マンション管理士に質問しよう！ Part2

てなわけで・・・

「従前の管理受託契約と同一の条件」の場合には、あらかじめ理事長に書面を渡して、直接説明をすればよいのであり、
>毎年総会の時に、管理会社が重要事項の説明
をする必要はありません。

また・・・

「従前の管理受託契約と同一の条件」には、>>11273 に記載の軽微な変更も含まれますので、必ずしも、
>少しでも前回と違う場合は、区分所有者全員に資料を配布して説明をしなければならない
ということではありません。

てなわけで・・・

マンション管理の基礎知識編でした。

－コーヒータイム－

そもそも、総会で管理会社が重要事項の説明をすることはありません。
なぜなら、総会は管理組合が招集するものであり、重要事項の説明会は管理会社が開催するものだからです。

標準管理委託契約書見直し検討会で検討されパブコメを経て、最終的に座長（鎌野教授）一任とされた標準管理委託契約書改訂が公表され、今後の契約更新で準拠し、重要事項説明会を開く管理業者が少なくないと思われる。

管理業者の団体がフロント社員の非常に定着率が悪い主原因としている（※）、組合員等（役員も含まれる）によるカスハラへの対策が主眼でしょうか。


●「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
（令和５年９月１１日） - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan...

＜参考＞
●マンション標準管理委託契約書見直し検討会
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan...

第３回（令和５年６月２８日）○議事要旨より。

（座長・事務局）
各委員から貴重な意見をいただき、中には修正をしてはいかがかという意見もあった。その様な項目は、今後事務局の検討結果ということで報告を受け、最終的には座長一任とさせて頂き、公表という予定でいきたいと考える。・・・

●パブリックコメント（令和５年４月２１日～５月２４日）の結果について
パブリックコメントの主なご意見とそれに対する考え方
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...


（※）
●社会資本整備審議会：マンション政策小委員会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyon01.html

●第２回（2019年11月1日）一般社団法人マンション管理業協会説明資料
マンション管理の現状と課題について
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001315023.pdf

●議事録より。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001324515.pdf

【一般社団法人マンション管理業協会】 改めまして、よろしくお願いいたします。マンション管理業協会の〇〇でございます。・・・

言葉が少し厳しいですけれども、クレーマーとか管理会社への過度の要求の増加ということと相まって、（３）にございますように、６５歳定年制が普及しておりまして、管理人と言われます現場管理者とか、そういったところと、それからフロントと申します管理組合と接する社員でございますが、非常に定着が悪いということで、管理組合の対応によっては、管理会社にとっても選別受注をせざるを得ないのではないかというところまで追い込まれているということがございます。

－コーヒータイム－

【事業者団体の規制について】
　独占禁止法が規制している行為の対象者は，市場において事業活動を行っている事業者だけでなく，2以上の事業者で構成される社団や財団，組合等の事業者団体も対象となります。事業者団体とは，「事業者としての共通の利益を増進することを主たる目的とする2以上の事業者の結合体又はその連合体」をいうとされています。独占禁止法第8条（※）では，事業者団体の活動として，事業者団体による競争の実質的な制限，事業者の数の制限，会員事業者・組合員等の機能又は活動の不当な制限，事業者に不公正な取引方法をさせる行為等を禁止しています。

※　独禁法
第三章　事業者団体
（事業者団体の禁止行為）
第八条
　事業者団体は、次の各号のいずれかに該当する行為をしてはならない。
一　一定の取引分野における競争を実質的に制限すること。
二　第六条に規定する国際的協定又は国際的契約をすること。
三　一定の事業分野における現在又は将来の事業者の数を制限すること。
四　構成事業者（事業者団体の構成員である事業者をいう。以下同じ。）の機能又は活動を不当に制限すること。
五　事業者に不公正な取引方法に該当する行為をさせるようにすること。

【不当な取引制限について】

　不当な取引制限は，独占禁止法第3条で禁止されている行為です。不当な取引制限に該当する行為には，「カルテル」と「入札談合」があります。「カルテル」は，事業者又は業界団体の構成事業者が相互に連絡を取り合い，本来，各事業者が自主的に決めるべき商品の価格や販売・生産数量などを共同で取り決める行為です。「入札談合」は，国や地方公共団体などの公共工事や物品の公共調達に関する入札に際し，事前に，受注事業者や受注金額などを決めてしまう行為です。

【独占禁止法第3条】
事業者は、私的独占又は不当な取引制限をしてはならない。

【「不当な取引制限」とは？】

独占禁止法において「不当な取引制限」とは、事業者が、契約、協定その他何らの名義をもってするかを問わず、他の事業者と共同して対価を決定し、維持し、若しくは引き上げ、又は数量、技術、製品、設備若しくは取引の相手方を制限する等相互にその事業活動を拘束し、又は遂行することにより、公共の利益に反して、一定の取引分野における競争を実質的に制限することをいう（第2条第6項）。

【独占禁止法違反行為を行った場合、犯罪行為として懲役や罰金などの刑事罰は？】

最も厳しい刑罰は，私的独占，「不当な取引制限」，事業者団体禁止行為に対するもので，違反を行った者(個人)には5年以下の懲役又は500万円以下の罰金が，法人には5億円以下の罰金が科せられます。これまでの1社に対する最高額は6億4千万円(4罪を併合)となっています(平成27年3月31日現在)。

－コーヒータイム－

【この掲示板に投稿するために用意されている匿名のＨＮは？】

次のものが用意されている。
１．「マンション検討中さん」
２．「検討板ユーザーさん」
３．「マンション掲示板さん」
４．「マンコミュファンさん」
５．「ｅマンションさん」
６．「口コミ知りたいさん」
７．「評判気になるさん」
８．「通りがかりさん」
９．「名無しさん」
１０．「匿名さん」

>>11285 はスマホ版であるが、ＰＣ版には次のものが用意されている。

１．「匿名さん」
２．「マンション検討中さん」
３．「マンション比較中さん」
４．「坪単価比較中さん」
５．「買い替え検討中さん」
６．「購入経験者さん」
７．「周辺住民さん」
８．「ご近所さん」
９．「販売関係者さん」
１０．「デベにお勤めさん」
１１．「職人さん」
１２．「口コミ知りたいさん」
１３．「評判気になるさん」

－コーヒータイム－

【（反社会的勢力の排除に関する）売買契約書のモデル条項例の解説（警察庁）】
https://www.npa.go.jp/sosikihanzai/bouryokudan/boutai9/baibaikaisetsu....

＜再掲＞

>>11223　2023/09/04
－コーヒータイム－

【マンション標準管理委託契約書における定額委託業務費月額内訳】
○ 「事務管理業務費」・・・「一般管理費」及び「利益」は含まれていない。

○ 「管理手数料」・・・「事務管理業務費」と各業務（事務管理業務を含む）の「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

>>11224　2023/09/04
てなわけで・・・

「管理手数料」＝「事務管理業務費」＋「管理報酬」

>>11225　2023/09/04
更に・・・

各業務費に「一般管理費」及び「利益」を含めている場合は、「管理報酬」の項目はなく、「事務管理業務費」には事務管理業務の「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

－コーヒータイム－

「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンション管理適正化法等の改正、担い手確保・働き方改革、居住者の高齢化・感染症のまん延等、近年のマンション管理業を取り巻く環境の変化を踏まえ、２０２３年９月１１日に改訂されました。

＜ >>11288 関連＞
マンション標準管理委託契約書における定額委託業務費月額内訳に関して、
【内訳明示例１】は、>>11069
【内訳明示例２】は、>>11070
【内訳明示例３】は、>>11071

（注）２０２３年９月１１日の改訂版では、「四　建物・設備管理業務費 」は「四　建物・設備等管理業務費 」に改正されている。

－コーヒータイム－

【使用料（駐車場使用料等）・専用使用料からの充当は、管理費への充当と修繕積立金への充当ではどちらが多いのか？】

平成30年度マンション総合調査結果によれば、
○ 全体では、管理費への月／戸当たり充当額の平均は5,343円である。
○ 全体では、修繕積立金への月／戸当たり充当額の平均は1,019円である。

○ 形態別では、月／戸当たり使用料（駐車場使用料等）・専用使用料から管理費への充当額の平均は、単棟型が5,461円、団地型が4,621円となっている。

○ 形態別では、月／戸当たり使用料（駐車場使用料等）・専用使用料から修繕積立金への充当額の平均は、単棟型が737円、団地型が 2,296円となっている。

>>11290 匿名さん

第４号「建物・設備等管理業務」に「等」が追加となった理由とその具体的な内
容を教えてほしい。