先日、とあるマンションを契約いたしました。
立地、設備等気に入ったので契約したのですが、その後その物件が「既存不適格」であることを知りました。
そのまま住むのは特に問題ないそうですが、何かあった時に建替えはできないとのことらしいのです。
不動産業社からそういった説明はいっさいありませんでした。
物件自体は大変気に入っているのですが、どうしてもそれがひっかかり、キャンセルしようか悩んでいます。既存不適格の物件ってみなさんどう思われますか？
[スレ作成日時]2007-04-01 11:42:00
スレ主です。
たくさんのご意見ありがとうございます。
物件自体は、間取りが狭めのわりに価格は少し高めに設定されているように思いましたが、
私にとっては立地や設備が気に入ったので、いろいろ調べもせずに契約することにしました。
契約時に業者の方は確かに重要事項説明書を読み上げ、そこには「高さ制限の規定が変更になった為、同一の高さの建物を再建築することはできません。」と書いてありました。
ただ本当に淡々と早口で読み上げていたので、追いかけるのに必死でそれが「既存不適格」であるという説明だと理解できていなかったのです。
本当に無知であったと反省しています。
その後、こちらの掲示板を知り、そのマンションのスレを見て初めて「既存不適格」という言葉を目にしました。
業者の方に聞いてみたところ、「建て替えるようなことにはなりませんから大丈夫です。」とのことでした。
「ネットの書き込みは同業者が書いていることも多いのであまり気にしないように」とも言われました。
こちらのミスとはいえ、やはり手付金を放棄するのは大変痛いです。
でも、契約前に「既存不適格」であるとわかっていたら契約はしなかったと思うので、
やはりキャンセルしようかと思っています。
「同一の高さの建物を再建築することはできません」と聞いて理解して了解して契約したのなら何も言えませんね。「既存不適格」という言葉を知っていても知らなくても関係ありませんね。
しかし、同じ高さでは再建築できなくても、同じ容積率（同じ床面積）の建物が建てられるなら、あまり悲観することはないかも知れませんよ。
同等の床面積もまず確保できないというなら既に土地の価値は下げています。その場合、将来転売するときには間違いなく不利です。
高さ制限が変更になったのなら、建ぺい率が変わらなければ延床面積が減るので、結果的には戸数が減るか、１戸あたりの床面積が減るかのどちらかですよね？
５０年先に建替えになると考えて、同じ数の人が新しいマンションに住むでしょうか？
少なくとも、平均寿命からすると、私などはとっくに死んでいますでしょうし（笑）
子供が住むかなあ？
手付の放棄は、ちょっと、もったいないような気がしますねえ。
資産価値は諦めて、建替えまでの利用権と割り切る余地もありそうに思いますが、どうでしょう？
>>22
冷たい言い方かも知れませんが、それがビジネスなんです。
わたしは、不動産業界では働いておりません。
酷いうやつは、重要事項説明するのに、宅地建物取引主任者証を提示しないのもいました。
大手の不動産業者ですが、そんなのもいます。（これは業法違反）
淡々と説明はしてくれます。
何で書面にしなければいけないかは、これで良く理解出来たでしょう。
説明を聞く方も、漫然と聞いていると、恐いんですよ。
良心的な方だと、大事な所はそこだけをゆっくりと説明します。
でも説明中に寝ている人もいます。
新築マンションの重要事項説明で、１：２で説明を受けましたが、
もう片方の買主さんは、寝ていました。
>>22
重要事項説明は事前に書面をもらうことも出来ます。
先に、ゆっくりと目を通しておくことが出来ます。
他の管理規約や修繕積み立て計画や管理の細則も含めてね。
お互いにその方がいいじゃない。
分厚い管理規約やその細則まで、事前に読んでおくと楽だよ。
そうですね。私も最近マンションを買い換えたのですが、仲介業者（売り買いとも同じ業者）が、契約書、重要事項説明書、管理規約その他契約時に交わす書類はもちろんのこと、登記簿、分譲時の資料、竣工図面（売買にかかる部屋の部分）などありとあらゆる資料を事前にそろえてくれました。契約時も淡々と読み上げるのではなく、ポイントを説明・確認しながら丁寧に進めてくれました。その上、仲介手数料は法定上限の半額（１．５％＋３万円）。良い業者だったな。
>重要事項説明書を読み上げ、そこには「高さ制限の規定が変更になった為、同一の高さの建物を再建築することはできません。」と書いてありました。
>ただ本当に淡々と早口で読み上げていたので、追いかけるのに必死でそれが「既存不適格」であるという説明だと理解できていなかったのです。
既存不適格と説明するより、より分かりやすい説明がされたと思いますが。
大体、重要事項説明を当日に簡単に済まそうと言うのがダメ。
重要な事項の説明なんですから、事前に入手し予習しておくのは当たり前です。
プロ対素人なんですから、事前に予習しておき疑問点・質問事項等を列挙しておき当日説明してもらうのが本来の姿です。
それか宅地建物取引法を全て理解しておくかのどちらかでしょうね。
この調子なら契約書も当日簡単にサインしたのでしょう。
契約とはそんなに甘いものではありませんよ。
しかし、済んだ事は仕方がない。
前向きにどうするべきか考えるしかない。
手付けはいくらなのかわからないが勉強代と諦めてケチのついたマンション購入を諦めるか、それとも「既存不適格」のデメリットがどれ位影響するのかあらゆる面で検討するしかないでしょう。
「既存不適格」なんて気にしなくても良いよ。
京都市はご存じの通り、市長の思いつきで建築規制を強化し
中心部にあるほとんどのマンションやビルを「既存不適格」化しました。
建て替えなど１００年近く先の話だから、今のところそれが原因で
購入を辞退する人はほとんどいないと聞きます。
建て替えが問題じゃなくて、
中古で転売するときが問題じゃないの。
そのときも重要事項説明書に書かなきゃいけないから。
トピ主が中古買い手から追及される可能性がありますね。
>>31
＞そのときも重要事項説明書に書かなきゃいけないから。
＞トピ主が中古買い手から追及される可能性がありますね。
説明するんだから、追及はされません。
転売で問題になるのは、その通りです。
２９さんの投稿の通り、どのくらいの影響があるかを今のうちに調べておく必要があります。
１時間、１万円程度ですから、勉強と思って法律事務所に相談に行かれてはいかがですか。
納得いかないのなら手付金放棄でいいんじゃないんでしょうか。
世の中の仕組みを勉強したと思って前向きに考えましょう。
いい物件は少なくなっていますから、あまり深刻にならずに、住んでしまうというのもあると思う。
何十年先なんて考えても仕方ないし、投資と考えるような人だったら、こんなところにスレッド立てないよね。
弁護士会でも無料の法律相談ができます。
市町村でも相談所はありますが、違法性がない民事の問題には介入しないでしょう。
市町村などで行われる弁護士出張相談会などもありますね。
弁護士の報酬規定では、
法律相談 初回市民法律相談料 30分ごとに5,000円
一般法律相談 30分ごとに5,000円以上20,000円以下
ではないでしょうか？ 「商談」だと費用不明です。
ただ・・・スレ主さんはそれで争いたいわけではなさそうですが・・・
ちゃんと「高さ制限の規定が変更になった為、同一の高さの建物を再建築することはできません」って告げられた上で契約しちゃってるんだから、どんな辣腕弁護士に頼んだって争いようがないですよ。
スレ主さんが、未だにその「条例」の内容に言及されていないのがどうにも不満。
「高さ制限」と言ったって色々あるしね。
そもそも建物高さに制約を設けるにはそれなりの理由があるのだし
そこに住む人々に与える影響（環境的なものだけでなく、経済的なものも含む）も
考慮されているんじゃないだろうか。・・・であれば、そこを把握する事なくして
購入の是非を判断するなんてナンセンスだと思うんだけど。
「再建築」の具体性についてどこまで重視するかは人によると思う。
その際に、新しく建てる建物の高さを現時点での高さまで上げなければ
資金計画上必要な容積を確保できないのか？等は、その時にならなければ判断できない。
「気にし過ぎ」とまで言ってしまうのは少々乱暴だけど、今その物件を気に入っているのなら
既存不適格という言葉の響きに、必要以上にビビってしまうのは勿体無いことだ。
少し冷たい言い方をすれば、>>28さんの言っている事が的を射ていると思う。
物々しい専門用語ではなく、それが示す真意を最初から説明されているのだし
その時点でスルーした以上、スレ主さんにとっては大した問題ではなかったのだという事では？
今になって「そりゃ大変だ」と思うのであれば、説明を受けた時の迂闊を反省して
手附に執着などせず解約すればいい。・・・・そこまでする必要ない、と個人的には思う。
訴訟の話まで出して焚き付けてる人がいるけど、まるで的外れだよ。
スレ主さん、用途地域（商業地域、準工業地域、第１種中高層住居専用地域など）、建ぺい率、容積率、高度地区、日影規制、新たに加わったという高さ制限など具体的に書いてくれれば、詳しい人がある程度アドバイスしてくれると思いますよ。
>>41
＞住む人々に与える影響（環境的なものだけでなく、経済的なものも含む）
＞も考慮されているんじゃないだろうか。
＞・・・であれば、そこを把握する事なくして
＞購入の是非を判断するなんてナンセンスだと思うんだけど。
スレ主が、自分勝手に返信しないのは勝手です。
返信しないのは勝手ですが、ご自由に。
（呆れてものが言えない。）
無料相談は、タイムリ−にあるとは限らない。
弁護士事務所に事前に電話をして料金を確認するのが確実。
相談に行った方が良かったかもしれないと後悔するよりも、勉強と思って
１万円／１時間払って相談するのが良いですよ（商談には該当しない）。
住宅に限らず業者は素人相手には雄弁なのですが、弁護士が出てくると
黙して語らなくなります。
スレ主さん、「容積率」って知ってますか？
スレ主は既存不適格のＭＳの価値について意見を聞いているのに、
０３はなぜ違う方向にリードしたがるのだろう。故意？
最近地方公共団体が、勝手に高さ制限とかしてるけど条例は
法規の中でも下位法だからね、よっぽど正当な理由がない
限り建築基準法を逸脱してるし、最高裁で憲法判断になれば
財産権の侵害にもなりかねないからね、裁判で条例が無効
になってるケースは意外と多いよ。
こういうふうに、地方公共団体が自分勝手に法規を変えて
しまったら、上位法の存在価値はなくなるしね。
景観云々で条例つくるケース多いけど、京都や鎌倉くらい
歴史ある街でないと正当な理由とは言えないと思うよ。
いっそのこと違憲ってことで、地域の人に呼びかけて
条例を無効にする裁判でもした方が良いかもね。
＞地方公共団体が、勝手に高さ制限をかけているけど・・・
建築基準法のなかで、「都市計画法」に基づき地方公共団体が
高度地区を決めているのではないのですか？
これは、財産権を侵害していますか？憲法違反ですか？
スレ主です。
返信遅くなり申し訳ありません。
たくさんのご意見をいただきましてありがとうございます。
高さ制限については、建築確認取得後の都市計画変更により、第３種高度地区の規定が変更になったとのことです。
そのマンションは２０階建てで、
用途地域は都市計画区域内・市街化区域・工業区域
建ぺい率 ６０％
容積率 ２００％
です。
でも、私は業者を訴えるとかそんなつもりはまったくありません。
・・・と言いますか、こちらが迂闊だった為に今になって慌てている次第ですので、訴えられるはずもなく・・・。
そうですね、４１さんのおっしゃるように「建て替え」に関しましては、何十年も先のことだし・・・と思って気にもとめなかったのでしょう。
物件自体は大変気に入っておりますが、
ただ、私も転勤になる可能性がないとは言いきれない状況です。
そうなると「既存不適格」の物件において問題となるのは転売する時。
そうなった場合の影響など考えた上で結論を出したいと思います。
みなさん、本当にありがとうございます。
今回のことはとても勉強になりました。
はぁ、なるほど。６０／２００の所に２０階建てとはねぇ。
用途地域が工業地域というのがひっかかるな。
ま、４階建てでも容積率はちゃんと行使できるところだから心配いらないな。
むしろ２０階建てちゃったんだから建っている間は得しているのかも。
もしそうだとすると
近くに、同程度のマンションが建たなくなった。
林立する、マンションの中ではメリットがないけれど
そこだけ高いマンションって、魅力的かもね
容積率２００％ってのをもっと早く書いてくれれば誰も心配しないで済んだよ。
まったく問題のない既存不適格だな。規制前に建てちゃって得したパターンだな。
スレ主です。
ごめんなさい、説明が足らなかったのですね。
本当に無知でお恥ずかしいのですが、
５３さん、「まったく問題のない既存不適格」とはどういうことなのでしょうか？
スレ主です。
ごめんなさい、説明が足りなかったのですね。
本当に無知でお恥ずかしいのですが、
５３さん、「まったく問題のない既存不適格」とはどういうことなのでしょうか？
嘘つきではないと思うよ。
特別ル−ルには、下位法優先の原則があることを知らないのだと思うよ。
>>55
同一の高さの建物を再建築することはできないが、同一規模（延床面積）の建物を再建築することはできる（はず）。現状は建築面積は敷地面積の１割ほどで、９割近くが駐車場やら空地でしょ。
ところで土地は所有権？
それから区分所有権の対象たる敷地面積と建築確認にかかる敷地面積は一致している？
今どき多くないと思うが、敷地の一部を販売の対象から外して、その敷地を再び他の建物の容積率に使っちゃうという悪質な事例があるからね。これやられると多いに問題のある既存不適格になるよ。
スレ主代理です。
返信有難うございます。
本日スレ主不在の為明日返信させますのでよろしくお願いします。
既存不適格であろうが、そうでなかろうが、マンションは事実上建て替えできません。
ググッてみれば、データが出ます。
３０代で３０年ローンを組んだら、完済時には退職オヤジ。
マンションの建設費は坪１００万しますから、「ハイ、２０００万出してね。」
といわれても、蓄えもなければローンも無理です。息子が同居して、ローン組んでくれる
人は少ないですから、多くの人は「反対」に回らざるを得ません。
だから、この問題は、転売の問題です。永住ならそもそも建て替えを考えるというのは
甘い考えです。
重説に書いてある以上、弁護士に相談してもムダでしょうね。
重説の読み上げ方に非があったなどは、似た立場の人が集まらない限り、
証明できません。
物件の値段にスレ主さんが納得できるかどうか、で判断するといいと思います。
建築費が出るケースはごく少数。
だから、建て替えは無理ですよ。
法令の整備なんて、とてもじゃないが、当てにできないし。
スレ主です。
返信遅くなりまして申し訳ありません。
５９さん、土地は所有権です。
分譲対象面積（・・でよろしいんでしょうか？）と建築確認対象面積は一致しております。
そうですね、万が一転売する時は確実にネックになりますよね・・・。
>>66
＞分譲対象面積（・・でよろしいんでしょうか？）と建築確認対象面積は一致しております。
なら基本的には問題ないでしょう。
＞そうですね、万が一転売する時は確実にネックになりますよね・・・。
現在は、高さをとり建築面積を抑えることで眺望、日照、広い空地を確保しているのだと思いますが、容積率２００％なら普通はせいぜい６〜７階建てです。建て替えてもそのような一般的なマンションなら再建築可能でしょうから、ネックにはならないでしょう。
スレ主です。
５９さん、いろいろと詳しく教えていただきましてありがとうございます。
少し希望が見えました。
今回のことは本当に勉強になりました。
みなさんのご意見を踏まえて検討したいと思います。
うちが契約したマンションも、まだ販売中なのに
もうすぐ高さ条例ができそうなので、
完成時には既存不適格になっていると思います。
スレ主さんと同じように、契約前には具体的に話はありませんでした。
＞６９さん、
高さ制限は、建蔽率や容積率で建物の建替えには問題にはなりません
って、これはどういうことですか？
今、解約したほうがいいかどうか悩んでいるので
ぜひ、もう少し詳しく教えてください。
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
