区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

いろいろ調べて、考え直した。

必ず規約で定めなければならない事項というのは存在しないようだ。

実際、規約のないマンションはある。かなり古いマンションの場合だが。

区分所有法は、規約で定めることができる事項を示しているだけで、それら事項は必ず規約で定めなければならない、ということではないようだ。

ただ、いったん規約で定めてしまうと、その変更には特別決議が必要だ、ということ。

共用部分の管理に関する事項は原則、総会の普通決議で決する（区分所有法１８条１項）、ということ。

１６６，１６８，１７１が正解でした。

共用部分の利用者の範囲を使用細則で定めることができ、そしてその使用細則を総会の普通決議で変更できることがきる、ということ。

お騒がせしました。

↑
そのとおり。

でも、共用部分の管理に関する事項は、絶対的規約事項ではないですよね。

スレ主へ。

あなたのマンションについて、共用部分の利用に関する部分だけでよいから、管理規約と使用細則の条文を抜粋せずに原文そのまま、紹介して欲しい。

また、管理規約と使用細則、それぞれの改正要件に関する部分も、同様にお願いします。

それがないと有意義な意見交換ができないと思う。

６００戸規模、展望ラウンジ、駐車場外部貸し出しＯＫ、カフェそして
外部居住者として利用を申し込んで断られている。
これで原文だしたら確実に特定されちゃうからたぶんムリだよ。

誰がスカイラウンジを利用できるか、といった事項をどのレベルの規範で定めるかは、マンションそれぞれが決めること。

規約ということもあろう、
使用細則ということもあろう、
はたまた運用規程なるものということもあるかもしれない。
また、総会で個別決議することもあるかもしれない。
また、規約や使用細則・運用規程、総会決議などで理事会や管理者に授権されていれば、理事会や管理者が個別に決議・決定することもあろう。

規約に書いてあることであれば、その変更は総会の特別決議が必要、
使用細則で書いてあることであれば、その変更は原則、総会の普通決議が必要、
運用規程なるもので書いてあるとすれば、その変更は理事会の決議でできそうだ。
理事会や管理者に決定が委ねられているのであれば、過去に決定した事項を変更することは、その理事会や管理者が随時、決定し直せば良い。

規約や使用細則を具体的に示してくれなければ、判断しようがない。

>>177

マンションの規模を含めて、モディファイしているに決まってるでしょう。

原文を示したからといって、特定されることはないと思う。

スレ主が規約と使用細則を示すことに何の支障もないと思う。

>>177
特定するなら現時点での情報でも特定できてますよ。
こんな変わった要求をする人も少ないですから。

結論はスレの負け。

理事会がダメと決めたらダメだよ

＞理事会がダメと決めたらダメだよ

各共有者は、共用部分をその用法に従って、使用することが出来る。（区分所有法１３条）
各共有者は、その持分に応じて、共有部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。（同法１９条）

区分所有法に罰則規定はないし、理事会がダメといったらダメでしょうな。

１８２番を１３条原理主義者と呼ぼう。

区分所有者は専有部分を所有しているだけで、既に共用部分を使用している。
１３条はそれを保障しているだけ。

共用部分に属する共用施設の利用者の範囲をどう設定するかは、共用部分の管理に関する事項であり、区分所有法１８条の問題である。
この１８条は、１項で、共用部分の管理は原則、「集会の」（総会のこと）「決議」（普通決議のこと）で決めるべきこと、２項で、「規約で別段の定め」をすればそれに従うことを規定している。

ちなみに、最近のマンションの規約を読んでみたら、「共用部分の管理に関する事項」の決定を理事会決議に委ねることを明記していることがほとんどのよう。みなさん、自分のマンションの規約（理事会の権限の部分）を読んでみると良い。規約や使用細則、総会決議に反しない範囲であれば、理事会決議で決定できるのです。理事会の権限は、結構、強い。

なお、共用部分の管理に関する事項を決定するに当たって、１３条の趣旨が尊重されなければならにことは、その通りであり、その限りでは、１３条も意味を持つことは確か。
例えば、一定の持分以上の（床面積以上の）区分所有者に限って共用施設を利用できる、等の合理的理由のない内容であれば、それは、１３条の趣旨に反し、無効となる可能性はあろう。
しかし、賃貸に出した区分所有者の利用を制限することは、区分所有者が利用できなくなることの反面その代わり賃借人が利用することができることになるわけであり、不合理な制限とは言えない。完全に有効と考えられる。

１８４番。補足。

民法の債務不履行の分野に「履行補助者」の理論がある。
履行補助者が故意・過失で債務不履行を犯し債権者に損害を与えたときは、履行補助者を利用した債務者自身が賠償責任に任じる、という理論。

賃借人は、この「履行補助者」に該当することがある。

賃借人は、いわば、賃貸人の「手足」ということ。

手足である賃借人が共用施設を利用すれば、それは一種、賃貸人である区分所有者が利用したと同じことであるし、手足である賃借人が共用施設を利用できる立場にあるのであれば、それは一種、賃貸人である区分所有者も共用施設を利用できる立場にあることを意味する。

賃貸に出した区分所有者の共用施設利用を禁止したからといって、区分所有法１３条違反云々の問題は生じるものではない。

チェックメイト

だから理事会にダメと言える権限はないんだって。総会決議があれば制限できる。

＞ちなみに、最近のマンションの規約を読んでみたら、

たいしたもんだ。マンションストック数は５００万戸を超えているらしいが、みんな読んだ分けじゃなかろう。


＞「共用部分の管理に関する事項」の決定を理事会決議に委ねることを明記していることがほとんどのよう。

集会決定の原則主義で、規約で別段の定めは出来るが、理事会に委ねることは出来ない。

１つ疑問なのですが、ほぼ全員「匿名」で書かれるのはなぜですか？

自信ありげに「変わった要求する人」「おかしなこと言う人」「○○に決まってる」
等といっている方が多く見られますが、特定のお名前で書き込まれたらどうですか？
そこまで自信あるのであれば、匿名で書く必要もないでしょう。
（本名を書けと言っているのではなく、同じハンドルネームを使用したら？という意味です）

さて、本題。

共用施設を利用できるのは、
「区分所有者、占有者および、その同居人と、その来訪者」
となっているので、現状の規約上は居住していることを条件にはしていません。
そして、今までは居住している、していないにかかわらず利用できた。
そして、現在も規約には変更を加えずに、理事会の決定で運用方針だけを変えた。
ここまでが現状の事実確認。

そして、理事会の決定も「絶対に禁止してやるんだ！」という状況では無く、
今後の運用として「その方がわかりやすいんじゃないの？」という感じだったとのこと。
この点は曖昧ですが、「なにがなんでも！」というのとは違うらしく、
皆さんの言うような「総会で意地でも明文化してくる」という状況でも無いようです。

そもそも、「使いにくくする」「住みにくくする」「がんじがらめにする」
のが組合の目的ではないですから、何かしらの目的、もしくは何かしらの予防効果を
期待しての理事会での決定だと思いますので、その部分をきちんと説明して
いただければ、こちらとしても納得いくのですが、そう言った説明はなく、
「決定したから」というだけで、「現状、特に不利益は出ていない」にもかかわらず、
住んでいないという理由だけで、利用禁止にするのは、本来の組合の目的から
逸脱している気がしますが、どうなんでしょうか。

私としても理事会の言い分もわからなくはない（「二重に使うのはおかしい」という理屈）ので、
別に「敵対」したい訳ではなく、特に現状大きな不利益があるわけでもないのだから、
平等に（回数の上限を設けるなど）共用施設を使えたらそれで良いと思うのですが、
そんなに難しいことなのでしょうか。そして、それがそんなに「変」な要望なんですかね。

あるモノを使わずに、組合費の収支の赤字を拡大させる方がよっぽどナンセンスだと
私は考えるのですが、、、

＞手足である賃借人が共用施設を利用すれば、それは一種、賃貸人である区分所有者が利用したと同じことであるし、手足である賃借人が共用施設を利用できる立場にあるのであれば、それは一種、賃貸人である区分所有者も共用施設を利用できる立場にあることを意味する。

つまり、賃借人も賃貸人も利用出来る立場にあると言うことだ。明解だね。

但し、手足の理屈は自己流解釈で頂けない。

あるモノを使わずに、組合費の収支の赤字を拡大させる方がよっぽどナンセンスだと
私は考えるのですが、、、

理事会経験者からいわせるとすごい誤解ですね。
共用施設の収入など、駐車場収入を除けば、微々たるものであり、組合費の収支には全く影響しない。収支に影響するのは、ずばり言って、収入では管理費の滞納の有無であり、支出では管理会社への支払いである管理委託料が、全てを決するのです。

例えば、スカイクラブ。こんなものは遊ばしておいてもいいのです。ルームの使用料などはっきりいって元がとれるような価格で設定していません。原価償却費の方が高いと思うよ。
あまり乱暴に使われると備品が壊れたりして、その修理代の方が高いくらいです（保険で賄われることが多いですが、免責１万円とかかかる）うちも大規模マンションなのですが、まかさと思われるところが壊されたりしますよ。月に数回しかつかわないのにですよ。
だから理事会は、面倒なことをするような人には貸したくないわけ。

スレ主さんがなにかした？というわけではなく、突然の理事会のルール変更は、その背景になにかあったのだと思う。おそらく外部利用者でマナーのわるい奴がいて、そいつを追い出すための言い訳をしたのでは？よくある話。

＞この点は曖昧ですが、「なにがなんでも！」というのとは違うらしく、
＞皆さんの言うような「総会で意地でも明文化してくる」という状況でも無いようです。


スレ主さん。甘いね。議案を起草するのは、理事会ですよ。
スレ主さんが攻めれば攻めるほど、彼らは考える。最終的には、「総会で意地でも明文化してくる」が結論です。

スレ主さんは、法律や理屈で攻めているのだから、対抗する理事会も、細則の変更、場合によっては覚悟を決めて規約の変更に着手します。スレ主さんのような大規模マンションに僕も住んでいるからよくわかるけど、大規模マンションなら、白紙委任状や議決権行使書は、管理会社の尻を叩けば彼らはなにがなんでも集めてきます。４分の３の議決権も理事会が管理会社とともに本気になれば実現しますよ。大規模マンションの大方は無関心層だからかんたんに委任状があつまるのです。

結局スレ主さんの都合の悪いほうに行くね。

自分も理事会にいたことがあるけど、スレ主さんのようなからまれかたしたら、規約の変更にはしるかもしれないね。

（問題）
あるマンションの管理組合の規約の定めに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、有効なものはどれか。

（誤解肢）
共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、理事会の決議で決する。

（正解肢）
共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、集会の普通決議で決する（区分所有法１７，１８条）。

話が横道に言ってますよ。

スレ主へ

スレ主さんが攻めれば攻めるほど、理事会は防御策を考える。最終的には、「総会で意地でも明文化し」規約を改正してきます。

外部居住者のあなたががんばっても、4分の3の特別動機は通ることでしょう。
外部ではなく、現住のオーナーの利益が優先される規約の方が成立するのは当然でしょうね。

＞平成１６年度　管理業務主任者試験における［問 32］は、正解肢のない問題でしょうか？

その様なものは、正しくないものが含まれているのは当然で、何ら傍証とはたり得ない。

スレ主は、単純に、今回の理事会の決定が有効か、無効かと問うことが、無駄だといっているわけで、横道なんだよ。もっと現実をみてくれ。理事会は裁判所じゃない。

たとえ、理事会が法的に解釈して無効だと証明されても、外部居住者の言い分に、
”感情的に”かつ”常識的に”理事会は、動かないし、それに困ったスレ主は裁判所に仮処分でも執行してもらうわけ？

百歩譲って、スレ主の言い分が通り、スレ主は、めでたく外部居住者として、スカイクラブを希望通りに利用したとしても、
次に予想されるのは、メンツをつぶされ、恨みを抱いた理事会や理事長は、規約変更で復讐するわけだ。
人は感情やメンツで行動するから、感情を害することをやると後でしっぺ返しをくらうよ。
法律論で勝っても、後が悪ければ意味がない。

200君

君がいくら無効だと証明したところで、理事会の連中の気分を害することのリスクは考えないのか？　理事会が、強硬になり、規約で外部居住者の利用を制限することを明文化してしまったら、どうするのだよ？

つまり問題の本質はこうだ。

スレ主は、ひとりの外部居住のオーナーであり、この人物の意見は多数派とはいえないだろう
（外部居住者と、現居住者の利益は一致しないことが普通であり、外部居住者の意見が主流になることはない）

理事会は、一応、管理組合全体から承認された理事で構成されているし、素人ゆえ時に間違えることもあろうが、大筋では組合員に支持されている。
外部居住者よりも現居住者を優先して、共有施設を利用させたいという考えは、理事会だけがもっているというより、組合員の総意に近いのではないか？　つまり総会決議に持ち込めば、理事会側の考えは支持され、理事会が規約変更すれば、特別決議だろうと支持されるのではないか？

みんな法律論議を楽しんでいるが、このスレの本質は、たった一人の外部居住者のわがままなど、
理事会はいちいち聞いてられないということじゃないか？

＞規約で外部居住者の利用を制限することを明文化してしまったら、どうするのだよ？

数に限りがある駐車場の様に、利用の制限は可能だが、外部居住者と言う理由でだけで制限は不可能と言うことです。

理事会の真意は、外部居住オーナーに対する警戒心がベースにあるはずだ。

現住の組合員にとって、外部オーナーは疎ましいものである。

>>207
同感です。共用施設はちゃっかりと利用するとはおいしいとこ取り
だと思われても仕方がありません。

＞理事会の真意は、外部居住オーナーに対する警戒心がベースにあるはずだ。

＞現住の組合員にとって、外部オーナーは疎ましいものである。

>>207　同感です。共用施設はちゃっかりと利用するとはおいしいとこ取りだと思われても仕方がありません。


共有者、出資者の権利は法で守られるのは当然。
たかがハード、利用法は幾らでもある。その内に半数以上が賃貸しになる現実になりましょう。

お前の言っていることは、管理規約が改正されないという条件付だ。
断言するが、現住民の権利を優先させるために、理事会は、スレ主がごねればごねるほど、
規約を改正することにはしる。

>>その内に半数以上が賃貸しになる現実になりましょう。

でたらめいうな。分譲マンションがそこまで構成がかわるのには、15年〜20年以上かかる。
もしお前のでたらめが現実になったとすれば、そのときに、規約を変えればいい
。

>>たかがハード、利用法は幾らでもある。

たかがハードだから、お前のいうような大げさな権利保障の問題ではない。
使用細則のレベルでも、外部居住者の利用制限を加えることは合理性がある。

＞たかがハードだから、お前のいうような大げさな権利保障の問題ではない。使用細則のレベルでも、外部居住者の利用制限を加えることは合理性がある。

数に制限がある駐車場の例でも、規約で特定の区分所有者と使用契約し、専用部分の貸与した区分所有者の契約の効力失効を定めているのが普通で、貴方のように生活主体感覚の感情論ではすまないのです。資産価値の維持や建て替えなどの際の外部居住の区分所有者の賛同が不可欠なことは、共有団体の宿命なのです。

資産価値の維持や建て替えなど　またまた大げさな話で、自分の法律論をぶちかましているが、
意味がない。

スレ主の質問は、スカイラウンジごときの共用施設の利用に関してでの話であり、資産価値維持？
ましてや建て替え？とはずいぶん筋の違うお話ですな。

感情論ではなく、現実論である。
スカイラウンジの使用方法など、ただいま現在住んでいる住民の都合（区分所有者、賃貸者の区別なく）を優先すべきであって、外部居住者のわがままよりも、大多数の現住者の意見をきくべきである。

↑あくまで法律論を振りかざすなら、理事会は粛々と外部居住者の共用施設の利用制限を規約化するのみ。例えば、現住であれば、毎月5回まで使えるが、外部居住者は月1回とか、差をつけることも可能。

みんな、本当に分譲マンションに住んでいるのであれば、自分のマンションの規約集を読んでみるといい。机上の空論ではなく、資料に当たってみると良い。

私のマンションの規約は、理事会の決議事項として、「共用部分の管理に関する事項」を明記している。これが普通だと思う。

共用施設の利用方法を含めた共用部分の管理に関する事項については、骨子を規約で定め、細部を使用細則で定めるのが普通であるが、全てを使用細則で定めきることは難しく、実際には、適宜、臨機応変に判断しなければならないことがあり、理事会の決議事項としているわけである。

共用部分の管理に関する事項の決定権限を理事会に委ねることはできないという人がいるが、それは間違い。そのようなことを言う人は、実際のマンション管理規約を読まずに、想像で書いているだけだろう。

理事会は、規約と使用細則を前提に、それに反しない範囲で、自由に管理に関する事項を決定することができる。その意味で、理事会の権限はかなり強い。

さて、ここで重要なのは、理事会が決定するとしても、「規約と使用細則」に反してはならない、という点である。理事会の決定は、あくまでも「規約と使用細則」に反しない範囲で、という限定があるのであり、「規約と使用細則」に反する決定は、無効となる。

では、スレ主のマンションの理事会の決定は、有効だろうか。無効だろうか。

スレ主のマンションは、規約か使用細則で、共用施設を利用できる者として、「区分所有者」と「占有者」が併記されているようであるが、区分所有者については「現に居住する」という限定は加えられていない、とのこと。このスレ主のマンションの規定をどう解釈するか。

一つの解釈は、「現に居住する」という限定がない以上、居住していない区分所有者、賃貸に出した区分所有者も、利用権者から除外されていない、と考える（Ａ説）。

もう一つの解釈は、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者は、賃借人を通じて共用施設を利用している（利用できる立場にある）と考え、「賃貸に出した区分所有者でも利用できる」という明文がない限り、自分自身はもはや共用施設を利用することはできない、と考える（Ｂ説）。

規定をどう解釈するかは、つきつめれば、意思解釈の問題ということになる。分かり易く言うと、規定の解釈とは、当該規定をつくった人がどういつもりでつくったのか、ということを明らかにする作業ということである。ただ、そこでいう「当該規定をつくった人」が、マンションの規定（規約、使用細則）の場合は、多数となり、しかも、個々具体的な人間を想定するのではなく、当該マンションを購入する属性下の人間というおおざっぱなくくりを設定はするかも知れないが（この点は私自身は若干疑問に思っている）、「一般通常人」という抽象化された人間を前提とする点で、例えば売買契約書の解釈（売主と買主が合意した意思の内容の解釈）よりは、ずっと難しい。文言が一番重要であるが（文理解釈）、それだけでは意思を推測することはできない。当該規定の前後関係及び規定全体の趣旨をも考慮して意思を推測する作業を行う。マンションとはなんぞや、という根源的な問題も影響する。

文理解釈をつきつめるとＡ説が出てくるが、区分所有者間の公平という視点に立つと、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者についてまで共用施設の利用を認めるということが規定制定者の「意思」であったとは到底思えず、Ｂ説になる。

私はＢ説を採用するし、おそらく多くの人はそう考えるのではないか。このスレを読むと、賃貸に出した区分所有者が共用施設を利用することについて、理屈抜きに拒否反応を示す人が多いように感じるが、その感覚が多数であるのであれば、まさに、そういった感覚を持つ人がマンション購入における「一般通常人」であると言うことができ、Ｂ説を採用する根拠となるものである。

そうすると、スレ主のマンションの理事会の決定は、当然の決定をした、ということになり完全に有効ということになる。

なお、Ａ説とも、Ｂ説とも、結論がつかないという場合はどうなるか。この場合は、そのようなお互いに矛盾する二つの解釈の余地のある規定の有権的解釈権限が、共用部分の管理に関する事項の決定権限の一部として、理事会に与えられている、と考えることができるのではなかろうか。この立場に立つと、スレ主のマンションの理事会は、上記の有権的解釈権限を行使した、とみることができ、やはり有効ということになる。

規約・使用細則の文言の解釈の根底をなす一般通常人の感覚、言葉をかえれば「常識」について、色々考えさせるれスレだと思う。とても、ためになった。

・1日4時間を超えない範囲とする
・9:00〜18:00までとする
・部外者の同伴者は1名までとする
など利用を円滑にする範囲であれば理事会で決めることができるでしょうが、そもそも利用することができないというところまでが理事会の権限なのでしょうか？特に迷惑行為があったとかでなく他の利用者が利用できないほど使っているのでない限り理事会にそこまで踏み込む権利はないと思います。

＞文理解釈をつきつめるとＡ説が出てくるが、区分所有者間の公平という視点に立つと、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者についてまで共用施設の利用を認めるということが規定制定者の「意思」であったとは到底思えず、Ｂ説になる。

公平ではなく、衡平の視点に立って規約を決めろと言うのが、区分所有法の規定である。
一層の勉学を期待する。

２１７番の方

まず、私のマンションの規約ですが、２１４番に書いたとおり、規約に、理事会の決議事項がいくつか列挙されていて、その中の一つに「共用部分の管理に関する事項」が書かれています。但し、「規約、使用細則、集会の決議に反しない範囲において」という限定が付いています。


次に、賃貸人の使用権と賃借人の使用権は別個だとの指摘についてですが、別個ではないでしょう。賃貸人が使用権を持っているから、賃借人は、賃貸人の使用権に依拠して、賃貸人の使用権を援用して、使用できる、だけです。
賃借人が賃貸人とは別個に使用権を持つはずがありません。
共用施設の利用権者は使用細則で定められるのが普通でしょうが、この使用細則で賃借人を含めた「占有者」という書き方がされます。だからといって、賃借人がこの使用細則の効力によって、当然に、共用施設を利用できることになるはずがありません。
まず、賃貸人（区分所有者）から正当に賃借した、という賃貸人（区分所有者）からの授権があり、それを前提に、区分所有者間でそのような賃借人の使用を許諾した、それが規約及び使用細則です。

おーい、スレ主さん。

あなたのマンションの規約中、理事会の権限・決議事項の部分を書いて。

２１６番の方

区分所有法第３０条第３項に、規約は「区分所有者間の利害の衡平が図られるように」定めるべきことが規定されています。

あなたは、このことを言っているのですね。

私が言っているのは、共用施設の利用者の範囲を定める規約・使用細則の規定を「解釈」する場面における、区分所有者間の「公平」です。

賃貸に出した区分所有者（賃借人が共用施設を使っている）と自ら住んでいる区分所有者との比較をしているのであり、文字通り「公平」に関する議論です。「平等」という言葉でも良いでしょう。

この場面で、「衡平」という言葉は使わないでしょう。「衡平」は、種々の要素を取り混ぜ総合判断する最終局面で使用する言葉でしょう。表面的な「平等」とは異なる、より上位の判断基準として使われるべき言葉です。

私が「公平」を使用した文脈では、まさに「公平」が正しいはず。区分所有法の文言をそのままもってきて、「衡平」が正しい、という指摘は、余りにお粗末。

法律を知っているのであれば、もう少し、意味のあることを書きなさい。

２２０さん。

あなたの言っていることが全く分かりません。

あなたに質問だが、借地（賃借権）上の庭付き一戸建住宅の賃借人は、何故、当該庭を利用できるのでしょうか？

あなたの考えでは、建物所有者（土地賃借人）が保有している土地に対する借地権とは別に、建物賃借人は土地に対する使用権を別個に保有する、ということになってしまう。

そんなばかなことはないよ。

建物賃借人は、賃貸人である建物所有者（土地賃借人）が地主に対して有している借地権を前提に、それを援用して庭を利用できるに過ぎないのですよ。

だから、親亀こけたら子亀もこける、建物所有者（土地賃借人）が地主に対する関係で借地権を失えば、建物賃借人も、地主に対して権利を主張することができなくなるのです。

あなたの理屈だと、建物所有者（土地賃借人）が借地権を失おうが失うまいが、建物賃借人は、権利を主張できることになってしまうよ。

区分所有マンションでも、専有部分の賃借人は、賃貸人である区分所有者が敷地や共用部分に対して有している持分に基づく使用権を前提に、それを援用することができるだけです。

あなたは、規約に共用部分の利用者として「占有者」とあることから、賃借人には何か独立した権利が生じるように勘違いしているのかも知れないが、全くの勘違い。

あなたは、少しは法律をかじったようだが、物事の本質が分かっていない。リーガルマインドというものが欠落している。

一から勉強をやり直した方がいいね。

２２０さん、簡単な例を出してみましょう。

１．夫婦と２０歳の長男、３人家族で賃貸マンションに住んでいる。

　　賃貸借契約上の賃借人は夫である。

　　この場合、妻と長男は、なにゆえ、居室を使えるのか？

　　妻と長男は、夫の賃借権とは別個の何らかの権利を有するのか？

２．法人契約で、借上社宅として、従業員が賃貸マンションに住んでいる。

　　賃貸借契約上の賃借人は、勤務先の法人である。

　　この場合、従業員は、なにゆえ、居室に住めるのか？

　　法人の賃借権とは別個の何らかの権利があるのか？


これらの事例では、賃借権と別個の権利などというものは生じないでしょう？

１の妻と長男も、２の従業員も、賃借人が有する賃借権という権利を「援用」して居室を利用しているのです。

賃借権とは別の権利が生じることはない。

１で夫と妻・長男の間に、２で法人と従業員の間に、何か約束ごとがあり、その約束ごとに従って、一方が相手に何かを要求する「権利」があるとしても、それは、およそ賃貸人に主張できる権利ではない。

ただの参考です。

管理規約や使用細則はマンションにより微妙に異なるため、内容を確認をして下さい。
規約はマンションで言う憲法のようで、規約に従いマンション管理組合は活動することになります。
但し、実際のところはマンション独特のルールが作られてしまっていることも珍しくないため、居住者や所有者は惑わされるところです。

ご相談内容をお伺いし管理会社の共用施設使用の断り方をみますと、占有者がいて所有者は館外居住ということで、管理費は１世帯分なのに２世帯分の共用施設を利用し、共同住宅として居住者の平等性を考えると多少欠けるような気もします。

理事会が共同施設に利用制限をする場合、総会で規約の変更が必要となり一般的に「３／４以上の議決権」で決議されますが、「理事会が必要と認めた事項は理事会で決議できる」という規約があることも少なくないため、この理事会決議が優先される可能性も多少あるかもしれませんね。

例えば、誰かが共同施設を連日連夜使用し、居住者の皆さんが平等に使用でいない状況が続いていた場合、平等性に掛けるということで理事会でルールを決定してしまうこともあるかもしれません。
となると賃貸のオーナーは利用制限を加えようとなったかもしれませんね・・・。理事会の意向はさだかではないですが・・・。

ご納得いかない場合は管理会社に相談し、理事会で決定したルールの理由を確認してみたらどうですか？？
尚、管理会社は権限がなく理事会の意思を確認するため仲裁役として相談し、理事会に組合員の意見として上げてもらえば良いと思います。
居住者同士が直接やりあうと、溝が生まれますから管理会社を上手く使って下さいね！！

２２５へ。

そう、占有補助者。

つまり、占有権原もなく、事実としての占有すらも認められない人達。

これらの人達でも、賃借人の賃借権を「援用」して、建物を利用できる。

分譲マンションの専有部分を賃借している人が、賃貸人（区分所有者）が保有する敷地・共用部分の使用権を「援用」して敷地・共用部分を利用することがきでることも、同様でしょ！

権利の「援用」の概念を理解することが大切だと思う。

「援用」の理論を利用しないと、あなたのように独立した使用権に拘らざるを得なくなってしまうのだが、そういった独立した使用権は、第三者である他の区分所有者に対して主張することはできないのではないですか？

賃借人は、賃貸人に対しては、「あなたは私に建物を貸した張本人です。あなたは私に建物を利用させる義務があります。」と主張できるが、賃貸人以外の第三者に対しては、そのような主張をすることができる余地はないはず。

＞私が言っているのは、共用施設の利用者の範囲を定める規約・使用細則の規定を「解釈」する場面における、区分所有者間の「公平」です。
区分所有者間の公平はありません。
＞賃貸に出した区分所有者（賃借人が共用施設を使っている）と自ら住んでいる区分所有者との比較をしているのであり、文字通り「公平」に関する議論です。「平等」という言葉でも良いでしょう。
住む住まないは、区分所有者間では、公平ではなく衡平であるべきだ。出資比率を加味したことを理解してないいないようだ。
＞この場面で、「衡平」という言葉は使わないでしょう。「衡平」は、種々の要素を取り混ぜ総合判断する最終局面で使用する言葉でしょう。表面的な「平等」とは異なる、より上位の判断基準として使われるべき言葉です。
最終的な価値判断が分かっているなら、実践すべきで、貴方の言うのは悪平等そのものだ。

＞後期若年xyz氏と「管理組合は組合契約だ」氏とでは、無意味な遣り取りが延々と続くだけですね。

で、君は？

問題点と、交渉すべき点がいくつか見えてきました。

結局、ケースバーケースだとか、それぞれのマンションによりけりだとか、
文面からはどちらとも取れるとか、そういった話になりそうなので、
妥協点を見つける方向で話を進めていきたいと考えています。

「法的な話に基づいて考えたら、このマンションの場合はどうなるのか」を
知りたいのであり、法律の勉強をしたいわけではありませんし、
その道の専門化を目指すわけでもありません。それを前提に。

まず、現状として確認済みの項目。

・理事の人たちも、いつ転勤などで外部オーナーになるかわからない
　人達が多いと言うこと。確実に永住という人の方が少ない。
・頻繁に共用施設を利用している部屋はごく僅か。10部屋も無い。
　→つまり、それなりにばらけて均等に使っているのが現状。
・特に「共用施設が予約がいっぱいで使用できずに困ってる！」
　と言うような状況ではない。
・途中誰かも言ってましたが、規約の解釈の違いだけでしかない。
　要は明示的に禁止にもしていないし、許可もしていない。
・特に外部オーナーによる利用によって、明示的な不利益、
　明らかな損傷を与えられたこともなければ、苦情も特にはない。
・理事会は皆さんが言うような「強硬姿勢」ではない。

なので、使用回数に上限を設けたり、予約の優先順位をつけるなどの
方向で話を進めていきたいと思います。理事会が希望するのが「公平さ」
なのであれば、上限を設けることに反対をするのは「公平さ」に欠きます。

ＰＳ．
　「ばか」や「もっと勉強しろ」とか、本人を前に面と向かって言えないような
　発言は削除しますので、おやめください。あくまでも、意見を言う場であり
　文句を言う場ではありません。そして、このスレがどちらの方向に進んでも
　そう言った発言をしている方々のマンションには何も影響はないはずです。
　どれだけ法律的に正しい意見でも、どれだけ理屈にかなった意見でも、
　他人を罵倒するような発言は削除していきます。

ちなみに利用を拒否された共有施設とは具体的にはどういうものだんですか？
ゲストルームとか集会所とかその類？

ところでスレ主さん、

管理規約と使用細則は明示していただけないのでしょうか？
今までも何人かの方がお願いしているのですが回答をいただいておりません。
「法的な話に基づいて考えたら、このマンションの場合はどうなるのか」の判断がしづらいです。

あと、現時点で誰も不利益を被っていないのに理事会が
「区分所有者でも居住中でない場合は共用施設の利用を禁止した」理由は何でしょうか？

>>233
禁止となった理由は明らかにする必要があるでしょうね。

いきなり理事会が分かりやすいからという理由だけでスレ主さん曰く
不都合が無かった運用方法を変更する事はないと思います。そんなに
理事会はヒマじゃありません。
誰からも苦情が無く、問題にならなければそのまま運用を続けるはずです。


大抵、こういう場合は居住している他の区分所有者から苦情が入って
その対策を理事会が考えたってパターンが多いです。
苦情の内容もスレ主さんが繰り返し主張されている稼働率や外部居住者が
利用した事による実害が無いなどという事とは別次元で単純に部屋を賃貸に
出している人が利用するのはおかしいという理由だと思います。

逆に理由が単純なだけに制限利用などの妥協案を得るのも難しいのではないか
と思います。
理事会は強硬ではないとの事ですが、スレ主さんがおかしいと理事会とバトル
しているように苦情を言った所有者も現状がおかしいと思って苦情を言ったので
あって、それが認められなければスレ主さんと同じように理事会とバトルになる
可能性が高いです。
その場合、理事会はどちらの意見を取るか？という問題になるでしょう。


現在居住している住民にとっては制限されても特に不都合がある訳ではないので
苦情を言った住民の要望が理事会に受け付けられ、総会で制限する事を可決という
流れも十分あります。

現実的には賃借人経由で予約を取るなどの対応をされては如何でしょうか？
これなら現状の運用でも問題は出ないはずです。

２２３番の質問２のケース

その従業員は占有補助者ではないよ。

法人とは別個独立の、れっきとした占有者。

法人相手に明渡の債務名義を取得しても、執行不能になる。

その従業員は、法人との関係では社宅契約に基づき（普通は賃貸借ではない）、賃貸人との関係では法人の賃借権を援用して、建物を占有している。

居住・非居住の区分所有者の識別の必要性は、小規模マンションの特徴らしい。
あるアンケート結果
賃貸化は築10年を超えると次第に顕在化する
【賃貸化の進行】
▼『あなたのマンションでは、賃貸化した住戸はどの程度ありますか（ひとつだけ）』という質問に寄せられた回答全体を集計した結果
「1割未満」が42.8％と圧倒的に多く、「1割以上2割未満」と合わせると6割に達している。「わからない」という回答も多く、「2割以上」を合計しても15％に満たない。
▼これを築年数別に分類して集計すると、状況は大きく異なってくる。「築10年以内」のマンションでは「1割未満」の割合が52.4％と圧倒的に多いが、築10年を超えると「1割以上」になるマンションが急速に増える。「築10年超20年以内」では、「1割以上2割未満」が26.6％で「2割以上3割未満」も10％を超える。さらに「築20年超」のマンションになると「2割以上3割未満」が17.2％にまで増え、「2割以上」全体の合計は23.5％に達する。
▼マンションの規模別に見ると賃貸化住戸の割合に差はあるのだろうか。「2割以上」の累計ではほとんど差は見られないが、規模が大きくなるほど「わからない」という回答が多くなる。
▼階数別に分類すると。低層から高層まではあまり差はないが、20階建て以上の「超高層」マンションだけが、異なる傾向を示している。「1割未満」の回答の割合が他に比べると低い代わりに「わからない」とする回答が極端に多くなる。築年数の浅いマンションが比較的多い「超高層」では、居住世帯の構成をあまり把握していないようだ。

私はスレ主さんの主張に従って、
専有部分（部屋）はAさんに賃貸し、
法定共用部分（玄関・廊下）はBさんに賃貸し、
規約共用部分（スカイラウンジなど）はCさんに貸そうと思っているのですが、
問題ないですよね？

＞法定共用部分（玄関・廊下）はBさんに賃貸し、規約共用部分（スカイラウンジなど）はCさんに貸そうと思っているのですが、問題ないですよね？

問題あります。共用部分は共有物は共有者全員の同意が必要ですし、共用部分は区分所有者及び専有部分居住者に限られます。

＞しかも回答間違ってるし。＜共用部を含む賃貸を行う際に共有者（区分所有者）全員の同意。

民法を読んでご覧なさい。

すぐ法律をいろいろ出して、知ったかぶりするんだから・・・まったく。

＞あらあら、区分所有法を無視して、いきなり民法ですか・・・。

個人が共用部分を賃貸しする場合の規定はありません。
権利の変更にあたります。

長々と間が空いてしまいましたが、解決しました。

結論、区分所有者の権利を理事会で奪うことはできないという形にまとまりました。
ただ、区分所有者と占有者、２つの権利を同時に行使することはできない、
という条件がつきますが、同時に利用することはほとんど無いので、
事実上、外部の区分所有者でも占有者とかぶらなければ利用可能という
形に落ち着きました。

いろいろな意見をいただきまして、ありがとうございました。

ちょっと意外な結果でしたね。
賃借人とブッキングしなければOKですか。

早い者勝ちなのでしょうけど、私が賃借人で予約しようとしたら家主が
先に予約していて自分が使用できないって事態になった場合、いい気分
ではありませんね。ちゃんと家賃を払っているのに・・・。
賃借人も了承しているのでしょうか？もしくは入居時に説明があったの
でしょうか？

理事会が根負けした感もありますが、一般的には以下のように考えられる
場合が多そうです。

http://kanto.m-douyo.jp/question/s9786/


まあ、スレ主さんにとっては全面勝利と言っていい結果でしょう。
おめでとうございます。

>>249
意外でも何でもないと思うけどな。
「区分所有者と占有者が同時に利用権を行使することはできない」
という点の是非については意見が別れていた様だけど
理事会はもともとその「同時使用」を問題視していたからこそ、どちらかに
限定するルールを敷いたのだと思う。（結論的には居住者を優先していた）
なので、理事会としての方針は今回の「解決」においては覆ってない。
単純に「理事会権限で決めちゃダメだったね」という事に気付いただけで。

区分所有者の権利を「理事会で奪う事はできない」という結論に
なったのであれば、スレ主がずっと唱えていた「区分所有者の権利を剥奪
すべからず」という主張は、いまだ通っていないという事じゃないの？
言い方を変えれば、もしも今後「賃貸人は使用禁止」が総会に諮られる
事になれば（少なくともスレ主にとっての）問題は再燃する訳だ。

全面勝利っつーか、この決着の仕方で満足できるなら
最初から「決めるなら総会で決めるべきだ」という点だけを争点に
すれば話はシンプルだったんじゃないかと。
スレタイに掲げられてる文言は、本質的には本件に関係なかった気がする。

まだやっているのかと思ったら、解決編でしたか。

一件落着おめでとうございます。

結論は理事会とトピ主さんの間の話し合い結論でしょうか？

たしかに至極当然の結論ですね。ここで賃貸貸し主には使用権がないと言っていた人にとっても「同時」の解釈が違うだけで納得できることでしょう。

誰か特定の人が特別の利益を得ることになるのは誰しも不満に感じることです。所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのをあたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて過剰反応してしまったわけでしょうね。

トピ主さんは特別な利益を得ている訳ではないですが、そのような誤解をうけないよう配慮してあげてください。そうしないとまた同じような誤解からもっと強硬な反発を受けてしまうかもしれません。

>>253
>所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのを
>あたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて

つまり「共用部分の使用権≒１住戸分の権利」であると解釈して
区分所有者と占有者とで仲良く一緒に使えば問題なかろう、という事かな・・・。

純粋に疑問を感じるんだが、スレ主さんとこの賃借人さんは
その点についてスレ主さんと同じ認識を持ってるんだろうか？
俺がもしも借りてる立場で、ゲストルーム使おうと思ったら大家が先に
押さえてて使えませんでしたなんて事態が起こり得る事を知ったら
ナルホドそうですかと納得はできないかも。

>>249が引用してる「理解」も、一応は一般的なものとして浸透してる
筈だし、少なくとも本件でも占有者の合意は必要だと思うんだよね。
まぁ、そこも含めて「根本的解決」ではなさそうだな。

>>254
それは、するどい突っ込み．．．．いえ、現実的な問題だと思います。

賃借契約か重要事項説明ものかと。
一般的にはどういう記載があるのでしょうかね？

＞結論、区分所有者の権利を理事会で奪うことはできないという形にまとまりました。ただ、区分所有者と占有者、２つの権利を同時に行使することはできない、
＞という条件がつきますが、同時に利用することはほとんど無いので、事実上、外部の区分所有者でも占有者とかぶらなければ利用可能という形に落ち着きました。

理事会は区分所有法の原則に立ったことは素晴らしいです。
競合する場合は、規約なり、細則なり、駐車場のごとく契約で優先順位の規定は当然としても、禁止出来ないことは当然です。

競合？
何と何が？

これは面白い問題ですね。裁判でもやってくれればよかったのに！

まー所詮は、居住区分所有者にとって、非居住区分所有者は、同じマンションを所有する協調すべき隣人というよりは、利権を奪い合う敵以外の何物でもない本質を物語った案件だということですよね。
敵同士だからこそ、ある程度の話合いと、妥協、合意が必要だということなのかもしれません。やり方を間違えて、遺恨を残せば、次は「非居住区分所有者は、居住区分所有者に何かと迷惑をかける存在なので管理費を１万円上乗せする」といった攻撃的議案が総会に出てきますからね。

＞次は「非居住区分所有者は、居住区分所有者に何かと迷惑をかける存在なので管理費を１万円上乗せする」といった攻撃的議案が総会に出てきますからね。

その分は家賃に上乗せするので平気ですよ。
最後は取壊し負担を避ける為に売り逃げだけを考えています。

成る程。マンションの建て替えがないと終焉は取壊しか、その費用迄出さされてはかなわんね。
俺も逃げる事を考えておこうっと。

>所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのを
>あたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて

二倍と感じる人の感覚の方が正常で正しい。
双方に利用権を認める規約、催促の不備に過ぎない。本来は居住者に限るのが正常な規約、細則。

大家と店子の関係で、大家が貸した先にのこのこ出かける心理も可笑しいね。

＞法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」なる規定は当該施設利用細則的なもので規制は可能ですが、規約にもよりますが、一般には原則を規約で、その細則は総会普通決議で決議します。

いい加減な組合があるんだね。

>まー所詮は、居住区分所有者にとって、非居住区分所有者は、同じマンションを所有する協調すべき隣人というよりは、利権を奪い合う敵以外の何物でもない本質を物語った案件だということですよね。

協調すべき隣人なんてどこにも無い。
単なる共有者の関係に過ぎない。
居住権を他人に貸したことはその共有物の使用権をも貸しているのであるから、大家と店子が同時に共有物の使用の権利を享受することが、他の区分所有者との公平性が保たれない場合は店子を優先するのは当然だ。

使用するのは居住者、それに迷惑が掛からない場合にのみ非居住者の使用が認められるのは常識です。

賃貸に出したという事は、そのあらゆる場所の自身の使用権も貸した事になる。

両者に使用権はなく、居住者が優先は当然。

両者には居住者は含まないの？

＞先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

管理会社の言いなりになる貴方の行為は間違いです。理事長に確認すべきです。

＞現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことはもちろんしておりません。
＞法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

理事会で決議するのは間違いですが、一般的には規約ではなく使用細則で制限することは可能で、総会の普通決議で可能です。


＞この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）全員の使用を禁止にしたそうです。

＞そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

理事会の決議は無効ですが、上記の使用細則で居住者以外の者に制限を加える事は違法では有りません。
特に、区分所有者が部屋は賃貸として貸し出したことはその使用権も貸し出してるのですから、人数制限をせざるを得ない場合は当然に規制を受ける事になります。

タワマン賃貸で借りてますが、所有者でないのでゲストルームとか使えないと思ってました。勉強になりました。
情弱のくせに背伸びしてタワマン住んでしまってお恥ずかしい限りです。