マンション管理士に質問しよう！ Part2

３５１９さんのご意見は事実でしょう。この問題を毎日経験しているのが管理員さんでしょう。
私の知り合いの管理員は真面目な理事長は大体悪い連中に責められて辞任するようです、と言
っていました。

真面目な理事長と真面目な管理員の定義は法令や規約の知識が有って組合の管理能力のある
人物でなければならないのに、それ等を排除する動きが組合員の中から出る事は避けられな
いのでマンションの管理は難しいのです。

組合員の多数が分譲マンションの法令（区分所有法、マンション適正化法、マンション建替
え円滑化法、）、規約、委託契約、に基づいて、議案書、議事録の内容の理解力があれば、

今マンションないでの起こっている諸問題を解決する能力を養うことができるでしょうね、？

同じマンションの住民を悪い人間、良い人間と表現しなければいけない事をお詫び致します。

この気持ちに最大限の拍手を送ります！

>>同じマンションの住民を悪い人間、良い人間と表現しなければいけない事をお詫び致します。

この気持ちの欠片でも、安倍総理にあれば、秋葉原などであんな発言はしないですし、こんな日本にはならなかったと思います。
マンション管理士と政治家などに、あなたの気持ちの欠片でも備わっていれば、こんなふざけた管理が横行することはなかったと思います。

マンション管理士さんたちは、3523さん達が書かれたことを良く読むべきです。

>3524
３５１９さんの書き込みが事実ということをですか？
マンション管理が悪くなったのはマンション管理士のせいではありません。
何でもかんでもマンション管理士のせいにしないでください。
普通のマンションでは道理は遂行されてますよ。

早とちり？勘違い？読解力がない？

３５２５さん、３５１９さんの書き込みにマンション管理士は登場していませんが。
むしろ、マンション管理士の良さを受け入れてくれていると思いますが。全部では
有りませんよ。ご理解ください。日本語は表現するのが難しいですね。

掲示板を見られている皆さん、スレタイはマンション管理士と書かれておりますが、
このスレッドではマンション管理士は一切投稿しておりませんのでご理解ください。
くれぐれも誤解なされないようお願い致します。

そんなことは気にもしてないよ

>3528
スレタイだけでなく、スレ全文にはこのようにかきこまれてるよ。
もっとしっかり読んで書き込まんかい。

>マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
>ここで質問してみませんか。
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください

そうですよね。
スレッドを立ち上げた本人がマンション管理士だとは書いていません。
ここに疑問などを書き込んで、マンション管理士などの人達が見ていたら答えてあげてほしいと言うスレッドですね。

マンション管理士が自己の知識を確認する為と組合員の考えを広く知る為でもある。
総会や、理事会で組合員や理事からの質問に対して応答している理事長（議長）を
想定できる。

今年の管理士試験、去年よりも申込者5.6%も減ってる。管業も0.8%減ってる。増えてるのは宅建士。

ではこの機会にマン管の試験受けてみようかな。
今からでは間に合わないかな？
申し込み締切日はいつなんだろう。

管業が減っていくのは分るような気もするね。
管理会社の社員が殆ど取得しただろうから。
マン管士はマンションの理事がとればいいんだけどね。

ここはマンション管理のオールマイティです。
理事の皆さん、住民の皆さん、管理会社の方、マン管や管業の有資格者で
自己研鑽を高めたい方、管理員さん、その他の方々に対してのスレです。
マンション管理に関する諸々の問題点等をこのスレで書き込むことによって
ここに参加されるいろいろな知識や経験、技術、資格をもった方にアドバイス
をもらうためのスレです。

マンションでの役員報酬や専門家の活用状況です。
みなさんのとこではどういう状況になっていますか教えて下さい。

役員報酬の支払い 支払っている　７５．９％　　　支払っていない　１７．７％

新しく又大規模なマンションほど支払われていない傾向にある。

専門家の活用状況　　　　ある・・・４３．６％　　　ない・・・４９．７％
ある・・・弁護士　１８．６％　　建築士　２２．７％　　マンション管理士　１３．１％

弁護士を活用しているマンションが多いようですが
内容はなんなんでしょう？

滞納金で支払い督促をするために弁護士を使っている所も
あるようですが、ちょっと法律をかじっていれば弁護士まで
使うこともないのでしょうが。
暴力団の立ち退きは弁護士じゃないとできませんが、そうそう
あるわけではないでしょう。

>>3537
>役員報酬の支払い 支払っている　７５．９％　　　支払っていない　１７．７％

情報提供は正確に！！！

＜マンション総合調査結果＞
○役員報酬の支払いの有無
【報酬は支払っていない】
平成２５年度調査・・・７３．１％
平成２０年度調査・・・７５．９％

>3540さん
総合調査は２０年のものでした。
しかし、役員報酬を支払っているマンションは減少してますね。

うちのマンションは理事長が月１万円、それ以外の役員は
月１０００円です。

>>3541
>しかし、役員報酬を支払っているマンションは減少してますね。

>>3540 は、【報酬を支払っている】割合ではなく、【報酬は支払っていない】割合である。

しっかり確認してからコメントするように！

>>3542
理事長は平理事の10倍も仕事してるのか？

役員報酬の調査って、誰がどのように調査してるのですか？

マンション管理センターへの登録組合のアンケート調査でしょう。

役員退任にあたり、管理費から会計収支に未記載の闇で慰労金を支払ってた管理組合があったね。
住民に証拠掴まれて総会で糾弾され、理事長含めて全役員は退任に追い込まれ、役員がこの住民グループの面子に入れ替わった。この住民は自治会長だったということも面白い。

自治会と理事会がずぶずぶのところもあるからね。
田舎の小さいマンションでよくみられるんじゃない。

うちは、管理組合の役員は２年任期で再任無し、防火管理者と自治会は任期の規定
はなく何期でもできる。
管理組合組合の役員には、自治会長、防火管理者、監事が含まれるので、理事は
２年で総入れ替えだけれども、自治会長と防火管理者は管理組合の役員を永久に
続けられる。
月一回の理事会にはこの自治会長と防火管理者が毎回出席していて管理に口出し
をする。
来期はこの自治会長の配偶者が理事になる順番で、多分理事長になるでしょう。
自治会長は区分所有権はもたなくて時期理事の配偶者（区分所有権者）の同居人
（愛人？）である。ややこしいですよね。これでも、分譲マンションはこれ等を
拒否することはできません。

自治会と理事会が混同しているマンションの事例ですね。
それこそ何でもありの管理組合です。
自治会長と防火管理者が理事会のメンバーに入っているのはどう考えても
不自然なので、いっそのこと顧問として理事会のメンバーにいれたら
どうですか。監事も議決権はないけど理事会のメンバー役員になって
いますからね。
そのためには規約の改正をしなければなりませんが、その時に任期を
明記すればいいんではないですか。

いやいや、うちは、そんなに生易しくないですよ。今の規約にしたのもこの連中ですから、
規約の改正で管理会社と共謀していますから、弁護士と話す機会がありましたので議案書や
議事録を見てもらいました。半分以上の欠席者を理事長に一任したことにして賛成票に投じ
ていました。
これは、区分所有法３１条に反するらしいです。告訴したら無効になるそうですが、弁護士
費用が一審だけで100万円位掛るそうです。このマンションに永住するつもりはありません
ので争うことは辞めました。
何処の組合でもこんなことは知ってても知らぬふりしてやり過ごしているのではありませんか。
悪い事も罰則規定が甘いのでやり得なのが分譲マンションの管理の宿命でしょう。

マンション管理士に合格者ならそこら辺は理解できるでしょう。どうするかが今後の課題です。

悪人理事がいるもんだ。

輪番制の理事だと、たまたま大規模修繕工事の年になった時、建築の説明をされたり金額の事について説明されても、良いかどうかの判断すらできない人ばかりが理事だったり、邪魔くさいので全部任せてしまう理事長だった場合、管理会社などの好き放題にされてしまいますよ。
マンションに危機が訪れる切っ掛けになるような輪番制の理事だったら、そんな理事達に権力を与えてはいけないですよ。
実際に、悪徳管理会社の手先となって、輪番制の理事となった時、自ら理事長に立候補し理事長となり、管理会社に難癖をつけて理事や居住者に管理会社が良くないと思わせてリプレイスをしてバックマージンをもらう理事長がいました。
輪番制の理事長は、決定権が与えられているからと気が大きくなって、役人が年金を湯水の如く使ってしまったのと同じような勘違いをしてしまったら大変ですが、結構そういう人っています。
自分の部屋のエアコンを交換したいと家族に言われ10万円を使うのは躊躇するのに、管理室のエアコンを交換する時、マンションの積立金が数千万円とかあるのを知ると、自分の金じゃないので簡単に承認してしまうのと同じです。
数千万円もあるんだから10万円くらいいいじゃないかと勘違いするんですよ。
それが度重なれば数百万円になるのですが、輪番制で変わるので気にならないのです。
かつてのスピード不倫神戸市議のような悪い人が理事長になると、無理矢理でも工事個所をみつけ、自分の知り合いの工事業者などに水増しした見積書を作らせ工事をさせても、他の理事は気が付かないのです。
輪番制の理事からマンション管理士を推薦されたが、どうやら理事と組んでいるようだったので、私が気が付き、契約をやめさせたこともありました。
気が付く人がいないと、契約していたと思います。
まともなマンション管理士は、のこのこ出てこないですからね。

有能な組合員がマンションを救う。

法違反が明確になっている裁判で弁護士費用が
１００万円かかる訳ないでしょう。
水増し工事をさせて理事長がバックマージンを
とっているというのは確証はないんでしょう。
確証のないものは疑いだけでは罪になりません。

国交省の総合調査結果によると、滞納者が多いというのが分かります。
　滞納者３ヶ月以上がいるマンション　　３７％
　　　　６ヶ月　　　　　　　　　　　　２２．７％
　　　　１年以上　　　　　　　　　　　１５．９％
　
意外と滞納者が多いんですね。
　滞納者に対する取り組みはどうやっていますか。
　皆さん方のマンションの事例を教えてください。

うちのマンションでは滞納があると、管理会社から滞納者に
電話がいきます。
３ヶ月間は、管理員室からのインターホンとか電話で連絡をして
いるようです。
４ヶ月になりますと、理事会と滞納者での話しあいが行われます。
それ以上の滞納者も以前はありましたが現在はないようです。

弁護士に頼めば済む問題じゃないの

弁護士費用が無料なら頼んでいいよ。うちは頼みません。現在は滞納はありません。

過去は組合役員の無知とやる気がない事が原因で管理会社は８９３等の滞納者との
トラブルを恐れて情報を隠匿して、請求せずに組合員を騙していた。

滞納金が増加してくると、当然競売等が発生して特定承継人が決定してもその特定
承継人にも請求せず、理事会には滞納金だけを報告して事情説明はせずそのまま放
置して、頃合いを見計らって、滞納金を回収不能として総会に処分案を提案して、
普通決議で可決する。

収支報告書に記載する必要を無くして組合員を欺いていた。この金額は相当なもの
であるが、その期その期の理事は順番制でそれ等の知識は皆無で管理会社１０９に
任せきりでした。

ある期にマンション管理士の理事長が誕生して、同じマンション管理士の合格者で
ある管理員にこの不正を問い詰めて過去の組合資料を調査して判明した。しかるに
現在は８９３等も退去して滞納者はおりません。管理会社任せはいけませんよ。

滞納金の回収不良の場合、放棄する場合は普通決議ではなく、区分所有者
全員の承認がいるんではないですか？
特別決議でもだめでしょう。

１ヶ月とかの短期滞納者は結構あるんじゃないかな。
傷口が広がらないうちに対応することが大切でしょう。

滞納金については管理会社がやってくれるから
お任せでいいんじゃないかな。

滞納金の問題は委託契約においては月次理事会で逐次報告して６か月くらいまでは、
管理会社が対応してくれるようになっておりますが、６か月を超えると組合へバトン
が渡る、それ以降は組合の手におえないときは管理会社と協議して別料金で対応する
ようになっている。これが、守られているか、いないかのチェックは役員としてみて
下さい。いかがでしょう。

経験者としては、報告はもっともらしくなされるが、実は６か月間の管理会社１０９
は全く自宅等の訪問をして滞納金の請求及び督促等はしておりませんでした。

つまり、傷口が深くなった時に理事会に回収不能を報告して総会に処分案を提出して
回収不能で可決して、会計の収支報告をしなくて良い事にすればそれで終わりです。

結局は役員の無能ぶりをさらけ出しているわけで最終責任は組合員になる。

滞納者が怖い住民だったら、回収不能で処分すれば記録を消せるから楽だよね。
そんなマンションは、悪い連中の噂が広がり悪い連中が入居してくる。

管理会社も舐められているから入退去居届があまいから悪い連中が多数入居している。

滞納金の回収不能は総会の普通決議で承認が
得られればそれで処理できるんですか？
そもそも滞納金の回収不能とはどういうことですか？
何の対応もしなければ滞納金の時効はありますけど。

滞納金の時効は５年

マンションの寿命は減価償却年数（５０年～６０年）が１つの目安でしたが、
現在は１００年以上の寿命と考えられるようになりました。
必要修繕積立金も従来は１戸当り月１万円程度といわれていましたが、大型
設備分の工事も含め近年は１戸当り月１．５万円～２万円要するとなっています。
しかし、高経年マンションでは積立金の資金不足と値上げもできず限界マンション
へと突き進んでいます。
そうならないようにまだ対応できるマンションは、今のうちにしっかりした長期
修繕計画を作成し、必要修繕積立金の額を把握し、値上げを行っていかなければ
将来は限界マンションとなってしまいます。
資産価値が落ちれば、快適なマンションライフがおくれません。又、売却するに
も賃貸にだすにも高い方がいいですからね。

やらなければならない工事をまだ我慢できるから先延ばし
して工事費を安く安くという考えの方もおられましたが、
やはり工事費をけちってはだめですね。
お金をつかえばきれいになりますし、建物の寿命も長く
なります。
業者にだまされたとかいうのではなく、正当な工事を
するのを前提に考えていくべきです。

長期修繕計画がないマンションは早期にしっかりした計画表を
作成すべきです。
それがあれば、管理会社や業者が工事を奨めてくるとかの心配も
ありませんから。
計画表がなく行き当たりばったりで工事をする方が問題です。
その計画表も、単なるソフトに打ち込んで簡単に作るものでは
意味がありません。
建築士と検討して一緒に作成することが大切です。
当然設計図面を参考にして、細かい数字とかも計算して作成する
内訳書（数量調査表）までもが必要です。

そんなマンションに住みたいけど今さらどうしようもない

住民はそんなことより毎日の生活費のことしか考えていない

値上げなんてとんでもない、ガマンすれば済むこと

長期修繕計画については、作るべきです。
しかし、雛形では役にたたないのが現実です。
建物だけを診断したりしても意味は無く、居住者全員の考えや年齢などを十分考慮に入れないと意味が無いです。
今現在十分な資金があり、更に追加でき、それを望む居住者が住むマンションなら、気になる部分は前倒しで工事を行うことでも適切だと言えますが、そうでない一般のマンションには不適切であると言えます。
大規模修繕工事を一年でも伸ばせば、その分、修繕積立金を集められるし、工事期間が伸ばせるので、長期で考えると大きな節約になります。
大規模修繕工事を行うと、マンションが綺麗になると言うのは、普段の管理で清掃が良くないからです。
普段の清掃が綺麗にされているなら、大規模修繕工事を行っても、足場が無いと清掃できない部分や新品に交換する部分以外は、以前と変わらないのが普通です。
普段生活に密着した手の届く部分が汚れていると不満があるのは、管理会社の普段の清掃に問題があるからです。

開放廊下の床シートの張り替えや塗装、吹付けをやり目に見え見る部分を
全てやりかえるのと清掃できれいにするのとでは全然違いますよ。
しかし、工事を少しでも先のばすことによって経費の節約にはなります。