長谷工コミュニティはどうですか？

うちも東福互光が管理会社だけど、委託費は確かに安くフロントのサービスもいいけど
大規模修繕のバックマージンはとってるみたいだよ。

>>86さん

月々の管理費用が安いことも大事ですが、あえて管理費用を安くしておいて必要以上に修繕（箇所・頻度・割高な価格）を提案してくる管理会社があることにも注意しなくてはなりません。修繕で元請にならず、かつ部分管理に理解のある比較的小規模で良質な管理会社に委託する方が良いと思います。86さんの希望を聞いていると、私が知り得る限りでは下記の会社なんかは候補として良いのかもしれません。

株式会社サニーライフ
http://www.sunny-life.co.jp/index.html
アポロビルサービス株式会社
http://www.abs30.co.jp/
株式会社コンパックス
http://www.compax.co.jp/
サービスワン株式会社
http://www.service-1.jp/

委託管理費　安い高いの目処がわかりません。

東福互光株式会社の事務管理費　戸当たり　いくらでしょうか

ちなみにうちのマンションの戸当たり事務管理費１，０００円です。

管理員費用は２１万円で　管理形態は月～金及び隔週土　９時ー１７時です。

>>90さん
私のところは１７０戸のマンションです。
管理費は5,800円。それで委託業務費その他の管理費を全て賄っています。
管理員は月～土　7.5時間。清掃員は平日のみで一人４時間。月１回の大型清掃あり。
設備点検費は管理費で全て賄う。
点検は平均的に行っている。
月１回の理事会にはフロントと管理員が立ち会う。残業代は管理費から。
大規模修繕委員会にも管理員とフロントが参加。
エレベーター３基　監視カメラ８台
理事の報酬あり（理事長年間１２万、理事年間２万　２０名）
管理費の内容は大体以上です。勿論その他の経費はいろいろあります。それを管理費で全て賄っています。

修繕積立金は7,000円と駐車場収入約２００台、7,000円（月１台）駐車場経費の残は修繕積立金へ回します。

86です。

89さん、挙げていただいた会社を参考にさせていただきます。

＞ちなみにうちのマンションの戸当たり事務管理費１，０００円です。

安いですね、というか本来それが妥当かもしれません。
この不景気でマンションだって最後は叩き売りしてたくせに管理費だけ当時のままとは余計に損した気分。
（余計とはちゃんと仕事してくれていればまだしもということ）

いずれにしても現在の金額は妥当ではなく個人的には管理会社を早く変更して長谷工と名のつく会社とは一切の関わりを絶ちたい思いでいっぱいです。

何故人気の高い長谷工を変えるんですか。
それ以上にいい管理会社は少ないですよ。

＞それ以上にいい管理会社は少ないですよ。

それ以下の管理会社はないと思うからです。

何をそんなに切れてるのかな。
長谷工嫌いなんだね。
ライバル会社かな。

大きいマンションはどこの管理会社でもいい担当者をもってくるが、戸数少ないとこは儲からないからレベル低い担当者になることも…

＞ライバル会社かな。
なんと思われようが私は住民です。

＞ハセコの管理人最悪だよ。
私と全く同じ考えです。

＞大きいマンションはどこの管理会社でもいい担当者をもってくるが
長谷工には一人もいないから、戸数少ないレベル低い担当者と同じだといってます。

何かで顧客満足度１位ってあったけど、顧客不満足の間違いでは。

フロントや管理員については当たり外れがあるのは仕方ないことです。
平均的にどうなのかの判断で評価されたのではないですか。
何故顧客満足度１位になったんでしょうね。
それで下位だった管理会社はもっと酷い管理がされてるのでしょう。
NO.98さんのところのフロントや管理員はばばを掴まされたようですので、会社に交渉してはどうなんですか。

ﾊﾞﾊﾞを掴んだら早く次の人にﾊﾞﾊﾞを引いてもらいましょう。ﾊﾞﾊﾞは巡り巡ってやがては旨みの少ない物件の担当者になるでしょう。

>>96さん

長谷工の言う優良の基準は、管理組合からのクレームを管理員レベルの水際で撃退し、会社への直接のクレームを封じ込められるかなんですよ。要は、管理組合にとってではなく、会社にとって優良なのかが判断の基準なのです。


>>100

フロントや管理員の質の話にすり替えようと必死なようですが、そもそも高い管理委託費や修繕費が質に見合っていないことが問題なのですよ。フロントや管理員の対応も大いに問題がありますが、問題はそれだけにとどまりません。

うちも、口ばかり達者で動きや動作はノロノロの管理人ですよ。

本社の人間にも対応を頼んだのですがとても顧客満足度１位の対応ではなかったです。
社風なのでしょうが、俗に言う全社的にほとんどの社員はババなのだと思います。
どうしてこれで商売がなりたっているか不思議です。
正直倒産して欲しいです。
管理会社を変えることはそう簡単ではなさそうなので倒産でもしてくれたら関わりを持たなくてすむので。

何故長谷工が顧客満足度１位になったのでしょうね。
でたらめだったのですか。不思議ですね。

新聞社や大手出版社、ネット運営会社に金でも払ったとかじゃなくて？

やはり普通に考えれば長谷工は顧客満足度はいい方なんでしょうね。

>>107
普通に考えて満足出来ないから色々書き込まれてるんだよ。
話が分からん人だね。

>>108
長谷工いい会社じゃないの？
地方都市なもんで長谷工はないもんでね。
しかし、顧客満足度１位だからね。
そこを悪くいえば、それより下位の会社はどんだけといいたいね。
やっかみかな？それとも下位の管理会社の者？
顧客満足度第１位の栄光は認めてやるべきだね。

>>109
アンケートなどでの評価が高いからと言って、長谷工が他の管理会社と比べて特段良いとも思えないと居住者達は言ってるんですよ。長谷工管理物件に住んだこともない人に一位だから良いとか言われても、何の参考にもなりません。

では評価の悪かった会社はどう判断するんですか？

>>111
そもそもあなたはあんな評価なんかアテにしてるんですか？その発想自体全然ダメダメですよ。あんなのが管理会社を選ぶに当たってろくろく参考になりやしないことなど、マンション管理業界の人達の常識です。

104です

111さんは長谷工となんのかかわりもないのにそこまで持ち上げるのがなぜかわたしには理解できません。

私はやっかみでもなければ下位の管理会社の人間でもなくただの住民です。
他の管理会社には住んだことはないので分かりませんが、長谷工のやられていることに対して
顧客満足度１位といってる割にはとても納得できかねることが多々あったという現実を訴えているだけです。

それと告知義務がないのであえて言わないのでしょうけど、それは事前に言っといてよってのも結構ありました。

長谷工コミュニティぜんぜんたいしたことないけど下位の管理会社はもっとひどいよ

>>114
でも、あなたの主張の根拠は例の「評価」以外ないんですよね？
はいはい、ご立派な根拠でして。

長谷工コミュニティの業務内容に問題があると理事会で判断し、他社へ管理会社変更しました。反対者の説得や管理会社選定に２年かけて変更しました。長谷工コミュニティのフロント担当者に比べて親切で誠実そうな方が新しい管理会社のフロント担当者で来ました。人柄がよく評判はいいのですが、何かあるたびに管理会社としてはイマイチかなあと思ってしまいます。ウチは30戸程度の小規模マンションだったせいか長谷工のフロント担当者はあまり熱心ではないのは明らかでした。近所の長谷工コミュニティ管理の大規模マンションに住む友人に聞くとしっかりやってくれるフロント担当者とのことです。すぐ近所なのに別の担当者がやっていると聞いて不思議に思いましたが、おいしい物件とそうでない物件を分けていると考えれば納得できました。ウチはおいしい物件ではなかったので変更して良かったと思っています。先日些細なことですがトラブルが発生したとき反対派だった方に「長谷工のときは問題が起こってもしっかりやってくれたので良かったのに…」といったことを言われました。管理会社を変更した直後はほっとしましたが、今では変更の責任をずっと背負うのはつらいと感じています。

>>113
私も長谷工とは何の関係のないマンションの住民です。
そして当組合の管理会社に不満がある訳でもありません。
ただ、顧客満足度１位の管理会社はすばらしいんだろうと思っているだけです。
しかし、批判も多いのも分かりました。

>>116さん

30戸規模のマンションでは長谷工も含めた大手管理会社があまり力を入れないのは確かだと思います。
管理組合の決算期によって担当分けをしている場合もあるので、力を入れる入れないに関わらず、近所のマンションでも担当者が違うのはよくあることです。
ちなみに、変更した会社はどれくらいの管理戸数の会社なのでしょうか？
新たに選んだ会社は独立系ですか？系列会社ですか？
またトラブルというのは、ハード面・ソフト面のどちらですか？
差し障りのない範囲でお聞かせ頂けませんか？

＞「長谷工のときは問題が起こってもしっかりやってくれたので良かったのに…」

これは心配ないです、しっかりやってくれてないのは分かりますので。
ちなみに私のとこは200世帯超です、結局世帯数とか関係ないのでは？

116です。
変更先管理会社は長谷工ほどではありませんがそこそこの規模の系列会社です。担当者および管理人（長谷工ではライフマネージャーというらしいです）に問題を感じました。
フロント担当者がマンション管理のプロとしてはあまりにも知識が乏しく、知らないことを知らないままいい加減な対応をしていました。特に設備面での知識不足に不安を感じました。理事会で過去の工事履歴等を検証してみましたところ一部改修工事で少々不自然なものがあり担当者への不信感につながりました。その当時の役員をされていた方への責任追及をしなけらばならない可能性もあったため、済んでしまったことは水に流して将来に目を向けることにしました。
管理人については役員になってから業務内容、時間配分等を観察してみますと最低限の清掃作業を行うのみでした。
担当者変更も含めた業務改善を要請しましたが反応が良くなかったため業務委託費が割高だったこともあり他社への変更に踏み切りました。

>>120
管理員の仕事の契約はされてるんでしょう。
その中に清掃業務はないでしょう。
もう少し管理委託契約を勉強されるといいのでは。
多分契約の範囲ではしっかり仕事されてると思いますよ。
契約以外のことをプラスアルファーでやってくれる管理会社がいい会社ではありませんよ。
今は良くてもフロントや管理員が変ればサービスの内容も変ってきます。
基本は契約の中味であり、それをしっかり仕事してくれるかではないですか。

長谷工コミュニティは、日本有数の管理会社であるが、同社の管理するマンションの一部に下記のような規約を原始規約に盛り込んでいる。


この規約に関する管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者その他との間の訴訟については、次のとおりとする。
一 対象物件所在地を管轄する地方（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所とすること
二 訴訟費用および弁護士費用その他実費全額は、敗訴者の負担とすること
三 理事長は、区分所有法第２６条第４項の定めにより、その職務に関し組合員のために原告または被告となった場合は、その旨を遅滞なく組合員に通知すること

一号について： 区分所有法の丸写しである。

二号について： 巷では賛否両論ある。この規定に反対でも物件が気に入っていれば購入するだろう。敢えて管理規約に盛り込むべき条項か判断しかねる。購入した者は、弁護士費用の敗訴者負担条項に同意したと見做される。

三号について： そもそも区分所有法２６条４項の定めにより、理事長が原告または被告になった場合は、当然に総会が開催されるので、敢えて通知しなくても裁判のことは組合員に知れ渡る。問題は、民事訴訟法３７条により理事長が原告または被告になった場合、理事長は組合員に対し、その旨を通知する義務を負わないと解され、秘密裏に裁判が追行される恐れも無きにしも非ずである。区分所有法の本旨を理解できない者が作成した瑕疵のある規定である。

＞122

何番の発言に対して何が言いたいのですか？

弁護士報酬敗訴者負担に賛同される方には朗報として、それに賛同されない方には、同社の原始規約はしっかり熟読するよう、老婆心ながら注意を喚起したしだいです。私ように物件を購入した後にその趣旨に気づいて「合意できません」などと主張しても、法的に認められませんので・・・・

↑
どうでもええやん

>>124
何やらかした？　管理費滞納して訴えられそうなのか？

長谷工ｽｺﾞーｲ ＼(^O^)／

>>126
何やらかした？　管理費滞納して訴えられそうなのか？

当マンションは、管理費滞納者に対しては、１年以上溜めようと内容証明郵便を事務的に送るだけで特段の対策は取りません。例え私が一年以上に渡って管理費を滞納しようと問題にならないでしょう。内容証明郵便だけは、定期的に貰う羽目にはなると思いますが・・・。
問題なのは、組合員から管理組合が訴えられた裁判で、管理組合が勝訴したにも拘わらず、敗訴した組合員から回収できない弁護士報酬が、敗訴した原告の組合員が出した債務不存在確認請求の応訴費用も含め、１４０万円以上になっていることです。長谷工コミュニティの伝家の宝刀「訴訟費用および弁護士費用その他実費全額は、敗訴者の負担とすること」を信じ、３名の弁護士を雇って応訴して勝訴を勝ち得たのに、予定した弁護士報酬の回収ができないのは、この原始規約を作った長谷工コミュニティが悪いのか？この規約を額面通り受け取った我々組合員が悪いのか？債務不存在請求事件は第３審まで続くようだし、滞納管理費より高額になった弁護士費用は、まだまだ膨れ上がるものと思われます。

規約の運用面の問題だから管理組合で処理しようよ。運用できない規約なら変えたらいいし、回収する手段とかあとさき考えずに莫大な費用かけちゃって残念。

滞納金の訴訟裁判で３名の弁護士までつけて闘うのはいきすぎだと裁判官が警告してるのでしょう。
いくら弁護士費用の敗訴者負担が規約に謳ってあってもいき過ぎたのではないですか。
これから裁判を続ければ益々弁護士費用が膨れ上がり、結局儲かったのは弁護士だけということになりかねません。
弁護士費用の敗訴者負担についてはまだ結論が出ていません。
早く結審すべきです。
弁護士はいつまでも続けたいでしょうがね。商売ですから。

↑
ｽﾚ違い



あげ

＞長谷工コミュニティの伝家の宝刀「訴訟費用および弁護士費用その他実費全額は、敗訴者の負担とすること」

伝家の宝刀はお互いに法律を尊重しているときのみ有効な手段。
書けばなんでもありみたいなあさはかな考えが愚か。書き逃げは通用しないでしょ。

>>121
120さんのマンションは、30戸程度の小規模マンションだそうなので、管理員が日常清掃を行う契約になっていたのでしょう。だから、契約外の仕事を依頼した訳でも何でもないと思います。ちゃんと116さん（＝120さん）のコメントをよく読んでから反論しましょう。

小さいマンションは管理していくのは大変ですね。
管理員を雇ったり、清掃員をいれたり、監視カメラを導入するにも高くつきますしね。
設備点検費にしてもかかる経費はかわらないでしょうし。エレベーター点検費も１基いくらでしょうし。
一番の難点は大規模修繕でしょう。
小さいマンションは大規模修繕するには余程の修繕積立金を取らないと工事は難しいでしょうしね。
せめて100戸以上なければマンションは買わない方がいいのでしょうね。
小さいと理事もすぐ回ってきますから。悪いことばかりのような気がします。

小マンションは大規模修繕や管理面で維持費が高くつくというけど
売る時はそんなことは微塵もいわないからな。
１０年以内に買い替える者にはいいけど、それでも高くは売れないわな。
大規模修繕がまともに出来ないマンションはスラム化するだけ。

今問題になっているのは、小規模マンションを販売する時は、修繕積立金の設定については、
長期修繕計画をもとに設定すべきだということではないでしょうか。
ただ、それで修繕積立金を設定すれば、かなり高い額になるので、デベとしてはやりたがらないでしようがね。
買う側に自己責任があるといえばそれまでです。しかし、買うときに大規模修繕までは考えて買う者は
少ないでしょうから。
小規模のマンションがいかに非効率的かということは考えればすぐわかることではあるんですが。
管理費は高くなる、修繕積立金は高い、管理員はつけられない、管理会社も力が入らない、理事はすぐ
回ってくる。
小さい分譲マンションについては造らない、売らない、買わないの三原則が大事ですね。

小さいマンション大変ですね。
修繕のことまで考えて買う者はあまりいないでしょうしね。管理費が安いということで買う場合もあるぐらいですから。１０年以上以降のことは考えていません、それが普通でしょう。そういった情報は全然流されません。
これだけマンションが多くなってきているのですから将来の資産価値を考えたマンションの上手な買い方も研究していかねばならないでしょう。