マンション管理士に質問しよう！ Part2

滞納金の問題は委託契約においては月次理事会で逐次報告して６か月くらいまでは、
管理会社が対応してくれるようになっておりますが、６か月を超えると組合へバトン
が渡る、それ以降は組合の手におえないときは管理会社と協議して別料金で対応する
ようになっている。これが、守られているか、いないかのチェックは役員としてみて
下さい。いかがでしょう。

経験者としては、報告はもっともらしくなされるが、実は６か月間の管理会社１０９
は全く自宅等の訪問をして滞納金の請求及び督促等はしておりませんでした。

つまり、傷口が深くなった時に理事会に回収不能を報告して総会に処分案を提出して
回収不能で可決して、会計の収支報告をしなくて良い事にすればそれで終わりです。

結局は役員の無能ぶりをさらけ出しているわけで最終責任は組合員になる。

滞納者が怖い住民だったら、回収不能で処分すれば記録を消せるから楽だよね。
そんなマンションは、悪い連中の噂が広がり悪い連中が入居してくる。

管理会社も舐められているから入退去居届があまいから悪い連中が多数入居している。

滞納金の回収不能は総会の普通決議で承認が
得られればそれで処理できるんですか？
そもそも滞納金の回収不能とはどういうことですか？
何の対応もしなければ滞納金の時効はありますけど。

滞納金の時効は５年

マンションの寿命は減価償却年数（５０年～６０年）が１つの目安でしたが、
現在は１００年以上の寿命と考えられるようになりました。
必要修繕積立金も従来は１戸当り月１万円程度といわれていましたが、大型
設備分の工事も含め近年は１戸当り月１．５万円～２万円要するとなっています。
しかし、高経年マンションでは積立金の資金不足と値上げもできず限界マンション
へと突き進んでいます。
そうならないようにまだ対応できるマンションは、今のうちにしっかりした長期
修繕計画を作成し、必要修繕積立金の額を把握し、値上げを行っていかなければ
将来は限界マンションとなってしまいます。
資産価値が落ちれば、快適なマンションライフがおくれません。又、売却するに
も賃貸にだすにも高い方がいいですからね。

やらなければならない工事をまだ我慢できるから先延ばし
して工事費を安く安くという考えの方もおられましたが、
やはり工事費をけちってはだめですね。
お金をつかえばきれいになりますし、建物の寿命も長く
なります。
業者にだまされたとかいうのではなく、正当な工事を
するのを前提に考えていくべきです。

長期修繕計画がないマンションは早期にしっかりした計画表を
作成すべきです。
それがあれば、管理会社や業者が工事を奨めてくるとかの心配も
ありませんから。
計画表がなく行き当たりばったりで工事をする方が問題です。
その計画表も、単なるソフトに打ち込んで簡単に作るものでは
意味がありません。
建築士と検討して一緒に作成することが大切です。
当然設計図面を参考にして、細かい数字とかも計算して作成する
内訳書（数量調査表）までもが必要です。

そんなマンションに住みたいけど今さらどうしようもない

住民はそんなことより毎日の生活費のことしか考えていない

値上げなんてとんでもない、ガマンすれば済むこと

長期修繕計画については、作るべきです。
しかし、雛形では役にたたないのが現実です。
建物だけを診断したりしても意味は無く、居住者全員の考えや年齢などを十分考慮に入れないと意味が無いです。
今現在十分な資金があり、更に追加でき、それを望む居住者が住むマンションなら、気になる部分は前倒しで工事を行うことでも適切だと言えますが、そうでない一般のマンションには不適切であると言えます。
大規模修繕工事を一年でも伸ばせば、その分、修繕積立金を集められるし、工事期間が伸ばせるので、長期で考えると大きな節約になります。
大規模修繕工事を行うと、マンションが綺麗になると言うのは、普段の管理で清掃が良くないからです。
普段の清掃が綺麗にされているなら、大規模修繕工事を行っても、足場が無いと清掃できない部分や新品に交換する部分以外は、以前と変わらないのが普通です。
普段生活に密着した手の届く部分が汚れていると不満があるのは、管理会社の普段の清掃に問題があるからです。

開放廊下の床シートの張り替えや塗装、吹付けをやり目に見え見る部分を
全てやりかえるのと清掃できれいにするのとでは全然違いますよ。
しかし、工事を少しでも先のばすことによって経費の節約にはなります。

3572さん、おっしゃる通りです。
文章が下手だからか、私が知らせたかったことが上手く表現できなかったようで失礼しました。
ちゃんと清掃がされていれば、新品に交換する直前でも汚いとは思えないと書けばよかったのでしょうか。
くたびれているが、不快ではないと言うような意味でした。
文章だけで伝えるのって難しいですね。

清掃は清掃員もしくは管理員さんがやっているでしょうが、
こまめに自分の家みたいな気持ちでやるのと、事務的に仕方なく
やるのとでは全然違います。
管理会社と管理組合で委託契約を結ぶ時に、具体的な清掃の内容等
についてマニュアルを作ったらいいと思います。
管理会社には清掃員マニュアルと管理員マニュアルはどこでもあると
思いますが、独自に追加することは話しあってって決めればいいのでは
と思います。

3574さん、同感です。
普通、管理会社のフロントは、月に1~2回しかマンションに来ません。
来ても理事会の時だったり理事長に判子をもらいに来る時なので、マンションのチェックはほとんどしません。
つまり、管理人とか清掃人任せになっているのが一般的です。
私のマンションでもマニュアルを作ったのですが、文字にすると大変なので、短い文章に直したらかなり抜けが出てしまったのです。
打ち合わせした時には、出席した皆はあれこれ具体的に現場を見ながら話したのでわかってるのですが、それを文章にまとめると、長くなるのでこれは書かなくてもいいだろうと、その場では皆納得して決めた文章で作ったマニュアルでしたが、引き継いた理事とかフロントには省略した部分が上手く伝わらない文章だったのです。
それを見せられた管理人や清掃人にも上手く伝わらなかったので、何度かクレームが出ました。
結局、最初に話をしてマニュアルを作って内容を間違いなく理解してる人が、直接、管理人や清掃人に現場で説明しないと伝わらなかったと言う経験があります。
作り直すのも面倒なので、清掃に不満があると、管理人や清掃人に直接説明するようになっています。
誰が読んでも間違わないマニュアルならそれが一番だと思いますが、そうすると物凄く長い文章とか写真を入れないと作れないと思いました。
なので、あくまでもマニュアルは基本とし、清掃人などが替わったら、その都度フロントが現地で説明をするのが良いと思います。

うちのマンションは大きいのでフロントは毎日来ることになっています。
マニュアルは箇条書きでいいんではないですか。
エレベーター内の清掃、駐輪場の整理、敷地内のゴミ拾い、植栽や花壇等
の草むしり、ゴミ置き場の清掃等
点検マニュアルもあった方がいいですよね。避難階段、非常灯、外壁点検等

うちのマンションの総会に於ける管理委託契約とそれ等に伴う重要事項説明書が配布された。
前期の総会で管理対象部分を規約供部分が法定による共用部分と規約による共用部分と明記
されていたので総会前に契約書と重説の書き直しを請求して訂正させた。

前期に訂正されているはずの契約書と重説も同じく規約共用部分部分に法定共用部分と規約
共用部分と明記されているので、あまりにも、この低能加減に腹が立ちましたので訂正を請
求せずに総会に臨んだ。

総会に於いて出席者の前で前回の総会前に訂正要求した管理対象部分が2年連続で間違いを
犯している旨説明した。

理事長（議長）曰く、気が付いているのなら総会前に訂正要求をしてくれればいいのにとの
回答でした。空いた口が塞がりません。

本来は共用部分部分とは、法定による共用部分と規約による共用部分に分別される。この担当
はこのマンションの駐車場区画数や専有部分数や組合員総数や議決権総数も度々間違います。

忙しいんでしょうね。管理のプロが理事の中にいるとついていけないでしょう。順番制の理事
だから務まるのでしょう。

理事は、順番（輪番）制で、管理会社はかの有名な秀才の多いと言うＴＣである。

ばかな理事長

マンションの住民は管理規約や標準管理規約、区分所有法には
詳しくありません。
管理会社のフロントはプロですしそれで給料をもらっているのですから
マンション管理に対する知識はある程度は皆さんもっておられます。
資格も管業は殆どもっておられるでしょうし、中にはマン管の資格を
もっておられる方もおられます。
それで生業を立てているのですから当然といえば当然でしょう。
管業すらもっていないフロントがいますが、管理会社の社員としては
失格ですね。恥ずかしいと思わないんでしょうね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

マンション管理士の先生方に上記スレ番号、９９、についてのご意見をお願い致します。

使えないフロントだな

>3580さん
この問題提起については、決議云々以前に元々総会成立の要件を充たして
いません。
標準管理規約に基づいて規約が規定されていれば、総会の成立要件は
「議決権総数の過半数の組合員が出席しなければならないとなっています。
総会の出席者とは下記の者をいいます。
　　直接総会への出席者　　　　　　１８名
　　委任状での出席者　　　　　　　２１名
　　議決権行使書による出席者　　　６５名
　　代理人による出席者

代理権不授与による議長一任　　　１１２名
　　この意味が分かりません。棄権なのか委任状なのか、又それを組合員が
　　提出しているのかが。棄権者は別に記載されていますので。
　　また、管理規約にこの規定があるのかどうかも。
　　ほとんどのマンションではみかけない規定だと思います。東急さん独自？
４０戸分が不明なのも理由は分りませんが、反対票ではないんですか？
反対票はゼロだったんですか。

3580さんの質問内容です。

第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。

ここは通常の分譲マンションではないのでは？
リゾートマンション？

れっきとした用途地域は第一種準住居地域です。

間違いました。用途地域を確認しましたら、第一種準では無く第一種住居地域でした。

３５８２さん、２５５－２１６＝４０戸分の行方はなぜなのかが理解できません。
他の期の総会の議案書、議事録でもこのような表記はは見つかりません。
例えば、本来なら代理権不授与による議長一任票１１２＋４０＝１５２票とする
と見え見えの法令違反が解り易いので４０票の部分を隠して総会の不成立を隠匿
したとの解釈ができます。これは管理会社の介入した議事録である証拠になる。

※総会も不成立、規約の設定、変更又は廃止も否決になる議案を数字でごまかして
総会の成立と同時に規約の設定、変更又は廃止を可決したように見せかけた管理会
社の本来の姑息な方法であると思います。

※２５６の半数以上の１５２は欠席若しくは棄権（委任状、議決権行使書、未提出者。）

４０票が反対票であれば総会は成立はしておりますが、規約の件は区分所有法３１条違反です。
４０票が反対票でもなく意思表示されていないのであればその旨を議事録に記録されるべきです。
それ等が記録されていなければ総会も不成立になる可能性が高いでしょう。

代理権不授与による議長一任票？
この意味が分かりません。どういうことですか。
委任状とは違うんでしょう？
総会への直接出席者１８名、委任状での出席者２１名、議決権行使書での
出席者６５名　合計１０４名ですね。全て賛成票となっていますがこれを
出席者とみなしました。反対票はゼロだったんですね。
これだけでは総会は成立しません。１２９名以上が必要ですから。
不明の４０票を出席とすれば１４４票となりますので総会は成立します。
代理権不授与による議長一任案はどういう扱いにすればいいのか分りません。
通常はそういったものはありませんから。規約に規定されているんですか？

規約の改正は強行規定ですので変更することはできないとなっています。
１９３票以上の賛成が必要となります。
不明の４０票を入れても成立しません。
訳の分からない代理権不授与による議長一任をいれれば決議できます。
これが委任状だったら承認されます。４０票は関係なく承認されます。

明らかな区分所有法違反ですので、国交省の地方整備局に連絡したら
どうですか。
それと、管理会社の本社宛に質問状を送られたらいいと思いますよ。
支店では解決しないと思いますので。

１、４０票は出席もしていないし、委任状も出していないし、議決権行使書も提出していません。

２、代理権不授与による議長一任票１１２、とは、つまり、１と同じ、出席もいていない、委任状
　　も提出していない、議決権行使書も提出していません。これを勝手に議長に一任したとして賛
　　成票に投じているのです。

つまり、議長一任票１１２と４０を足して１５２票は全くの意思表示なき票です。
よって、この議事録によると総会も成立していないし、規約も制定されていませんが、現在もこの
規約は成立したものとして、組合は運営されております。

管理士会等々はこの問題を重視して下さい。今後の分譲マンションの管理会社の善管注意義務に関
する諸問題を取り上げて頂きマンション管理士の地位向上を図ってください。証拠は提出できます。

決して管理会社や管理組合よりの判断はしないでください。マンション管理士は区分所有者一人一
人の味方であってください。真面目な組合役員の味方になることは言うまでもありません。

>代理権不授与による議長一任票？
こんなの違法じゃないですか？
これって棄権なのに議長委任で強制的に議決権を行使させることですよね。

代理権不授与による議長一任票は法律違反に該当します。
特別決議は強行規定であり別段の規約に定めることはできませんし、
規定したとしても無効です。
総会決議に訳のわからない代理権不授与による議長一任も当然
無効です。
ただ、決まったことに対しては誰かが動かなければ総会決議はその
まま運用されます。
例え総会で決められたのが無効と分かっていても組合員はそんな
面倒なことには関心がありませんし、それだけの知識とかもないで
しょうから。
臨時総会を開催するには監事にお願いするか、４分の１以上の
署名を得るかでしょう。

当時の役員の監事を含めて次から次へと区分所有権を売却して退去しています。
転居先も不明です。

これはマンション管理士会の問題でもなく、国交省の問題でもありません。
法律では特別決議ははっきりと規定されています。
そして殆どのマンションはこの法律に則って運営されています。
ただ、その規定を知らないでマンション管理が行われているところも
あるかもしれません
しかし、管理会社は委託契約の中に総会ならびに理事会支援業務という
のがあります。
管理会社がこの規定を知らない筈はありませんし、知らなかったは通用
しません。
その当時の役員が次々と退去しているということは、何らかの不正があった
と推測されます。
しかし、その証拠はないでしょうから法的に罰することはできないでしょう。
これからの問題としては、規約を早く改正すべきです。
転居先が分からないということですが、そんなことは簡単に調べられますよ。
役所にいって事情を説明すれば教えてくれます。どうしてもだめなら弁護士に
お願いすれば役所は教えない訳にはいきません。

マンション管理士会の責任になど少しもしておりません。しかし、この管理会社の
Ｍ藤課長とＳ村主任は、総会に出席していて、総会の議案書の変更等は他の組合で
もよくある事だと説明しておりました。出席者が、全組合員の一割にも満たない総
会において、特別決議の総会の案を変更された総会もありました。この件は規約の
設定、変更、廃止の件とは別の件です。
管理会社の運営担当課長としては知識としては必要な知識がない人物であると思う。

総会での議案の変更は良く行われていること？
総会で議長判断で変更できるのは、誤字脱字の修正や議決権行使者が
賛否をする場合の判断に支障がないもの、つまり実質的同一性の範囲内
であれば議長判断で修正はできるものと思われます。
議案の変更がどの程度のものであったかは分かりませんが、文面から
判断すれば、かなり大幅な修正が行われたものと推察できます。
議決権行使書で賛否をした者は議案書の範囲内での判断ですので、修正
が加えられた議案であればまた違った結果になるかもわかりません。
管理会社の幹部クラスになると、マンション管理についての知識等が
あまりない者もいると思われます。
資格としてはマン管とかを取得しているかもしれませんが、実務面が
不足しているといわざるをえません。
総会で議案の内容を変更することはできないという基本的なことが分
からない管理会社の幹部にマンション管理を受託する資格はありません。
プロとして生計を立てていくのであれば、最低限の規則は順守していく
ようにフロントや管理組合を指導していくべきではないでしょうか。
それが管理会社としての重要な役割ですから。

>>3598
区分所有法第三十七条　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
２　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。

普通決議の場合は規約で定めれば総会議場での緊急動議採決が可能だが、特別決議は不可。

当時の規約でも、普通決議事項の議案の変更もしてはならないとしております。
それ等を、過去の議案書と議事録をひも解くと、議案の変更は日常茶飯事に行
われておりました。ためしに議案ごとに、無効の請求は致しております。

>3599さん
規約に別段の定めをすれば普通決議であれば、あらかじめ通知した以外の
議案を決議してもいいといっても、その内容によるんではないですか。
規約に別段の定めをどう具台的に盛り込むかですね。
修繕積立金の取り崩し額、修繕積立金の値上げ、役員報酬の値上げ等いろいろ
ありますからね。
積立金の大幅値上げをするのに議案に盛り込まず、総会出席者だけで決めて
もいいということになりますからね。
簡単な範囲であれば議長判断で修正もしくは議案の提案をしてもいいと記載
するにしても具体例は限定しておく必要があるでしょう。
例えば修繕積立金の取り崩しは１００万円以下までとか。
区分所有法ではそうなっていますが、規約に別段の定めをしているマンション
はあるんでしょうか。あれば教えてください。

>3600さん
マンション管理をしていく中においては、特に輪番制の理事の中には
規約や法を知らずに悪気もなく議案の提案等をしているマンションは
全国にも多々あると思われます。
そして出された議案については総会で何事もなく承認されています。
そういった善意の行動に対して全て無効とするのではなく、規約の
改正等をした方がいいというものだけに絞って改正をしていかれたら
いかがでしょうか。
少なくとも総会であなたも含め決議された事項ですから。

そんな多数決は、民主主義ではありません。
民主主義とは、例え一人の意見でも、全員で意見の内容を理解し、法など規約に照らし合わせたり、他の人たちにも同じ意見を持つ人がいても言えなかったとか議論し話し合い互いの理解を深め、その意見が妥当かどうか熟慮して決めることです。
熟慮し十分話し合っても結論に達せず、相反する考えに分断された時に、仕方なく多数決をするのです。
それを知らず、直ぐに多数決をしてしまう人が非常に多いので、多数決が民主主義だと誤解されてます。
今の自民党がまさにこれです。
議席数があるので、議論はせず、単に時間稼ぎをし、十分話し合ったが結論には至らなかったので採決をするという大義名分を作り、結局、議席数だけで決まる多数決と言う強行採決で、自分たちの思い通りにしてしまうのです。
これをニュースなどで報道されているのに、それが自分たちのマンションで起こっていることと同じだと気付く人は非常に少ないのが現実です。

過去に置いて、総会の議事録は配布されていませんでした。私共のマンションでは、規約と
管理委託契約において、少なくとも総会の議事録は配布するように取り決めていましたので、
再三に渡り議事録の配付を請求してきましたが配布されませんでした。ここ二、三期は配布
される時もあります。つまり、規約違反と契約違反であるが、管理会社１０９は、文句があ
るなら裁判にしなさいと開き直る有様です。

議事録が配布されないと、総会に出席していない欠席者、委任状及び議決権行使の組合員は
総会の案が可決したのかしないのかが不明であるんで総会の案のみには従えませんよね。？

その他数々の問題あり。

>3603さん
総会は理事会案に対して賛成か反対かを問う場であり決して
議論する場ではありません。
総会に提案された議案書が一般組合員に配布されるのは２週間前
でしょう。
理事は組合員の代表です。その代表が検討して提出した議案を
一般住民が検討するのは総会の場でしかありません。
しかし、総会の場で議案についていくら話し合っても、既に
議決権行使書で賛否をされた方がおられます。
総会に直接出席されている方よりむしろ議決権行使書で参加されて
いる方のほうが多いのではと思います。
総会のあり方としてはこの方法しか取れないでしょう。
全員が納得するまで話し合って決議するとかはできません。
理事を信用するしかないのです。だから理事の選出の仕方等を
しっかりしなくてはならないのです。
管理会社対策も含めしっかりしていかなければならないのですが、
輪番制の理事にそれだけを期待するのは無理ですし、それだけの
人材もいないと思います。
志のある人材がどこかの時点で理事になり大改革を行うと共に、
規約や細則、管理会社との委託契約等の抜本改革をやり後世に
引き継がれるいいシステムを作っていくことが大切です。

3605さん、3603を書いた者です。
基本的に同意見です。
共同住宅となるので、言いたくはないのですが、時間的なことや、人それぞれの考えや認識は様々で、それを互いの考えを理解して話し合うのは困難なことです。
全てではないにせよ、大事なこと、高額な費用が掛かることに関してはちゃんとすべきです。

年に一度の総会で議論するのは、時間的にも不可能です。

なので、せめて理事会で議論する時に、居住者が参加できるようにすべきです。

議決権行使書を出す居住者で、本当に内容を理解して出してる人はまずいないでしょう。
理解したくても議論できる場は無いし、情報を得る術も無いからです。
それに、自分一人で考えた時には気付かなくて良い考えだと思っていたが、他人の話を聞くと、自分の考えは至らなくて良くない考えだと気付くこともあるのです。

マンションで総会が開ける部屋があれば実行可能ですが、外部で借りてるマンションだと、やりたくてもできないマンションもあるでしょう。

総会の議案について普通決議事項であるが、既に議決権行使で賛成した組合員の賛成票が、
総会に出席した組合員の過半数で可決されている案を、組合員の一人が反対したために
総会の案を変更した件。

組合員のもう一人が、規約には議案の変更は出来ないルールを説明したが、議長が回答で
きず、管理会社１０９にＭ藤課長が同席していたので回答を求めた。Ｍ藤課長の回答は、

他のマンションの組合の総会でも議案の変更はよくある事であると回答した。

何もわからない組合員は管理会社の回答が正しいと信じて、２１名の出席組合員が賛成し
てこの議案は変更されて可決した。

>>3607
区分所有法第三十七条第一項違反を理由とする総会決議無効確認等請求訴訟を提起したらいい。
原告は組合員、被告は管理組合。原告の裁判費用は弁護士を立てて代理人訴訟の場合は50万円～100万円。

その期を超えたら既成事実化して無効の訴えは出来ません。期中なら出来ます。

目茶苦茶な理論がまかり通っていますね。
裁判は勝てる裁判ならやればいいですよ。費用は被告すなわち理事長
が支払うことになりますよ。
それに裁判費用はそんなにはしませんよ。

>>3609
期が越えてもできる。現在係争中。総会決議無効確認等請求事件。
無効の理由は区分所有法第31条第1項の特別決議違反。

>>3611
具体的にどのような特別決議違反なのですか？
特別決議に必要な組合員数と議決権数が不足してたとか或いは不正により条件を無理やり満たしたとか。

裁判やれや。

>目茶苦茶な理論がまかり通っていますね。
３６０５に説得された３６０６も可哀想である。

>3606さん
理事会にオブザーバーとして参加する規定はうちの場合は規約に記載されて
いますが、現実は今まで参加された方はおられません。
集会室がない場合は、住民がオブザーバーとして参加することは難しいと
思いますので、広報活動の充実しかありません。
小規模なマンションであれば、全戸に配布するのがいいと思います。
ただ、お宅のマンションの現状では難しいのでしょうね。
私だったら、個人の経費で全戸に問題点等のチラシを配布しますけどね。
やはりどこかの時点であなたが理事になり改革を行うしかないかもしれません。
過去より将来に向かって改善するほうを優先すべきです。
過去の問題に固執していると先に進みませんし、過去の問題も中々解決は
難しいでしょうから。
まず仲間を作ってはどうですか。

>>3612
　規約変更を伴う業務（500万円以上の一般会計支出）なので特別決議が必要と一旦は理事会決議したが、管理会社がその業務を翌期に確実に受注し売り上げるために規約の解釈を捻じ曲げて普通決議議案に変更し、無知な理事会を懐柔して総会に上程させた結果、委任状と議決権行使書多数により総会普通決議で賛成可決してしまった。その結果、総会決議の内容が規約に反するものになってしまった。
　これに対して、区分所有者（原告）から特別決議が必要なので総会当日この普通決議議案の議場撤回要求を文書で事前に提出したが、理事会は却下している。
　従って、規約変更が必要な総会決議の内容が特別決議を経なかった点で、区分所有法第31条第1項に違反するので、管理組合に対して無効確認請求の提訴した。主位的請求は総会決議の無効確認、予備的請求は総会決議の取消である。
　原告は弁護士に委任した代理人訴訟で、被告管理組合は管理会社の物心両面でのバックアップのもとに同じく弁護士を立てての代理人訴訟である。
　勝訴または和解に至る場合を考えると最大100万円の軍資金は確保している。

３６１２さん、下記スレの、９９、１００，１０１をとりあえず、お読みください。
宜しくお願い致します。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/10/

>3616さん
５００万円以上の会計の支出には特別決議が必要と管理規約に
明記されているんですか？
大規模修繕工事でも普通決議なんですけどね。

区分所有法の特別決議の要件からは外れていますが
５００万円以上の工事は特別決議として規約に明記
されていればそれで裁判は争われるでしょうが、明記
されてなければ受理されないでしょう。
明記されている場合の取り扱いがどうなるかは分かり
ませんがそれが裁判の争点となるんでしょうね。
勿論、総会成立や決議要件等も当然争点になりますが。
裁判までしなくても、理事会で臨時総会開催を検討して
その分だけやり直せばいいんでしょうが。
臨時総会は簡単ですよ、議案は１つだけですし、それに
ついて出欠を取り、総会で決議すればいいだけですから。
理事会の開催される３０分前ぐらいにやれば解決します。
議論は必要ありませんので。単なる議案に対して賛成か
反対かを問うだけですから。

>>3618
　金額の問題ではありません。説明が必要です。
　定期交換の費用負担義務のある専有部分内の区分所有者資産（分譲時に決まっていた）を、今後は共用部分管理の一環で統一管理するために、資産区分変更して共用部分設備扱いに変更し、一般会計から費用を支出して管理組合が一斉定期交換するという議案です。
　このためには、区分所有者資産を共用部分設備へ登録する規約変更と、別途規約条文で規定している区分所有者費用負担による定期交換を管理組合費用負担による定期交換への変更、を行わなければならないのに、これら規約を全く変更せずに管理組合費用負担による定期交換の内容の議案を総会普通決議で可決承認したのです。
　理由は、特別決議になると票集めの膨大な負担が管理会社にのしかかり、場合によっては特別決議不成立の可能性もあるので、失注を避けるために管理会社が一計を案じて特別決議回避の詭弁策で普通決議に落とし込んだのです。
　当マンションは600戸以上あり、今までの総会では組合員数・議決権数集めは50%～60%がやっとの状況で、特別決議の75%はかなりハードルが高くなるからです。

古い話だが、消防法が改正され2006年6月から室内に火災警報器の設置が義務付けられた。
電池式の簡単なもので火災感知でブザーが鳴って発報するものである。
この時、区分所有者が各自買って設置するのではなく、町会でまとめ買いするからとの斡旋もあって管理組合で一括購入し各戸に配って各人設置してもらった。
当時は何ら疑問もなく、理事会決議を経て総会普通決議で一般会計から支出して火災警報器を購入し配布した。
しかし良く考えると、管理組合費で購入したのだから火災警報器は専有部分に設置される専用使用権付き共用部分設備として規約に登録しなければならなかった。すなわち規約変更を伴う特別決議が必要だったわけだ。
でも誰からも指摘がないので10年間そのままである。電池は各自交換してもらっているが、いつかは管理組合で一斉交換することになる。

>3621さん
標準管理規約第２１条２項

専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用
部分と一体として行う必要があるときは管理組合がこれをすることができる。

私どものマンションでは、専有部分の配管類を将来管理組合として交換する旨
の長期修繕計画の洗い直しとそれに伴う修繕積立金の値上げを行いました。
管理は別として費用の負担を管理組合が負担するのは問題がないとの判断で
管理組合としてやることにしました。専有部分のままにしてあります。
勿論先行工事者に対しては、公平の観点から管理組合として一斉に実施した
１戸当り経費の平均額を支給する旨の管理規約は作成しております。

火災警報器の設置もこれと同じ考えでいいのではないですか。
専有部分のままで何か問題がありますか。一斉交換する時がきたら、管理組合
として修繕積立金を取り崩して行えばいいでしょう。

>専有部分の配管類を将来管理組合として交換する
管理責任の問題が発生する。
管理組合が交換した以降は、専有部分内にある専用使用権付き共用部分附属設備になる。
当然、規約にも明記する必要がある。
この場合、専有部分で漏水事故等が発生した場合の責任は、ほぼ管理組合になる。

>3626さん
専有部分だから管理責任は当然区分所有者ですよ。
交換費用だけを管理組合が負担するだけのことです。
漏水事故が発生した場合は、原因調査の結果専有部分が
原因であれば区分所有者が損害賠償を負担することに
なります。
保険は個人賠責で原因がどちらであっても補償されます。
ただ、保険の適用範囲を超えた場合は区分所有者と被害者
とで話し会って決めることになります。

3622さんが言う特別管理で「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用 部分と一体として行う必要があるとき」と考えるなら、規約を変更して専有部分配管を共用部分に編入するのが道理です。
そして3623さんが言うように経常管理は区分所有者の責任負担、老朽化による修繕一斉交換は管理組合の責任負担、とする専用使用権を付与することだと思います。

>3625さん
あくまで経費の負担だけを管理組合がやるのであって管理は区分所有者です。
共用部分にする必要は全くありません。
専有部分の配管を高圧洗浄するときは管理組合が経費だけを負担してますが
当然共用部分ではありません。
配管の劣化等による損害賠償責任は区分所有者です。
専有部分の配管を管理組合として一斉に交換することがあっても、高圧洗浄は
管理組合負担です。配管の更新工事も管理組合負担、高圧洗浄も組合負担ですが
管理責任は区分所有者です。
配管を共用部分とすると、管理をしていく中で部屋の中に入ってきて床下を剥ぎ
配管の劣化状況の点検とかを急にやられることもありますからね。
専有部分であれば拒否もできますから。火災警報器も同じことです。

専有部分内にある共用部分としては、サッシ、網戸、玄関扉、インターホンが
あります。
それと似たようなものとして、熱感知器とガス警報器がありますが、皆さんの
マンションではこれは専有部分ですか共用部分ですか？
私どものマンションでは熱感知器は消防点検の際住居内で点検をしていたのを
玄関でできるようにした為その交換費用は管理組合が支払いました。
しかし、共用部分とはしていません。費用のみ管理組合が支払いました。
今までも専有部分でしたけど、年２回の消防点検費用は組合負担でその時不具合
があれば補修工事費は組合負担でした。
ガス警報器は専有部分でその責任と負担も区分所有者です。

うちのマンションの管理規約では、「共用部分」「住戸部分の専用使用部分」として専用使用権付きの「防犯マグネットセンサー、」「インターホン親子機」「感知器」「非常警報ボタン」等が規定されています。
よく壊れるのはインターホン玄関扉の子機で画像が見えなくなる故障ですが、専用使用権付きの共用部分附属設備は規約で経常管理は区分所有者負担になってますから自費修理になります。
なお長期修繕計画による一括交換は修繕積立金から支出しての管理組合負担になります。

>3628さん
インターホンの故障はどこのマンションでも同じのようですね。
ただ違うのはその故障費用の扱いです。
うちの場合は故障費用は全て管理組合が負担しています。
メールボックスの鍵の故障の場合の交換費用も管理組合が負担しています。
規定はないんですが、住民はそれでいいと思っているんだと思います。
ただ、玄関扉の不具合は住民負担としています。
本来は専用使用権のある共用部分の管理は区分所有者がやるべきだと
思います。
ガラスが割れたり、網戸を張り替えたりするのは区分所有者負担でやって
ますしね。
ただ、熱感知器の修理費用やメールボックスの鍵の交換を最初は個人負担
でやっていたと思うんですが、どこかの時点で理事長や管理員が知らずに
管理組合としてやっていたので、これを元に戻すとなると返還を請求しな
ければならなくなり、どこの時点かも明確でないので、慣行として現在も
管理組合がやっています。

熱感知器、インターホン、メールボックスの鍵の交換はいずれ
全員に関係あるものですし、個人で支払うのも管理費で支払うのも
同じ区分所有者のお金に変わりがないという屁理屈の発想ですけどね。

自費は100%負担だが、管理組合で負担する場合は持分%のみの負担、同じではない。

管理費等は専有部分の床面積の割合であるから３６３１さんのご意見は納得できる。

共用部分の電気料金を専有部分の持ち分比で負担していますか？

管理費や修繕積立金は専有部分の床面積比で支払われています。
しかし、お金に色はついていません。
共用部分の電気料金、エレベーターの保守管理費、管理会社への委託費等
は集められた管理費等から支払われています。
その区別はできません。

実際は、専有部分の床面積の割合が多い区分所有者の管理費等の負担が多いのは事実。

管理組合内では法令違反・規約違反でも総会決議取ってしまえばそれがまかり通る。
それを阻止するためには訴訟しかない。

床面積が大きいからといって、共用部分の電気料金や管理会社への委託費、
各種点検費、補修費等は同じですよね。
エレベーターを使用しない１階の住民も同じです。
この考え方おかしいと思いません？
何故専有部分の床面積比で管理費が違うのかが。
修繕積立金は床面積によって積立金の額が違うのは理解できますが。

総会で決議されたということは住民の意見が反映されたということ
ではないんですか。
個人の見解だけでなく、組合員の皆さんの意見はどうなのかを知る
ことが大切ではないでしょうか。
裁判裁判といきりたっても、他の組合員が何の関心も示さない様では
あまり意味がありません。

無知な理事会と役に立たない監事。

それに役に立たない組合員

>>総会で決議されたということは住民の意見が反映されたということではないんですか。

これだけでは住民の意見が反映されたかどうか解りません。
その決議する議題を定めたのは理事会です。
うちのマンションでも、総会の議題をみると、なんだこれ？と言う議題もあります。
それは、理事会だけで決めたもので、議事録で経緯報告もない議題もあります。
その議題に賛成するとどうなるのか、デメリットがあるのかないのかすら説明されていないのに議題になっています。
これは住民の意見を反映したものとは言えません。
理事会が住民全員の意見を聞き、規約や法的に問題ないかを確認し、その意見について住民とも十分な議論を重ねた結果について、住民に文章で知ってもらい、それについて総会で採決するので意義があるかどうかを聞き、意義がなければ総会の議題にしている場合にのみ、住民の意見が反映されたことになります。

>裁判裁判といきりたっても、他の組合員が何の関心も示さない様ではあまり意味がありません。
理事会の悪政を正すための正義の闘いである。管理組合が訴えられて初めて組合員は気づくもの。

裁判って言ったって金掛かるよ。損害賠償とか慰謝料が取れる裁判じゃないと買っても持ち出しだ。
特に総会決議無効確認訴訟なんて買っても金取れない、名が取れるだけ。

だから私は貧しいので実を取った。例え勝訴しても、裁判しなければいけない事件が
起こるマンションは、そういった組合員が多いと言うわけだから同じ事を繰り返す。

時期を見たら買い替えた方が良いが、貧しいので泣き寝入りするのみです。我慢です。

ローコストの安いマンションは、永住志向の方は、購入を控えることを提案します。

専有部分の床面積の割合に応じて管理費等が決まる（区分所有法の決まり）
規約において、
私は床面積１２０㎡ですが、管理費等４０．０００円/１２０㎡支払っています。
その他多数の組合員の専有部分の床面積は６０㎡です。私はその組合員の２倍の
管理費等を支払っているのに、議決権は規約で同じです。これ等は、受けるサー
ビスが同じでは不公平ですよね。サービスを２倍要求します。

専有面積が倍半分も差があるなら議決件数も倍半分にしないと不衡平だろう。
理事長に直談判し、規約を変更させたらいい。もし理事長が応じなければ訴訟する。

>3641さん
そんな至れり尽くせりの理事会はありませんよ。
議案書が前もって配布されるのでそれをみて賛否を
するだけのことです。
議案は理事会だけで決めないで誰が決めるんですか？
無茶をいってはいけませんよ。
議案書をみて、組合員は総会に直接出席して賛否を表明します。
又、委任状や議決権行使書でも参加します。
全組合員参加の元に総会は運営されているでしょう。

>3644さん
だからあなたがいつか理事になって改革をすればいいんです。

>3645さん
又安い管理費ですね。
それに議席が２つあっても大勢に影響はありませんよ。

そうなんですよ。

３６４７さんのご意見はごもっともです。私のマンション管理組合の通常総会の
議案書は、１４日前までに配布されるようにルールを決めております。理事会の
１２ヶ月の動きを大体掌握できます。議案の件で解らない時は総会での質問事項
を、できるだけ、早めに書面に認めて理事長に提出致します。

総会で質問する時は事前に質問書を提出しなければならないの
ですか。
国会の質問みたいですね。
効率的といえば効率的ですが、総会の議案は理事会が検討を重ねて
作成したものですので、それぐらいは事前質問なくても答えられる
と思いますけどね。

>>3652
総会の議場で質問しても必ず議事録に記載されるとは限らない。
そこで総会前に文書で質問し文書で回答を貰うようにしておく。
そうしないと裁判の時に証拠にならない。

>3653さん
裁判を前提にしての質問ですか。
それだったら理事長も考えますね。
内容は分りませんが、裁判まで発展するような議案なんですか？
組合員の皆さんもあなたと同じ考えの方が多いということですか？

管理会社出身のマンション管理士が「匿名さん」に名を変えて
指導しまくり。どれがそれだかどれだけの人が見抜けるかな？

あまり頼らないほうがいいです。
アドバイスされてその通りやれないお前が悪いとやられまする。

そういう意味ではないだろう。
裁判は証拠主義だから全て書証の形が望ましいということだと思う。
口頭や電話は言った言わないで第三者の証明が必要になるから。
とにかく相手には書いたもので回答させるに限る。

マンション管理士が年間120万円以上の顧問料で契約しているマンションですが、第49条の議決権行使放棄者を強制的に総会議長委任で議決権を行使させる規約改正をしました。（特別決議）
これって憲法で保障する思想・新庄の自由を侵した違法ですよね？マンション管理士が顧問していながら何でこんな改正をしたのですか？

うちは２年前の総会で規約の設定、及び変更、廃止が区分所有者総数２５６、議決権総数２５６
のマンションで、実質区分所有者総数１０４、議決権総数１０４、の賛成で否決の議案を、
区分所有者数１１２、議決権数１１２、議長（理事長）一任賛成票として加えて賛成区分所有者
２１６、賛成議決権数２１６、として賛成多数で可決したとの議事録がある事が判明した。
この規約の設定、及び変更、廃止は、無効であるとの請求がなされている。

その証拠をもみ消す為に、組合室に存在する議事録を当時の議事録署名人、監事、副理事長、書
記、等に、議事録の書き換えを管理会社１０９がお願いに自宅訪問しているとの噂がでた。

その後、当時の副理事長、監事、書記が、本マンションを退去したとの噂が立っている。監事に
は、区分所有法３１条違反（強行規定）を説明して、臨時総会の要請をした矢先に退去している。

特別決議の場合も出欠の意思表示のない者の議決権の扱いは
議長一任となる訳ですね。
通常のマンションでは単なる欠席扱いなんですけどね。
多分裁判にすれば勝てるとは思いますが、住民間にしこりは
残りますね。
問題は何故そうしなければならなかったかということになります。

３６５７さん、是が本当であれば、日本マンション管理士連合会に実名を告発して下さい。
マンション管理士制度の崩壊を意味します。マンション管理士としては許せません。

悪さするから、マンションを引っ越すことになる。

>問題は何故そうしなければならなかったかということになります。
そんなの特別決議対策に決まってるじゃないか？毎期100%近い議決権行使率をブログで自慢してるよ。