管理会社と対等に付き合う為の最低の條件

　総会に出席できない区分所有者の議決権行使には、一般に代理人を定めて委任するか、又は議決権行使書により賛否を表明しする方法があります。

　ところが代理人を定めずいわゆる白紙委任状を管理組合に提出するケースが多く見受けられます
　白紙委任状はそのままでは有効ではなく、代理人名が記載されて初めて有効になります。

　そこで規約等で白紙委任状について、その代理人を議長又は理事長に委任すると規定しているケースが一般的です。
　 　しかも残念なことですが、この白紙委任状が議決権の６０から７０％にもなる場合が多いのが現状です。

　こうなると総会は議題の賛否が総会開催の前に決議されたも同然になりかねません。
　仮に総会に出席(議決権行使者を含む）している区分所有者がその議案に反対多数の場合でも、白紙委任状により決議されることになります。
　この結果、総会が形骸化し、理事会等の専横を招く恐れがあります。

１．管理会社との委託契約は、毎年更新が当たり前。
　　管理会社のリプレイスは、３ヶ月前に文書で通知すれば、いつでも解約できる。
２．そんなことより、他のマンションと比較して、高いか安いかを判断すべき。
　　相場を知らなければだめ。
３．全国の殆どのマンションがイ）方式を採用しているが、これは収納口座の
　　名義は管理会社であり、印鑑も通帳も管理会社保管。
　　しかし、１月以内に保管口座に移し替えをしなければならないと適正化法に
　　謳ってあり、保険も掛けなければならないとなっている。
※それに、管理会社性悪説の考えを持たず、お互いに信頼することも大切なこと。
　当然、基本的なチェックは怠らないこと。
　工事や点検とかについては、理事会がしっかりすることが大切。

>1
今時、白紙委任状とかを活用しているマンションはないんでは？
委任状にしても、誰に委任するかを記載することになっているし、
欠席者は議決権行使書で賛否を行使するのが殆どだよ。
代理出席の細則もできてるだろうしね。
そんなどこもやっていることを取り上げても意味ないよ。

白紙委任状の悪用こそ　管理会社の生命線　丸め込むのは理事長一人でOK　赤子の手を捻るようなもの

＞今時、白紙委任状とかを活用しているマンションはないんでは？
その通り。
＞委任状にしても、誰に委任するかを記載することになっているし、欠席者は議決権行使書で賛否を行使するのが殆どだよ。
代理出席の細則もできてるだろうしね。
管理会社の主導の管理組合は昔の株主総会で白紙委任状が流行ったので議長一人を丸め込めば結果は管理会社の思い通りと勝手に誤解している。議決権行使書を丁寧に説明すると共に普通決議でもその議案の要領を示して、賛否の判断しやすくすれば白紙委任状は最少となる。
＞そんなどこもやっていることを取り上げても意味ないよ。
その通り。

＞１．管理会社との委託契約は、毎年更新が当たり前。 管理会社のリプレイスは、３ヶ月前に文書で通知すれば、いつでも解約できる。
これ管理会社のいつもの言い訳で、
「1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。 そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。」についてはだんまりですので余りにも管理会社的発想です。

＞２．そんなことより、他のマンションと比較して、高いか安いかを判断すべき。 相場を知らなければだめ。
だんまりの言い訳で、当たり前の主張で、最低の條件すら頭に入っていない。
＞３．全国の殆どのマンションがイ）方式を採用しているが、これは収納口座の名義は管理会社であり、印鑑も通帳も管理会社保管。 しかし、１月以内に保管口座に移し替えをしなければならないと適正化法に謳ってあり、保険も掛けなければならないとなっている。
これも管理会社の発想で、三種類ある形式の管理会社に都合の良い発想に過ぎない。
＞※それに、管理会社性悪説の考えを持たず、お互いに信頼することも大切なこと。 　当然、基本的なチェックは怠らないこと。 工事や点検とかについては、理事会がしっかりすることが大切。
遂に本音が出てしまって、「お互いに信頼することも大切なこと。」お互いにと来た、管理会社は信頼させる様な業務をし、組合は管理会社には信頼させる様な業務をさせることが必要です。
結論から云えば貴方は管理会社の人かそれに近い人と見受けられる。

>6
僕は管理会社の者ではないよ。
すぐ決めつけるんだね。
マンションの住民ではあるけど。
ところで、事務管理費の１戸当たりの相場、大体知ってるの？
収納口座を管理会社にしているのに、何か不都合でもあるの？
管理会社も継続性が大事なので、無茶なことはしないよ。
管理組合のお手伝いをするのが基本だからね。
管理会社との更新については、重説を総会前に住民にし、変更が
なければ、文書を住民に配布しなければならないからね。
それをみて総会で、契約更新の賛否を毎年行っているのが普通の
マンションだよ。
普通は、管理会社のリプリイスは問題にならないけどね。
余程管理会社不審に陥っているんだね。

＞僕は管理会社の者ではないよ。 すぐ決めつけるんだね。 マンションの住民ではあるけど。
「結論から云えば貴方は管理会社の人かそれに近い人と見受けられる。」と書いた。
＞ところで、事務管理費の１戸当たりの相場、大体知ってるの？
正確には管理委託業務費ではないの？相場は信用の度合いに疑義があるがそんな事より各組合員がこれに幾ら払っているかを知ってたほうが毎年の総会の更新の賛否の判断材料になることが最低条件だよ。
＞収納口座を管理会社にしているのに、何か不都合でもあるの？
毎年の総会で管理会社の更新あるいは変更案を審議するので、その結果はどうなるかわからない。従って、通帳名義を管理会社にする意味は管理組合には何らメリットはなく、組合名義にしておけば管理会社の変更時に対応が便利であるし管理会社にはプレッシュアーとなりうる。
＞管理会社も継続性が大事なので、無茶なことはしないよ。 管理組合のお手伝いをするのが基本だからね。
この辺が「結論から云えば貴方は管理会社の人かそれに近い人と見受けられる。」そうではなく、すべては管理委託契約書です。
＞管理会社との更新については、重説を総会前に住民にし、変更がなければ、文書を住民に配布しなければならないからね。
それをみて総会で、契約更新の賛否を毎年行っているのが普通のマンションだよ。
これ又、管理会社好みだね。逆だよ、重説は総会資料に含ませ、総会で更新が可決された場合のみ、重説を総会で組合員に説明させるのが正規の順番です。
＞普通は、管理会社のリプリイスは問題にならないけどね。 余程管理会社不審に陥っているんだね。
余程お目出度い人か矢張り管理会社の人かだね、契約期間が一年である限り管理会社のリプレイスの可否は毎年議題に載せるのが普通なのにそれが理解できない様ですね。貴方の発想は最低条件にもなってません。

>8
収支報告書や支払い明細は、総会のときの議案書などに記載されているだろう。
収納口座に関しては、そういうようにしなさいと、国交省が適正化法で
指導しているし、管理会社は順守しなければならないもの。
重説を住民に説明するのは、更新契約の前だというのも知らないの？
何も説明がなくて更新して、それからどういう契約になるのかを知るなんて
漫画だよ。
あのね、管理会社のリプレイスをしているマンションがどれぐらいの
比率か知ってるの？
それこそ悪徳管理会社ぐらいのもんだよ。

>収支報告書や支払い明細は、総会のときの議案書などに記載されているだろう。 収納口座に関しては、そういうようにしなさいと、国交省が適正化法で指導しているし、管理会社は順守しなければならないもの。
管理会社の説明を繰り返さなくても結構です。管理組合は独自に平成21年9月9日 関係業界団体の長 あての国総動第47号国土交通省総合政策局不動産業課長 発の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について 」に従って管理組合の都合の良いように決めれば良いだけのこと。一ヶ月分の補償保険を附けるのは管理会社の都合を押し付ける場合に限られるです。
＞重説を住民に説明するのは、更新契約の前だというのも知らないの？ 何も説明がなくて更新して、それからどういう契約になるのかを知るなんて漫画だよ。
管理会社の言いなりの人は読んでも理解できないだろうが、一年契約で、期限は総会の月の4ヶ月後とすることの経験がないのでしょう。
＞あのね、管理会社のリプレイスをしているマンションがどれぐらいの比率か知ってるの？ それこそ悪徳管理会社ぐらいのもんだよ。
管理会社の言いなり人間には分からないだろうが、総会の時に後4ヶ月後に期限が来るが更新するかしないかリプレイススルかしないかの議案を採決するのですよ。重説は議案が否決になれば捨てれば良いし、更新可決となれば管理会社に説明させると繰り返しているのに理解できないのは不思議ですね。

>10
総会での管理会社の更新決議は、更新するかしないかを
決議するもんだけど。なにも４ヶ月後する方がおかしいよ。
総会前に、更新決議をするのはおかしいとおもわないの？
収納口座を管理会社名義にするには、保険を掛けなければ適正化法違反
になり、管理会社は罰せられるの、分かる？

これからは議論ではなく、法律無知な貴方にお教えします。
＞総会での管理会社の更新決議は、更新するかしないかを決議するもんだけど。なにも４ヶ月後する方がおかしいよ。
あれ？貴方は3ヶ月前事前通知で解約出来と言ってたよね。それを総会で毎年審議するには、契約の期限を総会月の４ヶ月後にしないと契約違反ですよ。そうでなかったら臨時総会なんて面倒くさいことになり、毎年の通常総会で審議することが管理会社と対等に対峙できる手段ですよ。
＞総会前に、更新決議をするのはおかしいとおもわないの？
「総会前に」とどこに書いてあるの？読解力にも難点があるようですね。
＞収納口座を管理会社名義にするには、保険を掛けなければ適正化法違反になり、管理会社は罰せられるの、分かる？
貴方が管理会社の言いなりか管理会社その者と言われる所以です。
貴方が読めるかどうか心配だが、下記の「だだし」以降を特に読むようにね。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
（平成十三年七月十九日国土交通省令第百十号）には、
（財産の分別管理）
第八十七条
３ 　マンション管理業者は、前項第一号イ又はロに定める方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、マンションの区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金等金銭又は第一項に規定する財産の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結していなければならない。ただし、次のいずれにも該当する場合は、この限りでない。
一 　修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産を徴収しない場合
二 　マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合

>12
管理会社をリプレイスするには、管理会社に３ヶ月前に通知すれば、理由の如何を問わず可能です。
管理会社との契約更新は、契約内容に変更がなければ、文書を全区分所有者に配布する
だけですみますが、一部変更があれば、全区分所有者に文書を配布し、説明会を管理会社は
開催しなければなりません。
そして、それを各区分所有者が判断し、総会で更新するかどうかを決議します。
もし、更新しないのなら、それから、通知をして３ヶ月後以降に解約ができることになります。　　　　　　　　　　　　　　　
契約の未更新が決まれば、後は新規の管理会社をみつけ、いつまでに切り替えをするか等の
交渉を理事と新管理会社が現管理会社とすることになります。
新規の管理会社の選定については、総会で理事に一任の承認をもらっておきます。
あなたのいう4ヶ月云々はおかしいでしょう。総会前に新規の管理会社を決めるのは
おかしいですからね。

財産の分別管理は、適正化法改正時に、十分勉強しましたので、分かり切ったことなので、割愛します。

>スレ主さん
タイトルの項目から、２．と３．が削除されてるけど、どうしたの？

＞管理会社をリプレイスするには、管理会社に３ヶ月前に通知すれば、理由の如何を問わず可能です。 管理会社との契約更新は、契約内容に変更がなければ、文書を全区分所有者に配布するだけですみますが、一部変更があれば、全区分所有者に文書を配布し、説明会を管理会社は開催しなければなりません。 そして、それを各区分所有者が判断し、総会で更新するかどうかを決議します。 もし、更新しないのなら、それから、通知をして３ヶ月後以降に解約ができることになります。
それを毎年の定時総会の議案に更新するかしないかを審議すると言っているのが理解できないようですね。　　
正直な人ですね。貴方が誤解された臨時総会の部分には振れずに当たり前の事の自己主張だけですね。　　　　　　　　　　　
＞契約の未更新が決まれば、後は新規の管理会社をみつけ、いつまでに切り替えをするか等の 交渉を理事と新管理会社が現管理会社とすることになります。 新規の管理会社の選定については、総会で理事に一任の承認をもらっておきます。
それは横暴です。新管理会社の選定と契約は金額、会社、契約内容が関係するのでそれこそ臨時総会での審議事項です。
＞あなたのいう4ヶ月云々はおかしいでしょう。総会前に新規の管理会社を決めるのはおかしいですからね。
総会前に新規の会社を決めるとどこに書いてありますか？読解力のない人ですね。
＞財産の分別管理は、適正化法改正時に、十分勉強しましたので、分かり切ったことなので、割愛します。
保証保険は要らないケースがあることに無知な貴方の勝手な思い込みに気が付きましたね。管理会社の言いなりになっているようでは管理会社と対等に付き合っていないことが明白になるばかりですね。

>15
あなたの考えは凝り固まっていて、文章を把握することもできないんですか。
管理会社の理事会一任は、当たり前のことですよ。
大規模修繕工事のときでも、修繕個所、期日、工事金額が決まれば、それを元に
理事会か専門委員会で、業者選定をします。
当然、工事金額等の理事会案を提出して、総会で承認されたらのことですが。
そして、理事会案を、総会に提出します。
それとも、総会で業者を選定するんですか？
数社の工事業者を選んで、その中からいろんな条件を出して、総会で多数決ででも
選出しますか。
管理会社のリプレイスの場合は、更新するかどうかを総会で決議します。
そして、更新しないとしたら、管理会社に文書で契約打ち切りの通知をだします。
総会で更新しないと決まってから、動くんですよね。現行管理会社への通知や
新規の管理会社の選定とかは。
新規の管理会社の選定も、区分所有者全員で選定をしますか？総会で。
それとも、現行管理会社の契約打ち切りも、新規の管理会社も全て理事会で決めてから
総会に提出するんですか？まだ承認されるかどうかも分からないのに。

>15
財産の分別管理については、あなたより私のほうが詳しいと思いますので、
バトルはムダだからやめます。
あなたの書き込んだ内容は常識の範疇ですよ。

得意になって書いてた下記の質問にだんまりを続けたね。
＞総会前に、更新決議をするのはおかしいとおもわないの？
「総会前に」とどこに書いてあるの？読解力にも難点があるようですね。
＞収納口座を管理会社名義にするには、保険を掛けなければ適正化法違反になり、管理会社は罰せられるの、分かる？
最初に間違っても管理会社の名義にしないのが鉄則であることも分からず、管理会社の指図にただ従っている貴方は、保証保険は要らないケースがあることに無知な貴方でしたね。

それにしても、読解力がない上に施行規則も知らない貴方を相手にした私が愚かでした。

>18
財産の分別管理に関しては、適正化法の改正のときに、セミナーの講師として
管理会社の社員や理事に対し、講義もしたし、いろんな質問も受けてきたので、
あなたのいってることは常識の範囲であるので、これについて、あなたと論争
するのはムダなのでやらないといっているでしょう。
単なる受け売りだけで、自信をもって書き込んでも私にとっては何のプラス
にもならないからね。

ワッハハハー　講師ときたよ、幼稚園でも無理よ。
読解力不足で童話も読めないはずよ。
管理会社はどんな時でも一ヶ月分の保証保険を掛けるなんて説明したんでしょうね。
ワッハハハー。