他のスレで売れ残りみたいに言われていましたが、
販売方針に特色があるだけで、完成売りは希少だと思います。
都内に限れば分譲価格の高騰が始まっています。
立地が良ければ、中古物件も急騰する中お買い得感が出てきたと
思うのですが。
荒らしはご遠慮下さい。
【以下のリンクは管理人により追加されました】
住友不動産の企業情報＠株情報コム
http://kabujoho.com/list/8830.html
[スレ作成日時]2006-03-29 10:26:00
割高感というのは価値に対して
値段が高すぎるということだと思います。
悪くなければ、予算が届かないと思うだけ…。
目白ガーデンヒルズしか見ていませんが、
一億超えている部屋なのに下のグレードで
それも見たこともない安普請で、
もう都心物件は買えないのかとガクゼンとしました。
（その後、他社で何件か納得できるものがありましたが）
おまけに完成していたのに（予約は取ってた）
セキュリティーの問題があるから
実物は見せられないと言われました。
入居者の引越し真っ最中で
オートロックなんか解除してるし、
当然社員が同行するのに・・・。
文句言って見せてもらいましたが、
後でおわびの電話があり
見せたのは私たちが初めてと言ってました。
（完成してるのにモデルルーム見せて
売ったということでしょうか？）
住友について書き込むのは初めてですし、
私がファナティックかどうか分かりませんが、
やっぱり住友の販売姿勢には疑問を感じます
そうなんですよね。
単に「お高い物件」だから「安くしてくれれば買えるのに」
なんて、誰も言っていません。
２０１さん、やはり現物も安普請でしたか？
私はMRでしたか見てませんが、ホント、驚きましたね。
ここまでスペック落とすのかと。
オプションだらけでよくわからなくしてましたけど。
しかし、１億超えてる部屋は竣工前に「もう完売」とか
言ってたのもハッタリだったんですか？？
HPでは、売れてしまったことになってますが・・・
（もっとも住友のHPでの残戸数はうそが多く、
隠し部屋のように余ってる部屋があるんですけどね）
住友の販売姿勢については「住まいサーフィン」でも
いろいろな方が疑問を呈しています。
別に住友擁護派ではないのですが、それでしたら住友の物件は
鼻から検討外にすればいいのではないでしょうか。
（そうすると話しが終わってしまうというのは置いといて^^;）
当方は一度２流デベで懲りましたので、当初から三井か三菱
以外は検討外というスタンスで物件を探しました。
皆さんもカタカナデベは検討外ですよね？
住友の物件でどうしてもという物件ってありました？
俺の場合はもう少し対象を広げて、三菱、三井、住友、東建、野村を中心に検討した。
当然、カタカナは検討外。
久我山の物件はまあまあ気に入ったけど、不便な立地に対して割高だし、
管理人のいる7号館に欲しい間取りがなくなっていたので見送りました。
>202
目白ガーヒルの億ションは竣工前に完売だったと聞いていますし、その通りだと思います。
（ＭＲの所長さんに聞きました。）
おそらく、値上げされて９０００万円台の部屋が１億を超えてしまったのではないでしょうか。
２０１さんが１億超えてるのに下のグレードとおっしゃってることから推測してもそうだと思います。
＞皆さんもカタカナデベは検討外ですよね？
ですね。やはり住友を検討する消費者は、
三大デベ中心でしょう。
野村や東京建物（三井とよく組むので）は入ってくるかもしれません。
＞住友の物件でどうしてもという物件ってありました？
正直、ないですね。
地所の立地選択のよさや三井の企画力と比べると
どうしても見劣りしてしまいますね。
売れ行きをみても、わかりますけど。
＞物件の善し悪しを論ずるのはいいが、インネンをつけるのは
＞やめましょう。
誰もインネンなんでつけていないでしょう。
よく読みましょうね。
「見せたのは私たちが初めてと言ってました」
って書いてありますよ。
つまり201さんが「通常想定される商談順序に従わなかった」
客だから見せなかったのではないことは明らかです。
ま、住友の気持ちもわかります。目白ガーヒルですからね。
例の報道もありますし、
あまり中を案内したくないのでしょう。
でも、この物件、相当数すでに賃貸に出されています。
賃貸物件として見に来る不特定多数のお客さんもいますし、
いまさらセキュリティといってもね・・・
広尾ガーデンヒルズは最高ですね。
（欲しいけど、物件価格・管理費・駐車場代全てにおいて高嶺の花;;）
ガーデンヒルズ神話は久我山で脆くも崩れたって感じ？
>>210「見せたのは私たちが初めてと言ってました」
って書いてありますよ。
つまり201さんが「通常想定される商談順序に従わなかった」
客だから見せなかったのではないことは明らかです。
買えるだけの資金があるかないか解らない客なのに、強引に要求されて
部屋を見せたのはあなたたちが初めて、と解釈するのが普通です。
私が別の大手財閥系不動産の完成済み高額物件を見に行ったときは、
当方が希望している条件（とくに資金）に合う部屋を絞り込んでから
実際に見学しました。だからといって、全部の部屋を見せないのは
「販売姿勢」としておかしい、なんて感じたこともありません。
201です
全部の部屋を見せろなんて言っていませんよ
あれだけプランがあるんですから不可能です。
予算も告げてあるので、その前後の現物何戸か、
最終的には見ました。
下のグレードで安普請と言ったのは、
億を数千万超えていました。
そんなに値上げするものでしょうか？
やはり現物も安普請だと思いました
モデルルームを一旦閉めた後に問い合わせした際
こちらの予算もきちんと告げたうえ、完売と言われましたが
キャンセルが出たから一度来てくれと言われたので
予約をとって行きました
「夜暗くなると様子が分からないでしょう予算はあらかじめきちんと告げていましたし、
全部の部屋を見せろとは言っていませんよ
あんな大規模物件で不可能ですし、
冷やかしではないので意味がないですから
モデルルームを一旦閉めた後に問い合わせをし
予算の範囲は完売と言われましたが
竣工後、キャンセルが出たので、と
数戸の間取りをＦＡＸしてくれ
一度来てくれと先方から言われました。
問い合わせ時点ではこちらの情報はすべて
伝えてありました
当初、夜しか都合がつかなかったのですが、
「夜では様子が分からないだろう」と言われ、
夕方やりくりをつけて行きました。
現物を見せられないとなると
夜になると様子が分からないというのは
モデルルーム？外観？訳が分かりません。
想定される商談順序と言うのは
完成しているのにモデルルームと
眺望のグラフィック見て買うということですか？
その辺、みなさんのおっしゃっていることが
分からないのですが…。
でも最終的に見てよかったです。
きっぱり候補からはずせましたから。
別の不動産会社ではこんな不可解な対応は
されたことがないですね。
例のお方の入居問題が関連しているなら
問い合わせして大分たっているので
その気になれば身元調査だってする時間は
あったはずです（少なくとも職場に確かめるくらいは）
先ほども書きましたが、みなさん引越しの最中なので、
赤外線もオートロックも解除していましたよ。
特別な警備もされていなかったので
まだあの方たちは入居前だと思われました。
でも、このスレッドは住友の
対応の問題ではないですね。
長々失礼しました
202さん、現物も安普請でした。
一億を数千万は超えてましたが、
当初９千万からそんなに値上げしたんですか？
さらに数千万高い上のグレードの部屋も見ましたが、
他社の都心物件と比べるとちょっと…。
完売とかキャンセルとか問い合わせがあるとか
言うこともまちまちでしたから、
本当のところはよく分かりませんね。
それも入居が始まった時点でのことなので
今は売れているのかもしれません
営業が別会社の場合は即完売にこだわらず、
値上がりを待つ傾向にあると、
同業他社の方が教えてくれましたよおっしゃる通り、212竣工後、その時点では何個か
お見苦しくてごめんなさい
推敲していたら前のが消えてなかったみたいです
201さん、せっかく貴重な体験談を書き込んでくださったのに、
212さんのような、勝手な憶測で飛躍して決め付け、201さんを侮辱するような書き方をする人がいるのは大変悲しいことですね。
管理人からもしばしば、「相手を尊重すること」「コレコレこういう人が投稿しているというような分析はしないこと」と警告されているのに、212さんは、その管理人からのメッセージも感じていらっしゃらないようです。「買えるだけの資金があるかないか解らない客なのに、強引に要求されて
部屋を見せた」などと失礼きまわりありません。だいたい201さんの投稿を読んで、「全部見せろといった」などと解釈する人がいるのが理解に苦しみます。文字通り「セキュリティに問題があるから、（完成しているのに）中は見せられない」と言われたということでしょう。そういう非常識なご都合主義の言い方は住友ならありえます（「あの方」が入居するマンションだから、という目白の特殊事情はあるでしょう）。
213のように精しく書かないと理解できないのでしょうか。ここまで精しく個人的なことを書いてしまうと、誰が書いたか住友に判別されて、201さんが嫌な思いをされるかもしれません。
どうも、住友に批判的なことを書くと、偏見で、すぐに「資金の余裕がなくて、デベに相手にされない人間が書いている」とか、「住友にリストラされた人間が書いている」とか「低層中部屋の人間が書いている（要するに貧乏だから、高層や角部屋は買えない。その住み心地が悪いから悪く書くのだろう、という侮辱です）」とか、とんでもない暴言を吐く人がいます。
どうぞ、お気になさらず。
事実無根の誹謗中傷はいけませんが、住友の対応に問題があるようなら書いてかまわないはずです。それが消費者として当然かつ正当な態度です。
ここは「評判」のスレッドですから。
＞202さん、現物も安普請でした。
＞一億を数千万は超えてましたが、
＞当初９千万からそんなに値上げしたんですか？
500万程度の値上げなら十分考えられます。
「住まいサーフィン」の目白ガーデンヒルズの掲示板にも、
販売再開に際して、住友サイドからコンタクトのあった消費者が
怒りをぶちまけています（投稿者は私ではありません）。
「500万、1000万値上げしても、すぐ売り切れる」と鼻息があらかったそうですよ。
簡単な手続きで会員になれますから、読んでみてはいかがですか？
「あの方」の報道があって、ＭＲがにぎわったとかで
すぐにＭＲを閉鎖。
数ヶ月寝かして、値上げして販売、ということらしいです。
＞さらに数千万高い上のグレードの部屋も見ましたが、
＞他社の都心物件と比べるとちょっと…。
よいものを見慣れていらっしゃる方なら当然の感想でしょうね。
内訳は、住友不動産（東京）が耐震強度０・７５と０・８６の計２棟、大京（同）が同０・８１の１棟。住友不動産は、２棟のうち１棟が「大規模な補強工事が必要」と判断し、住民から販売価格で買い取り、建て替える方針。
残る１棟については、比較的軽微な補強で基準を満たすため、同社で全額負担して補強工事する方向。
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20060513hg01.htm
「当世マンション事情−中− 変わる「青田売り」 先高にらみ好機待つ」
「地下の先高感がこうした”余裕”の販売戦略を可能にした。地価が上がれば
将来の競合物件より割安感が出るため、売り急ぐ必要はない。体力のある大手は
完売まであえて時間をかけ、かつてのような値引き・処分売りは影をひそめつつ
ある。」
今日の朝刊の記事だよ。絶対に認めないお方がいたけど、ちょっとまえに誰かが
コンコンと説明していたのと同じことが全国紙の特集記事に８段抜きで書いてある
じゃん。ま、この物件（住友じゃない東京都心の超高層タワーマンション）につい
ても、せいぜい「売れ残り」「販売姿勢が悪い」と非難してあげてくださいな。
>>218
×地下の先高感→地価の先高感
>>219
そんなことはないですよ。
管理人さんも「アップミスについては削除依頼されなくても大丈夫です」
とおっしゃってます。
悪意に満ちた投稿の削除に追われる中、善意の投稿者のアップミスまで
編集や削除をお願いしたら、それだけ管理人さんにも負担がかかります。
それに削除依頼したら、また同じことを書かないといけません。
初めて投稿した方には負担がすぎるでしょう。
少しはやさしさをもってほしいですね。
それより、過去の投稿のコピペだけを無意味にしてる方や
「ズバリ言うわよ！」などとふざけたレスを執拗につけていらっしゃる方のほうがよほど
マナー違反だと思います。
「じゃないのか？」のようなタメ口も控えるように、管理人さんがおっしゃっていますね。
>>215
> それが消費者として当然かつ正当な態度です。
おっしゃるとおりです、215さんは「住友の対応に問題がある」
という否定できない事実をにぎっておられるようですので、
「当然かつ正当」な行為として、その事実をガンガン公表して
ください。
？？
意味不明ですね。
煽りですか？
それならば、ご退場くださいね。
ここは別にデベの「対応の問題点」を「ガンガン」公表するところではなく、
「住友の完成物件」をとおして、
デベの評判について情報交換する場ですので、どうぞ勘違いなさらずに。
もちろん、デタラメや誹謗中傷でなければ、対応に問題があった場合の
体験談を公表するのは、それぞれの投稿者の自由です。
逆に、「こんなにいい対応をしてもらった」という話があれば、
そういった話も聞きたいですね。
掲示板だけで決めるとは自分というものがないんですね。住友がどうのでなく、不動産は自分で判断した方が良いですよ。人に流されるタイプは、結局営業などに騙されて泣きを見ますから。
過去スレも読んで大変参考になっています。
住友不動産の売れ残りが1000戸以上もあるとは知りませんでした。
何回も書き込まれていたのできっと事実なんでしょうね。
安普請なのに割高な価格を設定して、売れ残りなのに
値引きもしないから在庫が積み増すという道筋がとても
よくわかりました。
「完成在庫日本一のマンションを高買い」しそうな人を
思いとどまらせる、とても有意義なスレだと思います。
このスレの常連の皆さんに感謝します。
都内の人気エリアでは地価が急上昇してきているので、
良い立地にある在庫は割安物件になりますね。
>>195さんは書いています。
>品質に見合わない値段で売ろうとして、売れ残りを出している
>住友を批判すると必ず返ってくる反応が、
>
>「大きなお世話では」「値引きねらい」「高くて買えない人がひがんでる」
>
>ってのが、不思議ですね。いつもパターンが同じ。
>値段に見合ってないモンを売ってる商売人を批判するのは
>実に健全な消費者行動だと思います。
>そうすることで、より、賢い消費者が増え、
>本当にいいものにはお金を出す、よくないものには出さない
>という傾向が高まれば、マンションももっと質の高いものが供給されるようになると思います。
195さんの情報では、地価が上がっても、住友の物件はそもそも品質に問題ありと読めます。
少なくとも「本当にいいもの」ではない、ようです。
私も「賢い消費者」にならなければいけないと思いました。
いつも自作自演ご苦労様。
キーワードは「消費者」ですよ、そろそろ学習して表現を変えてみたら？
住友の対応が評判悪いのかな？
物件が割高で、内装のグレードが低い？
マンションなんて立地と建物のグレード、高層階、角部屋だと思うんだけど、
内装なんて1000万円もあれば、スケルトンでいくらでも直せるんだよ。
建具とフローリングなんて安いものですよ、しかも消耗品でしょう？
価格は買う人と、売り主が納得すればいいんじゃないの？
本の情報になりますが、「連名の売主(施主)物件の場合、売主がそのまま施工業者になっていると施工業者間の打ち合わせで発言力が強まる」と書いてありました。
売主としてはコストダウンして(簡易施工)で出来るだけ高い値段で売りたいという当然の動きになるようです。
本題から外れていたらすみません。
232です。追記させてください。
マンションなんて・・・
とありますが、重要なのは「住まいとしての機能」が果たされているのか否かだと思います。
いくら外観よくても、例えばスリーブに床を直仕上げしていたら足元も冷えるし何より硬くて足が疲れてします。
内装に1000万円も簡単にかけられるような裕福な方ならいっそ一戸建てを建てたほうがいいと思いますがね
この週末にモデルルームを見に行こうと思っていましたが、
ここでの書込に、予約をして行ったにもかかわらず、
気分を害する対応をされたとありましたので、またこの会社の
「企業体質」についての批判が繰り返しなされていましたので、
同じような思いをするのはいやだなと思い、やめることにしました。
上の方で「評判の掲示板」だとかいう書込がありましたが、
たしかに、この掲示板の書込をずっと読んでくると、
あえてこのデベロッパーを選ぼうって言う気持ちが失せて
しまいますよね。
なるほど、すごく影響力のある掲示板だと思います。
>>233 スリーブに床を直仕上げしていたら足元も冷えるし何より硬くて足が疲
れてします。
どういうことを意味するのか専門的すぎてよくわからないので誰か
解説してください。
お見受けするところ、業界関係の方のようですが、素人にも
わかる表現にしていただければありがたいです。
また、ご主旨は、「住まいとしての機能」が果たされて「いない」、
といううことですから、要するに、住むと健康に害を及ぼすような
仕上げを平気でしているという意味なのですね。
住友物件購入者でーす
高かったのか安かったのか わかりませんが 買えたから買いました。
ここで悪口ざんまい書かれている久我山ガーデンヒルズでーす
建物 内装 雰囲気 最高だよん
あと何戸 残っているか知りませんが だーれも困っていません
役人以外 みんななんらかの商売にかかわっているのだから
住友も カネに困ってくればタタキ売るでしょう。
住友はなにも困ってないんだなあ
住友物件買った人は だれも不満がないから
こんな掲示板 だれも書きこまないっての
こういうふうに書くと また反論がすごいんだろなあ
第二幕 はじまり はじまり
わかった？
236さん
もしあなたが本当に久我山ガーデンヒルズを購入された方でしたら
そういう書き方は慎しまれた方がよろしいかと。
私もその物件を検討中ですが、あなたの書き込みを見てがっかりしています。
掲示板見てＭＲ見に行くのを中止、掲示板見て本気でマンション選びをするなら
マンションなんて買うのに向かないから、考え直した方がいいよ、
一般庶民なら、先は永いよ35年ローンでしょう。
236さんの意見は住民としては素直な感想では？
売れ行きなんて自分が満足していれば、関係ない話です、
管理費や積立金を住友さんが支払ってくれればいいだけですよ。
都心の物件だと、過去には最後の数個の分譲やめて
賃貸にしているところもありますよ、法人の資産だから
売ろうと貸そうと自由なのは、個人と同様です。
利益抜きの仕入れ価格は安いから、利回りも期待できるんでしょう。
ここで文句を言っている人に質問。
「住友の良い点はどういうところですか？」
236は意見としては正論かもしれないが、表現が下品極まりない。
このスレのただの批判と違い
自分が検討している物件の購入者と思われる人間が
こんな程度の書きこみしかできないのか、
というショックと見受けられるのだが。
＞高かったのか安かったのか わかりませんが 買えたから買いました。
この掲示板の存在意義を否定する発言ですね。
「買えるものを買う」だけなら、個人が情報を集める必要も情報を発信する必要もないでしょう。
なぜeマンションを見るのかわからないです。
売れ残り物件は永住するなら構わないけど、
転売を考えている当方には自動的に論外となる。
>ここで文句を言っている人に質問。
>「住友の良い点はどういうところですか？」
・偽装とかあっても、訴え甲斐がある企業体力・バックグラウンド
・割高なので、近隣マンションと比較して集まる住民は小金持ちの可能性大（＝民度が高いかも？）
デベで選ぶなら、三井・三菱・野村と並べて検討できる会社だと思う。
ただ結果でいうと、竣工後 1年も2年も販売しているのは、別業界の営業管理職として
会社の方針・マーケテイングに疑問感じます。
＞高かったのか安かったのか わかりませんが 買えたから買いました。
>この掲示板の存在意義を否定する発言ですね。
236です
わたしは戸建からヒルズに変えたとき eマンション掲示板の存在すら
知りませんでした。
引っ越した理由はただひとつ 久我山ゴルフのとなりだったから
それだけです。
当時はこれだけマンションがあちこちで建設しているとは想像すらしていませんでした。
他のモデルルームまたはチラシ類は一切関心がありませんでした。
入居してからこのような掲示板の存在を知りました。
久我山GHは いろんな場所で誹謗 中傷されています。
しかし ここを購入された方たちは 家族をふくめ 皆さん
穏やかに 満足そうに過ごされているように見受けます。
わたし自身も 管理体制 理事会の運営 環境 すべて満足しています。
マンション選びは すべてを満足させた物件なんてないんじゃないかな？
”掲示板をみて参考” なんて みんな匿名なんだから
ライバル社だったり 恨みをもつ人とか なんでも書けることも
念頭に15％程度の参考にすればどうでしょう。
>>236
>管理体制・理事会の運営・環境・すべてに満足しています。
>マンション選びは すべてを満足させた物件なんてないんじゃないかな？
結局、あなたにとって久我山は「全てを満足された物件」ではなかった
ということでよいですか？
>当時はこれだけマンションがあちこちで建設しているとは想像すらしていませんでした。
>他のモデルルームまたはチラシ類は一切関心がありませんでした。
他を見ないで購入なさるなんて「通」なんですねー
というか、貴方は何が言いたいのでしょうか？満足していて後悔もないなら
何も気に病むことなく、誹謗中傷されようとも「みんな、わかってないなー」
と思いながら静観していればよいのではないでしょうか？
236/244の書込み内容拝見すると、本当は気になっているんだけど強がって
いるというか、物件検討板でもそうでしたが、全てを受け入れているというか、
溺愛している方が多いですよね＞久我山GH
「いや 売れ残ってるとやはり心穏やかでない（仕方ないことだけど）」とか
「こういうところはいまいちだけ、ここが気に入ったので」といった本音の部分が
ないのが怖いですorz
私は、自分が気にいったマンションが1年以上も売れ残っていたら
「どうして売れ残ってるんだろ 私の価値観は他人とずれてるのかなー」とか
「新築でこんなに苦労しているのだから、将来、色々な事情で売却するときも
売れづらいと嫌だなー」とか思うけど...
>すべて満足しています。
とか書かれていても、「それはもしかしたらデベの援護射撃」かもしれません。
といった意味で、それはそれで15％程度の参考にすればどうでしょう。
245
相当なひねくれもんですなあ
住友の物件を購入検討中です。
でも、販売中止や、構造設計士がだれだか知らずに発注して、
大慌ての内部状況を見て、躊躇しています。
245
何が言いたいのかさっぱりわからないけど、病的だと思えませんか
どこのデベの、どの物件に住んでいるのか
>>245
『本当は気になっているんだけど強がっているというか、
物件検討板でもそうでしたが、全てを受け入れているというか、
溺愛している方が多いですよね』
・・・ここにきて素朴な疑問が浮かぶのですが、
そもそも２４５さん自身は、マンション購入経験はおありなのでしょうか？
もし、経験者なら、多かれ少なかれ、上記のような考え方をすることは
おわかりのはず。
経験者なら、それを忘れて批評するのはどうかと思いますし、
未経験なら、僭越だと思いますが。
236/244さんの書き込みは違和感感じませんよ。購入動機は人それぞれであり、マニュアルがあって買うものではありません。自分が納得していればいいし、人にその想いをとやかく言われる筋合いはないでしょう。
だいたい匿名の掲示板の内容に流されて、かつそれを根拠に高額なマンション購入の判断をする人がいたら驚きです。私が１０人の別人になりすまして、賞賛したりけなしたりして掲示板をあおることもできるけど、そんなことで影響される人は少ないでしょう。
245さんは、夢想家なんですよ。
研究して、購入して住んでみれば不動産の格言（？）「物件に100点満点はあり得ない」
ということがわかりそうなものです。
話題の久我山も、とっくの昔に9割以上は売れているんですから、それなりに評価されている
と思いますよ。
高い買い物ですから、20代の新婚さんが、
郊外のカジュアルマンション買うようには行きませんよ、
掲示板なんて参考程度で、それなりに苦労して調べて購入するのが普通ですよ。
ブログで見つけましたよ、建築家のブログです。
こんな感想もあるんだから、高いだけで批判されるのはおかしな話です。
「売主は財閥系の超大手の不動産会社です。
この売主の良い所は都心に事務所ビルを沢山持っていて賃貸収入が莫大に有るので,分譲事業では非常に節度を持って作っている会社です。
双璧をなす財閥系の分譲事業が主体の超大手不動産会社とは比べ物にならないほど,細かい所に気遣いが見受けられます。
一応、２次取得者です。
久我山も、成城も検討しましたが、コスト的には問題なかったですが、
立地やプランで検討から外しました。今は、23区内の別の財閥系デベの
タワーマンションに住んでいます。
>>249,252
236氏は「全てに満足している」とおっしゃりながら「全てを満足するマンションはない」
との発言があるので私にしてみれば「結局どっち？」と思った次第です。
私自身は、今のマンションにある程度納得していますが、別に溺愛はしていませんね。
億ション住んでいたって、もっと便利なところに住みたいし、もっと広いところに
住みたいとか思ってますよ。（今、1億はだせるけど3億は出せないとかそういうレベルで...）
>話題の久我山も、とっくの昔に9割以上は売れているんですから
それは私とデータの読み方違いますね。販売開始時には競合といわれた三井が幹事の大規模
（450戸）は、施工後6ヶ月位で完売。（最後はたたき売りしたかもしれませんが...）
実家が近隣なのでその後も興味もってみていますが、ちょっと駅から遠いけど、野村の低層
なんて施工前に完売。片や、久我山は施工後1年経って、やっと残10%をきって、
一年半たってやっと残り10戸とみましたけれど...
1年以上数十戸売れ残っているのに「ここは最高。これ以上の棲家はない。
なんでそれが皆にわからないの？」という感覚が怖いのです。
客観的にみれる方なら「うちには便利だけど、多くの人には立地とか
考えると割高にみえるのかな？」位思ってもよいのですが...
>>254>>245
『「ここは最高。これ以上の棲家はない。なんでそれが皆にわからないの？」
という感覚が怖いのです。』
・・・おっしゃっていることが矛盾していますね。
２４５では『236/244の書込み内容拝見すると、本当は気になっているんだけど
強がっているというか、』と推測されているわけでしょう？
ご自身で推測できているのだからそれでよいのではありませんか？
それを「怖い」などと分からぬふりをする・・・
では、どうすればあなたの「恐怖」は解消されるのでしょうか？
おそらく２４５でおっしゃっている、
『「こういうところはいまいちだけ、ここが気に入ったので」といった
本音の部分がないのが怖いですorz』
からすると、
購入者の口からそう言わせないと気が済まない、ということなんでしょう。
ずいぶんと意地の悪い方だと思うのは私だけでしょうか？
それとも、他に意図がおありなら、２４５さん、それをおっしゃってください。
なんの矛盾もないですよ。
マンション購入するとき営業とかにも「メリットはわかったから、競合に劣るところ
や懸念事項ない？」とかききませんか？ 真顔で「ない」言い放つ営業は信用できない
ませんね。
「評判は？」っていうスレなんだから、特に当該住民なら物件として
（購入する際） ①ここが気に入った
②この部分は目をつぶっった
（入居してみて） ③購入時には気付かなったが（もしくは想定したより）、これは良い
④ 〃 ここはイマイチ
くらい情報あるとありがたいよねってことです。
245
しゃかりきになって反論してるのが見苦しいね
一億円のマンションかえる人ってこんな掲示板見てないっての
見てたとしても 下界の人間をせせら笑っているだけ
そかそか、見苦しいか^^; 勘にさわったなら謝罪するよ。
１億円のマンション買える奴は年寄りばかりと思っているのかな。
よーく 23区板みてごらんよ。億越のマンションだってそれなりに
盛り上がっているよ。そう、ヒガマズ小金持ちの話もきいてよ （＾−＾）にっこり
まぁ、久我山もスゴイが、なんと言っても横綱はココでしょ。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/seijo/detail.cgi
もう2年経っちゃったけど、どうすんのさ？
まさに成城のハジ。
3年前「建設反対」のぼりがいっぱいたっている「プラウド」のＭＲへ
いった帰りに、寄りましたがまだ売れ残っていたのですね;;
こういうところの運営諸経費が、他の物件の価格に上乗せされたり
ビル賃料に上乗せされていると思うと悲しいな。
釣れるとおもってエサまいたら
つれる つれる おもしろいほど
釣れたはいいけど ダボハゼばっかし
>>256
『真顔で「ない」言い放つ営業は信用できないませんね。』
・・・それはＭＲにいる販売会社の人に「あなたは営業さんですね？」
と確認のうえ直接要望してください。
『特に当該住民なら・・・情報あるとありがたいよねってことです。』
・・・住んでいる方の感想が聞きたいということですね？
そういう場合は、
「よい点・気付いた点があったら教えてください」
と、人にお願いするときの日本語がありますから、
この機会に覚えてくださいね。
「」内の最後に句点は使用しません。
文章を書くときの正しい日本語がありますから、
この機会に覚えてくださいね。
文章の引用ですから間違いではありません。
応用問題は難しかったかな？
引用は『>』を使うんですよ。
ネット初心者には難しかったかな？
やり合っている二人は連絡先を交換して直接片付けてください。
私も久我山ガーデンヒルズの住民の方の「満足しています」
には、けっこう驚きます。
遅く買った方など、「部屋に駐車場はついていない」なんていわれてるみたいですよね。
以前はがらがらでみなクルマをおけたのに、後から買った人は「部屋についていない」
なんていわれて、あの不便な場所で外に駐車スペースを探すなんて・・・
１年以上売れ残った物件を、定価で、しかも畳みも替えてもらえずに売られるなんて・・・
不便な場所という意味ではプラウド南荻窪もえらく不便な場所ですが、
南荻窪というブランドで、あっという間に完売してました。
あんなに高い値段設定で、本当に売れるのか？
と思ってましたが、結果はもうとっくに完売。
さすが野村は商売がうまいです。
久我山とは区さえ違うのに、むりやり久我山などといっている
あの僻地と南荻窪は、やはり駅から遠いとはいっても環境が違うんですけどね。
プラウド南荻窪は南荻窪にあるけど、
久我山ガーデンヒルズは烏山＆牟礼だからね。
牟礼も4丁目はいいんだけど、KGHの辺りは本当に不便。
インザパークの住民ですが、完売しても駐車場40台も余っています。
機械式 中・下段でよければお貸ししましょうか？
インザパークは水没するからなあ。
まわりに土嚢を積んだら考えるよ。
土嚢はかいますた！！
267さん
どうして新橋がでてくるのかさっぱりわかりません。
駅前のキムラヤに勤めているの？
おいらは 徒歩５分の 岩崎通信。
みなさん 住所が烏山なのに久我山を名乗っているのが、
シャクにさわっているみたいね。
住友さんに聞いてみたら。
>>275
>みなさん 住所が烏山なのに久我山を名乗っているのが、
>シャクにさわっているみたいね。
そんなせこいインチキネーミングをしても、結局だいぶ長いこと
売れ残っているのが実態で、その程度の物件だというのが妥当な
評価だと言っているだけ。
おいらは徒歩２分の國學院久我山
>おいらは 徒歩５分の 岩崎通信。
こういう超マイナーな人にだけは非常に便利な大規模物件
岩崎通信につとめているひとが何人いるのでしょうか。
いっそ社宅として買ってくれれば、こんなに売れ残りとわらいものにされることもなかったでしょうね。
１番館なんて、最適だったのに。
他の棟の人たちの防音壁・排ガス防止壁ですよね、あそこ。
住友の営業の方から聞いたはなしですが、ローンの降りなかった方が300名くらい
いたそうです。
そうゆう実態をよくわきまえて盛り上がりましょう。
（なぜ けなしてばかりいるのが見えてきそうです）
278さん
ずいぶんヒルズのこと詳しいですね。
あなたも降りなかったクチですか？
ローンがおりなかったひとが300人もいたのに、
あなたにはおりましたよ
なんて営業マンからいわれて喜んでるんでしょうか
ローンはしょせん借金です。
久我ガーなんてせいぜい4000万から7500万程度の物件。
ふつうはキャッシュでしょう。
>その話が本当であれば、
>そのランクの人間しか興味を持ってくれなかったということでは？
そうですよね。だいたい年収や頭金を聞けば、ローンがおりるかおりないかなんて
営業マンにはすぐわかるはず。
おりないような客を300人もローン申請させたなんて信じられない。
いくら売れ残り期間が長いとは言っても、ねえ。
そんな話を真に受けて、借金できたことで自分たちには信用があると思い込んでしまう
人もいるんですね。あんな安い（立地をみれば安くはないけど、価格帯からいえば
かなり安い）マンションで、その程度の見込み客にしか相手にしてもらえなかったなんて・・・
やっぱりたくさんつれますねー
暇だと この掲示板あそびがいちばん面白い。
札幌の構造計算書改ざんマンション 解体、建て直しへ
http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20060527&j=0022&...
埼玉県の無資格の設計業者が、札幌市内の賃貸マンションの構造計算書の数値を改ざんしていた問題で、この開発業者は二十六日、建設中のマンションを解体し、建て直すことを決めた。札幌市は改ざんを認めたうえで「耐震強度は問題ない」と結論付けていたが、同社があらためて計算し直したところ、強度は基準を下回ったという。
不動産会社ビッグ（札幌）が札幌市中央区に建設中の「ビッグパレス南４条」（仮称）。民間機関・日本ＥＲＩへの確認申請では耐震強度は基準値一・○を上回ったが、一連の偽装問題を受けて同社が昨年末に再計算したところ、改ざんが見つかり強度は○・八一となった。
日本ＥＲＩは再々計算を行い、最終的には一・○を超えたため、同社から報告を受けた札幌市は耐震強度に問題はなく、改ざんについても違法性はないとしていた。
埼玉県の無資格業者は、住友不動産（東京）が札幌市西区で建設前だった分譲マンション「パークスクエア発寒駅前メイプルサイドＢ棟」でも改ざんしたことが明らかになっている。
特定のマンションについての話題（それもかなり個人的なもの）
ばかりが書き込まれていて、スレッドのテーマから外れています。
当事者は、「東京市部の新築マンション」の個別の板をたてて
議論して下さい。
デモ、住友の完成物件の話には違いないのでは。。。
他にもっとふさわしい、専用の場所が用意されているのですから、
そのようなヘリクツはこねないでください。
「販売中」のマンションなのですから「新築」の範疇に入ります。
これだけスレが盛り上がってるだけでも、住友に興味を持っている人が多いということがわかった。
はいはいわかりました。
タイトルからずいぶんズレてしまいました。
申し訳ありませんでした。
おーいみんな ほかのスレでこんどはエサに
えびをつけてやるからさ。
在日と言われているけど 日本人のダサイタマ出身。
君たちも チバラギ近辺の生まれだろ、
ここのスレはもっと品位のある人たちの集まりなんだから、
”汚してすまなかった”
と 素直にあやまりましょう。
次は長谷工に行くぞ ついてきな。
>>290
完成後、２年以上経過した物件は中古扱いじゃなかったっけ？
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/seijo/detail.cgi
>>296 銀行が融資してくれないだけですよ。
ってか、正確に言えば、住宅金融公庫の融資条件に外れてしまう
ということね。民間ローンの場合、新築・中古を問わず、融資条件は
ほぼ同じだと思いますが。
>ローンがおりなかったひとが300人もいたのに
やってみなきゃわからない類なのかもしれないけど
「ローンキャンセル300名」を自慢するのはどうかと思う。
というより、そんなつまらない営業マンのヨイショトークを真に受けて
こんなところで書いてしまう小市民ぶりが悲しい
たかだか4000万から7000万円台のマンションだから
なおさらうらぶれた感じがつのる。
何度も言いますが、特定のマンションについて延々やり合いたいなら、
「東京市部の新築マンション」の個別の板をたててください。
それにしても、あんたら他に話題はないのか？
＞それにしても、あんたら他に話題はないのか？
憎まれ口ばかりたたいていないで、
そういうご自分が新しい話題を提供されたらいかがですか？
ここは「住友の完成物件はどうですか」
というスレッドですので、住友の完成物件以外の話題はやめましょうね。
> そういうご自分が新しい話題を提供されたらいかがですか？
まったく302さんのおっしゃるとおりだと思います。
301は、憎まれ口ばかりたたいています。
302さんは、住友の完成物件の悪いところや、営業のなっていない
ところを、ここのところずっと、ほとんど絶え間なく、書き込んで
くださる貴重な方だと思います。
なかなかこんなに熱心な方はいらっしゃいません。頭が下がります。
つまらない煽り…
「住友の完成物件はいかがですか？」
というタイトルでしょう。 普通に考えれば
”入居した方住み心地はどうでしょう？
とも受け取れるスレなんだから、入居した方からの情報が一番貴重なんだよ。
ところがなぜか 売れ残りばかりが誇張した書き込みで、
まともな入居者が 「住み心地は満足しています」
なんて書き込みがあると、 住んでみたこともないのに
ハイエナ連中がわんさか よってたかって 反論がすごいんだなあ。
住人が ”住友物件買っちゃて失敗でした” と
投稿があるんなら 喜んで同調したいんでしょう。
そんなこと この掲示板でだれも書き込んでいないんだから、
悪口ざんまい書くヒネクレもん は よそへ行きなさい。
ちなみに 住友の営業マンが、ローン不適格300名 なんて、
話すわけないじゃない。
アレはおれがあほどもを釣るために、書いたのさ。
出ていかないなら また「ひたいに青筋たてて怒り狂う」ような
書き込みしちゃうからよ・・・
＊＊＊の遠吠え、みっともない
ハイエナの反応もっと、みっともない
>>304
「煽る」＝「悪いことを唆すこと」
つまり、煽られる元ネタはそもそも「悪いこと」をやっている、
という認識のもとに304は書き込んでいらっしゃるのであります。
しごくまっとうな認識でございますな。
住友物件の住人でない人が書き込むのはただのにわか評論家だから、そう思って聞き流せばいいんですよ。経済評論家、アナリストといわれる人の経済予想、株価予想が当てにならない以上に、素人の評論はおもしろおかしく楽しめます。
305みたいな妄信的主観論が書き込みとして一番信頼に値しない。
売れ残りでも、高いから買えないという心理が、悪口につながるんだね。
またまた得意の主観的思い込み
世田谷でもダントツの地価の安さを誇る北烏山で
「久我山」などと名乗る見栄っ張り〔北烏山と本当の久我山では天と地ほども地価が違います〕、
地価から考えれば割高、価格帯だけみれば安い物件、
しかも売れ残りなのに、ローン流れ300名などといってしまう見栄っぱり、
そういう部分が叩かれる原因でしょうね。
土地勘のない地方の方向けの物件ですね。
三井と地所の「久我山」物件は、本当の久我山にあります。
（誤）そういう部分が叩かれる原因でしょうね。
（正）そういう部分が叩く原因です。
「住友の完成物件はいかがですか？」
完成しているけど売れ残っている物件について情報交換する場だと真に思っていました;;
>完成しているけど売れ残っている物件について情報交換する場だと真に思っていました
私もなんですが、違ったんですか！？
>完成しているけど売れ残っている物件について情報交換する場だと真に思っていました
違います。
売れ残っているわけではないです。計画通りのペースで売れているのです。
「ローン流れ300名」は、釣りでしょ。
釣られてしまっている自分に未だに気づいていない
書込には、悲哀を感じずにはおれない。
>計画通りのペースで売れているのです。
そういう見栄っ張りなことをいうからまた笑いものにされるんですよね。
あ、釣りですか？（笑）
（誤）また笑いものにされるんですよね。
（正）また笑いものにしましたよ。
＞ あ、釣りですか？（笑）
笑いでごまかそうとしても、あなたは絶望的なほど
もてあそばれている。
ただ、あなた自身がその事実を認識できていないだけ。
スレ主さんへ
期待していた情報は引き出せたのでしょうか？
最初から読み返すと半分近く主題から外れた方が多いようです。
ここで今一度スレ主さんの為に「住友の完成物件について」に対し
実際に住んでみての感想・期待通りだったこと・期待とは外れたもの、を
皆さん情報提供してみてはいかがでしょうか。
そのつもりで書いたって、
あれこれ言われて気持ち凹んじゃう。
すごく素直に書いたつもりだったんだけど、
私は、こういう場所には向いてないです。
正直でうぶなスレ主さんはもうここに来ないほうが
よろしいのではないかと老婆心ながら思います。
「住んでいる人の意見が聞きたい」と、一見したてに出ている人も
その回答がどんな内容であれ、どうにかして文句をつけてやる
というのが本心だということが、ご覧のとおりもはや明白ですから。
わたしらは港区の麻布十番に住んでいました。
地上げにあい いろいろな物件を探しました。
久我山の戸建も4,5件見ましたが、みんな30坪程度しかなく また木造は階段のあがりおりが
もう苦痛に感じるようになりました。
それと、道路幅がどこも３メートルくらいしかなくクルマをひんぱんに使うので
戸建はやめてマンションにしました。
久我山近辺のマンションも検討しましたが、みんな敷地がせまく結局ガーデンヒルズに
すんでいます。
どなたかがおっしゃっていましたが、北烏山と久我山では天と地ほどの違いがある、と
言われていましたが、わたしらからすればどっちでも大差はないのです。
老後は郊外へ行こう と 決めた時点で。
名前も烏山であろうと 調布であろうとなんでもよかったんです。
あれこれ 文句を言われるすじあいなにもないんだけど。
ほんとうに余裕のある人は、住居表示だとかブランドだとかは
どーでもよいのですね。
また見栄っ張りな住人（？）が登場しましたね。
麻布の人が、なぜ好き好んで久我山の戸建、しかも３０坪ばかりの
（7000万円コースの貧乏人のための家）家しかみないのか。
それこそ調布にいけば、広い平屋の戸建だって同じ価格帯で手に入るのに。
杉並が道が狭いのは有名ですよ。
ガーヒルのまわりだって狭い道がたくさん。
久我山駅に行くまでの人見街道なんて、混むうえに不愉快なくらい狭い。
それこそ調布ならもっと広い道のマンションでも戸建でもたくさんあります。
言っていることが変ですね。
↑言ってるそばから住居表示こだわりさん登場。
自分の気に食わない書き込みは自動的に
「見栄っ張り」呼ばわりのようですが、
すこしは自分の見方以外の考え方にも
耳を傾けられてはいかが？
私も、ここで話題の久我山の住民です。
しかも、このスレタイ通り、完成物件として購入してます。
そういうわけで、時折興味があって覗いてみますが、
住んでもいない人が住友批判するだけのスレになっていて残念です。
325さんが書かれていますけれど、
私も、たまたま購入時期と価格と、空きと、全てがタイミング良く揃ったので購入したのであって、
久我山だろうが、世田谷だろうが、三鷹だろうが、なんでも良かったわけです。
もちろん、まだ現役ですから、通勤に１時間以上はかける気はなく、
その範囲内で２３区から神奈川まで、かなりの物件を検討しました。
結果、ＫＧＨが自分たちにとって一番良い、と判断しただけのことです。
少なくとも私は、ガーデンヒルズブランドに何の魅力も感じておりませんので、
極端な話ここが“グランドステージ烏山”という名前であったとしても、購入しました。
ここで散々、名と実が伴っていない、というようなカキコミを見ますが、
そんな事は、購入者にとっては、正直あんまり関係ないですよ。
だって、閑静すぎる住宅地だとか、駅に遠いだとか、外観が団地のようだとか、
そんなことは重々承知の上で購入してますから。
どこにマンションの価値を見いだすか、個々で違いますから気になる方もいらっしゃるのでしょうが、
そういう方は、ここは購入されませんよね？
それでいいんじゃないですか？
こういうメリットがあったから購入した、
こういうデメリットが気になって購入しなかった、
それぞれの立場で意見交換すればいいのではないですか？
＞名と実が伴っていない、というようなカキコミを見ますが、
＞そんな事は、購入者にとっては、正直あんまり関係ないですよ。
検討者にとっては大事なポイントかもしれません。
住民の方が気にしないのはそれはそれでいいでしょう。
だからといって、「名と実があっていない」という批判が
的外れだとも思いませんね。
久我山もそうだけど、ココも金の卵
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sakura_shinmachi/detail.cgi
入居済なのに４割以上売れ残っています。
芸能人御用達の大人気エリア「桜新町」でこれほど売れ残るとは
さすが住友ですね。
もっとも、場所が悪すぎる。
桜新町でよいエリアは駅の北の弦巻１丁目のあたり。
このあたりには阿部寛、杉本彩などが住んでます。
億ションどおりもあります。
桜新町とはいえ、これほど南で幹線道路ぞいでは、ダメでしょう。
立地選択が相変わらずヘタですね。
例によって値段だけは、閑静な桜新町エリアの値段なんでしょうね。
戸建てに永く住んでいると、マンションが楽でいいんですよ。
麻布十番だって、今の人は知らないけど元は庶民的な街だったんですよ。
地名で判断する、見栄張り＆無知が多いので困ります。
ご自身は地方育ちか郊外育ちでしょうね。
久我山ガーデンヒルズとインザパーク荻窪の売れ行きの違いを分析すると
結局は立地でしょうね。バスでも行きにくく、
ダントツに地価の安い北烏山にある久我山ガーデンヒルズに対し、
「本物の久我山」以上に地価の高い、人気の荻窪エリアにあるインザパーク。
にもかかわらず価格帯が同じ。
久我山（名前だけの久我山ではなく、実際に久我山の中でも一番地価の
高い５丁目）には地所と三井がすぐ近くで物件を売り出し、
地所は完成前に完売。三井は完成後も少し残ってます。
この売れ行きの違いは「向き」でしょう。
地所は北側が道路、三井は南側が道路。
微妙なところで売れ行きが分かれる例です。
もっとも、三井の営業能力からいえば、１年、１年半と売れ残ってる
どこかの、名だけ久我山の物件の二の舞にはならないでしょう。
半年前後で売り切るものと予想しています。
＞極端な話ここが“グランドステージ烏山”という名前であったとしても、購入しました。
久我山ガーデンヒルズの近くに実際にありますよ。
「グランドステージ北烏山」。
「グランドステージ久我山」とはいっていません。正直ですね。
『地名で判断する見栄張り＆無知』
がいよいよ暴走を始めたよ。
地価の話をしているのです。
マンションの資産価値を考えるとき、その土地の値段がどうかというのが
大きな判断材料になります。
また、マンションの価格も、普通は土地の値段によっておのずと決まってくるわけですね。
喜多見にあるのに、「成城」と名の付くマンションが評価が高くないのと同じこと。
喜多見は烏山とならんで、世田谷ではダントツに地価が安く、隣接している成城は
またダントツに高いのです。
「成城」といっても何丁目かで、また地価は全然違ってきます。
マンションを検討する場合は、こうした土地の値段も勘案しないといけないでしょう。
地価の話なら別にスレをお立てになったほうが有意義かと。
ちなみに、「久我山にないのに久我山とつけるのはおかしい」と
いう外野の意見に対しては、
当の住人さんが「承知で買った」と言っておられますが。
シティハウス桜新町もそうなんですよね。
「桜新町」といいながら、実際にあるのは「新町」。
桜新町と新町は似て非なる土地です。
当然土地の評価も全然違う。
こうした、一ランク高い土地の名前で自社のマンションの
ブランドイメージを高めに誘導するやり方は、もうあまり通用しないということでしょう。
売れ残りがそれを証明していると思います。
ちなみに他社での同様な戦略をご存知でしたら教えていただけますか？
あっ、住友しか調べていないのなら結構ですが。
＞「久我山にないのに久我山とつけるのはおかしい」
いえいえ、おかしくはないですよ。
むしろ、見え透いた、よくある手。
喜多見のマンションなんて、「成城ナントカ」ばかりです。
喜多見とついてるほうが珍しいくらいです。
そうやって、イメージを高めようとするわけです。
ですから、これから検討される方は、そのマンションの実際の土地の
値段をしっかり調べて、それを判断材料にされるといいと思います。
名前で判断しないように、と言いたいですね。
名前にとらわれているのはどこのだれだか・・・
330です。
名前にとらわれないと言っているのだから、いいじゃないですか。
立地と住居表示がイコールではないと嫌な方は、
そういう物件をご購入されればいいかと。
＞久我山ガーデンヒルズの近くに実際にありますよ。
＞「グランドステージ北烏山」。
知っていますよ。例のヒューザー物件です。
ですから、KGHがそんな名称だったとしても購入しましたよ、ということです。
そういうことに拘る人もいるし、拘らない人もいる。
マンションを購入する人間が、物件に対してみな同じ価値観で判断するワケじゃないでしょう。
住友が、ブランドイメージで久我山とつけたであろうことは分かりますが、
その部分に惹かれて購入する人ばかりではないですよ。
住友を批判するスレならそれでもいいでしょうが、
これじゃあ、まともな情報も提供できないですよ。
本当に多いですね。
土地の価格は、同じ地名でも、何丁目かで違ったりしますし、
隣接している場所でも、格段に違うんですよね。
成城と入間（喜多見、調布も）などいい例です。
逆に祖師谷であっても、成城の一部（たとえばシティハウス成城のある場所）
などより高かったりします。
久我山と北烏山もですが。
ただ、歩いてみれば評価の高い土地かそうでないかはだいたいわかりますね。
周辺環境や利便性など。
インターネットで公示価格や実売価格も確認できますし、
デベの宣伝文句に乗らず、土地の評価を冷静に自分で判断して
マンションの資産価値を図るのがいいですね。
「近隣マンションに比べてこんなにお買い得」などというセールストークは
要注意です。「近隣」とはいっても、地価は全然違う場合も多いですから。
返答をしないのでもう一度追求させてもらいます。
>>233 スリーブに床を直仕上げしていたら足元も冷えるし何より硬くて足が疲
れてします。
どういうことを意味するのか専門的すぎてよくわからないので誰か
解説してください。
お見受けするところ、業界関係の方のようですが、素人にも
わかる表現にしていただければありがたいです。
また、ご主旨は、「住まいとしての機能」が果たされて「いない」、
といううことですから、要するに、住むと健康に害を及ぼすような
仕上げを平気でしているという意味なのですね。
追求ではなく質問じゃないですか？
階高（1階辺りの高さ)を稼ぐために二重床にせず床を仕上げ、コストダウンを計る。マンション建設ではよく使われるコストダウンのことを指していると思います。
スリーブ＝コンクリートの事ですから、「冬場は足元が冷えやすい」と少し説明が飛んでいますね。
足が冷えて仕方の無いがステータスの高いマンションに住むよりも知名度が低くても足元の冷えないマイナーなマンションに住みませんか？
他にも「騒音」「結露」などに置き換えて考えてみてください。ステータスの高いマンションが必ず問題の無いマンションとは限りません。マンションは生活をするところでステータスを誇示するものでは無いと私は思います。資金に余裕のある方がステータスも求めるのは自由ですが。
つまり、二重床ではなく直床、という意味だった？
そんな気はしましたが・・・
しかし、住友の都心の物件で二重床でないのなんてないと思うのですが、いかが？
地方は直床が多いみたいですけど・・・
スリーブてコンクリートの事なの?
スラブじゃないのか
（337氏ではありません。久々の投稿）
2年前「久我山＋住友＋ガーデンヒルズ＋お屋敷」というフレーズに
「おぉ これは！」と思いモデルルームにいきましたがガックシしました。
・駅遠い・バス本数少ない・夜道怖い・無用の共有施設
結局「荻窪＋三井ほかＪＶ＋裏に防災公園」を購入。
このＢＢＳでも「陸の孤島」「チルの住む」と貶され続けましたが
「バス前提」と割り切ってしまえば、よく止まるといっても４線利用の
荻窪駅は働き盛りには便利です。
現在は「駐車場が余ってる」「ポーチに自転車（駐輪場たりてない）」
「中庭の草花イマイチ定着せず」「共有部分で犬抱きかかえない飼い主」
なんて細かい問題ありますが、チャータバスも廃止され、完売して
大満足とはいわないまでもほぼ想定内って感じでしょうか...
マンション横にデカイ案内看板を常設してた久我山は、まだまだなんですね。
口では関係ないといっても、やっぱデベやマンションの名前も、第一印象あるのでは？
>マンション横にデカイ案内看板を常設してた久我山
え？ そんな露骨なことをしていたんですか？ 東京テラスの前にデカデカと出していたのは知っていますが・・・
インザパークのある桃井と久我山ガーデンヒルズのある北烏山では土地の評価が全然違いますから、そもそも同じ価格帯で勝負しようという発想が間違っていたと思いますよ。インザパークがとっくに売り切れ、ガーヒルが売れ残り、も当然の結果です。
ちなみに、公示価格で比べると
桃井3-4丁目（インザパーク荻窪） 坪135万
北烏山７丁目（久我山ガーヒル） 坪115万
三鷹市牟礼2丁目（久我山ガーヒル一部） 坪120万
です。いかにガーヒルのある場所の土地評価額が低いかおわかりでしょう？
あれだけ不便な場所ですからね。
ちなみに、烏山でも南烏山だと坪150万という場所もあります。
北と南では大違いなんですね。
さらに、
久我山5丁目（三井＆地所物件）坪165万
南荻窪2丁目（プラウド） 坪155万
というのがざっとした目安。
久我山5丁目の三井や地所の物件と久我山ガーヒルでは立地の評価が坪で50万も違うんです。
これらの物件にくらべて「割安」なのは当然のことですね。
>マンション横にデカイ案内看板を常設してた久我山
「久我山ガーデンヒルズ ここから○○分」って看板が
隣接するビルの壁面にありましたよ（まだ、あったかな？）
ガーデンヒルズの販売の前に販売してた三井だか野村の
マンションは触手が動いたのですが、さっさと完売して
悔しかった...
そんな看板出したり、チラシ撒いたりするお金があるのに、実際に買いたいという方が出ても、値引きはおろか、「畳みもかえない」なんてケチなことをいうのが理解できませんね。
駐車場もいつの間にか「ついてない部屋」ができたりして、後から買った方は本当にお気の毒です。北斗星さんが、「駐車場が少ない。おそらく足りなくなる」と1年前に予想されていて、1年前の状況では、ガラガラだったから、「余るんじゃないの？」と思ったのですが、単に部屋がたくさん余っていただけだったんですね（笑）。北斗星さんの予想がぴったりだったわけです。
素人評論家だの、余計なお世話だのと住民の方にはずいぶん叩かれていましたが、今にしてみればおっしゃっていたことが的確だったとわかります。
＞ガーデンヒルズの販売の前に販売してた三井だか野村
三井だとしたら、ナントカ鈴木という人がデザインした、黒っぽい和風のマンションでしょうか。竹が植わっていたり、エントランスに木材が使われたりしているやつ。けっこう個性的で、さすが企画力の三井、という感じでしたね。
野村だとすれば、プラウド久我山でしょうか。あれは、実は未入居物件が数ヶ月前に売りに出ていました。売れてしまったかどうかはわかりません。投資目的の転売かもしれません。
多分、プラウドですね。パークホームズ久我山5丁目は向きが「？」だった気がします。
先ほどMSNで「杉並」で検索かけたら、スポンサーサイトで「久我山ＧＨ」「グランメゾン杉並」が
ひっかかりました。少なくともデベは杉並区久我山のイメージを大事にしたいのだと思ふ。
おもしろいですね。
実際に買って住んでいる人が
「久我山でないのは百も承知で買った」と書いているのに、
なにが気に食わないのか、延々と
「地番が久我山ではない。だまされるな」と書き続ける・・・。
あ、そうか。
買った人＝だまされた人
買わない人＝だまされない人
ってことにしたいわけ？
そうではありません。
土地の評価が久我山と北烏山ではまったく違う、という点を
これから検討される方には注意してほしい、といっているだけです。
特に地所と三井のマンションのある久我山5丁目と北烏山7丁目では坪で50万も違うということです。
土地を買う人には参考になるでしょうね。
久我山5丁目と北烏山7丁目では３０坪の土地なら１５００万円の価格差が
あるとおっしゃりたいんですよね。
しかし、ここはマンション購入支援サイトです。
マンションの資産価値を評価するうえで、土地の評価額というのは大きいですよ。
デベにしても、マンションの価格は土地の仕入れ代で変わってきますからね。
当然物件によるけど、だいたい半分位は土地代だよ。
はい。専有面積に応じた土地の持分がありますね。
しかし、マンションの価格は土地代に比例するとは限らない
ことは当然ご存知ですよね？
分譲マンションの議論で土地の坪単価を議論することはあまり意味がありません。
なぜか？
それは分譲マンションはうわものを切り離して土地だけで売買することができない
不動産だからです。
＞マンションの価格は土地代に比例するとは限らない
＞ことは当然ご存知ですよね？
なにをいっているのか・・・
マンションは立地が非常に大事です。
だいたい価格は土地代で決まってくるといっても過言ではない。
＞分譲マンションはうわものを切り離して土地だけで売買することができない
取り壊せばできますよ。
それは戸建でも同じ。
取り壊せばできますよ。
それは戸建でも同じ。
・・・机上の空論。
>取り壊せばできますよ。
同潤会アパートが取り壊されて表参道ヒルズになったとき、
立て替えられた住居部分に入居を希望しない権利者には
土地区分によってお金が支払われてます。
土地所有区分
久我山＝25坪
インザパーク＝13坪
久我山ガーデンヒルズ 25坪×１１５万＝２８７５万
インザパーク荻窪 １３坪×１３５万＝１７５５万
マンションを購入する上で、地盤もチェックポイントだと思います。
同じ「久我山」とはいっても、神田川沿いの久我山は地盤が悪い。
また、北烏山7丁目あたりは宙水の存在が知られています。
地震のときに、地下水が浮き出してくる危険性は否定できません。
久我山ガーヒルはたしか、杭をたくさん打って対策を講じているはず。
これは地盤があまりよくないということです。
一方、地所や三井の手がけるマンションのある久我山5丁目は非常に強固な地盤。
地表のすぐしたに支持層があるため、杭を打たない直接基礎を採用してると思います。
最近だと地所の代沢のパークハウスもこの直接基礎。
こうした地盤の良し悪しもチェックポイントでしょうね。
住友は北海道で、眺望を売りに割高な価格設定にしたマンションを販売したあと
自社でその眺望をさえぎるようなマンションを建て、住民に裁判を起こされ、負けています。
三井は都心の一等地の物件で施工の不具合を住民から指摘されています。
>土地所有区分
>久我山ガーデンヒルズ 25坪×１１５万＝２８７５万
>インザパーク荻窪 １３坪×１３５万＝１７５５万
これは実によい情報ですね。
土地所有区分の数字が合っているかどうか、当事者ではないので
わかりませんが、こうやって、所有区分の土地の面積を確認し、
土地の評価額をかけて、金額を出せば、だいたいの目安がわかりますからね。
戸建とは比較になりませんが、マンション同士を比較するときは
よい指標になるのではないでしょうか。
ってことは、建物には金が掛かってない物件ってこと？
無意味なレスはやめましょう
低層か高層かの問題でしょ？
高さだけではないでしょう。
敷地面積もあります。
ゆったりかキチキチか
以前久我山とインザパークを検討しました。（武蔵野Ｇも）
どれも駅から遠くて一長一短・・・
久我山以外は竣工間近で多少売れ残っていた事と見込客と思ってくれたのか
その後のフォローが（多少の値引）積極的でしたが久我山は電話1回きりでした。
貧乏客と思われたのか値引きの話は一切無しでした。
毎週ウン十万かけてチラシ打つのであれば
1割負けろとは言わないが買いたい意思表示してるんだから
端数のウン十万をカットするとかエアコン１台付けてくれるとかしてくれれば購入したのに。
すっかり売れ残りマンションになっちゃって入居者がかわいそうだよ。
外 野「売れ残りが気になるんだろ？」
入居者「気にならない」
外 野「そうは言っても気になるんだろ」
入居者「別に。生活は快適。」
外 野「ま、そう思いたい気持ちはわかるよ」
入居者「住んだことがないのにどうしてそう言えるの？」
外 野「住友だから。不満点を早く言ってみろ」
入居者「・・・」
外 野「後悔を白状しろって言ってんだよぉコラっっ！！」 ・
・
・
久我山ガーヒルは多少，安くなったらしいですよ。
「値引き」はしないけれど、当初の売り出し価格よりは
若干下がった「らしい」です。
噂なので、はっきりはわかりませんけど・・・
381おもしろー！
知人が久我山ガーデンヒルズに住んでいます。
彼女は以前住んでいたマンションに管理の面で不満を持っていたそうで、
今は管理がとてもきちんとしているからいい、と言っています。
私が聞いた話によると
居住者層は
自宅を売却されたリタイア組が結構多い。
小学生以下の子供を持つ家庭が多い。
自宅で仕事のフリーランスもかなりいるようだ。
ということで、
駅近、都心のスタイリッシュなマンションの購入層とは
あきらかに望むものが違うのでしょう。
まあ、都心から、いきなり郊外への転居なので
それに伴う不満は全くないとは言えないけれど
それはどこに住んでもあることで
概ね満足してると言ってます。
自分も、住友を含めいくつかのマンションを検討中ですが
住んでみてからの不平不満が噴き出しているマンションより
（他のスレッドに沢山ありますよね）
よっぽどいいんじゃないかなあと思いますけどね。
自分が購入したマンションが売れ残っていても気にならないって、有り得ないでしょ。
転売したくても新築が売れ残っていたら、価格は付かないわけだし、検討者にも足元を見られる。
そもそも需要がない結果でもあるし。
それに『売れ残ってます』とノボリや幕を設置されるのなんて、恥ずかしくて人も呼べない。
↑ほ〜ら、言ってるそばから（笑）
ならばタワーは語るに落ちる、ということですね。
知人がインザパーク荻窪に住んでいます。
彼は以前住んでいたマンションに管理の面で不満を持っていたそうで、
今は管理がとてもきちんとしているからいい、と言っています。
私が聞いた話によると
居住者層は
自宅を売却されたリタイア組が結構多い。
小学生前後の子供を持つ家庭が多い。
（最も近い桃井第一小以外にも、徒歩通学可能な区立小学校多し）
別棟で二世帯というのも多い。
駅遠ではあれ、1時間に50本のバス便と中央線荻窪駅を利用すれば
郊外暮らしとは縁遠い利便性があるようです。
まあ、いきなり郊外はプライドが許さないので、駅遠いという
不満は全くないとは言えないけれど、北烏山に隠居する程の
こともないので、概ね満足してると言ってます。
自分も、住友を含めいくつかのマンションを検討中ですが
竣工してから、1年半経っても売れ残っているマンションとか
目と耳と口を塞いで「ここは最高」といっている住民のマンション
より（他の住友スレッドに沢山ありますよね）、「ここのこんな
ところはイマイチだけど、ここが良い」といった客観的に語れる
住民が多いマンションの方が、よっぽどいいんじゃないかなあと
思いますけどね。
>>384
>車を所有できる住民の率に違いがあるからではないでしょうか？
ふ〜ん そういう考え方もあるのか( ..)φメモメモ
北烏山は「車が所有できるくらい金持ち」で
桃井は「車を所有できない貧乏人ばかり」ということですね！
決して 北烏山は「車がないと不便」とか桃井は「車がなくとも生活
できる立地」とか「立駐の中・下段なんてプライド許さないから（車入らないもかな）
隣接した外の駐車場借りた方がマシ」なんてことは思っていませんから。
やっぱ駐輪場も余裕あると「自転車を所有できる住民の率に違いがあるから」
ということで、共有（レンタル）自転車とかは「自転車を買えない人達が
お金出し合ってなんとか使ってる」という感じにみえるのでしょうねorz
北烏山の駐車場、コンパクトカーや軽が多かったような気がする。。。
検討初期に何も知らずに高級物件だと思って見に行って、
案外庶民的だということに気がついた瞬間だった。
>案外庶民的だということに気がついた瞬間だった。
案外じゃなくて、モロ庶民のための物件ですよ。
価格帯だって安いでしょ。
洗濯物やふとんが透明なベランダから外部に丸見えになっても気にならない
昔の長屋みたいな庶民的な雰囲気が好きな人でないと耐えられません。
南のていそうとうなんて、外からリビングまで見通せてしまうんですよ。
北烏山7丁目という、世田谷ひろしといえども、
コレ以下の土地はないってぐらいの立地をかんがえたら割高、というだけです。
>駐車場は足りないくらいで設定してもらわないと後々厳しいですよね。
これは心ない言い方ですね。
ご自分がクルマが必須で、後から買ったがために
「あなたの部屋には駐車場はついていませんから、外で探してください」
といわれたら、そんなことが言えますか？
自分に関係なければ、他の住人は車が置けずに困っても知ったことではないということですか。
383は文章として書き方がすばらしいです。品性を感じます。
それに比べて388は贋作ですが下品さをさらけだしています。
後文のほうは、なにを書いているのかさっぱりわかりません。
もう少し勉強してから投稿しなさい。
>久我山ガーデンヒルズ 25坪×１１５万＝２８７５万
>インザパーク荻窪 １３坪×１３５万＝１７５５万
土地の所有権持分
三井のパークホームズ久我山５丁目 １２．３×１６５万＝２０９５万
土地にこだわっていたヒトおわかりかな？
更地にして売った場合、でだけ考えれば北烏山の物件が最高に資産価値が高い、ということになるんですね。大笑いです。都心の一等地のタワーよりはるかに北烏山の隠居物件のほうが資産価値が高いって話になりそうですね。もっとド田舎の広大な土地にマンション建てれば、もっともっと資産価値の高い物権ができるって話になりますね。実にユニークな資産価値判定方法ですね。
388は文章として書き方がすばらしいです。ユーモアと知性を感じます。
それに比べて383はオリジナルですが下品さと無知さをさらけだしています。
全体的に、なにを書いているのかさっぱりわかりません。
もう少し勉強してから投稿しなさい。
388=397=インザパーク＝まねしかできない＝バ○
397は俺じゃないからねん。
まぁ 片や完売 駐車場余りあり１３坪×１３５万＝１７５５万
片や売れ残りあり、駐車場入れず、２５坪×１１５万＝２８７５万
どっちがお好みかは購入者次第；；
北烏山というのは、よっぽどイメージ悪いのでしょうか。
三井が北烏山1丁目にマンションを作るようですが、
「富士見ヶ丘(杉並区の地名）」とつけています。
世田谷というのは総じて杉並より地価が高い。
世田谷にありながら、杉並の地名をつけたがる唯一無二の地域が北烏山のようですね。
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
