東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

>>続き
【156さん場合】
物件価格：５８９０万円
ローン：３５００万円
貯金額は、外貨預金2000万円

預金後の残高で計算・・・・・・・・・・・1500万円
仮に他銀行でのまるまる借入れで計算・・・3500万円

【当銀行】 【現在の最低金利銀行】年間の利子額
固定３年：\337,500 \273,000
固定５年：\405,000 \420,000
固定10年：\510,000 \700,000

となります。固定３年ならば他銀行の方が得になります。５年、１０年ならば当銀行という形になりますが、
当銀行は団信料は1500万円ではなく3500万円にまるまるかかり、別途支払いますし。

『貯金をするから毎月ちょっとづつでも金利が下がるから一概には比較できない。156さんは３年後に金利０％になるのだ！』
という点ですが、３年間で借入れ相殺額と同額の1500万円を貯められるんですよね？年間500万。
ならば、単純に３年後に全額返済した方がいいような・・・。金利は０でも残高が０になった訳ではない。

今挙げたのはかなり大雑把な計算で、本当はもっと緻密にシミュレーションをしないと出てこない部分もあるのですが、
単純な金利の計算だけでもメリットが少なく感じられる上に、他にもメリットを感じられない部分もあります。
有識者の方、ここまでの考え方は合ってますでしょうか？間違ってますでしょうか？

仕組みを調べれば調べるほどスター銀行のメリットばかりが目についてしまいます・・・リスクはほとんど冒してないのに。

びびでばびでぶう様へ

固定３年、借入期間は３５年を考えています。
借り入れてからの３年間は貯金に励んで、年間５００万円を目指します。

びびでばびでぶうさんの書き込みを読んでいると、私も少し心配してきました。
もう一度シミュレーションを確認してから、書かせていただきます。

162>
住宅ローン減税の分を考慮にいれればお得なのでは。
繰上げ返済では、住宅ローン減税の対象残高が減ってしまいますが、このローンでは預金との相殺で
実質金利がかからない部分（繰上げ返済相当部分）もローン控除の対象となりますので。

でもそのうちに法律が変えられてメリットがなくなる気がします。

極論すると、全額現金で物件を購入できる人が、ダミーローンを組んで住宅取得減税のうまい
汁をすうためのシステムであって、
それ以外でメリットがあるのは、頭金が物件金額の1/2以上かつ、住宅ローン減税で戻る分の
減税金額相当の所得税を納めている方、
以外はメリットの無いシステムだと思いますが。

163さんへ
私も本格的シミュレーションに入りました。週末にはもっと緻密な計算ができると思います。

164さんへ
これも計算上は入っていませんが、考慮してあります。
上記の計算上ではどちらも3500万円まるまる借り入れてあります。
つまり、どちらともにも3000万円(平成１８年度入居として計算)までの控除は受けられます。
最大額が255万円なので当銀行は残高が3000万円を割る事はないのでそのまま受けられるとします。
問題は他銀行での１０年後の残高はいくらなのか？
(１％減は７年目までなので８年目以降は-0.5%ですがココは目安の10年目を見ておきます。)

単純に計算して１０年後の残高は\23,953,120.-
仮に１％の控除を受けられるとしても24万円。0.5%なので12万円です。
当銀行なら30万円まるまるとしても半分の15万円。その差３万円です。たった３万円です。
残高が3000万円を切るのは私の計算上では４年目です。そっから10年目まで600万円しか減りません。
単純に１%控除を受けられないのは次の年で１万円。次の年で２万円。７年目以降はそれが半分になり、１０年目は３万だけの差。

ただ他銀行の３年固定後の金利は最計算していませんのでこれが正確な残高ではありませんが、
当銀行⇒255万円の控除
他銀行⇒計算上230万円以下
となります。では、３年目までの利息の違いはと言うと、前回記述した年間利息額の差は
>固定３年：\337,500 - \273,000 =\64,500
３年間で\193,500

上記と相殺すると6万以下です。前にも言いましたがここのは団信料が入ってきます。年間７万ほどです。
相殺するとメリットゼロです。

＞続き
ただ何度も言うように３年後の金利は再計算されていなので、0.78%から確実に増えますが、
それはスターも同じですよね？上がり幅から言えばスターの方が大幅に上がる気がするのですが・・・。
まあ残高＝預金になれば金利が０になるので何％になろうが関係ないのですが３年間で500万円も貯められる方が
年間の２，３万円に対してメリットがあると言うのは、本当にメリットか？？と思ってしまいます。
金利が０％＝借金０ではないということです。返せるなら本当の意味で金利を０にした方がいいような気がするのです。

ちなみに私は当銀行を落としいれようと書いてる訳ではなく考え方が正しいのか知りたいだけなので
何度も言いますが有識者の方レスお願いします(笑)
もし本当にメリットを見出せれば私もココで借りたいと思っています。

＞さらに続き

164さんへ>
>でもそのうちに法律が変えられてメリットがなくなる気がします。
>
>極論すると、全額現金で物件を購入できる人が、ダミーローンを組んで住宅取得減税のうまい
>汁をすうためのシステム

実はココにもポイントがあると踏んでいます。
『うまい汁を吸うためのシステムと思いこんでいるばっかりにうまい汁を吸えなくなるシステム』
ローン控除に関してはあまり旨みが実はないと記述しましたので、何故旨みがなくなるか？なんですが
まず当銀行のシステムとして
融資額の６割まで⇒金利上乗せなし
融資額の８割まで⇒金利＋０．３％
融資額の８割以上⇒金利＋０．６％
とありますよね。ほとんどの方が６割までに抑えようとするはずです。(実際私もなんとか６割までにしたいと頭を
かかえて親もしくは親戚に泣きつこうかと思ったくらいですから)
しかし、６割融資をしても貯金が残る人と言うのはどういう方でしょう。
さらに2000万円もの貯金がある163さんですが、仮にもうからっぽという方や、いやいやまだまだ預貯金がある人とはと言うと

1)もう貯金が無い方⇒残りの６割の借金を他銀行と比べて高金利な返済をする
2)さらに貯金のある方もしくは既に残高＝預金がある方⇒実はキャッシュで買えるのにわざわざ借金をして買った。そのため諸費用や団信料などを払う余計なお金を払っている。

という事を考えてしまいました。さらに裕福層にとってかなりデメリットになると思ったのが、だいぶ前に挙げたポイントの１つ『利息相殺の計算方法』

1,預貯金を１日単位で金利から計算し、それを利息分から減額
2,預金には相殺のためだけであって利息はつかない(外貨預金は付く)

(1)についてですが、『１日単位で計算するので無駄がありません』という謳いこみでした。最初は、なるほど無駄がないのかぁと納得しましたが、例えば親や親戚から一時的に借りて預金だけを入れておく方法も考えた私は、「じゃあ一日でも出したら金利がかかるやん！？ずっと入れておかないと無意味？」
と気づきました。つまり「自由に引き出せるから安心です＝自由に出したら金利がかかるから出したくない。出せない」と言う結論に。
あるから出せるではなく、あるのに出せないの方に意識がいってしまいました。

(2)『まあ金利を抑えるためなら出さなくてもいいか。借入れ金利を利息としてもらってると思えば』というのも謳っていましたが
それも納得いかなくなりました。例えば2000万もの資金があるのに眠らせておくのはもったいないんじゃないの？ってことです。それを元手に資産運用すれば借入れ金利より高配当で返ってくる気がしたのです。
(資産運用なんてしたことがないのでコレは大いに甘い考えなのかもしれませんが)ここの掲示板で年利２％なら余裕、頑張れば4,5%ならという
のを目にしました。『なら年２〜５％を目指して預貯金分を資産運用に回す方がいいんじゃないの？？だって借入れ金利を抑えられるって言っても
この銀行の金利だけが高いのであって他ローンは金利0.78%で借りれるねんもん！』というのが私の単純に出た考えです。

前に記述した
>『限りなくノーに近い低リスク、ハイリターン』
というのは、
・最初に融資額を６割〜８割までに抑える事で借入れ者の貯金を無くす⇒貯金連動型のメリットをなくし金利でもうける
・さらに貯金のある人で金利０％とする人orなった人⇒借金をカモフラージュとした利息無しの定期預金で資金調達

-例-
3000万円借りた人がすぐに3000万円貯金します。金利は０％です。

【売主】・・・・・【銀行】・・・・・・【借主】
3000万円←←←←←3000万円

←←←←←←←←←←←←←←←←貯金←←3000万円

------------------------------------------------
＋3000万円・・・・・±０円・・・・・・−3000万円

銀行は他人の資金を運用してる訳ではなく本人の資金を使っているので、全くノーリスク。
もし貯金を崩すもんならその分の利息が手に入るし、借主は利息発生させたくないから崩さなくても問題ないし。
貯金している事が借金０と思い込んでいるので繰上げ返済なんてしないだろうから３５年間は預けっぱなしの上客だろう。

『繰上げ返済ガンガンする間に資金が０だと不安だからキャッシュで払えるけど払わないでおこう！！
その分の余剰分は保険みたいなもんだね』
という認識でしかメリットがないという結論に達していたのです。・・・・あ〜全部言っちゃった(笑)


どうなんでしょう？？未だに私が合っているのか大きな勘違いしているのか判断し兼ねています。
有識者の方教えて下さい。

図がおかしくなっちゃいました。すいませんでした。

びびでばびでぶうさんの疑問にお答えはできないのですが、同疑問から検討中の者です。
詳細は省きますが、物件価格の半分以上は頭金はあります。
繰上げ返済をしてなるべく早い段階でローン完済を目指していました。
私は、ローン返済当初、ここの銀行に貯金する余力はありません。貯金ゼロからのスタートになります。
スタートラインから金利ゼロにできればいいのですが、それは無理です。
今後も遺産がどんと入ってくるわけでなし、そんなにメリットがあるのかなと思っています。
団信料や東京スター銀行の預金連動にするまでの金利の高さや今後の不確実さなど勘案するに、東京三菱の長期固定の方がいいのか？グッドローンか？と考えています。
ココはメリットだらけに思えたのですが、世の中そんなにおいしい話があるんでしょうか？
銀行側にはメリットはあると思われます。
第１に、優良顧客開拓コスト削減
第２に、銀行の預金残高が増える
第３に、日本初預金連動性で金利ゼロの話題性で銀行名のPRになる
第４に、団信料は顧客負担にも関わらず、金利ゼロの方に目がいく
第５に、金利がゼロになる顧客は優良顧客だから大事にしたいでしょう。金利が派生する顧客からは通常銀行よりも高い金利を設定できる
第６に、法律が改正された時にも、銀行側にはペナルティーがない。
　　　
私の思う１番のリスクは、固定から預金連動性に切り替えた時の金利動向。それに加えて、病気になって思うように貯金が増えなかった時のリスクです。
「変動金利は他銀行さんと同じです」と説明を受けましたが、そうとは思えない。期待が大きい分だけ金利が上がった時にへこみそうです。
金利ゼロはほど遠い。数年内（５年以上）には金利がゼロになるが、それだったら、固定１０年で借りてもいいかもしれない。

ローンは難しい。繰上げ返済では手元にお金が残りませんが、この銀行で借りれば手元には残る。
この論理は説得力あります。
びびでばびでぶうさんじゃないですが、メリットを見出して、私もココで借りたいと思っています。

>167〜169は仕事の合間に書いたのでかなり支離滅裂な文章になっており大変申し訳ありません。意味は通じるでしょうか？（笑）

>>170さん
私も当初(当銀行を知る前)は繰上げ返済ガンガンやって固定後の金利変動に備えつつ、
20年ほどでローン終わらせると目論んでいたのですが、繰上げ返済は貯金が０というリスクに気付き、
当銀行の預金連動型で手元に残るに希望を見出した一人です。

しかし計算方法がおかしかったんです。
間違えていたポイントは、
・預金で金利が相殺される事に目が行くが、当初の金利で返済額が決まっているから他と比べて金利が高い分、元本充当分が低く利率充当分が高いので残高が減りにくく最初の方は利息ばかり払っている。
　　　↓
・貯金をすることで金利は下がっているが、残高が減っていない。
・預金がたくさんないと低金利の今の時代に見合わない利息を初めに払ってるだけで
　全体的に払っている利息分はそんなに変わらない。

と思っています。今から本格的にシミュレーションしてみたいと思います。
実際に借入れされてる人とかはどうなんでしょうか？
やっぱり机上で計算してても、既に返済されてる方の方が理解されてると思うので。

いくら、シミュレーションしても無駄だと思いますよ。。。
ここは、頭金が半分以上あって、尚且つ５年くらいで返済できないと意味ないです。
ローン減税目当の方以外は、メリットないですよ。

170>
ローン開始時には預金は０でもかまいません。
でもメリットがでるのは、３０００万円位借りて、ローン返済をしつつ、別途に毎年５００万円位づつ
貯金できるような人です。
６年目で貯金と借入額が同じになりますから、実質金利は０となります。でもローン残高はほとんど減
っていないので、約３０万円のローン控除がそれ以降も受けられます。だからメリットが出るんです。
上のような前提で試算してみてください。

最強なのは、支払っている所得税が５０万円以上あって、８５００万円の物件を５０００万円ローンで
購入し、５０００万円を即預金できる人です。諸経費が１００万円近くかかっても、ローン控除で
３００万円位は戻るので、差し引き２００万円の儲けです。

>171
びびでばびでぶうさん、とてもわかりやすく説明なさっています。
シミュレーションはホームページでしてみたのですが、今いちよくわかりません。
173さんが教えて下さった最強パターンにもなれそうにありません。
所得税は５０万以上ありますし、頭金はかなりの割合になるため、
東京スター銀行を第１候補に考えてきていたのですが、今後毎年５００万以上貯金することは無理です。
どこで借り入れしても、私は元利均等にするつもりなのでそれはかまわないのですが、
貯金が思うように貯まらずにずっと高い金利を支払い続ける羽目になったらどうしようかと思います。
ローン開始時に預金が０だった方のお話をお聞きしたいです。よろしくお願いします。

シミュレーションしてみました。
実際に３年固定後の金利予想や預金ペースの組み方などで誤差は出ると思いますが、

【当銀行】
３年固定後の金利：３％←2.25％
借入れ当初の返済額：\120483
【最低金利銀行】
３年固定後の金利：1.5％(現状でこれくらいの開きがあるので-1,5％で計算してみました)←0.780％
借入れ当初の返済額：\95252

・それぞれの返済額は管理費や修繕積立金を除いて月々の家賃として計算します。
・12万円を家賃に割り当て残額は貯蓄になるとします。
・年５００万貯金⇒３年で１５００万円貯金するとします。
・預金連動型には団信料も込みで計算し預金から引き落とします。
・預金連動型は預金による利息の相殺分も次月度の預金になるとして計算します。
・スタートとして預金2000万あるとします。
・固定３年後は１０年間金利は変わらないと計算します。
・住宅ローン控除をフルでもらうものとし、１０年後に全額繰上げ返済した際の総支出と預金を出します。


【当銀行】
総支出：3584万円
残預金：1230万円
ローン控除受取額：253万円（８年目で3000万わっちゃいました）

【他銀行】
総支出：3888万円
残預金：1065万円
ローン控除受取額：249万円

※３年目で全額返済できるため残りの利息を考え全額返済し、同じペースで預金した場合
総支出：3619万円
ローン控除：90万円
10年後預金：1300万円

以上のようになりました。１０年後の結果だけを見ると200万ほどの預金差が出ました。
これは３年後に利息０になり、相殺分が加味されたため預金ペースが上がったためです。
総支出も300万ほど変わりました。これも利息０の影響です。

＞続き
ちなみに預金０からスタートした場合は総支出で６００万以上の差が出ました。（繰上げ返済なし）

これらから考えるに
・住宅ローン控除自体はどちらでも受け取れる。
・固定期間後の金利によってはがらっと変わる可能性もある。
・利息０はやはり魅力。だが全返済するまで貯金を使う事は出来ない。⇒出来るが利息がかかる。
・預金＝残高までが勝負。金利が上がるとアウト。預金できなくてもアウト。

３０００万の物件を買って、３０００万の貯金をして、それを使ったら利息がかかるから
頑張って３０００万返す。って計６０００万の収入が必要って・・・。
貯金のペースといい、現実的じゃない気がするんですが。ならば低金利の長期固定で繰り上げ返済手数料なしの
銀行がベストってことになるんですが・・・あそこか・・・。

>>174さん
やっぱり頭金あっても預金０円は厳しいと思います。
ただ預金のペースも人それぞれですし、金利も上がるかどうかもわかりませんし。
私は長期固定で余裕を持って繰り上げ返済したいと思います。預金連動型は魅力だと思いますが、
せめて上乗せ金利がなければ・・・。

つか、この考え方は合ってるのでしょうか？（笑）

びびでばびでぶうさん、174の疑問に明確にご回答いただきましてありがとうございました。
預金のペースは健康でさえあれば、それなりには貯金できるかと思ったのですが、健康である保証はないわけで。
びびでばびでぶうさんのおかげで、はっきりとわからずにもやもやとしていたものがクリアになりました。

こちらの商品のメリットは、遺産のある方や共働きで貯金をかなりの額できる方にとっては大きいですね。
うちのような普通の家庭には預金連動型の魅力を活かしきれないのかも。
魅力を感じる商品ではあるので、かなり残念です。

私は、このスレッドを参考にローンの借り換えを行いました。
最初のローンは、６年半前　東京三菱で３１００万円の３０年、金利は変動で借りました。
２年半前に１５００万円繰上げを行い、今年の４月に１２００万円位残っていたところで、東京スター銀行で
全額借り替えました。
私は、平成１１年の住宅購入でしたので、減税は１５年間あります。
結果的には、変動金利は殆ど全期間２．１１５％、利子は、約３００万円程度払いましたが、減税で
１２０〜１３０万円程度は戻ってきました。
今回は、東京スター銀行に借り入れと同額の預金をしましたので、最初から金利０です。（２０年）
シュミレーションでは、東京三菱のままだと、ローン終了までに後３００万円程度の金利を払う
ことになります。（金利は、ずっと２．１１５％とだとして。但し金利が４％なると５００万円になります）
減税は、後７０万円位有りそうです。（0.75%、後４年。0.5%、後５年のトータル９年）
この計算で、保険料（トータルで３０万円位）を払っても充分、メリットがありました。
完済も４年早くなります。借り換えの諸費用も、２０万円位でしたが　ほぼ同額が東京三菱から保険料
の返却がありました。
今後は、東京スター銀行の口座はほっておき（２年に１回程度保険料を入金する）、毎月のローン返済金
は、他の銀行に貯金する積もりです。（当座は、年５０万円位。２０年後で、７５万円位）
もっと早く知っていれば、先に繰り上げした１５００万円も預金に使えたので、もっと減税分が増えた
のにと後悔しております。（５０万円位？）
色々なことを考えても（将来の金利等）、金利０のメリットは、大きいと思います。

>３０００万の物件を買って、３０００万の貯金をして、それを使ったら利息がかかるから
>頑張って３０００万返す。って計６０００万の収入が必要って・・・。

さすがに、これは違うのでは？(^^:
3000万円徐々に返していくうちに、必要な貯金も3000万から減っていきますので、
返す分＋貯金する分のトータルが3000万円では？

前にも書きましたが、このローンは住宅一次取得の若年層（３５歳未満）には向かないなあ。
そのぐらいの年齢だと、貯金額が少なすぎて、このローンのうま味もないです。

富裕層ということはなくとも、４０代の後半にもなれば、蓄えも増えるし、借り入れ初期の時点で
金利ゼロを狙えるし、金利上昇局面でのヘッジにこれほど有効なローンもない。（金利ゼロだから）

買換え層やローン借り替え層も、ほぼどうようなことが言えます。

このローンは頭金を物件価格半額以上入れて、ローン年数は１５年以内という、中高年層が
利用すると税制上有利な商品＝東京スター銀行は、比較的余裕のある中高年層を囲い込める
というところで利害が一致した商品です。

頭金比率が低く、３５年ローンを前提した人には向かない商品。
シミュレーションでも明らかですね。