マンション管理士に質問しよう！ Part2

＊元請業者説明会の実施・・・修繕委員に対して行います。
　　　応募してきた業者から３社に絞る作業は専門委員会で行います。入札額で選考
　　　設計コンサルタントのチェックを受ける。
　　　　　見積書の内容確認・・・数量、見積落ち等、異常に安い単価等をチェックする。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

「元請業者選定方法」
　①総合評価落札方式で選定する方法 評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める 　　　　　　方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間の宮崎市でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

　「評価項目例」　　あくまで参考例です。これに修正や増減をし評価点を決めます。

　・安全管理、住民への配慮等について　　　　　　　　　 　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・工程表はどうなのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・メンテナンスについて・・・１年、２年、５年点検等　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・入居者とのコミュニケ、掲示版、ご意見箱等　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　・会社の直近５年間のマンション工事の件数　 　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１件以下　可　　
　・現場監督の資格と直近５年の工事の件数　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可
　・施工計画、工事の理解度について　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・報告会の開催、頻度等　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　　可　○点
　・会社概要と決算報告について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 ○点　　　　
　・仮設計画について・・・足場の防犯性等について　　　　　　優　○点　　良　○点　 可 　○点
　・作業員の教育について　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 　○点
　　・取組姿勢について　　　　　　　　　　　　　　　 　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　　・会社ＰＲ（概要、瑕疵担保責任、年商等）　　　　　　　　優　○点　　良　○点　 可　○点

入札額のウェイトが高いので、評価点を良と可にして評価に差がでるようにするのも検討。

※元請業者選定説明会の評価ポイント 計算式は再点検必要です。
＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中 　　　　　①技術・能力合計点（ヒアリング・資料選考）
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点 ②技術評価点　　　①÷100×30
③技術評価点　　　１００＋　② ③入札額
④入札額（円）　　消費税抜き ④価格評価点　　入札最低価格÷③×70　
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000 ⑤入札評価点　　　②　+　④　１００点満点
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

↑は分りにくいですね。

②業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

「元請業者の決定」
　＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
　＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
　があった場合の保証があると安心です。

　　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
　うにしておきます。

総会の開催と住民説明会
　専門委員会の設置と大規模修繕委員会の細則は総会（発意の時）で承認を得ておく。
　工事費の概算案の承認は総会でもらいます。
　元請会社と設計監理士の選定承認も総会で得ます。
　元請会社が決定した段階で具体的な工事の概要や予算、工事のスケジュール等も含
め通常総会で最終決定の承認を得ます。
改修・追加工事・・・臨時総会を開催します。
　　追加工事や改良等が必要であると判断した場合には、改修基本計画を作成します。

　長期修繕計画 長期修繕計画の洗い直しは総会決議事項です。
　建物の診断実施後、必要な修繕時期や修繕方法を決定し、最新の長期修繕計画を
設計監理者と作成します。（内訳書までが必要です。）

工事請負契約
　　請負契約以外にメンテナンス点検時期（保証）等についての契約をしておく。

工事開始
　＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
　＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　　の情報を収集し広報活動に活用していく。
　＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」 必要があれば委員長が広報します。
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。前回は実施しています。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置して
　　おくと便利です。
＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

工事完了
　完成、引き渡し、書類整備
　　長期修繕計画の洗い直しは現在の計画書を参考に設計監理者に作成してもらうが、
　その際は専門委員のメンバーと必ず検討して作成することが大切です。

　工事終了後の点検
　　竣工検査は足場を壊す前に行う。
　　工事完了後に元請会社、設計監理会社に対して感謝の気持ちを表し、感謝状の検討
　　をしてもいいと思います。
　　専門委員、設計コンサルタント、元請会社の慰労会の検討をしてもいいのでは。

工事完了後の点検
　　定期点検・・・工事請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。

　　この点検は、工事監理者の立ち会いのもとで施工会社が無償で行い、その内容につ
　いては、管理組合が確認をします。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸に対してアンケートを記入してもらい、不備な箇所の
　補修や手直しをやってもらいます。基本的に無償です。実施計画を立てるのは理事長。

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検　　　　　　　　　　　 　　　　１年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

大規模修繕工事後の大型設備工事
　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 　　　　　３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ） ３０年～４０年
　　　　管端防食継手が使用されているマンションは３０年～４０年が更新の目安です。
　　亜鉛メッキ管→水道用硬質塩ビ管　　但し、継手部分は亜鉛メッキ管から管端防食継手へ
　　　　但し、異種金属接続部分については、腐食が進みやすくなります。

その他

　建替えをする場合、代替駐車場の確保ができません。 駐車場階段の更新工事
　駐車場・・・駐車場の建替えは現実的には不可能なので部分工事で対応します。

　　専有部分の配管（給水管、給湯管、排水管）
　　　配管の管材は現在の塩ビ管から架橋ポリエチレン管等への変更も検討すべきです。
　　　共用部分の配管については、縦管部分の交換は必要ないと思われますので、継手部分の
　　交換だけでいいと思われます。
　　　更新工事を行う場合は、共用部分と専有部分の配管工事を一緒に行い、経費の節約と在宅

長期修繕計画書の作成について
　長期修繕計画は分譲時は３０年で計画します。しかしその中には大型設備（サッシ、玄
関扉、給排水管、エレベーター、高置水槽、屋内消火栓等）は含まれていません。
　そこで当マンションでは保全委員会を設置し建築士と一緒に長期修繕計画の洗い直し
を行い、それに基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出し、住民にアンケートを
取り修繕積立金の値上を行いました。

　第２回目の大規模修繕工事後には長期修繕計画の洗い直しを行いますが、計画には
全ての工事が包含されていなければなりません。
　又、第３回目の大規模修繕工事では工事費のピークを迎えますので専門委員と建築士
で一緒に更新時期や工事費等を検討していくことが必要です。

　長期修繕計画の作成については、設計・監理者任せにせず必ず修繕委員会のメンバー
と一緒に検討して作成しなければなりません。その場合工事の内訳書は当然必要です。
　設計監理士選定時に長期修繕計画の洗い直しの具体的な契約を盛り込んでおくことが
要求されます。
　その場合は、建築士と専門委員の検討会を５～６回程度は計画化しておくことが必要と
なります。現在の数量調査表参照
　又、長期修繕計画の洗い直しは総会決議が必要となります。

明日は、大規模修繕工事のときに知っておいた方がいい
専門用語について書き込みをします。

ではこれから、大規模修繕工事に関する専門用語等を
書き込みます。
知識はないよりあった方がいいですからね。

９６０９さん、役に立つご説明有難うございなす。私はフロントを退職した
マンション管理士です。

管理は難しくて知らない事ばかりです。今後ともよろしくおねがいいたします。

少々時間足らずで途中までは読みましたが、今から出かけますので、夜に読みます。

共通仕様書（仕様書、見積内訳書、見積要項書）
　　見積もり参加業者に同一条件で見積書を出してもらうためのもの。
見積内訳書・・・工事別補修ヶ所の数や数量が入ったもの
要項書・・・工期、見積もり提出期限などの約束事、アフターメンテナンス条項等
工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した文書のこと。

仕様書
　工事を行うにあたり図面だけでは表現できない材料の品質や製造メーカー、施工の手順など
の規定事項を文章や数値などで表現し施行者に指示する図書。

金ヌキ計算書（金ヌキ積算書、金ヌキ明細書）
　　金ヌキ計算書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し、単価や金額を表記
　しないもののこと。相見積を取る時に使用します。

　大規模修繕だけでなく、通常の補修工事にも使えます。
　最初にまず１社に見積もりを取ります。そしてその材料や数量等をそのままにして
　単価だけを消してそれで相見積を取るやり方です。

総合評価方式
　　ヒアリングを行い、専門委員会が採点をし、その採点と見積額との入札評価の計算方法で
　評価値を算出するやり方です。官庁が行っている簡易型を参考にして行う。

　評価項目と点数については、専門委員会で決めてください。

数量計算書
　　設計図面から材料の使用料と労務数量をプラスし、それに単価を掛けて工事金額を決めて
　いきます。工事金額を求める作業全体を見積もりといい、図面から数量を求める作業を積算
　といいます。
　　この積算根拠をまとめたものが数量計算書です。
　　相見積を取る場合は同じ条件の中で見積もり金額を出してもらわないと比較ができませんの
　で金ヌキ計算書と並行して使用すべきです。

積算とは
　　材料費、労務費など工事費を構成する費用を積み上げ、全体の工事費を計算する方法。

設計監理士とは
　　私たちに代わって工事が設計図書通り行われているかをプロの目線でチェックをしてくれま
　す。設計コンサルタントともいわれています。
　　建築士や建築施工管理技士の資格が必要です。

元請業者とは
　　工事発注者と契約をして、直接に工事を請け負う業者のことです。ゼネコンがなる場合が多
　いようです。建設会社がなりますが、下請け、孫請け会社を使って仕事をします。

内訳書とは
　　工事の種別ごとの合計と総合計をまとめた一覧表のことをいいます。
　　すべての入札参加者が提出しなければなりません。

　設計図面から材料の使用料と労務数量を求め、それに単価を掛けて工事金額を決めます。
　工事金額を求める作業全体を見積もりといい、図面から数量を求める作業を積算といいま
す。又、積算根拠をまとめたものが数量計算書です。

露出防水
　　防水層がそのまま露出している工法で、閉鎖されている屋上で採用されている。
　　耐用年数は１０年～１５年

保護コンクリート仕上げ防水
　　コンクリートで覆うことで日射による紫外線や人の歩行から防水層を守る工法。ルーバル
　や屋上で使用される。

露出アスファルト防水
　　屋上防水では最も使われている工法。大規模修繕工事と同時期に実施する場合が多い。

ウレタン塗膜防水
　　最も主流の防水工事です。
　　防水工事の中では比較的安価で塗り重ね改修が可能です。
　　本来は２層、３層と重ね塗りを行いますが、最後のトップコートを重ねれば中の防水層は一
　切わからない為ごまかしがきく工法ですので注意が必要です。

プライマー塗布
　既設面と新規防水塗膜を密着させるための接着剤のようなものをローラーで塗ります。
トップコート塗り
　紫外線や摩擦に強いウレタン樹脂をウレタン樹脂をコテ又はローラーで塗ります。

ウレタン防水
　下地に塗るだけで防水層を形成する方法。
　簡単で短期間で終わり安価です。

ゴムシート防水
　シート状に成形した合成ゴム系の防水シートを接着剤などで下地に貼りつける防水です。
　安価で軽量、短工期が特徴で上に保護層を塗れば系歩行も可能。

塩ビシート防水
　塩化ビニール樹脂で作られた防水シートを接着剤などで下地に貼りつける工法。
　紫外線、熱オゾンに強い。軽歩行が可です。耐用年数は１０年～１５年

ＦＲＰ防水（ガラス繊維強化プラスチック）
　防水層は軽量かつ強靭で耐水、耐食、対候性に優れている。
　軽量強靭で保護層が不要。直接露出防水として施工できる。重歩行や車両走行にも耐えら
れる。施行中の臭いに注意が必要です。
　紫外線が長期間当ると劣化してひび割れが発生します。

アスファルト防水
　防水性能を確保しやすく、コストもそれほどかかりません。
　耐用年数も長いので、メンテナンスの回数も減少できます。但し上に保護モルタルを貼る必
要があります。実績が多く信頼性の高い防水工法です。

水性ｱｸﾘﾙｼﾘｺﾝ樹脂塗料
　主に外壁等の上塗りに使用される塗料です。費用対効果に優れています。

フッ素樹脂塗料
　高性能で長期使用にも耐えられます。対候性が高く塗替え頻度も少なくて済みます。
　但し、値段が高いのがデメリットです。