既存不適格って・・・。

>>81
既存不適格と一口に言っても、実態は様々だ。
例えば構造強度において不適格が発生している場合と
容積や高さなどにおいて発生している場合とでは
議論すべき事柄が全く違う。

前者は安全性を確保するためにも早急な是正対策が
必要となり、それにかかるコストが問題になる。
「不適格」という事実を解消することがが目標なのであって
簡単に言えばカネさえあればそれは可能なのだという事だ。

これに対し後者は、まず建て替えや増築などの必要が
先にあって、それを実現するために（その時の）法令が
障害になるという事が問題になっている。
容積アップが望めない、という事だけならまだカネで解決
できる事だが、現状以上のものを確保できないとなれば
当初の目的（建て替え等）が物理的に不可能となる。

両方を一緒くたにして、売買時のリスクとして捉えている
ような銀行があるのかどうか、私はよく知らないけれど
「法令順守」という言葉の意味はくれぐれも誤解しないように。

>>82
数ヵ月後に条例ができることが確実なのにそれを無視して建築確認をを出して結局既存不適格になった物件についてはどうでしょうか。
全部を一緒に考えるなということは良くわかりますが既存不適格は既存不適格。言葉は同じなんですよね。
何か言葉考えて見ますか？

>>83
深大寺レジデンスってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

>付け加えると
>建築確認の10日後には高さ規制されて
>既存不適格になった物件
>
>確認を行った東京建築検査機構にもモラルがないと思う

モラルが何か関係あるのか？
事実隠蔽されたとか、重説に書かれていなかったとか
そういう行為があって始めて問題になる事では？

>>84
明治大学島岡球場跡地の物件

長谷工に同調した
三井不動産のモラルも気になります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43033/

>付け加えると
>建築確認の10日後には高さ規制されて
>既存不適格になった物件

なんら問題はないと思いますが。
建築確認された日の「条例」に従うわけですし。


>確認を行った東京建築検査機構にもモラルがないと思う

確認を拒否したら、そちらのほうが問題になるのではないでしょうか。
モラルではなく、法に従い審査するんでしょうから。

マンションデベロッパーのモラルの問題

駆け込み申請、着工、というのは法的には問題ないのだろうけど、それをする
企業にモラルがないといわれればそれも頷ける。利益を優先したい企業、景観などを守りたいと考える周辺住民（マンション建設全否定派、完全なマンション反対でなくそこそこの規模におさえて欲しいと願う人等いろいろいるだろうが）、そんなことはお構いなしの購入希望者。それぞれの言い分はかみ合うことはないんだろう。

「高さ制限」を施行する地方自治体は、条例で資産を減らす法人や個人に対して、何の保障もしないのですから、いいかげんなんだな〜と思います。

自分のお腹は痛めず、住民の要望に答える。
お金がかからないから、安易にできる「高さ制限条例」です。

これが、道路の拡張工事なら・・・
たんまり立ち退き料を支払わなければなりません。

高さ条例で、不利益をこうむっている個人や法人は少数と思いますが、損害に対する保障もないんですから、やりきれない人々は多いと思われます。（京都の場合１８００棟が既存不適格になりました）

反対する住民は、既存不適格になりそうな（または、なってしまった）マンションの所有者やビルの所有者だけですから、圧倒的少数です。

個人の財産は「公共の事業」に制限されると、京都市ではＨＰに記載しています。

びっくり発言ですよね。
固定資産税はキッチリ取っていますよ。

↑
京都市の新景観条例の高さ規制について
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/130/

＞>付け加えると
＞>建築確認の10日後には高さ規制されて
＞>既存不適格になった物件
＞>
＞>確認を行った東京建築検査機構にもモラルがないと思う

「既存不適格物件」を、たくさんつくる首長や議員もどうかしています。
国の法ではなく、市区町村の条例です。

変な高さ規制とか止めて、道路の拡張工事を阻む貧民バラック戸建てをなるべく安い立ち退き料で一掃することに尽力して欲しいな＞自治体

９６さん

都区内のごみごみした住宅地は、セットバックしなければ、再建築できませんから、どうにもなりませんよ。

私の実家もｘｘ区の駅近ですが、３５cmセットバックしなければ、新築は建てられません。

建築基準法の改定により、今より小さい家しか建てられませんから、悩みます。

セットバックして新築された方も、固定資産税がお安くなるなどのおまけは無いそうですよ。（東京都ｘｘ区の場合）

セットバックした土地を買い上げている自治体あるのでしょうか？
どなたか教えてください。

セットバックした土地は、私有地なのに、土地所有者が好きに使えない。
そのうえ、税金も同じなら、やはり問題ですよ。

自治体が、セットバック地を買い取るのが良いように思います。

そうなると、自治体条例により”高さ制限”で、資産激減の困っている方々にも、ナニかをしなければなりませんね。

高さ制限条例施行後の”既存不適格マンション売買価格下落”に対する損害賠償裁判はまだ無いようなので、自治体ものほほーーーーんとしているんでしょうね。

まっ、仕方ないわね。
条例も法ですから。。。。

最近都内で戸建てを捜していて、セットバックした土地に
まるで嫌がらせのように鉢植えや石を置いているところが
たくさんあった。
車が結局車庫までたどり着けないという理由で何軒見送ったことか。

気持ちはわからんでも無いが、新しく住まう人達だけが
なんであんたらに遠慮しないとだめなんだ？
法律は守ってくれよ。

狭くなっている道路を見たことがありますか
http://www.ohmynews.co.jp/news/20070823/14297

京都市の既存不適格のマンション住民のネットワークである、
「不適格マンション」管理組合懇談会のホームページ、
最新情報（9月1日開催予定のセミナーの情報や、市議会各政党の見解、
関連新聞記事、メンバー募集情報、最新のチラシなど）を充実させました。
よろしければ、見てください。

http://www.mikoan.com/kyoto-mansion

これから、さらに色々な情報を掲載していきますので、
どうぞよろしくお願いいたします。

ご意見・ご感想などもお待ちしております。

東京の池尻で話題になっているマ○タービューという物件は傾斜地にある事が問題の様です。今年の春に施行になった条例の様ですが、これの詳細に関してご存知の方いらっしゃいますか？。これは世田谷区の条例ですかね？。

東京で傾斜地にあるということで、私の契約中の物件も関係するのか気になっています。

セットバックは、建築基準法の問題。
道路ではないから、市町村に買取を求めるのは無理だ。
道路が狭いから建物を建築可能にするために建築面積に含まれない敷地を設けている。
市町村によっては、セットバック部分を道路のように工事してくれる補助を行っている（当然、補助なので無料ではない）
ただし、この場合、私有道路部分の測量をして、固定資産税を非課税にしてくれる場合が多い。
補助が受けられる道路は、市町村の建築事務所で確認できるので確かめて欲しい。（大抵、狭あい道路補助事業路線とかいう名称になっている）

>>104
どの区の物件のことですか？

以下の状況の場合、既存不適格による価値減少分は、通常どの程度が相場なのでしょうか。

・新築マンション
・床面積換算で、10％程度の減少。
（条例改正により、容積率の制限が生じるため）

もちろん将来の不動産市況はわかりませんが、既存不適格考慮前と考慮後の価値の差を金額に置き換えるとどうなるのかと思いまして。

新築で既存不適格物件の購入はお勧めしません。
例えば、行政の高さ制限ができることが確実であるにもかかわらず、それを無視した「新築の不適格」物件を建てた業者の行為を支持しているということになります。法律的にクリアしていれば、価格が安ければ、何でもOKという考えには同調しかねます。高さ制限ができる理由があるはずです。
こういうマンションを買う人がいるから、モラルなき業者が強引に建てるのでしょう。良心的なデベロッパーかどうかという点は、購入後のアフターケアとも関連すると思います。

すいません、このスレで正しいのかどうかわかりませんが、1点質問させて下さい。

平成19年6月に「建築基準法」が改正されたかと思いますが、今回の改正で改正前に「建築確認(平成19年4月)」された物件が「既存不適格建物」となるような改正事項がありますでしょうか？

素人なりに調べてはみたのですが、構造計算の2重チェック等審査が厳しくなっているようではありますが、「既存不適格」になるような改正点まで判断出来なかったので、識者の方のご意見を頂きたくお願いします。

今の所「都市計画」等の変更予定はなさそうです。

>>109
私も素人ですが

建築基準法２０条の構造耐力規定が改正されて，構造基準が厳しくなったようですね。
「耐震壁の開口部の制限」とかいろいろあるらしいですけど・・・
あとは詳しい方お願いします。

>>109
>　「既存不適格」になるような
よりは、建築確認を改正前にあわててとったような場合は
お勧めではないよね。
改定後の建築確認物件の方が、安心できるのでは？
コストに反映されるだろうが、今の時期に価格に転嫁も
難しいでしょう。

111さんへ質問


＞建築確認を改正前にあわててとったような場合は

具体的にどのような場合なんでしょうか？
デベが土地取得からマンションができるまで、けっこう長い時間がかかると思うんです。
その間に、新たな条例ができたりしますから、「あわてて」ってどういうことなのかな〜〜なんて、思ったりします。

私、渋谷区にマンションを所有しています。
渋谷区も、高さ制限をするようなんですが、どの地域がどのような高さになるのか、全くわかりません。
区議会の広報をみても、全くわかりません。

当然、計画中の建築物もあるでしょう。

新しい「高さ制限条例」ができたら、京都市のように、全部既存不適格にするのか、新宿区のようになるのか、住民でさえわからないんですよ。

自治体によってスゴク違うので、どうなるんだろうと日夜心配です。

既存不適格でも住んでいる分には何ら影響ないと思います。
ただ，資産価値は低下するでしょう。
ゆえに、中古市場での価格減の可能性は高いと思います。
また、建て替えの時に同じものを建てることがほぼ不可能になる
ということです。
規制ができることが明らかなのに、デベが駆け込み建築をするのは
消費者無視だと思います。既存不適格の意味も知らずに買っちゃう人
がいるんでね。
山王プレイスとか、ヴィンテージマンションの最有力候補とまでいわれた
マスタービューレジデンスが騒動になってますね。

私が契約したマンションは、「既存不適格になる可能性がある」と重要事項説明で言われています。
この掲示板では、「高さ制限」（地区計画）が後から加わった場合についてが大半ですが、うちの場合は、既に道路拡張計画があったところに、マンションを建てていて、どうやら近々道路拡張工事が始まるらしいのです。この間、このことを業者（営業委託された会社）に問合せたら、「まだ、『既存不適格』になると決まったわけではないのに、『既存不適格』と断定した言い方をすると、営業妨害で訴えられますよ」と逆に、強い調子で言い返されてしまいました。
「重説」では言ってあるのだから、全く違法ではないとのこと。契約済なので、ここでキャンセルしても手付金も戻ってこないと思いますが、どうしたらいいのでしょうか？何かいい案があったら教えて下さい。

115さん
契約した物件は中古ですか？
新築で今、建てているとすれば、あり得ない話だと思います。
道路拡張計画がある場所にマンションは建てられないと思います。
マンションが建ってから、拡張計画ができたのではないのですか。
そうだとすると、行政から立退き交渉があると思いますが・・・

>>117さん
それがあり得るのですよ。
例えば、マンション敷地内（駐車場など）に都市計画道路の線が入っているが、まだ事業認可はされていない場合。もちろんマンション建物そのものは都市計画道路にはかぶりません。でないと117さんの認識のとおり、認可が下りない。
この時点では既存不適格ではありません。この状態で何十年も経過しているケースだってあるわけです。

しかし、事業認可を受けると、道路事業者（自治体など）は用地買収に入ります。そうなるといずれは都市計画道路部分を道路事業者に売らなければいけない。
売ってしまうと、床面積は変わらないのに敷地面積が減るので、容積率がオーバーする。
これで既存不適格です。

115さんのケースがこれにあたるなら、業者の言う「まだ、『既存不適格』になると決まったわけではない」とは、「道路事業者（自治体など）が事業認可の申請をしているかもしれないけど、まだ認可は下りていない。」という意味かと考えられます。

しかし「どうやら近々道路拡張工事が始まるらしい」のならば、これはもう時間の問題。業者の言い方は、きわめて不誠実で、「今はいいから売ってるんだ。売ってしまえば後は知らない。道路事業者との交渉は住民たちでやれ。」と言っているのと同じこと。
こんな業者からは買いたくないですね。

確かに不誠実な気はしますが、
>>115は重説で説明を受けたのに何で契約しちゃったの？
おかしいと思ったならば、その時点で態度保留にすればよかったのに。
今更どうしたらいいでしょうも無いでしょう。

>>118さんご指摘の事例は、埼玉で実際にあります（その物件のスレもこの掲示板に立っています）。
>>115さんは、重説の最後の最後でこのことを初めて伝えられて、よく判断しきれないままに、ついハンコを押してしまったのでは？
もしそうだとしたら、ご自分でいろいろ情報を収集する努力が足りず、また重説の後に思いとどまるという決断力が欠けていたという点で>>115さんにもミスはあると思うし、売主側も、そもそもそんな物件を立てることを考える時点で問題があると思います。
今後どうされるかは結局>>115さん次第だと思いますが、こういうことをする売主だということを前提に、他にも問題がないか入念に調べてみる必要があると思います。企業は、利潤追求のためなら、法に触れないことは何でもやる可能性があります（あくまで可能性、です）。今回の件も、売主である企業は法に触れたことをしているわけではないですよね。こうした企業の振る舞いには、基本的には事前の自己防衛しかないと思います。

>>115
＞どうしたらいいのでしょうか？
って聞かれても、どうしたいのかを書いてくれないと答えようがないんですが。手付けを取り返して解約する奥の手があれば教えて欲しいという意味？

>>114

＞規制ができることが明らかなのに、デベが駆け込み建築をするのは
＞消費者無視だと思います。

122です。
その「規制」を、土地購入時点から察知することは難しいですよ。
デベのかたもつ訳ではありませんが、自治体の条例改正は、施行半年〜３ヶ月前ぐらいにならないと、詳しいことは分かりません。

デベは、ずいぶん前から用地所得しているし、もちろん旧法による土地利用価格で購入しているんではないでしょうか？

新条例ができるかもわからず（いつ出来るかも未定な）、ぼんやりして工期を延ばしていたら、それこそ株主に訴えられますよ。


渋谷区の条例案も区民に知らされました。
タワーマンションが建てられる地域は限定されました。
６０ｍ、４０ｍ、３０ｍ、など、地域により事細かに「案」がだされています。

「案」ですし、条例施行の日時は未定。

>>122さん
114さんではありませんが。

新しい条例などについて、ごく普通の住民が察知することは確かに難しいかもしれません。
しかし、数百戸規模の大規模開発や、駅周辺などの再開発事業の場合は、デベと役所は事前協議をしていることが多く、もし役所側に今後の規制の動きがあれば、その場で行政側から「お願い」という形で話があることは結構あります。
ただしあくまで「お願い」なわけで、強制力は何もありません。
だからどう判断するかはデベ次第なわけです。

それから、行政から示される「案」ですが、一般の方がとらえる「案」のニュアンスと行政のそれとではちょっと違うんです。
行政の世界での「案」とは、庁内の関連各部署の調整を経て内容の固まったもので、手続き的には最終段階なのです。（庁内でもんでいるうちは「素案」とか「原案」とか言います。）
つまり「案」が示された時点で、住民意見を受けての軽微な修正はあっても、よほど大量の反対意見がない限り根本的な修正はするつもりがないのです。

＞「案」ですし、条例施行の日時は未定。
条例なので、もちろん最終的には議会での議決が必要ですが、いつの議会にのせるかは内部では決めているものと思われます。
区役所に訊いてみれば答えてくれるかもしれませんよ。

>>123さん

渋谷区のは素案です。
区では住民の意見を受付中。
平成２０年度中に条例施行とのことだが、いつから施行されるかは未定。

目黒区も渋谷区と同様に、高さ制限条例準備中です。

渋谷区の場合、京都市とは異なり、
新条例施行以前に建築された集合住宅は、１回に限り今の高さで建替えできるようです。　　ｂｙ１２２

私が住んでいるのは１４階建てのマンションで、大通りに面しています。
渋谷区の高さ制限条例が来年度中に施行されると、高さオーバーになってしまいます。

今どき、１４階建てのマンションは、どこの市区にも普通に存在しているんですがね。
東京都全体の規制ではないため、お隣の中野区では何ら問題ないし（同じ通りに面した１４階建て）、区によって規制もバラバラ。
景観＝高さ制限なのが、良く解らないです。

個人的には、狭い路地に乱立する、木造３階建てのミニ戸のほうが災害時には危なそうだし、景観も良くないと思います。

>>122,124さん
123です。
渋谷区の件、よく調べもせずに一般論で書いてしまい、失礼しました。

高さ規制に関しては、行政側が後手後手にまわっている感じですね。
幹線道路沿いは
＞１回に限り今の高さで建替えできるようです。
のような措置は現実的かもしれませんね。

>>125さんの意見、もっともだなと思います。

ただ、高さ制限にしろ、都計道がらみにしろ、
>>114さんのおっしゃるように、
＞規制ができることが明らかなのに、デベが駆け込み建築をするのは
＞消費者無視だと思います。
に同感です。近隣住民にも良く思われないでしょう。
もちろん、重説の中に書かれていれば、それを承知で買う分には問題ないわけですが、少なくともその「意味（＝将来おなじ床面積では建て替え出来ない）」を「素人」に説明する責任はあるかなと思いますし、重説に書くほど煮詰まっていない情報段階のケースでも、積極的に開示すべきと思います。
綺麗事かもしれませんが、それが消費者の視点に立った企業のあるべき姿かと思います。

話のついでに、既存不適格スレからちょっと脱線しますが、都計道の計画線が近くに走っている場合、購入者としては、その沿線の用途地域が変更される可能性にも注意が必要ですね。

私も、
>>114さんのおっしゃるように、
＞規制ができることが明らかなのに、デベが駆け込み建築をするのは
＞消費者無視だと思います。
に同感です。
マンションの「既存不適格」問題に関して、デベはもっと購入者に誠実に対応すべき。
建築中に既存不適格になるような「駆け込み」は、消費者の常識ではあり得ませんし、周辺にも大迷惑でしょう。
HPやブログで、つくば市二の宮の協栄工務店、長野市箱清水のシーズクリエイト、などがありました。なんと、あの長谷工はたくさんあるようですから驚きました。日本のマンデベはどうなっているんでしょうか。
モラルなき「既存不適格」物件は避けたいです。

>>127

モラル無きデベと批判するのは簡単です。

新条例の内容を「素案」も出来ないうちに素早く察知し、新条例に沿ったマンションを建築して販売するモラルあるデベはどこでしょうか？

そのような企業があったら、ぜひ教えていただきたい。　　ｂｙ１２２

↑全てのデベはその程度のモラルすら持っていないと言う宣言ですか？
事前に知り得た消費者側に不利益な情報は、最後まで隠して販売するのがデベの常識だと
公言しているように聞こえますが。
これだからこの業界のモラルは低いと言われるわけですな。

４０年も５０年も先のことなど、みんなホンとのこと分からないのが現実です。それなのに
既存不的確と言われても！

＞１２９

＞事前に知り得た消費者側に不利益な情報は、最後まで隠して販売するのがデベの常識だと
公言しているように聞こえますが。


素案もできないうちに新条例の情報を仕入れるのは難しいと言うこと。
新条例施行後に隠して販売すれば、犯罪になりますが、
重要説明してから販売するのがほとんどです。

法律も変わるので仕方ない。景観条例などで、既存不適格物件をつくってしまう地方自治体も、マンション住民の資産を減らしているという意識も持ち合わせていない。
首長や議員は何と考えているんだろうか。