元金均等返済と変動金利　その３

フラットにも元利元金の選択あるんだ？
フラットって、保証料無いんじゃないの？
保証料無しのフラットなら元金にするメリットは全くないよね。
保証料ありのフラットなら保証料がやや得するたろうけど。
固定、変動に関わらず元金のメリットは保証料の差だけでしょう。

＞80
是非、ご教示願いたいです。

フラットは毎月繰上ができないから元金の方が総利払いが減る、と言いたいんじゃないのかな？
でも、月々の支払が初期は月1万円ちょっと違うので、24万円元利が先払いすれば総利払いは元利の方が減る。
100万円縛りは以上であれば良いので、例の場合23ヵ月後(2月実行2年目の1月)繰上げの時に元利は100万と、それまでの23万にその先の24万の合計147万繰上げて、後は2年に1回124万繰上げれば、総利払いは元利の方が減る。

ただし、フラットだと金利変動リスクがないので元利のメリットである自由度も月1万程度と少なくなる。
病気や事故で失職したりしたときの余裕には余りならないので、元利でもメリットが薄い。
保証料が安いと言う元金のメリットはないから、気持ち元利のほうがマシ程度だね。

フラットは、出資者（投資家）に有利な仕組みと思いますね。

繰上されて予定していた、金利が得られないのは、困りますもんね。
だから、敷居をあげてるのかな？

フラットで元利金等にするのに最初の初期段階で借入額を減らすっていっても、
元金でも同じように借入減らすと差は変わらないのから元金のほうが利払いが少なくなるのは変わらないよ。
2年に1回100万円が返済額軽減で繰り上げる場合の利払いは元利319万円と元金297万円だから22万円の差。

月の返済の差が1万円ほどあるので収入が減ったりした時などのリスクをどう考えるか。
最低22万円（繰上が遅れればさらに差は広がる）ので月1万円月々の返済をおさえたいかどうかだね。
月1万円ならパートでも小遣い稼ぎでもどうとでもなるレベル。

個人的には金利の上がることのないフラットで借入額が足りない以外で元利にするメリットはないと思う。

そもそもフラットにするメリット自体殆ど無いからね。団信加味すると表面上の金利がどんなに低くても実質金利は割と高い。

その差額を先に繰り上げるだけで、元利の方が利払いは減る。

>76
25年返済が余裕あるかどうかにもよるけど、変動の額の少なさから金利が上がったら
実際は自信がなさそうな印象を受けるのでフラットでいいんじゃないの

>65　と　>76
同じ2500万借入で、変動多めか、固定多め、どちらも、年５０万程度繰上げ
10数年後、どちらが得しているのかわかりませんが、

結果がたのしみですね。

>87
それ差額を常に一定で計算してるからじゃない？
差が縮まっていく場合の計算はしてる？

前スレの７８９（本スレ７６）です。
趣旨が分かりにくい質問をしてしまい申し訳ありません。
それにもかかわらず、たくさんのレスをいただき、皆さんありがとうございます。

以下に私の返済計画を記載します。
この計画での、Ａ（フラット３５Ｓエコ）とＢ（三井住友信託ミックス）の総支払額の見込みについて、将来的な変動金利の予測も含め、皆さんに教えていただきたかったのです。２択しかないなら皆さんどちらを選ぶ（お勧め）かも教えていただけると幸いです。

■返済計画
毎月９万円を住宅ローン関連の固定支出と考え、その９万円から住宅ローンの支払いをします。
（変動金利が急騰しなければ）住宅ローン支払いは９万円以下となるので、その余剰金を繰り上げ資金にします。
ボーナスは、夏・冬それぞれ２５万円ずつ、年間５０万円を繰り上げ資金に充てます。


※参考
①フラットで元金均等返済にしたのは、１００万円からしか繰り上げ返済ができない（毎月繰上ができない）からです。
②フラットでは団信保険の金額が元金の方が安くなります。（以下の金額は、借入2500万／35年の場合の保険料総額）
元金≒1,582,100円
元利≒1,732,900円

>91
みか住宅ローンで自分で計算したほうが早いよ

改めて団信って高いね。

変動で借りればその二百万弱の団信分を繰上げに回せる。

>90
やっぱり元金さんて計算苦手な人が多いね。

年齢や既往症の有無にもよるけど民間の収入保障のほうが安いよ
たぶん半額から3分の2で済む

＞94
元利は後から支払いが増える設定になってるから
後半はむしろ元利の方が支払が大きくてマイナスの差額がでるでしょ？
ちゃんとやろうとするとけっこう面倒な計算だから
初期の差額だけで計算してるんじゃないのかって確認しただけだよ

常に20万円の差があるわけじゃないのに定期的に
初期の差を繰り上げればそりゃ元利の方が少なくて当然だから

>96
毎年きっちり元金との差額を繰り上げても、先にまとめて繰り上げたら元金より支払額は少なくなります。

今は1％以下の低金利だからほぼ同じだが
2％や3％になったら、やはり元利の方が有利なのだろうか。
保証料の差が開くから変わらないのか？

元利のメリットにどのくらいの価値があるのか？
今は3000万で13万で拮抗ってことは、やはり妥当な差額なんだろうな。

＞97
借入額を減らしたら、ローンの支払額が減るよ
と同じで

返済方法とは、別の話しでは？

同じ額を繰上たら、元金のほうが総支払額少なくなりますよね？

＞同じ額を繰上たら、元金のほうが総支払額少なくなりますよね？

そもそも元利と元金は毎月の支払い額が違うので
同じ額というのは、元金の繰り上げ＝元利の繰り上げ（元金との差額＋元金の繰り上げ）
という意味を＞９７さんは言っているように思います。
確かにこのイコールの同じ額を繰り上げすると元利のほうが総支払額が少なくなるケースはあります。

しかし、あなたたちの場合は
お互いの認識が少しずれているようなので話が噛み合っていないようですね。

ひと月に住宅ローンに回せるお金は元金だろうと元利だろうと変わりません。

住宅ローン回せるお金が15万、元金は12万、元利は10万だったとすると、
元金は3万の繰上げ、元利は5万の繰上げが可能です。

なので、繰上げ額を合わせてしまうと元金の方が負担が大きくなってしまい、公平な比較にはなりません。

世の中には繰上げを一切しない人はほとんどいないので当然元利の方がより多く繰上げが可能となり、ひと月に住宅ローンに回せるお金が同じならば元金だろうと元利だろうと保証料以外の返済額の差は無くなります。

>>98

金利が上がっても保証料の差は変わらないのでは？

借入額か金利が異なるものを比較してるのでは？

同じ金利、同じ借入額に対しての返済なら
返済方法関係なく、より多く、早く元本を減らしたほうが、総支払額が少なくなりますよね？

2月実行2年後に100万繰上げを基本としたフラットの場合、23ヵ月後の1月に繰上げると仮定すると23万強元利の方が元金よりローン返済の支払が減るので、元金は100万に対して元利は123万強繰上げる。
24ヶ月毎に元利は元金との差額を加算して繰上げを行った場合、わずかに元金の方が利払いは減る。
そういう意味では元金の主張は正しい。

でも、23万強を最初に元利が繰上げ、後は24ヶ月毎に元利は元金との差額を加算して繰上を行った場合、ローン返済に支払う金額はほぼ同等でわずかに元利の方が利払いは減る。

差額を先に繰上げるか後に繰り上げるかの違いで、ローン返済に充てる金額は同じ。
完全に条件を合わせることが出来ないので、どちらかがわずかに有利になると言うだけの話しであって、元金が有利になると言う話しではない。

だから実際どう繰り上げるかは好きにすればいいのだけれど、公平な比較をする際、毎月同額になるようにすれば元利と元金の差は保証料の数万円だけになる。

元利の人はいちいち元金の事を考えもしないし、通常年間うん十万を返済額軽減で繰り上げるという金利上昇リスクと所得減少リスク対策をしているので結果として元金の人より多く繰上げ返済していれば（していない場合は違うけど）総返済額も減るし繰上げ前の月々の基本返済額も減る。

元金の人を否定するわけじゃないけど、元利の場合、住宅ローンの年間返済金額は固定しているから繰上げに回すお金はいくらって把握しやすいけど、元金の人は毎年変動するからその都度繰上げ額を年を追うごとに増やさなきゃならないでしょ？

なんか、逆に面倒くさい気がする。

結局想定通りの繰上げを行っていれば、元利も5年毎に最低の月々の返済額が減っていくので大雑把に例えるならば元金は毎月少しづつ最低返済額が減って行くのに対して元利は5年毎に最低返済額が減って行く感じ。自動と手動の違いは有るけれど。

計算してみました。間違ってたら、指摘ください


借入金額4200万0.725%、毎月15万返済口座へ入金（15万×10年＝1,800万）
ローン減税：満額300万、10年後繰上げ

元利：
　保証料　：865,662円
　返済額　：13,590,480円
　返済口座残高：4,409,520円
　①繰上後残債：23,656,795円

元金
　保証料　：687,372円
　返済額　：14,613,630円
　返済口座残高：3,564,660円
　②繰上後残債：23,435,340円

差額
　①－②＝221,455円
　この差が、保証料の返金により縮まる

　保証料返金差額は数万？

>101
えっ。
金利があがっても保証料は変わらないの？

誰かバブルの時の保証料知ってる？

保証料って借入額と期間によるんじゃないの？

これから金利が上昇したら追加で保証料取られるとでも？
金利が下がったからって保証料が戻って来たなんて話聞いた事ないけど？

＞104
計算は元金のほうが簡単と思います。
EXCELのPIM関数使うまでもなく、
四則演算で計算できるし、
元本も等額なので、残高計算しやすいですよ。

目的はあくまでも、元本返済
これを忘れてはいけないと思います。

>103
返済能力が同等の人の元利・元金の比較をしてるんだよね？
月々差分繰上げ返済、もしくは蓄えて事後にまとめて繰上げ返済ならわかるけど、事前に繰上げ返済するって原資はどこにあるの？保証料の差分だけ返済原資も低いはずなのに・・・アンフェアだねぇ。

>109
ん？
高々23万程度の繰上を先行しただけで生活が困窮するような人は、変動元金でなんて到底借りられないよね。
普通何かあった時の備えに数百万の貯蓄は残すだろうに。

ついでにフラットは保証料が無いので、元金が確実にメリットと言える保証料差額も無いし、最初からちゃんと条件として上がっているよ。
そんなに無知を晒すして恥をかくのが趣味なら止めはしないけど、議論に加わりたいのならもうちょっとスレの流れを読もうよ。

＞ひと月に住宅ローンに回せるお金は元金だろうと元利だろうと変わりません。

人間というものがわかってないねえ。
ローンで引き落とされる金額が少なくなれば、
それを他に流用してしまうのが人間なんだよ。

屁理屈じゃないよ。人間科学だよ。

そうでないアンドロイドみたいな人間もいないではないけどね。

>>111

なるほど、浪費癖がある人は元金で強制繰上げがいいかもね。でも、普通に頭金貯められる人は住宅ローン返済資金を浪費には回さないけどね。

>110
保証料の件はすまん。よく読んでなかった。

支払余力は元利も元金も一緒でしょ？何で元利「だけ」先に繰上げできんの？って話。別に生活困窮とかどうでもいいけど、条件そろってないんじゃないの？と聞いただけなのだが。。。議論に加わりたいわけじゃないんで、あとはどうぞご勝手にｗ

>>105
計算が分かりづらいですが、初期の保証料差額を繰上げの時に支払っているのでしょうか？
保証料については、繰上げ部分の保証料は、元利　90,873円、元金　58,328円
おそらく50%程度しか戻ってこないと思われるので、その差は1万6千円程度でしょう。
元金と元利の差額を繰り上げないで、10年後に繰り上げるなら、大きく元利が有利になります。
個人の計算としてはありですが、ココでの議論には適さない話題ですね。

>>112
ところが、元利の人でも、生活の質を維持と言う方がいるように、意外と回してしまうんですよ。

>>113
初回に繰り上げ方式は、年間で見ると同じ支払いになるんですよ。
ある程度は余裕を持って借りているはずだから、元利1年分と、元金1年分の差額を前もって返す事は可能だし、年単位では条件もそろっていると思います。
この論法の最大の問題は、最も効果的な初年度に2年分を実施しても1000万借入毎に数百円程度しか効果が無い事です。
数万円差を我慢して自由度を取ったのに、数百円程度のために2年分の自由度を放棄する意味が何なのか？だと思います。

保証料が無く、100万単位でしか繰り上げられない、フラット限定の議論になってしまいますね。

どちらも、同じ金額18,865,662円を10年間かけて
返済口座へ入金して繰上たときの金額です。

10年未満で繰上ると、ローン減税が
満額、享受できないので、差し引き変わらない感じです。

>113
既に他人が答えているが、ただ23万強を余分に払うと主張しているなら確かにアンフェアではあるが、先払いするだけで差額として確実に回収する費用なので、きちんと条件を合わせている。
これをアンフェアだと言うなら後払いでもアンフェアともいえるが、どちらでも差額は微々たる物。
フラットだと完全に条件を合わせることが制約があるため不可能と言うだけ。
またフラットは、元利でも元金でも変動と比較してお互いのメリットがほとんどないので、どちらでも良い。

>114
当初の
＞それを他に流用してしまうのが人間なんだよ。
と、
＞ところが、元利の人でも、生活の質を維持と言う方がいるように、意外と回してしまうんですよ。
は、前提が違わない？
前者は貯蓄できない人の話で、後者は貯蓄できるけど緊急時に自由度があると言う話。

フラット限定の話を長々と続けるのはここにはそぐわないと言うのは同意する。

>115
最初の時に指摘しようか迷ったが、アンフェアな比較を意図的にしていると判断して無視したが、逆ザヤでなければいくら満額を獲得できたとしても繰上げたほうが得、と言うことが理解できていないだけのようなので指摘しておく。
毎年年末にローン残高の1％を住民税減税を含めても良いので全額回収でき、金利が1％未満の人は繰上げないほうが得で、毎年減税上限額を受取れるような人は減税で返るより利払いの方が増えるので、繰上げたほうが得になる。

元金でも元利でも同じ金額を毎月繰上げると仮定すると利払いは同等になり、差はもっと縮まる。
完済時期によって保証料差額は異なるが、この低金利だと35年掛けて返済した場合で1000万あたり4万強、10年で返済してしまうような人は1000万あたり数千円～数万円になるはず。

ちょっと誤解を招くので>117を一部修正。

＞元金でも元利でも同じ金額を毎月繰上げると仮定すると
　　↓
＞元金でも元利でも同じ返済額になるよう毎月繰上げると仮定すると

>114
>116
机上の計算では年間ベースで同じになることは理解しますが、実際の返済キャッシュフロー上は給料（月給）でやりくりするんじゃないの？と思ったのであえて書いた次第です。

ただ、確かにここでの論点はいずれにしても大差ないってことだったんですね。こちらは理解不足でした。すいません。

>>119
普通は余裕があるので、1年分の差額を年頭に返しても、キャッシュフローが赤になることは無いと思います。
なので、一応、年頭に返す比較はありだと思います。
ただ、その場合、元金は保証料差額を最初に返せば得する、という意見も出てきてしまいます。

前スレに計算した人が居たけど、どちらも全体から見ればゴミみたいなものです。
いちいち計算していると面倒なので、そういう細かい点を大きな事のように言う人はスルーされているんだと思います。

元金と元利の差額は毎月繰り上げる。保証料の差額は余裕として懐においておくという、一番分かりやすい計算だと
元金は1000万円あたりで3万円くらい保証料を得する。
元利は1000万円あたりで毎月3000円程度繰り上げない権利を得る。金利が上がれば差は広がる。ただし、権利を行使すれば金利分は損する。
という、何度も言い尽くされた結論にならざるを得ないのです。

>111
元金の人は貯金してないのか？

>>116
余裕があっても、貯蓄を取り崩すのが嫌だという、意見がありましたね。
貯蓄のある、なしにかかわらず、返さなければ大変な事になる元金と、返さなくても許される元利と比較すると
どうしても甘えてしまう人は出ると思います。
大した金利じゃないから、貯金減るより手元に持っておきたいな、というのは経済合理性はありませんが、非常に良く分かる心理です。
他にも、プチ贅沢とか、自分にごほうびなんて、損得だけ見ればあり得ない行動ですけど、割と一般的ですよね。
もちろん、そこをきっちりマネージできる人も居ると思います。

まぁ、この差も結局10年でようやく1万円という誤差に過ぎないので、大した差ではないですね。

>>123
割高と思うかは、個人差だから置いておくとして、内容はその通りです。

後々、金利が上昇したとき 元利にしておけば、と思う人が居ないのは同意です。
そして、仮に金利が上がらず125%の恩恵が無かったとき、元金にしておけば、と思うことも無いと思います。

>123
人と状況によるだろうね。
ローン元本が多く金利が極端に低い今、きっちり繰り上げしてあるという条件で、10年後に金利がある程度（4～5％）急騰した時に、元金の人が元利にしておけばよかったと思う可能性はある。
知識のない人なら固定にしておけば、と思ったかもしれないが、知識があれば金利が急騰したとしても変動の方がこの程度では十分得と理解できるので、元金だと数万の支払いが負担でも元利なら楽だったのに、と思うケースもありえる。

個人の属性によるところが大きいので、可能性だけなら示せるよ。
たぶん元利の人が元金にしておけばよかったと思う可能性は、ほとんど0だろうけど。

>>125
10年後5%くらいでは、元利にしとけばと思うことは、ないんじゃないかと思います。
しっかり繰り上げの例で行くと、3000万借りて、毎年30万円繰り上げてるとしますと
10年後5%に上がっても、初年度＋繰上げ分に比べて年額たったの20万円しか変わらないんです。

固定ならこんなに払わなくて良かったのにということはあっても、元利で楽したいと思うほどではないでしょう。
そんなわけで、数年以内に5%とかにならない限り、元金でも後悔する人はほとんど居ないと思います。
もちろん、先ほども書いたとおり、元利の人はたかが数万円ですし、金利が上がらなくてしまったなぁと、思うことも無いと思います。

>125
>人と状況によるだろうね。
と、あくまで中立を装いながら
実際の内容は「頭の良い僕チンは元利」「元利は後悔しないけど他はするよ」と
いう偏った考えの人が書く良い例文です。

元金の人って自分の選択を必死に正当化したいだけの人が多すぎ。

元利の人はそもそも借り入れの際、元金なんて眼中に無いし、元金元利の公平な比較をしても金銭的なマイナスはどうでもいいレベルで普通に繰り上げしてただ返すだけ。

仮にもし元金にしておけば数万円得だったかもしれないけどだから何？って感じ。

元金の人はようするに「オレは元金にして保証料とか金利が得なんだぜ」と思ってたら実際差が数万円しかなくて、

必死に「月々の返済額が少ないと浪費ひしちゃうから元金のがメリット有る」とか、後から必死に理由探してる感じ。

結論はどっちもどんぐりの背比べで大して変わらない。

>>128
そうですね。そういう風に感じてる方も数名いらっしゃるみたいですね。
でも、現実に得していてデメリットも今はほとんど無い元金が必死になる理由無いです。
自分とは立場が違うからそういう風に見えるだけだと思いますよ。
おっしゃっている通りで、大して変わらないんですから。

>126
5％の例は前スレの400と401で試算したけど、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370807/res/400
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370807/res/401
元利は常時固定3％との差額繰上の115,455ですむのに、元金だと月3万近く支払いが増える。
その程度で破綻するとか生活の質を落とすと言う事は無くても、結構苦しいと思う人もそれなりにいるだろうし、その中には元利にしておけばよかったと思う人がいるのはありえない話ではない。

＞「支払方法を元利にしとけば良かった」と思うことは無いような気がします。
に対する反論としては十分だと思うけどね。

元利の人が元金にすればよかったと思うことが無いと言う点については同意。
ま、大した差ではないので好きなほうで良いとは思うけどね。