マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>3541
>しかし、役員報酬を支払っているマンションは減少してますね。

>>3540 は、【報酬を支払っている】割合ではなく、【報酬は支払っていない】割合である。

しっかり確認してからコメントするように！

>>3542
理事長は平理事の10倍も仕事してるのか？

役員報酬の調査って、誰がどのように調査してるのですか？

マンション管理センターへの登録組合のアンケート調査でしょう。

役員退任にあたり、管理費から会計収支に未記載の闇で慰労金を支払ってた管理組合があったね。
住民に証拠掴まれて総会で糾弾され、理事長含めて全役員は退任に追い込まれ、役員がこの住民グループの面子に入れ替わった。この住民は自治会長だったということも面白い。

自治会と理事会がずぶずぶのところもあるからね。
田舎の小さいマンションでよくみられるんじゃない。

うちは、管理組合の役員は２年任期で再任無し、防火管理者と自治会は任期の規定
はなく何期でもできる。
管理組合組合の役員には、自治会長、防火管理者、監事が含まれるので、理事は
２年で総入れ替えだけれども、自治会長と防火管理者は管理組合の役員を永久に
続けられる。
月一回の理事会にはこの自治会長と防火管理者が毎回出席していて管理に口出し
をする。
来期はこの自治会長の配偶者が理事になる順番で、多分理事長になるでしょう。
自治会長は区分所有権はもたなくて時期理事の配偶者（区分所有権者）の同居人
（愛人？）である。ややこしいですよね。これでも、分譲マンションはこれ等を
拒否することはできません。

自治会と理事会が混同しているマンションの事例ですね。
それこそ何でもありの管理組合です。
自治会長と防火管理者が理事会のメンバーに入っているのはどう考えても
不自然なので、いっそのこと顧問として理事会のメンバーにいれたら
どうですか。監事も議決権はないけど理事会のメンバー役員になって
いますからね。
そのためには規約の改正をしなければなりませんが、その時に任期を
明記すればいいんではないですか。

いやいや、うちは、そんなに生易しくないですよ。今の規約にしたのもこの連中ですから、
規約の改正で管理会社と共謀していますから、弁護士と話す機会がありましたので議案書や
議事録を見てもらいました。半分以上の欠席者を理事長に一任したことにして賛成票に投じ
ていました。
これは、区分所有法３１条に反するらしいです。告訴したら無効になるそうですが、弁護士
費用が一審だけで100万円位掛るそうです。このマンションに永住するつもりはありません
ので争うことは辞めました。
何処の組合でもこんなことは知ってても知らぬふりしてやり過ごしているのではありませんか。
悪い事も罰則規定が甘いのでやり得なのが分譲マンションの管理の宿命でしょう。

マンション管理士に合格者ならそこら辺は理解できるでしょう。どうするかが今後の課題です。

悪人理事がいるもんだ。

輪番制の理事だと、たまたま大規模修繕工事の年になった時、建築の説明をされたり金額の事について説明されても、良いかどうかの判断すらできない人ばかりが理事だったり、邪魔くさいので全部任せてしまう理事長だった場合、管理会社などの好き放題にされてしまいますよ。
マンションに危機が訪れる切っ掛けになるような輪番制の理事だったら、そんな理事達に権力を与えてはいけないですよ。
実際に、悪徳管理会社の手先となって、輪番制の理事となった時、自ら理事長に立候補し理事長となり、管理会社に難癖をつけて理事や居住者に管理会社が良くないと思わせてリプレイスをしてバックマージンをもらう理事長がいました。
輪番制の理事長は、決定権が与えられているからと気が大きくなって、役人が年金を湯水の如く使ってしまったのと同じような勘違いをしてしまったら大変ですが、結構そういう人っています。
自分の部屋のエアコンを交換したいと家族に言われ10万円を使うのは躊躇するのに、管理室のエアコンを交換する時、マンションの積立金が数千万円とかあるのを知ると、自分の金じゃないので簡単に承認してしまうのと同じです。
数千万円もあるんだから10万円くらいいいじゃないかと勘違いするんですよ。
それが度重なれば数百万円になるのですが、輪番制で変わるので気にならないのです。
かつてのスピード不倫神戸市議のような悪い人が理事長になると、無理矢理でも工事個所をみつけ、自分の知り合いの工事業者などに水増しした見積書を作らせ工事をさせても、他の理事は気が付かないのです。
輪番制の理事からマンション管理士を推薦されたが、どうやら理事と組んでいるようだったので、私が気が付き、契約をやめさせたこともありました。
気が付く人がいないと、契約していたと思います。
まともなマンション管理士は、のこのこ出てこないですからね。

有能な組合員がマンションを救う。

法違反が明確になっている裁判で弁護士費用が
１００万円かかる訳ないでしょう。
水増し工事をさせて理事長がバックマージンを
とっているというのは確証はないんでしょう。
確証のないものは疑いだけでは罪になりません。

国交省の総合調査結果によると、滞納者が多いというのが分かります。
　滞納者３ヶ月以上がいるマンション　　３７％
　　　　６ヶ月　　　　　　　　　　　　２２．７％
　　　　１年以上　　　　　　　　　　　１５．９％
　
意外と滞納者が多いんですね。
　滞納者に対する取り組みはどうやっていますか。
　皆さん方のマンションの事例を教えてください。

うちのマンションでは滞納があると、管理会社から滞納者に
電話がいきます。
３ヶ月間は、管理員室からのインターホンとか電話で連絡をして
いるようです。
４ヶ月になりますと、理事会と滞納者での話しあいが行われます。
それ以上の滞納者も以前はありましたが現在はないようです。

弁護士に頼めば済む問題じゃないの

弁護士費用が無料なら頼んでいいよ。うちは頼みません。現在は滞納はありません。

過去は組合役員の無知とやる気がない事が原因で管理会社は８９３等の滞納者との
トラブルを恐れて情報を隠匿して、請求せずに組合員を騙していた。

滞納金が増加してくると、当然競売等が発生して特定承継人が決定してもその特定
承継人にも請求せず、理事会には滞納金だけを報告して事情説明はせずそのまま放
置して、頃合いを見計らって、滞納金を回収不能として総会に処分案を提案して、
普通決議で可決する。

収支報告書に記載する必要を無くして組合員を欺いていた。この金額は相当なもの
であるが、その期その期の理事は順番制でそれ等の知識は皆無で管理会社１０９に
任せきりでした。

ある期にマンション管理士の理事長が誕生して、同じマンション管理士の合格者で
ある管理員にこの不正を問い詰めて過去の組合資料を調査して判明した。しかるに
現在は８９３等も退去して滞納者はおりません。管理会社任せはいけませんよ。

滞納金の回収不良の場合、放棄する場合は普通決議ではなく、区分所有者
全員の承認がいるんではないですか？
特別決議でもだめでしょう。

１ヶ月とかの短期滞納者は結構あるんじゃないかな。
傷口が広がらないうちに対応することが大切でしょう。

滞納金については管理会社がやってくれるから
お任せでいいんじゃないかな。