既存不適格って・・・。

スレ主です。

たくさんのご意見ありがとうございます。

物件自体は、間取りが狭めのわりに価格は少し高めに設定されているように思いましたが、
私にとっては立地や設備が気に入ったので、いろいろ調べもせずに契約することにしました。

契約時に業者の方は確かに重要事項説明書を読み上げ、そこには「高さ制限の規定が変更になった為、同一の高さの建物を再建築することはできません。」と書いてありました。
ただ本当に淡々と早口で読み上げていたので、追いかけるのに必死でそれが「既存不適格」であるという説明だと理解できていなかったのです。
本当に無知であったと反省しています。
その後、こちらの掲示板を知り、そのマンションのスレを見て初めて「既存不適格」という言葉を目にしました。

業者の方に聞いてみたところ、「建て替えるようなことにはなりませんから大丈夫です。」とのことでした。
「ネットの書き込みは同業者が書いていることも多いのであまり気にしないように」とも言われました。

こちらのミスとはいえ、やはり手付金を放棄するのは大変痛いです。
でも、契約前に「既存不適格」であるとわかっていたら契約はしなかったと思うので、
やはりキャンセルしようかと思っています。

「同一の高さの建物を再建築することはできません」と聞いて理解して了解して契約したのなら何も言えませんね。「既存不適格」という言葉を知っていても知らなくても関係ありませんね。
しかし、同じ高さでは再建築できなくても、同じ容積率（同じ床面積）の建物が建てられるなら、あまり悲観することはないかも知れませんよ。
同等の床面積もまず確保できないというなら既に土地の価値は下げています。その場合、将来転売するときには間違いなく不利です。

高さ制限が変更になったのなら、建ぺい率が変わらなければ延床面積が減るので、結果的には戸数が減るか、１戸あたりの床面積が減るかのどちらかですよね？
５０年先に建替えになると考えて、同じ数の人が新しいマンションに住むでしょうか？
少なくとも、平均寿命からすると、私などはとっくに死んでいますでしょうし（笑）
子供が住むかなあ？

手付の放棄は、ちょっと、もったいないような気がしますねえ。
資産価値は諦めて、建替えまでの利用権と割り切る余地もありそうに思いますが、どうでしょう？

>>22
冷たい言い方かも知れませんが、それがビジネスなんです。
わたしは、不動産業界では働いておりません。
酷いうやつは、重要事項説明するのに、宅地建物取引主任者証を提示しないのもいました。
大手の不動産業者ですが、そんなのもいます。（これは業法違反）
淡々と説明はしてくれます。
何で書面にしなければいけないかは、これで良く理解出来たでしょう。
説明を聞く方も、漫然と聞いていると、恐いんですよ。

良心的な方だと、大事な所はそこだけをゆっくりと説明します。
でも説明中に寝ている人もいます。
新築マンションの重要事項説明で、１：２で説明を受けましたが、
もう片方の買主さんは、寝ていました。

>>22
重要事項説明は事前に書面をもらうことも出来ます。
先に、ゆっくりと目を通しておくことが出来ます。
他の管理規約や修繕積み立て計画や管理の細則も含めてね。

お互いにその方がいいじゃない。
分厚い管理規約やその細則まで、事前に読んでおくと楽だよ。

そうですね。私も最近マンションを買い換えたのですが、仲介業者（売り買いとも同じ業者）が、契約書、重要事項説明書、管理規約その他契約時に交わす書類はもちろんのこと、登記簿、分譲時の資料、竣工図面（売買にかかる部屋の部分）などありとあらゆる資料を事前にそろえてくれました。契約時も淡々と読み上げるのではなく、ポイントを説明・確認しながら丁寧に進めてくれました。その上、仲介手数料は法定上限の半額（１．５％＋３万円）。良い業者だったな。

大体、重要事項説明を当日に簡単に済まそうと言うのがダメ。
重要な事項の説明なんですから、事前に入手し予習しておくのは当たり前です。
プロ対素人なんですから、事前に予習しておき疑問点・質問事項等を列挙しておき当日説明してもらうのが本来の姿です。
それか宅地建物取引法を全て理解しておくかのどちらかでしょうね。

この調子なら契約書も当日簡単にサインしたのでしょう。
契約とはそんなに甘いものではありませんよ。

しかし、済んだ事は仕方がない。
前向きにどうするべきか考えるしかない。
手付けはいくらなのかわからないが勉強代と諦めてケチのついたマンション購入を諦めるか、それとも「既存不適格」のデメリットがどれ位影響するのかあらゆる面で検討するしかないでしょう。

「既存不適格」なんて気にしなくても良いよ。
京都市はご存じの通り、市長の思いつきで建築規制を強化し
中心部にあるほとんどのマンションやビルを「既存不適格」化しました。
建て替えなど１００年近く先の話だから、今のところそれが原因で
購入を辞退する人はほとんどいないと聞きます。

建て替えが問題じゃなくて、
中古で転売するときが問題じゃないの。
そのときも重要事項説明書に書かなきゃいけないから。
トピ主が中古買い手から追及される可能性がありますね。

>>31
＞そのときも重要事項説明書に書かなきゃいけないから。
＞トピ主が中古買い手から追及される可能性がありますね。
説明するんだから、追及はされません。

転売で問題になるのは、その通りです。
２９さんの投稿の通り、どのくらいの影響があるかを今のうちに調べておく必要があります。

１時間、１万円程度ですから、勉強と思って法律事務所に相談に行かれてはいかがですか。

>>33
あなたは弁護士会の手先ですか？
自治体などの無料商談がありますよ。

納得いかないのなら手付金放棄でいいんじゃないんでしょうか。
世の中の仕組みを勉強したと思って前向きに考えましょう。

いい物件は少なくなっていますから、あまり深刻にならずに、住んでしまうというのもあると思う。
何十年先なんて考えても仕方ないし、投資と考えるような人だったら、こんなところにスレッド立てないよね。

>>33
法律屋じゃなくて建築士だろ。相談すべき相手は。
影響の程度によっては転売時に買い叩かれるだろうな。

ちゃんと「高さ制限の規定が変更になった為、同一の高さの建物を再建築することはできません」って告げられた上で契約しちゃってるんだから、どんな辣腕弁護士に頼んだって争いようがないですよ。

>>38
その通りです。
ただし、同じようにクレームが出ている場合は、
「重要事項説明の時点で問題あり」となりますので、
争うことも可能です。
認められかどうかは別ですけど。

>>03
だね。勝訴は困難でしょうが。
争うつもりなら、18が書いているように、自分が知的障害だということを証明するか、多数で同様の説明不足を証明するかしかないね。

スレ主さんが、未だにその「条例」の内容に言及されていないのがどうにも不満。
「高さ制限」と言ったって色々あるしね。
そもそも建物高さに制約を設けるにはそれなりの理由があるのだし
そこに住む人々に与える影響（環境的なものだけでなく、経済的なものも含む）も
考慮されているんじゃないだろうか。・・・であれば、そこを把握する事なくして
購入の是非を判断するなんてナンセンスだと思うんだけど。

「再建築」の具体性についてどこまで重視するかは人によると思う。
その際に、新しく建てる建物の高さを現時点での高さまで上げなければ
資金計画上必要な容積を確保できないのか？等は、その時にならなければ判断できない。
「気にし過ぎ」とまで言ってしまうのは少々乱暴だけど、今その物件を気に入っているのなら
既存不適格という言葉の響きに、必要以上にビビってしまうのは勿体無いことだ。

少し冷たい言い方をすれば、>>28さんの言っている事が的を射ていると思う。
物々しい専門用語ではなく、それが示す真意を最初から説明されているのだし
その時点でスルーした以上、スレ主さんにとっては大した問題ではなかったのだという事では？
今になって「そりゃ大変だ」と思うのであれば、説明を受けた時の迂闊を反省して
手附に執着などせず解約すればいい。・・・・そこまでする必要ない、と個人的には思う。
訴訟の話まで出して焚き付けてる人がいるけど、まるで的外れだよ。

スレ主さん、用途地域（商業地域、準工業地域、第１種中高層住居専用地域など）、建ぺい率、容積率、高度地区、日影規制、新たに加わったという高さ制限など具体的に書いてくれれば、詳しい人がある程度アドバイスしてくれると思いますよ。

>>41
＞住む人々に与える影響（環境的なものだけでなく、経済的なものも含む）
＞も考慮されているんじゃないだろうか。
＞・・・であれば、そこを把握する事なくして
＞購入の是非を判断するなんてナンセンスだと思うんだけど。

スレ主が、自分勝手に返信しないのは勝手です。
返信しないのは勝手ですが、ご自由に。
（呆れてものが言えない。）

無料相談は、タイムリ−にあるとは限らない。
弁護士事務所に事前に電話をして料金を確認するのが確実。
相談に行った方が良かったかもしれないと後悔するよりも、勉強と思って
１万円／１時間払って相談するのが良いですよ（商談には該当しない）。
住宅に限らず業者は素人相手には雄弁なのですが、弁護士が出てくると
黙して語らなくなります。

スレ主さん、「容積率」って知ってますか？

最近地方公共団体が、勝手に高さ制限とかしてるけど条例は
法規の中でも下位法だからね、よっぽど正当な理由がない
限り建築基準法を逸脱してるし、最高裁で憲法判断になれば
財産権の侵害にもなりかねないからね、裁判で条例が無効
になってるケースは意外と多いよ。
こういうふうに、地方公共団体が自分勝手に法規を変えて
しまったら、上位法の存在価値はなくなるしね。
景観云々で条例つくるケース多いけど、京都や鎌倉くらい
歴史ある街でないと正当な理由とは言えないと思うよ。
いっそのこと違憲ってことで、地域の人に呼びかけて
条例を無効にする裁判でもした方が良いかもね。

＞地方公共団体が、勝手に高さ制限をかけているけど・・・
建築基準法のなかで、「都市計画法」に基づき地方公共団体が
高度地区を決めているのではないのですか？
これは、財産権を侵害していますか？憲法違反ですか？

>>47
考え方が逆。
全国的に画一的なことを決めるのが、建築基準法や都市計画法。
土地の利用形態は、場所場所で異なるんだから、それに適した条例を、法律の範囲内で設定出来る。

極端な場合が、市街化調整区域の線引き。

>>44
＞住宅に限らず業者は素人相手には雄弁なのですが、
＞弁護士が出てくると黙して語らなくなります。
考え甘いよ。
こんな見当違いなことで、金払って相談しても、
弁護士の方が苦慮するよ。
業者は、弁護士の説明を聞いてから、淡々と説明してくるよ。
何も悪いことをしていないからね。

スレ主です。
返信遅くなり申し訳ありません。

たくさんのご意見をいただきましてありがとうございます。

高さ制限については、建築確認取得後の都市計画変更により、第３種高度地区の規定が変更になったとのことです。
そのマンションは２０階建てで、
用途地域は都市計画区域内・市街化区域・工業区域
建ぺい率　６０％
容積率　　２００％
です。

でも、私は業者を訴えるとかそんなつもりはまったくありません。
・・・と言いますか、こちらが迂闊だった為に今になって慌てている次第ですので、訴えられるはずもなく・・・。
そうですね、４１さんのおっしゃるように「建て替え」に関しましては、何十年も先のことだし・・・と思って気にもとめなかったのでしょう。
物件自体は大変気に入っておりますが、
ただ、私も転勤になる可能性がないとは言いきれない状況です。
そうなると「既存不適格」の物件において問題となるのは転売する時。
そうなった場合の影響など考えた上で結論を出したいと思います。

みなさん、本当にありがとうございます。
今回のことはとても勉強になりました。

はぁ、なるほど。６０／２００の所に２０階建てとはねぇ。
用途地域が工業地域というのがひっかかるな。
ま、４階建てでも容積率はちゃんと行使できるところだから心配いらないな。
むしろ２０階建てちゃったんだから建っている間は得しているのかも。

もしそうだとすると
近くに、同程度のマンションが建たなくなった。
林立する、マンションの中ではメリットがないけれど
そこだけ高いマンションって、魅力的かもね

容積率２００％ってのをもっと早く書いてくれれば誰も心配しないで済んだよ。
まったく問題のない既存不適格だな。規制前に建てちゃって得したパターンだな。

スレ主です。
ごめんなさい、説明が足らなかったのですね。

本当に無知でお恥ずかしいのですが、
５３さん、「まったく問題のない既存不適格」とはどういうことなのでしょうか？

スレ主です。
ごめんなさい、説明が足りなかったのですね。

本当に無知でお恥ずかしいのですが、
５３さん、「まったく問題のない既存不適格」とはどういうことなのでしょうか？

それよりも
>47
のようなハンパ知識のうわべ人がそれ風に語るウソつきタワゴトを
真に受けずに、今を気持ちよく住む方が健康にいいよ。

それよりも
>47
のようなハンパ知識のウソつきタワゴトを
真に受けずに、今を気持ちよく住む方が健康にいいよ。

嘘つきではないと思うよ。
特別ル−ルには、下位法優先の原則があることを知らないのだと思うよ。

>>55
同一の高さの建物を再建築することはできないが、同一規模（延床面積）の建物を再建築することはできる（はず）。現状は建築面積は敷地面積の１割ほどで、９割近くが駐車場やら空地でしょ。
ところで土地は所有権？
それから区分所有権の対象たる敷地面積と建築確認にかかる敷地面積は一致している？
今どき多くないと思うが、敷地の一部を販売の対象から外して、その敷地を再び他の建物の容積率に使っちゃうという悪質な事例があるからね。これやられると多いに問題のある既存不適格になるよ。

川崎市の「ミレナリータワーズ」のことですかね？
<https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9247/

スレ主代理です。
返信有難うございます。
本日スレ主不在の為明日返信させますのでよろしくお願いします。

既存不適格であろうが、そうでなかろうが、マンションは事実上建て替えできません。
ググッてみれば、データが出ます。

３０代で３０年ローンを組んだら、完済時には退職オヤジ。
マンションの建設費は坪１００万しますから、「ハイ、２０００万出してね。」
といわれても、蓄えもなければローンも無理です。息子が同居して、ローン組んでくれる
人は少ないですから、多くの人は「反対」に回らざるを得ません。

だから、この問題は、転売の問題です。永住ならそもそも建て替えを考えるというのは
甘い考えです。
重説に書いてある以上、弁護士に相談してもムダでしょうね。
重説の読み上げ方に非があったなどは、似た立場の人が集まらない限り、
証明できません。
物件の値段にスレ主さんが納得できるかどうか、で判断するといいと思います。

>>62
区画整理の換地制度とか習って法令が整備されるでしょ

建築費が出るケースはごく少数。
だから、建て替えは無理ですよ。

法令の整備なんて、とてもじゃないが、当てにできないし。

>>64
相変わらず１かゼロしか考えないな（笑

スレ主です。
返信遅くなりまして申し訳ありません。

５９さん、土地は所有権です。
分譲対象面積（・・でよろしいんでしょうか？）と建築確認対象面積は一致しております。

そうですね、万が一転売する時は確実にネックになりますよね・・・。

>>66
＞分譲対象面積（・・でよろしいんでしょうか？）と建築確認対象面積は一致しております。
なら基本的には問題ないでしょう。

＞そうですね、万が一転売する時は確実にネックになりますよね・・・。
現在は、高さをとり建築面積を抑えることで眺望、日照、広い空地を確保しているのだと思いますが、容積率２００％なら普通はせいぜい６〜７階建てです。建て替えてもそのような一般的なマンションなら再建築可能でしょうから、ネックにはならないでしょう。

スレ主です。

５９さん、いろいろと詳しく教えていただきましてありがとうございます。
少し希望が見えました。　

今回のことは本当に勉強になりました。

みなさんのご意見を踏まえて検討したいと思います。

>>68
高さ制限は、建蔽率や容積率で建物の建替えには問題にはなりません。
ただ、工業地域で２０階建マンションとは？
はっきり言って場違い。
周りの土地利用状況がどうかで、評価はわかれます。

うちが契約したマンションも、まだ販売中なのに
もうすぐ高さ条例ができそうなので、
完成時には既存不適格になっていると思います。
スレ主さんと同じように、契約前には具体的に話はありませんでした。

＞６９さん、
高さ制限は、建蔽率や容積率で建物の建替えには問題にはなりません

って、これはどういうことですか？

今、解約したほうがいいかどうか悩んでいるので
ぜひ、もう少し詳しく教えてください。

>>70

69の意図は確かに不明だけれど、それ以前に
貴方が「将来の建て替え」の事を、今マンション購入する事において
どこまで重視するのかどうかがカギだと思いますよ。

宅地建物取引業法では
既存不適格の説明義務があるのですね
http://yaplog.jp/tokyufubai/daily/200705/24/

＞うちが契約したマンションも、まだ販売中なのに
＞もうすぐ高さ条例ができそうなので、
＞完成時には既存不適格になっていると思います。
＞スレ主さんと同じように、契約前には具体的に話はありませんでした。

まだ条例が施行されていないのだから、デベも、高さ制限条例ができるらしいとしか分からないんです。
「議会だより」を読んでも、議会では討論されていますが、具体的な「高さ」については、なーーーんにも記載なしです。

自治体によってもバラバラだから想像するしかないかも・・です。

建て替えるためにマンションを買うのかと。

スレ主さんのケースは、弁護士に相談すれば手付ぐらいは戻る可能性が十分ある。
不動産に限らず、業者側の説明義務と言うのは判例などでは非常に高度なものが要求されている。比ゆ的に言えば、小学生にもわかるようにくらいのレベルだ。スレ主さんが書いているように単に同じ高さの建物が建てられないとさらりと書いてあるだけだと、裁判で不十分と判断される可能性が高い。
具体的に、立て替えた場合は延べ面積がこのくらい減るとか、転売時に不利になる可能性があるとかまで説明しなければ、裁判で過失が何割か認定される可能性が高い。賠償金は取れなくても、弁護士に頼んでゴネまくれば手付ぐらいは返してもらえるケースだ。もちろん、業者とは非常に険悪な状態になる可能性もあるので、その精神的ストレスに見合あうかどうかはわからない。

既存不適格建築物
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w002035.htm

何が問題なのかについて、勘の良い方なら既にお気付きになったかも知れません。
それは、9月から京都市内において建築物の高さについて、大幅に規制が強化される（高さの最高限度を45→31ｍに引き下げ）ため、この物件は来年3月に竣工したとたんに建て替え不可の既存不適格になるということです。

長谷工を含む事業者の常套文句は、「規制は工事着工後に施行されたもので、建物は合法的に計画されたもの。それがその後の法改正で既存不適格になっても、我々事業者の責任ではない」ですが、平成18年4月19日付で京都市が発表している「新たな景観施策の展開について」をはじめとして、建築計画を下ろしている平成 18年10月以前に高さ規制が導入されることは周知の事実となっていました。
にも関わらず、建築を強行している訳ですから、これはもう確信犯としか言いようがありません。

http://blog-search.yahoo.co.jp/search?p=site:http://higashichomanshon....

しかもいろんなところに。投稿者さん、あなたの意見は何ですか。

既存不適格の物件を売りに出すときの注意点で、購入する人の住宅ローン審査が通りにくいと聞いたことがあります。
ここからは想像ですが、特に確信犯的に既存不適格になった物件は厳しいかもしれませんね。銀行は法令順守をとにかく求めてきますからね。

>>81
既存不適格と一口に言っても、実態は様々だ。
例えば構造強度において不適格が発生している場合と
容積や高さなどにおいて発生している場合とでは
議論すべき事柄が全く違う。

前者は安全性を確保するためにも早急な是正対策が
必要となり、それにかかるコストが問題になる。
「不適格」という事実を解消することがが目標なのであって
簡単に言えばカネさえあればそれは可能なのだという事だ。

これに対し後者は、まず建て替えや増築などの必要が
先にあって、それを実現するために（その時の）法令が
障害になるという事が問題になっている。
容積アップが望めない、という事だけならまだカネで解決
できる事だが、現状以上のものを確保できないとなれば
当初の目的（建て替え等）が物理的に不可能となる。

両方を一緒くたにして、売買時のリスクとして捉えている
ような銀行があるのかどうか、私はよく知らないけれど
「法令順守」という言葉の意味はくれぐれも誤解しないように。

>>82
数ヵ月後に条例ができることが確実なのにそれを無視して建築確認をを出して結局既存不適格になった物件についてはどうでしょうか。
全部を一緒に考えるなということは良くわかりますが既存不適格は既存不適格。言葉は同じなんですよね。
何か言葉考えて見ますか？

>>83
深大寺レジデンスってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

>付け加えると
>建築確認の10日後には高さ規制されて
>既存不適格になった物件
>
>確認を行った東京建築検査機構にもモラルがないと思う

モラルが何か関係あるのか？
事実隠蔽されたとか、重説に書かれていなかったとか
そういう行為があって始めて問題になる事では？

>>84
明治大学島岡球場跡地の物件

長谷工に同調した
三井不動産のモラルも気になります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43033/

>付け加えると
>建築確認の10日後には高さ規制されて
>既存不適格になった物件

なんら問題はないと思いますが。
建築確認された日の「条例」に従うわけですし。


>確認を行った東京建築検査機構にもモラルがないと思う

確認を拒否したら、そちらのほうが問題になるのではないでしょうか。
モラルではなく、法に従い審査するんでしょうから。

マンションデベロッパーのモラルの問題

駆け込み申請、着工、というのは法的には問題ないのだろうけど、それをする
企業にモラルがないといわれればそれも頷ける。利益を優先したい企業、景観などを守りたいと考える周辺住民（マンション建設全否定派、完全なマンション反対でなくそこそこの規模におさえて欲しいと願う人等いろいろいるだろうが）、そんなことはお構いなしの購入希望者。それぞれの言い分はかみ合うことはないんだろう。

「高さ制限」を施行する地方自治体は、条例で資産を減らす法人や個人に対して、何の保障もしないのですから、いいかげんなんだな〜と思います。

自分のお腹は痛めず、住民の要望に答える。
お金がかからないから、安易にできる「高さ制限条例」です。

これが、道路の拡張工事なら・・・
たんまり立ち退き料を支払わなければなりません。

高さ条例で、不利益をこうむっている個人や法人は少数と思いますが、損害に対する保障もないんですから、やりきれない人々は多いと思われます。（京都の場合１８００棟が既存不適格になりました）

反対する住民は、既存不適格になりそうな（または、なってしまった）マンションの所有者やビルの所有者だけですから、圧倒的少数です。

個人の財産は「公共の事業」に制限されると、京都市ではＨＰに記載しています。

びっくり発言ですよね。
固定資産税はキッチリ取っていますよ。

↑
京都市の新景観条例の高さ規制について
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/130/

＞>付け加えると
＞>建築確認の10日後には高さ規制されて
＞>既存不適格になった物件
＞>
＞>確認を行った東京建築検査機構にもモラルがないと思う

「既存不適格物件」を、たくさんつくる首長や議員もどうかしています。
国の法ではなく、市区町村の条例です。

変な高さ規制とか止めて、道路の拡張工事を阻む貧民バラック戸建てをなるべく安い立ち退き料で一掃することに尽力して欲しいな＞自治体

９６さん

都区内のごみごみした住宅地は、セットバックしなければ、再建築できませんから、どうにもなりませんよ。

私の実家もｘｘ区の駅近ですが、３５cmセットバックしなければ、新築は建てられません。

建築基準法の改定により、今より小さい家しか建てられませんから、悩みます。

セットバックして新築された方も、固定資産税がお安くなるなどのおまけは無いそうですよ。（東京都ｘｘ区の場合）

セットバックした土地を買い上げている自治体あるのでしょうか？
どなたか教えてください。

セットバックした土地は、私有地なのに、土地所有者が好きに使えない。
そのうえ、税金も同じなら、やはり問題ですよ。

自治体が、セットバック地を買い取るのが良いように思います。

そうなると、自治体条例により”高さ制限”で、資産激減の困っている方々にも、ナニかをしなければなりませんね。

高さ制限条例施行後の”既存不適格マンション売買価格下落”に対する損害賠償裁判はまだ無いようなので、自治体ものほほーーーーんとしているんでしょうね。

まっ、仕方ないわね。
条例も法ですから。。。。

最近都内で戸建てを捜していて、セットバックした土地に
まるで嫌がらせのように鉢植えや石を置いているところが
たくさんあった。
車が結局車庫までたどり着けないという理由で何軒見送ったことか。

気持ちはわからんでも無いが、新しく住まう人達だけが
なんであんたらに遠慮しないとだめなんだ？
法律は守ってくれよ。

狭くなっている道路を見たことがありますか
http://www.ohmynews.co.jp/news/20070823/14297

京都市の既存不適格のマンション住民のネットワークである、
「不適格マンション」管理組合懇談会のホームページ、
最新情報（9月1日開催予定のセミナーの情報や、市議会各政党の見解、
関連新聞記事、メンバー募集情報、最新のチラシなど）を充実させました。
よろしければ、見てください。

http://www.mikoan.com/kyoto-mansion

これから、さらに色々な情報を掲載していきますので、
どうぞよろしくお願いいたします。

ご意見・ご感想などもお待ちしております。

東京の池尻で話題になっているマ○タービューという物件は傾斜地にある事が問題の様です。今年の春に施行になった条例の様ですが、これの詳細に関してご存知の方いらっしゃいますか？。これは世田谷区の条例ですかね？。

東京で傾斜地にあるということで、私の契約中の物件も関係するのか気になっています。

セットバックは、建築基準法の問題。
道路ではないから、市町村に買取を求めるのは無理だ。
道路が狭いから建物を建築可能にするために建築面積に含まれない敷地を設けている。
市町村によっては、セットバック部分を道路のように工事してくれる補助を行っている（当然、補助なので無料ではない）
ただし、この場合、私有道路部分の測量をして、固定資産税を非課税にしてくれる場合が多い。
補助が受けられる道路は、市町村の建築事務所で確認できるので確かめて欲しい。（大抵、狭あい道路補助事業路線とかいう名称になっている）

>>104
どの区の物件のことですか？

以下の状況の場合、既存不適格による価値減少分は、通常どの程度が相場なのでしょうか。

・新築マンション
・床面積換算で、10％程度の減少。
（条例改正により、容積率の制限が生じるため）

もちろん将来の不動産市況はわかりませんが、既存不適格考慮前と考慮後の価値の差を金額に置き換えるとどうなるのかと思いまして。

新築で既存不適格物件の購入はお勧めしません。
例えば、行政の高さ制限ができることが確実であるにもかかわらず、それを無視した「新築の不適格」物件を建てた業者の行為を支持しているということになります。法律的にクリアしていれば、価格が安ければ、何でもOKという考えには同調しかねます。高さ制限ができる理由があるはずです。
こういうマンションを買う人がいるから、モラルなき業者が強引に建てるのでしょう。良心的なデベロッパーかどうかという点は、購入後のアフターケアとも関連すると思います。

すいません、このスレで正しいのかどうかわかりませんが、1点質問させて下さい。

平成19年6月に「建築基準法」が改正されたかと思いますが、今回の改正で改正前に「建築確認(平成19年4月)」された物件が「既存不適格建物」となるような改正事項がありますでしょうか？

素人なりに調べてはみたのですが、構造計算の2重チェック等審査が厳しくなっているようではありますが、「既存不適格」になるような改正点まで判断出来なかったので、識者の方のご意見を頂きたくお願いします。

今の所「都市計画」等の変更予定はなさそうです。

>>109
私も素人ですが

建築基準法２０条の構造耐力規定が改正されて，構造基準が厳しくなったようですね。
「耐震壁の開口部の制限」とかいろいろあるらしいですけど・・・
あとは詳しい方お願いします。

>>109
>　「既存不適格」になるような
よりは、建築確認を改正前にあわててとったような場合は
お勧めではないよね。
改定後の建築確認物件の方が、安心できるのでは？
コストに反映されるだろうが、今の時期に価格に転嫁も
難しいでしょう。

111さんへ質問


＞建築確認を改正前にあわててとったような場合は

具体的にどのような場合なんでしょうか？
デベが土地取得からマンションができるまで、けっこう長い時間がかかると思うんです。
その間に、新たな条例ができたりしますから、「あわてて」ってどういうことなのかな〜〜なんて、思ったりします。

私、渋谷区にマンションを所有しています。
渋谷区も、高さ制限をするようなんですが、どの地域がどのような高さになるのか、全くわかりません。
区議会の広報をみても、全くわかりません。

当然、計画中の建築物もあるでしょう。

新しい「高さ制限条例」ができたら、京都市のように、全部既存不適格にするのか、新宿区のようになるのか、住民でさえわからないんですよ。

自治体によってスゴク違うので、どうなるんだろうと日夜心配です。

既存不適格でも住んでいる分には何ら影響ないと思います。
ただ，資産価値は低下するでしょう。
ゆえに、中古市場での価格減の可能性は高いと思います。
また、建て替えの時に同じものを建てることがほぼ不可能になる
ということです。
規制ができることが明らかなのに、デベが駆け込み建築をするのは
消費者無視だと思います。既存不適格の意味も知らずに買っちゃう人
がいるんでね。
山王プレイスとか、ヴィンテージマンションの最有力候補とまでいわれた
マスタービューレジデンスが騒動になってますね。

私が契約したマンションは、「既存不適格になる可能性がある」と重要事項説明で言われています。
この掲示板では、「高さ制限」（地区計画）が後から加わった場合についてが大半ですが、うちの場合は、既に道路拡張計画があったところに、マンションを建てていて、どうやら近々道路拡張工事が始まるらしいのです。この間、このことを業者（営業委託された会社）に問合せたら、「まだ、『既存不適格』になると決まったわけではないのに、『既存不適格』と断定した言い方をすると、営業妨害で訴えられますよ」と逆に、強い調子で言い返されてしまいました。
「重説」では言ってあるのだから、全く違法ではないとのこと。契約済なので、ここでキャンセルしても手付金も戻ってこないと思いますが、どうしたらいいのでしょうか？何かいい案があったら教えて下さい。

115さん
契約した物件は中古ですか？
新築で今、建てているとすれば、あり得ない話だと思います。
道路拡張計画がある場所にマンションは建てられないと思います。
マンションが建ってから、拡張計画ができたのではないのですか。
そうだとすると、行政から立退き交渉があると思いますが・・・

>>117さん
それがあり得るのですよ。
例えば、マンション敷地内（駐車場など）に都市計画道路の線が入っているが、まだ事業認可はされていない場合。もちろんマンション建物そのものは都市計画道路にはかぶりません。でないと117さんの認識のとおり、認可が下りない。
この時点では既存不適格ではありません。この状態で何十年も経過しているケースだってあるわけです。

しかし、事業認可を受けると、道路事業者（自治体など）は用地買収に入ります。そうなるといずれは都市計画道路部分を道路事業者に売らなければいけない。
売ってしまうと、床面積は変わらないのに敷地面積が減るので、容積率がオーバーする。
これで既存不適格です。

115さんのケースがこれにあたるなら、業者の言う「まだ、『既存不適格』になると決まったわけではない」とは、「道路事業者（自治体など）が事業認可の申請をしているかもしれないけど、まだ認可は下りていない。」という意味かと考えられます。

しかし「どうやら近々道路拡張工事が始まるらしい」のならば、これはもう時間の問題。業者の言い方は、きわめて不誠実で、「今はいいから売ってるんだ。売ってしまえば後は知らない。道路事業者との交渉は住民たちでやれ。」と言っているのと同じこと。
こんな業者からは買いたくないですね。

確かに不誠実な気はしますが、
>>115は重説で説明を受けたのに何で契約しちゃったの？
おかしいと思ったならば、その時点で態度保留にすればよかったのに。
今更どうしたらいいでしょうも無いでしょう。

>>118さんご指摘の事例は、埼玉で実際にあります（その物件のスレもこの掲示板に立っています）。
>>115さんは、重説の最後の最後でこのことを初めて伝えられて、よく判断しきれないままに、ついハンコを押してしまったのでは？
もしそうだとしたら、ご自分でいろいろ情報を収集する努力が足りず、また重説の後に思いとどまるという決断力が欠けていたという点で>>115さんにもミスはあると思うし、売主側も、そもそもそんな物件を立てることを考える時点で問題があると思います。
今後どうされるかは結局>>115さん次第だと思いますが、こういうことをする売主だということを前提に、他にも問題がないか入念に調べてみる必要があると思います。企業は、利潤追求のためなら、法に触れないことは何でもやる可能性があります（あくまで可能性、です）。今回の件も、売主である企業は法に触れたことをしているわけではないですよね。こうした企業の振る舞いには、基本的には事前の自己防衛しかないと思います。

>>115
＞どうしたらいいのでしょうか？
って聞かれても、どうしたいのかを書いてくれないと答えようがないんですが。手付けを取り返して解約する奥の手があれば教えて欲しいという意味？