理事が務まらないシニア層の多いマンションについて

>32

①の依存度を高めることは、プラスとは限りませんよね。
そんなに信頼出来る管理会社あるんでしょか？
その分管理委託費と修繕費用が高くなる(騙される）覚悟が必要ですね。

②の管理員の雇用責任は、管理組合でしょう。
無関心な理事達は、管理員を指導出来る程のレベルではないです。
管理員が個人情報を取り扱うことを考えても責任を管理会社にしなければならないと思います。

実際に管理組合で取り入れている理事さんの意見を聞きたいです。

>>33
何か、私の発言が気に障ったようなので、以降発言は控えますが・・・
「管理員」という言葉で、「下」と思っていませんか？
管理業務の実務に関しては、専門的な経験や知識ある「管理員」のほうが「上」ですよ。
（初心者理事や管理実務を知らない理事が、どんなに頑張っても敵いません。）

個人でやってる有能な管理員を採用できたら、理事会の負担は一機に軽減されます。
もちろん有能な管理員を雇用するためには高額の報酬も見込むべきです。＜当然です。

ちなみに最近の高層ＭＳラッシュで、その有能な管理員がますます貴重になっているようです。
おっと、これもスレ主の求める情報ではありませんな。

>34 個人でやってる有能な管理員を採用できたら、理事会の負担は一機に軽減されます。
そんな夢のような話があるのですか？
今管理員は管理会社が募集した応募多数の中から面接で選ばれた人です。
管理会社の募集要領は高卒以上、年齢７０歳位まで、未経験者可　です。
個人でやってる人を知りませんし、知り合いに頼んで何かあったら、その責任を負うのはご免です。

32さんのおっしゃるように夢では無くて、実際に個人でやってる有能な管理員をどうやって探すのかを教えて下さい。

＞35
おまけに、管理員の募集は、月給15〜20万円　これで有能な人が集まるわけがありません。
うちは古いマンションなので、管理委託はしていますが以前は夫婦の管理人の住み込み
合理化で、男子1名の住み込みにしましたが管理会社の話では募集しても人が本当に集まらない
単身者で住み込みなんて、いい人が来ないそうです。
日勤にしても、通勤費がかかるので管理委託費用はそれほど変わらないそうです。

理事同士も役割分担で使えないのですから、理事会が管理員を使うことは相当難しいでしょう。

>34 管理業務の実務に関しては、専門的な経験や知識ある「管理員」のほうが「上」ですよ。

初めて聞きました。
うちの管理員が言うには体力的に警備会社の面接を落とされたので、管理員（大手デベ系列管理会社）の仕事をしている、とのこと、大手でも人手不足で有能な人はいませんよ。
個人の管理員が病気で休むことは無いのかな。

>37 個人の管理員が病気で休むことは無いのかな。
34さんの周りには有能な管理員が沢山いるみたいですから、代わりの管理員も有能なのでしょう。

>>31
後ろ向きな書き込み失礼しました。
日頃より詳細な理事会議事録はもとより様々な資料を配布したり、こまめに掲示をしたり、組合員の管理意識を高めるべくいろいろ努力したんですけどダメでしたね。あるとき「優秀な理事長が良くやってくれるので何でも安心して任せておけばいい」と言われていることを伝え聞きました。私が一生懸命やるから（委任状は出すものの）誰も総会に出てこないのだと。
見捨てて逃げるというのは卑怯かも知れませんが、最後の手段としてやむを得なかったと思っています。また、何もせず総会にも出ず、あらゆることを私に任せきりにして管理から逃げていた他の組合員に後ろめたさは一切感じていません。
逆説的ですが、私がまともに職責を果たさず、様々な課題や問題を顕在化させて人任せにできないような状況を作り出していたら、状況は違っていたのかも知れませんね。

管理会社とサポートのもと理事会に一方的に違反者とされている住民です。規約には1年任期で再任を妨げないですが、実際は輪番制で2期行なうようです。そのまま行けば2年後理事になる予定です。2年だったのか。立候補したらどうなったのでしょうか？なんて規約を読んでます。
規定の解釈って個人差があるもんなんですね。理事会の権限って・・。
まして、私のマンションも理事会を毎月行なうようになってから住民がギズギズしてきました。必要ですか？毎月の理事会。管理会社は利益になりますけどね。

>34 管理業務の実務に関しては、専門的な経験や知識ある「管理員」のほうが「上」ですよ。

私も「上」とか「下」とかどちらが主導権が強いかなんて。でも、共通認識ではないんですね。

理事会＝住民総意＝住民（イコール）
理事会＝住民総意＞問題住民
理事長＜住民総意
管理員＜理事会（自主管理であったり、マンション管理士であっても）
管理員＜管理会社（管理会社から管理員が派遣されている場合）
管理員＜住民
管理組合員≒住民

＝は同じ。　＞は左が強い。　＜は右が強い。です。

理事会の会長が暴走したり、管理会社が利益の為に住民権利や利益を無視したり、理事会が管理会社にサポートを受け、問題意識に目覚めて排除だらけの規則に変えて、ダメダメだらけで住民同士がじゃーあれは言い訳？とギスギスしたり、住民も参加意識が低かったり。

意識だけは　同じでいたいな。　管理会社＝理事会＝管理会社＝住民≒管理組合委員

管理会社は理事会と連絡が取り易いです。
管理会社からみれば、輪番制で理事が変わるといいつつ
バカそうな理事が理事長になったタイミングで
管理会社がその理事長に余計な提案を吹き込んでいるのではないでしょうか？

管理会社の元締めは国土交通省
マン管センタの元締めも同省
同センタが非営利で工事を紹介したところで
管理組合のためにある団体かどうか疑問です。

なので
管理会社で留まらず、マン管や最近、規約に口を出してる
国土交通省の対応にも疑問をもつべきでは？

理事長は同省が任命したり監督責任がありますか？
ないですね。
なのに、同省が何故か作成した規約には
マンション理事長は、職員を雇用できると書いてあります。
なんと、無責任な方法で理事長にわけの分らん権限を付与しているのか？

結論は
国土交通省は、マンションの積立金を管理したい。ということだ。
利権のためには
マンション住民がギスギスすることは問題にしていないのでしょう。

5月は、管理組合総会の季節です。（3月決算が多いため）
うちでも先週の土曜日に、総会がありました。

理事長74才と高齢化で、議案の内容が他の議案と混じる、
議事がまともに運営できなくてガッカリしました。
管理会社の担当者も、苦笑いでフォローしていました。

対する組合員も出席したのは20％弱の10人程度、
後は委任状で対応。議決権は95％（ここも都心物件らしいところ）。
出席者は30代、40代　50代がなくて60代70代と完全に二極化でした。

> 5月は、管理組合総会の季節です。（3月決算が多いため）

これ変ですよ。
・マンションは竣工引渡しから年度になる。３月多いのか？
・いくつかの理事会を見ている人の書き込みでは？
本当に理事さんの書き込みですか？

>>43
＞・マンションは竣工引渡しから年度になる。３月多いのか？
規約で年度を４月〜翌３月にしているところは多いですよ。
初年度については、引渡や入居、管理組合発足の時期から、
１年以上、あるいは１年未満どちらもあると思います。

> 規約で年度を４月〜翌３月にしているところは多いですよ。

だから、なんで多いって分かるの？
どうやって調べたのかい？

自分の身の回りで調べることが可能なのは、１０件にも満たないけど
３月に偏っていないよ。

それに42は、出席者の年代まで書いているけど
どうやって調べたのだろう。

＞45
何だか訳のわからないレスですね。
管理会社の担当に聞いてご覧よ、実際に多いんだから3月が年度末。
担当者と人間関係も構築できない人は、理事なんてやらない方がいいよ
住民のために、働くなんて能力はないんでしょうから。

＞それに42は、出席者の年代まで書いているけどどうやって調べたのだろう。
総会出席する常連の人はよく知っています、マンションには緊急連絡先のリストも部外秘であります
理事は見ることもあります。
住民のことも知らないで理事なんて、仕事ができるのかな？

住民の顔も情報も知らないで、理事なんて勤まらないから辞任した方がいいですよ
理事会で発言もできない、置物みたいな理事は無用の長物です意味がない。

自分の狭い見識で、レスすると恥ずかしいから。

＞４７
３月末決算が多いとは、割合でどれくらいですか？
１／１２より、どれ位多いのですか？
参考までに教えてください。

念のためですが、現在自分の居住しているＭＳがそうです。
原始規約で、会計年度が４月〜３月末、総会は今回4月に開催。引渡しは12月でした。
うちのＭＳより数年前に分譲された同デベ・デベ系列の管理会社のＭＳも同時期
（同じ日の別の時間）に同じ場所を借りて総会やっています。
さらに、うちのデベだけではなく近隣の古い公団団地も４〜３月が会計年度。
>>42さんが書いたように、5月（4〜6月）は総会の季節です、という言葉はよく聞くので
違和感ないんですが…。管理を仕事としていないので、統計があるのかは知りませんが。

連投のようですが、文章をよく読まない理解力の乏しい人に説明しても
一文の得にもなりませんから、スルーですね！

マンションの竣工が建設会社の決算、デベの決算に合わせているのがいかに多いのか
3月末決算の上場企業は多いです。
カタカナデベ、中小デベは知りませんし自分には関係ないので、興味もありません。

No.51 by 理事通算6年
そもそも、あなたがNo42で書いたことの説明ができないのでしょう。
デベが決算に合わせてマンション竣工するなんて聞いたことないです。
根拠や説明力の無い方にはスルーしていただきたいです。

＞52
地方色があるのか、大手デベのマンションにお住まいではないのかな？

たとえば、東京の人気地区目白エリア、ここ数年間のマンション。
8物件のうち6物件が2月、3月に竣工されています。
これは、ただの偶然なのでしょうか？
地区的に平均分譲価格は、7000〜1億円クラス。

目白ガーデンヒルズ　3月、デュオ・スカーラ目白　2月、ドレッセ目白近衛町プレゼンス　3月
パークホームズ目白　4月、シティテラス目白　3月、
ライオンズガーデン目白オークレジデンス　3月、目白プレイス　2月
クオス目白ラ・プルーム　3月

大型物件、高級物件であればゼネコンの年度内に竣工するというのが多いのでは。
それに学校の節目が4月だから、4月入居を目指している事も多い。
ゼネコンにとって、たいして売り上げの上がらないチープマンションは知りません。

うちのマンションも7月竣工ですが、年度を合わせて4月〜3月に途中で変更しました。

ところで、自信家の52さんは管理会社やデベの担当者に直接聞いてみましたか？
結果は、どうでした？
それとも、聞けるような親しい方はいらっしゃらないのかな。

目白が人気かどうかは置いといて、数年間で８件（６件）
数年が３年だとしたら、年２件３月に竣工しただけでしょ
目白エリアが人気で年に何棟竣工しているかしらんが
たいしたデータでは無いなと思うのがフツーです。
目白って東京の東部ですか？ヤフー不動産では新築５５件載ってるよ
目白が東京都下ならヤフーに新築１１２件載ってる
暇そうなのでこれを元に統計でもおとりになってはいかがですか？＞５３
こっちは超忙しいので、あまり付き合えないよ。ごめん。

やはり、地方のお安いマンションにお住まいのようですね。
億ションが、ごく普通のエリアのことは理解できないでしょう。
最近は坪/400万円位ですから80㎡で1億円です。
忙しいのか、愛想が悪くて管理会社の担当者にパイプがないのか、
とにかく人騒がせなことは確かだね。

３月決算の組合が多い
３月決算のデベが３月竣工が多い
これらを統計で教えてくれれば、それで解決する問題を
億ションだとか坪単価だとか言い出した人がいるから疲れるんだよね
暇なら不動産情報の新築物件の統計でも取るのを手伝っておやりなさい＞５５
こっちは忙しいから付き合えないよ。ごめん。

都内のマンションですが、当マンションの管理規則によりますと「会計期間は1月1日〜12月31日」です。役員の任期は1年再任を妨げないですが、会計期間と任期が一緒とは書いてません。
なお、「定期総会を毎年1回新会計年度開始以後2ヶ月以内に召集しなければならない。」
ですから、1月〜12月までが会計期間だとすると、召集して開催は3月ってところが多いのかも。

それから、第一期収支予算およびその会計期間については、売主より引渡し以前に提示されたものに従う。とあるので、当マンションの場合、3月に竣工しても1期の会計期間は3月〜12月となり、2期から1月〜12月ってことかしら。

管理会社は3月は総会が多くて忙しいと言ってました。％は解りません。
逆に会計期間をずらしたほうが、悔いのない総会が開けたりして。

皆さんのマンションは会計期間どうなっていますか？

＞> 5月は、管理組合総会の季節です。（3月決算が多いため）

＞これ変ですよ。
＞・マンションは竣工引渡しから年度になる。３月多いのか？
＞・いくつかの理事会を見ている人の書き込みでは？
＞本当に理事さんの書き込みですか？

唯一人の常識人のコメント。
後は、管理会社に振り回されているのみ。
何故、原則に立ち返らないのだろうか？

うちらの総会は、毎年１１月の前半にあります。
高齢者も多い。
しかし、区分内は普通の住居で共有廊下とエレを使っている以外は
戸建とあまり変わらないので、やれ総会やれ理事会あれやるこれやる
あつまらないから決まらないとか決まらないものを決めようとしないでいいんじゃないの？

ヤフー不動産新築マンションで適当に絞り込むと
１５件／ページ　出てきますが、１５件中３月末竣工は１〜２件あった。
２ページほどしか見ていない。
５月６月が総会の季節と聞くのは株主総会のことだと思う。

>>61さん
たぶん平和な、マンションだと思います。
うちのマンションは、このままで見過ごせない、危険につながることがあれこれ起きています。
例えば、不審者が建物内に侵入してきたり、エレベーターの故障も多いし・・・、いろいろ問題が出てきます。

>>59
>>60
>>61
上の方のスレは、さっと読んだだけの通りすがりですが、
うちのマンション、３月末完成（入居は４月から）ですが、総会は６月にあります。
会計期間は、４月から翌年３月まです。

管理規約にはどうなってますか。
理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２ヶ月以内に招集しなければならない。
が普通ですが・・・。

>>64
63です。
気になったので、規約を調べてみたら、
うちのマンションは、新会計年度開始から３ヶ月以内に開催という規定でした。

＞うちのマンションは、新会計年度開始から３ヶ月以内に開催という規定でした。

それなら予算承認までの、２が月間の支払いはどうしているのでしょうか。
２ヶ月以内でも、１ヶ月余の支出の不自由さがありますが、
理事会で暫定予算決議でもできる様に、規約に定めているわけですね。

いつの間にかシニア理事が、また１人病院に入院していたことが分かりました。
ご息子さんの家族が、引っ越して来ていました。
ご息子さんに理事を辞任される場合は、本人より書面で届け出て下さい、と話していますが連絡がありません。
理事の規約の定数が不足した場合は、補充が必要だと思いますが、輪番制が崩れますので問題です。
悩みますね。

＞ご息子さんに理事を辞任される場合は、本人より書面で届け出て下さい、と話していますが連絡がありません。
理事の規約の定数が不足した場合は、補充が必要だと思いますが、輪番制が崩れますので問題です。悩みますね。

何を悩むのでしょうか。人間に病気、事故はつきものですので、私が理事長ならこうします。
可能なら病院に行き本人に面談し、今後の辞任意思の有無を確認します。面談できない場合は近親者を通じ本人の意思を確認します、それもできない場合は、病状を熟知の近親者の判断に委ねます。規約で書面が必要なら私が作って、捺印にみにします。
その結果、辞任やむなしとなったら、補充の為の理事会を緊急に開催し、役員輪番細則あればそれに従い、なければ過去の輪番実績に従い、次の候補者を決めて、当人の就任内諾を得た上で理事会候補者（案）を決議し、臨時総会を開くこととします。
何ら悩むことはありません。輪番制が崩れるの次元の話ではなく、役員確保は理事長としての義務です。法人組合の場合は欠員は違法です。

何事も時間と労力が必要ですね。
何も問題がかたずかないまま、もう任期は２ヶ月間です。
６９さん　いつか買いたいさんも理事長になってみると苦労が分かるのでは。

私も理事長を2回やりました。共有とは云え、自分のささやかな財産の管理を、規約改正を含めて自分の思いを実行出来ました。滞納者からは、じかに滞納解消願いの電話をするので嫌われております。そのかわり、滞納者がいれば総会で議長（理事長）の職務怠慢を述べさして頂いています。本当の希望は監事をやって、私の理事長時代の様に、ガラス張りの経理を再現したいと思っております。もう総会の準備は整ったことでしょうが、あと２ヶ月と云わずに、次の役員就任の時に実施する計画を思いめぐらしたら如何でしょうか。貴方の共有財産を他人に委託するのは２ヶ月後ですよ。

シニア理事の入院。心配ですね。

ところで、20世帯強の我がマンションの理事は4名です。今引き継ぎ中なので、理事と旧理事で8名・・。すごいでしょ？
120世帯で理事は何名ですか？

必要ならばですが、理事を増やせばよいので？輪番の次の方にもお願いするとか。
当マンション規約では理事が過半数が出席しないと、開催できないようです。同じなら半数が出席できないと機能しない理事会となりますよね。

輪番だどシニアが固まってしまうとか？（笑）
理事はまだ未経験ですが、どうでしょう。

＞ところで、20世帯強の我がマンションの理事は4名です。今引き継ぎ中なので、理事と旧理事で8名・・。すごいでしょ？

何を仰いますか。標準管理規約では１０−１５戸に付き１名ですよ。５０戸以下なら最少の３人で十分です。
４人で決議する時に２対２になったら、どうするの、勿論否決でしょうね。
４人なら、監事入れて役員５名で、輪番としても４年に１回回ってきてしまいますよ。

＞当マンション規約では理事が過半数が出席しないと、開催できないようです。
では、総会は？
＞同じなら半数が出席できないと機能しない理事会となりますよね。

あれ！管理規約持ってないの。

＞輪番だどシニアが固まってしまうとか？（笑）理事はまだ未経験ですが、どうでしょう。

シニアより貴方には任せられない様ですね。（笑）

>>65
招集する＝開催する　じゃないんですか？
招集を通知する≠開催する　だと思いますが...

規約次第。何れにせよ少なくとも、1週間の違い。
それより総会承認までの、２ヶ月間の暫定予算はどうするのでしょう。

72です。
＞ところで、20世帯強の我がマンションの理事は4名です。今引き継ぎ中なので、理事と旧理事で8名・・。すごいでしょ？
怖いでしょ？に訂正します。
＞を仰いますか。標準管理規約では１０−１５戸に付き１名ですよ。５０戸以下なら最少の３人で十分です。
ありがとうございました。スレ主さんは120戸だから、標準管理規約では8名〜12名ですね。
＞人で決議する時に２対２になったら、どうするの、勿論否決でしょうね。
理事3名と監事1名でした。管理会社が3対1で反対でしたと言っていたので監事にも決議権があると思ってしまった。勉強になりました。でも、理事会は、なにを決議できるの？

＞理事会は、なにを決議できるの？

組合法人でない場合は、法的職務権限はない役員の会なので、管理者のお手伝い程度。

＞＞理事会は、なにを決議できるの？

・総会で議決された、予算を実際に業者を選択して実行できる。
・修繕内容や、購入品を選択できる（床や外壁の色とか、購入品のランクとか決められます）
・一番重要なのは、「総会の議案を決めること」期の途中であれば「臨時総会も招集できます」
　現実的には、総会は理事会の出した議案を審議し議決することしかできません、話し合っても
　議決は出来ないからです。
　総会で緊急提案があっても、理事会に議案化してもらうことは出来ても
　その場で議決は出来ませんから、理事会の果たす役割は大きいです。

総会は、総論と方向性を決めます、理事会は各論と実務をこなし、今後の方向性を議案で決めます。
こんな感じでしょうか？

76です。77.78さんありがとうございました。

一組合員の立場では、総会にしか出席できません。
総会での緊急提案が議決できないのであれば、「総会で議決できるよう理事会に事前に申し入れる」ことしかできないのですね。

ところで、総会の招集は　うちのマンションは　新会計期間開始後2ヶ月以内に招集　です。
開催は3ヵ月後（3月）です。
この3ヶ月にも経費は支払われているのに、前期会計報告は・・とか、来期予算案はこちらででは
遅いってことですね。
臨時総会までしなくても、理事会で4半期なり半期で、会計報告を出せる体制にして、会計以外も組合員に中間報告していただけるたら理事会の活動を信頼できますね。

すいません、もうひとつ教えてください。

シニアの多い、悩める理事さんのお悩みの輪番制についてです。
うちのマンション規約では、理事の期間は1年、再任を妨げないですが、輪番制とは記載されてません。でも輪番制で運用しています。(2年任期の、半数交代にしていきたいようです。）

輪番制についても、マンション規約では記載されてるもの？

＞輪番制についても、マンション規約では記載されてるもの？

規約に、部屋番号表を添付し、輪番制を規定されているマンションもありますし、総会で選任する前の候補者の決め方を、習慣的に或いは運用細則で決めている場合もあります。