繰り上げ返済は愚か者？【Part４】

今は逆ザヤなので繰上はしていないが、繰上原資をためている自分の資金内訳概算。

現金：給与振込口座約500万（年収手取り程度目安）、内100万は3ヶ月定期、内100万は近々国債購入
国債：200万、年間100万繰上計画、逆ザヤ期間中は個人国債で保有、現在2年目
株式・信託：450万～500万弱
別枠：教育資金・車両維持更新費・家屋補修維持費で現金とは別口座に200万程度プール

負債：住宅ローンのみ、2500万弱

過去1年間で資産は200万強増、負債は100万近く減。
負債超過は現在1100万弱なので、0金利が続けば後4年程度で負債超過解消予定。

そもそも住宅ローンを投資するという発想が「破綻者思想」

>>142
住宅ローンのある人は株持ってちゃダメなの？
あなたのような人は投資に臆病なたけで、ローンが終わっても投資しないタイプなだけでしょ？

>143
住宅ローンの資金を株に流用してはいけないということ。
読解力大丈夫？(笑)

>144
あなたのように資金に余裕のない人にとっては、
（数千万単位で資金運用したことがない人にとって）
住宅ローンは特別なローンでも、
資金に余裕のあるものにとっては

住宅ローン＝国策の超低金利の個人向き長期融資
に過ぎない。

契約通り、元金と金利が返せれば、
（住宅を購入し契約通り住んでいれば）
どう運用しようと自由。
10年以上、実行しているけれど、
今だ破たんはしていないし、
ネット資産は増え続けている。

確かに、貴殿ような人は、
運用なんてやめた方が良いかもしれない。

>145
だから君のような「自称資産家」はレアケース
夢いっぱいなエアー自慢話は池袋のキャバクラで語ってくれ(笑)

>146
ぎりぎりでしか、住宅ローンを組めないあなたも、
レアーケースだと思いますが。
そのマインドと知識だと、
繰上げすら厳しいと思います。
せめて>141
くらいのマインドと知識が欲しいですね。

147さんの願望が哀れすぎる可哀想

>147
マジレスするね。今までのレスを整理すると、
1億のキャッシュが手元にあったので、1億の自宅をフルローンで購入した。

で、今は2億の不動産(うち1億はローン中)と、1億の負債がある。
ネットで1億の資産だと。

これ、全額繰り上げできるって書いてたけど、繰り上げ可能資金はゼロだよ？不動産なんか現金化しにくいじゃん。

他の人が言っているのは、1億の負債があるなら、それと同額程度は安全資産で持って、さらに余剰金を積極運用するべき、ってこと。
>141さんも、負債と金融資産が逆転するのが目安っぽい書き方してるよね。

>147は絶対破綻者で他人を引きずり込みたいんだろ

>149
仮定は違ってるけれど、
あなたの仮定で進めてとして、
住宅ローンを1億円を35年2%で借りると、
年間の支払いは、400万。
余っている1億の不動産は趣味で無い限り、
キャッシュを生んでるのだよ。
最低8%、800万。
余剰金400万を繰上げに回すか、
再投資するかの話。

私はぜったに再投資する。

注
これは、現実の話ではなく、あなたの仮定にしたがって、
シナリオを作ってるだけ。

私は資産を全部不動産突っ込む事はしない。

おれは５０００万ほど運用してるけど住宅ローンは５年で完済したぞ。
住宅ローン金を投資に回すなんて素人の中の素人だな。

余剰金で投資でも繰上でも個人の性格。繰上も或意味借入利子、保証金を節約するから投資みたいなもの。

不動産投資計算するなら優良物件でも表面利回り5%くらいだろ。
上記なら月の収入は40万程。
あくまで表面利回りだから固定資産税やらの経費は含まれず。
空室リスクもある。不動産下落による資産毀損リスクもある。
住居用じゃなく投資用だと税制面の優遇もない。
仮定の話にしても何から何まで甘い。
株式同様に不動産投資もリスクがある。

普通、住宅ローンは銀行が債務者の口座を経由して不動産会社やHMに直接振り込むから余らないよ。

>>152
ローン減税で逆ザヤなのに5年で完済して団信保険も放棄する方が素人だろ。

＞512
＞おれは５０００万ほど運用してるけど住宅ローンは５年で完済したぞ。
＞住宅ローン金を投資に回すなんて素人の中の素人だな。

自分の言っている意味が分かります？
あなたの運用している5000万の利率が、
住宅ローン金利（属性がよければ10年固定1.5%）
マイナス住宅ローン減税1%より下だと告白しているのと同じですよ。
つまりあなたの運用実績は年利0.5%以下。

国債並みの運用実績で、プロ気取りですか。

住宅ローンを１％運用のハイリスク投資するなんてホームレス決定だな(笑)

＞154
不動産投資と言うほどでは無いですが、
ちょっと頑張って間口9m、40坪ほどの敷地に、
駐車場3台分程度確保、内2台分を月極で貸す

相場よりもやや安くすれば、貸しやすく
月々4～5万程度の不動産所得になって、
住宅ローン減税で節税、悪くないと思う

空地で住宅ローン組めるの？