管理費滞納者への対応・対策

じゃぁ、ここだけの話ってことで2〜3人に話すかな

あとは知らん

>>192
マンションの規約では随意に決めることができますので、
規約に記載する率は、国の延滞損害金にあわせる必要はない。
いざ、裁判になったら和解で国の延滞損害金にあわせて減額すればよいので、
表現が悪いが、合法的に滞納者に嫌がらせをするのが目的。
払わない奴は、出てってもらいましょう。

個人情報保護法違反になるのかな？
滞納金は、区分所有者の共有債権なので、その利害関係者は知ることができるのでは？
掲示板や広報で知らせるのはまずいが、
総会などで明らかに区分所有者のみが出席していることを確認できれば、公表してもよいのではないだろうか？

>>203が、基本的には正しいと思うよ。
厳密にするなら、書留で、親展にして各区分所有者本人に郵送することになるのかな？
少なくとも、区分所有者から請求があれば、公表しなければならない情報だと思うよ。

だよね、組合員が滞納者の名前を教えろといえば、教えない訳にはいかないしね。
掲示版に滞納者の名前と金額を知りたい方は、理事長に聞いてくださいと書いとけばいいんだね。
そして、個人情報保護法違反になるので、他言はしないようにと全員にいえばいいんだから。

そのことと名前を掲示板に公表することの違いすら解らんとは・・・。

滞納者の名前を公表すると、じゃー俺もと滞納者が増えるね。
公表されてはまずいなと思う様な人は、滞納はしません。

だから公表は御法度なんだよ。何度言えば解るのかな？

「公表」の意味をはっきりさせないといかんね。
掲示板に貼るのは公表
閲覧請求をした組合員に見せるのは公表？
組合員しか見れない書面に載せるのは公表？

一応書いておきますが、滞納者の氏名公表は個人情報保護法の問題ではないですよ。

いやいや我がマンションでは誰の目にも入る１階の掲示板に載せて貼っています。

当然に総会議事録にも載せますから、滞納者はマンション全住民に知れ渡る訳です。

誰でも見れる１階の掲示板に張り出しますから、
マンション住民以外の他人様→電気、水道、ガス、郵便の配達人や集金人、宅急便運転手や自治会役員や税務署員にも、巾広く、滞納者の恥さらしが知れ渡る仕組みになっています。

↑それがそれが滞納者への強い抑止力になっているのです。
近所や世間に大恥を晒しまくらされる訳ですから！

優秀で積極的な役員さん達は、それくらいしませんと滞納問題は一向に解決しませんよ！

↑
はい。名誉棄損で損害賠償コースですね。

滞納者宛の内容証明郵便の費用920円を支払った証憑には郵便局の領収証と催告書写しは必要です。

>>211
このくらいやらないと滞納者はなくなりません！
また何一つ問題もなく滞納者も出ていません！

掲示板に張り出しに反対人間こそ、拉致が明かない、怠慢横着な滞納連中と滞納予備群です！

滞納者を退去させることは出来ない。

>>214
賛成反対の問題ではないのだよ。
常識的な感覚があれば、組合も管理会社も法令違反に問われるような対応はしないよ。

滞納者が出るようなマンションを買った時点で貴方達も滞納者と同じ穴の何とか。
見せしめのような強硬的な対応の是非以前にそういう人が買わないようなマンションを選ばれないと。

その点ではうちのマンションは平和だなぁ。

やはりダメダメ役員やダメダメ人間の愚痴住民が吠えるだけの場所なのかな！
だめだこりゃ！
解決策すらないバカ住民でわ！

>>216
大衆マンションの住人は大変だね。

周りを見てご覧なさい。特に、頭金ゼロに等しい宣伝で分譲したマンションの所有者は月々の返済だけで青息吐息、
更にボーナス次期はキャッシングに走っている現実で、滞納は当然の結果に過ぎない。

周りにそんな人は居ませんが？

今はまだいいんじゃない。
長く続いている低金利が終了し、金利上昇局面となったら、滞納者が激増は必至。

>219

滞納者は必ずどこのマンションでも出るのよ、世間知らず！
収入とか安いマンションとか全く関係ないのよ！色んな個人的な理由があるんだわ。

愚痴バカ住民を卒業して、理事長を一度やってみろよ、そうすれば世間知らずなアホ発言はなくなるから、バ～カ。

お前が人を見下す一番の滞納者予備群なんだよ、トンチンカン！

>お前が人を見下す一番の滞納者予備群なんだよ、トンチンカン！

自分の事を指摘されたと勘違いしてご立腹されますな。

なんか暑さのせいか突然怒り出す人がいますな。

　↑
うまいなー、この流れのつくれる方、脱帽！

今日は涼しいよ！
いい加減な投稿はいらないから、いい加減に真面目に仕事しろよ、暇人ニートめ(-_-#)！

>>222
うちのマンションではこれまで所謂「滞納者」は出ておりません。
最初の口座引落の日にたまたま残高が不足していて、２回目に引き落しになることは何回かありましたけど。
やはり、区分所有者の質の問題は大きいと思います。今だったら銀行の審査に通らないようなローンを組んでいる人はいませんから。
因みに「理事長」経験者です。

＞最初の口座引落の日にたまたま残高が不足していて、２回目に引き落しになることは何回かありましたけど。

ウソは欠かない事、2回目の引落しと言うのはありません。
規約上26日振込日とすると、銀行は引落し不能扱い。組合は滞納スタート、
その後の入金は単なる不規則振込に過ぎません。

御免ね。引き落しはファクタリング会社に委託してあるから、銀行は関係ないんだな。

当然、原則は前月末までに納めることになっているけど、月が変わってからも５日と１０日（か１５日）の２回引き落しをかけてくれる。
うちのマンションではそこまでの範囲は運用上、滞納とは扱わないことにしている。

滞納者に請求を強める以外の具体的な方法を箇条書きにどなたか出来ますか？
私は全てのレスを読む時間がありませんのでお願いします。ごめんね・・

本を読みなさい。

横着者

・掲示

意外と年収が多い高級マンションの方が滞納が出やすいんだよ、会社経営者が多いから仕方ないかも知れないが…不景気になると特に多くなる。

管理費引き落としのためだけに、今まで口座持ってなかった銀行に口座作った。
管理会社がそこしか対応してないとかで。

１００万ほど入れといたんで数年は大丈夫だが、
ローンギリギリの世帯だと入金し忘れて１、２ヶ月は滞納するだろうな。
給与振込口座とかに設定すればそういうこともなくなるのに。

↑
その為のファクタリング会社ですよ。
金融機関なら何処でも対応しますから。

滞納者が臆面もなくじっとこちらを見てる…

A.支払督促をする
B.ぬっころｰす

取り立てや気分では解決に繋がらない。

取り立てで解決することは多い。
掲示板に晒すといった気分でやるのは論外

（時効の中断事由）
第百四十七条 　時効は、次に掲げる事由によって中断する。
一 　請求
二 　差押え、仮差押え又は仮処分
三 　承認

理事会の議事録に仮名ではあるが金額をきっちり書き、内容証明を受け取らない・居留守を使うなど、誠意のなさを書いてます。
真面目に支払ってる人はご立腹で総会や会った時でも結束力が高まりつつあります。
多少なり、品の悪い滞納者であっても居心地が悪くなるでしょう。
本当に苦しい人なら相談してくるでしょう。

表に顔も出さない奴には法的手段です。こちらには味方が多数できてますからね！

＞表に顔も出さない奴には法的手段です。こちらには味方が多数できてますからね！

滞納は犯罪ではありませんが、集金する方は粛々と法に従うのは当然です。ですから奴とか、味方とかの次元ではありません。

>>243
いくら味方が多くても、扱いを間違うと逆恨みされますよ。
集金する方は粛々と法に従い、機械的に取り立てるのがいいですよ。

まあ、敵とか味方言っているようなレベルのマンションなら管理費の滞納が出ても不思議じゃないかな。

＞＞244
は精神的にも変ね。

ま、それだけ人の心は魑魅魍魎
管理会社のキミ横領♪

>>244
法に従い、とはどういうこと？

聞くだけ野暮。参加を諦めなさい。

徹底的に役員が責任を果たして取り立てをしないから滞納者は図に乗る訳です。
滞納者の増加は抑止力を出さない軟弱役員の怠慢に他有りません。
悲しいかな、い～やい～まあまあの横着怠慢役員の時にこそ滞納者が増える傾向にあります。

＞徹底的に役員が責任を果たして取り立てをしないから滞納者は図に乗る訳です。

理事長には取り立て義務はありません。
内容証明郵便から始まり、支払督促、小額訴訟、最後は弁護士による訴訟とのステップを踏むことよ。
債務名義を得ておけば、時効の中断や財産が見つかれば強制執行が出来ます。

↑内容証明を出す前にやることなすことあるのです、役員未経験の方のようですね！

口だけ能無し役立たず役員ではなく、積極行動役員になって下さい。

＞↑内容証明を出す前にやることなすことあるのです、役員未経験の方のようですね！

へらすグチを叩く前に、言ってご覧なさい。
これをヤジと言って、対抗出来ない人が取る手段に過ぎません。

正確には減らず口と言うのですよ！
お知らせポスティング→電話→訪問です！
お金や手間を掛ける前に簡単に解決する事もあるのです。
３ヶ月の猶予をみて、それでも無視なら内容証明です。

＞お知らせポスティング→電話→訪問です！

残念でした。それらは管理会社の３ヶ月間のお仕事です。
この後は、管理会社の責任は無くなり、理事長のお仕事になるのです。
実態をご存知ではない様ですね。

未だにボンクラ役員は管理会社の人任せだから滞納者問題が後手後手になるんだよ、
恥を知れ能無し役員め。

はい、立候補します(^_^)v
ボンクラ管理会社も変更しますV(^-^)V

>未だにボンクラ役員は管理会社の人任せだから滞納者問題が後手後手になるんだよ、 恥を知れ能無し役員め。

ヤジ以外は出来ないのね。

管理会社の対応で大きく差が出ると思いますよ。
管理会社はどこですか？公表してから発言してもらえれば参考になりますが？

標準管理委託契約書　抜粋
(管理費等滞納者に対する督促)
第10条 乙は、第3条第1号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合員に対し別表第1 1(2)2の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないとき は、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする。
2 前項の場合において、甲が乙の協力を必要とするときは、甲及び乙は、その協力方 法について協議するものとする。

別表第1 1(2)2の督促
2 管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、 甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最初の支払期限から起算して○月の間、電話若し くは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がな お滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。

これでは、差が出るわけないわな。

マンション管理でも委託した管理会社と、自立した自主管理があるから当てはまらないよ！

>マンション管理でも委託した管理会社と、自立した自主管理があるから当てはまらないよ！

どちらもやる事は同じで、どこまでをどちらがやるかは、契約によるのよ。この位は覚えようね。

要は理事長の気合い次第だな。

気合い？意味不明だな。
決められた手続きを粛々と行うだけだろ。

管理会社がやるにしても、全部理事長名です。
管理会社は代行のみ

滞納者に恨まれるのは理事長。

＞管理会社がやるにしても、全部理事長名です。 管理会社は代行のみ
管理委託契約書を読めよ。
＞滞納者に恨まれるのは理事長。
怖かったら、拒否しなさい。役員は同意があって始めて選出されるのだぞ。

>>268
オタクこそ読まれよ

>オタクこそ読まれよ

管理委託契約は委任契約なのよ。
受任者が、委任者の名前で行うのは委任にならないの！
これが分からない様では参加資格無し。ヤジだけなのも良く分かるよ、オタクさん。

督促や催促は役員の役目です、理事長だけではなく会計や副理事でも問題ない！
兎にも角にも役員の早急なる行動が解決に繋がるる訳です！

>273さんへ
確かに管理規約や総会で決めれば、管理者には誰でもなれて、法的な手続きは出来ますが、おそらく誰も引き受けないと思います。
最初の３ヶ月くらいの間は、管理会社が督促すると思いますので、その後の法的な手続きを考えると、管理者及び代理人（弁護士、司法書士等）が内容証明を送るのが一般的と思われます。

内容証明郵便を出すのに、弁護士等に依頼することはないでしょう。
書式は簡単で、誰でもできますよ。
当然理事長がすることになるのが一般的ですが管理会社でもしてくれますよ。

皆さん、内容証明郵便もしたことないのね。
920円、配達証明欲しい場合は更に300円が必要なだけよ。
でも慣れた、滞納者は受取りを拒否したり、居留守を使ったり、なかなか考えてますよ。
一週間経つと発信者に返されることになるのですよ。さーて、これからどうするかは皆さん考えてね。

私は今までに、弁護士に依頼して、簡易裁判所での調停や、地方裁判所での民事訴訟を経験しております。
276さんの仰る様に、内容証明を受け取らない者もおりましたので、経験の少ない管理者の方は最初から、弁護士、司法書士、マンション管理士などに任せた方が宜しいと思います。
正直な話、本人訴訟が出来るような方は仕事で時間が取れなかったり、時間のある方は法的な手続きの知識が無かったりする場合が多いと思いましたので、上の内容をレスしました。

(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により 第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる 。

>>276
内容証明は到達した時点で効力が生じます。（民法９７条１項）
居留守・受け取り拒否などは、滞納者が中身を見てようが見てまいが全く関係ありません。
所在不明であれば、公示送達をすればよいのです。居留守でもできそうですね！

だいたい受け取り拒否をするくらいなら、少額訴訟でも異議申し立てしないかな？

滞納者に弁護士を使うほどのことか、大袈裟な！
弁護士など一切必要ないです！
当たり前の報酬は必ずもらって役員さんでやって下さい。

>>276
内容証明が一週間たって返送されてくるのは郵便局の取り置き期間経過後の返送のことでしょ。

封筒の表に｢受取を拒否します。押印｣という紙が貼られた内容証明が出して２日後に戻ってきたことがある。

どうでもいいことですが。

＞滞納者に弁護士を使うほどのことか、大袈裟な！ 弁護士など一切必要ないです！


無理しなさんな。滞納者負担の弁護士料に躊躇しないことよ。

＞封筒の表に｢受取を拒否します。押印｣という紙が貼られた内容証明が出して２日後に戻ってきたことがある。

＞内容証明は到達した時点で効力が生じます。（民法９７条１項）

受け取ったと同じ効果あるのでしょうか？

>283さんへ、受け売りですが・・・
この場合は、相手が受け取ったものと解釈されるはずです。
但し、相手が不在で、郵便局の留め置き後に戻った場合は、裁判でも解釈が分かれているようです。
例えば、長期海外出張などの場合は、不達になると思います。
この場合は、公示送達を利用することになりそうです。
でも、たいした内容でなければ（裁判するための儀式的な内容証明など）私が頼んだ弁護士さんは、速達で送ってました。

＞解釈されるはずです。
＞解釈が分かれているようです。
＞と思います。
＞ことになりそうです。

何も書かなかったことと同じです。

横やりですが
285さん、人の批判するのは寂しくないですか。
284さんは、一生懸命情報を提供しようとしているのですから。
その価値のジャッジは283がされればいいだけのことですから。

出鱈目はいけません。

内容証明なんて６ヶ月時効を伸ばす時以外は、取り立てて法的効果はないんだから。
状況証拠を作るだけ。

相手にプレッシャーを与える効果はあるでしょう。
それで十分じゃないですか。
そんなに経費がかかる訳でもないし、手間がかかる訳でもないんだから。

＞内容証明なんて６ヶ月時効を伸ばす時以外は、取り立てて法的効果はないんだから。
＞状況証拠を作るだけ。

少額訴訟→異議申し立て→通常訴訟の時でも裁判官の心象が全然違うよ

>>288
至極当然な意見です。

＞相手にプレッシャーを与える効果はあるでしょう。

そうですよ。負担すべき費用が安い遅延損害金より毎月千円程加算されることにもなるのです。

遅延損害金はペナルティであるわけで、内容証明の費用とは別問題

＞遅延損害金はペナルティであるわけで、内容証明の費用とは別問題

滞納者が負担する点では同じです。

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

>>290
裁判官の印象が違う=状況証拠
というのを見越して、わざわざ状況証拠っていったのさ。

滞納者が督促経費まで払うかどうかというのを問題がある。

内のMCは督促経費まで払規定がないので、請求しない。

標準管理規約より抜粋
(管理費等の徴収) 第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により 第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる 。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。

＞標準管理規約より抜粋

この抜粋が何の意味をもつのか主張しないと、何をいいたいのかさっぱりわからんでしょ。