繰り上げ返済は愚か者？【Part４】

ここ30年間で、世界に投資していれば平均リターン３％。
長期的に考えれば、２％で借りて３％のリターンがあり
その上ローン減税で20万返ってくるのに、
繰上げなんて損するためにやってるか、
投資概念がない平社員感覚のやることしか思えません。

一部上場企業のコストオブキャピタル知ってますか。
３％ですよ。

それ以下で、国策（景気対策）の低金利ローンをわざわざ返す、
ビジネスセンスが信じられない。

偉そうなカタカナ言葉並べたところで、
初戦はバクチ、伸るか反るかだな。

ところで、SMBC日興に32万ほど
入金してリプロセル当たったが、
期待値以上であった

前言撤回、カタカナ言葉の中にこそ
宝が、埋まってる時代ですな。

ローン金利0.95%以上、ギャンブラーになりきる気がないなら繰上げは賢者の選択です。ローン控除期間でもせっせと繰り上げましょう。早いほどよいです。

金利が安かった頑張り屋さんは11年目からがっつり繰上げを。投資大好き運用さんは資金を増やして前進あるのみ！

日本人はリターンばかりに目がいってリスクについてあまり深く考えないらしいね。

減税期間ならまだわかるが減税期間終わったら投資も繰り上げも貯蓄も一長一短だよね。

＞４
リスクを考えない投資家はいません。

問題なのはあなたのように、ほとんどの日本人が、
お金や金融の教育を受けていないこと。
だから、借金と融資、投機と投資の区別もつかない。

もう一つ問題なのは、今の40歳代以下はデフレしか経験していない。
デフレ下においては、貯金以外、何もしない（何もできない状態）でも、
お金の価値が勝手に上がっていったから、何とかなった。

これからインフレ（これが近代では普通の状態）になると、
借金と融資、投機と投資の区別もつかない人たちには、
厳しい時代となるでしょう。

借金も融資も、金を借り資産のバランスシートがマイナスになっていると言う本質に変わりは無い。
投機も投資も、リスクをとってリターンを期待すると言う本質に変わりは無い。
言葉を言い換えただけでなんとなく安心するほうが、よっぽど危険だと思う。

自己責任で投資する人を批難するつもりは無いよ。
虚業を生業とするのも、実業を生業とするのも、人それぞれ。
ただ、住宅ローンを借りる人は実業を生業としている人が大半なんだから、余裕資金で実業に差しさわりが無い程度にすることをお勧めする。
住宅ローンを借金ではなく融資と言い換えて投資に回すことは、万人にはとてもお勧めできない。

＞投資を虚業
と言うところが金融理論を理解していない。

＞借金も融資も、金を借り資産のバランスシートがマイナスになっていると言う本質に変わりは無い。
これも根本的間違いというか、バランシートがマイナスってどんな状況？
バランシートはバランスしてるのだよ。（デフォルトしてる時だけマイナスがあるが）
まともな不動産を買うと、借金や現金が減った分、資産（不動産）が増えただけ。
しいて言えば、バランスシートが膨らんだけ。

＞住宅ローンを借金ではなく融資と言い換えて投資に回すことは、万人にはとてもお勧めできない。
これはある意味正しい。

ギリギリローンは借金でしかない。（それでもまともな不動産買ってると問題はない）

繰り上げ資金を借金返済と考えるか、
融資の運用と考えるかは、Financial Literacyによる。

>>5
現に>>1ではリターンについて語ってはいますが、
リスクについては一切語っていませんよね？

リスクについて考えない投資家はいませんが、
重視している投資家は日本では少ないですよね。

>>1でリスクについて一切語らなかったあなたのように。

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/1926137.html
虚業と実業
中略
実業：ソニーや日産など物やサービスを産み出すことで収入を得るような事業や企業のこと。
虚業：映画『ウォール街』の世界のように、Ｍ＆Ａなどのマネーゲームのような、何も産み出さないにもかかわらず収入を得るような事業のこと。

と言うのが一般論。

ローンで家を買った時点ではバランスしていて路線価は下げ止まりつつあるから土地は下がらないと仮定するが、上物は10年でほぼ価値が0になる。
土地と上物でほぼ半々の場合は、10年でローンを半分以上返さない限り負債の方が多くなるよ？
10年以内に破綻しなければ逆に負債が減って行くが。

後、ぎりぎりであろうが余裕があろうが、借金は借金。

横レスですが、投資と投機って
どう違うの？
シロートめに教えてください！

投機は読んで字のごとく投機を示しています。昔機械を投げた人がいた事が由来しています。一方投資も投資を示しています。昔資源ごみを投げた人がいた事が由来となってます。理解しにくいかもしれませんが、この辺りの根本を理解するとわかりやすいのではないでしょうか。

わかりにくくて私には理解出来ません。

厳密な定義は無いので個人的な定義でよければ、
　投資：パイを大きくするためのお金
　投機：限られたパイの取り分を大きくするためのお金

難しいのは、投資も過熱すると投機になるケースが多々あること。

感覚として、投資は例えば株だったらその会社の将来性やビジョンに共感を得て、その会社の成長の為に自分の資産の一部を預けること。そして会社は預かったお金を元に成長させる事が出来たら投資家に還元する。

投機は単に市場の価格変動を利用して利益を得る。その会社が成長しなくても逆に衰退しても売りポジションで利益を得るなど。

だからリーマン時の混乱の時に投機筋への空売り規制が有ったり、暴落時も利益を得るヘッジファンドなどは投資家ではなく、投機と言われてる。

将来の成長を見込むのが投資。市場売買で利益を出すのが投機。

14に付け加えると、相場の変動を利用して、短期に利益を上げるのが投機。

長期間保有した後売却益が出たとしても長期間保有してる事が投資になるから。

投機はゼロサムのギャンブルだからダメって人がいるけど
それは間違い。
割安な株があればすかさず買い、割高になったらすかさず売って鞘をとるのが基本だが、そのおかげで株は適正価格に保たれているともいえる。
流動性が低く、頻繁に売り買いされないものの価格マーケットの洗礼をうけておらず信用できない。これは不動産も同じ。

繰上げ基本なんて言ってる連中は、
スタック企業の能無し経営者と一緒。

キャッシュがあっても、有効な投資先を考えられない上、
設備投資もダイバシファイも考える能力ないから、
内部留保金として貯めこむか、借金返すしか思いつかない。

繰上げシンパもこれと同じ。

能力ないから、キャッシュ持っても、
投資先がわからず、
住宅ローンという超低金利ローンを返すしか能がないわけ。

本当にかわいそうだと思う。
教育が悪い。

だから虚業に励む人がいても良いよ。
実業に励む人が多い普通の人に虚業を勧めたり、貶すのに反論されているだけ。

虚業ねぇ。
そんなこと言ったら、アベノミクスなんて虚業の最たるものだぞ。
国家挙げてのマネーゲーム。

人様の労働対価をかすめ取るのが虚業。それが好みという人もいるだろうな。

まあせいぜい「実業」とやらに励んで繰り上げ返済をがんばってくれたまえ

>18,>20
経済のお勉強を中学からやり直してください。

市場が上げ局面では湧いてでて、下げ局面では雲散する投資を推している人は、人を批判するだけ。
そうでない人は自己責任で投資することは肯定していて、万人に投資を勧めることや投資しない人を批判することを批判しているだけ。

例えば変動金利には金利上昇リスクが潜在しているため、何らかのリスクヘッジを行うことが好ましい。
そのリスクヘッジ手法として、繰上げ返済と言うのは非常にリスクが少なく確実なリターンを得ることが出来る手法だから、万人にお勧めできる。
当然変動金利上昇リスクが顕在化する時は景気が過熱気味に上昇しているわけだから、投資しておくことでリスクヘッジとすると言う方法もあり、こちらの方がリターンの期待値が高い。
ただ、震災前は鉄板だった電力株が暴落したように、投資する場合でもローリスクローリターンを狙いある程度分散するとか、無くなっても破綻しないように小遣い程度に留めるとか、リスクヘッジの手法で更にリスク管理が必要になる上に、最適を求めるときに掛かる手間が繰上とは比較にならない。
逆ザヤ期間中は個人国債に突っ込んでおく程度ならいざ知らず、ローンの余剰資金を投資につぎ込むのは、万人にはお勧めできない。

自分の場合は年収程度の現金をメーンバンクの口座に残し、最悪無くなってもかまわない小遣い300万を証券口座に移して、そちらで投資もして、繰上げ用の原資は定期に放り込んでいる。
証券口座の7割は投資信託と自分が良く利用する会社で配当の良い株を応援の意味で買って、残りは所謂投機に当たるだろうけど、個人的に興味のある会社の株が割安と思ったときに仕込んでおき上がったときには売っている。

トータルで11が一番分かりやすい。そんな事どーでもいいということを11は的を得て答えていると12以降を読んでよく分かった。

>>23
完全に同意。

景気上昇局面になるとこういう輩が湧いて、
やれリターンがどうの投資すればこんなに儲けられるなどと言い始めるが、
これはもう何十年も昔から繰り返されてきた恒例行事。

ほぼノーリスクで得られるリターンよりリスクを負って得られるリターンの方が大きいのは当然である。
しかし彼らは何故かリターンばかりに着目し、リスクについて一切言及せず、あたかもリスクを負って得られるリターンの方が優れているかのように語り始める。
リターンより重要であるはずのリスクについては何故か言及しない。
全くの勉強不足で、日本人の投資に関する知識の低さがわかるいい例だろう。

私も繰り上げ資金は個人向け国債、
小遣い程度の額を長期分散で運用してはいるが、
やはりローンは繰り上げ返済、
逆ザヤ期間なら貯蓄、がリスクも重視した場合最良だろう。

投資が万人にできないのもリスクについてもその通りだけど、
短期で株式を入れ替えしてると損することほぼないですよね。
10年やってるけどリーマンでも震災でも大した損はしなかった。
すぐ入れ替えると儲けも薄いけど金利が上昇しそうな局面だとさすがに儲かりますね。

確かに手間はかかるので1日に最低30分くらいの時間はとれないとできませんが。

＞２３、＞２５
かしこそうなことを言ってるようだけれど、
ローンでなければ家も買えないのがあんたらの実力。

普通に投資に成功している人は、
現金で買えても、あえて低金利ローン組んでる。
得だから。

繰上げ資金？
ありえない。

＞２６
に同意。

>27
投資で成功してるなら、僅かなトク程度の住宅ローンなんか組まずにさっさと返済すれば？
何か言行不一致に思えてならない。
お得意の投資でどんどん儲けたらいい。

数千万のローン金額が端金に思える程度となると、資産数億とか？
そうじゃないなら、借りてないとアホ。

大した反論じゃなかったな。
私は勿論ローンを組んでますが、唸るほどの説得力は無いね。

>27
だからさ、投資する人を否定してないよね？
あなたを批判する人も小遣いを投資している。
あなたが唯一の味方だと思った>26も、万人には向かないと言っている。
別に金持ちだけが幸福な訳じゃないし、金が有っても人を否定するだけで、孤立して袋叩きに合うあなたは全然羨ましくないよ。

>>27
そりゃ投資で成功してローン気にならない程の資産持ってる人はリスクとっていけるだろうけど、
君がその話をしても仕方ないだろうし、
結局>>1の内容は万人に勧められるものではないという
>>23>>25の主張には全く反論できてないよね？

論理的な反論はできないけどなんか気に食わないからレスしちゃったってとこ？

27の言うことは実は23や25の裏返しなんだよな
多額の資金があるのにあえてローン組むような人は余裕があるから投資ができる

27も言っているとおり、資産があっても得だからローンを組んだだけ
ローン組んだ後に投資をして多額の資産を築いた訳ではない

リーマンのコスト計算を少し。

•土日が104日(52週x2)
•国民の祝日が15日(多分)
•年休消費20日(当年に貰った20日を翌年に消費すると言う良くやるやり方)

普通のリーマンは、合計で140日くらいは休む。となると年間労働225日。例えば年収1125万円の人の日給は5万円になる(年収1125万円程度はそこそこ居るでしょう)。一日10時間働いていれば、その人の時給は5000円。

もし投資行為に毎日30分費やすとすると、その人は投資に年間562,500円をコストとしてつぎ込んでいる事になる。(5000円×0.5時間×225日=562,500円)。投資から年間562,500円以上の利益を上げないと、マイナスになる。

かなり大雑把な計算だし、実際はいろいろあると思うけど、同じコスト(=時間)をつぎ込むなら年収を上げるための勉強に費やしたほうが確実で良いかも。英語勉強や、マーケティング本やマネジメント本読んだり。株がマイナスになる事はあっても、勉強がマイナスになる事は滅多に無いし。

長々とすいませんでした。

>>34さん
同意。通勤時間短縮にも同じようなタイムメリットが有りますよね。

ちなみに投機は趣味ですよ。みんなそう言えばいいのに。

うーん、投資は仕事と言うより趣味という人も多いし、メンテナンスも家計簿つけるようなものだからなぁ。
それに直接的でなくても必然的に知識が増えて世の中の流れに敏感になるから年収上がる努力にも繋がるし、
着眼点はいいけど、その理論にはちょっと無理があるかな。

＞３６
そのとおり。
自己啓発にかけている時間はコストか？

第一、労働時間で給料もらっていない。

それに有効な投資するには、常に世界情勢や経済状況を
気にかけなくていはいけない。

ホワイトカラーの仕事に通ずるものがあるの。

ブルーカラーには関係ないかも知れないが。

投資は自己啓発である。新たな格言がうまれましたね。

パチンコだって勝負勘を養う鍛錬だったのだ。

競馬も同じだ

投資はホワイトカラーの仕事に通ずるものがあるの。
というのも明言だと思う。

俺投資してるぜ？なにしろ投資はホワイトカラーの仕事に通ずるものがあるからな。って感じ？かなり違和感あるんだが…

おっと貴重なタイムコストを5分もロストした。

別に投資なんてどうでもいいし。

>42
じゃあ、余裕資金は何に使うの？
パチンコか？
競馬か？

>35
通勤時間が短くなっても、給料は増えないよ(笑)
あなたは増えるのですか？

＞４４
だれも給料が増えるといっていない。
コストが増えるの。
時間使うと。

>44
とても恥ずかしいレスの見本とはまさにこのこと。

たしかに、君は勉強しても無駄かもしれないね。

他に使っていた時間が減るだけでしょ。
1年は365×24時間で変わらないよ。

>48
通勤の交通費は会社から支給されるけどね。
あ、バイト君は自腹かな(笑)

1日30分時間使っただけで投資するより稼げるようになれる勉強も資格も存在しないでしょ。

>>50
職種によるだろう。

そしてまたまたリターンのみ比較してリスクについては一切言及してないね。

資格の勉強して資産が大幅に減るというのは考えにくいが、投資だと当然大幅に減る可能性がある。

まぁ何も投資を全否定しているわけでは無く、>>1のようにローン抱えながらも株取引するのがいかにも唯一の正義みたいな主張に反対しているだけなんだけどね。

どーでもいい話だな。
そんなことより、こういう情報に敏感にならなきゃな。

　内閣府が８日発表した６月の景気ウオッチャー調査（街角景気）によると、足元の景気実感を示す現状判断指数は前月比2.7ポイント低下の53.0で３カ月連続の悪化だった。２～３カ月後の景気を占う先行き判断指数も2.6ポイント低下の53.6と２カ月連続で前月を下回った。原材料価格などの上昇によるコスト増への懸念が高まったほか、株式相場の乱高下を受けて景気の不透明感が広がった。

http://www.nikkei.com/article/DGXNASFL080OQ_Y3A700C1000000/

52
その指標は重要指標じゃないしなあ

いやいや通勤時間が長いと読書も英会話リスニングも思いのままだよ。まさに自己啓発。価値ある一時間ですが、何か？

郊外にしか家買えない人の典型的な言い訳。
通勤時間が短くても、
自己啓発できる。
通勤より楽な自宅か仕事場で。

＞５２
繰上げ資金（そんなものがあるのが不思議だけれど？）の投資先は、
別に金融投資だけではないよ。
１０年前にマンション買って、ローン減税終了なので、
全額返済した後、２軒め（住居として）をフラットで購入。

ローン５千万で月々支払い２４万。
でも一軒めを賃貸に出して月２５万の収入で持ち出しゼロ。

金融資産はごく普通にやって２０年で３％かな。
月々増えていくから単純には何％かは把握できなくなってきたけれど。

才能のある一部の人間を除けば
普通のサラリーマンにとっては、
色んな投資するしか、階級を上がる手段がない。

だから国策でマーケットがスキューしている
優遇住宅ローンを早期に返済する合理的理由が見つからない。

私の資産状況は、不動産と金融資産と融資で純資産２億弱。
給与以外のキャッシュインフローは400万くらいで
威張れる状態じゃないけれど、
給与年収1000万程度で自力20年間ここまで。

今はいつ会社辞めてもこわくはないくらいになった。
だから生活は楽しい。

自分は700万円を元手に株で２年で１億円にした。
普通のサラリーマンなので、昼間は働いて夜と休日は株の研究。
気が休まらなくて本当に辛かった。

とりあえず3000万円のローンを一括返済。
残りの7000万円でマンションを買い、今のマンションは賃貸に出す予定。

もう株はやらない、精神的に良くないので。

20年間で平均手取り1000万あったとして、
年間300万貯めて、6000万。（これでも結構きつい）
家買っておしまい。
３％で運用すると8600万で家プラス老後の資金。
５％だと10700万で家プラスゆとり老後の資金。

なにもしない、できないリスクは大きな。

>58 >59 >60
おめでとう！
あなた方は成功者です。
従って、万人の指標にはなりえません。
どうぞわが道を行ってください。

>>60
3％で運用出来る事が確定しているならばそうだろうね。

３%平均で長期間運用するのはプロでも不可能に近い。

年金が運用利率で実績平均2%。予定は3.2%
確定拠出とかの予定運用で2.2%
3%は確かに高めかな。日本では

むしろプロだから儲けられないんだけどね。儲かりそうな時にごっそり解約してむしろ売らなきゃいけないし、儲けられないほど上がってる時ほど資金が集まって無理しないといけない。

そういうのなしに好きに投資できるなら5％くらいで運用するのは全然難しくないよ。株だけじゃなくて債券とかもいろいろ組み合わせて。

>65
一体何年間運用したの？
GPIFなどは株式の比率なんて低いよ。
債券運用が中心。

>66
5％はここ5年間の平均。その前の成績入れたら資産10倍くらいになったから利率すごいけど、その時はその分リスクもとってたからいちおう利率に入れてない。

いまいち信憑性に欠ける。
５年と言うとリーマンショック直前も入るし、神業に近い。

>68
長く保有はしないし、売りからもやるからリーマンみたいなのあっても大損しないよ。
さすがにあの時は一晩で2割くらいやられたけど、まぁその後で取り返した。
IPOもやってるし、ガンホーとかコロプラとか成長しそうな企業が見つかったら積極的に投資したり。

全ての銘柄でマイナスゼロなら神業だけど年間通してプラマイでプラスにするなら神業じゃない。
機関投資家だと資金がでかすぎて買えない買い方もできるわけだし。

投資に成功したと主張している人はリスクを負って時間を掛けた結果なので、ここで万人に勧める話じゃないよね。
ただ自慢したいだけなら、ここでするのはスレ違い。

参考にしたいから取引履歴見せて頂けますか?

>1さん、

投資リターン3%、住宅ローン金利2%だったと仮定して、たった1%のリターン、さらに住宅ローン減税を加えても確か最大でも200万円弱だったかと。

その程度のリターンに対して、一般人にはリスク少々高いような。今更レスですいません。

IPOをやるっていうのは、そのタイミングで未公開だった株売ってキャピタルゲインを得るということではないか？

ホリエモンも当時の恋人のオヤジに金出してもらったけど、そのオヤジはライブドアの上場で売却しミリオネアになったんでしょ？

＞７２
たった１％と言うなら
たった２％のローンを必死に返す
合理的理由はなんですか？

繰上げで返すという意味でした。

IPOで公募価格を初値割れするのは10％にも満たないというのは常識。

9割勝てるんだから、ちょっとした宝くじ。たまにリプロセルみたいなのもあるし。

あっ、倍率下げたいのか・・・。

横入りだけど、>75
＞その程度のリターンに対して、一般人にはリスク少々高いような。今更レスですいません。

ほぼリスク0の繰上げ、リスクを負った投資。

夏のボーナスで繰り上げ返済してローン完了しました。
まあ、1500万しかなかったから6年で完済できたわけですがやはり愚かでしたかね？

ところで抵当権の解除って自分で法務局行けばできるのかな？

>75さん、

その論理で言うと、金利ほとんどつかない銀行にお金預ける人なんて、アホですね？ 賢い人は全員、銀行には直近に必要な最低限の現金だけ残し、ほぼ全ての資産を株などの投資に回さないと。
もちろん貴方もそうしてる訳ですね？

しかしそうなったら、結局一番儲かるのは証券会社かな。

デフレ下では現金のほうがいいけどここ最近の繰上返済なら別にいいんじゃない。

>82
そっくりそのまま返す。初心者にIPO上場株に挑戦しろなんてさすがに性質悪すぎ。

普通なら冗談だってわかるけど、ここの掲示板の知識レベルだと本気にしかねないじゃないか。

84
おもしろい

IPO(inicial public offering)
を繰上げ資金で買うのと、繰り上げしないで投資するのとは全然違う。
一緒にしないで。

>86

「Initial」ですね。

所得税が15万の安月給です。
来年秋に買うのですが、
借入2300万
変動35年0.7%
余裕資金500万

1%超えるまでは繰り上げない方がいいですか？

来年秋なら住民税からも13.65万円引くので、繰上しないほうが少し得。

借入を2000万にしようかと迷っています。
微々たる差ですかね。

各自、繰上シミュレーションして減税の兼ね合いを比較すれば分かるよ。

公務員なら共済預金が年利2%だから、そこに貯金しておくのがベスト。公務員の常識だけどね。公務員天国や〜。

投資、投機をここで進めている輩
堅実に、住宅ローンを繰上げしている人をなぜそこまで必死になって、投資、投機に誘い込もうとするのか



答えは簡単です

投資、投機で儲けが出るという事は、一方で損をしている人がいます
また、投資会社は、手数料を取ることで収益を上げるため、一般の人が株などに手を出せばたすほど儲かります
つまり「投資投機をしないなんて損をしているんですよ」という印象を植え付け、株などとは無縁だった素人を、投資投機の政界に誘い込み、カモにしようとしているだけです。

事実　株やFXで儲かっているのは、大きな取引会社のみで、一般の人はほとんど損をしています。


ここで投資、投機を呼びかけている人は、単に営業をしているだけで、皆様のためを思ってなんて気持ちはこれっぽちもありません。

リスクについて触れないのはその為なのです



みなさま騙されないように気を付けましょう

秒速云々で話題になったヒルズ族、今は公園でカップ麺啜ってるぞ。

何事にも節度が大事
欲張らなければ運用で失敗しない

今、繰り上げ返済しないで運用と言ってた人の破たんが増えてるよ。
繰り上げ返済に勝る運用なし
http://longinv.blog103.fc2.com/blog-entry-851.html

ローン減税期間の10年は繰上げせずに、変動金利個人向け国債で運用。減税期間があけたら、一括繰上げ。これなら破綻はないでしょう。

>97
破綻者は皆「おれは大丈夫、計算通りにすれば問題ないよ（笑）」
そのような考えが入口なんだよね。
でもね１０年後、どうなっているかなんてわからない。
仮にあなたがしっかりしていても、奥さんがサラ金で借金してその返済に回ってしまうかもしれないよ。
その直後リストラ・・・。
住宅ローンという生活の根幹の資金。
はした金を儲けるために人生を破たんさせないようにね。

繰り上げ額、時期と減税額でシミュレーションすれば分かる。

繰り上げ返済など猿でもできる

じいさんが言ってた「金には足が生えている」
「明日返す」は「別の金」

借金で運用は「破たんの基本形」

国債運用してたと思ってたけんだけど妻の買い物依存で空っけつ。
４０でリストラ嘱託給与は半額。
子供には行きたい大学諦めさせ奨学金が出る下流大学へ。
年間５万円儲けるためには大きすぎる代償だった。
住宅ローンあと３０年。

↑無くはないが稀なケース。給与半額ならローンの遅延滞納で優遇金利取り消され、更に払えなく成るので抵当没収で破綻のパターン。

シミュレーターあるから各自で試せば良いだけじゃん。

>105
人生そんなにスムーズにはいかないよ。何があるかわからない。

105だけど、スレタイの繰上の話してるんだけどな。

>102
それが本当なら、
殆どの会社が破綻だし、
銀行業は存在しない。

繰り上げ返済をゴリ押ししてるのは、単に繰り上げ返済しか知らないだけ

日本は投資アレルギーの人が多いからな。

投資アレルギーというか金利払ってまで投資する必要性はないと思う人が多いのでは。
そこまでリスクを取ってまで儲けたいとも思わないというか。

愚か者ではないずら。

余剰資金の資産運用は昨年度１５０％、ここ５年で１０倍にはなっているけど、住宅ローンを投資に回すなんて怖くてできないよ。上場会社の社員が娘を担保に給料を前借するようなものでしょ。上場会社だって明日は分からないからね（怖）

あのー
住宅ローンを投資に回してる訳じゃ断じてないから
約定返済さえ滞らなければいい訳だから
でなきゃ企業は利益が出たら次の事業活動に資金を投入できず、前倒し返済しなきゃならなくなる
繰り上げ返済ってのは契約上の義務じゃないから

>114
マニュアルチックな君は破産予備軍だね

繰り上げ返済ってのは債務者の権利なんだよ
それを行使するか放棄するか自由
銀行側からすれば繰り上げ返済なんて一切求めてない
してもいいししなくてもいい
そこを根本的にわかってないなら話にならない

住宅ローンを操作できる頭があるんだったら他なら利益１００倍ということ
経済学っていうのは数字は重要だけど
最も左右するのは「気持ち」なんだって大学で習わなかったかな

繰上げ返済が義務なんて誰か言ったか？
逆に約定返済を滞らないなんて当たり前だよね。

借金をいつでも完済できる余剰資金があるなら投資もいいんじゃない。
一括返済もできない程度の資金力では投資なんて手を出さない方がいいってこと。

住宅ローンを投資に回して

ってハッキリ書いてるじゃん（笑）

繰り上げ返済が義務だと思ってるから
「住宅ローンを投資に回して」
なんてアホなこと書いてるんでしょ？

普通は「余剰資金を投資に回して」と書くから

住宅ローンを無理に投資に回してるのではなく、
繰上げに回させる余剰金を
投資に回してるということ。
別に株買うだけじゃよ。
好きな店持ったって良いし、不動産投資したって良い。
自宅はキャッシュで買えたけれど、
住宅ローンは、目一杯借りて、
そのキャッシュで投資しているよ。
住宅ローンなんて、給料から払ったことはない。
全て投資のリターンで払っている。
プラス住宅ローンなんていつでも返せる資金もってるよ。
バカバカしいから、繰上げしないだけだ。

>121
５０でホームレス決定だね

>>121
おい
お前、苦しすぎるぞ（笑）
恥をしれ

ところで３０００万円住宅ローンを投資に回すと１０年で繰り上げ完済するよりいくら円儲かるの？

繰上資金って年間100万くらいか？
利回り5%で5万円？
リスクを取る割には小さい話だな。

給料でしか稼ぎができない者には想像できないだろうが、
繰上げ可能額は、ローン全額。

35年ローンを１０年で均等繰り上げ返済した場合と
一切返さず35年目で一括返済した場合。
固定３．５％だったら運用はいくら儲かるの？

>127
固定で3.5％でしか借りられない属性の人は、繰り上げをしなさい。
＞124
いろんなパターンがあるので、究極の繰り上げ3000万現金購入と
3000万35年ローンを10年固定1.5％で１０年後から変動で
借りて、3000万は全額投資で１０年後に全額返済を比較。
現金購入は現物の自宅が残るだけ。
住宅ローン派は自宅が残り
10年間の支払い合計11,022,600円プラスローンの残債が22,967,534円で合計3399万の支出。
ローン減税260万くらい
ごく普通の分散投資のリターンが平均３％で10年後には4031万で金融資産の合計4290万。
ここで全額ローンを返せば800万近い得。
ハイリターを狙えば、７％で１０年後には6000万プラスローン減税の金融資産。
ミドルリスクミドルリターンの不動産投資が５％くらい。
単利計算でも1800万のリターンプラスローン減税２６０万。プラス投資用不動産。

繰り上げが得な人は、給与以外では定期預金しか出来ないひと向き。

>１２８
＞ごく普通の分散投資のリターンが平均３％
＞ハイリターを狙えば、７％

これを住宅ローン返済の原資でするの？
普通は「元本保証」の投資意外の選択肢はないだろう！
お前、絶対破産するよ(笑)

すげー、運用派さんは住宅ローンを返さないで、それで株とかに投機するのね。
頭大丈夫ですか？？？？

いつの間にか借金して投資に戻ってる。
現金でマンション買えるからってその額借金して投資しても大丈夫にはならないよね。
しかも投資資金って全額突っ込まないよね。
損切りする時もあるし。

ラスベガスでスロットマシーンで勝負してみれば？住宅ローンの株式や外貨運用は同じ位危ないぞ！

3000万投資だと資産は2億くらいないと駄目じゃないか？

いやー運用派は、資産5万円なのに3000万円の住宅ローンを横流しして運用するようです。
普通はほんのわずかでも家族を路頭に迷わせる要素があれば手を出さないものだけど・・・
成功すれば良いですね。

＞１２９
＞１３０
投機ではなくて、投資。自宅くらいキャッシュで買えるよ。
定期預金しか芸がないのだから、
せっせと繰り上げした方がよい。
定期預金より借金返済の方が良いのは自明。

鞘取り能力がないのだから、（せっかく国策で実質１％以下で貸してくるチャンスを生かせないのだから）
給与の収入だけで、思いっきり節約して、
励みなさい。

せっせと繰り上げして、
定年時は3000万くらいの老後資金があれば、
かつかつの老後は送れるから。

＞１３３
キャッシュのポジションは１０％くらいでコンサバでしょう。
自分は、金融商品で運用しているのは7000くらいだけで、キャッシュは1000くらいで超コンサバ。

不動産は２億位で融資１億弱でネット資産１億強。融資の半分は住宅ローンでこの部分は殆ど無利子。
住宅ローンを金融資産で返そうと言う発想は理解出来ない。

>136
申しわけないが「レアケース」で割りこんでこないでね。
たぶん「エア資産家」だと思うけど(笑)

>136
書きこむのはタダだしバレないんだから１０億とかにしちゃえば良かったのに(笑)

繰り上げしてる人って余剰資金は繰り上げか定期預金しかしてないの？
そんな性格の人は固定金利にしてる人が多いんだろうな。
金利上がったら破綻する、投資したら破綻するって心配で心配で最終的に損する人が多そう。

金融商品の中身がないんだよな。
運用スキルも鞘だけ。
リスクの説明もなし。
本当、知り合いのパチンカーにそっくり。

今は逆ザヤなので繰上はしていないが、繰上原資をためている自分の資金内訳概算。

現金：給与振込口座約500万（年収手取り程度目安）、内100万は3ヶ月定期、内100万は近々国債購入
国債：200万、年間100万繰上計画、逆ザヤ期間中は個人国債で保有、現在2年目
株式・信託：450万～500万弱
別枠：教育資金・車両維持更新費・家屋補修維持費で現金とは別口座に200万程度プール

負債：住宅ローンのみ、2500万弱

過去1年間で資産は200万強増、負債は100万近く減。
負債超過は現在1100万弱なので、0金利が続けば後4年程度で負債超過解消予定。

そもそも住宅ローンを投資するという発想が「破綻者思想」

>>142
住宅ローンのある人は株持ってちゃダメなの？
あなたのような人は投資に臆病なたけで、ローンが終わっても投資しないタイプなだけでしょ？

>143
住宅ローンの資金を株に流用してはいけないということ。
読解力大丈夫？(笑)

>144
あなたのように資金に余裕のない人にとっては、
（数千万単位で資金運用したことがない人にとって）
住宅ローンは特別なローンでも、
資金に余裕のあるものにとっては

住宅ローン＝国策の超低金利の個人向き長期融資
に過ぎない。

契約通り、元金と金利が返せれば、
（住宅を購入し契約通り住んでいれば）
どう運用しようと自由。
10年以上、実行しているけれど、
今だ破たんはしていないし、
ネット資産は増え続けている。

確かに、貴殿ような人は、
運用なんてやめた方が良いかもしれない。

>145
だから君のような「自称資産家」はレアケース
夢いっぱいなエアー自慢話は池袋のキャバクラで語ってくれ(笑)

>146
ぎりぎりでしか、住宅ローンを組めないあなたも、
レアーケースだと思いますが。
そのマインドと知識だと、
繰上げすら厳しいと思います。
せめて>141
くらいのマインドと知識が欲しいですね。

147さんの願望が哀れすぎる可哀想

>147
マジレスするね。今までのレスを整理すると、
1億のキャッシュが手元にあったので、1億の自宅をフルローンで購入した。

で、今は2億の不動産(うち1億はローン中)と、1億の負債がある。
ネットで1億の資産だと。

これ、全額繰り上げできるって書いてたけど、繰り上げ可能資金はゼロだよ？不動産なんか現金化しにくいじゃん。

他の人が言っているのは、1億の負債があるなら、それと同額程度は安全資産で持って、さらに余剰金を積極運用するべき、ってこと。
>141さんも、負債と金融資産が逆転するのが目安っぽい書き方してるよね。

>147は絶対破綻者で他人を引きずり込みたいんだろ

>149
仮定は違ってるけれど、
あなたの仮定で進めてとして、
住宅ローンを1億円を35年2%で借りると、
年間の支払いは、400万。
余っている1億の不動産は趣味で無い限り、
キャッシュを生んでるのだよ。
最低8%、800万。
余剰金400万を繰上げに回すか、
再投資するかの話。

私はぜったに再投資する。

注
これは、現実の話ではなく、あなたの仮定にしたがって、
シナリオを作ってるだけ。

私は資産を全部不動産突っ込む事はしない。

おれは５０００万ほど運用してるけど住宅ローンは５年で完済したぞ。
住宅ローン金を投資に回すなんて素人の中の素人だな。

余剰金で投資でも繰上でも個人の性格。繰上も或意味借入利子、保証金を節約するから投資みたいなもの。

不動産投資計算するなら優良物件でも表面利回り5%くらいだろ。
上記なら月の収入は40万程。
あくまで表面利回りだから固定資産税やらの経費は含まれず。
空室リスクもある。不動産下落による資産毀損リスクもある。
住居用じゃなく投資用だと税制面の優遇もない。
仮定の話にしても何から何まで甘い。
株式同様に不動産投資もリスクがある。

普通、住宅ローンは銀行が債務者の口座を経由して不動産会社やHMに直接振り込むから余らないよ。

>>152
ローン減税で逆ザヤなのに5年で完済して団信保険も放棄する方が素人だろ。

＞512
＞おれは５０００万ほど運用してるけど住宅ローンは５年で完済したぞ。
＞住宅ローン金を投資に回すなんて素人の中の素人だな。

自分の言っている意味が分かります？
あなたの運用している5000万の利率が、
住宅ローン金利（属性がよければ10年固定1.5%）
マイナス住宅ローン減税1%より下だと告白しているのと同じですよ。
つまりあなたの運用実績は年利0.5%以下。

国債並みの運用実績で、プロ気取りですか。

住宅ローンを１％運用のハイリスク投資するなんてホームレス決定だな(笑)

＞154
不動産投資と言うほどでは無いですが、
ちょっと頑張って間口9m、40坪ほどの敷地に、
駐車場3台分程度確保、内2台分を月極で貸す

相場よりもやや安くすれば、貸しやすく
月々4～5万程度の不動産所得になって、
住宅ローン減税で節税、悪くないと思う

空地で住宅ローン組めるの？

住宅減税は税金投入されてるので住宅取得目的意外にはつかえない。
融資時で若干の余剰金が出るケースはあるものの必要分以外融資されない仕組みだよね。

繰り上げ反対派からは、具体的な数値がでてるれど、
繰り上げ派は、精神論や感情論で相手を罵倒するばかりで、
何の数値が出ていないよね。
そろそろ、なぜ繰り上げが得か、
数値で示してほしいね。

>158
1％の運用がハイリスク？
あなたの5000万の運用って国債と定期預金ですか？
それは投資ではなく預金だな。

娘を担保に０．５％で金を借りて、確実に１％で運用できるあなたはすごい！
住宅ローンを返さないで１％で運用するというのはそういう事（笑）

自分の貯めたカネや親からもらったカネで繰り上げしようがファンドに投資しようが個人の自由。

＞160
＞161
駐車場3台付きの自宅にするということ

単純な損得で言うと、繰り上げ資金で運用したほうがいいだろうとは思う。
けれど、運用に絶対はないというのもその通り。
たとえ僅か百万に一つの可能性だったとしても、住宅ローン用の資金を元本保証のない形で運用したくない、というのも理解できる。

自分が正しいと思うようにしたらいい、というのが結論じゃない？相手の選択を貶すことだけはやめた方がいいと思う。

>162
一応>141でかなり具体的に数値を出したけど、結局リスクをどこまで見るかと言う個人属性だからね。
個人的には資産内訳を重要度で重みづけをし、重要度の低い資産はリスクをとって重要度の高い資産はリスクを取らない様に考えていて、自分の場合リスクを取って良いのは将来有った方が良いレベルの資金。
生活の基盤となる居住地に必要な住宅ローンの繰上原資は変動金利リスクヘッジに必要な資金だから、繰上原資に回す資金の量は状況に合わせて変えてもリスクを取らないで個人国債にして保有し、逆ザヤ期間が終われば繰上げてローン金利相当のノーリスクローリターンを取る。

重要度については、自分の場合
　非常用現金＝生活費＝ローン約定返済＞教育資金他積立＞遊行費＞繰上原資＞＞＞老後資金＞余剰資金
一応借金が余裕資金の25％、つまり（老後資金＋余剰資金）÷４＞ローン残高になったら繰上をやめるかも？

あくまでも個人的には、いくら低金利であろうとも住宅ローンは借金なんだから、借金で投資するのは資金計画のミスだと思うんだけどね。
http://billion-log.com/knowledge/stock/leverage-risk/

繰上げで得られる精神的負担の軽減を金額に換算すると1000万円くらいかな。運用で得られる数十万円はろう多くして得るもの無し

>>169
住宅ローンがそれ程多大なストレスになる人ってかわいそうだね。
そりゃ投資なんてとても出来ないでしょう。
金利1％以下のローンがストレスになるのって相当余裕ない人なんだろね。
私はローンなんて家賃払ってるようなものだし、減税期間は無料でローン残高の死亡保険に入ってるようなもので残高減らそうなんて考えてないけどね。

170私はローンなんて家賃払ってるようなものだし、減税期間は無料でローン残高の死亡保険に入ってるようなもので残高減らそうなんて考えてないけどね。>人それぞれ、キミの考えは否定はしませんよ。自分には関係ない事だからね。

フラット最低金利で借りたからストレスなんてまるでないな

で、この2週間でだいぶ含み益でたわ
繰り上げ返済なんて猿でもできる
もったいないもったいない

全資産をリスク運用に回す人が居るのは良いと思う。
自分は住宅ローンに関する資金は生活の基盤となる必要経費と考えるから、必要経費でリスクを取る気がない。

>173
この2週間は勝って当たり前の2週間です。
それこそサルでも勝てそうです。
それをドヤ顔で書かれてもなぁ。

自分も減税期間中は金利が急上昇しない限り繰上げ返済はしないつもりですが
低レベルなリスク運用推しは見てて恥ずかしい。

>>175
市況がいいときは運用して、厳しい時は繰り上げを考えてってフレキシブルにやればいい
それだけの話だけど

誰がリスク運用推ししたの？

思い込みによる反射レスは猿丸出しなんだけど

何のリスクを取るかだね。
余剰資金を金融資産として運用している分にはいざという時にキャッシュにできて立て直す猶予ができるが、繰り上げてしまった金は戻せない。
住宅ローンは支払いが滞らなければ破綻しない。
破綻リスクとしては繰り上げ派の方が高いんじゃない？

一般論として、繰上げた方が破たんリスクが上がることはあり得ない。
先物やレバッジをきかせて投資している人は、繰上原資程度の差なら投資総額大きくても小さくても同じ確率で破綻するし、現物の場合でも価値が激減した時、繰上済みの人の方が投資総額が減るから損失も減る。

ごく限られた条件で繰上げた人だけが破たんするシチュエーションまでは否定しない。
それを一般化するのは例外の一般化と言う詭弁。

＞１６８
借金で投資できないなら、今の上場会社のほとんどが存在しないし、
銀行は初めから存在しない。
＞１７４
そんなのは常識過ぎて、ここで議論する事ではない。
投資にしろ、繰り上げでにしろ、生活に支障のない余裕資金で行うもの。

私は、最初の自宅は現金で購入し、色々投資をおこなう内に、
住宅ローンを借りていない愚かさに気づいた。
4年前に新たに新居を購入し、前の家を貸して、家賃で賄えるだけの
住宅ローンを借りた。（もちろん頭金もいれて）

他の事業や投資もいれて
DSCR＞２は常に保つようにしている。

住宅ローンも含めて、事業用融資を本業の給与から支払ったことはないよ。

DSCRが1.5を切らない限り、繰り上げなんて考えられない。

キャピタルゲインとインカムゲインは別けて考えたほうが良いと思う

＞172のように自宅を担保にフラットの高い金利払って、市況に左右される取引を繰り返すより

＞159のように自宅に抵当権あるとはいえ、比べると安定した収入があるほうが、健全と思う

>178
普通に考えて500万繰り上げて残債2500万、貯蓄100万の人と残債3000万金融資産600万の人を比べたら前者の方が破綻リスク高いだろ？

>179
＞借金で投資できないなら、今の上場会社のほとんどが存在しないし、
そりゃ類似の別物と同一視する完全な詭弁だよ。
金融資産への投資と生産設備への投資では、全く性質が異なる。

貴方は例外的な資産家なので、あなたの指標は普通の人には参考にならない。

>181
そりゃ繰上貧乏と言うやつで、繰上する方が間違えている例外。
繰上の原則はあくまでも緊急時の現金を残したうえでの配分。

投資と言う名のギャンブルは、一喜一憂してこそ面白い。勝っても負けても話の種。

資産家なら、
当初10年の減税目的で銀行から低利で借りられるから
フラットなんかで借りない、

10年後に、今みたいに低金利でローン減税があるなら、もう一度、引っ越して借りたほうが得だし

35年も固定化する意味がない、金利リスクなんて軽く取れるし

>183
あなたの緊急時に必要な金額に上限があるんですか？
破綻したくてしてる人なんていない。
投資も繰り上げも余剰資金でやるのは当たり前だと思うが、破綻リスクは間違いなく繰り上げ派の方が高い。

たった600万の実弾で８割強も繰上する人は居ないよ。

>182
> 金融資産への投資と生産設備への投資では、全く性質が異なる。
今の銀行は、みんなの預金（銀行側の借金）で
大半は、国債（金融商品）で運用しているよ。
資産家とは10億以上の純資産も持っているもので、
私はあてはまらない。（そんなに持っていなよ。）
私の資産はすべて私のサラリーを資本に築いたもの。
＞185
10年後に再投資（新たな家を買う）はあり。
35年フラットが悪いことはない。
金利リスクがヘッジできるのだから。
35年も借り続ける必要もなし。
好きな時に返せばよいだけ。

住宅ローンの魅力は、減税だじゃないよ。
異様に低い金利自体大きな魅力。

*600万円全額有価証券に投資する人も稀でしょうが、流動預金０の方がストレス貯まるわな。

*35年も借り続ける必要もなし＞２０年にかならフラット金利はF３５より低いですよ。

修正
２０年にか＞フラットでローン期間２０年以下で頭金１０％以上なら金利1.45%みたいですよ。

>>187
例えがわからないの？
お好きな金額にかえても同じ。

>186
緊急用の現金については、FPによって半年無収入でも生活できる程度から年収手取りの半分とか年収手取り分等異なるが、個人的には年収手取りを目安にしている。
個人的な例で良ければ、詳細は>141で書いてある。

と言うか、今更そんなレベルのことを言い出す人が居ることに驚いた。
逆ザヤ期間中は繰上げない方が得だ、と言うなら理解はできるし自分もその間は個人国債にしている。
ただローン減税がない場合、同じ人が1回軽減で繰上げた場合と繰上げた資金を繰上せず流動性リスクを負わない定期預金や普通預金にする場合のそこから先を比較すると、以降軽減で繰上げた場合は毎月同額となるよう軽減で繰上げると、
　（ローン金利－預金金利）×繰上た金額×（繰上げた月－現在）
だけ総資金－負債は繰上げた場合の方が増えていき、約定返済額は毎月わずかとはいえ繰上げた場合の方が減る。
保有資金は最初の1回軽減で繰上げた金額だけで、繰上げた人の緊急用の現金範囲内の出費なら当然どちらもノーリスク、その差額のわずかなレンジだけの費用を繰上げた人が高い金利で借りたとしても、約定返済額が少ないのでわずかな金額の利息程度はカバーできる。

繰上げない方が得をするシチュエーションが0だとは言わないが、限りなく0に近いほど限られている。
特殊な例を一般化するのは詭弁と言われるよ。

>192の誤記訂正。
＞保有資金は最初の1回軽減で繰上げた金額だけで、
↓
保有資金の差額は最初の1回軽減で繰上げた金額だけで、

>188
当初の
＞借金で投資できないなら、今の上場会社のほとんどが存在しないし、
から、
＞今の銀行は、
に変えざるを得なかった部分が貴方の間違い。

>176
>市況がいいときは運用して、厳しい時は繰り上げを考えてってフレキシブルにやればいい
>それだけの話だけど

頭大丈夫ですか？
それが１００％完全にできるなら、誰も投資を否定はしませんよ。
サルでもそれくらいわかりそうなことなのに

>>195
100%完全に
って話はいったいどこから生まれたの？
またまた思い込み？
早くお猿さんから進化して下さいね

人のこといえないが、誤字脱字が多くて分かり難い

フラット２０の方っていますか？
フラット５０の方っていますか？


＞１８８
＞住宅ローンの魅力は、減税だじゃないよ。
＞異様に低い金利自体大きな魅力。

その通りですね。今なら、0.48%～0.599%で借りられるのは魅力ですね。
0.775%がとても高く感じます。2%とか闇金レベル

姑息に住宅ローンを返さないで運用しても儲かるのはたかが数万円。
その分自分の仕事に頭を使えばもっと儲かるのでは(笑)

だから3000万円10年で完済するより、住宅ローンを一切返さないで運用するといくら万円もうかるの？

ローン返さないと第一段階、優遇金利取消で店頭金利ね。第２段階、保証会社が肩代わりしたら一括請求され、当然返済できんから第３段階で競売とかじゃない。