量的緩和解除になるとどれくらい金利が上昇する？

>>299
>>300
少々お伺いしますが、
これからの金利上昇の最尤シナリオ（Best Estimate）に対する
最大リターンは固定何年ものだとお考えですか？
「1,2年とかの直近で大きく上ぶれする」（５％以上ということ？）シナリオは、
日銀発言からも最尤シナリオだとは考えらず
信頼度の相当低いもの（いわゆるガセネタに相当）ではないでしょうか？
現時点で運用資金を有している場合には、
そのような低信頼度のシナリオに投資するよりも
リターンをより大きくする別の投資手段があるのではないでしょうか？

>>301
>日銀発言からも最尤シナリオだとは考えらず
金利が日銀総裁の思い通りになるなら苦労しないんだけど
人間にはコントロールしきれないんだよね。市場メカニズムで決まる。
だから国債金利が暴騰して国が破産しちゃうことも可能性としてはまじであるんだよ
経済という怪物が動き出したら誰も止められないｗ
って笑える話じゃないね。

参考図書として大竹慎一さんの本をあげておく。
そんなに難しくは無いし、もちろん大竹さんどおりになるとは限らないが、
説得力あることは確か。
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4894511940/qid=1142763910/sr=...
1/ref=sr_8_xs_ap_i1_xgl/503-0615731-2278338

ちなみに3000万、35年借りたとして金利2%で借りるのと金利5%で借りるのでは
繰上げ無しと仮定すると、2185万も利息に差がでる計算になるね。

ちなみにおれは10年固定2.1％で借りてるよ。
10年以内に元本分の資産形成ができてればベストと思ってる。
まあ人生何が起こるかわかんないけどね。

297、299、300、302、303って同人物なんですよね？
短時間の連続書き込み2回もしてるし、内容もワケわからんちん

大竹慎一の本より、日経読んだら？

304さんはワケわからないなら短期ばりばりで借りて
がんばってればオーケーｗ

>>304
ワケわからんのは勉強不足だと思います。
日経読む前に大学初級レベルのマクロ経済学を読みましょう。
日経には政治にも経済にも
めちゃめちゃバイアスかかってるってのは常識ですよ。
インサイダー社員までいるありさまですし。

>291
黙殺されるというか・・・
それぞれの判断で、短期固定、長期固定等を選択しているわけで・・・。
今のタイミングでも借換等で、ほとんどの方が長期固定にシフトしようと思えば
できるはずですし・・・。
返済できなくなったら救済策が講じられるであろうことを前提に、
住宅ローンを借りてるとしたら、それは相当にヤバイと思いますよ。

５年後５％がどの程度あるかなんて、誰にも分からないでしょう。
個人的には、１０年以内に５％が付くことは、ほぼ確実だと思ってます。
ただ、当然波がありますので、１０年の平均が何パーセントなのかは
本当に予測できないです。というか予測して住宅ローンを借りるのは
間違いです。

私は「日銀の量的緩和やゼロ金利策は史上例のない異常政策」という位の
知識しかありませんでした。住宅ローンを借りるにあたって、金融政策が
正常になったら、どの程度の金利がつくのか調べようと思いましたが、
当然のことながら、どこにもそのような予想資料はありません。
仕方なく日銀のＨＰで過去の資料を調べると、日銀がゼロ金利策に入る前は、
住宅ローンの変動金利が普通に「４〜５％」だったことを知りました。

そんなわけで、超長期固定と数年で繰り上げ可能な額を短期固定で
ミックスして借りてます。

住宅ローンの借入も、投資と同様自己責任でお願いします。

ごちゃごちゃ言っても、金利が上がって欲しくないのは、短期固定で借りた奴だけ。
他の個人は、みな金利が上がって欲しいと思っている。定額貯金の金利8%の時代が懐かしい。
この時の短期金利は8.5%だけどね（笑）。

>>308

それは言える。
金利があがる局面は、インフレになっている蓋然性が高いから、
どちらかというと不動産資産を現物で持っている人が有利になるよね。
それこそ固定でローンしている人は、かなり得するかも。

>307
>返済できなくなったら救済策が講じられるであろうことを前提に、
>住宅ローンを借りてるとしたら、それは相当にヤバイと思いますよ。

同感です。
ただ、なにかしらの救済策のようなものも出る気がしますよ。（なんせ人数が多すぎる。。）
たぶんその頃には大騒ぎになる気がするので。。

>１０年の平均が何パーセントなのかは
>本当に予測できないです。というか予測して住宅ローンを借りるのは
>間違いです。

私は予測するのは正しいと思いますよ。
ただ、予測を外してもカバーできるような選択をするべきだと考えます。
予測したから無難なミックスを選択されたんでは？

>310さん
格差社会でマンションを買えない人が多い中、そんなことすると思う？
贅沢品を買っといて、今のレベルの生活を維持からローン返せなくなるので
助けてくださいで通ると思う？
数万の増だったら、生活のレベルを下げればいいだけじゃないの？
所詮マンションは贅沢品なんだって。
耐震偽造のときより国民の目は厳しいと思うよ、
なんせ説明を受けてるわけだから。

すいません訂正

今のレベルの生活を維持からローン返せなくなるので
　　　　↓
今のレベルの生活を維持したいからローン返せなくなるので

公庫ステップ返済の悲劇に遭遇した人の救済は、返済期間の延長だけだった。支払利子も減免はなか
ったよ。今回も同じ。

>>311

うんうん、住宅ローン検討してて、こういう同じ立場の人ばかりあつまるサイトきたりしてると
つい自分たちが大多数だと思っちゃうんだよな。

でも、持ち家ある人（マンション含む）、その中でも変動で借りてて残高がまだまだ多い層なんて
日本国民全体では多数派ではないと思う。

>>310

>ただ、なにかしらの救済策のようなものも出る気がしますよ。（なんせ人数が多すぎる。。）

正直いってそれは甘すぎると思う。
それどころかおれは、銀行が長期固定金利さえ反故にして
「止むを得ず金利を上げさせていただきます」という可能性さえある、と思う。
優遇分を取り消しまーす、なんてね。フラットの方がその分安心かもしれん。
実際生保が逆ザヤのときやったからね。

まあ住宅ローン破産がいっぱい出たら、ハゲタカのように２個目のマンションを買いたいなｗ

>311
アメリカのような金利のリスクに対する説明はないですよね？
高額の借金を背負うのに知らないことは問題外だと思いますけどね。

ただ、生活レベルを下げれば耐えられる家庭ばかりなんですかね？
このサイトのスレを読んでると家計破綻までいく家庭が
多いような感じを受けたんですが。（感覚です）

そのような意味で313のような利子減免ではなく
返済期間の延長はありえると思うんですが。

銀行としても物件を競売にかけるより返済期間を延ばしても
完済してもらう方がメリットがあるのではないでしょうか？

>314
財務省？から資料で変動や短期固定の借入れをしている人が
大多数という資料をみたんですが、間違いですかね？
ただ全世帯からみたらたしかに1/3以下でしょうから
そういう意味では多数派ではないでしょうね。

>315
銀行の長期固定が怪しいという話はきいたことがあります。
真偽は定かではありませんが、銀行をつぶすぐらいならやるでしょうね。

「超長期固定の金利見直しについて」スレによるとまずアリエナイという話になっている。

返済負担を限界まで借りている変動や短期固定の住宅ローンは、
まさに不良債権予備軍ですね。

不良債権予備軍の人たちは購入時点から余裕が無いために、
今後も金利上昇を心配し続けるしかないですね。

>>317
まあなければ運がいい、というスタンスが取れるくらいの余裕資金を持っていきたいね。
５％、６％になればそれほど資産運用の才能が無くても
住宅ローンとの間で利ざやをとれるのだから、
短期金利で借りた人との差はものすごいものになるはず。
短期金利で借りてる人は破産さえしなければ大丈夫、と破産リスクばかりに目がいってるが、
金利が上がれば「普通の長期金利で借りてる人たち」がものすごいアドバンテージを握る。
過激な発言だが短期金利組は「中流からの下落リスク」が出てくると思う。

長期固定　＝　初期条件によって支払金額がすべて確定する　＝　ニュートン力学
変動金利　＝　いくら払うかは確率論に支配される　＝　量子力学
みたいなもので、そもそものコンセプトが違うので比較は不可能。
変動や短期を旧公庫のステップ返済になぞらえる向きもあるが、
あのステップというのは５年後に経済情勢に無関係に返済額が上がるのが
契約当初から確定済みのことなので、
あれはニュートン力学であって、量子力学ではないんだな。
変動金利というのは返済総額が上がるか下がるかは経済情勢に左右されるけれども、
経済情勢に身を委ねることがそもそもそれ程怖いことかな？
常に人類はその時その時で経済活動をしているんだから。
「行く川の流れは絶えずして、もとの水にあらず」
昔の人の至言だな。

それはともかく、本当に金利がぐんぐん上がることが確実なんだったら、
長期固定にして、繰上げ返済を全然しないのが最善なんだが、
そんな勇気のある人がどのくらいいるかな？
長期固定にした上で、せっせと繰上げ返済しているチキンハートの人
（＝金利上昇すれば儲け損なう）の方が多いようだが。

超長期は、１０年物国債を基準にしていますが、短期２年や変動は短期プライムレートを基準にしている。
短期プライムレートから計算すると、公定歩合が約1.2％（優遇含め）現在よりあがらないと超長期の金利を
抜かないという話を聞いたんですけど本当ですか？
例　三井住友の超長期３５年2.86％
　　変動金利　1.675％（優遇含む）
差は約1.2％

超長期は、１０年物国債を見ているので４月に3％ぐらいになるかも。
変動や、固定２年ものは公定歩合が上がらない限り、金利上がらないと聞きました。
変動金利の出し方が、短期プライムレート＋1％という決まった計算方法でだしているとのことでした。
となると、公定歩合が現在より0.5％とか上がる可能性があるとは思いますが、現在より1.2％も高くなる時
期はなかなかないのかなと思っています。


最初は超長期のみにしようと思いましたが、短期固定物も含んで借りたいと思いました。
だいたい２０００万を超長期、１０００万を２年固定にしようと思いました。

あと、「大竹慎一」なんてのは、経済学の基礎的なトレーニングを受けていない人なので、
マトモに扱うと馬鹿を見るかと。

>>321
このような分析ができる頭があってなぜ３０００万も住宅ローンをしていしまうのだろう。
もっと頭金が貯まるまで待てばいいのに。
金利がそう上がらないと仮定するなら、不動産価格も上がらないのに。
むしろ下がる心配をしているのにな。（都心の一部を除く）

＞本当に金利がぐんぐん上がることが確実なんだったら、
＞長期固定にして、繰上げ返済を全然しないのが最善なんだが、

預貯金利が、現在の固定借入れ金利を上回るようなことがあれば、そうだろうが、
ありえませんな。支払い金利は早く返したほうがいい。すなわち、金利水準に関係なく
繰り上げ返済するか、頭金比率を高めて借入れ金額自体圧縮するのが王道。

321です。
324さんへ、頭金はどうにか２０００万貯めました。
多いかどうかはわかりませんが。
あと、偶然良い購入物件（都心のマンション）を見つけたので購入することにしました。

さきほど書いた内容は、今まで知らなかったのですが、勉強してどうにかわかった内容です。
詳しい人には、あたりまえかも知れないことですが・・。
超長期のみで探していた私にとって、短期固定も充分考えてもよい情報だったので自分のローン計画も変えよ
うと思います。
そして、公定歩合をみながらどちらを繰上げ返済するかきめればと思っています。
さすがに公定歩合を現在より1.2％あげるのは、当分考えられないでしょう。
でもちょっと心配だから超長期を多めにしますけど。

フラット4月実行ですが、もうだめ。下がる要素ないまま月末になっちゃうし。
フラットやめて今月実行にしておけばよかった・・・。

>>326

契約してしまったなら、頑張れというしかないし、ローンの方法論も常道だと思うよ。
ただし、共稼ぎ２馬力ならともかく、３０００万円ローンはあまりおすすめできないな。支払い金利
分だけでも負担が大きいから。できれば、購入価格の半分を頭金にほしいところだけどね。

２０００万貯めれた人は、あと5、6年辛抱すれば、１０００万円貯める能力がある訳、単純に計算して
５００万なら２，３年。そのころ不動産価格が暴騰していると読むなら、今が買いどきだし、
（都心のマンションは暴騰までいかなくとも値上がりは必至だから、今はけっこういい時期だと思う）
あまりあがらないなら、慌てて買うのもという気がする。金利水準があまり上がらないと予想すると
いうことは、不動産価格もそう上がらないということだけどね。

長期固定組んで『利ざや』を得よう！！

不確実な未来でそろばん弾くよりも、現実を直視したほうがいいよ。
今のところ、いくら損してる？短期の場合と比べて

３２６です。
色々ありがとうございます。
本当は、後、８００万預金はあります。
でもあまり頭金ふやして、税務署に怪しまれても困るので最初に多めにローン組みたいと思っています。
ローン組んで繰り上げに５００万ほど使用したいと思っています。
後の３００万は緊急の預金です。
あと、良い物件が見つかったのでというのが大きいです。
それとマンション購入価格も上がっていきそうなので。

でもあまり頭金ふやして、税務署に怪しまれても困るとは？
怪しまれるような覚えがあるなら、不動産購入はやばいぞ。税務署が必ずお伺いにくるからね。

実質２２００万円のローンなら無問題じゃないの。

＞330

それは禁句！！　　　計算したくない、、、、。

計算しちゃいました
新車のロードスターが買えた　とほほ。。

>>330
毎月2万程、損する計算です。でも、これからこの損はどんどん減ってきて
逆転するかもしれませんし、しないかもしれません。
少なくても、金利が上がったら、借金の返済額は変わりませんが、預貯金の
利回りは向上します。
ローンを限界まで組んで、利回り8%の投資信託買おうと思います。

>>330
オイラの場合、月々2.2万円の損です（3年短期、0.7%優遇との比較で）。
1.0%優遇と比較しろー！なんて突っ込みがはいりそうですが、

でも、これも借入前からシミュで納得済み。余剰金がないので長期以外の選択不可、
仕方ないです。2馬力でがんばって鬼のように繰り上げします。

>>320
>長期固定にした上で、せっせと繰上げ返済しているチキンハートの人（＝金利上昇すれば儲け損な
う）の方が多いようだが。

お利口な繰上げ返済スレで、期間短縮ではなく、支払い金額返済低減で期間の権利をキープしつつ
繰上げするのが最強と結論でてたよ。

いや、最強とか関係ないね。私はひたすら期間短縮のみで、２４００万円のローンを７年で返済
しました。段々元金の減り方が早くなっていくので、期間短縮はいいですよ。

資金的に多少余裕があるなら断然期間短縮を優先すべきだね。ある程度期間が減ると返済額減額
も効いて来ます。同じ１００万円でも８０００円しか減らないのが、１２０００円も減ります。

ようは運転資金の回転具合です。初期は断然期間短縮がいいよ。せっぱつまらない限りですが。

>>339
指摘された『他スレ』をお読みですか？
その上でのアドヴァイスでしょうか？
それとも、単なる自慢話ですか？

>>330
>不確実な未来でそろばん弾くよりも、現実を直視したほうがいいよ。
>今のところ、いくら損してる？短期の場合と比べて

勇ましい妄想でそろばん弾いてる人　答えてちょんまげ。

>>339
あなたは根本的に間違ってる。
シミュレーションしてみればわかるよ。

いや、アドバイスではありませんよ。単に返済額減額が最強って言っているから
そうじゃないだろって話です。

私だってまさかこんなに早く返済出来るとは思わなかったよ。なんせ、公庫で借りたとき
バブル真っ最中で、９年払ってどのくらいへったのかと思ったらわずか１００万円だけ
だったのだ。いやあまり気にしていなかったのだが、愕然としたです。

建物価格は三分の一以下のなってしまって、大変だったよ。３５年でですね、大体半分になる
のが残り１０年だよ。１７年でやっと四分の一です。
しかし、期間短縮を僅か１００万円すると最初は２００万円利息が減りました。
もちろん金利が今より遥かに高い時代でしたが。

低い金利だと期間短縮はあまり効果がありません。

>>322
あなたも根本的に間違ってる。

シュミレーションなんかあまり関係ないね。返す時は返すのが一番いいでしょう。

少しでも躊躇していると間違いなく後にどんどん伸びていってしまうでしょう。
ほかの誘惑なんか沢山ありますよ。

もしかして、金利一％の基準でやっていない。私は４．７％時代の話でしたけど。

最初はいくつかあった保険を解約したりして資金を集めました。そうしたら、保険会社が
倒産したりあったですね。最初はどんと３５０万円を期間短縮して、１７年短縮出来、二回目は
返済額を二万円近く減らしました。公庫といっても二つに分かれていたので片方を先に減らしなが
もう片方はあとでという感じだったから、期間短縮といってもどちらかとも取れますが。

もし、躊躇していたら間違いなく他に使ってしまったかも知れません。

いや違うぜ。金利が低いときなら当てはまるが、全く異なる結果になるよ。

少なくとも、期間短縮型だと繰り上げ額しか減らないが、期間短縮だと、繰上げ額プラス
毎月の返済額になぜ。しかも、いつまでも公庫にいると貸し出しも出来ませんぜ。

乗り換えは出来るかもしれないが。賃貸物件をもっているとかなり余裕をもって次の物件
を買えるよ。ただし、不動産屋の人は売った方が銀行からの借りのときいいそうだ。

いつまでも低金利が当たり前だと錯覚しているとそうなって仕方がないが。
ローンの元金は最後の１０年で払うもの。その前は金利のみ払うのが普通なんだが、低金利
の恩恵を受けすぎて勘違いしているよ。
単純に考えてごらん。３０００万円で５パーセントだと年間１５０万円の利息だよ。
これが段々へっていくのだが、最初の２０年は殆ど減らないのだよ。
５％時代を考えられないからこうなるのさ。

つまり、私は２００万円の支払いと元金１００万円の合わせて３００万円だから７年で
終わったのだ。しかし、２００万円だと７年経っても多分１６００万円くらいしになら
ないはず。４００万円残りますよ。返済額が多少減るかも知れんけど妙妙だよ。

>>330
>不確実な未来でそろばん弾くよりも、現実を直視したほうがいいよ。
>今のところ、いくら損してる？短期の場合と比べて

大竹慎一の愛読者さん　答えてちょんまげ。

レス３３８〜　繰上返済の話題に移行しつつあるが
３４８さんの云うとおり、利息が高ければ期間短縮の方が良いことも十分にありえる
ただ、どちらの方法をしても元金が減る額は同じなので３３９の書き方では少し誤解を生じるかもね
期間短縮と返済額軽減の総支払額が同じになる条件は
①繰上返済手数料が０円
②返済額軽減で軽減された額（１円単位まで正確に）を『毎月』繰上返済をする
　※あくまで利息を月単位で計算している場合で日割りだと若干の誤差がでる
毎月ではなく、１年に１回であればその１年間の差額分の利息分多く払うことになる

利率が低けりゃあまり気にする必要がないが、率が４-５％にもなると話は変わってくるよ
ローン返済分とは別にリスク回避分の貯蓄（年収分程度）を行っている人は
考えようによっては期間短縮がＢＥＳＴな選択だと思うよ
シミュレーションはあくまでシミュレーションでしかないのでね
途中でロ−ン返済は出来るが繰上が出来なくなれば確実に期間短縮が有利ですし
返済額軽減が最強でない事は考えればわかる事
どちらも人それぞれですよ