マンション管理士に質問しよう！ Part2

>3037さん
大規模修繕工事を経験したマンションの住民が、２回目の工事を計画する場合
１回目の工事を参考にどうすれば効率の良い工事の進め方ができるかを、スケジュール
の立て方、専門委員の役割やその選出の仕方、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の
選定や具体的な見積もりのとりかた、長期修繕計画の作成の仕方等の知識や情報を一般の
大規模修繕工事の進め方ではなく、実務上いかに有効にすすめていけるかの情報の提供
を皆さんの意見を聞きながら更にすばらしいものにするために考えていこうとの
考えからの書き込みなんですよ。
当然技術的なことはプロに任せますが、我々は工事にあたり何を知り何をやらなければ
ならないかを知っておく必要があると思っているのです。
管理会社に全て任せればいいと思っているマンションはそれでもいいでしょうが。

>>3038
あなたそういうことは専門家に聞きなさいよ。
大規模修繕はそのマンションによって手法は違いますし管理組合の意思が優先します。
それぞれ考え方が違いますので、おたくの考えを押し付けるような投稿に見えますので拒否します。
おたくのマンション管理組合で話し合ってくださいよ、他は他ですよ。

ここで投稿して素人の話を聞くより、検索環境あるのでしたら、大規模修繕の詳しい解説もありますよ。
おたくのマンション似合った修繕方法を探ってください。

見積もり合わせ方式と設計監理方式の場合ですが、
元請業者を選定する場合、金抜き明細書を使い共通仕様書で相見積を取りますが
当然この金抜き明細書の作成は設計コンサルタントに依頼します。
そして出てきた見積もり金額と専門委員が業者の説明会でつけた評価点によって
業者の選定を行うのですが、評価点が一番高く、見積もり金額が一番安い場合は
選定は簡単です。
しかし、見積額は３番目、評価点は１番と見積額は２番、評価点は５番だった場合は
どうなるのでしょう。
建築士や管理会社、修繕委員長等声の大きい者に左右されては、それまで努力して
みんなでやってきた業者の説明会や相見積を取った意味が薄れてきます。
そういった場合、私どものマンションでは公平を期すために総合評価方式を採用
して専門委員全員が評価し出てきた評価点という数値で評価するようにしています。
みなさんのマンションでは業者選定はどのようにされていますか。

知りません。わかりません。

>3039さん
大規模修繕工事は、マンションの規模の大小とか修繕積立金の額とかによって
工事の手法が違ってきます。又管理会社がゼネコン系の場合も異なります。
私がいっているのは、大規模マンションでゼネコン系管理会社に管理を委託
しているマンションは対象とはしていません。只、その場合でも情報を得て
いれば全て管理会社にお任せとはならないのではと思っています。
設計監理方式で見積もり合わせ方式を採用しているのは大規模マンション
では一番多いと思っていますのでそういったマンションに住んでいる方が
参考にされ、書き込みをされたらいいんではと思っています。
私は同規模のマンションが大規模修繕工事をする場合の問題点やメリット、
やってよかった点等が知りたいだけなのです。
書き込みが全ての対象には該当しませんが、その方は参加しなければいいのではと
思っていますし、自分で別の問題提起をされてもいいんではないでしょうか。

大規模修繕は管理会社に任せています、何も問題ありません。
総会決議も当然普通決議で工事が始まります、楽チンです。
面倒なことはしません、所有者の皆さん忙しいの。

相見積を取る場合どうやって取っていますか。
具体的に修繕個所、修繕個所の平米、使用材料等が分からなければ
見積が出てきた場合何を基準に業者を選べばいいかわかりません。

金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し
単価や金額を表記しないもののことです。当然ご存知ですよね。

うちも大規模修繕は管理会社が行う。
理事会が毎度付き合うほど暇じゃないし。
費用が多少高くても補償もあり業者を信頼。
面倒なことはしない。

>3045さん
管理会社に任せっぱなしで済むマンションはいいでしょうが、
大規模マンションの場合、設計監理業者や元請会社選定は何を
基準として選定したのかとか修繕個所の範囲はどこまでやるのか等
明確でなければ総会で紛糾しますよ。
いくら事前に広報活動を綿密にやっていても。
大規模マンションには建築士や工事業者、会社をリタイアした理事長
経験者等多数おられますから。
修繕積立金は豊富なんですが、その使い方にはみなさん関心が高いよう
ですからね。
うちのマンションの場合、管理会社に任せるということはまずありません。
理事会や総会でも。会場づくりや資料の配布、出欠をとるために出席
はしてもらっていますが。

全部任せてますから関係ありません。
あなたなにをむづかしく考えるの？　不思議
ほとんど管理会社に任せますよ。

＞大規模修繕を管理会社に任せるメリット

＊大規模修繕を管理会社に一任できる

管理会社に大規模修繕を任せることでのメリットは、何事も「一任できる」ことが最大のメリットです。

大規模修繕の計画策定から施工完了、アフターメンテナンスに至るまで、作業工程は実に膨大であり、専門的な知識も必要となり、かかる時間も莫大なものになります。

理事会にしても、修繕委員会にしても、何かしらの役割を果たしていくことになりますが、管理会社に任せることで、断然果たす役割は減ります。

管理会社には、常日頃からお金を払って管理をお願いしている立場でもあり、わがままも言いやすく、何より管理会社にも利益が生じるので、修繕工事だけでなく、マンション管理のやる気も変わってくるでしょう。

修繕積立金が潤沢で、日頃から管理会社のフロントマンと信頼関係が構築されていて、理事会・修繕委員会も含め様々な手間を省きたいのなら任せても良いと思います。

＞責任の所在の明確化と窓口の一本化

管理会社に大規模修繕を一任するもう一つのメリットとして、「工事完了後のアフターメンテナンス」が挙げられます。

タイル補修工事を行ったにもかかわらず、工事が適切に行われていなかった為に風雨の際、タイルの浮き部分から雨水が入居者の部屋に浸水してきた

例えばそんな事態があった時、管理会社に一任している場合の方が対応はスムーズでしょう。

管理会社一任の工事でなければ、入居者との連絡も個人情報が絡んできますので、何かと確認が必要になります。施工会社が下請け会社にタイル工事を任せていたとしたら、理事の手間も掛かり、解決までに時間を要することと思います。

管理会社に一任することで、窓口が一本化でき、責任の行方を特定しやすくなるのです。

管理会社が大規模修繕を一任されていたとすれば、大規模修繕で発生する問題は管理会社が責任を果たす必要があり、対応も迅速となります。

管理会社が施工に関わってなければ、責任の行方もはっきりしない可能性も出てきますし、トラブルになる可能性も高くなります。

>3047さん
マンション管理をしていく中で弁護士に相談し裁判までいくようなことは
まずありません。
滞納金ぐらいは訴訟になっても理事で簡単に対応できますからね。
全部管理会社に任せるとなっているそうですが、それではマンション管理に対
しての知識とかは育まれないでしょうね。
又、管理会社任せになっているので知識や情報があっても対応の仕様がない
でしょうしね。
ところであなたは何をしにこのスレに参加しているんですか？
マンション管理は全て管理会社任せなんでしょう。
私は何も難しく考えている訳ではありません。大規模マンションでは当たり前の
ことをやっているだけのことですよ。
あなたがここにきている理由はわかりませんが、何か質問したいことがあったら
書き込まれたらいかがですか。
それでなければあなたの書き込みは単なる荒らしですよ。

>>3049
参加して意見を言うことにケツ付けてはいけませんよ。
管理会社に任せるというのも正しい意見、責任施工方式。

＞管理会社に大規模修繕を任せることのまとめ

普段から組合と管理会社の間で信頼が構築されていれば、管理会社に任せるのも一つの手でしょう。

実際に、『費用がかかっていても管理会社に任せる方が安心だ』そうおっしゃる理事の方もいらっしゃいます。

しかし、大規模修繕のコストを下げたい、管理会社に任せきりにはできない、そう思うのであれば、コンサルを利用する、みずから工事を発注する方法をおすすめします



ということで、大規模修繕はそれぞれのマンションの事情で都合の良い施工方式を選択すればよろしい。
偏った意見は聞く耳持ちません。

>3048さん
完全に管理会社に洗脳されているかゼネコン系管理会社に勤めている方の
発想ですね。
アフターメンテナンスに関しては、部位ごとに施工会社と契約を交わすのですよ。
そして、その年次がきたら施工会社、設計コンサルタント、理事会の立ち合いで
点検を行い、不具合個所については無償で施工会社がやることになっています。
もし、施工会社が倒産していたとしても、瑕疵担保契約を施工会社に加入して
もらいますので、その補償は心配ありません。
漏水に関しては、工事の不備なら施工会社が補修等やってくれますが、下階の
損害賠償については保険で対応できます。それに殆ど管理会社が保険の代理店
をしていますからね。
大規模修繕工事のイロハも知らないで管理会社任せといっても、そのフロントも
素人でしょう。
管理会社も施工会社も商売ですよ。
管理会社に全て任せるやり方では競争原理は働きません。
同じ修繕積立金をいかに有効に活用していくかは住民の努力にかかっています。

追伸ですが、当然管理会社方式というのもあります。
私はゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションや
小規模マンションはその対象ではないといっているのです。
設計監理方式とかを採用していないマンションは対象外となります。

3052
設計監理方式をしつこく押し付けているようですが、それぞれのマンション自由です。
自分の思考に誘導するような投稿はおやめなさい。
洗脳しようとしているのはおたくのほうですよ。
現実に、現在マンションの大規模修繕は管理会社主導、責任施工方式がほとんどです。
おかしなこと書かないように。

カネがあるマンションは、安心も労力もカネで買うんですよ。

設計監理方式は暇な所有者が多いマンションなら可能。

>3054さん
私は何も設計監理方式を押し付けている訳ではありません。
大規模マンションでは当たり前の手法ですからね。
管理会社に任せると何もしなくていいし、工事もしっかりやって
くれるとかいってますが、その会社は大手ゼネコンではあるんでしょうが、
私どもが依頼する業者も超大手ゼネコンですよ。大成建設とか清水建設、
安藤建設とかですよ。勿論地元の大手建設会社も見積もりには参加しますが。
しかしどちらにしても直接工事をするのは下請け、孫請け会社ですけどね。
設計監理方式を採用しているマンションの住民の方の意見をききたいんですよ。
例えば設計監理業者を選定するときにはどういう基準で選定されているかとか、
設計監理業者への報酬は工事費の何パーセントとかを。
又、建設業者選定は何を基準にしているのか、見積はどうやってとっているか
等をね。

設計監理方式を採用するのは、住民は時間と知識がないので報酬を支払って
プロにその監視をしてもらうのですよ。
仕様どおり工事がされているか、手抜き工事はないか等を。
例えば、塗装工事では決められた塗料を約束した見積もりでの使用量通り
使用しているか。窓枠のシーリングでは古いものを完全に取り外して
行っているかとか、鉄部塗装の場合は下地処理がされてから塗装しているかとかの
チェックを点検してもらうために設計監理業者を雇うんですよ。

批判されている方も、こういったやり取りをしていく中で自然といろいろ勉強して
いっているんですよ。