マンション管理士に質問しよう！ Part2

そんな多数決は、民主主義ではありません。
民主主義とは、例え一人の意見でも、全員で意見の内容を理解し、法など規約に照らし合わせたり、他の人たちにも同じ意見を持つ人がいても言えなかったとか議論し話し合い互いの理解を深め、その意見が妥当かどうか熟慮して決めることです。
熟慮し十分話し合っても結論に達せず、相反する考えに分断された時に、仕方なく多数決をするのです。
それを知らず、直ぐに多数決をしてしまう人が非常に多いので、多数決が民主主義だと誤解されてます。
今の自民党がまさにこれです。
議席数があるので、議論はせず、単に時間稼ぎをし、十分話し合ったが結論には至らなかったので採決をするという大義名分を作り、結局、議席数だけで決まる多数決と言う強行採決で、自分たちの思い通りにしてしまうのです。
これをニュースなどで報道されているのに、それが自分たちのマンションで起こっていることと同じだと気付く人は非常に少ないのが現実です。

過去に置いて、総会の議事録は配布されていませんでした。私共のマンションでは、規約と
管理委託契約において、少なくとも総会の議事録は配布するように取り決めていましたので、
再三に渡り議事録の配付を請求してきましたが配布されませんでした。ここ二、三期は配布
される時もあります。つまり、規約違反と契約違反であるが、管理会社１０９は、文句があ
るなら裁判にしなさいと開き直る有様です。

議事録が配布されないと、総会に出席していない欠席者、委任状及び議決権行使の組合員は
総会の案が可決したのかしないのかが不明であるんで総会の案のみには従えませんよね。？

その他数々の問題あり。

>3603さん
総会は理事会案に対して賛成か反対かを問う場であり決して
議論する場ではありません。
総会に提案された議案書が一般組合員に配布されるのは２週間前
でしょう。
理事は組合員の代表です。その代表が検討して提出した議案を
一般住民が検討するのは総会の場でしかありません。
しかし、総会の場で議案についていくら話し合っても、既に
議決権行使書で賛否をされた方がおられます。
総会に直接出席されている方よりむしろ議決権行使書で参加されて
いる方のほうが多いのではと思います。
総会のあり方としてはこの方法しか取れないでしょう。
全員が納得するまで話し合って決議するとかはできません。
理事を信用するしかないのです。だから理事の選出の仕方等を
しっかりしなくてはならないのです。
管理会社対策も含めしっかりしていかなければならないのですが、
輪番制の理事にそれだけを期待するのは無理ですし、それだけの
人材もいないと思います。
志のある人材がどこかの時点で理事になり大改革を行うと共に、
規約や細則、管理会社との委託契約等の抜本改革をやり後世に
引き継がれるいいシステムを作っていくことが大切です。

3605さん、3603を書いた者です。
基本的に同意見です。
共同住宅となるので、言いたくはないのですが、時間的なことや、人それぞれの考えや認識は様々で、それを互いの考えを理解して話し合うのは困難なことです。
全てではないにせよ、大事なこと、高額な費用が掛かることに関してはちゃんとすべきです。

年に一度の総会で議論するのは、時間的にも不可能です。

なので、せめて理事会で議論する時に、居住者が参加できるようにすべきです。

議決権行使書を出す居住者で、本当に内容を理解して出してる人はまずいないでしょう。
理解したくても議論できる場は無いし、情報を得る術も無いからです。
それに、自分一人で考えた時には気付かなくて良い考えだと思っていたが、他人の話を聞くと、自分の考えは至らなくて良くない考えだと気付くこともあるのです。

マンションで総会が開ける部屋があれば実行可能ですが、外部で借りてるマンションだと、やりたくてもできないマンションもあるでしょう。

総会の議案について普通決議事項であるが、既に議決権行使で賛成した組合員の賛成票が、
総会に出席した組合員の過半数で可決されている案を、組合員の一人が反対したために
総会の案を変更した件。

組合員のもう一人が、規約には議案の変更は出来ないルールを説明したが、議長が回答で
きず、管理会社１０９にＭ藤課長が同席していたので回答を求めた。Ｍ藤課長の回答は、

他のマンションの組合の総会でも議案の変更はよくある事であると回答した。

何もわからない組合員は管理会社の回答が正しいと信じて、２１名の出席組合員が賛成し
てこの議案は変更されて可決した。

>>3607
区分所有法第三十七条第一項違反を理由とする総会決議無効確認等請求訴訟を提起したらいい。
原告は組合員、被告は管理組合。原告の裁判費用は弁護士を立てて代理人訴訟の場合は50万円～100万円。

その期を超えたら既成事実化して無効の訴えは出来ません。期中なら出来ます。

目茶苦茶な理論がまかり通っていますね。
裁判は勝てる裁判ならやればいいですよ。費用は被告すなわち理事長
が支払うことになりますよ。
それに裁判費用はそんなにはしませんよ。

>>3609
期が越えてもできる。現在係争中。総会決議無効確認等請求事件。
無効の理由は区分所有法第31条第1項の特別決議違反。

>>3611
具体的にどのような特別決議違反なのですか？
特別決議に必要な組合員数と議決権数が不足してたとか或いは不正により条件を無理やり満たしたとか。

裁判やれや。

>目茶苦茶な理論がまかり通っていますね。
３６０５に説得された３６０６も可哀想である。

>3606さん
理事会にオブザーバーとして参加する規定はうちの場合は規約に記載されて
いますが、現実は今まで参加された方はおられません。
集会室がない場合は、住民がオブザーバーとして参加することは難しいと
思いますので、広報活動の充実しかありません。
小規模なマンションであれば、全戸に配布するのがいいと思います。
ただ、お宅のマンションの現状では難しいのでしょうね。
私だったら、個人の経費で全戸に問題点等のチラシを配布しますけどね。
やはりどこかの時点であなたが理事になり改革を行うしかないかもしれません。
過去より将来に向かって改善するほうを優先すべきです。
過去の問題に固執していると先に進みませんし、過去の問題も中々解決は
難しいでしょうから。
まず仲間を作ってはどうですか。

>>3612
　規約変更を伴う業務（500万円以上の一般会計支出）なので特別決議が必要と一旦は理事会決議したが、管理会社がその業務を翌期に確実に受注し売り上げるために規約の解釈を捻じ曲げて普通決議議案に変更し、無知な理事会を懐柔して総会に上程させた結果、委任状と議決権行使書多数により総会普通決議で賛成可決してしまった。その結果、総会決議の内容が規約に反するものになってしまった。
　これに対して、区分所有者（原告）から特別決議が必要なので総会当日この普通決議議案の議場撤回要求を文書で事前に提出したが、理事会は却下している。
　従って、規約変更が必要な総会決議の内容が特別決議を経なかった点で、区分所有法第31条第1項に違反するので、管理組合に対して無効確認請求の提訴した。主位的請求は総会決議の無効確認、予備的請求は総会決議の取消である。
　原告は弁護士に委任した代理人訴訟で、被告管理組合は管理会社の物心両面でのバックアップのもとに同じく弁護士を立てての代理人訴訟である。
　勝訴または和解に至る場合を考えると最大100万円の軍資金は確保している。

３６１２さん、下記スレの、９９、１００，１０１をとりあえず、お読みください。
宜しくお願い致します。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/10/

>3616さん
５００万円以上の会計の支出には特別決議が必要と管理規約に
明記されているんですか？
大規模修繕工事でも普通決議なんですけどね。

区分所有法の特別決議の要件からは外れていますが
５００万円以上の工事は特別決議として規約に明記
されていればそれで裁判は争われるでしょうが、明記
されてなければ受理されないでしょう。
明記されている場合の取り扱いがどうなるかは分かり
ませんがそれが裁判の争点となるんでしょうね。
勿論、総会成立や決議要件等も当然争点になりますが。
裁判までしなくても、理事会で臨時総会開催を検討して
その分だけやり直せばいいんでしょうが。
臨時総会は簡単ですよ、議案は１つだけですし、それに
ついて出欠を取り、総会で決議すればいいだけですから。
理事会の開催される３０分前ぐらいにやれば解決します。
議論は必要ありませんので。単なる議案に対して賛成か
反対かを問うだけですから。

>>3618
　金額の問題ではありません。説明が必要です。
　定期交換の費用負担義務のある専有部分内の区分所有者資産（分譲時に決まっていた）を、今後は共用部分管理の一環で統一管理するために、資産区分変更して共用部分設備扱いに変更し、一般会計から費用を支出して管理組合が一斉定期交換するという議案です。
　このためには、区分所有者資産を共用部分設備へ登録する規約変更と、別途規約条文で規定している区分所有者費用負担による定期交換を管理組合費用負担による定期交換への変更、を行わなければならないのに、これら規約を全く変更せずに管理組合費用負担による定期交換の内容の議案を総会普通決議で可決承認したのです。
　理由は、特別決議になると票集めの膨大な負担が管理会社にのしかかり、場合によっては特別決議不成立の可能性もあるので、失注を避けるために管理会社が一計を案じて特別決議回避の詭弁策で普通決議に落とし込んだのです。
　当マンションは600戸以上あり、今までの総会では組合員数・議決権数集めは50%～60%がやっとの状況で、特別決議の75%はかなりハードルが高くなるからです。

古い話だが、消防法が改正され2006年6月から室内に火災警報器の設置が義務付けられた。
電池式の簡単なもので火災感知でブザーが鳴って発報するものである。
この時、区分所有者が各自買って設置するのではなく、町会でまとめ買いするからとの斡旋もあって管理組合で一括購入し各戸に配って各人設置してもらった。
当時は何ら疑問もなく、理事会決議を経て総会普通決議で一般会計から支出して火災警報器を購入し配布した。
しかし良く考えると、管理組合費で購入したのだから火災警報器は専有部分に設置される専用使用権付き共用部分設備として規約に登録しなければならなかった。すなわち規約変更を伴う特別決議が必要だったわけだ。
でも誰からも指摘がないので10年間そのままである。電池は各自交換してもらっているが、いつかは管理組合で一斉交換することになる。

>3621さん
標準管理規約第２１条２項

専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用
部分と一体として行う必要があるときは管理組合がこれをすることができる。

私どものマンションでは、専有部分の配管類を将来管理組合として交換する旨
の長期修繕計画の洗い直しとそれに伴う修繕積立金の値上げを行いました。
管理は別として費用の負担を管理組合が負担するのは問題がないとの判断で
管理組合としてやることにしました。専有部分のままにしてあります。
勿論先行工事者に対しては、公平の観点から管理組合として一斉に実施した
１戸当り経費の平均額を支給する旨の管理規約は作成しております。

火災警報器の設置もこれと同じ考えでいいのではないですか。
専有部分のままで何か問題がありますか。一斉交換する時がきたら、管理組合
として修繕積立金を取り崩して行えばいいでしょう。