マンションは絶対に今が買い時PART4

金利は日銀の裁定だけど

まあこれ以上マンションの値が上がったら
需要は増えんと思うけど

金利は市場の専管事項です。日銀は短期金利のみ。
１６３のように、確かに需要は増えずらいかもしれない。ただ、デベが安く売るかは
別。デベにも仕入れ値があるからね。それが需給論者にはわからないらしい。

１４６は落ち込まんようにな。
人生色々だ。一生賃貸で良いじゃないか。

将来二極化するのはわかると思うんですが、どういうふうに二極かするのかと考えると
都市近郊で便利なところとそうでないところ、魅力的なところとそうでないところに
わかれます。魅力的でないところはますます人はすくなくなり魅力のない町が消滅していくと同時に
都市にますます人口が密集してくる。関東平野でいったらいままでは均一にいた人口がまだら模様の
人口分布になる。
そういった意味ですでにいま選別がはじまっています。ですから今が便利で魅力的な町に住むマンション
の買い時です。あとになればカスしか残っていません。
早い者勝ちです。こんなことは当たり前の話です。
魅力的でなく、便利でもない町に住みたいならやはり人口が１０００万人減る２０３０（２５年後）年ごろに
マンションを購入することをお勧めします。

マンションの買い時が終わろうとしている。。。
ま、あと半年以内だな。
１４６は可哀想だが買える人は急いだ方が宜しいかと。

結局、買え買え言っているのはデベばっかり。
まあ生活が掛かっているからね、ご苦労さん。
しかし、こんなデベ達に騙されてはいけません。
どうしてもマンション欲しいという人は止めませんが、後で後悔しますよ。

後悔の意味が分からないね
ローン払い終わったらゼロでもいいじゃん。

デベじゃないんだけど。
景気が回復している時にマンション価格も金利も下がる訳無いですよ。
しかも原油価格の高騰、消費税引き上げがあるから駄目押しです。
今が底値。これからＶ字回復してどんどん価格は上がります。

景気回復は10年後かな

いやいや、団塊ジュニアが牽引する後3年ぐらいは住宅事情はあまり変化しないと思う。
団塊ジュニアが息切れしてくる10年後から急激に悪化するとおもわれ。

企業は好景気だが社員は不景気というのが現実だな。

民間給与７年連続ダウン　前年比５万減の４３９万円
http://www.sankei.co.jp/news/050928/sha071.htm

国の借金をどうするのかについて道筋が見えない限り、本質的な景気回復は望めないのでは？
お札を刷るのか、戦争を起こししてごまかすのか。
30兆円以上の国債は発行しないという公約をうやむやにしたくらいだから、
借金も当分はうやむやのままかな？

マンション買っちゃった人は「今が買い」を信じ、
マンション買えない人は「今は買っちゃ駄目」を信じる。

欲しい物件があれば今は買いだと思いますけど、今後の状況・景気・金利を含めて
自分で判断し今後の生活と人生・家族構成を考えて、自分自身でしっかり判断しましょう。

買えるなら早く買わないと手遅れになる。
一生賃貸から抜け出せないよ。
ま、あと１年以内が勝負だな。
１４６は仕方ないけど他の人は頑張れよ。

いまはマンションなんかより株ですよ株。
景気良くなれば、マンションなんかよりずっと敏感に上がりますよ。
小泉改革路線は、個人より企業優遇。個人が救われようと思ったら、
株を買って企業のオーナーになるしかありません。

大量供給で粗製濫造になってる今は、マンションの質も玉石混交。
当たるか外れるか賭けみたいなもの。

数年株で運用して、
築浅の中古でしかも価格の上がってるような優良物件を買うのが吉ですよ。

持ち家か賃貸かはご自分のライフプランを熟考して下さい。
買えるなら持ち家が良いでしょう。
但し、今購入することは控えた方が良いと思います。
消費税の導入等取り沙汰されており、先行きが不透明な状態です。
こういう場合は、少し待って様子を見るのが得策です。
２、３年様子を見れば先が見えてきます。
また、貯金も増えますから一石二鳥です。
なお、２、３年待ってもなお、先行き不透明ならさらに待てば良いだけです。
貯金はますます増えており良いこと尽くめです。
デベには騙されないようにしましょう。

ま、購入否定の人は経済、金融をもっと勉強した方がいいね。
ＧＤＰ、消費者物価、企業物価、日銀短観、機械受注、土地統計
これらの指標がここ３年どのように変わってきたかを読んでみてください。
物価があがれば当然土地や資材はあがります。そうなればマンション単価
もあがる。需給はあくまで付加的なもので、それで一時的な上下は起こりえ
ますが、基本はファンダメンタルです。

景気がよくなればマンションも物価以上にあがります。
なぜなら相対的にインフレ連動型資産（土地、株）が注目されるからです。

デベ必死です。

インフレ連動型資産なら株の方がずっと良いよ。
換金流動性がずっと高いから。値上がりによるキャピタルゲインと、
配当によるインカムゲインを同時に得られるメリットもあるし。

インフレを理由にマンションを売ろうなんて、
最近の消費者はそんなんで騙されるほど頭悪くないですよ。
マンションの価格のうち土地部分なんて知れてるしね。

１４６を慰める為に購入否定しているのでしょうかね。
株が上がってきたよね。でも儲けるのは一般人には無理。ハッキリ言って。
だから一般人の金持ちに不動産が注目される。もう下がるより上がる確率の方が高いし。
２，３年待っていたら良い物件はもうないよ。良い土地と言い換えても良いけど。
浅築の中古なんてハズレばかりだからやっぱ新築でしょ。
ごめんね、１４６。

ご冗談を。
今はごく普通の真っ当な企業の株を買っておけば、
どんな素人でも儲かる黄金期ですよ。
4000万あれば、控えめに5%の運用でも年200万の不労所得ですもんねぇ。

今後中古はいい出物がありますよ。
だって、今低金利につられて思いっきり無理なローン組んでるところが、
金利が上がればギブアップせざるを得ないから。

不動産の方が儲けるのはよっぽど難しい。一見値上がりしたって
売ろうとすればさまざまに手数料、登記云々とコストがかかるし。
不動産投信買った方がまだましかもね。

全部前提として、今後インフレになればという仮定の話だけどね。
ちなみに１４６さんではないですよ。

なかなか、良い意見が出ましたね。

４０００万あれば不動産買いますよ。もちろんキャッシュで。
今年２００万運用出来たとしましょう。しかしその後はどうかな？
２００８年北京オリンピックが終われば景気に若干翳りが出てくるでしょうし先行き不透明です。
確かに真っ当な企業の株を買うのは良いですよ。でもそんなに儲かりませんよ。
不動産なら確実に賃貸派より年間１００万円以上利益がでます。キャッシュの場合。
その方が良くないですか？

良い中古は出るかもですが、無理なローン組んで破綻した所というのはたいてい物件もそんなに良くないんじゃないかな。
破綻する様な先の読めない人が選んだ物件（部屋）ですからね。

不動産は儲かるかどうかだけでなく人生を確実に豊かにするものです。
そこに永住したいと思える物件ならどんなに値下がりしてもお得なんです。
地価が下がればその分固定資産税も下がるからうれしいくらいです。

不動産投信も今はバブルだから危険ですよ。

マンション買ってローンを組もうと思っている人は株式相場見ておいたほうが
いいですよ。７月頭から例えば新日鉄７５％、東京三菱５４％、みずほ４８％
あがっています。これなんかは誰でも買えた銘柄ですよね。
もし１０００万円それらを買っていたら、ローンの金利０．１％上昇なんて
ごみのような存在でしたね。だからこそ、少しポジションを持っていた方が良い
と思います。

そのリアクションで金利は上昇傾向。確実に損をしないなんてできないのだから
リスク回避的な人ほど、株買いが必要なのです。（あくまでもローンをこれから
組む人のみ。そうでない人は預金しておいてください。３年後も利息はほとんど
ついていないでしょうけど。）

新日鐵などは本来典型的な循環株。
不景気で株価１５０円の時にポートフォリオに組み入れてひたすら待つ。
皆が浮かれ出したらポートフォリオから外す。
それを淡々と実行出来るかどうかという株。
でも最近の上げはちょっと異常。外人買いで仕手株化して来た。
そろそろ空売りしてみたくなる誘惑に駆られるが。

インフレならばの話。ざっくりした話。

4000万でマンションを買う。
20年後。
上物3000万は、劣化により2000万に。
土地分1000万は、100％のインフレの値上がりにより2000万に。
結果、20年後も買値で売れたとしての話。

共益費や修繕費（追加なし）で月4万＊12ヶ月＊20年で960万。
税金が年10万＊20年で200万。
買うとき、売るときの手数料やら登記やらで100万ずつかかったとして200万。
差し引き手元に残るのは 2640万

方や4000万の株を買って、20年後100％のインフレで8000万。
税が10％？として400万？
18万の部屋に暮らすとして
18*12*20＝4320万
差し引き手元に3680。

何が言いたいかって・・・インフレだから早くマンションを買わないとと焦るのはどうかなと。
「今しか変えませんよ！」のフレーズは、
バブルの前も最中も崩壊後も、常にマンション営業マンの合言葉のようなもの。

もしインフレに確信があって、でもまだ納得できる物件が見つからないなら、
株にしとけばいいだけですよと言う話。
賃貸なら最新の部屋を、自由に場所を選んで、時々の経済状態によって変えられるんだから。

もちろん納得できる終の棲家が見つかったら、それはインフレだろうとデフレだろうと、
返れば買ったらよいだけの話。

証券マンさんお疲れさま
株買ってその会社が不渡り2回出す確率は書いてないのね。
まぁ、そんなに株がいいのであれば貴方が買っていれば言いだけの話。

また、マンションを買い時と言っている人はその人が買えばいいだけの話。

買い時だかどうかなんて、自分がいちばんわかっているのだから

家買うのも相場なんだよね。確かに景気が徐々に回復するから
給料が上がり購買価格帯は上がり、新築の相場は上がると思う。
ただし、購買人口はどんどん少なくなるから、その分中古物件が余る。
資産価値なんてあてにしないほうが良いよ。特に地面に価値の
無いマンションはね。

今が底値です。
最高の買い時、今買わなくてどうする？

>188
今の企業のバランスシートをみたらほとんどの企業は不渡りなんて出す分けない。
もともと株は７−８％程度で割り引かれているので、その倒産リスクは折込済みです。

１９３の言うように過度の不動産投資を行っている人ほど、いろいろ考えたほうが良いですね。
株が怖いという幻想を抱いている人こそ一度その考えが間違っていないか勉強してみてください。

個別企業の倒産リスクを回避したいなら、
指数を売買するとか、ファンド投資にするとか、
いくらでも方法はありますよ。

肝心なのは、煽られて無理して買い急ぐ必要なんて全くないと言うこと。
欲しいものなら買う、欲しくないなら買わない。
ちゃんと資産運用をしてさえ居れば、インフレも金利上昇も土地価格の高騰も、
なんらマンション購入を急がねばならない理由にはならないと言うことです。

もうひとつ、インフレを確信してる人なら、
預貯金に溜め込んでいるのが最も愚かな選択肢と言うことに気がつきましょう。
物価に連動せず、金利の付かない死に金は、
何かあったときに使うための、当座緊急性の資金にとどめるべきです。

まあ、期待を裏切り今後もデフレが続いたときは・・・・全ての仮定が崩れますが・・・
・・・考えないことにしておきましょう。笑

都市銀行だと運用益（ローンや有価証券投資、フィービジネスからの収益）と
運用費用（預金者に払う利息）の差し引きで、１．５％程度の利益がでています。
ここから信用コストや給料などを払うわけですが、ＭＴＦＧのように１００兆円
の資産があれば１．５兆円と毎年巨額のグロス利益があがります。

つまり預金を行っている人はそれだけ本来もらえるべきところから、搾取されている
ということです。
預金信奉者はこの事実を念頭に置きながら、預金しましょう。
（とはいってもマイナスになるリスクがありませんが。それでも平均すると毎年１％
程度銀行にさやをぬかれているということです。）

現在10％の株式譲渡益課税は２年２か月後から20％。
現在10％の配当課税は２年２か月後から20％。
これが近付けば株を資産から外す動きが本格化しいずれ売り圧力になってくるだろうな。
おまけに2001年〜2002年に購入してホールド中の株式は時限立法で2007年までに売れば無税
というのもあるし、株式についてはそれまでに売り逃げることを考えている人が
多数なんじゃないの？

なんか、いつの間にか、インフレが前提の雰囲気になってけど、
インフレがいつまで続くか、わからないでしょ。
消費税が５％に上がる前に駆け込みでマンションを買った人は、後悔しているんじゃないかな？

>>199さん
人類の歴史の中でデフレという現象は極めて稀。だからインフレ
を前提に議論するのが普通。
それから、消費税の上昇は基本的にはインフレ要因ですよ。
前回の消費税アップの後、デフレとなったのは景気が悪くなった
ことが要因。（景気悪化を消費税アップのせいにする人もいるけどね）

>>200さん
そうですか？　膨張と収縮を繰り返すほうが自然なような気がしますが、気のせいですかね。
とくに現在は、高齢化かとか少子化、財政難、産業の空洞化など、収縮へ向かう要素がたくさんありますよね。

あと、増税がインフレ要因なら、減税政策は間違っていたということになりますが、
そのへんはいかがでしょうか？

>>201さん
ちょっと言葉足らずでしたが、別に経済の収縮（すなわち不景気）の可能性は
否定しません。しかし不景気＝デフレとは過去の歴史ではなっていないという
ことです。経済の教科書などでは「需要不足は価格の下落で解消される」と
ありますが、実際には価格には下方硬直性がありますからね。

それから消費税が基本的にインフレ要因と書いたのは、消費税が上がれば
すべての価格が同率上がるので、マンション購入者にとっては不利です、
ということを言いたかったのです。
一般論として増減税とインフレデフレの相関を論じたかったわけではありません。

だから〜、今が買い時って言ってるじゃん。
早くしないと良いとこなくなっちゃうよ。

デベ必死。
デベに騙されるな。
今買ったら絶対に後悔する。
待つべし！

↑騙されたら後悔しますよ。
今買わなければあっという間にマンション価格上がってしまいます。
そろそろ石油製品や輸入鋼材が上がるからそうなれば当然価格が上がります。
金利も上がるからますます貧乏人は買えなくなる。
今がラストチャンスということです。
ま、あと半年以内が勝負ですね。

ま、上がるといっている人は「もう買っちゃった人」かデベ。
上がらないといっている人は「まだ買ってない人」もしくは
「買えない人」。

一生賃貸主義なら筋が通ってるけど、今賃貸で「我慢」して買い時がきたら「買う」というのは
どうだろう。
生き物には物理的な制約、つまり寿命があるんですよね。
先延ばしすればするほど、投下した金銭から便益を享受する時間が少なくなる、
という考え方もあると思います。
特に40代、50代ともなれば、「死を想って」みるのも時には必要でしょうね。

年をとっているのなら、なおさら買ってはいけませんよ。
ローンの期間が短いですし、老後の資金を取っておかなくてはいけません。
住居にお金を掛けるより、生活にお金をかけましょう。
その方がより豊かな人生を送れます。
家にお金掛けるなんて無駄だと思いませんか？
どうしても買いたい人は止めませんが、今買ったら絶対に後悔します。
後、３年程待っても遅くありませんよ。

3年の根拠は何でしょうか？

デベ必死とか書いていますがデベに２０２のような経済のことがわかるやつはいないだろ。