マンションと一戸建て 選択のポイントは part2

戸建ての解体費なんて１００万そこそこで安いもんだけどね、マンションは気の毒ですね。
将来は、売れない、貸せない、建替え出来ない、放棄も出来ないの無い無い尽くし。
今でも大量に有るんだよね、ボロマンション、まだ増えるんだろうね～　悲惨だわ。

マンションと違って、日本の住宅地、土地は増えないからね、いつまでも需要は有るよ。
今後はいくら都心のマンションでも数の問題、需要以上にだぶついて、安値でポイ。残念でした。

マンションはこれからどうなるかわからない。
先日もマンションの取り壊し、転売の住民決議票を全会一致から三分の二に改定するマンション法が成立した。
これは、老朽化したマンションが地域産業発展の妨げになっているから。
土地の有効活用を促進するための法改正。
ここで問題なのは、「建て替えできない、老朽化で維持が困難」という状況から住民を救済するための改正ではなく、住民の意向を軽くして多用途への転用をしやすくするための法改正という事だ。事実上マンション所有者の権利が小さくなった。
今後、マンションの建て替え、取り壊しによる地域産業の活性化が進まない場合は更なる権利の削減が行われる可能性が高い。

156さんの計算は、つっこみどころ満載ですね

>8000万円の戸建て（建物2500万円土地5500万円）
>→20年後、取り壊し代150万円引いても【5350万円】の価値
>8000万円のマンション
>→20年後、物件リセール相場3500万円から大規模修繕に300万円負担、
>　それまでの修繕積立費に500万円負担を引いて、【2700万円】の価値

①戸建は、20年の間に一回も修繕しないの？
②マンションの場合、修繕費に月2万もとってたら、大規模修繕で一時負担はほぼないよ
③8000万のマンションで、20年後の相場が、半額以下になるなら、土地価格がかなり落ちているから
　戸建の土地代もかなり下がっている。
④20年後の売ること前提なら、大規模修繕の300万は不要だし、住むこと前提なら戸建の場合は、建替え費用が必要。

>161

新築
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ011FD004/gazoModalOpen?ar=030&bs=010&nc=67706586&typeCd=016&bukkenCd=67651756&shiryoSankakuFlg=1&raihoubtnFlg=1&actionPic=btn_ms_map_cp.png&actionText=地図を見る（クーポン）&btnDispFlg=1&mskFlg=1&msk=1

30年後
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=key&...

まあ、一概にはいえんけどね。

>168
①取り壊し前提なので、修繕しない
②負担額は広さによる
③>>169
④大規模修繕負担をしてやっと3500万円のりセール価値しなければもっと安い

たかが一般人の狭い住居程度でもうかるとか損するとかないからｗｗ
どっちかっつーと損して終わり。

＞マンションの取り壊し、転売の住民決議票を全会一致から三分の二に改定するマンション法が成立した。

これも無駄、決議反対者への待遇が待ってるよ、それなりの額で区分所有権を皆で買い取らないとね。
また、新たに立て直す資金は有るのかな？　中年過ぎたら借金出来ませんよ。
都会なら余剰床も出来ないでしょうからね、高層なら解体費も高額ですよ、残念なマンション。

二束三文で転売がイッパイイッパイですね。　これだから団体で物を所有するのは面倒だわ。

そしたら、注文住宅も建て売りも関係ないじゃん(笑)
土地は同じなんだから。

我が家の両親は一方は築35年の一戸建てで一方は25年のマンション。
一戸建てはちょこちょこリフォーム、マンションは洋室のみリフォーム。
明らかにマンションの方が古臭くガタがきています。
どちらでも好きな方を選べる状況になりそうですが一戸建てを解体して建て替えることになりそうです。
マンションはいくら内装リフォームしても外観は古臭いままだし、建て替えは絶対無理そうな物件です。
土地があるおかげで建物にお金をかける事が出来、土地があるって本当に良かったなぁ。と良く話しています。
問題はマンション。兄弟２人どちらも引き取りたくなく、他の部屋の売りに出されてるものは内装リフォームにお金をかけていても二束三文で半年以上売れていません。
こちらの問題はただ同然でも引き取ってもらえれば御の字位に思っています。
ちなみにこのマンションは一時期は買値より高値で取り引きされていた位当時は人気だったんですがね。

170さん

> ①取り壊し前提なので、修繕しない
20年間で、一回修繕しないんだ。。。。あまり住みたくはないな

> ②負担額は広さによる
その割りには、金額が出されていますね。

> ③>>169
> ④大規模修繕負担をしてやっと3500万円のりセール価値しなければもっと安い

20年前のマンションの例を出されていますが、ちなみに東京都の地価は、平均で20年前から半額になっています。
ということは、土地代も半分になる前提にしないとあわないですよ。

>175
①20年くらいなら普通エクステリアの修繕などしない。インフィルは当然するが、それはマンションも同じ。
②金額を8000万円と想定しているから。4000万円程度なら指摘のように月の負担は1万円くらいだろう。
③④マンションは地価の下落の影響を受けにくいし、上昇の恩恵も得にくい。なぜなら土地比率が非常に低いから。

＞20年前のマンションの例を出されていますが

例に出ているのは築30年と、新築の物件。
過去の地価の上下はすでに関係なく、
「いまもしも新築ならこの金額」が新築の物件でみればよく、
「もしもいまの市場のまま30年経てばこの金額」を築30年の物件でみればよい。

人口減少するんだから土地は余って地価は下がるよね、土地のある地方にマンションが少ないのみてもわかるとおり、土地があればマンションの需要は減るからマンションは予想以上に価値が下がると思うよ。

プロのお返事まだですかね？

築35年の木造なんてシロアリ食われまくりで
不同沈下で傾いてるだろう。
そういう中古戸建をたくさん見た。
冬は室内でも平気で5℃ぐらいになるよね。

そんなクズ家をたった築25年のマンションと比べるなんておこがましい…

マンションはこれから全く新しい時代になる。
「過剰供給」という時代が始まってもうすぐ30年になる。
過剰供給はその後現在に至るまで続いているので、中古市場は今までに経験しなかったような過剰在庫時代に突入する。
今、築30年という物件をたまに見かけるけど、あと10年すると売りに出る築30年の物件数は現在の10倍以上になる（販売戸数からの推測）。
それは今後、月日に正比例して増え続る。今新築の物件が築20年になるころには現在はほとんど存在しない築50年から築40年という物件が大量に安売りされているだろう。その中にはかなりの好立地も含まれる。
現在ですら人口の多い団塊ジュニア世代は購入を終えている。少子高齢化で購買者は月日に反比例して減少する。
マンションも中古に負けない良い物件を建築し続ける。
マンションは売れるかどうかも解らない状況になる。

>181

法隆寺

なんか都合のいい解釈だらけですね

> ③④マンションは地価の下落の影響を受けにくいし、上昇の恩恵も得にくい。なぜなら土地比率が非常に低いから。

8000万の物件ということは、そこそこ都市部の物件だと思うのですけど。
よほど豪華な建物でもなければ、土地比率は半分くらいはあるのが一般的ですよ。

> 例に出ているのは築30年と、新築の物件。
> 過去の地価の上下はすでに関係なく、
>「いまもしも新築ならこの金額」が新築の物件でみればよく、
> 「もしもいまの市場のまま30年経てばこの金額」を築30年の物件でみればよい。

土地価格は、関係しますよ。30年前の地価の高い時に立てられた物件の場合、建物よりも土地にお金がかかっているため、建物の仕様がしょぼい。そのため、地価下落により、中古価格の下落率が大きい。
今建てられている新築物件は、土地代が安いため建物にお金をかけている、そのため、中古になっても価格が落ちにくいってこと。

>>181
35年前と今とでは建築基準が全く違う。
35年前と言えば1978年。（以下一部ウィキより引用）
「1981年（昭和56年）6月1日 建築基準法施行令改正（新耐震）一次設計、二次設計の概念が導入された。」
まず、ここで根本的に耐震基準が根本的に変った（生まれたといっても良い）。
「2000年（平成12年）6月1日 建築基準法及び同施行令改正　性能規定の概念が導入され、構造計算法として従来の許容応力度等計算に加え、限界耐力計算法が認められる」
この改正に加え品確法も取り入れられ、施工業者に10年の瑕疵担保責任が義務付けられた。これにより住宅瑕疵保険に加入していない住宅は事実上なくなったと言える。この瑕疵保険に入るには地盤検査と地盤保障が必要であり、不動沈下する住宅も事実上なくなったと言える。

少なくとも、今の家と比べるならこの平成12年以降に作られた家でないと比較にはならない。
工法、素材以前に建築概念も思想も違う。
マンションだって35年前なら旧耐震基準の危険物。

>184
>よほど豪華な建物でもなければ、土地比率は半分くらいはあるのが一般的ですよ。
>よほど豪華な建物でもなければ、土地比率は半分くらいはあるのが一般的ですよ。
>よほど豪華な建物でもなければ、土地比率は半分くらいはあるのが一般的ですよ。
>よほど豪華な建物でもなければ、土地比率は半分くらいはあるのが一般的ですよ。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/twatch/detail/MMSUc2126027092005/
＞都心部の新築マンションではおおよそ「建物：土地＝７：３」が平均的な価格の比率である


＞30年前の地価の高い時に立てられた物件の場合、建物よりも土地にお金がかかっているため、建物の仕様がしょぼい
＞30年前の地価の高い時に立てられた物件の場合、建物よりも土地にお金がかかっているため、建物の仕様がしょぼい
＞30年前の地価の高い時に立てられた物件の場合、建物よりも土地にお金がかかっているため、建物の仕様がしょぼい
＞30年前の地価の高い時に立てられた物件の場合、建物よりも土地にお金がかかっているため、建物の仕様がしょぼい

http://www.nomu.com/mansion/library/theater/history.html
＞この時代のマンションは都心における高額化、ファミリーマンションの郊外化という傾向が顕著ですが、マンションスペックではいわゆる「バブル仕様」とわれる高性能化が進んでいる

いまどきの建材でシロアリ怖いなんてありえない
それより大雨による床上浸水のほうが怖い

お金持ちの多くは一戸建てに住んでるよね、マンションは仕事用やセカンドハウス。
ここの庶民は、喜んでセカンドハウスに家族で永住なんですね、笑えますわ。
マンションは分譲も賃貸も同じ長屋。立地が良いにはデベの思惑。　笑える。

>186

ダウト。というより日経の記事がおかしい。
私が住んでた都心の9階建てマンションは5:5でした。
ちなみに容積率は300%と400%の土地の上に建ってました。

容積率がもっと低い住宅地だと、
もっと土地の比率が高くなると思います。

7:3じゃ郊外や地方との値段差も説明できません。
単にデベが儲けを大きく乗せてるだけという
可能性は否定しませんが、都心では
7割も建設費に振向けられていないでしょう。
ただし、タワマンは知りません。

何をはしゃいでるのか知らんけど、
私は184ではないよ。

それから、費用の比率は当然消費税額から計算してます。
土地の購入費とかは税務署にわかっているはずだから、
ここにごまかしは効かないと思うけどね。

まあ、そんなところまで知恵が働かんか。

あと、日経の記事を鵜呑みにできるとはめでたいね。
馬鹿の見本だね。

http://kanto.m-douyo.jp/question/s7565/
＞土地と建物の販売価格の割合は、３対７が相場
＞建物と土地の価格割合がわからない時は、マンションの取得価格に０．７を掛けて計算します。

都心が7:3とは一言もかいてませんね。
そりゃ首都圏全体だったら7:3ぐらいじゃないの。
何の反論にもなってないよ。

>197

都心でも地方都市でも、マンション建てようって場所なら、
比率自体はそう変わらないよ。
（そりゃ厳密にいえば3：7が3.5：6.5くらいになったりとかあるだろうけど）

なぜなら、高い土地にはそれだけ高い仕様の建物と、ヘタしたら高層の建物が建つので、
結果として比率はやっぱり3：7程度に落ち着くのが一般的だと思うよ。

問答無用で将来困っちゃうのはマンション買った人だろうね、意地張ってもそうなるよ。
早目に売り飛ばしなさい、都内ならオリンピック前にね。　のち、二束三文のゴミ。

マンションでも、お金持ちは賢く賃貸ですから、庶民はがめついのか無知なのか、呆れるね。
早い話、販売業者に煽て誉められ騙されてるんでしょうね。

>200
あなたの見解は、日本全国のマンション購入者全員が将来は困るということですか？

大手ＨＭで、延床７０坪。支払が７，５００万。外構は除くが、造作家具、ステンドグラス、ソファセット、ダイニングセットを含む。土地は事前に購入済み（２００坪）。外構と造園がこれから２，０００万弱で着工予定。家族５人なので各人に居室を用意するとなるとマンションは無理。芝生の庭にしたかったので、ある程度土地を確保。実際に芝生は６０坪分、庭木が６０坪分。予算がないので、雑木が多い。樹種と配置は業者まかせ。通勤時間は１時間、以前の倍になったが、やむを得ない。子供部屋が必要かとも悩んだが、結局、いずれ子供が大きくなり、狭い家では我慢できなくなることが見えてくるので賃貸から一戸建へ。

>>200
そんなこと言ったってマンションライフは楽しいのよ。
自宅空間以外にも充実した共用スペース。
自宅に入る前に、マンションエントランスに帰った時の安心感。
戸建ては自宅内しか無いからつまらないんだよなぁ。豪邸じゃなければ広さも変わらないし。

>>208
通勤時間倍になったのは辛いな。
車通勤なら戸建。電車通勤ならマンションのような気もする。

>200
所詮共用スペースは個人のものでは無いのよ、団体生活好きなんですね。