マンションで塾を経営【その４】

>887
>然るべき機関等の解説やコメントでは「塾が用途違反になる」というものは見たことが無いな。

管理規約は法的には私文書です。
どういう管理規約を定めるのか、および、定めた管理規約をどういうスタンスで運用するかを決められるのは、そのマンションの住民の総体である、管理組合だけです。

一般論として言えるのは、何度も引用されている

＞(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、
＞教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、
＞住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

という表現が限界です。これ以上踏み込んだ表現をしているサイトがあるとすれば、それはそのサイトの作者個人の中のあるべき論です。繰り返しますが、管理規約は法的には私文書なので、例えば本件でこの塾が管理規約に定める用途違反かそうでないかを決められるのは、その管理規約を定めた管理組合だけです。

本件の場合、すでに理事会は管理規約違反との判断を下していますので、総会で理事会が支持された時点で、上記の引用における「認められない場合」であることが確定します。

裁判所は、この塾がこのマンションの管理規約違反かどうか、なんて問題は扱いません。裁判所が扱うのは、例えば、管理規約違反なのでこの塾の差止命令を出してくださいという訴えが、区分所有法に合致しているか否かです。また、その判断にあたって論点となるのは、管理組合がこの塾を区分所有法6条に定める「共同の利益に反する行為」と扱うことが許容範囲かどうか、です。

ここから先は私見ですが、管理組合で理事会が承認されることはほぼ確実だとみています。
となると、塾経営者が折れない限り、裁判になります。

裁判ですが、「共同の利益」そのものが、個々のマンションの裁量に大きくゆだねられる性質のものです。塾に限らず、専有部分で商店を許そうが風俗店を許そうが、区分所有法としては問題ありません（他の法律や条例に触れる場合は別の話です。）区分所有法では、マンションとはこうあるべき、なんて強制はしていませんので、裁判所の判断も同じになります。

おそらく、公平性か遡及性のどちらかで、塾が管理組合の行動が不当だと証明できない限り、裁判で塾は負けます。

前者は、

「AさんもBさんもこのマンションで塾を経営（ないし似たような行為）しており、
　特に咎められていないのに、私だけが咎められるのは不当」

という類の主張です。このロジックで管理組合が敗れた事例は、過去に何度も紹介されていたかと思います。

後者は、

「このマンションの管理規約は、誰が読んでも塾が許可されているとしか解釈できない。
　いまさらダメといわれるのは納得できない。」

という類の主張です。本件では、標準管理規約の12条がそのまま使われているようなので、このロジックはまず無理でしょう。

>889,890
専門家の見解、さすがです。
グウの音もでません。

（892続き）
891 さんありがとう。

私も、786の指摘（「単なる規約違反ならば理事会の承認だけで提訴出来ます」は真っ赤な嘘）が
間違いと思っており、誰か指摘してくれないかと待っていました。

>>891ってビギナーさんの別ハンドルですよね。

ご苦労様。

皆さんが、ここで何を書こうが、これから塾経営者がの話を総会で聴取するのであれば、総会としての結論は出ていませんから、静観しましょうね♪

>「共同の利益」そのものが、個々のマンションの裁量に大きくゆだねられる性質のものです。

は、ちょっと違うかな。今までの裁判例からみると、

「共同の利益」そのものが、個々のマンションの状況によって大きく異なる性質のものです。

というべきでしょうね。

「共同の利益」に反するとした理事会の判断が妥当であるか否か。
が争点になることは間違いないでしょう。裁判になった場合にどちらが勝つかは、塾による影響が多寡やマンションの詳細（戸数と一階に店舗が入っていることくらいしか分からない）な状況が不明のため、なんとも言えませんな。

>>891
誤った判断に効力がないことがわからないビギナーのたわごと。

>895
あなたが裁判例をもち出したことないのに「今までの裁判例からみると、」というのは説得力ありませんね。

理事会の警告自体が相手の弁明を聴かずに発せられたのであれば、それ自体無効だろうね。公平性に欠けるからね。

共同の利益が問題であることは間違いないでしょう。それが明示されていない限り、問題にしようがないことは明らか。

898,899
反論ってそれだけ？

十分でしょう。でもビギナーには理解できないだろうね♪

ルールにないことをルール違反とすれば、当然、誤審判。

スポーツをやっておれば、子供でも分かること。

>901,902
総会に、スポーツをやっている人が多く出ればいいですね。

理事会は恣意的にルールを決めることはできない。どこにも規則として明示されていない事象で警告書を発行することもできない。ましてや相手の弁明を聴かずに警告書を発することもない。常識的にはね。

>>903
仮に法律に疎く常識のない組合員が誤った結論を導けば、無視すればよいでしょう。

>904,905
>無視すればよいでしょう。

なるほど。戦略はよ～くわかりました。

>891
あなたがマンション管理士でないことだけは分かりました。
この件は、マンション管理士試験の過去問になってます。
グレーでもなければ、判断が分かれるわけでもない、ただの決まりごとです。

http://www20.tok2.com/home/tk4982/H16/H16-mank-kai.htm
Q
建物の管理又は使用につき区分所有者の共同の利益に反する行為に関する訴訟の提起は、
規約で定めでも、管理者がすることができるものとすることはできず、集会で決議しなければならない。
A
正しい。

管理規約は法ではありません。
区分所有法で定める手続きを踏まずに、区分所有法の義務違反で訴訟を起こすのは不可能です。
理事会決議で訴訟を起こしたいなら、区分所有法以外の違法行為を探してください。

付け加えるなら、専有部分での塾経営そのものを、区分所有法以外で違法とするのはまず無理です。
管理組合との何らかの合意の下であれば、専有部で塾を経営しているケースは珍しくなく、
そこに違法性はありません。
限度を超えてうるさい、とか、共用部分を破損したという事実があれば、
他の法律を根拠とした訴訟が起こせるケースがありえますが、
その場合は、静かにしろ、とか、弁償しろ、という判決がでるだけで、塾経営そのものは否定されません。

もちろん、管理組合との合意があればなので、このスレの塾には当てはまりませんが。

>>908
ビギナーさんのリンクはいつもケースが違うから無視しましょう。

>907
専門家に歯向かったって無理だよ。格が違う。

>908
なるほど。
管理組合代表者Ａとしての提訴ならば、標準管理規約６７条の規定により総会決議無しで提訴できると言うことですね。
凄いですね。やっぱ管理士では手が出ないほど奥が深いなぁ．．

>909
>無視しましょう。
やっぱりその戦略なんですね。

>912
なるほど。よくわかりました。

とどのつまり、
標準管理規約の12条をどのように解釈し運用するか
標準管理規約の67条をどのように解釈し運用するか
は、このようにそれぞれの解釈に少なくない差が生じることが明らかということですな。

現実問題としては、理事会で「67条に基づき、訴訟します。」と決議した場合、それに表立って反対し問題提起するのは塾の経営者とその関係者程度でしょうから、結局裁判で争うことには違いが無さそうです。民事訴訟にいたるまでの手続きなんて実は結構いい加減で簡単。

>914
>民事訴訟にいたるまでの手続きなんて実は結構いい加減で簡単。
実務家らしい生々しいコメントですね（笑）。

>理事会で「67条に基づき、訴訟します。」と決議した場合、それに表立って反対し問題提起するのは塾の経営者とその関係者程度でしょうから、結局裁判で争うことには違いが無さそうです。
わたしもそう思います。

>>916
たしかに。
この程度のことは、話し合いで折り合いを付けるのが一番現実的。

>916
そりゃそうでしょうね。
賃貸マンションならともかく、分譲マンションで理事会相手にそんな訴訟をやるなんて無謀以外の何物でも無いですよ。
訴訟後の生活もありますからね。

総会で他の区分所有者の同意が得られなかったら、それに従うべきですね。納得できるできないはともかく、それが区分所有の宿命ですから。

893な組合員に同調する必要なんてないですよ。

なんだか静かになってしまいましたね。
倹約家の理事長なら、法５７条とのバランスも考慮して、こんなことを提案するかも・・・

以下の事項を盛り込んだ総会議案（普通決議議案）を総会に上程することを理事会決議する。
１．総会の場において、議案審議の前に当該区分所有者の最終的な意思を
　　確認する（反論・弁明の機会を与える）。
２．１．において、行為を停止するとの確約が取れない場合は、当該区分所有者の
　　行為を規約違反と判断し、規約６７条３項１号に基づく訴訟を提起する。
３．訴訟を提起するに際しては、規約６７条４項に基づき、当該区分所有者に対し、
　　違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求する。

ハンドル変えるのに忙しいね。その使い分けは何？ビギナーさん。

一人三役四役ごくろうさん。スレ主に理事長もお勤めですか？

>920
>なんだか静かになってしまいましたね。
もうグウの音も出ないんでしょうね。

920の案、大変よろしいと思います。
標準管理規約の６７条４項に「弁護士費用」まで含んでいるのがステキですよね。
これだと管理組合の支払い無しで済みますからね。

塾が負けることはないという結論でよさそうね。

憲法第７６条３項
すべて裁判官は、その良心に従い独立してその職権を行い、この憲法及び法律にのみ
拘束される。

従って、本件が訴訟となった場合、裁判官は民法や区分所有法という法律には拘束
されるが、
行政機関たる国土交通省が定めた標準管理規約やこのマンションの管理組合が定めた
管理規約、総会における決議等には拘束されない。

だったら国土交通省が作成した規約に意味がない？

コメントも意味がない？


そんなことはないですよね♪

裁判官って良心すなわち良識で判断するってなっているのに陳腐な理屈だね。まるでビギナーさん。

>>925
きがくるったような裁判官でないと塾は禁止でできないってことのようね。お気の毒♪

>>925
余程国土交通省のコメントが邪魔なようね♪

組合側弁護士「裁判官殿、良心に従って、国土交通省のコメントは無視して下さい！」

裁判官「何でお前に指図されないといけないの?」

>908
もしかして、貴方のいう訴訟とは、
「管理規約に違反していないという理由で、塾の経営をやめさせるための訴訟」
ではない別の訴訟なのですか？

「管理規約に違反していないという理由で、塾の経営をやめさせるための訴訟」
の話だと理解できているなら、貴方が理事会決議で可能といっている訴訟が、
一体、何という法律に基づく訴訟なのか、法律の名前で示してください。

>914
>民事訴訟にいたるまでの手続きなんて実は結構いい加減で簡単。

どんないい加減な訴状でも裁判はおこせますからね。
本件であれば、裁判と並行して和解交渉も行われるでしょうから、
手続き上の不備は結果オーライで終わる可能性もあります。

でも、最後まで手続き上の不備が見逃されるわけはありません。
区分所有法を根拠に裁判を起こすなら、最初から区分所有法に従うべき、
とすべきではないですか？

ビギナー屁理屈に窮す♪

通りすがりだが、国交省の標準管理規約なるものは、マンション管理のただのガイドですよ。
何の拘束力も法的根拠も有りませんので、誤解の無いように、ただの見本です。
ましてや裁判の判決の根拠になるなどとんでもない！　引用もないです。

法的根拠が欲しいなら民法や区分所有法が現実的ですよ。

>>932
>でも、最後まで手続き上の不備が見逃されるわけはありません。
>区分所有法を根拠に裁判を起こすなら、最初から区分所有法に従うべき、
>とすべきではないですか？

その通りですね。
このケースだと管理組合が訴訟を起す形になるから、本当に理事会決議だけで大丈夫か十分に吟味してくださいね。
塾側によって手続き上の不備等が指摘されたら、勝ち負け以前の話になるかもよ。

>>934
で、この塾はどうなの?そしてその理由は？

>>936
我々野次馬が判断すべき事ではありません、該当の管理組合が対応するのでしょう。
納得できなければ民事裁判すれば良いのでは、集合住宅の中での事、苦情が出たら普通は如何ですか？

コジマヨシオ君みたいに　そんなのかんけいねぇ～　っていいますかね？

>>937
なんだ、全然通りすがりじゃないじゃん。