マンションは絶対に今が買い時PART2

>鉄鋼価格がそれほど高くなかったので
たしかに資材のうち鉄は高騰していますよね。上昇率ではほぼ２倍になったようです。ただ、もともとトン当たり
４万円弱ですから、マンションの価格に占める割合としてはさほど多くない。マンションに使われる鋼材は、鉄筋
とＨ鋼でしょうが、１戸あたりどのくらい使われるのでしょうか？？。データを持っていないので推測となりますが、
仮に１戸あたり３０トンとすれば、原価に対して１００万円程度となります。
これに対し金利は、４０００万円のローンで３％上がれば、１年で１２０万円、３０年ローンだと累計で約２４００万円
も支払額が大きくなります。

ところで最近急成長したマンション専門の新興デベロッパーはこのブームが去ると大変でしょうね。

たとえば、都心のマンションの場合、ファミリータイプ７０〜８０㎡で４０００〜６０００万円という価格帯でしょう。
かりに５０００万円のマンションを自己資金１０００万円で購入するとすれば、毎月の返済額は２．３７５％３０年
で１５５千円です。３％金利上昇した場合同じ返済額とするには、借入を２８００万円までとしなければならず、
自己資金とあわせ３８００万円のマンションしか買えなくなる。
さらに、資材の高騰や消費税等を考えると、同じ人が３５００万円程度のマンションしか買えないこととなります。
都心のマンションをこの値段で開発することはできないでしょうから、都心のマンション販売は富裕層対象へと戻る
わけです。すると当然販売戸数が減少する。

ただ一時的には過剰在庫により価格が低下していく可能性があります。ローンを組まなければならないひとは、今が買い時、
自己資金をたくさん持っているひとは静観しタイミングを計るという案では？？

続けてのスレで申し訳ありませんが・・・
都心のマンションで共用設備や内装設備を最小限とし、モデルルームも作らず完成後販売し販売コストを抑えた
超高層マンションで都心マンションの価格破壊をするというビジネスモデルは成立しませんか？
さらに定期借地権でやればますます安くなりますし、外国みたいに内装はしない方法もありますしね。

２０３０年消費税１０％以上も…

10%はそんなに遠い話じゃないでしょ。
2010年にはそうなってるんじゃないのかな。
2015年くらいまでには欧米並みに15%くらい？

これ以上所得税を上げられないでしょうから、消費税値上げは絶対に必要です。

>485
>金利上昇が販売上いちばん打撃となる
同感。
しかし、
>都心のマンション販売は富裕層対象へと戻る
とはならない。
大ざっぱであるが、ものの値段は需要と供給で決まる。
大量に発生する都心の土地をさばくためには需要が必要。
そのためにはやはり庶民の力が必要。
庶民が買える値段が必要。
結局ほんの一部の人気エリア以外は都心と言えども土地値段が下がるしかないね。
ただ色々な要素が絡み合ってるから単純な動きじゃないけど、
団塊ジュニアが一巡した頃には方向が見えると思うよ。

おっしゃるように確かに都心の土地は今後大量に発生するかのようにも思えます。ただ都市計画という
規制があってマンションが建てられる土地の供給は意外に少ないのではないかと思いますが。
（山手線内側では）
とくに超高層マンションは容積率や高さ制限との関係で商業地域とか準工業地域に集中する。おかしな
ものですよね、技術の進歩で５０階建てとかのマンションがごくあたりまえの時代になっているのに、
立てられる場所は都市計画法上の住居指定ではない。
行政が実体経済に追いつかない。よくある話ですよね。

【都のマンション建替え促進制度】
『渋谷区で適用第1号2007年完成予定、戸数52戸（7階）から110戸（22階）に』だって！
今後増えてくるよね
立地の良い立替時の古マンションを格安で購入するのも手かも

建替えの概要が明らかになった中古物件の価格には
市場原理が働いて建替え後の物件価格が織り込まれると思いますよ。
売り側にしても建替え目前では売らないでしょうし。

もちろん例外もあるでしょうが、素人にはそれほど美味しくはならないのでは？

こんな記事を見つけましたが本当ならマンションは値下がりするのかな？

不動産バブル退治に乗り出す日銀
-------------------------------

今日本の一部では明らかに不動産バブルが起こっており、これを主導しているのは、
不動産ファンド・投信となっています。そしてこの不動産ファンド・投信に
膨大な資金を投入しているのが地銀であり都銀となっており、
これは日本が株・不動産バブルを経験した１９８９年頃とは様相が全く違っています。

今回の不動産バブルは、＜ファンド・投信＞という隠れ蓑を使っている点で、
これであれば不動産の買い手は＜ファンド・投信＞であり資金の出し手である
金融機関の名義は一切表に出てきません。そこで、日銀が登場してきたのです。
金融機関に対する日銀考査で、不動産ファンド・投信への資金の流を徹底的に
調査することになったからです。これで例えば１００億円を不動産ファンドに
拠出し、更に１００億円を融資している地銀や都銀は青くなるはずです。
何せ、解散価値の５０％以上も高く、不動産投信を買っている事例が多くあるからです。
金融機関が不動産バブルを作っている今の現状は、いつか来た道であり、
そして日銀が登場したというのも、またいつかきた道です。
その後の道は果たしてどうなるでしょうか？
１％の金利引き上げは２０％の不動産ファンド価格引下げになるとの試算もあり、
世界的金利引き上げが進む中、どこまで突っ走ることが出来るでしょうか？

今は買い時ではないということでしょ？

504
そうだよ。今頃分かったのかい？

今はもう買い時ではないね。
買い時は２−３年前まで。
このスレ見てる奴は、完全に買いそびれちゃった訳だねｗ

在庫が毎年１万戸ずつ増加していることは、もう常識。バブルだね。

資産運用の立場から言うと不動産ファンド関連の需要は結構あります。それは欧米資産運用機関に比べ国内資産運用機関の＊＊ットアロケーションにおける不動産資産の割合が比較にならないくらい低いからです。不動産はそもそも金融商品の1つというのが欧米の考え方であり、日本も遅れてその道を歩む可能性が高いでしょう。結局、株や債券と同様に上下動を繰り返すことになるでしょう。現状の不動産利回りから考えてバブルというには早すぎますよ。

買い時は過ぎてしまったよ。

１年経てばもう中古。その後もつるべ落としのように
値下がりする日本のマンションなんて金融商品としての
価値はありません。マンション価格の値下がりとともに
賃貸もそろそろ暴落すると言われています。

510
そんなことは常識です。

今朝の朝日新聞に出ていた
首都圏超高層マンションの供給数だけど
来年は今年と同じ２万戸。
再来年はなんと最高の3万戸。
現在でも値引きがされているそうです。
超高層マンションの数だけで判断すれば
まだ、まだ買い時ではないよ。
この２〜3年でマンションのだぶつきは
たいへんな数になるよ。

このページのトップを見ると、
グッドローンの利率が下がっているね。
今後ローン利率が下がるとすると、
買い時はまだ先かな？

バブルがはじけてから買います。
2ー3年後じゃないの？

場所で見ないと。
松戸あたりならまだ値下がりしそうだけど
港区あたりだと再開発地域も減ってくる。
指定席か立ち見かで相場が違う。

マンションも、パソコンも、自分が欲しいと思ったときが
買い時では？

パソコンは消耗品だからね。

不動産購入はマクロ動向からミクロな事象までが包括して存在するため情報が全てだと思う。
例えばマクロ的話題だと大きいのが交通網の整備。今首都圏で絶対完成する新線計画はざっと思いつくものだけでも
東京地下鉄１３号線、常磐新線（つくばEX）、ゆりかもめ延伸など。高崎線の東京駅延伸もあったかな。
特に１３号線は地下鉄初の池袋、新宿三丁目、渋谷を結ぶ路線であり、注目度は高い。
また、ゆりかもめも大規模再開発が予定されている。
これは一例に過ぎないが、こうしたマクロな、地価と人気に直結する情報を押さえることが不動産の購入には必須だと思う。

売れ残りマンションを２割引きで買ったという話を良く聞きますが
２割以上の値引きで買った人っているのかなー。

タワーマンションの建設ラッシュは続く…
http://blog.livedoor.jp/namic/

来年３月完成予定の物件で、当初今年初めに売り出す予定だったものが、
未だ販売を開始していません。　よその物件の様子を見ながら、
慎重になっているのでしょう。第１期でどの程度売れるかで、
勝負が決まるといえるでしょう。逆にいえば、
第５期３次などと称して、細切れ（総戸数の５パーセントに満たない場合もある）で
売っているものは、大いに値引きの余地がありそうです。

マンションのだぶつきはこれから本格化します。
あと２年は待ちでしょう。

なんだか最近不動産が値上がりしてきているような気がするんですけど、これって気のせい？
あと2年たったら、ホントに値下がりしてくれるの？
いつぞや、大人気だった３月暴落説は結局のところ、あたらなかったようだけど・・・

建築資材が値上がりするからこれ以上、売り出し価格を下げることは出来ない。
しかし、マンションはこれから毎年１万戸ずつ売れ残るという話だし。
これってバブルだよね。

例えば、以前なら４０００万円の物件が建築資材が値上がったため
４５００万円になったとする。
この物件を５００万円引きの４０００万円で買ったとしてもお買い得じゃない？
って発想は素人的考えですかね？

供給過剰が続くとなると
マンション価格はこれからどうなるか分かりませんからね。
なんとも言えないのでは。

フリーターやニートが急増しているそうです。
つまりはマンション購買層が減っているわけですね。
これってけっこう深刻かも、、、

一極集中。
港区の青山、白金とか中古でも値上がりしているところがあります。
こういった一等地以外は総崩れになると思うけどな。
特に港区でも湾岸はもうだめだろう。

確かに、芝浦や港南は軒並み価格を下げてきている。
2割程度は安くなっている模様。
既に購入した人は可哀想だね、自業自得だけど。
後、2年待てばもっと安くなるよ。
慌ててはだめ、今はじっと我慢して待つべし！

湾岸ブームもそのうち下火になるでしょう。
つまりブームにのって作られたマンションはそのうち
飽きられると思う。土地を埋め立てて電車を通しただけでの
街なんて、、、、
やはり近くに古くからある商店街があったり、繁華街がないと。
どうしても殺伐としてるよね人工的に作った街って。

読めないな、正直なところ。
年寄りに聞くと新橋から大門あたりって昔は賑やかだったそうだし、
今は生活臭がないけど、住人が増えればどう変わるか分からない。
スーパーなんか少ない印象だけど、このあたり都心より空気がいい。
新橋あたりに勤めてるならこの距離はいいかな。
銀座が近いっていうのも魅力の港区ですよ。
まあ中堅サラリーマンなら通勤電車に乗るのって屈辱じゃない。

不動産会社の社長から最近聞いた話です。
ここ２，３年は物件価格は上がっていくであろうとのこと。
実際、デベも売り急がなくなってきているらしい。
ただ、購入力を考えれば、価格据置で面積を減らして対応するしかない。
消費税アップの駆け込みで、２，３年後は活況を呈すろ。
その後はわからないとのこと。

＞　確かに、芝浦や港南は軒並み価格を下げてきている。
＞　2割程度は安くなっている模様。

ソースは？

７０００万のマンションを２５００万でット。某マンション６７０３号室。こんなものです。

ええっ！！！
それって、ホントですかぁ・・・
わぁー、いいな、いいな！！
フツーのサラリーマンが４５００万稼ぐのって、ものすごーく、大変なんですよぉー。

2500万で買ったなら、7000万のマンションじゃなくて2500万のマンションなんじゃねえの？

ここ2〜3日は書き込みも戻ってきてるけど
基本的に似たような意見の繰り返しだし、
その前は書き込みがさっぱり無くなってたから、
このまま新生させずに葬ってあげて良いんじゃない？

移転致しました。part3へどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41342/