管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

この管理会社と「安心お助け隊サービス契約」を結んでいる管理組合はありますか。
この内容は簡単な専有部分を修理し便利屋のように利用する仕組みです。
作業時間は３０分以内（無料）でオーバーすれば超過時間により実費を負担する。特殊工具道具必要なときは料金がプラスされる。
　
　作業内容は電球（物は組合員負担準備する）の交換、ドアー取ってのガタつき修理、コンセントのガタつき修理、照明ＳＷ不具合修理等で＊＊＊円/１戸を毎月支払う。現状は利用者が非常に少なくて管理会社のぼろ儲け状態。解約の提案をしているが総会で過半数超賛成で継続契約中なり。
　
　これは下記の判決が下された内容から考えると管理組合決議は無効に該当すると思いますが各位のご意見をお願いします。無効と判断すれば裁判を起こそうと思っています。
>マンション全住民電気一括契約　
>管理組合決議は無効 　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

>低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で 、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

既にある個人の電気契約を、個人の権利と共用の利益を比較検討すれば、個人の権利のほうが重いですよね。
既にある個人の電気契約を組合の都合で取り消すことはできないということです。

一方、専有部分の契約はどうでしょうか。
そもそも個人対応のものですが、共用の利益を考えると肯けるものもあります。
例えば個人賠償の組合一括契約や排水管清掃です。

では、専有部サービス契約は如何でしょうか。
これは町会費の支出と同じ論点になると思います。
町会費の判例を調べて参考にすればよいのではないでしょうか。

私見は、原則論として専有部サービスは組合業務ではないので、支出は不当と考えます。
しかし、組合自治の観点から正当な手続きを経た以上は違法性を肯定できないと考えます。

ただ、裁判官の判断がどうなるのかはわかりません。問題を投じる一石として、契約無効の確認を本人訴訟で提起するのも良いと思います。

2081より
>>2082 通りがかりさん　　丁寧なアドバイスありがとうございます。

・町内会費（自治会費）については
　①改訂標準管理規約で強制加入はできない。自主加入であることを明記するように。そして管理組合は代行（徴収）であることを明記。すること
　②裁判所の判決では管理費から加入したくない組合員からも徴収したのは違法と判断され２年間分を賠償金として返還すること。
　以上を確認し管理組合理事会に自治会（町内会）の分離別組織とするよう提言したところです。①②の資料添付。

・「安心お助け隊サービス契約」については
>裁判官の判断がどうなるのかはわかりません。
>問題を投じる一石として、契約無効の確認を本人訴訟で提起するのも良いと思います。

なんでも総会決議が絶対とは思えないと思案していたところ
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定 。
これは専有部分もすべて総会決議が絶対ではないと考えられる。と思った次第です。
再度理事会に自由参加契約を提言し次期総会での結論を待って行動したい。
これを放置すると専有部分色々が総会で決定したからと実施されたら管理費、修繕積立金等のアップが予想されることもあります。

安心お助け隊の費用は定額委託業務費の中に含まれています。（これは全うです。）
前住んでいた管理会社は収支報告書の項目に専有部サービス費が支出されていた。
この費用は総会の普通決議で決議され自動継続とするとなっていた。

管理会社はほとんど専有部分のサービス業務費を管理委託費に含ませたり等して名目を変えて組合費から収入を得ています。

主に情報収集（売買等の取引・リフォーム工事等）を組合費で使いながらしているように思える。虫が良い商売です。

>マンション全住民電気一括契約　
>管理組合決議は無効 　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

>低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で 、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

★　この裁判の事例では、「低額の電気供給サービスを一括導入」した場合、半年ごとに、機器の点検の為、停電になる。原告の方は、医療補助機器が、その都度、使えなく成り、身体の健康を維持する為の、切実な理由が有った、点が考慮されました。

　「安心快適生活２４」を契約していますが、窓ガラスが、強風による飛来物に当たって破損した場合、個別にガラス屋を探すのも煩わしいので、月200円～250円程度の負担ならば、啓容範囲と考えます。
　厳密に法解釈をすれば、2081 匿名さん　の言われる通り、と考えますが、裁判費用を掛けて迄、行なうメリットが有るのかな、と思ってしまいます。
　2081 匿名さん　が判例を創って頂ければ、他の多くの管理組合で、それを生かすことも出来ます。

>>2088 「安心快適生活２４」を契約していますが

上記の契約と異なるかもしれませんが、
私どもでは「安心快適生活について」が「安心お助け隊」に変化しています。コストダウンが理由で「安心お助け隊」が安くなると言う事で変更しました。2088さんところより安くなっています（但し条件が異なると思いますので参考までとして下さい）。

実施項目が６項目に纏められわかりやすくなったと思います。水まわりのトラブル、管球交換、電気設備のトラブル（照明の点灯不良、他）、他３項目等々で簡単な作業です。３０分以内で完了。オーバー時間は別途個人費用負担、特殊工具利用も別途個人費用負担。
窓ガラスの破損は故意、過失、天変地異、経年劣化の場合は実費負担、ガラス屋を探す煩わしさはなくなります。
水まわりのトラブルはマンション全体でかけている保険があることに気付きましたので総会ではっきりするよう提案します。
裁判費用を掛けて迄については別途機会があれば投稿しましょう。
「安心お助け隊」が廃止されれば自分で対応できない項目については事前に業者を探しておく必要（電話番号調査）があると思います。
蛇足で失礼しました

最近のマンション共用部保険は、駆けつけサービスが付保されてるんですよね。
だから、管理会社の駆けつけサービスは不要な場合が多いです。
そもそも、管理会社提供の駆けつけサービスは、費用対効果が低いです。
まぁ、低くなければ利益が出ませんから、当たり前です。
駆けつけサービスは、車で例えるとJAFみたいなもんです。
免許取立ての一年目は年会費を払って加入しましたが、無駄に気付いて更新しませんでした。
慣れてる人は最初からJAFに入りません。
管理会社はあの手この手を使って、利益を得ようとしているので注意が必要です。
利益を追求するのは企業として当たり前ですが、それ以前に前提条件としてお互いにウィンウィンの関係を築こうという認識がこの会社には欠如しています。
素人相手にむしりとることしか考えていないので、警戒が必要です。

>>2090
うちのマンションはどうやら始めから「警戒」が効かないレベルです。
管理組合が管理会社に食い物にされている、むしり取られているとの
自覚をかなりの住人が持っていると思われますが、従い続けています。

ひどいのは、組合員でありながら他の組合員の大人しさにつけ込んで
だますに等しい組合運営を平然とやってのける歴代理事長の存在です。
他の組合員は一応「同胞」でしょう。私にはだますなんてできません。

だまし方は管理会社の指南、入れ知恵でしょうから太刀打ちは不可能。
だまされてると分かってきても同時に「脅し」が効いて反抗できない。
「会社の言う通りにすればマンションの資産価値上昇でみんなに利益」
これが理事長の哲学らしく、大規模修繕等はやたら強権的に進みます。

管理戸数、受託管理組合数「トップ」の日本ハウズイングのお客の皆さん、
黙っていてはいけません。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/renen.html

管理組合を支配する方法として「事務的」な介入、干渉がありえます。
当マンションの場合、常駐（住込み）の管理員を中心に行われました。
毎月の理事会や最低でも年１回の総会等での資料作成・準備が効果大。

自分の契約（着任３年目頃から組合と「管理員業務委託契約」を締結）
を意識されないように、小さく議案書の端に載せる、一切書かない等。

会計実務を管理員が担う契約で、同時に出身の管理会社と管理組合は
「会計業務のみ委託」という形がとられていました。手続きとしては、
会計担当理事や理事長も承認印などで関与はしますが、形だけの自治。
半期に１回の役員報酬（現金）も管理員から手渡しで有難く頂戴です。

乗っ取られているのに、逆に役員たちは「世話してくれて感謝」です。

今も、上記の管理体制（業務委託契約）だった十数年の会計は不可触。
自分で全部見るから帳簿閲覧をと求めて９年。理事会も組合も高い壁。
マンション管理組合そのものが摘発されたケースはまだないのでは？

無警戒、ルーズ、あるいは悪質なマンションで、支配のテクニックや
悪事を正当化する法的技術等はかなりの発達を遂げているはずです。
要注意！要再確認！

>>2092 警鐘さん

これって管理人が暴走してるんじゃない？
管理会社は、管理人業務を削られて報酬が下がるから全くメリットがない。
理事会がしっかりお金と管理人を管理していれば問題ない。しかし、管理できていなければ管理人が着服している可能性あり。
こんなケースはよくある。早急に通帳原本と会計書類を確認しないと大変なことになる。
ハウズではないが、草津のリゾート管理人の暴走で５億円の横領事件あったの知ってます？

>>2072 口コミ知りたいさん
多くの管理会社がそうですよ？

専有部分サービスの違法性を指摘するなら日本ハウズだけを対象にするのはおかしいですよ。大抵の管理会社はこんなサービス10年前からやってますし、協会や弁護士等？から違法性はないとの判断を得ているといった類いのことを勤務していた管理会社だけでなく他社からも聞いたことがあります。違法なら業界全体ですね。
10年もあれば過去既出の論点であるはずの状況で一石を投じられるのなら不必要な支出が避けられるので見てみたいですね？
それと工事を提案して利益を得たいのは企業として当たり前、解決策を書面を持って提案する善管注意義務を負いますから工事の提案ばかりくるのもそれも当たり前ですよ。選ぶのは組合です。
今は管理会社が組合を選ぶ時代と聞きますからいわれのないクレームばかり、面倒な組合は捨てられますよ。うまく付き合わないと...当マンションでは共通の理解になりました。とは言え同社は解約しましたが笑。長文失礼しました。

＞＞2095 元業界人
＞＞専有部分サービスの違法性を指摘するなら日本ハウズだけを対象にするのはおかしいですよ。
＞＞大抵の管理会社はこんなサービス10年前からやってますし、協会や弁護士等？から違法性はないとの判断を得ているといった類いのことを勤務していた管理会社だけでなく他社からも聞いたことがあります。

専有部分サービスの違法性の指摘は下記の判決を受けてからであり今後問題が大きくなるかどうかはわかりません。
最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
これは日本ハウズが管理会社で実施しているのを取り上げたものであり他社のことは当事者が考えてください。

>マンション全住民電気一括契約　
>管理組合決議は無効 　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

>低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で 、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

この会社って、本当に誰も得しないな

電話応対最悪、コールセンターまかせなのに、なぜ、この会社が、マンション管理業界で
生き残っているのか、まか不思議。

営業時間外に緊急センターに問い合わせをしたら、よく話も聞かずに担当者から電話させますって切られた。
で、担当者から連絡あったけど今日は休みで自宅にいるから資料がなく答えられませんとのこと。
この会社なんなの。

2100様
働き方改革実施中です。
時間内にお問合せください。
緊急センターは緊急対応をしています。
緊急性の無い事は、優先しません。
担当者が休日に自宅にいて資料が無く答えられないのは当然です。

最初から、時間内に担当者に問い合わせれば良いのではないでしょうか。

>2100さん
わたしの所もこの2101のような管理人で困っております。
「緊急センターに問い合わせ」「担当者から連絡」こんなことも読み取れず「最初から時間内に担当者に連絡しないお前がわるい。当然だろ。」と決めつけるような態度です。
接客業でもあるわけだと思いますがそう感じた事がありません。何を勘違しているのか日頃から大家のような大きな態度で権限を超えた行動も目立ちます。知人が遊びに来た時は挨拶するわけでもなく長時間睨まれたそうで「あの人、管理費を払って仕事をお願いしてる業者さんですよね？？」と困惑していました。わたし達に関しても法に触れるのでは?といった問題があったためコールセンターに問い合わせた事があります。翌日担当者から折り返しの電話があったのですが「そういった事実はありません」と一方的に話を終わらせられました。こんな対応をされる人たちばかりだと思いたくないのですが社風なのでしょうか。
働き方改革の前に、人選をしっかりして人材教育をしっかりされてはと願うばかりです。
せめて嘘をつくのはやめてもらいたいのですが、そういった教育されないものでしょうか。
せっかく購入したマンションですが、管理会社はしっかり見て判断しなければいけないなと感じています。

この会社は、嘘の「感度」が低すぎる。
うそをつかない、というのは、社会の常識で、どんな場でも、当たり前。
けれど、社風として、
「自分を守るために、会社を守るために、嘘をつくことは、やむを得ない」。
そういう社風が、脈々と受け継がれているのはないか、と思ってしまう。
その場限りの、浅はかな嘘が多い。自分では、嘘をついていないと思っているのか、
あるいは、うそをついていないと思い込もうとして、その場しのぎのごまかしをしているのか、
どっちにしても、言われた方のお客の側は、またいつもの嘘だと思ってしまう。
お客側の気持ちを理解できていない、自分の独りよがりの考え方をしている。
だから、嘘の感度が低いとみえてしまう。
嘘の積み重ねによって、大きな失敗をする、そのことをわかっていない。
つまり、浅はかな人、社員の集まり。
こんな会社なんですよ。本当は。

>>2103 匿名さん
そのとおりです。
ここの会社は売上偏重主義で誠実な社員が少ない。
目先の売上のため、金にならない仕事は切り捨て、金になりそうなモノはハイエナのごとく群がる。
本業の管理委託料だけで利益を得てるくせに、委託料に見合う誠実な仕事をせず、委託外の仕事で儲けることばかり熱心。
アパマン、レオパレス、かんぽと売上偏重主義による不誠実な業務で問題になった会社と同じものを感じる。

>>2104 eマンションさん
管理会社やマンション管理士等はボランテアではないことをまず認識しましょう。
何処の管理会社も似たようなものでしょう。
もっとひどい事例はたくさんあります。勉強して自分の所有するマンションは自
分で守るしかありません。

出ました！ネットパトロール社員。
ボランティアじゃないって委託料貰ってるんだから当たり前だろ。
委託料に見合った誠実な仕事をしてないから批判されるんだよ。
上から目線でボランティアじゃないなんて考えの社員ばっかりだからダメなんだよ。
しかも、もっと勉強しなさいってどれだけ貴方達は偉いんだよ？
貴方んとこの会社で今年マンション管理士何人受かってる？一人もいないだろ。
素人と同然の知識しかないフロントばかりでよく言うわ。
呆れるばかりだ。
やっぱりどうしようもない会社だ。

すいません。攻撃的発言になりますが、日本ハウズイングと長○工は、管理人仲間の話でも評判が悪いです。フロントさんによっては、一人で20物件担当しているという噂も。１日に3つ理事会まわることがあるという噂。そんなフロントさんが、マンションの居住者のことを親身に考える余裕があるはずがない。

>>2113 通りがかりさん
管理会社に何を期待しているの、委託契約書を見たことあるの・
見て見なさい。それから、ここへ投稿しなさい。

>>2115 通りがかりさん
貴方も態度悪いんじゃないの、管理会社は貴方個人との契約ではありません。
理事に報告して改善をさせたらどうですか。

>>2114 匿名さん
組合は、＋αを期待している部分もある。例えば、組合と居住者との間にトラブルが起こったら、ソフトランディングで解決する方法をアドバイスするとか、あります。弊社のフロントさんは、マンション居住者のトイレが土日につまった時に、自ら道具を持って来てつまりを点検しました。１日に3箇所役員会に行っているフロントは、こんなことできない。そこまではやらなくても、儲けにならないことも、少しはやる余裕がないと、組合とフロントの関係がぎすぎすしっぱなしでしょう。だいたい、日本ハウズイングの社員さんは、自分の住んでいる他社管理のマンションでも、いろいろ口をだして、リプレースしようとする、社員の鏡のような人が多いらしい。業務外の場面でリプレースして取ってくると、インセンティブがでかいのかな。

評判が超悪いのに地方整備局による監督処分歴がない（最近５年間で）
処分を受けない範囲でうまく立ち回っているのか？

日本ハウズイングさんをあまり悪く言わないでください。もしかすると、転職して入社し、フロントやるかもしれないので。しかし、独立系でこんなに契約取れるのは、すごいことです。例えると、大手電気メーカーの中で、もまれながらがんばるアイリスオーヤマみたいなもので、水面下でかなり努力向上しているのかもしれません。

この会社が契約たくさんとれるのは、営業が何でもやりますと期待させるから。
評判が悪いのは、期待させられたことが全くなされないので問い詰めると管理委託契約書をよく確認してください。そんなこと書いてないですと平気で否定するから。
このスレでも、そんな発言する社員がたくさんいるから、社風が直ぐバレる。
ウチの場合は、営業が未収金対策として裁判もやりますと言ったのに、担当は弁護士法に違反するからできませんと断られた。
全てにおいて二枚舌だから信用できない。

適正化法違反で何回か処分受けてます
駐輪場代を管理人が着服したとか
架空工事で社員が保険金を着服したとか

適正化法、、こちらの法律ですね。
◆マンションの管理の適正化の推進に関する法律◆
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/deta...

着服だとこのあたりが該当箇所でしょうか。
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第八十一条　国土交通大臣は、マンション管理業者が次の各号のいずれかに該当するとき、又はこの法律の規定に違反したときは、当該マンション管理業者に対し、必要な指示をすることができる。
一　業務に関し、管理組合又はマンションの区分所有者等に損害を与えたとき、又は損害を与えるおそれが大であるとき。
二　業務に関し、その公正を害する行為をしたとき、又はその公正を害するおそれが大であるとき。
三　業務に関し他の法令に違反し、マンション管理業者として不適当であると認められるとき。
四　管理業務主任者が第六十四条又は第六十五条第一項の規定による処分を受けた場合において、マンション管理業者の責めに帰すべき理由があるとき。

国土交通省 関東 問い合わせ
https://www.ktr.mlit.go.jp/kyoku/contact/mail/index.htm
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言った言わないの話になりますので音声や映像の記録はした方がいいですよね。

日本ハウズイングさんは、まるで太平洋戦争の時の大本営みたいですね。嘘ばかりついて、結局・・・。日本ハウズイングさんのよいところは、あちこちに支店・営業所があり、社員にとっては働きやすい点だと思う。だから、千葉・埼玉・神奈川などに住む社員は、通勤が短時間だから、毎日4時間残業しても、なんとかなるのだと思う。

国土交通省の担当部署の役人と話をすると、この会社に関する苦情は、たくさんあがっていることがわかる。
しかし、「この会社の社員が嘘をよくつく」というレベルでは、国交省は手出しできない。
嘘をいくらたくさんついても、役所からおとがめがない。
だから、この会社は、いい気になって、エスカレートしてしまう。
この会社をのさばらせているのは、国交省の役人が無策だから。
国交省に実際の苦情をたくさんあげた方がよい

「処分を受けた管理業者一覧」で検索すると処分管理会社、処分内容等がわかります。ここで対象として記載されていません（５年間）
我が管理組合も「対象月における会計の収入及び支出の状況に関する書面」を作成しなかったに該当するが、契約内容に作成しなくてもよい条件が記載されているので処分の対象として訴えられません。悪条件を削除するよう要求しているがアホな理事どもが理解できず？総会を経て委託契約を更新している。しかも横領を容認するような内容も記載されている。ストレスがたまる管理組合。