管理会社のあくどい手口（2）

一部の悪築組合員と共謀してマンシィんを私物化を許しているのは我々組合員だと言うことを再認識しています。区分所有とはいえ自分の財産で有る認識も薄いのでしょう。

本当に有効な相見積もり等の手段があったとして「実は半額で済む」と判明しても、購入先（契約相手）を変えるような管理組合ではありません。２倍、３倍の値段であっても提示されたらそれで買う住民たちです（個人レベルで見たら全員ではないと思われる）。その契約相手は基本的には固定型で、２社（大手管理会社と工事屋さん）との関係がずっと継続しています。

２００戸超ですが、インテリ系は１０戸にならないくらいでしょう。新築時に比べてかなり減りました。配布「紙」による私の活字は読まれているのかいないのか、全然はっきりしない程度の（無）反応ですから、要は「現在と異なる見方・考え方、新情報」に興味なしの集団のように見えます。一種の鎖国です。活字より現金が歓迎される感じ。

知的水準、教育程度がこんな感じですから、マンション管理の関連法規とか規約細則とかに関心も特にありません。会計（経理）に対しても同様に低調です。１０年以上、管理員と、上記の２社にお任せしてきたマンションです。

しかし、組合員だからとか理事長になったからと言って、この体制を変えるとか業務実績の点検の必要などを言い出すと、それまで眠っていた各種法規が都合よく急に持ち出されて組合（特に理事会）が活性化します。理事会・理事長名での警告とは事実上、管理会社ら業者の代弁と思われ、従わないでいると内部では孤立し総攻撃されますし、外部なら近隣商店や捜査機関までもが組合に味方します（逆にマンションから離れていった勇気ある専門零細業者あり）。

こんなんですから基本的に恐ろしいです。現在は私の乱が平定された後と言える状態で、至って平穏・平和。自主性や積極性の感じられない管理組合ですが、数ヶ月に１回は管理会社の宣伝パンフレットが皆に配布されたりして、静かな統治が輪番制の理事会を中心に行なわれています。

1502
将門病院院長様

植物人間病院の院長の心境をお察しします。
全力で治療、看病しても報われず、家族から恨まれただけ。

それがマンションの宿命と私は悟りました。

総会出席常習者、元理事長や理事は去りました。
私も物件を売却し、外から石を投げたいと思うようになりました。

多くの無関心な組合員達は、管理費・修繕費も税金と同じ感覚で払っているんでしょうね。

でも、税金の使途に不信感を持っている国民は多いのに、なぜか管理会社に対して信用しきってるから、不思議です。

大地震を口実に修繕サイクルを必要以上に早め、仲良いコンサル会社・施工業者も稼がせてる悪徳管理会社のことは、よくニュースにもなるのに……

なお、多くに笑われようが、私は自身も実名で、他スレでフロントマンを露骨に特定し誹謗中傷したので、多分、今の回線で投稿できるのも時間の問題でしょう。

ご支持下さる方がことは、今後も忘れずに、今のマンション生活を頑張っていきます。

>>1503
管理組合が賢くなり管理会社主導の組合運営が思うようにいかず利益が取れなくなった時は解約しなければ経営に支障をきたします。
組合にとってはチャンスととらえるべきでしょう。こういった組合はコンサル中心の少数精鋭の頭脳集団管理会社との連携を強めるでしょう。
大手の管理会社は競争に打ち勝つためにあらゆる無駄なサービスを提供した為に損益分岐点が増加し、管理委託費の値上げ、大規模工事の受注等、が思うようにいかなくなる物件も出だした。
組合員にとっては自己負担が減るのだから良い事でしょう。危険な手法で管理を持続した管理会社は淘汰されていく。ネットの投稿の内容を参考にして危険な管理会社は早めに解約する事を提案します。

ここの投稿者のみなさん、レベル高いですね。

>1502 はインテリ住民礼賛みたいに読めるはずですが、実際は民間マンションの管理組合にインテリが１０人いたとしてもその１０人全員が「書かれていること、言われていることが理解できても、行動はしない」タイプですね。なので、みなさんのような行動派と違ってインテリもじゅうぶん「役には立ちません」。呼びかけると自分だけ浮きます。結局、私は見殺しでした。

たとえば管理組合の会計はガラス張りで透明だとしても、理事会や総会で示されるような所有者たちの判断が土台からコントロールされ（＝会社の影響を受け）ていたら、むしろ「より合法的」な手続きを踏めているせいで基本的には文句のつけようがなくなります。私のところは組合員に会計書類を見せずに何年も運営できていますから、ガラス張りですらありません。それでも内外ともに「問題なし」と判定して、見て見ぬふりして時間だけが経過し、毎月１人あたり２万円の管理費や修繕費が納められ続けています。管理組合の運営は形式だけ整っていれば大丈夫、と知っていて黙っている者がけっこういるはず。

このお金がすべてなのでしょう。納めている所有者たちも、２万円で現状程度のマンションライフが送れているから基本的に「文句なし」。これが月々３万円に値上げとなれば「話は別」でついに堪忍袋の緒が切れるのかもしれませんが、２万円のままならその中で無駄遣いされようが横取りされようが「ノータッチ」なんだと思いますよ。管理会社はそこをよく見ていて、値上げの提案はしても踏み切らない「匙（さじ）加減」を心得ている感じです。

>1503 の指摘には新しさがありますね。私も、この管理会社はなぜ築年数のかさんだこんな物件から離れていかないのだろう、と思案したこともありましたが、騒動勃発の原因である管理体制の構築にモロに関与しているから、都合上、離れないで「封じ込め」路線を選択したのだろうと見ています。それでも契約非更新のメリットが継続のデメリットを上回れば、あっさりサヨナラを告げてくるでしょう。今は、サヨナラをされないという前提ですべてが回っていますが、この前提こそ住民にとって月２万円の価値があるのでしょう。

安部さんは偉い。

解約解約と騒いでいたらある日突然管理会社から解約通知をいただいて騒ぎ出す。
解約されてら騒いだ組合員ほど管理に付いての知識がなく、路頭に迷うはめになる。
何時でも組合側から解約しても自分で管理できる自信があれなＯＫだし、
そんな役員がいれば管理会社は解約などしないでしょう。
組合役員の中にプロが一人でもいれば解約されても動じない。
組合員は損をしないでしょう。組合員のフリーのマンション管理士等も増えている。

１９時からのＮＨＫニュースにご注目してみましょう。

管理会社が解約するといって来たら、まあこんなのもあるみたいですから、相談したらどうかと思いますねえ。
これはニュースで、その後同組織が形成され運用されているかは分かりませんが、手繰って行けば相談する先は見つかりそうな気がします。

https://www.e-toryo.co.jp/organization/%EF%BD%8D%EF%BD%8B%EF%BD%93/

あるいは、

http://www.asetus.jp/

こんなのとか。まあこれが悪徳でないという保証はできませんけど。

業界でもこのままでは消費者の信用を無くすという危機感はあるみたいですね。

解約はマンション管理会社が言って来たら簡単ですよ。決議も何も要りません。
（マンション側からそれをするのはいろいろな障害があって難しいのですが。）

法律上は、
・マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第八十九条
　マンション管理業者の登録がその効力を失った場合には、
当該マンション管理業者であった者又はその一般承継人は、
当該マンション管理業者の管理組合からの委託に係る管理事務を
結了する目的の範囲内においては、なおマンション管理業者とみなす。

となっており、
もし解約にできればその先は割と簡単です。次の管理会社を募集して、選定して総会で決議して、決まったら管理会社同士で引き継いでもらえばいいだけです。引き継ぐまでの間は上記法律で保護されています。もし去る（しかも自分から言い出した）管理会社が協力的でなければ、非常に評判を落とすことになるでしょう。

※※※以下が重要

しかし、これを単純にやっても、悪徳から別の悪徳に代わっただけ、では意味がありません。ここが最高に難しいところなんですよ。これまでは受け皿も悪徳が多かった、しかし少しずつ状況は変わりつつあります。ただ、努力無しにそういった先に巡り合える可能性は低いと思います。ここで鍵になるのは、管理組合側の「やる気」です。不満だけ言って交代させても、やる気がなければ同じ結果を繰り返すだけになります。

>>1511は場合を勘違いしました。現管理業者が管理業者としてのとしての登録を失った場合でした。

でも普通は管理会社から解約する場合にも一定期間前に通知する義務が契約書に定められています。その間に次を募集して、決まったら管理会社同士で引継ぎさせるだけですね。でも、悪徳から悪徳では意味が無いのは同じですけど。

>1509
ニュース見ましたよ。ラジオでも報じられていました。
手抜き設計はいつかはこうして発覚するということで。

「手抜き設計」ではなく、「杜撰（手抜き）施工」の問題だと思います。

失礼。設計ではなく「施工」のミスでした。訂正します。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190622/k10011965151000.html

こういうのもあるよ。

管理会社が、お前らだけでできると思うならやって見ろ、みたいに強面に出たら、
こういう記事をたよりに探してみてはどうでしょうか？

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO38417920Q8A131C1EA6000/
https://www.c-c-u.jp/

>1514
貴殿の知性、鋭いですね。匿名掲示板投稿者をナメてはいけないと、ご指摘の文からつくづく感じましたよ。

わがマンションの管理組合に「何が何でも会計帳簿はきちんと見せろ」と言って譲らない住民が私の他に４、５人でもいたら、こんな終わり方（結局非開示のまま平穏に運営されている）にならなかったはずだと、何年も前から空想しています。でもそんな人、このマンションには本当にいないんです。夢を見たって仕方ありません。

２日ほど前のＮＨＫニュースにて、耐震構造スリット施工ミスのマンションの問題が本格的に調査されることになった、との続報を見ました。

>>1517 視聴者さん

管理会社が以前暮らした複数の物件と比較しても、あまりにも杜撰でテキトーな仕事をしていた。

仕事のやり方を改善しなければ「管理会社変更を総会で提案するよ」と、予告してから早一年弱。

先月の通常総会で管理会社変更に言及したら、その二週間後に管理会社の顧問弁護士から内容証明郵便が届きました。

実質的に、自由な直接の発言の自由を剥奪された格好です。

悪徳企業や不正企業と結託しないと、経営が成り立たない弁護士事務所って、悲哀に溢れてますね。

組合員は勉強しないと財産をむしり取られます。
組合員のフリーのマンション管理士等を活用しましょう。

>>1518
内容証明の内容を他のサイトで晒すがよい。73%が本人訴訟の時代、弁護士は仕事がない。
裁判所の窓口のみ込み合っており、食えない弁護士が判事に採用されている。

>>1516 匿名さん

騙されたことの報道と、騙す人もいるというコンサルの団体をならべてるのは何の意味？

管理組合の理事・監事を輪番（順番くじ引き）制で就任させているマンションは多いでしょう。そこで「輪番制」と聞けば判で押したように必ず「組合活動に消極的な住民だらけの」マンションと連想して語る管理士さんもかなりいらっしゃる。

私は、ひどく悪質な管理会社の下では、「輪番制」が内外をもだます社会的隠れ蓑（みの）になりうると考えています。任期２年をまっとうすると、その人はもう管理会社の色にある程度は染まってしまって「反対」しなくなる。後日何か起きて仮に反対しても在任中に賛成してきているからか、持続しません。

こうして１０年、２０年経てば、組合の構成員はかなりの割合が会社の色になります。マンションでこんな現象（＝管理の手法）が起きる可能性など一切想像できない世間や警察官は、まんまと現時点の組合だけを見て「多数派の判断は理事会も総会も経ていて正常であり、問題を指摘する奴が同調しないから孤立する」と思い込んでしまいます。

私はこのことがマンション管理で最大の詐術だと感じています。つまり、制度の主役であり主権者のはずの何百人もの組合員が悪質な管理業者と組んで「普通」「合法」をいくらでも装えるマンションがあるってことです。

>1522

２００名を超す組合員たちは、①１名（＝私）による配布文書　と　②不正を疑われている組合会計　の２つをはっきりと天秤（てんびん）にかけたのです。

結局、①だけ警察による捜査（名誉毀損容疑）という関門が設けられ、②は当時も今も関門らしい関門を設定されませんでした。私は、このアンバランスさがプロしかしらないマンション管理の極意なのだろうと見ています。２００余名の組合員はその極意、究極の技と判断に乗っかっていると思われる。

外部の捜査機関だけでなく、肝心の管理組合そのものが運営のテクニック次第で②を避け、不問にできる道があるということです。これに対して①は逆に逃れる術（すべ）がありません。総会は理事会次第であるという管理組合なら特にこうしたアンバランスな運営をやれます。

他の掲示板でシロウト組合員の記述を読んで「問題ありませんね」とコメントする管理士らしき人がいるでしょう。問題ないから「打つ手はありませんよ」と思わせるわけですが、上記の件でいえば「①は問われるが②は不問にできる」という実態を心得ているのです。

つまり、現実のマンション管理においては、先にプロの法的判断があって次に組合がそれを採用して悪事が進められるということです。だからこそ安心して①だけを問うことが組合としてできてしまうのです。実は②は「帳簿は見せます」と言っておいて毎年の定期総会を賛成多数でクリアできていれば何の罪にもならないなんて、シロウトの集まりである組合員が知っているわけがありません（それでも年季が入ったらプロ同然の経験と知識をもつ住民が育ちうる）。

ちょっと複雑な論述になってしまったかもしれませんが、要は、当マンションで起きたことはあなたのマンションでも起きるということです。２００余名いる当マンションの組合員たちは冒頭の①と②を天秤にかけ、①は問題にして②は問うことなく、「何もなかったわい」という顔をして管理を続けることが簡単にできてしまうのです。施工ミス以上の欠陥ではないかと思うのですが、マンション管理組合会計に関する話は社会的にガードがかたく、逃げる会社が勝ちというのが現状ではないですかね。

>>1522
>>1523
もう少し短い文章でまとめられない？
「輪番制」と「組合活動に消極的」ってのしか頭に入ってこない。

>1524 さんは、ひょっとして
>他の掲示板でシロウト組合員の記述を読んで「問題ありませんね」とコメントする管理士らしき人
だったりするのかも。違っていたらすみません。

というのも、知られざる分譲マンション管理の実態の２大要点なんですよ、①被害者になるとどこに相談に行っても「この人、何を書いているのか、何言ってるのか、全然わかんなーい」で、聞く耳を持ってもらえないという現実。しかも実は完全に理解しているのにわからんフリをして専門家として問題を封じ込めてしまうこともある。②組合の住民が実は管理会社の意のままに動くことで管理組合活動を通じて会社の悪事が民主化され正当化も合法化もできる。

特に②は業界全体の経済活動の理想とされている土台なのかも。これが実証的にバレたら、普通の人がマンションを買わなくなってしまう。よって、私の長めの論述が「頭に入ってこない」と書かれる場合が出てくる。

理屈をいえば、散文に対する俳句みたいなもので、文章が短くなるともっと分かりにくくなるはずなんです。

どうも、管理会社の悪さが管理組合の住民たちに感染しているという私の指摘は理解も支持もされないらしい。こんなんだからこそ、組合の住民たちが自主的かつ自律的に会社の意向通りにマンションを運営していくことが悪事の完成形になるのでしょう。

５０対５０、７０対３０とかの対立にならないのです。１対１００みたいになる。強い者が圧倒的、という状況は当マンションのみならず、日産のゴーン追放や野党が政権に太刀打ちできない国会の現状にも共通して見られます。これらが「なぜか」は難しいテーマだけれども、正しい個人や少数者が全体にとって不都合だと思われるとあのようになる、くらいは見えます。

やられた側は長く具体的に語っても全然理解されず苦しみ、やった側は何も語らなくても世間から警察まで味方してくれるというのが、当マンションで私が経験した「管理組合」です。しかも、理解されない長く具体的な記述は、組合でも警察でも検閲され名誉毀損とか言われて脅される現実がありました。

>>1525>>1526>>1527
あなたが分の悪い戦いを一人でしていることはよく分かった。
自分の主張が正しいと強く思うなら、専門家（不動産問題に強い弁護士とか）に
相談した方が良いかもよ。
ここで一生懸命長文を書いても誰も助けてくれないと思う。

助けようがないしね。
現場で起きている事は現場で解決しなきゃ。

期間　　年　月から　年　月　までの１年間
００００表
項目 　　 　　　　　　　　　０月０月０月０月０月０月０月０月０月０月０月０月　合計
入の部　計
管理会社収納口座
管理組合収納口座
管理組合保管口座
　管理費保管口座
　修繕積立金保管口座


出の部　計
管理会社収納口座
管理組合収納口座
管理組合保管口座
　管理費保管口座
　修繕積立金保管口座

当期
　前期
　　計

>1528 >1529 は初歩的な勘違いをしていると思います。集団に従わない者が必ずしも解決を求めるわけではありません。専門家はほとんどが有名大企業を敵に回すほど愚かな人道家ではありませんでしたよ。

ある文章を２０％しか理解できない人に、さらに新しく文章を書いてもそれもまた２０％しか理解できないということが起こります。まるで家庭教師が、「わかんない」「わかんない」と繰り返し言うガキに困らされるのと同じで、「わからない」と言うほうが学識経験者より強く、上位に立てるのがインターネットです。

当マンションの状況を例えれば、私は解答用紙にきちんと記述して回収・採点を待っている。他方、他の生徒たちは足並みをそろえたかのように用紙に「何も書かないことで」採点されるのを避け続けています。学校なら時間制限があって白紙も回収され０点にされますが、マンション管理なら管理組合として「何も書かない」行動をみんなでとれば回収されることも時間制限もなく、採点される事態から逃れることができてしまいます。

４０年近く住んでいる組合員（元理事長の１人）は「オレたち、文章書けねえもんな！」と集会所で威張って言いました。このレベルの住人を多数にするやり方は、こっそり軍団を作って知的な批判者を住みづらくさせること。そのためにも「会計を誰の業務にするのか」は決定的に重要です。私のところは管理員（と管理会社）でした。

米国のトランプ大統領が、野党（民主党）の求めている過去数年分の「納税申告書」の公開を嫌がっております。行政権のトップがきちんと納税してこなかったとなれば、再選の正当性も崩れかねません。

このトピックをめぐるいくつかのネット上の記事をたどるだけでも、マンション管理組合の会計処理の実績がわかってしまう書類の公開（閲覧）が嫌がられることと「そっくりだ」と感じられます。非公開、見せなくていいんだ、という勢力が内にも外にもけっこういるんですよね。

アメリカで非公開の正当性を一生懸命に論じる人たちの発言が、マンションコミュニティー掲示板の一部専門家たちの投稿と同じ趣旨だというのが、またオモシロイ。

>>1532
もう良いんじゃない？
専門家が信用できないって言うなら、自分のブログなりSNSで訴え続ければ良いよ。
ここで個人的な長文の雑文書かれても困る。
それともそういうことも分からない人なの？

マンションの管理組合にとって管理会社自体も契約の対象ですが、それ以外の様々な業者を紹介されて組合に寄こされる場合に、しっかりと断れる、拒めるマンション（の理事会）がどれほど存在しているでしょうか？

築４０年近い当マンションでは、推薦された業者・専門家を理事会等で拒否した例はないと思われます。私は、組合のこうした状態、受け入れの状況は「押し売り」と紙一重だと見ます。組合も個人と同じで、押し売りを拒めるしっかり型と、拒めないタイプのものがあるということです。

新理事長１人で拒めるかというと、それはまずできない仕組みになっています。少なくとも他の理事たちの同意が要るでしょう。そこで、そこを突いて「理事長は」とすべき条文でも「理事会は」と書いて、契約見直し派の新理事長が独断専行できないように集団主義を管理規約の文言にして先に定められていたりします（専門的業者の指南？）。

この点から、「誰をどのようにして理事に就けるか」が、当該のマンション所有者たちにとってもそこでうまい汁を吸おうとする会社にとっても、極めて重要な「分け目」となります。適正も能力も無視して順番に２年ずつ就いてもらうというもっともありふれた方式（輪番制）で選任された「理事会」が、管理会社との契約、及び会社が紹介する他の業者との契約を吟味検討のうえで拒むケースは「ほとんどない」はずです。

買う、購入する立場にある管理組合は、この問題をどうしてゆく気でしょうか？　私のところは別にどうしてゆく気も特になく、勧められたモノやサービスをこれからも買っていくだけでしょう。そのために理事会があり総会もある、というだけ。（ちなみに、このタイプの大手分譲マンションがあること自体を一切認めたがらない「専門家」、それと結託した住人たちがネット上にもけっこういる。）

マンション管理組合のこのあり方を変えようとすれば、他の組合員や業者、警察等の外部機関まで敵に回すことになる展開を覚悟しなければなりません。

同じマンションの区分所有者に聞いてみると、
不満はあるが何の説明も出てこない、疑問はあっても簡単に調べられない、理事会議事録閲覧はできるが、議事録を見ても知りたいこと、管理会社に不都合なことは何も書いてない、行動の起こし方も決起して総会を開く以外無い、意思表明も定期総会だけ、それも議案に対してだけ、賛成は何も聞かれず反対の方は挙手をして理由を述べて下さいと来る、賛成と言ってないのに賛成にカウント、不満はあるが行動を起こす機会が存在しない、言われるままに払ってこれで回っていると納得するしかない。

みたいな不満がそうとう渦巻いています。決して現状を是認しているのではないんですけどね。まるで北朝鮮国民のみなさんみたいです。

こんな状況が管理会社の誘導で維持できてしまうことに問題があると思います。理事会を新派で固めてごく短時間で終わらせる、管理会社の持ち込む推奨工事は一社独占でスルスル通ってしまう。相見積もりを提案しても「必要ない」で議事録にも残さない。

漠然とした不満はあっても、実際がどうなのか？是正するにはどうしたらいいのか？方法もはっきりしません。ただ総会議案に賛成か反対かするだけ。

消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。サラ金は業界自体が壊滅しました。インターネットの台頭でデパートは衰退の一途。しかしそれまで何もしないでは待っているというのも疑問を感じます。何かできそうなことがあったらここで意見交換したいものです。

そういうものだ、それで文句も言わないマンションもあるじゃないか、
こんな物言いは、管理会社の自分都合の言い分に過ぎないと思いますね。

当マンション管理組合と、業務委託先の管理会社を含めた「管理費等のお金の流れ」を大雑把に言えば、「組合の複数の口座に各組合員が口座引き落としで毎月納金し、その組合の口座は通帳を預かっている管理会社の管理下にある。これら組合の口座からの出金は、組合の意思に従って管理会社により行われる」。

かつて「自主管理」と言われた１０年以上の間は、この出金先のひとつに当組合自身の「小口現金会計」の口座があり、それは組合に委託された管理員が使用していた口座でした。最近は管理員がカネに触る機会がないように、小口会計の口座は理事会の複数の役員のみで管理するやり方に変更されています。近年の管理規約変更により年齢制限が設けられ、私はその役員にはなれません。

管理員が小口会計の口座を使っていた当時の会計処理の手順を見ると、理事長を含む全組合員には「組合のカネに触れる機会が一切ない」システムだったと言えます。これを「安全かつ安心できる」やり方だと思うか、私の主観のように「組合が自主的な活動を何もできなくされる」やり方と見るかで、大きく２つに分かれます。前者が主流、後者は少数の現状。

私に対する反論としては「自主的な活動が何もできなくなるなどということはなく、理事会等の会議で住民が意思決定すればそれに応じて管理会社が会計でも手続きをするだけなのだから、意思決定に至る議論を怠けた貴方と組合に問題がある」がありがちです。しかし、実際には「意思決定に至る議論」を自由に行える展開にはなりません。

その主な原因が会計のやり方だとしたら、「会計の従来のやり方を変えるための議論を自由にやるためには従来の会計のやり方を先にやめなくてはいけない」となり、まさに堂々巡りです。難しく言えば、法の支配の点からも、従来のやり方には正当性と根拠があるので「現状維持は決定的。改革派の敗北は確実」。プロはこの力学を承知しているはずです。管理員は理事長だった私にどれほど問題提起されても会計のやり方を変えることなく、「理事会を通せ」と仲間の住民を通じて言い続けていました。

よって、いったん組合の会計システムを業者に掌握されてしまうと組合主導ではもう改善できなくなってしまう場合があると考えられます。上記で言えば、管理員がカネに触らないように変更されたのは、組合の意思とは別の「業者の意思」があってこそのはずです。

さて、現在の状況なのですが、数年前は私とほぼ同じで理事会の判断とその正当性に疑いを持っていた方も、あるいは初めから私に敵対的で、私が議長だった臨時理事会に事前の辞退要請を無視して管理員を守るために議場乱入してきた方も、ともに管理組合の役員におなりです。

もうすぐの予定の大規模修繕については、「募集をかけたものの、専門委員のなり手がいない」ので理事に負担がかかるがやってもらうとの記載が理事会等の議事録で繰り返されています。私の主観では、この記述をそのまま真に受けることはできず、「それが本当なら大規模修繕を受注する万年同一業者の建築士が去るべき潮時ではないのか」と感じます。

前記（上）とのつながりで言えば、組合の会計システムがガッチリ押さえられている状態では、業者が自ら「去る」と思わない限り、組合側に協力者が出てこなくても何億円もの組合資金にべったりくっついて離れてくれないのが分譲マンション専門業者の一部にはいる、ということでしょうか。

こうなっても相変わらず、業者を変更する発想自体が組合員にはありません。

163 匿名さん 19分前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
　 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面　　積で計算されています。）
　　にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費　　　１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面　　積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明　　しました。

苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。]

この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。



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>1536
以下の書き込みに完全同意です。

>消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。サラ金は業界自体が壊滅しました。インターネットの台頭でデパートは衰退の一途。しかしそれまで何もしないでは待っているというのも疑問を感じます。何かできそうなことがあったらここで意見交換したいものです。

>そういうものだ、それで文句も言わないマンションもあるじゃないか、こんな物言いは、管理会社の自分都合の言い分に過ぎないと思いますね。

問題ありの物件に住みながら組織的に「封じ込め」をされ、しばらく平穏な生活を送っていると、マンションに見る「人間の集団（コミュニティー）」の恐ろしさを考えさせられます。確かにあった「あれ（総攻撃、管理組合運営の権謀術数）」はいったい何だったのか、と。

不自然さは大規模修繕工事に毎回同じ会社が選ばれ続けている点に現れています。管理会社は大手でやはりずっと同じ企業なのですがマンションの内政（住民の顔と名前等）には大して興味もないらしく（それでも管理組合の真の支配者だけには優遇しているところから、極めて要領よく遠隔的にコントロールしている）、現場は工事業者（「管理組合運営コンサルタント」を標榜する建築士）の管轄のはずです。業務の割り振り、利益の山分けはマンションの一部住民と談合済みということでしょう。

その他の大勢の住民（＝管理組合員）たちにこれを崩したり改めたりする気配はありません。「当事者がこんな態度なのにそれを自分らにどうしろというのだ」が、外部機関の基本的返答でした。しかし、よく見ると、住民に改革の余地は与えられていませんし、脅しなんかも行われていて、拒否できないように規約その他も仕組まれています。外部機関の対応は先読みされていて、結局は気付いて改革しようとした者だけが浮く（誰の協力も得られない）という事態になってしまいます。

日本国憲法でもマンションの管理規約でもどちらでも同じような現象が起きていて、肝心の当事者（前者なら国民、後者なら組合員）たちが「遵守しようという気持ちを捨てている」ように私には見えます。守る気がないのに、守っているように装う演技にかけては一流で、そこにプロの業者のアドバイスが見事に効果を発揮しているようです（マンション管理の委託料はその対価）。これは、平然と法規を破る丸見えのワルよりもタチが悪い。理事会も毎月あって、理事長もいて、監事もいる、総会も毎年やっていますが、過去１０年以上の自主管理期間の会計疑惑などは未解決で、未解決なのに解決済みといわんばかりの組合運営ができています。こうすることで「すべて丸く収まる」と知っているかのような２００人。

冒頭の引用文のような、しっかりした見方ができないと、集団の和（同調圧力）に屈してしまいます。屈してしまえば平穏で心地よいですが、管理会社も工事業者もずっと同じメンツで変わっていないのですから、自分だけを守ったと「保身」と言われてもしょうがありません。・・なんという世界！

裁判未満の小さなお話、ご報告：
数週間ぶり、久々にちょっとした活動をしました。
月１回貼り出される理事会広報紙のコピーを近くのコンビニでとってくることです。

８年前に理事長になった私の提案で、それまで総会議案書以外の広報がゼロだった理事会活動の管理組合員への新たな報告のため、初会議での承認を経て広報貼り出しを始めました。しかし、早くも２回目から８年後の現在に至るまでずっと、管理員が基本的には管理会社の都合によって「理事会の立場で」作成し掲示する文書（Ａ３のビッグサイズ）になっています。数年前に「会議で決めた事項を書いてくれ」と意見した人がいたようですが、今やそんな声も聞こえなくなりました。

・・・ということで、私にとっては「理事会＆管理業者」の見解が載る基本資料なので、毎回コピーして保存してきましたが、最近はこれをしたからといって何らかの価値があるとも思えず、最近の掲載内容を見ても将来の使い道があるとも感じられず、「もうやめようか」という気分でした。理事会は早期（掲示開始１年以内の時期）に「掲示物に触れている者を見たら管理事務所へ連絡願う」との警察的呼びかけをしていたので、しょうもないことですが私はコピーをわざわざ深夜に行なってきました。

>1536 さんの「サラ金」業界の例えを読み直したことが私に再び元気をくれました。全然崩れないお城を前にして、あるいはその内部にいて静観モードに入りかけていた人間が少しの気力を出して些細なコピーをとってきたことになるのですが、夜のコンビニでコピーしながら「自分はまだ理事会＆管理業者に呑（の）まれていないんだ」という感覚を得ることができましたヨ。

月１回の広報紙は、少ない労力で効果的にマンション全体を管理できる手段として使われ続けており、私が最初に企図した「隠しだてしない理事会の活動報告」とはかけ離れた道具にされています。

香港には教わりましたね
黙っていてはダメで、声を上げないと日本のマンション管理も良くならないのでしょう

うちの管理組合は「反感」によって運営されている感じです。失礼な言い方になりますが、声を上げるといっても平均かそれ以下の頭脳の組合員たちに気に入られなければまったくうまくいきません。誰にでも発言の権利があると頭では分かっていてもそれは内容次第で、いざそれを目の当たりにすると心情的には一切受け入れられないといった水準です。こうした組合員たちが管理会社を断固支持しています。

理事会や総会以外のルートや手段で発言したら「卑怯です。公の場で発言したらどうですか」と匿名のメモを付けられて、返却の投函をされました。公の場で発言せずに批判や問題提起する奴＝悪人という、短絡的で単純な決めつけです。理事会や総会の場で発言してみたところでどうにもならず、場合によっては意地悪くも提起内容と真逆の決定さえされるから、仕方なく別の機会を利用して声を上げてみたのです。返却の投函は、こういう事情も組合内のメカニズムも心得ている者が指示、あるいは実行した行為のはずです。

「プイプイ星人」と私は呼んでいるのですが、自分たちの気に入らない私の姿を目にすると顔を９０度横に向ける住人がけっこういます。管理会社陣営に片足を突っ込んでいるタイプの管理士や住人のアドバイスは結局、このプイプイ星人たちに妥協して賛同してもらうか、プイプイ星人以外の組合員の中に仲間を作って対抗せよ、というものばかりです。悪質な各マンションで声を上げるほどの者たちが、この程度の解決策を思いついていないわけがありません。前段落の「公の場」と同じで、そんなこと（仲間作り）はまったくうまくいかないから別の手を使っているということなのですが、こうなるとなぜかアドバイザーたちも引きません。理事会、総会、仲間作り、これら以外は認めないという姿勢で応対されますね。

①香港や韓国では、老若男女がどっと街頭に出てくる感じでしょう。
　あれは「納得いかない」という意思が参加者の共通点のはずです。

②私のマンションではどっと出てきて、初めて反抗した理事長を封じ込めた。
　これは「あんたに納得いかない」という意思が行動になったものでしょう。

①と②では、参加した主権者たちの立ち位置に基本的な違いがありそうです。

②の主権者（住民≒管理組合員）たちは、与党（管理会社等の大口契約業者、
従来の理事会）を支えて守るための行動を今でも続けています。何から、誰か
ら守っているのかというと、理事長だった私に対する防衛ということでしょう。

このように、主権者多数がオール与党化することで生きのびようとする物件も
あるということです。私は「攻撃者、破壊者」に位置付けられているわけです。

a.１年ごととはいえ、すべて自動更新状態だった組合の大口契約の点検見直し
b.特定の大規模修繕業者１社が毎年コンサル料を取りながら２０年超の居座り
c.そうした契約先の変更が決まらぬよう理事会を準備し出席もする常駐管理員
d.表向きは修繕のため、実は管理員の護衛部隊として機能していた専門委員会
e.これらの行きつく先として、組合の通帳を始めとする会計書類の閲覧・調査

以上のどれか１項目だけでもその必要を発言したら、「攻撃者、破壊者」です。
私は理事長だったからなおさらで、就任から半年で辞任勧告を決議されました。
誰も味方してくれず、波状攻撃に１人で耐える体力もなく、勧告に従いました。

>1545 は抽象的でわかりにくいかもしれませんが、①と②の違いは「街頭に出てきた参加者」たちの警察との関係（①は対立・敵対、②は仲間・友好・連携）にはっきり現れていると思われます。具体的事例を１つ挙げておきます。

約８年前の平日（１１月１７日）の午後、当マンションで起きたことです。
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68301848.html

私的解釈になりますが、上記の件は「物的証拠を求めて管理事務所に行くと、管理組合員（住民）の多数と警察が出て来て、結局は肝心の資料を見ることができないまま排除、帰宅させられてしまう」という、一部のマンションの隠れた管理システムを示しているものと考えられます。これを管理業者流に言い換えれば「理事会・総会ルートを通さずして直に管理事務所に閲覧や調査に来た場合、（最後は警察を呼んでまでして）反乱住民の目的を阻むのは当然だ」となるはずです。

管理業者の色に染まったマンションの管理組合においては、上記ほどに、異常なまでに「理事会・総会」という制度・機関が絶対的な「善」なのです。それ以外の手を使おうとする住人に対しては、例えそれが管理組合員（当マンションの場合は理事長）であっても「悪」とされ、管理会社（当マンションの場合は管理員）と警察が連携して退治してみせます。「理事会・総会」が本当に善ならこの防御体制もあってよいのかもしれませんが、もし悪だったらどうなりますか？という話なのです。

それ（管理組合や契約業者の善悪）を客観的に判定・判別できる書類等を求めていくら行動しても、「理事会・総会」に理解も支持もされないので成功しません。こっけいにも、近隣の大規模団地の管理組合では、組合員が事務所に行けば事前申請なくとも「これですね。はい、どうぞ」で応対してくれるとか。民間企業の管理物件との差でしょうか？

あれから８年、いまだに何の監査も調査もされず、輪番制の理事会と何でも承認の総会が回を重ねて３回目の大規模修繕工事を初回・第２回と同じ業者のままで迎えつつあります。私が静かにしていたら限りなく平和なマンションにしか見えないでしょう。

民事不介入が警察の基本です。　手をだすと公務執行妨害でつかまり逆効果です。

各マンションの管理組合員による個別の報告、特にひどいお話ほど貴重だと思いはするのですが、こうした掲示板で投稿された途端に「法の番人」みたいな別の投稿者がすぐ現れて、冷めた反応、冷ます対応がよくありますね。この手の現象はマンション管理そのものとそっくりに思われます。

威張れることではありませんが、私のマンションには管理組合員に法律の専門家はいません。もちろん、管理規約も細則もあります。例えば「領収書とか組合の通帳を見たいのだけど」、「私への役員報酬が遅れた件でちょっと説明してほしい」といった要求や質問は、きちんと使われる前提で納付した管理費や修繕積立金なのだから、開示や説明はすぐできるはずだしそうじゃないといかんでしょうと常識的に思うから実行したまでで、別に法律がどうのこうのという意識は特にありません。実際は、関連法規や規約・細則が後から付いてくる形でたいてい組合員による質問・要望の法的根拠が見付かるのですが。

上流の物件でもなければたいていこんな感じの組合運営かと想像します。

加えて、今のところ、私のマンションでは裁判を起こす個人はいません。しかし、上記の質問や要求にきちんと対応してもらえない状態が続くことと同じ原因でもあるのか、組合のお金の問題に関係する人ほど「裁判」と「警察」を持ち出して脅してきます。両方とも「法律の番人」的な機関ですね。この瞬間から管理組合は急に法律を味方にしてみせることにやっきになりました。理事会として弁護士相談に行き、『法律相談結果概要』のペーパーをこしらえ、質問と要求をした組合員の手にわざわざそれが渡るように仕向け、「あの家を退去させる方法はありますか？」「現状程度では難しい」といったやりとりを読ませて脅すなんてまだ序の口。脅しに屈しなければ、黙らせるための伝家の宝刀が次々と抜かれ、襲いかかってきます。

中級以下のほとんどのマンションにとって、警察と裁判所が管理組合において果たす機能はきっと以上のようなものでしょう。ワルの正当化（被害者化）と脅しに持ち出されるだけで良識派の住民は恐怖し委縮、逆にワルたちは守られたと心強く居座ることができます。匿名投稿掲示板でも恐らく同じことが起きているという印象です。

>1274 に書かれた管理の手口は現在もなお続いています。
とても長～い文ですが、まずゆっくり熟読してほしい。

その後に、下記のアニメ版『トム・ソーヤーの冒険』（第３８～４０話）を
観賞してみてください。上記の投稿１２７４の真意が伝わることと思います。

・第３８話「おそろしい出来事」

悪質なマンション管理を疑似体験できる本の紹介：

『きつねのライネケ』（岩波少年文庫）
https://www.iwanami.co.jp/book/b269619.html

マンションがまだ世の中に存在していない時代のヨーロッパのお話
ですが、当事者たちがプロのどんな「話術」に苦しんでいるのかが、
読めば肌で分かってくるでしょう。心構えもできてよいのでは。

※品切れ中なので、古書か図書館でどうぞ。

管理会社を始めとする業者の意向を全部受け入れて「総会」も「理事会」もこなしていく管理組合のマンションに住んでいます。何年もの間、業者に逆らった運営を見たことがありません。２００戸以上の規模でよくこんな統率がとれるものだと悪い意味で感心しています。

どんなあくどい手口が繰り返し使われてきたかというと、基本は定期総会で一切言及しなかった（秘密の）計画を、期中に突然発表し、翌年の定期総会までの間に完遂してしまうのです。これをやられると完遂された事業は「既成事実」となって、なぜか組合はもともと逆らったことのない人たちの集まりであるため、「可決」「承認」となるのです。善人よりも悪人が住みついた原因はこれでしょう。

総会で（活動報告議案として）承認された以上、前の年の総会で認められた事業計画の中に一切入っていなくても、実現してしまうのです。「こんなやり方、おかしいでしょ！」と言う人は私以外いません。組合は全員が大人しいわけではなく、業者のこのやり方に味方する強いグループが形成されています。この集団にたてつくには勇気が要ります。

管理組合として管理会社の意向を何でも承認していくので、１人で逆らっていると「共同の利益に反する」と決議されたりして厄介な抗争に巻き込まれます。しかも、軽率にも、いろんな公的機関が多数決（小学校的民主主義）の観点から１人の主張をよく聞くことなく組合の意思決定に軍配を上げてしまうので、そのせいで孤立しないように気を付けて行動する（≒黙って従っておく）人が増加したはずです。

こんな管理組合の会計は、表向きはきちんと処理されて見えますが、その実態となるとまったく不明なのです。探ろうとすれば会社にも組合にも敵視され、村八分です。

管理組合の活動を目を凝らしてよーく見てみると、すべてが「管理会社による自作自演」になってしまっていることがわかります。毎月の理事会や、かつて専門委員会と呼ばれていた大規模修繕とか規約細則改正のためのチームに、１回の例外もなく「社員」が同席しているのです。

そういう会合以外に、まるで組合員たちを第一に考えてあげているかのごとくにしばしば「説明会」が催されるのですが、これも実は「組合員、住民らの議論の場ではない」という点に企業的な偽装民主主義が表れていると思います。あくまで会社に好都合なイベントなのです。議事録も広報（掲示物など）も会社製の素案がそのまま無批判に承認されて成立しているだけ。

理事・監事を未経験者の順番持ち回り、いわゆる輪番制で就けているような「無気力マンション」の管理組合だから、上記のように会社に牛耳られ放題になってしまう面が確かにあります。業者ぬきで組合員たちだけの話し合いの機会を設ける、こう書くとキレイですが、現実には業者の手下になった住人たちも入り込んで邪魔をするので、実際にそういう自由な場の確保は至難の技になります。

しかし、それでも、何年後になるかわかりませんが、民意を上げるそうした回路が悪質な業者を遠ざけることになるだろうと見ています。現在は、残念ながら、組合内（つまりマンション内）の言論は「必ず理事会を通して認められなければ無効で有害である」という運営になっています。憲法違反、憲法的諸価値に反するマンション管理だと考えられますが、裁判所に訴えようとする人が誰もいない管理組合だとそんな事態も普通の日常で、みんな慣れてしまっているようです。

>>1551
今の若い人たちはアホではないので、今後そういった業者は淘汰されていく。
そして、理事会で無理を通していた人たちは、老後同じマンションで後ろ指さされながら生きていくのかな。ぞっとするね。

マンションをいくつも持っているが、ここに書かれてるようなひどい管理会社は一部である。
「マンションは管理を買え」とはよくいったもの、マンション購入時には管理会社もしっかりチェックしよう。

>>1536
>>消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。
そうなることを願っているが、非法人の管理組合は、人格なき社団ならぬ、人格なき愚民集団。

最悪の管理会社は都合の悪い組合員を個人情報を利用して勤務先等に圧力をかけて排除する。このような管理会社も現存することを区分所有者は考慮しておくべきでしょう。

>>1556
私は非居住(賃貸)。賃貸人が不在の時、入居者がいるように装い勤務先(圧力団体)の住所、電話番号を届けたことがある。管理会社はビビッていた。そのようにするのもいいですよ。
管理会社は所詮ごみ屋上がりですから。

住宅が一戸建てでなく共有持分財という代物に取って代わり、国と建設、不動産、金融などの経済界に、住まうという基本的生存権の部分をうまく利用され、保有コストを担う奴隷生活にはめられていく。
　管理組合という空想的主体を描き出し、あたかも住民自らが主体的に自分たちの財産を所有し管理しているという架空のシステムが押し付けられている。理事長や理事と一般住民という階級構造によって、組合内部の対立が基本となっていて、管理会社は見えざる神の手のようにそれらを動かす。管理士制度という屋上屋を重ねるおそまつな制度対応は、業界と制度設計官庁が、行政官の退職後の仕事として編み出したもので、住民の立場ではない。
https://policy-practice.com/db/4_111.pdf

>>管理士制度
公務員退職による特例制度の税理士、司法書士、行政書士の資格制度は、字の書けない、読めない時代の資格制度。いまだにそのような制度が継続していることがおかしい。
管理会社にもマン管士にも騙されないようにしなくては。

悪徳管理会社の管理の悪さは目に余るものがあります。実は日本で一番評判の良い管理会社との評判の管理会社です。
表と裏は実務経験者でないとペーパーテストだけで名ばかりのマンション管理士には手に負えないでしょう。

修繕工事を「内容は理事会に一任」とさせて、総会で決議を取る。
（理事長さえおさえておけば、管理会社が区分所有者に電話をかけて委任状を集めることでこれくらいの決議は通る。）
↓
管理会社が関連会社に手数料などがいっぱい乗った工事を受注させる。
↓
区分所有者から、工事のおかしさを指摘されても、「理事会が決めたこと」と責任をなすりつける。

うちのマンションで実際に起きたことです。
マンション購入時には管理会社の評判が大事。

この管理組合（在住マンション）は「業務停止」処分が下されるに値していると感じます。でも、そういう行政処分は管理会社に対して行われることがあっても、組合に対してなされることはないのでしょう。法人化もしていない管理組合に監督官庁なんてなさそうです。

なのに、戸数にもよりますが、町内会（自治会）などと違って億単位の大金が預金され、大規模修繕工事とかで支出されるのが分譲マンションの管理組合。フトコロをあたためたい、お金儲けしたい人にとっては穴場でしょう。事前に気付くのはまず無理で、だいたいこっそり入られて数年間むさぼられた後に分かればまだよい方です。

人の命　＜　資産価値
まさか、自分のマンションがこんな価値観で管理されているとは思いませんでした。身の回りで何かが起きないと関心も持てず、こんなことも知りえなかったでしょう。私の場合は上階からの騒音でした。管理員がからんで音に困っている方を黙らせようと動いたことから、各種の契約や管理規約等の巧妙な細工、そして会計へとたどることになりました。

しかし、たどったからといってこのマンションで何になるのでしょう。この８年、たった１回の例外もなく、理事会も総会も管理会社への満額回答ばかりです。ありがたくも他の掲示板で「ご臨終」「暗黒マンション」と評されました。その通りだと思います。

管理会社に協力する住民、特に管理組合の役員は法的な面においても手厚いサポートを受けられるみたいです。警察は、解明を願って追及した私を名誉毀損の容疑者、組合を被害者として動きました。よって強気。やたら「資産価値」を掲げ、それにマイナスになりうる話題（例：会計調査）なら永遠に後回し。８年前までは「資産価値」よりも自分の財布しか頭になかった人たちなのかもしれません。

差別と紙一重の閲覧停止や傍聴禁止、役員就任年齢制限等の処分を内部でもやって、管理会社の子会社として、管理組合の活動は粛々と続いてます。

評判の良い最大手管理会社（財閥系ではない。）ですが、どうも裏と表がありそうです。
組合員の質の悪い大型マンションなどに関連企業等に忖度して個人情報保護法を盾に反社が住み易くしている（規約・法令違反を見逃・滞納金を見逃等々）。
住民の居住者状況を精査したほうがいいでしょう。
この管理会社の管理物件では相当反社が住み込んでいた。

平成13年８月１日施行のマンション管理の適正化の推進の関する法律の施行前１年から２年くらいにかけて分譲マンションの管理員で反社と思われる人物は解雇させる騒動があつたと思われる。
その後任に配属された新しい管理員は何も知らずに赴任して苦労したといっている。
私もその一人で築７年で、まだ新しいマンションでしたが、
すでに、スラム化に近い状態でした。
様子を聞きたい方は具体的に質問してください。管理会社は財閥系３社に次ぐ大手です。

マンション管理士会・マンション管理組合連合会・マンション管理組合役員会等々
の営利団体が多数誕生しました。元々非営利だった団体が営利団体に衣替えして国民の税金で無料相談なることをしていて公表されていない。非営利団体の頃から行政から手当てを得ていました。役に立たない団体であれば税金の投入はやめてほしいです。

今すぐに
現在の管理会社を変えさせたい。
その思いの中、大地震まで起きてしまい、
非常に不安です。
管理人が毎日マンションに来て、住人コントロールを企たてつつ、エレベーターワイヤーの早期交換などで管理会社への利益誘導を続けます。他、盛りだくさんです。

>>1566 匿名さん
大地震が起きたので管理人が色々世話をしているのであって、
利益誘導をしているようには思いませんが。
私のマンションでは大地震時管理人が事故を最小限に食い止めました。
防災担当理事も、理事長も名ばかりで、管理人が孤軍奮闘していました。

被害箇所、予防するべき箇所等を指摘している姿を拝見して頼りになると思いました。
勿論私みたいに感謝する人間と、利益誘導だと批判する人間もいました。

そもそも管理人が、エレベータのワイヤ交換を提案すること自体が胡散臭い。
普通は担当者がするもの。
まあその胡散臭さを横に置くとしても、問題は早期のワイヤー交換が妥当かどうかです。
何を根拠に言って来ているかが問題。
無条件に疑うのもおかしいかもしれないが、無条件に感謝するのもおかしい。

管理人がマンションのために良い提案をしてどこが悪いのでしょうか。
坦当よりも現場を肌身で感じているのは管理人でしょう。
提案できるくらいの管理人が欲しいです。
１５６８さんみたいな住民はマンションには多いです。
提案をするには勇気がいります。案件によったら首をかける案件もあります。

管理人が提案すること自体不自然なことですね。
管理人は管理業務を遂行するために送り込まれているに過ぎません。
できるのは問題の報告まででしょう。
それ以降は管理組合が独自に案を考えたり、
管理会社の担当者が管理人から情報を吸い上げ管理組合に提案したり、
という形態が普通です。
提案の通りにして裏目に出たらどうするのでしょう？
管理会社は管理人が勝手にしたこと、と知らぬ存ぜぬで通してくるかもしれませんよ。
責任の所在があいまいになる提案行為なんて、普通はするなと言われているはずです。

管理費が高くても（安いほうがいいですけど）、しっかり仕事をしてくれればいい。しかし大手も中堅も管理会社の仕事なんてマージンで生活しているだけですよ。年間目標〇〇なんて会社もありますから、100万の工事を200万円の工事にするのは当たり前。400万円工事を800万円でなんてのもあります。それでも管理組合が管理会社への信用があるから発注するなんて考えの方は心痛まないのですかね。

せこいやりかたで大事な管理組合のお金をせしめる嫌な仕事にみえます。設計と業者、管理会社どこでどうつながっているかわからないでしょう…

居住者に良い工事業者の方や設計の方がいるのが良いのでしょうけど、その方々に負担もかかりますから、お忙しいとは思いますが役員さんは頑張らなければならない必要がありますね。

ちなみにワイヤー交換はフルメンテであれば無償交換ではないでしょうか。

多くの区分所有者が分野ごとに注視すれば、悪徳業者の不正から免れる。
先日管理会社の管理業務主任者が管理する上でのイロハを質問したところ、管理業務主任者試験によく合格し資格取得できたと疑問を感じマンション管理業協会(ttp://www.kanrikyo.or.jp/)に質問したところ、管理会社にとって都合の悪いとこは、逃げるばかりであった。2000年に国家資格になり、ただ国交省の再就職組を雇用し国家資格として認めさせているだけの資格と理解できた。定期的に管理業務主任者の講習をして講習費を取り、国家資格と言っているだけの世界。

国会議員の国土交通委員も同様、何もしていない。質問しても→その通りですね、そうですねの回答のみで、その国会議員のHpでは質問に対して指導したとの、大ウソを記載している。裁判になっても大手の管理会社に元判事が顧問の形で再就職しており、後輩の判事を操作している。Tコミュニティーは名誉棄損の判決を受けたが、稀有なケースでしょう。

>>1575 匿名さん
Tコミュニティーの名誉棄損の判決文を教えてください。

>>1576
管理会社にとって嫌な理事の区分所有室が、差し押さえになっていることを他の理事にばらしたことが、名誉棄損になった。

>>1576
Tコミュニの判決内容

「2013年2月28日読売新聞 登記情報の暴露はプライバシーの侵害 管理会社東急コミュニティーへ賠償命令」
マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」と社員に損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は２００９年２月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」と発言したり、他の理事に配ったりした。

同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、判決は「仮差押は他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

>>1578 匿名さん
管理費等の長期未収者の債権を確認するために組合の依頼で
登記情報を取得することはありますが、
大規模修繕に対する反対理事でなければこのような悪質な行
為はしなかったと思います。

>>1578 匿名さん
情報ありがとうございます、
組合員の居宅が何らかの理由で差し抑えされている情報を
登記情報で知る立場にある権限を有する分譲マンションの
管理業者東急コミュニティーが、
その個人情報を不特定多数に漏らして自社に有利な大規模
修繕工事を受注するために利用しているとしか見えません。
損害賠償がたったの１０万円とはあまりにも少なさすぎます。
何処かのスレにももっと悪質な事例が投稿されていました。
こういった類の人権に関する悪質な管理会社の登録を許可し
た国にも責任の一端はあります。改善を要求します。

>>1580
１０万円でも認められルケースは、稀有である。大手の会社には、ヤメ判が再就職との天下りを雇用して後輩判事の人事権を操作して、判決を有利にしていることがある。
新潮文庫「裁判官が日本を滅ぼす」門田隆将著を参考にしてみては。

>>1581 匿名さん
そうですよね。三権分立はこの分野には機能していませんね。
では、どうすれば良いか、私たち既得権益にあずかれない弱者
は黙って手を拱いてみるだけしかできません。
いい方法はないものでしょうか。？問題は人事権でしょうか。

>>1582
本人訴訟が民事訴訟の73%の時代、地裁の窓口が込み合い食えない弁護士が判事に任用されている。本人訴訟でそのような判事に出会うと、被告側弁護士に区分所有法の解説本のコービーを受け取って、いい加減な判決を出している。そのような時、認められなくとも「裁判官訴追請求」をすると、管轄外の法廷１つの支部へ転任させられている。

>>1583 匿名さん
分譲マンションの役員選任も法令に反しても理事長と管理会社が
共謀すれば気に食わない組合員を役員候補から排除してしまうこ
とができます。これも一種の人事権ですよね。
分譲マンションの組合員が自主性をもって組合員に有利な管理方
法を模索しだすと排除されるので管理会社独占体制が確立されて
いる。
これはひとえに組合員の管理意識のなせる悪しき技がそうさせて
いるとは思いますが、
残念ですが、いくら月日が経ってもあまり変化はありません。

これ等を打破するためには区分所有権を持っている者を対象にし
た個人組合みたいなコミュニティーを創設できないかを模索して
いる。ご意見はございませんか。

教えて下さい。
最近、マンションに引っ越して来ました。
管理費滞納者がいるのは知っていましたが
議事録に、その方の名前が載っていました。
これは良いのですか？

>>1584
マンションの購入者は、鍵ひとつ閉めれば簡単だ、の意識で購入し、管理費だけを払えばよいと思っていたら、管理組合制度、修繕積立金だの思ってもいない面倒さが区分所有者でも意識にない人ばかり。区分所有者の意識改革に任せるしかない。

NPO法人、マン管士の相談しても無理。役員交代を2年ごとに強制的にやるしかない。
国交省の標準管理規約　「第３６条 役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない」
こんなものがあるから、悪習慣になる。

>>1585 フライドチキン
私のマンションでは６か月以上の長期滞納者は管理委託契約
により管理会社の督促・徴収業務が終了するのに伴いその業務
を再委託するかしないかを理事会で図らなければなりませんの
で、さらに滞納が続くようであれば理事会に諮る議案として全
役員にその旨を周知させるために議事録に残します。

>>1586 匿名さん
そうです。
再任を妨げない、は問題です。
いい役員が再任されたらいいですが、組合員には良いか悪いかの
判断がつきかねます。
立候補制はどうかと思うのですが、立候補者の横顔が見えるので
、規約に選挙規定で立候補者の資格制や報酬規程を決めてよい役
員を選択しやすいようにできれば良いかも知れません。
それ等に不安を感じるのであれば１５８６さんの再任制度は廃止
するか、任期を決めての再任にするかの規定もいいでしょう。
いずれにしても組合員一人一人の為になる役員が一人でも残留し
てくれれば組合員にとっては上々だと思います。
良い役員が残留か就任して組合員の為に尽力しやすい方法はあり
ませんか。

>>1588
理事の互選で理事長になるので、役員交代時期に理事、立候補を受け付けない限り無理。
当管理組合も、Tコミュニティーと同じような状態。議決権行使書の変造、決議事項制限
を無視した3/4の議決を必要とする管理規約変更をやってのける組合と管理会社。
過去3人の理事長解任「区分所有法25条」を裁判所に請求したが、認められなかった。

>>1587さん
有難うございます。

区分所有法　　第四節
（選任及び解任）
第２５条　区分所有者は、規約に別段の定めのない限り集会の
　決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。
２、管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情
　があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求す
　ることができる。

から権限がまったくないように見るか、あるように見るかです。
規約に別段の定めのない限り、と不正な行為と職務を行うに適
してない事情がときは各区分所有者がその解任を裁判所に請求
できる。にご注意ください。

>>1591 匿名さん
1589です。
1人は、議決権行使書の加筆変造、2人目は、字が読めなく管理会社の言いなりになって押捺している。3人目も2人目同様。

>>1592 匿名さん
管理者（理事長）の不正行為、職務を行うに適さないといった
件での証拠が不十分であると裁判官は認めたのでしょう。
組合員一人で弁護士を雇い管理会社や管理組合の不法行為をた
しなめるには相当な知力と体力と根性を必要とします。
裁判は少く主義ですのでその証拠収集には労力を要します。
日ごろから、原始規約、各期の定期総会（臨時総会）とその議
事録、管理委託契約書、重要事項の説明書等はチェックして保
管して置かれることを提案します。
証拠を持っての不正を行った団体との交渉は全く意気込みが違
います。
分譲マンションにおいて団体活動を拒否はできませんのでいつ
濡れ衣を着せられるかもしれません。
管理の勉強は自分を守ることにつながるし大切な仲間を守るこ
とにつながります。

合人社の元社員はどこにいってもひどいらしいね。
名古屋の管理会社に就職しているみたいだけど、自分のお抱えだった業者使ってリベート取りまくりだって。そしてそこ以外はすべて気に入らないので追い込むらしいです。
そのうち明るみに出るでしょうけど、仕事内容を家族とか身内に胸張って言えないですよね。
まあ管理会社というのはそういう業界なんでしょうね。

管理会社が「総会議決は不要ですから事後承諾でいい」と理事会での疑問を打ち消して火災保険契約の更新に理事長印を押させた。

マンション標準管理規約に準拠した管理規約であれば、特に問題はない。

ただし、積立型の保険契約は、修繕積立金の運用という一面を持ち、マンション標準管理規約の規定では、総会決議が必要となる。

・マンション標準管理規約

（議決事項）
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

八 修繕積立金の保管及び運用方法

>>1597 匿名さん
積立型の保険契約は修繕積立金の運用の一面をもつなどの
勝手なルールを持ち出さないでください。
管理費会計の運用でよい、従って、総会で報告すればよい。
実務的には総会の普通決議事項は事後報告に過ぎない。
総会に事後報告として議案で提出して賛否は問うているは
ずです。

マンション保険は、仕様・保険額に関する総会普通決議承認が必要です。理事会にて決めたものが仮に、管理組合に不利益なる条件の場合、役員の善管注意義務違反に該当します。
（管理会社お任せの場合、保険料が割高になる条件での提案、多々あります。）

保険金の請求事務に保険代理店の力関係も考慮したほうが良い
でしょう。力関係を見極める知識は理事の面々にほしいですが。

ブロガーに金掴ませて最近の管理費値上げを正当化工作

保険代理店＝管理会社シェアー100％が通常のようです。
だから、管理会社にお任せはNG。
マンション内で保険に詳しい人探してアドバイスを受けましょう。

>>1601 匿名さん
先日北関東のマンションで管理費、修繕積立金滞納の訴訟があり、原告代表(理事長)じゃない管理会社の担当者と弁護士が法廷に来て、理事長が蚊帳の外。どうなっているのでしょう。

>>1603 買い替え検討中さん
たいした金額でない滞納管理費を顧問弁護士を使って弁護士費用も弱い滞納組合員に支払わせていじめる管理会社です。

>>1604 匿名さん
弁護士も食えない世界、ちまちました仕事で小商い。滞納違約金は、年利15%に設定。

うちなどは滞納管理費で弁護士を雇ったことはない。
マンション管理士は組合員の中にいるので顧問として
役員においている。
管理会社は顧問弁護士を紹介するが断っている。
督促に内容証明を出したことはあるがその都度回収している。
無駄なことはしない。
清掃と建物・設備の維持管理に重点を置いている。

>>1606 匿名さん
顧問のマン管士は、無報酬ですか　?
本来内容証明で十分用が足りますね、被告の滞納者が管理会社にしてみれば、目障りだったのでしょう　?

少子高齢化で益々管理費、修繕積立金の滞納者は増加すると思う。
少額の内に訴訟を起こしてでも回収する姿勢を組合員に見せておくことが、
将来、滞納者を増やさない予防策と考えると弁護士費用は必要経費と考えます。

>>1608 匿名さん
5年の消滅時効にかからなければ、
そのうち大半は債務不履行で競売か、任売にかかるので、
特定承継人から回収すれば組合の損害は防げます。

>>1578 匿名さん
同じような内容の裁判で総合ハウジングも名誉毀損の判決を下されていますよ。

>>1610 匿名さん
ttp://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/z31.html
>>罪行為多発!!!住民を陥れ名誉毀損で裁判所から支払い命令がでている会社 (07/8/20)

>>1608 匿名さん
管理組合が組合員に対してそのような強圧的態度は
控えるべし、
5年の消滅時効を考えて他の方法を奉ずるべきでしょう。
承継人問題もありますから、
滞納管理費等位で管理組合が目くじらをたてる必要は
ありません。

>>1608
滞納は公平を保つ意味でも機械的に処理しないと。督促から始まり、いつまでに払わないと訴訟（少額訴訟）の警告、期限を区切って本当に訴訟。こういう手順ですね。この正式文書化もすべきです。滞納管理費の督促の場合、弁護士費用も併せて請求すれば認められる可能性は高いと思います。それでも払わなければ差し押さえて競売にかけるしかありません。理事会の裁量で場当たり的で不公平な扱いをすることは絶対にしてはなりません。

>>1612
ちっとも払わない人間の場合、大きな借金を抱えている可能性がある。物件が抵当に入っている可能性だってある。滞納が小額のうちに手を打つのは管理の鉄則ですよ。

5年なんて待ってたら、管理組合の財政破綻します。他にも滞納者がどんどん増えていきますよ。
駐車場強制解約や、その他デメリットの付与などは、ある程度のルールは必要でしょうが、管理組合側からすれば、交渉のために切れるカードなだけですので、思考停止するようなルールは辞めた方がいいです。

>>1613 匿名さん
北関東のマンションで滞納金の請求訴訟で、滞納者が15%の違約金+の支払いの判決が決定したが、それには管理組合より管理会社の一方的な意向が働き、提訴に至る経緯が不透明で、精査すると必要な理事会決議(議事録)の添付が必要との不知な裁判所書記官、判事、弁護士。其の判決の心理の在り方について「無効確認」の訴訟が来月結審する。ご期待ください。

>>1616
そうですね、管理規約に添っていることは必要ですね。
ですからその手順を総会で決議して文書化して機械的に運用し、少額訴訟でも差し押さえでもする、という姿勢が必要ですね。

管理費等の滞納の場合は承継人（特定・包括）に請求できるので裁判等で弁護士費用等を組合費を費やすことは組合費の無駄使いと解釈します。但し、5年間の時効問題には注意して対応すること。
管理組合が組合員等に対して管理費等の滞納位で裁判等を行使する組合には問題が多いマンションとして購入は控えれうべきでしょう。いいマンションではありません。
私のマンションは１０００戸数を超えるマンションですが、
30年間で管理費等の為には告訴等は一度もありません。
但し、督促の為に内容証明発行までは幾度か経験があります。ほとんどは承継人から回収できています。

>>1618
弁護士費用？少額訴訟なら弁護士無しで大丈夫。滞納の請求なら負けることもまずありません。６０万円までですけどね。裁判も１日で終わります。滞納を放置して、我も我もと滞納者が増殖したら手に負えなくなります。

＞管理組合が組合員等に対して管理費等の滞納位で裁判等を行使する組合には問題が多いマンションとして購入は控えれうべきでしょう。

購入を控えろ？マンション管理とマンション選定の問題をごっちゃにしてますね。今は所有しているマンションでの問題解決の話をしているのです。話をそらさないで下さい。

＞30年間で管理費等の為には告訴等は一度もありません。
＞但し、督促の為に内容証明発行までは幾度か経験があります。ほとんどは承継人から回収できています。

もちろん、いきなり訴訟を起こせとは言っていませんよ。まず請求、応じなければ内容証明郵便、それでも応じなければ少額訴訟、それでも応じなければ差し押さえて競売。これを予め手順を決めておき、機械的に実行するということです。一般に、内容証明郵便による警告に応じないなら、それは支払い能力に問題がある可能性が高く、長期の滞納に繋がり、滞納額も６０万円を超え、少額訴訟では対処できなくなる危険があります。
継承人から回収すればいいんだから、ずっと滞納したって構わない、請求はして来るがそれ以上は何もない、そもそも今までの滞納者に少額訴訟もして来なかったのに自分にそれをやるなら不公平だ、みたいなことが高齢所有者の間で常態化したらとてやっかい。

また、誰だって面倒なことはしたがりません。理事会側でも、滞納者に形式的に請求だけ続けてバトンタッチするような慣例でもできたらやっかいです。しかし機械的な手順が決まっていればそれを防げるし、所有者にも緊張感が生じます。

初めから訴訟しないと決めてかかるようなやり方は、それを見透かされて滞納者を発生させる原因になり得ますね。全体に物言いが、まるで共○党の末端運動員みたいなんですが気のせいでしょうか？

>>1580 匿名さん
原告が勝訴できたのは、管理会社に判事の再就職(腹下り、天下り)がいなかったからです。当管理組合で理事長の不当利得返還訴訟をした際、管理会社に高裁の判事が再就職していたため、判決は「取(盗)ったものはかえさなくてもよい」との判決だった。

>>1615 匿名さん
管理費等の滞納位で財政が破綻するマンションなんてありえない。大げさすぎる。

>>1619 匿名さん
トラブルの多いマンションは買わないほうが良いでしょう。

>>1607 買い替え検討中さん
マン管士も食えない資格、組合役員に顧問なんて不要。

>>1622
当たり前でしょ。
でもここでは、
どういうマンションを買ううべきか？とか、買うべきでないか？
という話をしてるんじゃないでしょ。

滞納者にどう対処するかという話をしてるんでしょ。←コレだよコレ

露骨に話をそらそうとしたから警告しただけ。読んで分からんかなあ。

>>1624 匿名さん
管理会社のあくどい手口についてのスレだよ、
滞納は管理会社には関係はない。
但し、８９３等に忖度して見逃したりすることはスレの
目的にはかなうけどね。

管理会社のあくどい手口の一つは、
組合員の個人情報を知るものとして表向きは正義を装うているが、裏では役員選任等では組合員の個人情報をを駆使して内部工作を得意とする管理会社１０９は代表格である。
管理物件は役員の身元調査を怠ってはいけません。

>>1626 匿名さん
警備と管理を兼ねている管理会社には、警察OBが腹下りして前科、身内に前科者がいないか調査していた事実があった。警察官も暴力団が減り下痢先がないので、1件100円程度後輩に調査させている事実を目の当たりで見たことがある。

>>1625
どういうマンションを買うとか、ますます関係ないだろ。
滞納の管理は管理会社を絡める場合が多い。
放置しとけば継承人が払うみたいなことを言ってるノー天気はもしかしたら管理会社のステマかもしれんぞ。

こんにちは。理事ご経験者の方にお尋ねしたいのですが、最近、管理会社から管理委託費の値上げを持ち掛けられた方はいませんか？いらっしゃったら、どのように交渉されたか是非ともお教えいただきたく。
なお、当方の住んでいるマンションで値上げの話が出てきてまして、理由は最低賃金の値上げや人員不足による人件費の高騰と聞いています。

>>1629 匿名さん
契約期間は、何年になっているか、重要事項説明書を元に新しい管理会社と個別に折衝しては、いかがでしょうか。当該管理組合は、18年位同額です。

>>1629 匿名さん
管理会社と交渉の余地なんてありませんよ。
あるとしたら値上げ幅を抑えてもらう程度。管理会社だって赤字や損益分岐を下回るなら契約を維持する意味がありませんから。
人件費高騰によると推測される値上げ幅程度ならば応じてもいいのではないでしょうか。特に管理員や清掃員は最低時給で働いていることが多いです。つまり最低賃金が少しでも上がると管理会社の利益は都度少なくなります。かと言って、管理会社は毎年値上げは言ってきてませんよね。値上げを申し入れてきたということは企業努力ではカバーできなくなったということです(どれだけの利益を得ることができるかの基準が各社で異なるでしょうが)。
値上げを拒否した場合、その管理会社から撤退される・以前のようなサービスを受けられない可能性もあり、それでも構わないならばお断りすればいいのではないでしょうか。

＞1632 口コミ知りたいさん
＞管理会社と交渉の余地なんてありませんよ。
何をあほなことを。
近隣物件の管理費データを収集し、比較検討すればいい。
管理会社によってかなりの差額があるから、そのデータを提示して、リプレイスも含めて交渉すればいい。

>>1633 ご近所さん
交渉と同時に、他社から見積もりをもらえば、納得できるでしょう。
全体的に物価が下がり、管理業務主任者も正規雇用じゃなく、派遣が多い時代。
管理費をただ上げる話の会社は、契約解除すべき。

>>1633 ご近所さん
1632です。近隣の管理費データを収集する意味はなんですか？管理委託費のことですか？それにしたって同一仕様でなければ意味ないのに。あそこのマンションの方が管理費安いじゃないかって叫んで、そのマンションがエレベーター無し管理員なしだったら、そりゃ安いはずで比較しようがないと思いますよ。
交渉の余地なしというのは切るか受け入れるかのどちらかしかないということ。そりゃあ、少額の値上げ幅抑制なら有り得るんじゃない？ってことは言ってますよ。管理会社だって値上げを申し入れたら相見積とられようとする組合が出てくることなんて予測してるし、それでも値上げして欲しいから申し入れてるんだろうし。むしろ、相見積して今が安すぎることを理解して欲しいまであるんじゃなかろうか？

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

>>1636 匿名さん
あくどい管理会社の牙抜きが出来る。
牙を抜かれた管理会社は忠犬ハチ公になる。
私のマンションは10年間この管理手法で積立金は潤沢になった。
組合員負担は管理費・修繕積立金で180円以下/㎡である。マンションは手入れが行き届いてきれいです。
駐車場収入は修繕積立金等以外で700万円/月収入があります。

>>1637
どうやって、排除できたんですか？うちのマンションも管理会社排除したいです。

＞1638
まず、あなたがマンション管理に関する法律等を勉強しないといけない。
自主管理するにはそれなりの知識が必要だからです。
マンション管理に対する基礎的な知識が身につけば、現在の管理会社を排除する理由を組合員に説明し、同調者を募らなければならない。
多数の同調者が得られれば、通常総会の議案、あるいは、臨時総会の議案として審議し、【過半数の議決権を獲得する】ことで現在の管理会社の排除はできますよ。
自主管理の場合は、自分たちで管理するのですから、それだけの管理能力も必要とされますし、切り替え時までにその準備も必要です。
排除したいあなたの気持ちを大切にし、そのための準備をあなた自身がしないといけない。
現在では、自主管理をサポートするアイテムは市場に揃っている。
それらのアイテムをうまく利用すれば大きく踏み外れることもないと思う。

議案として審議する場合、できれば、管理会社のサポートは受けず、組合員だけで審議することです。
どうしてかというと、管理会社にとって非常に不利な議案内容だからです。
管理会社が絡んで、議決権行使書の集開票をした場合、管理会社による【議決権数操作】が行われ、本来なら賛成多数の議案でも【議決権行使書の改竄行為】で反対多数とされる可能性が高いからです。
理事会役員の中にも管理会社と共謀し、【議決権行使書の改竄行為】をする可能性も排除できません。
そういった不正開票が絶対にできない方法があります。
議決権数結果発表を組合員の顔が見える公開発表にすればいいだけです。
単なる、賛否の数だけの発表ではなくて、「何号室の方はこの議案では賛成」とかを議事録や掲示板で公表することです。
これによって、【議決権行使書の改竄行為】は不可能になります。

どうして管理会社がこの【議決権行使書の改竄行為】が不可能な、組合員の顔の見える結果発表を採用しないかというと、彼らに不利な議案の【議決権行使書の改竄行為】が不可能になるからです。
つまり、管理会社の裏都合によるものです。

>>1638 匿名さん
管理会社を排除してはいません。
基幹事務と建物・設備点検業務のみを管理会社に委託した。

>1642 買い替え検討中さん
＞基幹事務と
基幹事務の中に総会支援業務も含まれていると思う。
この総会支援業務が曲者。
管理会社の牙を完全に抜くためには、議事録での審議結果発表を組合員の顔の見える発表にしなければいけない。
覆面組合員がいるようでは牙を抜いたとは言えない。

>>ご近所さん

私は一組合員の立場ですが、排除するには理事の輪番が回ってくるまで待たないといけませんかね。知らない現理事に言っても、警戒されたり管理会社にチクられて嫌がらせも怖いので何かいい方法はないですかね。

＞1644 匿名さん
理事長の立場でやるほうがやりやすいのは確かです。
排除するための条件（普通決議で過半数の賛同者）を揃えるのは理事長という立場が有利に働くからです。
例え理事長でなくても、臨時総会を結集し、そこで普通決議による過半数の賛同を得られれば実現しますが、そのための準備活動が必要です。
管理会社排除のための大義が整い、多くの賛同者がいれば、理事長でなくても管理会社を排除することはできます。
一番大切なのは、排除後の組合の管理運営が整っているかどうかです。

>>1637　買い替え検討中さん　2021/05/18 23:55:40

マンションの戸数はいくつですか？
ところで、管理会社は東急コミュニティーですか？

cybersecurity-jp.com/news/50941

元従業員が顧客約5,000名の情報を不正持ち出し
一度あることは、不正、犯罪の連鎖。こんな会社の代表が、マンション管理業協会の理事長。そこに国交省再就職組が関与して、国交省から処分されないようにしている。

ということで、
>>1637 買い替え検討中さん=>>1642 買い替え検討中さん＝>>1647 職人さん
＝１０９爺さん
であることがわかる。

>>1643 ご近所さん
基幹事務の中に総会支援業務は含まれていません。
平成13年8月1日施行の適正化法をお読みください。

>>1649 買い替え検討中さん
適正化法を読んだところで、腰抜け国交省は、興味を示さない。
せいぜい横領で社員が逮捕されると、後追いで処分する程度。

＞1649 買い替え検討中さん
＝１０９爺さんと解釈していいのかな？
＞基幹事務の中に総会支援業務は含まれていません
それは失礼しました。
基幹事務以外の理事会総会への支援業務は受けていないということですね。
それでも、覆面組合員は暗躍できます。
どうしてだか分りますか？
覆面組合員がいる以上、その牙は見えない所で発揮されていますよ。
見えると、大変ですからね。
牙を抜いたように安心させるのも彼らハイエナの戦術です。

>>1651 評判気になるさん
覆面組合員とは議決権のない人物が総会等に出席している場合等も含まれますでしょうか。覆面を被っているのですか。

＞1652 買い替え検討中さん
良い質問ですね。
議決権のない人間が総会等に出席するのは覆面ではなくて成りすましですから、覆面組合員とは違います。
成りすましの場合、顔も見えますから可愛いものです。
覆面組合員は総会には出席しません。
議決権行使書の名を借りて【議決権数操作】が必要な時に突然現れるのです。
それを命令しているのは悪意のある管理会社であり、理事長です。

某「合」社
あらゆる物品調達や修繕、
さらには、
警備関係まで管理会社の「利ザヤ」を加算する。

それだけではなく、
業者に圧力をかける。

管理会社を中継しない
管理組合直結の「契約」は禁止する
など、

社会全体が、私利私欲にむせび、
高齢者が多い居住者の
修繕積立金
管理費
駐車場代
などなどを好き放題使う。
まさに、

マンションの白蟻だ。

>それだけではなく、
業者に圧力をかける。

管理会社を中継しない
管理組合直結の「契約」は禁止する

本当ですか？法律引っかかるのでは？

>>1657 買い替え検討中さん
会社も会社であるが、警察だって自分の階級を上げるためにやっている程度。
しかし、警察規範の則り、告発、告訴状を受理するか、適当にごまかしてじょりしない。一応雇用先に逆らわなくてよい。

>>658 職人さん
度重なるとどんなもんでしょうね。
問題だと思うが。
暴力団排除条例に反してはいないみたいだけど、
窃盗団は排除条例には反してはいないが、
規約に反社会的との記載があれば窃盗団も反社集団に属するかもしれない。

私が常々注意喚起している、管理会社による【議決権行使書改竄行為】の内部告発者がこの掲示板で出た。
管理会社が議決権行為書集開票の際、【議決権数操作が絶対にできない集開票システム】を取り入れていない以上、すべての管理会社で似たようなことが平然と行われていることは間違いない。
それを指摘告発できるのは内部の組合員しかいない。
この穴吹の案件は明らかに有印私文書偽造、或いは有印私文書変造に当たり、刑法に抵触する。
この内部告発者は議案に対してすべて反対したのに、その反対票が議事録では反映されていないのだ。
つまり、組合員の意思表示を無視し、管理会社の利益誘導に走ったわけだ。
これでは、誰のための、何のための年一回の総会なのか、管理組合員は真摯に考えなければならない。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45951/2829
内部告発者は管理組合員の利益を保護するために、勇気をもって刑事告発し、彼らを処罰すべきです。
そうしないと、やがては組合員の大事な資産は管理会社の利益の為に食い潰されていく道しか残されていない。

>>1660 ご近所さん
立派な法律があるが、警察は告訴、告発状を受理しない。
又、検察に直告係と言うのがあり、そこに私文書変造で告訴状を提出しても、何の回答もなしで戻すだけ。ポリコウのオッカが住民の前科を暴露したので、警察に告訴状を送付したが、検察同様に戻してきたが、受け取り拒否を何度もしてやった。

＞1661 職人さん
無知ですね。
マンション管理会社の不祥事は彼らを取り仕切ってるる行政担当に告発すればいい。
地方整備局に行けばその担当部局を教えてもらえるから、証拠物件をもって相談すればいい。
処罰は地方整備局が下してくれる。

盗急に聞く前に、理事会が議案書を作成し印刷、送付の代行するだけの権利しかない。
それで、盗急が回答するのもおかしい。盗急に牛耳られているお飾りの理事長、理事、監事です。

>1669 評判気になるさん
総会の支援業務を委託されている東急の責任は重い。
事の真相が曖昧なら、そのことを理由に現理事会を裁判所に訴えればいい。
（区分法25条２項、49条８項、50条４項）

>>1670 匿名さん
提訴しても「能力なき社団」の位置づけでは、民法に対抗できない。
判事自体区分所有法を知らない。例えば、修繕積み立て金、管理費の滞納の場合
理事会議事録、総会議事録添付(組合の授権)なしで判決を下している。

＞提訴しても「能力なき社団」の位置づけでは、民法に対抗できない。
何か勘違いしている。
それともおつむが弱いのか。
一組合員個人として提訴するのであって、組合として提訴するわけでもない。
組合が組合を提訴してどうするの？
＞判事自体区分所有法を知らない。
法律の条文に従い判決を下すのであって、知っているとか知らないとかのレベルではない。

>>1662 ご近所さん
>>行政担当に告発
地方整備局は、ああだこうだと言って取り合わない。2000年にマン管法が施行された当時は、対応したけど。今は、管理人横領事件があった時、後追いで処分する程度。管理会社を厳しきすると退職後の再就職がなくなるから。

>>1678 匿名さん
権利なき社団との位置づけでは、完全な運営はできず、管理会社の言いなりになっているのが、現実。マンション管理業協会が管理業務主任者の試験、資格管理している以上盗急コミュニティーのような会社が常態化し、加盟各社も見習っている。
珍しく盗急コミュニティーが損害賠償事件で敗訴。大手各社は判事の再就職をさせ、後輩判事に判決を操作させて有利な判決を下させている。そのような現実が5大弁護士事務所に、多数の元最高裁判事の再就職。
ttp://www.mynewsjapan.com/reports/1570

＞1679 評判気になるさん
だからどうしたの？
今回のドタバタ劇とは無関係。
＞1663は問題の本質を見誤っている。
何も解決してない。

>>1682 匿名さん
保険詐欺ってどういうこと？保険金は組合に入金されるから詐偽はできないのでは？
請求出来るのにしていない可能性があるから調べろ。なら分かるけど…
助言も適切に。

工事の請負業者が管理会社なら管理会社の口座へ
振り込まれる。

>>1684 匿名さん
保険金は？
発注先が管理会社であっても保険金は管理組合に振り込まれるよね？
どこに詐欺要素があるのか分からないって話しなんだけど

保険金はあくまで工事請負業者の
口座に振り込まれる。
工事業者でもなく保険加入者である管理組合でもない。

>>1686 匿名さん
保険加入者の管理組合が保険会社に請求し、請負業者に振込むよう管理組合が指示しているだけじゃないの？

>>1687 匿名さん
管理組合は工事の種類によって知らない場合が多い。
収支に報告するものとそうでないものがある。
収支報告書の項目には保険金の収支はなく雑収入と雑費
があり保険金収入は雑収入の中に記載されていたので収
支の項目に保険金を加えさせた。
以前の収支報告書と最近の収支報告が違っている。
キャッシュフロー計算書を請求して保険会社に問い合わ
せて確認してください。

監理組合のお金の流れを知ることは重要です。
収支報告書と重要事項説明書で確認してください。

>>1681 名無しさん 2日前
これ位の内容の工事代金は規約や委託契約書により
保存行為に該当して緊急対応に属し修理等をしなけ
れば規約や契約に違反するとの規定で組合の承諾な
しに管理会社等が単独に工事をしたことにして修理
代金はその後に組合に報告すればいいことになって
いる。
収支報告書の小修繕費や雑費等の項目を精査されたい。
中には坦当の懐か理事長等の懐に入っている疑いを推測
される収支が報告される
。総会には良心的な報告として預金の残高のみであり現
金出納までは報告されることはほとんどない。
金の流れを精査しましょう。

>>1692 大凶明日提示さん
マンションの自動扉にお詳しそうですね。
マンションの自動扉のシステム構成、
部品機能、部品材質、寿命、それぞれの交換基準をご教示ください
宜しくお願いします。

>>1693 名無しさん
まずレスの誤字を訂正します。（誤）小当たり→（正）戸当たり

すみません。自動扉のことについては門外漢です。
設置されている自動扉のメーカーのホームページ等でご確認ください。

なお、当方では居住者から自動扉化（オートロック化）の要望があり検討されたようですが、維持費も含め設置費がかなり高額になったことから、合意に至らなかったと聞いています。
機械ものですから定期点検はもちろん、時期が来れば部品交換や更新などの経費も必要と考えると、当時賢明な判断をされたのかなと思っています。

>>1696 通りがかりさん
５年とか７年ですね。
生産終了後の消耗部品等の保有期間も関係しているんですかね？

>>1697 大凶あす定時さん

回答ありがとうございます．
私もなりに構造勉強しました。
部品の点数もそれほど．多くなく、扉もレールに吊り下がっているので、劣化のしようがない物とかんじました。
5年、10年はメーカー希望、内は実績15年。それで取り替える必要あったの?と言えば？
まあ偶にナブコシステムのサイト見ると面白いですよ。
ではまた！

>>1690 匿名さん
うちの管理組合では、保険金（収入）と保険修繕工事（支出）が件名ごとに明記されますが、前期通常総会の収支報告書に未記載のものがあることがわかりました。理事会に指摘したところ、保険金請求者は契約者（被保険者）である理事長以外の加害者の場合もあるとか、工事業者に保険会社から直接支払いする場合もあるとしたうえで、理事会が支払先を事前に把握していない場合もあると回答がありました。また、会計出納簿に記録が遺るので会計処理は適切であるといった回答でした。管理会社が作成したものと思われますが、適当な理由をつけて誤魔化そうとしているように見えます。組合員をなめてますよね。同じような事案はありませんか？　また、1690匿名さんや皆さんはどう思われます？

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html
　

>>1704 通りがかりさん
開閉回数に規定値があるとは…参考になります。
ありがとうございます。

>>1704 通りがかりさん

自動扉更新工事では、受注に固執する東急コミュニティーを抜いて、
業者のナブコシステムと直接対話することで、東急コミュニティーが科学的根拠もなく、ただ受注したいで、165万円もする工事を提案することが判りました。

皆様も是非、施工業者、特に定期点検している項目については、記録を見て対話されることをお勧めします。

業者と東急コミュニティーは必ずしも一致しているとは限りません。

逆に定期点検結果にに何もめを通していない東急コミュニティーの実態も明らかになった様な気がいたします。

>>1700 大凶あす定時 2021/10/31 07:29:11
理事長あてに保険会社より保険金支払明細書が送付
されています。
郵便配達員は理事長あての郵便物は管理室のポスト
に投函します。
宛先名は理事長名が記載されている場合もありますが、
ほとんどの場合理事長個人名は記載されていない場合
が多いようです
。管理室のポスト投函後は管理人が郵便物の管理をし
ますが、東急コミュニティーは管理室への郵便物でも
管理人は勝手に処理してはいけないので坦当を通して
理事長等へ渡していることになっています。
ここら辺を明白にするためには保険金の支払いについ
ての明細書を理事会あてに毎月報告して年一度の会計
報告に反映させることを約された方がいいでしょう。
組合加入の保険金処理は詐欺的要素が多く見受けられ
ます。
水増し請求や水増し工事や架空工事等々です。
管理会社系統の保険代理店に保険加入を代理している
場合に工事等の請負業社が管理会社の場合は保険金は
管理会社収納口座に振り込まれ施工業者にマージを差
し引いて工事代が支払われます。
金の流れを確認してください。
ほかにも色々な方法がありますので完全犯罪が成立し
ている可能性は高いです。

＞1709　通りがかりさん
ブログを読ませていただきました。
火災報知器の断線表示警報について、調査によりケーブルの断線は無かったとのことですが、火災表示機の配線を入れ替えた時に断線警報はどのようになったのでしょうか？　断線表示が消えた？　配線変更した場所に断線警報が移った？　火災表示機の故障で断線警報が出たまま？　原因が判ればご教示ください。

先般、当方の管理会社がマンションの総合保険を提案してました。保険の掛け金額を見て大変驚きました。なんと掛け金額が700万円相当でした。当方がほぼ同様の条件で直接損保会社に見積もりをお願いしたところ350万円～400万円でした。まだ、総総会での議決はしていませんが、いかに管理会社がぼったくているか分かりました。
管理組合主導で損害保険を契約する予定です。本件だけでなく他の契約に当たっては、管理組合が相見積をとって低価格で契約を締結しています。管理会社にお任せでは管理費や修繕積立金はいつのまにかなくなり、金融機関からの貸し付けをうけないと大規模修繕等は不能になりますよ。(管理会社は機会あるごとに貸し付けのお手伝いしますよといつもいっています。)
管理組合が勉強を重ね知識を得ないと管理会社のペースで全ていきますよ。

>>1711 評判気になるさん
ほとんとの管理会社は、損保代理店をしている。
皆で相見積を取り検討すべき事案。

>>1710 DINを棄てた者さん
blog参考にして頂きありがとうございます。
我々理事会中に調査工事を売り込みに来た業者、サンワ様がお一人単独で実施したのでこの報告しかありません．
システムは、検知器、電線、警報機本体で構成されますが、警報機に対して、検知器と電線セットで入れ替えしたら断線表示は消滅した。
私業者に進言しました。物理的に断線でなく、警報機本体の異常ではないか。警報機本体をリセットするだけで消滅する現象だった。と言うことです。
専門業者が素人の私でも判ることをせずして工事を受注する。あり得ないことです。
ご参考になりましたか？

>>1713 通りがかりさん
経過報告ありがとうございました。
断線警報発報→警報機リセット操作　の初期操作を管理員が
実施していなくて、また、不良状態の確認もせず見積書が発行
されてきたということですね。それであの高額な費用ですか？
あきれました。

>>1713 通りがかりさん
管理会社に迎合して住民を騙すような業者は、事態を晒すがよい。
その前に1/5の同調者を集め管理会社の解約を視野に入れるがよい。

>>1716 通りがかりさん
他の管理会社への投稿よりも事実に基づいた投稿が多いと思いますけど
貴方の投稿は管理会社の宣伝に見えます。
この管理会社は何処の管理会社よりも危険を感じます。

>>1678 匿名さん　　皆さん管理会社に依存症です。管理会社は自社の利益追求が当たり前、管理組合のための建設的提案はしないのも当たり前。
管理組合が主体で取り組まないと、いつのまにか管理費不足、修繕積立金不足に陥り、管理会社から管理費及び修繕積立金の値上げが提案されるのを覚悟してください。常に収支関係をチェックしてください。
恐らく2回目の大規模修繕工事で積立金に赤信号が点灯するでしょう。
同工事の実施に際しては、管理会社系列の施工会社の見積もりは相当高額なので、管理組合独自で数社から見積書をとって見積額を比較検討の上、施工業者を決定する必要があります。わがマンションは、相見積の結果、相当額の経費節減となりました。

>>1717 匿名さん
正にご指摘の通り、この管理会社が危険である。とここで読まれている。理解して頂くことがgoalです。
上手く付合う　は　ここと付合うならば気をつけなさい。の意味です。

>過去に何度も論理的に反論されていますよ

何一つ一切、見当たらないけど、「論理的な反論」がある箇所はどこ？

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。　
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。。・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。
・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。しかし、擁護派は、ピンハネマージン分の存在を頑なに隠したいから、値下げ＝仕様のカットという風に思わせたくて仕方がない。■つまり管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。
しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）！論破されている！というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html

>>1720 匿名さん
長いし脈略ないし何を言いたいのかわからないです。
管理会社がマージンを抜き取っていることを問題としたいのでしょうか。
問題定義だけして投げられても受け手も困りますよ。だからどうしたらいい、どう対処したのかある程度具体的な施策も併せて示して頂けますか。

>>1709 通りがかりさん　
東急コミュニティーのリフォーム事業部、その真価には疑問。
東急コミュニティーが工事見積として持って来るのは、東急コミュニティーリフォーム事業部の物。
私、この東急コミュニティーのリフォーム事業部の真価について最近疑問に感じる
先の投稿で今年の修繕会計年度予算440万円の内、176万円は施工不要と判断される物だった。
結局彼らに技術はないし、ただただフロントが思い付く案件に業者見積に利益を上乗せして、ペーパーを作成するだけの何ら付加価値のない存在であるに違いない。
こんな部門に実作業業者を審査する能力があるだろうか？
先日、高圧洗浄を26から36万円に値上げの見積を出してきた。
一気の値上げ、独自に調べると22でやってくれそうな業者を見つけ、東急コミュニティーに紹介したら、審査を受けてないから、管理組合直接の発注になると回答。
いい加減な見積しか作成できないリフォーム事業部に正しい業者審査できると思いますか？

>>1723 通りがかりさん
アホ理事相手では見積もりなんか見定める能力はない。
従いましてはどうでもいいことだ。
貴方は管理を理解できる組合員だから気を付けたほう
がいい。
私などは大規模修繕などは管理会社抜きで実行。
管理会社の坦当は理事会や総会での出席は会計報告と私
による管理業務主任者の登録書の確認と重説の説明だけ
で退出命令。
これに不満をもつ理事と坦当及び管理会社の支店長とで
共謀して事を起こす準備をしているのは百も承知。
そろそろ首が飛びそうだがつながっている。
現在は将来の建て替えに向けての資金調達を議論中であ
る。組合員も役員も管理会社も低能が多くて困る。

>>1724 匿名さん
匿名さん　
レスありがとうございます。
大規模を管理会社抜きでできる。そこまで出来るのは羨ましい！

一人芝居

ローコストでオール電化マンションで貯湯器が室内にあ
るマンションでは湯沸しタンクが室内に設置されている
場合の事故は悲惨である。
耐用年数を経過しても使い続けていると深夜電力などを
併用していると寝静まった午前2時から午前3時頃に熱湯の圧力でタンクに亀裂が入り熱湯が室内にあふれ出てピ
ラミット状で下階へ熱湯の漏水事故が発生する。
下階だけにとどまらずわきの両サイドの部屋内に漏水する。
火災報知機も漏電して警報が鳴り響いて大騒動が起きる
管理会社は加害者と被害者の示談と称して保険を適用し
て工事で儲かります。
よって温水器の事故の件は内密にして利益を求め続けて
いる。
理事長はこの件を推測して耐用年数の過ぎた電気温水器
の交換依頼に努力されて相当数の交換がなされた。
管理会社は事故の予防対策などしたことがありません。
組合員はしっかりしないと気が付いたときは管理会社に
財産を食いつぶされます。

温水器が室内に設置しているマンションには容積率を
水増しするためにコスト削減に寄与してデべの利益に
つながる。
その分部屋数が多く確保されそれ等の他に天井高も低
くしてさらにそれ等で部屋数を多くできる。
その分デべは利益を確保できる。
買う方は最初はきずかないが年数を経るにつき温水器
による事故等の多発で価格が安かった物件の瑕疵を知
ることになる。

大型マンションにはマンション管理士・宅建士・建築士
・会計士等の複数の有資格者が居住している。
そのものを探して管理者に選任して分譲の救世主なって
もらいなさい。
実力のある管理者であれば組合員の為に未曽の利益をも
たらしてくれます。
管理会社依存は良いことはありません。

>>1729 匿名さん
他人をあてにしたり利用することを勧めるなんて下らないアドバイスだ。アドバイスですらない。管理会社に依存も問題だけど他人に依存する体質こそが問題なんだよ。問題意識があるならまず自分が動くべき。やり方がわからんとか知識がないとか泣き言を言うくらいなら最初から黙ってれば良い。そしてそんな苦労を他人に負わせようとする自分を恥じよ。

>>1730 匿名さん 19時間前
偉い、そうしてくれ。？

>>1730 匿名さん
他人をあてにするのではない。
協力を要請するのである。
低能は僻みぽくてこまる。
落ち葉拾いばかりするとのータリーンになる。
あほにはつける薬は見当たらない。

>>1726 匿名さん 2021/11/20 22:35:01
この方は管理会社TCの低能坦当課長である。
組合雇用のマンション管理士と理事長に大規模修繕や
大型設備の仕事の受注に失敗した。
合計7億円くらいの大金である。よって左遷されている。

渋谷に本社がある某スタッフ、ろくな仕事もしないで管理費用を好き勝手している疑いあるので、今度の総会時にクビにしたい。別のマンションでも色々やらかして裁判沙汰になっている模様。

1720さんはかなり痛いですね、、
思い込みがハンパない。

こんな人が役員にいたらどこの管理会社も撤退して自主管理スラムマンション確定コース。
総会でもダラダラしょうもない意見を延々と話まくってみんなの貴重な時間を徹底的に奪い取る。

マンション管理なんて管理会社になんでも任せておけばいいです。もちろん割高な委託費を取られる可能性はあがりますが、それでも役員負担が圧倒的に軽くなる。
医師等お金に余裕のある方々のマンションはとにかくお任せコース。
高額な委託費や工事費も問題なし。
そんな事より時間という価値の大きさを理解してます。
年金暮らしで時間はたっぷりあるがお金がない方々多いマンションはその逆パターンとなりがちです。

もうすぐ理事会役員の交代があります。
管理会社主体にならないように引継書を作りたいと思うのですが、作成された方がいたらアドバイスお願いしたいです。
引継書のフォーマットなど検索してみたのですが幅広くて。

皆様はどう思われますか？私は詐欺の匂いがします。
青梅にある築30年の戸数60程の5階建マンション。私は今期監事を務めてます。
当マンションも経過からエレベーターのリニューアル工事を検討しています。
理事会メンバーは管理会社の言うなりで、管理会社から出された見積を検討するだけ。
さて監事の私はリニューアル工事という事なので、毎年の定期検査を管理会社に要求しました。
検査結果は既存不適格と是正必要の嵐。
管理会社から出てきた見積書も既存不適格を是正する見積ばかり。
監事の私は日本の法律には「不遡及の原則」が適用されるはず。日立エレベーターのサイトでは「既存不適格」は建築基準法に違反しないことを知る。
早速、当マンションのエレベーター会社に連絡したら、その日の日付でレターが作成され、私にメールされて来た。
理事会のメンバーにこれだけやる気のある人はいない。　
その後の理事会で既存不適格を解消しない「時短リニューアル」なる工事の見積を出してきた。
もし、監事の私の存在なければ、我が理事会はまんまと管理会社の思惑通り、1千万円も高い工事を買わされていた。

これは詐欺行為ではないでしょうか？

宜しく！

>>1739 通りがかりさん

理事会メンバーに御覧頂いた動画

＞1739さん
詐欺行為にはあたらないと思う。
詐欺行為とは、既存不適格工事の是正工事をすると言いながら、実際にはその工事をしない場合です。
ただ、現理事会の能力を問うと、標準管理規約第一条違反が伺われ、問題にすべきは規約違反を平気で行う現理事会メンバーではないでしょうか。

既存不適格に違法性がないとしても、エレベーター事故により損害が発生した場合、管理組合は土地工作物責任（民法７１７条）を問われる。
管理組合として、費用の低減も重要ではあるが、最も優先すべきは「安全・安心」である。

＞1742
＞エレベーター事故により損害が発生した場合、管理組合は土地工作物責任（民法７１７条）を問われる。
それは適格工作物にしても同じ。
何が言いたいのか不明。

改正法が求めている要件を充足していないので、既存不適格のエレベーターは安全面において不十分である。

＞1744
＞安全面において不十分である。
そのことと法的責任とは別問題。
そんな簡単なことも理解できないの？
現在、安全面で十分な工作物でも、法改正により近い将来、安全面で不十分な工作物となり得る。
現在、既存不適格工作物であっても、設置当時に適確であれば問題はない。
設置当時から不適格であれば法的責任は伴う。

>>1743 周辺住民さん
所詮「権利なき遮断(能力なき)」ですもの、処罰されるのであれば、理事会は、管理会社の絵軸にならない。

>>1741 周辺住民さん

ありがとうございます。私から見ればしなくて良い仕様の工事の押し売りなので詐欺かなと思いました。

>>1747 通りがかりさん
もう一つ言わせて頂くと、当方が既存不適格は法的には認められていると管理会社に言ったら、解消しない見積ｦ出してきた。この事実から、理事会を騙そうとしたのでは。これが詐欺行為では？と感じました。一応追記させて頂きます。

>>1748 通りがかりさん
会社なので利益の大きい提案をするのは当然だと思います。リニューアル工事なのでおそらく倍以上の差額があったと思いますが、そこまで差があれば多少良くなるとしても高額なのを選択する人はいないでしょうから。
昔のようにネットが普及していないのならともかく、今はいくらでも調べられるので何も調べようとしない理事会に問題があると思います。

あと、被害もないのに詐欺だというのは短絡的ですよ。

＞あと、被害もないのに詐欺だというのは短絡的ですよ。
被害がなくても詐欺行為を開始した時点で詐欺未遂罪に問われます。その場合、物的な証拠を残すことが肝心です。
物的証拠があれば管理会社に対して詐欺未遂罪で刑事訴訟を起こすことができますよ。
最近は弁護士を通さず、自分で訴訟手続することもできます。
刑事訴訟も身軽なものになってきましたから大いに活用すべきです。

国交省のサイトに
『基準の改正時に既に着工されていた昇降機については、当該改正基準への適合は義務付けられていませんが、より高い安全性の確保の観点から、改修やリニューアルにより、エレベーターの機能更新を積極的に行っていただきますようお願いいたします。』

と書いてあるので、管理会社は機能更新を勧めたのだと思いますよ。（勿論、営利絡みではあると思いますが）
詐欺にはならんでしょう。

万が一エレベーター事故が起きた場合、
国は「機能更新を積極的にするように」と通達する事で責任を回避する事ができ、
管理会社はそれを受け理事会で提案することで責任を回避することができる。
という仕組みですね。
理事会だけで決めると、事故が起きた場合、理事達だけの責任になってしまうので、総会にかけて決をとって決めた方が良いのでは？

＞1751 匿名さん
＞詐欺にはならんでしょう。
言い切ること自体が詐欺行為に近いと思いますよ。
詐欺になるケースもあるのだからケースバイケースですね。
1751さん、詐欺行為にあたれば都合の悪いことでもあるのですか。
管理会社を運営しているから都合が悪いのでは？

>>1753 匿名さん
疑心暗鬼ですね。w
管理会社に何か恨みでもあるんですか？
私はマンション住民です。なにも都合悪い事はありません。
理事会の立場としては総会に掛けて組合の全体責任にした方が良いと思います。

＞管理会社に何か恨みでもあるんですか？
恨み？
利益相反関係の管理会社を盲目的に信じるのはお目出度い方か管理会社関連連中。
防犯対策として1754さんは玄関に戸締りはしないの？

>>1755 匿名さん
盲目的になんて信じませんよ。
管理会社は会社組織ですから営利追求と瑕疵隠しするとわかっている上で、理事会が主体で管理する事が重要だと思っていますよ。
管理会社は【案を提案するだけ】で、【決定権とそれに伴う責任】は理事会（理事長）にあるわけで、ここにいる管理会社貶しをしている人の多くは、その事が分からず、「管理会社、管理会社」と言っているわけで。
うちの理事会も管理会社とは丁々発止やっていますよw

1756さん、自宅に戸締りはするのしないの？

>>1757 匿名さん
しますよー

＞1758 匿名さん
何か世間に恨みでもあるの？

>>1759 匿名さん
はぁ？w

>1760 匿名さん
あんたも暇人やね。ｗｗｗ

>>1756 匿名さん
理事長や理事の責任ではない。
全組合員の責任である。
例えば理事長や理事や管理会社に騙されて損害が生じた
場合は全組合員が責任を取らなければならない。

一番安い工事を提案しろとか的確な依頼を出していたのなら分からなくもないが、見積りを出してくれーとか曖昧な依頼なら当然の結果だと思うな。
安い見積を出すよう依頼して提示されたならどこにも問題はないようにみえる。

>>1741 周辺住民さん
法律家に確認しました。詐欺にはならないそうです。
詐欺には4つの要件があるそうです。
1.人を欺く行為。
2.人を欺く行為により現実と掛け離れた錯覚を受ける。
3.金銭の授受等財産の処分が行われる。
41-3がかんれんする

>>1764 通りがかりさん
既存不適格を解消しない1千万も安い工事を提示しないで契約、金銭の受け渡し迄行ったら詐欺は成立する。
被害者は既存不適格を解消しなければならないと錯覚に落とし入れられている。

>>1765 通りがかりさん
こう思うと内の管理会社は今年ほとんど欺罔行為だった。
火災報知器の断線とか言って、実はリセットしたら直る。
14年経ったから自動扉更新とか言ってナブコ社呼んだら動作回数も余裕ある。ましてや裏門と正門を同時に。馬鹿げてる。
私がいなければ全部実施されて、必要無い工事に支払わされる。
こんな一年はもう続けなく無いが、管理会社に管理組合の血と汗を貪り取られることは自分が可哀想。

1766 通りがかりさん
＞管理会社に管理組合の血と汗を貪り取られることは自分が可哀想。
同感ですね。
管理会社から目を離すと日常茶飯事で詐欺行為まがいが横行する。
常に目を光らせて監視するか、物的証拠があるなら犯罪として訴えるべきです。
弁護士に頼むとそれなりの費用も掛かり面倒ですが、熱意があるなら組合員を代表して本人訴訟をすればいい。
https://legalai.co.jp/
こういう個人行動の積み重ねが悪徳管理会社の撲滅に繋がります。

>>1750
>被害がなくても詐欺行為を開始した時点で詐欺未遂罪に問われます。その場合、物的な証拠を残すことが肝心です。
>物的証拠があれば管理会社に対して詐欺未遂罪で刑事訴訟を起こすことができますよ。
>最近は弁護士を通さず、自分で訴訟手続することもできます。
>刑事訴訟も身軽なものになってきましたから大いに活用すべきです。
　↑
詳しい説明をお願いします。

役に立たない論争は辞めましょう。

本人訴訟制度の紹介なんかは役に立った。
管理会社の横行に、自分でもなんかできるような気がする。
とりあえず、やってみようと思う。

>>1770 ご近所さん
くだらん、

>>1766 通りがかりさん
あるあるですよね、そういうの。
フロントはマニュアル通りやっているだけなのでしょう。どこかに「15年経った自動ドアは買い替え推奨」とか書いてあるのでは？

＞『自動ドアは固定資産となりますので、税務上の耐用年数が決まっています。
それによれば、12年で減価償却することになっています。
その意味でも、10～15年というのは、建築業界や大手メーカーさまの回答は正しいのだと思います。』

と書いてあるサイトもありましたよ。実際はメンテしていれば40年くらい保つ自動ドアもあるそうですが、家電製品と同じようにたいていは10年から15年で故障することが多いのむでしょうが、組合側からすれば、交換はなるべく先延ばししたいところですよね。

賃貸マンションや商業ビルの経営者などは、10年-15年年くらいでも管理会社からの提案にそのまま乗るようですね。利益さえ出ていればかまわないみたいです。

>>1770 ご近所さん
本人訴訟は理論上はできるけれど、裁判所でちゃんと相手にしてもらえないみたいですよ。やはり弁護士の肩書き威力ってすごいらしい。

＞1773 匿名さん
忠告有難うございます。
あれこれ心配するより、とりあえず経験してみます。
出来そうな気がします。

>>1773 匿名さん
5回本人訴訟経験がある。相手側に弁護士が付けばどうやって勝たせるか、判決文には二重三重に補強する文面だらけ。他の弁護士に訊いたところ「人格なき社団(民法の範囲外)」で無理だろう、との判断であった。刑事告訴は、警察規範に「告発状、告訴状は受け取らなければならない」と記されているが、警視庁管内警察署で受け取らないことになっている、の発言を録音し、東京都公安委員会に質問状を出したところ、論点をすり替えた回答。後日スピード違反警告書→出頭しないと逮捕する趣旨の郵便を公安委員会に送付。何のお咎めもない。告訴状の不受理に対し、地検直告係に告訴状を提出しても、理由書も返送避けるだけ。判事も警察もその程度だから、管理会社も織り込み済みで、大手を振って不正を享受している。

>>1775 職人さん
「弁護士たてろ」っつうことですね

＞「弁護士たてろ」っつうことですね
理想を語るほど子供でもない。
出来れば訴訟を身近なものにしたい。
お金のかかることはごめんだね。
物的証拠をつかむまでは我慢比べみたいなもの。
オトリ捜査も厭わない。
泳がせることが肝心。

事実を整理すると管理会社の欺罔行為は明らかなんです。　
ステップ1 管理会社は定期検査結果で「既存不適格」「是正が必要」と報告してきました．
ステップ2 リニューアル工事の見積を複数提示、最低でも1400万円以上。ただし、その見積には既存不適格との関係が示されていない．仕様不述。
ステップ3 この条件で契約、せこう、精算が実行されると、詐欺になるらしい。

理由は、法的にもしなくて良い工事（既存不適格の解消）を管理組合にしなければならないと誤った契約をさせたから。

しかし、こんな事実を管理組合員に報告、相談、臨時総会も開かずに進めてしまう理事長、後で管理組合員から訴えられないのだろうか？

管理会社もひどいが理事長も酷い。

○建築基準法第12条3項により所有者は、当該建築設備について国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は昇降機等検査員資格者証の交付を受けている者に検査をさせて、その結果を特定行政庁に報告するよう定められています。

○報告義務者は、報告を行わければならない昇降機等の所有者又は管理者（所有者からその昇降機等について維持管理上の権限を委任された方）の方です。

○既存不適格の昇降機は、昇降機定期検査報告において「要是正（既存不適格）」の指摘となります。「既存不適格」は、法令上、違法な状態とはなりませんが、安全性の向上のためにも現行基準に適合する状態に改修することが望まれます。

>>1780 通りがかりさん
>これが管理組合に現実を錯誤させる行為てして管理会社の欺罔行為と取れます。
判例があるのですか？あるなら教えてください。
なければあなたが問題にしている欺罔行為と同じですよ。個人の見解ではなく判例でお願いします。

管理組合で管理会社から提案された工事に、不遡及の原則を適用できると考えられる人が入れば裁判まで行がない。そこには騙しに気付きがあるから。
また、皆様騙され続けている管理会社は、騙され続けているから、裁判はしない。
と言う事で、裁判にならず判例もないのでしょう。
判例があったら、管理会社もやらなくて良い工事の押し売はできないでしょうね。

>>1782 通りがかりさん
分譲マンションの70％以上が理事輪番制なのですから、騙され続けるマンションばかりではない。
杜撰な管理会社な場合、一般組合員の時は声に出さずとも理事になった時に問題追及する人もいるからね。管理会社が国土交通省の推しに従い「安全性の向上のためにも現行基準に適合する状態に改修する提案」をし、組合から訴えられ、敗訴した判例なんてないんだろうね。普通は起訴もできん。w

国土交通省　マンション管理について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

国土交通省ネガティブ情報等検索システム
＜　マンション管理業者　＞
https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=man...

管理会社、ぼ　っ　○ く　り　
で検索してみたら、まぁたくさん出てきて驚いた。
この業界はどこもこんな感じなのかね？

結果、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

オーナーマンションは工事費がもったいないので工事の周期を
延ばしたいだけのこと。
畳や壁紙の交換を住民ができるだけやらないのと一緒。

>>1793 匿名さん
其れでいいんじゃないの、
どこが悪い。

大規模修繕を13年から15年位で推奨しているが早いと思う。
15年くらいで極端に変色する塗装などを使っているマンションは
元々安物塗料を使っている証拠だよ。
そんなにマンションは15年くらいではくたばらないよ。
むしろ人体に例えるなら内臓部分をもっと気を付けたほうがいいよ。
人目に触れないぶしょを蔑ろにするとひどい目にあうよ。
見栄えよりも中身だよ。

>>1795 匿名さん

13年やら15年やら言っていますが、年数なんてのは何の目安にもなりませんよ。
仕様材料や周辺環境でいくらでもバラツキますから。
ようは、信頼ができるところで劣化診断をして、劣化度に応じて適切な時期に適切な対応をする。ただそれだけです。
長期修繕計画はあくまでも平均的な数値として予算確保の為の資料という認識だけでいいと思います。
「15年くらいで極端に変色するのは安物塗料」なんていう無根拠で無責任な発言は控えるべきですね。周辺環境や地域特性を全く無視した暴論です。

要は修繕積立金次第ということです。
お金のあるマンションは早めに工事をやりきれいにすればいいだけです。
お金がなければ辛抱すべきです。

自分の部屋も同じこと。
お金がなければ畳の交換や壁紙の張替えはしないこと。
カーテンやリビングセツトとかダイニングセツトの交換は
壊れてもやらないしやれない。
辛抱辛抱。

>>1796 匿名さん
塗料は価格差が大きいですからね。
経費に占める費用割合も半分くらいになります。
塗料の節約は禁物ですよ。安物は5年くらいで変色が顕著です。

塗装は１５年もしなければめになるでしょう。
ぼられないようにしっかりした相見積もりをとることです。
同じ条件で取ることが大切です。

>>1800 匿名さん
良い塗料を15年しても変色がほとんどない。

塗料にもいろいろありますよ。
遮光、断熱、結露効果を高めるためにそれが含まれる
塗料を使えば高くはなります。
但し、材料代のみです。
工賃はおなじですから。

現在、第二回目の大規模修繕工事のコンサルタントを募集中です、管理会社も設計・監理方式に応募して意欲を見せていますが、大企業であり、管理会社だからと言う姿勢が見て取れます。
組織は各事業所の異なった部署からコンサル・監理・監理担当予定部署、日常監理部署等まったく別の部署からの寄集め（その場限り）、責任部署が複数の提示があったが、対応姿勢があいまい。
余り気乗りがしない。皆さんは如何思われますか？ちなみに▽

>>1802 匿名さん
単なる材料代と言っているが工事費に対する割合も相当なものではないですか。良い塗料は高いですよ。

材料費はたかがしれてるよw　布教ご苦労さんです。
それなりの設備の交換を伴わない補修や修繕ってほとんどが人件費と足場代だからw

塗料にもいろいろありますよ。
遮光、断熱、結露効果を高めるためにそれが含まれる
塗料を使えば高くはなります。
但し、材料代のみです。
工賃はおなじですから。

１０％程度高くなるらしい。

遮光・断熱・結露効果が、材料費の１０％程度高い塗料を
使うだけで効果がでるのなら、使うべきだよ。

大規模修繕工事は、修繕が中心。
建物をつくる場合は、コンクリートや鉄筋、内装費等
かなりの材料代が必要になる。
大規模の場合は工賃、つまり人件費が中心ということ。

ということは、建物をつくるより補修工事中心だから
工事費の値上がりは少ないという事か。

擁壁と塀
マンションと隣家の間には石垣高さ4mの擁壁がある。マンションが下で隣家は上。
隣家にはブロック8段積みの塀があり、その内側にはブロック6段相当高さの盛り土がある。　
マンション側から見れば塀に見えるが、盛り土があるのでこれは擁壁。
これ見て管理会社は塀を2段下げる工事を提案した。
御用組合は納得して予算化した。
そもそも論、ブロック6段積み重ねで盛り土を抑えることは、危険。
この構造物をいじるより盛り土を削除してもらわなければならないはず。

塀は隣合う土地の高さが同じだから揺れて倒壊の危険があるから下げなければならない。

擁壁と塀の区別もつかない管理会社の担当に御用組合は言われるままに予算化した。

このネット時代に、塀と擁壁の区別は、やる気になれば分かるはず。
そしてブロック積みの擁壁が危険なことも。
困った話です。

擁壁と塀　（続き）
経緯はわからないが、マンション側が隣家に金を渡す約束で工事をした。
工事が終わってみたら、理事長が思っていた通りの工事と違うと言い出した。
何と仲介の管理会社、工事内容の覚え書き作成、調印もせずに工事の着工をさせた様だ。
管理会社の担当が理事長と隣家の合意文書作成、調印なしに工事を着工させたらしい。
理事長も管理会社も金銭の授受があるにも関わらず文書がない。
お粗末な、法的にも問題ある工事着工の手続きだ。
こんな管理会社で大丈夫？！

役員監事を終えるに当たって、管理会社の担当にたずねた。
1．輪番制で私を外したのは？
　私が26年前、理事と続いて引継ぎ役員をしたから、他の役員より回数が多いからと答えた。実は私、13年前に理事長をやった。その時、このマンションの歴史で唯一管理費の値下げを実現した。そんな実績が、管理会社のブラックリストに上がっていたのだろう。それで、私を輪番制から外したと信じている。
今期も管理会社提案工事と来たる設備工事で1,000万位上の削減を実施した．
私が入ることで御用組合で無くなることを恐れたのだろう。

2．エレベーター既存不適格は合法と知っていたか？
知っていた。ただし、高い受注をしたいが為に、既存不適格維持する提案を隠していた。

3. 自動扉更新工事、定期検査の結果を見て、更新工事を提案しているのか？
いえ、見てません。

と、言った具合、マンションの理事会は完全に御用組合化されている。

中古マンションは管理で購入する時代。皆様には、是非マンションを選ぶ際には、総会の議事録で出席率を見て、御用組合でない管理組合のあるマンションを選んでください。参加率30%を切る様な管理組合のマンションはアウト！

管理会社を変えるべきでしたね。。情けは無用です。

惨憺たる総会
1. 次期役員が総会議案にはあるが、誰も出席がない．今期役員だけ。その他出席者も3人。
管理会社が、理事長が次期役員候補に確認も取らずに議案に掲載したと言うお粗末。
2.出欠表もろくに集まらず規約に裁決が出来ない。

これが実体。
こんなマンションに入る人間たち？

>>1815 通りがかりさん
マンション評価プログラムに登録することが議案通り採決された。
総会出欠票、半分も集まらないマンション、登録することは是非考えた方が良い。
悪い評価を敢えて晒すことは、返って不都合では。

マンション評価プログラムなんぞを持ち出してきた。
あの手この手で組合費を費やさせてしまう政治的意図を感じる。
おれなら乗らないけどね。
マンション管理士も何らかの収入を得なければ生きてはいけないしね。
それを許すも許さないも管理組合の力量だけどね。
自主管理の能力のない管理組合なら良い管理会社に委託したほうがい
いと思うけどどんなもんでしょうか。

管理会社への管理費を節約してマンション管理士評価プログラムに回せばいい。
総体的にはマンションの質の向上だから良いことだと思うよ。

>>1818 匿名さん
そうはならないね。
結局管理会社に依存することになる。
評価されたからと言ってマンションが高く売れたり借賃が高
くなったりはしない。
お金に換算すると費用対効果は手間をかけた分だけは損をする。
管理組合と一進一退の関係の管理の方がより合理的ではある
。職にありつけないマンション管理士の救済策としての第三者
管理者方式や保険の件や今度は評価システムなる小道具を持ち
出してきた。
優秀な組合は余計なことには手は出さないでしょう。

>>1143 匿名さん　正副理事長が10年以上変わってない状況に、立候補者が出たのですが管理会社の人が仕切って、理事しか出席しない総会で否決。東急コミュニティ。
やっかいなのは国土交通省と業界団体と天下り　持分所有権という分譲マンションの痛いところ。業界は逆手に取り売却をすすめ、中古市場やリフォーム業の系列会社の持株会社として頂点の東急不動産が儲かり、歌舞伎町に超高層ビルを建設

>>1817 匿名さん
マン管士は、仕事がないのに一般車だ法人なの、会員募集している輩が多い。

>>1820 ご近所さん
109は、裁判で敗訴したのに懲りずに不正の連続。
一般社団法人 マンション管理業協会が、管理業務主任の試験、資格管理をしているが
一般社団法人 マンション管理業協会の非会員の社員は、合格できるのか、国交省の再就職組は、資格保持者なのか、疑問。

>>1820 ご近所さん
反社的団体や個人との繋がりが懸念される管理会社は危険ではある。
うちなどは分譲当時から競売の部屋等が多くていろいろな人物や組
織が入り込みマンションは荒れ放題でした。東急コミュニティは
このよからぬ連中にはいろいろ厚遇していたようです。
例えば駐車場や駐輪場の空き区画を無料使用させていたりです。

大変なマンションもあるんだね。

>>1824 匿名さん
くだらない、感想。

そんな悪い管理会社に管理を委託して悩むんだったら
解約すればいいだけだよ。

重松マンション管理士について
調べてみると余り評判良くないね。ノーリベート宣言とか言っても皆信じていない。本当に業者からリベートを受け取ってるかはともかく仕事ぶりが業者よりで信用されない感じ。よくよく聞いて見ると管理会社から紹介されたとか言うから、そりゃ管理会社の味方になるに決まってる。いずれにしても表面的には組合の為とかエラそうに言って、結局は管理会社とか工事業者が工事で儲かるようサポートしてる感じ。それじゃマンション管理士なんてイラネーと思うわ。