マンション管理士に質問しよう！ Part2

おたくにもお薬出しておきますね、無知に効くお薬ですよ、毎食後に飲んでくださいね（笑

輪番制で居住者が理事になり、理事の中から理事長を選び、理事に資格を与え理事長としての権限を与えるのは間違っています。
全くやる気のない居住者もいますし、仕事が忙しくて出席できない居住者なら順番を変わってもらうことも可能ですが、受けておきながら出席しない居住者や、面倒だからと適当に物事を決めてしまう居住者などが理事になった場合、規約を守らなかったり総会決議を無視したり、管理会社から提案された作業内容や工事内容を分りもせず、管理会社が言ってることだからと言われるがままに決めてしまう事が起こります。
お恥ずかしい話ですが、実際にうちのマンションで今問題になっている事です。
管理会社は規約や総会決議を守らなくても知らん顔していまして、理事達はろくに説明も聞かないので適当に説明すれば所謂「めくら判」で認めてもらえるので、合い見積もりを取る事無く言い値で好きな工事が行え、好き勝手な作業が認められるので、楽でいいのです。
実際に、理事会で決めてしまった事は合法となってしまうので、意図的に管理会社が理事会を騙したとしても、実施された後ならどうしようもないのです。
実例として、後でわかったのですが、管理会社から機械式駐車場の2度めの塗装塗り替えで、本当はウレタン塗装であったのに「ローバル」と言う塗料を使う提案をされたのですが、理事は何の疑問も持たず前回の塗り替えの事も調べず、前回の工事費用の2倍以上になっているのも知らず認めてしまったのです。
突然工事日程が知らされ、駐車場使用者の代替場所などの指定がされ工事は行われてしまいました。
実際に工事は行われた後に議事録が配布されました。
見積りの時点では、既存の塗装を剥がすのに3日間、そして塗装の仕上げまで2日間、最低でも5日間の予定でしたが、実際の工事は3日間で終わりました。
不思議でしたが理事達の中に疑問を持つ人はいませんでした。
仕上がってから半年後、膨らんでいる塗装の一部が自然に剥がれ、中をみてみると錆びの塊がありました。
他にも塗装が膨らんでいるところがあり、つついてみると割れ、中には錆びの塊が見えました。
おかしいので詳しい人にみてもらうと、元の錆を落とさずに塗装をしたようで、仕上がりはウレタン塗装でしたが「ローバル」と言う塗装にウレタン塗装は塗れないと分りました。
塗料を剥がしていないので「ローバル」は使えないと言うことや工事費が2倍以上になっていると言うのも後で分りました。
仕上がってしまえば、ばれないと思ったのでしょう。
しかし理事会で認めていて支払も済んでいたのでどうしようもないのです。
こんな事が起きるのは、輪番制で無責任な居住者が理事や理事長になる仕組みがあるからです。
この仕組みを変えないと管理会社の思う通りにマンションの金を使われ奪われてしまいます。
今、この問題をどうしようかと取り組んでいます。
皆さんのマンションは大丈夫ですか？

うちも輪番制ですが別に問題はないようです。といいますのは理事会主導でマンションの
管理が行われていますのと、管理会社のフロントも誠実な方ですので。
しかし輪番制ですのでいい人材の時もあればそうでない時もあります。
ただ半数は継続理事となりますので、マンション管理に大きなブレは生じていません。

鉄部塗装の場合は下地処理（ケレン作業）がされていないと後になって不具合が
生じてきます。所謂手抜き工事だったんですね。
大規模修繕工事の場合は、設計監理会社に監理を委託しますので手抜きはおこらないの
ですが、通常の工事の場合はチェック機能がなく業者を信用するしかありません。
対策としては信用のある業者複数社に相見積を提出させることが必要でしょう。
その場合は必ず同じ条件での見積もりでなければ意味がありません。
材料とか平米数が分からなければ、どこか１社に見積もりを出してもらい、他の業者
にはその見積書を使って見積もりを取ればいいと思います。そうすれば同じ条件での
見積が取れるでしょうから。

輪番制が悪いというのではなく、毎年半数交替にされていますか？
それから理事長経験者で会社をリタイアされた方でやる気のある方に顧問になって
もらったらどうでしょう。但し顧問も任期は必要です。
それと理事会も理事会主導で運営できるようにしなければならないでしょう。
時間と知識との兼ね合いで難しいかもしれませんが。

返事頂きありがとうございます。
「ローバル」という塗料は、塗装などする前の鉄部に直接塗ることで亜鉛メッキと同じ効果を出す塗料だとホームページに書かれています。
「ローバル」を塗るには、現在がウレタン塗装なので、錆を落とすケレンどころではなく、塗装を全て剥がし、鉄の素材をむき出しにして「ローバル」を塗るのです。
そして本来なら、「ローバル」を塗り重ねて仕上げるのでウレタン塗装の仕上げにはならないのです。
このような専門的な事を知らなければ簡単に騙されてしまうのです。
議事録が遅くなったのも意図的でしょうが、それを証明する事はできません。
おっしゃるように当初は理事会では相見積もりを取っていたのですが、フロントが変わって引継ぎが成されていないこともありますが、相見積もりを事は引き継がなくても管理会社の人間なら理事会をアシストする役目がありますので助言するべきですが、言われなかったので相見積もりをとらずに行ってしまったのです。
あなたのマンションの管理会社はまともなようで羨ましいです。
どこの管理会社ですか？
リプレイスする候補に挙げたいとおもいますので教えて下さい。

大変勉強になります。引き続き知識のある方の投稿をお願い致します。
外壁の塗装方法や塗料の材質、給排水管の更新時に床や天井を剥ぎ取らないでできる
給排水管の工法など、例えばサヤ管ヘッダー、など。その他、給排水管の工法で最も
最先端の工法がどんな工法が有るかを教えて下さい。

>3121さん
うちが管理を委託している管理会社は互光グループです。全国どこでも
ありますので検討されてはいかがですか。委託料は安いですよ。
それに、委託料中心で管理をされているということで、互光名義からの請求書
以外は手数料はとられないということです。全国かどうかは分りませんが。
だだ問題点は手数料が伴わないので逆に工事の提案にたいして積極性は
みられません。
理事会からの提案とか急に補修しなければならない時以外は動きが鈍い
ように思われます。
大規模修繕工事でも一生懸命されますが、管理会社へのバックリベートとか
手数料はゼロのようです。
インターホンの更新工事の時も、アイホン社の担当者が取り付け業者に納付
するときに管理会社への手数料は考慮するのかと聞かれましたが、その時
親密にしている所長が必要ありませんので、その分は安く卸してくださいと
いわれたとのことでした。
ただ、フロントの方もそれぞれです。いいフロントばかりではないでしょうから。

現在のマンションの配管は殆どが塩ビ管といわれています。
これをステンレス管にすれば寿命はかなり延びるといわれています。
ただ値段は高いそうです。

私のマンションでは給排水管は塩ビ管を使用していますが、更新工事時には床を
剥ぎ取らなければ更新できませんし床の這い替え費用も掛かります。
ステンレス管は耐久性は高く、高価ですが、次回更新するする時は塩ビ管と同様
に床を剥ぎ取らなければいけないとアドバイスを受けなした。

その他の方法で床の貼り替え等をしないで簡単な方法で給排水管の更新ができる
工法はないのでしょうか。？

ステンレス管なら５０年以上はもちますよ。
更新工事の時は床や背板等を外し養生をして工事をしなければ
ならないでしょう。
うちのマンションで、もし個人で配管の全てを交換した場合の
見積額を出してもらいました。
給水管、排水管、給湯管、汚水管ですが、価格は７０万円程度
とのことでした。
排水管の場合は継手部分の交換だけでもいいのではといわれました。
勿論塩ビ管での見積もりでした。

3126ですが、排水管は共用部分は含まれていません。
うちの場合は、専有部分の配管も共用部分の工事と一緒にするという
ことが総会で承認され、それに伴う値上げもされていますので一緒
にすることを前提に書き込みました。

http://www.himawari.com/yamanakako/room/62724.html

富士山近くでロケーションバツグンの名観光地山中湖
この物件購入しオーナ経営考えてるんだけど

誰か良きアドバイスして頂けたら助かります…

捨ててもいいような金額だよね。手放すときはスムーズにいきましでしょうか。？

そんな物件借りる者はいませんよ。
当然売却も絶対無理。いくらで不動産会社に頼み手数料は
いくら払うんですか？
永遠に固定資産税を払い続けるだけです。補修費も。

不動産手数料は３％+６万円が相場です。

３１２５ですが、質問の趣旨は、専有部分の給排水管の更新工事時に床の剥ぎ取りが
必要でない工法を質問しております。

塩ビ管、ステンレス管の更新は床の剥ぎ取り（貼り替え）が必要ですよね、この工事
が不必要な給排水管の更新工事の工法を教えて下さい。

３１２８さんみたいな物件は意外と多いですよね。現地を調査してみてください。
全体とは言わないが、かなり、ヤバい物件が多いです。金額は問題ないが、後に
トラブルに巻き込まれるケースが多いです。特に、管理が閉鎖的でしょう。

共用部分の給水管は外付けだから、部屋の中に入る必要はないけどね。
床も剥がないで配管の交換とかできる訳ないでしょう。

最近、就業時間や残業時間に対しての認識が厳しくなってきていますね
例えば通いの管理人さんの勤務時間が、朝8時～17時と契約上規定されているとします

この場合、住民としては17時までは管理事務室を開けて、対応可能な状態でいて欲しいのですが、
17時前に管理事務室受付カウンターのカーテンを閉め帰り支度を始め、
17時ピッタリに管理事務室を出るような状況は、もう仕方ない事なのでしょうか？

>>3135 匿名さん
まあ日本のマスゴミがブラック企業を探すのに必死なのでちょっとでも
サービス残業させると大騒ぎ。
マスゴミに踊らされる国民も悪いけどね。。。
ピッタリに仕事終わらせるのはしょうがないね。

管理員の終業時間を狙ってか知らないが、仕事を言いつける住民もいる。
決極、ニワトリが先か、卵が先か、だけどね。管理員は５時ピタリで仕事
を終了する事。時間外勤務が生じたら、その原因者の住民の部屋番号を
雇用先に報告し、残業代を請求する事。その残業をさせた住民に雇用先か
ら残業代を求償するように、規約や契約書に明記しておくこと。