マンション管理士に質問しよう！ Part2

>3599さん
規約に別段の定めをすれば普通決議であれば、あらかじめ通知した以外の
議案を決議してもいいといっても、その内容によるんではないですか。
規約に別段の定めをどう具台的に盛り込むかですね。
修繕積立金の取り崩し額、修繕積立金の値上げ、役員報酬の値上げ等いろいろ
ありますからね。
積立金の大幅値上げをするのに議案に盛り込まず、総会出席者だけで決めて
もいいということになりますからね。
簡単な範囲であれば議長判断で修正もしくは議案の提案をしてもいいと記載
するにしても具体例は限定しておく必要があるでしょう。
例えば修繕積立金の取り崩しは１００万円以下までとか。
区分所有法ではそうなっていますが、規約に別段の定めをしているマンション
はあるんでしょうか。あれば教えてください。

>3600さん
マンション管理をしていく中においては、特に輪番制の理事の中には
規約や法を知らずに悪気もなく議案の提案等をしているマンションは
全国にも多々あると思われます。
そして出された議案については総会で何事もなく承認されています。
そういった善意の行動に対して全て無効とするのではなく、規約の
改正等をした方がいいというものだけに絞って改正をしていかれたら
いかがでしょうか。
少なくとも総会であなたも含め決議された事項ですから。

そんな多数決は、民主主義ではありません。
民主主義とは、例え一人の意見でも、全員で意見の内容を理解し、法など規約に照らし合わせたり、他の人たちにも同じ意見を持つ人がいても言えなかったとか議論し話し合い互いの理解を深め、その意見が妥当かどうか熟慮して決めることです。
熟慮し十分話し合っても結論に達せず、相反する考えに分断された時に、仕方なく多数決をするのです。
それを知らず、直ぐに多数決をしてしまう人が非常に多いので、多数決が民主主義だと誤解されてます。
今の自民党がまさにこれです。
議席数があるので、議論はせず、単に時間稼ぎをし、十分話し合ったが結論には至らなかったので採決をするという大義名分を作り、結局、議席数だけで決まる多数決と言う強行採決で、自分たちの思い通りにしてしまうのです。
これをニュースなどで報道されているのに、それが自分たちのマンションで起こっていることと同じだと気付く人は非常に少ないのが現実です。

過去に置いて、総会の議事録は配布されていませんでした。私共のマンションでは、規約と
管理委託契約において、少なくとも総会の議事録は配布するように取り決めていましたので、
再三に渡り議事録の配付を請求してきましたが配布されませんでした。ここ二、三期は配布
される時もあります。つまり、規約違反と契約違反であるが、管理会社１０９は、文句があ
るなら裁判にしなさいと開き直る有様です。

議事録が配布されないと、総会に出席していない欠席者、委任状及び議決権行使の組合員は
総会の案が可決したのかしないのかが不明であるんで総会の案のみには従えませんよね。？

その他数々の問題あり。

>3603さん
総会は理事会案に対して賛成か反対かを問う場であり決して
議論する場ではありません。
総会に提案された議案書が一般組合員に配布されるのは２週間前
でしょう。
理事は組合員の代表です。その代表が検討して提出した議案を
一般住民が検討するのは総会の場でしかありません。
しかし、総会の場で議案についていくら話し合っても、既に
議決権行使書で賛否をされた方がおられます。
総会に直接出席されている方よりむしろ議決権行使書で参加されて
いる方のほうが多いのではと思います。
総会のあり方としてはこの方法しか取れないでしょう。
全員が納得するまで話し合って決議するとかはできません。
理事を信用するしかないのです。だから理事の選出の仕方等を
しっかりしなくてはならないのです。
管理会社対策も含めしっかりしていかなければならないのですが、
輪番制の理事にそれだけを期待するのは無理ですし、それだけの
人材もいないと思います。
志のある人材がどこかの時点で理事になり大改革を行うと共に、
規約や細則、管理会社との委託契約等の抜本改革をやり後世に
引き継がれるいいシステムを作っていくことが大切です。

3605さん、3603を書いた者です。
基本的に同意見です。
共同住宅となるので、言いたくはないのですが、時間的なことや、人それぞれの考えや認識は様々で、それを互いの考えを理解して話し合うのは困難なことです。
全てではないにせよ、大事なこと、高額な費用が掛かることに関してはちゃんとすべきです。

年に一度の総会で議論するのは、時間的にも不可能です。

なので、せめて理事会で議論する時に、居住者が参加できるようにすべきです。

議決権行使書を出す居住者で、本当に内容を理解して出してる人はまずいないでしょう。
理解したくても議論できる場は無いし、情報を得る術も無いからです。
それに、自分一人で考えた時には気付かなくて良い考えだと思っていたが、他人の話を聞くと、自分の考えは至らなくて良くない考えだと気付くこともあるのです。

マンションで総会が開ける部屋があれば実行可能ですが、外部で借りてるマンションだと、やりたくてもできないマンションもあるでしょう。

総会の議案について普通決議事項であるが、既に議決権行使で賛成した組合員の賛成票が、
総会に出席した組合員の過半数で可決されている案を、組合員の一人が反対したために
総会の案を変更した件。

組合員のもう一人が、規約には議案の変更は出来ないルールを説明したが、議長が回答で
きず、管理会社１０９にＭ藤課長が同席していたので回答を求めた。Ｍ藤課長の回答は、

他のマンションの組合の総会でも議案の変更はよくある事であると回答した。

何もわからない組合員は管理会社の回答が正しいと信じて、２１名の出席組合員が賛成し
てこの議案は変更されて可決した。

>>3607
区分所有法第三十七条第一項違反を理由とする総会決議無効確認等請求訴訟を提起したらいい。
原告は組合員、被告は管理組合。原告の裁判費用は弁護士を立てて代理人訴訟の場合は50万円～100万円。

その期を超えたら既成事実化して無効の訴えは出来ません。期中なら出来ます。

目茶苦茶な理論がまかり通っていますね。
裁判は勝てる裁判ならやればいいですよ。費用は被告すなわち理事長
が支払うことになりますよ。
それに裁判費用はそんなにはしませんよ。

>>3609
期が越えてもできる。現在係争中。総会決議無効確認等請求事件。
無効の理由は区分所有法第31条第1項の特別決議違反。

>>3611
具体的にどのような特別決議違反なのですか？
特別決議に必要な組合員数と議決権数が不足してたとか或いは不正により条件を無理やり満たしたとか。

裁判やれや。

>目茶苦茶な理論がまかり通っていますね。
３６０５に説得された３６０６も可哀想である。

>3606さん
理事会にオブザーバーとして参加する規定はうちの場合は規約に記載されて
いますが、現実は今まで参加された方はおられません。
集会室がない場合は、住民がオブザーバーとして参加することは難しいと
思いますので、広報活動の充実しかありません。
小規模なマンションであれば、全戸に配布するのがいいと思います。
ただ、お宅のマンションの現状では難しいのでしょうね。
私だったら、個人の経費で全戸に問題点等のチラシを配布しますけどね。
やはりどこかの時点であなたが理事になり改革を行うしかないかもしれません。
過去より将来に向かって改善するほうを優先すべきです。
過去の問題に固執していると先に進みませんし、過去の問題も中々解決は
難しいでしょうから。
まず仲間を作ってはどうですか。

>>3612
　規約変更を伴う業務（500万円以上の一般会計支出）なので特別決議が必要と一旦は理事会決議したが、管理会社がその業務を翌期に確実に受注し売り上げるために規約の解釈を捻じ曲げて普通決議議案に変更し、無知な理事会を懐柔して総会に上程させた結果、委任状と議決権行使書多数により総会普通決議で賛成可決してしまった。その結果、総会決議の内容が規約に反するものになってしまった。
　これに対して、区分所有者（原告）から特別決議が必要なので総会当日この普通決議議案の議場撤回要求を文書で事前に提出したが、理事会は却下している。
　従って、規約変更が必要な総会決議の内容が特別決議を経なかった点で、区分所有法第31条第1項に違反するので、管理組合に対して無効確認請求の提訴した。主位的請求は総会決議の無効確認、予備的請求は総会決議の取消である。
　原告は弁護士に委任した代理人訴訟で、被告管理組合は管理会社の物心両面でのバックアップのもとに同じく弁護士を立てての代理人訴訟である。
　勝訴または和解に至る場合を考えると最大100万円の軍資金は確保している。

３６１２さん、下記スレの、９９、１００，１０１をとりあえず、お読みください。
宜しくお願い致します。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/10/

>3616さん
５００万円以上の会計の支出には特別決議が必要と管理規約に
明記されているんですか？
大規模修繕工事でも普通決議なんですけどね。

区分所有法の特別決議の要件からは外れていますが
５００万円以上の工事は特別決議として規約に明記
されていればそれで裁判は争われるでしょうが、明記
されてなければ受理されないでしょう。
明記されている場合の取り扱いがどうなるかは分かり
ませんがそれが裁判の争点となるんでしょうね。
勿論、総会成立や決議要件等も当然争点になりますが。
裁判までしなくても、理事会で臨時総会開催を検討して
その分だけやり直せばいいんでしょうが。
臨時総会は簡単ですよ、議案は１つだけですし、それに
ついて出欠を取り、総会で決議すればいいだけですから。
理事会の開催される３０分前ぐらいにやれば解決します。
議論は必要ありませんので。単なる議案に対して賛成か
反対かを問うだけですから。

>>3618
　金額の問題ではありません。説明が必要です。
　定期交換の費用負担義務のある専有部分内の区分所有者資産（分譲時に決まっていた）を、今後は共用部分管理の一環で統一管理するために、資産区分変更して共用部分設備扱いに変更し、一般会計から費用を支出して管理組合が一斉定期交換するという議案です。
　このためには、区分所有者資産を共用部分設備へ登録する規約変更と、別途規約条文で規定している区分所有者費用負担による定期交換を管理組合費用負担による定期交換への変更、を行わなければならないのに、これら規約を全く変更せずに管理組合費用負担による定期交換の内容の議案を総会普通決議で可決承認したのです。
　理由は、特別決議になると票集めの膨大な負担が管理会社にのしかかり、場合によっては特別決議不成立の可能性もあるので、失注を避けるために管理会社が一計を案じて特別決議回避の詭弁策で普通決議に落とし込んだのです。
　当マンションは600戸以上あり、今までの総会では組合員数・議決権数集めは50%～60%がやっとの状況で、特別決議の75%はかなりハードルが高くなるからです。

古い話だが、消防法が改正され2006年6月から室内に火災警報器の設置が義務付けられた。
電池式の簡単なもので火災感知でブザーが鳴って発報するものである。
この時、区分所有者が各自買って設置するのではなく、町会でまとめ買いするからとの斡旋もあって管理組合で一括購入し各戸に配って各人設置してもらった。
当時は何ら疑問もなく、理事会決議を経て総会普通決議で一般会計から支出して火災警報器を購入し配布した。
しかし良く考えると、管理組合費で購入したのだから火災警報器は専有部分に設置される専用使用権付き共用部分設備として規約に登録しなければならなかった。すなわち規約変更を伴う特別決議が必要だったわけだ。
でも誰からも指摘がないので10年間そのままである。電池は各自交換してもらっているが、いつかは管理組合で一斉交換することになる。

>3621さん
標準管理規約第２１条２項

専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用
部分と一体として行う必要があるときは管理組合がこれをすることができる。

私どものマンションでは、専有部分の配管類を将来管理組合として交換する旨
の長期修繕計画の洗い直しとそれに伴う修繕積立金の値上げを行いました。
管理は別として費用の負担を管理組合が負担するのは問題がないとの判断で
管理組合としてやることにしました。専有部分のままにしてあります。
勿論先行工事者に対しては、公平の観点から管理組合として一斉に実施した
１戸当り経費の平均額を支給する旨の管理規約は作成しております。

火災警報器の設置もこれと同じ考えでいいのではないですか。
専有部分のままで何か問題がありますか。一斉交換する時がきたら、管理組合
として修繕積立金を取り崩して行えばいいでしょう。

>専有部分の配管類を将来管理組合として交換する
管理責任の問題が発生する。
管理組合が交換した以降は、専有部分内にある専用使用権付き共用部分附属設備になる。
当然、規約にも明記する必要がある。
この場合、専有部分で漏水事故等が発生した場合の責任は、ほぼ管理組合になる。

>3626さん
専有部分だから管理責任は当然区分所有者ですよ。
交換費用だけを管理組合が負担するだけのことです。
漏水事故が発生した場合は、原因調査の結果専有部分が
原因であれば区分所有者が損害賠償を負担することに
なります。
保険は個人賠責で原因がどちらであっても補償されます。
ただ、保険の適用範囲を超えた場合は区分所有者と被害者
とで話し会って決めることになります。

3622さんが言う特別管理で「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用 部分と一体として行う必要があるとき」と考えるなら、規約を変更して専有部分配管を共用部分に編入するのが道理です。
そして3623さんが言うように経常管理は区分所有者の責任負担、老朽化による修繕一斉交換は管理組合の責任負担、とする専用使用権を付与することだと思います。

>3625さん
あくまで経費の負担だけを管理組合がやるのであって管理は区分所有者です。
共用部分にする必要は全くありません。
専有部分の配管を高圧洗浄するときは管理組合が経費だけを負担してますが
当然共用部分ではありません。
配管の劣化等による損害賠償責任は区分所有者です。
専有部分の配管を管理組合として一斉に交換することがあっても、高圧洗浄は
管理組合負担です。配管の更新工事も管理組合負担、高圧洗浄も組合負担ですが
管理責任は区分所有者です。
配管を共用部分とすると、管理をしていく中で部屋の中に入ってきて床下を剥ぎ
配管の劣化状況の点検とかを急にやられることもありますからね。
専有部分であれば拒否もできますから。火災警報器も同じことです。

専有部分内にある共用部分としては、サッシ、網戸、玄関扉、インターホンが
あります。
それと似たようなものとして、熱感知器とガス警報器がありますが、皆さんの
マンションではこれは専有部分ですか共用部分ですか？
私どものマンションでは熱感知器は消防点検の際住居内で点検をしていたのを
玄関でできるようにした為その交換費用は管理組合が支払いました。
しかし、共用部分とはしていません。費用のみ管理組合が支払いました。
今までも専有部分でしたけど、年２回の消防点検費用は組合負担でその時不具合
があれば補修工事費は組合負担でした。
ガス警報器は専有部分でその責任と負担も区分所有者です。

うちのマンションの管理規約では、「共用部分」「住戸部分の専用使用部分」として専用使用権付きの「防犯マグネットセンサー、」「インターホン親子機」「感知器」「非常警報ボタン」等が規定されています。
よく壊れるのはインターホン玄関扉の子機で画像が見えなくなる故障ですが、専用使用権付きの共用部分附属設備は規約で経常管理は区分所有者負担になってますから自費修理になります。
なお長期修繕計画による一括交換は修繕積立金から支出しての管理組合負担になります。

>3628さん
インターホンの故障はどこのマンションでも同じのようですね。
ただ違うのはその故障費用の扱いです。
うちの場合は故障費用は全て管理組合が負担しています。
メールボックスの鍵の故障の場合の交換費用も管理組合が負担しています。
規定はないんですが、住民はそれでいいと思っているんだと思います。
ただ、玄関扉の不具合は住民負担としています。
本来は専用使用権のある共用部分の管理は区分所有者がやるべきだと
思います。
ガラスが割れたり、網戸を張り替えたりするのは区分所有者負担でやって
ますしね。
ただ、熱感知器の修理費用やメールボックスの鍵の交換を最初は個人負担
でやっていたと思うんですが、どこかの時点で理事長や管理員が知らずに
管理組合としてやっていたので、これを元に戻すとなると返還を請求しな
ければならなくなり、どこの時点かも明確でないので、慣行として現在も
管理組合がやっています。

熱感知器、インターホン、メールボックスの鍵の交換はいずれ
全員に関係あるものですし、個人で支払うのも管理費で支払うのも
同じ区分所有者のお金に変わりがないという屁理屈の発想ですけどね。

自費は100%負担だが、管理組合で負担する場合は持分%のみの負担、同じではない。

管理費等は専有部分の床面積の割合であるから３６３１さんのご意見は納得できる。

共用部分の電気料金を専有部分の持ち分比で負担していますか？

管理費や修繕積立金は専有部分の床面積比で支払われています。
しかし、お金に色はついていません。
共用部分の電気料金、エレベーターの保守管理費、管理会社への委託費等
は集められた管理費等から支払われています。
その区別はできません。

実際は、専有部分の床面積の割合が多い区分所有者の管理費等の負担が多いのは事実。

管理組合内では法令違反・規約違反でも総会決議取ってしまえばそれがまかり通る。
それを阻止するためには訴訟しかない。

床面積が大きいからといって、共用部分の電気料金や管理会社への委託費、
各種点検費、補修費等は同じですよね。
エレベーターを使用しない１階の住民も同じです。
この考え方おかしいと思いません？
何故専有部分の床面積比で管理費が違うのかが。
修繕積立金は床面積によって積立金の額が違うのは理解できますが。

総会で決議されたということは住民の意見が反映されたということ
ではないんですか。
個人の見解だけでなく、組合員の皆さんの意見はどうなのかを知る
ことが大切ではないでしょうか。
裁判裁判といきりたっても、他の組合員が何の関心も示さない様では
あまり意味がありません。

無知な理事会と役に立たない監事。

それに役に立たない組合員

>>総会で決議されたということは住民の意見が反映されたということではないんですか。

これだけでは住民の意見が反映されたかどうか解りません。
その決議する議題を定めたのは理事会です。
うちのマンションでも、総会の議題をみると、なんだこれ？と言う議題もあります。
それは、理事会だけで決めたもので、議事録で経緯報告もない議題もあります。
その議題に賛成するとどうなるのか、デメリットがあるのかないのかすら説明されていないのに議題になっています。
これは住民の意見を反映したものとは言えません。
理事会が住民全員の意見を聞き、規約や法的に問題ないかを確認し、その意見について住民とも十分な議論を重ねた結果について、住民に文章で知ってもらい、それについて総会で採決するので意義があるかどうかを聞き、意義がなければ総会の議題にしている場合にのみ、住民の意見が反映されたことになります。

>裁判裁判といきりたっても、他の組合員が何の関心も示さない様ではあまり意味がありません。
理事会の悪政を正すための正義の闘いである。管理組合が訴えられて初めて組合員は気づくもの。

裁判って言ったって金掛かるよ。損害賠償とか慰謝料が取れる裁判じゃないと買っても持ち出しだ。
特に総会決議無効確認訴訟なんて買っても金取れない、名が取れるだけ。

だから私は貧しいので実を取った。例え勝訴しても、裁判しなければいけない事件が
起こるマンションは、そういった組合員が多いと言うわけだから同じ事を繰り返す。

時期を見たら買い替えた方が良いが、貧しいので泣き寝入りするのみです。我慢です。

ローコストの安いマンションは、永住志向の方は、購入を控えることを提案します。

専有部分の床面積の割合に応じて管理費等が決まる（区分所有法の決まり）
規約において、
私は床面積１２０㎡ですが、管理費等４０．０００円/１２０㎡支払っています。
その他多数の組合員の専有部分の床面積は６０㎡です。私はその組合員の２倍の
管理費等を支払っているのに、議決権は規約で同じです。これ等は、受けるサー
ビスが同じでは不公平ですよね。サービスを２倍要求します。

専有面積が倍半分も差があるなら議決件数も倍半分にしないと不衡平だろう。
理事長に直談判し、規約を変更させたらいい。もし理事長が応じなければ訴訟する。

>3641さん
そんな至れり尽くせりの理事会はありませんよ。
議案書が前もって配布されるのでそれをみて賛否を
するだけのことです。
議案は理事会だけで決めないで誰が決めるんですか？
無茶をいってはいけませんよ。
議案書をみて、組合員は総会に直接出席して賛否を表明します。
又、委任状や議決権行使書でも参加します。
全組合員参加の元に総会は運営されているでしょう。

>3644さん
だからあなたがいつか理事になって改革をすればいいんです。

>3645さん
又安い管理費ですね。
それに議席が２つあっても大勢に影響はありませんよ。

そうなんですよ。