区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

２２０さん、簡単な例を出してみましょう。

１．夫婦と２０歳の長男、３人家族で賃貸マンションに住んでいる。

　　賃貸借契約上の賃借人は夫である。

　　この場合、妻と長男は、なにゆえ、居室を使えるのか？

　　妻と長男は、夫の賃借権とは別個の何らかの権利を有するのか？

２．法人契約で、借上社宅として、従業員が賃貸マンションに住んでいる。

　　賃貸借契約上の賃借人は、勤務先の法人である。

　　この場合、従業員は、なにゆえ、居室に住めるのか？

　　法人の賃借権とは別個の何らかの権利があるのか？


これらの事例では、賃借権と別個の権利などというものは生じないでしょう？

１の妻と長男も、２の従業員も、賃借人が有する賃借権という権利を「援用」して居室を利用しているのです。

賃借権とは別の権利が生じることはない。

１で夫と妻・長男の間に、２で法人と従業員の間に、何か約束ごとがあり、その約束ごとに従って、一方が相手に何かを要求する「権利」があるとしても、それは、およそ賃貸人に主張できる権利ではない。

ただの参考です。

管理規約や使用細則はマンションにより微妙に異なるため、内容を確認をして下さい。
規約はマンションで言う憲法のようで、規約に従いマンション管理組合は活動することになります。
但し、実際のところはマンション独特のルールが作られてしまっていることも珍しくないため、居住者や所有者は惑わされるところです。

ご相談内容をお伺いし管理会社の共用施設使用の断り方をみますと、占有者がいて所有者は館外居住ということで、管理費は１世帯分なのに２世帯分の共用施設を利用し、共同住宅として居住者の平等性を考えると多少欠けるような気もします。

理事会が共同施設に利用制限をする場合、総会で規約の変更が必要となり一般的に「３／４以上の議決権」で決議されますが、「理事会が必要と認めた事項は理事会で決議できる」という規約があることも少なくないため、この理事会決議が優先される可能性も多少あるかもしれませんね。

例えば、誰かが共同施設を連日連夜使用し、居住者の皆さんが平等に使用でいない状況が続いていた場合、平等性に掛けるということで理事会でルールを決定してしまうこともあるかもしれません。
となると賃貸のオーナーは利用制限を加えようとなったかもしれませんね・・・。理事会の意向はさだかではないですが・・・。

ご納得いかない場合は管理会社に相談し、理事会で決定したルールの理由を確認してみたらどうですか？？
尚、管理会社は権限がなく理事会の意思を確認するため仲裁役として相談し、理事会に組合員の意見として上げてもらえば良いと思います。
居住者同士が直接やりあうと、溝が生まれますから管理会社を上手く使って下さいね！！

２２５へ。

そう、占有補助者。

つまり、占有権原もなく、事実としての占有すらも認められない人達。

これらの人達でも、賃借人の賃借権を「援用」して、建物を利用できる。

分譲マンションの専有部分を賃借している人が、賃貸人（区分所有者）が保有する敷地・共用部分の使用権を「援用」して敷地・共用部分を利用することがきでることも、同様でしょ！

権利の「援用」の概念を理解することが大切だと思う。

「援用」の理論を利用しないと、あなたのように独立した使用権に拘らざるを得なくなってしまうのだが、そういった独立した使用権は、第三者である他の区分所有者に対して主張することはできないのではないですか？

賃借人は、賃貸人に対しては、「あなたは私に建物を貸した張本人です。あなたは私に建物を利用させる義務があります。」と主張できるが、賃貸人以外の第三者に対しては、そのような主張をすることができる余地はないはず。

＞私が言っているのは、共用施設の利用者の範囲を定める規約・使用細則の規定を「解釈」する場面における、区分所有者間の「公平」です。
区分所有者間の公平はありません。
＞賃貸に出した区分所有者（賃借人が共用施設を使っている）と自ら住んでいる区分所有者との比較をしているのであり、文字通り「公平」に関する議論です。「平等」という言葉でも良いでしょう。
住む住まないは、区分所有者間では、公平ではなく衡平であるべきだ。出資比率を加味したことを理解してないいないようだ。
＞この場面で、「衡平」という言葉は使わないでしょう。「衡平」は、種々の要素を取り混ぜ総合判断する最終局面で使用する言葉でしょう。表面的な「平等」とは異なる、より上位の判断基準として使われるべき言葉です。
最終的な価値判断が分かっているなら、実践すべきで、貴方の言うのは悪平等そのものだ。

＞後期若年xyz氏と「管理組合は組合契約だ」氏とでは、無意味な遣り取りが延々と続くだけですね。

で、君は？

問題点と、交渉すべき点がいくつか見えてきました。

結局、ケースバーケースだとか、それぞれのマンションによりけりだとか、
文面からはどちらとも取れるとか、そういった話になりそうなので、
妥協点を見つける方向で話を進めていきたいと考えています。

「法的な話に基づいて考えたら、このマンションの場合はどうなるのか」を
知りたいのであり、法律の勉強をしたいわけではありませんし、
その道の専門化を目指すわけでもありません。それを前提に。

まず、現状として確認済みの項目。

・理事の人たちも、いつ転勤などで外部オーナーになるかわからない
　人達が多いと言うこと。確実に永住という人の方が少ない。
・頻繁に共用施設を利用している部屋はごく僅か。10部屋も無い。
　→つまり、それなりにばらけて均等に使っているのが現状。
・特に「共用施設が予約がいっぱいで使用できずに困ってる！」
　と言うような状況ではない。
・途中誰かも言ってましたが、規約の解釈の違いだけでしかない。
　要は明示的に禁止にもしていないし、許可もしていない。
・特に外部オーナーによる利用によって、明示的な不利益、
　明らかな損傷を与えられたこともなければ、苦情も特にはない。
・理事会は皆さんが言うような「強硬姿勢」ではない。

なので、使用回数に上限を設けたり、予約の優先順位をつけるなどの
方向で話を進めていきたいと思います。理事会が希望するのが「公平さ」
なのであれば、上限を設けることに反対をするのは「公平さ」に欠きます。

ＰＳ．
　「ばか」や「もっと勉強しろ」とか、本人を前に面と向かって言えないような
　発言は削除しますので、おやめください。あくまでも、意見を言う場であり
　文句を言う場ではありません。そして、このスレがどちらの方向に進んでも
　そう言った発言をしている方々のマンションには何も影響はないはずです。
　どれだけ法律的に正しい意見でも、どれだけ理屈にかなった意見でも、
　他人を罵倒するような発言は削除していきます。

ちなみに利用を拒否された共有施設とは具体的にはどういうものだんですか？
ゲストルームとか集会所とかその類？

ところでスレ主さん、

管理規約と使用細則は明示していただけないのでしょうか？
今までも何人かの方がお願いしているのですが回答をいただいておりません。
「法的な話に基づいて考えたら、このマンションの場合はどうなるのか」の判断がしづらいです。

あと、現時点で誰も不利益を被っていないのに理事会が
「区分所有者でも居住中でない場合は共用施設の利用を禁止した」理由は何でしょうか？

>>233
禁止となった理由は明らかにする必要があるでしょうね。

いきなり理事会が分かりやすいからという理由だけでスレ主さん曰く
不都合が無かった運用方法を変更する事はないと思います。そんなに
理事会はヒマじゃありません。
誰からも苦情が無く、問題にならなければそのまま運用を続けるはずです。


大抵、こういう場合は居住している他の区分所有者から苦情が入って
その対策を理事会が考えたってパターンが多いです。
苦情の内容もスレ主さんが繰り返し主張されている稼働率や外部居住者が
利用した事による実害が無いなどという事とは別次元で単純に部屋を賃貸に
出している人が利用するのはおかしいという理由だと思います。

逆に理由が単純なだけに制限利用などの妥協案を得るのも難しいのではないか
と思います。
理事会は強硬ではないとの事ですが、スレ主さんがおかしいと理事会とバトル
しているように苦情を言った所有者も現状がおかしいと思って苦情を言ったので
あって、それが認められなければスレ主さんと同じように理事会とバトルになる
可能性が高いです。
その場合、理事会はどちらの意見を取るか？という問題になるでしょう。


現在居住している住民にとっては制限されても特に不都合がある訳ではないので
苦情を言った住民の要望が理事会に受け付けられ、総会で制限する事を可決という
流れも十分あります。

現実的には賃借人経由で予約を取るなどの対応をされては如何でしょうか？
これなら現状の運用でも問題は出ないはずです。

２２３番の質問２のケース

その従業員は占有補助者ではないよ。

法人とは別個独立の、れっきとした占有者。

法人相手に明渡の債務名義を取得しても、執行不能になる。

その従業員は、法人との関係では社宅契約に基づき（普通は賃貸借ではない）、賃貸人との関係では法人の賃借権を援用して、建物を占有している。

居住・非居住の区分所有者の識別の必要性は、小規模マンションの特徴らしい。
あるアンケート結果
賃貸化は築10年を超えると次第に顕在化する
【賃貸化の進行】
▼『あなたのマンションでは、賃貸化した住戸はどの程度ありますか（ひとつだけ）』という質問に寄せられた回答全体を集計した結果
「1割未満」が42.8％と圧倒的に多く、「1割以上2割未満」と合わせると6割に達している。「わからない」という回答も多く、「2割以上」を合計しても15％に満たない。
▼これを築年数別に分類して集計すると、状況は大きく異なってくる。「築10年以内」のマンションでは「1割未満」の割合が52.4％と圧倒的に多いが、築10年を超えると「1割以上」になるマンションが急速に増える。「築10年超20年以内」では、「1割以上2割未満」が26.6％で「2割以上3割未満」も10％を超える。さらに「築20年超」のマンションになると「2割以上3割未満」が17.2％にまで増え、「2割以上」全体の合計は23.5％に達する。
▼マンションの規模別に見ると賃貸化住戸の割合に差はあるのだろうか。「2割以上」の累計ではほとんど差は見られないが、規模が大きくなるほど「わからない」という回答が多くなる。
▼階数別に分類すると。低層から高層まではあまり差はないが、20階建て以上の「超高層」マンションだけが、異なる傾向を示している。「1割未満」の回答の割合が他に比べると低い代わりに「わからない」とする回答が極端に多くなる。築年数の浅いマンションが比較的多い「超高層」では、居住世帯の構成をあまり把握していないようだ。

私はスレ主さんの主張に従って、
専有部分（部屋）はAさんに賃貸し、
法定共用部分（玄関・廊下）はBさんに賃貸し、
規約共用部分（スカイラウンジなど）はCさんに貸そうと思っているのですが、
問題ないですよね？

＞法定共用部分（玄関・廊下）はBさんに賃貸し、規約共用部分（スカイラウンジなど）はCさんに貸そうと思っているのですが、問題ないですよね？

問題あります。共用部分は共有物は共有者全員の同意が必要ですし、共用部分は区分所有者及び専有部分居住者に限られます。

＞しかも回答間違ってるし。＜共用部を含む賃貸を行う際に共有者（区分所有者）全員の同意。

民法を読んでご覧なさい。

すぐ法律をいろいろ出して、知ったかぶりするんだから・・・まったく。

＞あらあら、区分所有法を無視して、いきなり民法ですか・・・。

個人が共用部分を賃貸しする場合の規定はありません。
権利の変更にあたります。

長々と間が空いてしまいましたが、解決しました。

結論、区分所有者の権利を理事会で奪うことはできないという形にまとまりました。
ただ、区分所有者と占有者、２つの権利を同時に行使することはできない、
という条件がつきますが、同時に利用することはほとんど無いので、
事実上、外部の区分所有者でも占有者とかぶらなければ利用可能という
形に落ち着きました。

いろいろな意見をいただきまして、ありがとうございました。

ちょっと意外な結果でしたね。
賃借人とブッキングしなければOKですか。

早い者勝ちなのでしょうけど、私が賃借人で予約しようとしたら家主が
先に予約していて自分が使用できないって事態になった場合、いい気分
ではありませんね。ちゃんと家賃を払っているのに・・・。
賃借人も了承しているのでしょうか？もしくは入居時に説明があったの
でしょうか？

理事会が根負けした感もありますが、一般的には以下のように考えられる
場合が多そうです。

http://kanto.m-douyo.jp/question/s9786/


まあ、スレ主さんにとっては全面勝利と言っていい結果でしょう。
おめでとうございます。

>>249
意外でも何でもないと思うけどな。
「区分所有者と占有者が同時に利用権を行使することはできない」
という点の是非については意見が別れていた様だけど
理事会はもともとその「同時使用」を問題視していたからこそ、どちらかに
限定するルールを敷いたのだと思う。（結論的には居住者を優先していた）
なので、理事会としての方針は今回の「解決」においては覆ってない。
単純に「理事会権限で決めちゃダメだったね」という事に気付いただけで。

区分所有者の権利を「理事会で奪う事はできない」という結論に
なったのであれば、スレ主がずっと唱えていた「区分所有者の権利を剥奪
すべからず」という主張は、いまだ通っていないという事じゃないの？
言い方を変えれば、もしも今後「賃貸人は使用禁止」が総会に諮られる
事になれば（少なくともスレ主にとっての）問題は再燃する訳だ。

全面勝利っつーか、この決着の仕方で満足できるなら
最初から「決めるなら総会で決めるべきだ」という点だけを争点に
すれば話はシンプルだったんじゃないかと。
スレタイに掲げられてる文言は、本質的には本件に関係なかった気がする。

まだやっているのかと思ったら、解決編でしたか。

一件落着おめでとうございます。

結論は理事会とトピ主さんの間の話し合い結論でしょうか？

たしかに至極当然の結論ですね。ここで賃貸貸し主には使用権がないと言っていた人にとっても「同時」の解釈が違うだけで納得できることでしょう。

誰か特定の人が特別の利益を得ることになるのは誰しも不満に感じることです。所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのをあたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて過剰反応してしまったわけでしょうね。

トピ主さんは特別な利益を得ている訳ではないですが、そのような誤解をうけないよう配慮してあげてください。そうしないとまた同じような誤解からもっと強硬な反発を受けてしまうかもしれません。

>>253
>所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのを
>あたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて

つまり「共用部分の使用権≒１住戸分の権利」であると解釈して
区分所有者と占有者とで仲良く一緒に使えば問題なかろう、という事かな・・・。

純粋に疑問を感じるんだが、スレ主さんとこの賃借人さんは
その点についてスレ主さんと同じ認識を持ってるんだろうか？
俺がもしも借りてる立場で、ゲストルーム使おうと思ったら大家が先に
押さえてて使えませんでしたなんて事態が起こり得る事を知ったら
ナルホドそうですかと納得はできないかも。

>>249が引用してる「理解」も、一応は一般的なものとして浸透してる
筈だし、少なくとも本件でも占有者の合意は必要だと思うんだよね。
まぁ、そこも含めて「根本的解決」ではなさそうだな。

>>254
それは、するどい突っ込み．．．．いえ、現実的な問題だと思います。

賃借契約か重要事項説明ものかと。
一般的にはどういう記載があるのでしょうかね？

＞結論、区分所有者の権利を理事会で奪うことはできないという形にまとまりました。ただ、区分所有者と占有者、２つの権利を同時に行使することはできない、
＞という条件がつきますが、同時に利用することはほとんど無いので、事実上、外部の区分所有者でも占有者とかぶらなければ利用可能という形に落ち着きました。

理事会は区分所有法の原則に立ったことは素晴らしいです。
競合する場合は、規約なり、細則なり、駐車場のごとく契約で優先順位の規定は当然としても、禁止出来ないことは当然です。

競合？
何と何が？

これは面白い問題ですね。裁判でもやってくれればよかったのに！

まー所詮は、居住区分所有者にとって、非居住区分所有者は、同じマンションを所有する協調すべき隣人というよりは、利権を奪い合う敵以外の何物でもない本質を物語った案件だということですよね。
敵同士だからこそ、ある程度の話合いと、妥協、合意が必要だということなのかもしれません。やり方を間違えて、遺恨を残せば、次は「非居住区分所有者は、居住区分所有者に何かと迷惑をかける存在なので管理費を１万円上乗せする」といった攻撃的議案が総会に出てきますからね。

＞次は「非居住区分所有者は、居住区分所有者に何かと迷惑をかける存在なので管理費を１万円上乗せする」といった攻撃的議案が総会に出てきますからね。

その分は家賃に上乗せするので平気ですよ。
最後は取壊し負担を避ける為に売り逃げだけを考えています。

成る程。マンションの建て替えがないと終焉は取壊しか、その費用迄出さされてはかなわんね。
俺も逃げる事を考えておこうっと。

>所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのを
>あたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて

二倍と感じる人の感覚の方が正常で正しい。
双方に利用権を認める規約、催促の不備に過ぎない。本来は居住者に限るのが正常な規約、細則。

大家と店子の関係で、大家が貸した先にのこのこ出かける心理も可笑しいね。

＞法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」なる規定は当該施設利用細則的なもので規制は可能ですが、規約にもよりますが、一般には原則を規約で、その細則は総会普通決議で決議します。

いい加減な組合があるんだね。

>まー所詮は、居住区分所有者にとって、非居住区分所有者は、同じマンションを所有する協調すべき隣人というよりは、利権を奪い合う敵以外の何物でもない本質を物語った案件だということですよね。

協調すべき隣人なんてどこにも無い。
単なる共有者の関係に過ぎない。
居住権を他人に貸したことはその共有物の使用権をも貸しているのであるから、大家と店子が同時に共有物の使用の権利を享受することが、他の区分所有者との公平性が保たれない場合は店子を優先するのは当然だ。

使用するのは居住者、それに迷惑が掛からない場合にのみ非居住者の使用が認められるのは常識です。

賃貸に出したという事は、そのあらゆる場所の自身の使用権も貸した事になる。

両者に使用権はなく、居住者が優先は当然。

両者には居住者は含まないの？

＞先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

管理会社の言いなりになる貴方の行為は間違いです。理事長に確認すべきです。

＞現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことはもちろんしておりません。
＞法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

理事会で決議するのは間違いですが、一般的には規約ではなく使用細則で制限することは可能で、総会の普通決議で可能です。


＞この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）全員の使用を禁止にしたそうです。

＞そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

理事会の決議は無効ですが、上記の使用細則で居住者以外の者に制限を加える事は違法では有りません。
特に、区分所有者が部屋は賃貸として貸し出したことはその使用権も貸し出してるのですから、人数制限をせざるを得ない場合は当然に規制を受ける事になります。

タワマン賃貸で借りてますが、所有者でないのでゲストルームとか使えないと思ってました。勉強になりました。
情弱のくせに背伸びしてタワマン住んでしまってお恥ずかしい限りです。