これから3000万、住宅金融公庫でローンを組みます。
現在は共働きで、共に年収は500万程度ですが、3年後には私（妻）が
仕事を辞める可能性が高く、共有割合をどうするか悩んでいます。
住宅減税を考えると、最初の3年間を考えると、5：5が良いと思うのですが、
それ以降を考えると、夫の割合を高くしておくほうが良いと思われます。
どちらのほうが得策になるのでしょうか。
また、死亡した場合や離婚した場合など、割合によって、メリット・デメリットを
教えていただけないでしょうか。
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2005-01-08 00:28:00
相談です。
私も専業主婦で以前働いていた時の貯金が４００万あります。
来年完成の４０００万ぐらいのマンションを購入予定です。
共有割合が→妻：夫＝１：９になります。１割でも共有名義にするべきだと思いますか？
共有名義にすると、これからの手続きはすべて２人の署名捺印が必要になると聞き
なんだか面倒な気がします。
面倒なのと、妻から夫への贈与で贈与税をとられるのをよしとするか、お好きなほうをどうぞ
あぁ、ひょっとして43は
面倒なこと＝A 妻から夫への贈与で贈与税をとられるのをよしとする＝B
Aか(or)Bか、って言ってたのか・・・。
面倒なのと(&)贈与税をとられるのをよしとするのか、と思ったぞ。
誤解した俺も悪いが、変な日本語使うと誤解されるので、ちゃんと
AかBかって言って下さい。
と弁解。ｗ
返答ありがとうございます。
贈与税はとられないようにしたいと思ってます。
２年あるので、１１０万づつ夫に贈与し、残りは家具などの購入にあてようかと思います。
ただ１割でも共有名義にした方が何かお得な事はありますか？
お得な事があるなら共有名義も考えています。
お得かどうかは考え方だと思いますが、単独にした場合、共有名義に変更するのは容易では
ないと聞いています。（持ち分の変更は比較的容易とも。聞きかじりですみません）
また、将来的に転居して賃貸に出すような場合は、二人に不動産収入があった方が税金の負
担は少なくなると思います。それより、自分の名義分がないってのは、寂しくないですか？
共有持分と贈与について、どなたか教えてください。
3月に4000万円の新築建売を購入しました。
夫の銀行口座から300万、妻の銀行口座から500万を
頭金に充て、残額3200万は夫の単独名義かつ連帯債務なし
のローンとしました。(諸費用は便宜上省略しています)
このケースでは妻の共有持分は500/4000=12.5%が正しいのですが、
登記を20%で行ってしまいました。
そうすると、4000万*20%=800万が妻の出資額となり、
夫から300万の贈与を受けたことになると知りました。
実質、ローン返済は妻の給与も充てるからと考えたのですが
認識が甘かったです。
そこでご相談ですが、
１．上記のケースで実際に税務署から贈与税を請求されるのか。
２．今から贈与税を回避する策はあるのか。
(例えば、今年中に妻から夫へ200万円を振り込むことで
夫から妻への贈与額が100万円となり控除内に納まる等。)
３．登記持分を実際の割合に是正する場合の費用はいくらくらいか。
上記3点、ご存知の方、ご回答いただければ幸いです。
>>50
ご返答ありがとうございます。
>二人で働いているなら、旦那のローン分は二人の収入割合で返済していることになります。
ローンを組む際、収入合算をせずに連帯債務もなしとしていますが、
それでも仮に夫：妻で6：4の収入があれば4/10を妻が返済しているとの
判断になるのでしょうか？
>>51
その通り。
だって頭金はそれぞれが出しても、ローンを単独で組んだからといって、収入があるなら両方である程度の分担をして返済していると判断できるでしょう。
連帯債務を組むかどうかは手続き上の問題（ローン控除とか）で、税務署が贈与の判断をすることとは別です。
ローン控除は所得が多い人が受けた方が当然得ですから、限度額を超えていなければそれ自体は問題ありません。
>>53
お金の出し入れだけは注意してください。
返済比率に合わせた実際の金の動きをさせておくことが必要です。
それが贈与税に関しての防衛策です。
普段の行いが資金の出所を聞かれた時の説得力になることを忘れないように。
>53
54さんの補足ですが、ローンの引き落とし口座に対して、奥さんの口座から持ち分に見合う比率の
入金をしておくと鉄板かと思います。
私は、いざ税務署っ！という時のために、これをわかりやすくするため、自分の給与振込口座を二分割し、
そのうちの一つをローンの引き落とし口座としています。
こうしておくと、ローンの引き落とし口座は、私の給与からの入金と、妻の方からの入金だけに
なりますから、非常に説明しやすいと思っています。
妻の分は、毎月毎月入金は面倒なので、半年に一度か年に一度にしています。
行員の方に聞いたのですが、こちらで書かれている内容と異なるので確認させてください。
物件5000万 頭金：夫1500万 妻500万
夫名義のローン3000万（妻：連帯債務） を合算で返済しますが、共働きで夫年収800万妻700万の場合、
ローン返済分を夫1600万、妻1400万と考え（実際にその分立で支払います）、
トータルで夫：3100万、妻：1900万。
共有名義の持分比率も同等で、夫31/50、妻19/50 で良いのでしょうか？
ローン担当の方からはローン返済分を夫名義にしていると、ローン分の名義はすべて夫となり、
持分比率を上述のようにするには、ローンをお互いに個別に組むしかないということでした。
宜しければ教えていただけますか。
物件価格 2790万円
頭金 290万（妻の貯金）
ローン名義 2500万（全額 夫）
諸費用 200万（二人で貯めた貯金。ただし口座名義人が妻）
この場合の共有名義の持分比率は
夫：9
妻：1（10.39％ですが、ここまで細かく書くものなのでしょうか？）
で問題ないでしょうか。
二人で働いて返していくのに持分が少ないのでちょっと納得いかないのですが
あくまでも、出したお金で比率を決めなくてはいけないのですよね？
それから、諸費用については、全く考慮しなくて良いのですか？
妻は年間どのくらい返済するのですか？
確か年間110万以内なら贈与税がかからない、と聞いたことがありますが。
夫がローンを返済して、妻が生活費を分担する、という手もあるそうですが。
>59さん
ありがとうございます。
うちは家計を一緒にしてしまっているので、どちらがいくら返すということでは
ないのですが、こういう考えは通用しないのですよね。
ローンはおそらく月々１２万ほどになります。
給与の比率からいえば夫６:妻４ですので、妻の負担は年間約５７万６千円になります。
>夫がローンを返済して、妻が生活費を分担する
というのは、これは妻の持分は１／１０のまま、ということですよね。
給与比率と同率の４／１０の持分にする、というのはやはり無理なのでしょうか。
相談です。
夫450万妻400万の共働きです。
夫名義の口座に妻の給料を全額毎月入金し、ひとつの口座の中で生活費をまかなっています。
物件価格3200万のうち自己資金200万はその夫名義の口座から出します。
残りの3000万はすべて夫名義でローンを組む予定です。
しかし、ローンの返済は、その口座から引き落とすので
妻も返済をすることになります。
この場合の共有比率を教えてください。よろしくお願いいたします。
>>62
名義が夫（妻）の口座でも家計口座として使っているものは共有扱いになると聞いた事があります。
まして、奥さんの口座から毎月入金してるんでしょ？5:5で大丈夫なように思うんだけど・・・
>>62
連帯債務にしない限り、夫だけの名義です。
そして贈与の認定を受ける恐れもあります。
その場合は夫の名義の口座を作り、そこからローンの引き落としをするんですね。
共有持ち分で１：１程度にして、連帯債務のローンにして負担割合も１：１程度にすれば、なんら問
題は起きません。
共有名義にすると、借入先によっては担保提供は勿論ですが、債務の連帯保証人になることも求めら
れます。
仕事をしていない専業主婦でもです。
万が一「離婚」ということにでもなると後が大変ですよ。
共有名義を考えている方々、こういうリスクがあるということを、よーく肝に銘じておきましょう。
リスクですか。
それは夫側から見たリスクということですか？
このスレは本当に勉強になります。
私の考えていた共有名義、借入名義がこのスレのおかげで誤っていたことにわかりました。
再度考えたので、贈与、ローン控除で問題ないかご意見もらいたいと思います。
夫 年収６００万（会社員） 妻 年収１００万（パート）
物件価格 ５０００万円（受け渡し予定２００７年２月）
頭金 ２０００万 全額夫の預金
銀行超長期+２年固定の予定借入 ３０００万（２５００万 夫 ５００万 妻）
共有名義 ９夫：1妻
ローン名義は夫のみ（妻の連帯債務等なし）
実は、最初あまり考えもせず共有名義４：１にしようと思っていました。
さらに、借入額３０００万に対してしか考えていなかったので、夫２２５０万妻７５０万にすれば良
いのかなと思っていました。
このスレを見ていると、購入物件で計算しなくてはいけないので４：１にしてしまうと夫３７５０万
（頭金２０００万銀行ローン１７５０万）妻１２５０万（銀行ローン）ということがわかりました。
妻が、１２５０万という高額なローンは無理だし、贈与も問題になってくると思い再度考慮。
さらに贈与税以外に住宅ローン控除も考えなくてはならないといけないこととわかりました。
そこで調べると２００７年中は住宅ローン控除２５００万までということを知りました。
そこで、借入れ３０００万の内訳を夫２５００万にして、妻が残りの５００万にすることにしまし
た。
夫のみで２５００万にすることで、ローン控除の最高額ももらえるし、借入れ名義も夫のみで３００
０万にして良いのかなと。
返済するときには、妻からしっかり５００万返しているよう口座を分けます。（これもこのスレで勉
強しました）
このような割合にすると、購入物件に対する割合つまり共有名義９：１ということで贈与は問題ない
でしょうか？
それにローン控除は夫だけで２５００万の上限になっているので、妻の分はないということで考えて
よろしいのでしょうか？（ローン控除の最高額を夫ですでにもらっているので）
以上よろしくお願いします。
>>67
あなたは年収１００万円の給与所得者だから、所得税は非課税ですね。（６５万円の給与所得控除＋
所得税の基礎控除３８万円の合計金額以下だから。）
仮にあなたが自分単独で住宅ローンを５００万円組めても、所得税は払っていないんだから戻りませ
んね。
また夫名義で３０００万円のローンを組んで、妻が連帯債務者になり負担率を１／６としても、所得
税が戻るのは夫だけです。（妻は所得税を払っていないから。）
従って、ローン負担を妻側に付けても、住宅ローン控除に関しては、今のあなたの所得では全く意味
がありません。
持ち分に関しては、妻の住宅ローン負担分だけを、妻分の共有名義にすることは出来ます。
>>67
連帯債務で妻の負担分を５００万円設定すると、夫は本来満額の２５万円（おそらく１％の時は毎
年、０．５％になっても１２．５万円は毎年）戻るのにも関わらず、初年度からも年末債務残高（夫
分）が２５００万円未満になりますから、満額の戻りはありません。
年末債務残高（妻分）がいくらあっても、１００万円の給与収入ではいつまで経っても税金は戻りま
せんね。
６８さん６９さんありがとうございました。
妻はローン控除は全く関係のないことだったんですね。
夫も２５００万で組んでも年末では２５００万より下がるからローン控除満額ということではないのですね。
もし妻の割合をなくして、ローンを夫のみで３０００万にして、名義も夫のみにするとします。
で、夫の口座からローンを払って、妻の働いた１００万の収入を生活費にします。（もちろん夫の給料からも
生活費にする額あります。）
これは、得に、妻から贈与されてるってことはないのですか？
あくまで妻の給料は生活費に使用されるのですから問題ないのですか？
そうすると、夫名義のローンは３０００万あるので年末は先ほどよりより多くローン控除戻ってくるのです
か？
>>70
生活費で消費するんだから、贈与にはなりません。
ローン控除は年末債務残高の１％または０．５％ですから、３０００万円借りている方が２５００万
円借りているよりも、年末債務残高が２５００万円以上であるケースが多いのは明らかですね。
２５００万円以上夫分の債務残高が残っていれば、２５万円または１２．５万円まで税額控除されま
す。
ありがとうございます。
あとは、妻が働いているのに、名義に入れてもらえないという倫理観さえなければ全部夫名義がこの場合よろ
しいのですね。
ん〜。やはり働いているのだから、名義に入れておこうかな。
妻の仕事が年収100万ほどなら、夫だけの名義にしてる家庭は、結構ありますよ。
てゆうかほとんどではないですか？
家を買ったら、妻も働いて生活費を入れるのは、当然でしょう。
夫の稼ぎだけで、悠々自適に暮らせる家は、少数だと思うし。
共有名義人がいる場合、銀行によっては連帯保証人を求められる場合があります。
妻が専業主婦で収入が無い場合でも、頭金の出資などで持分をもてば
連帯保証人になるよう要求されることを覚悟してください。
＞４９〜５５
間違っていませんか？
物件：４０００万円
内訳：頭金妻５００万 頭金夫３００万 ローン夫のみ３２００万
よって持分は妻12.5％ 夫87.5％です
出資時点での持分＝名義持分です
ローン夫の単独なので、全て夫が返済する必要があります
よって、持分を妻20％（800万相当）で行った時点で夫から妻への300万の贈与とみなされます（贈与税約20万）。
50で
「二人で働いているなら、旦那のローン分は二人の収入割合で返済していることになります。そこまで考慮しての判断となります」とありますが、
購入・ローン実行の段階で所有割合は決定します
ローンの返済を妻が負担した場合であっても、夫単独でのローンの為
逆に妻から夫への贈与とみなされます（但し、年間110万までんお負担は無税）
なかには妻の収入で生活・夫の収入全てをローンのようにする方もいます
その場合でも、夫単独でのローンで、年間返済額が夫の手取り収入より多く
その分を妻が負担している場合は、妻から夫への贈与とみなされ
110万円を超えた場合は贈与税が掛かります
生活費は贈与になりませんが物件は購入時点での負担割合通りに登記をする必要があります
49さんの場合、購入時で夫から妻への贈与、ローン返済時で妻から夫への贈与となります。
ただ、その程度であれば税務署は来ないのではないかな？
お伺い書に正直に（ローンは夫単独でもローンは妻も負担と）書くと贈与税を支払ってくださいと指摘されるでしょうけど
>>74さん
>共有名義人がいる場合、銀行によっては連帯保証人を求められる場合があります
頭金だけ出してもらって、その比率で共有名義にして、ローンは
単独名義で・・・というプランで、何行かに相談しましたが、
どこに聞いても、返ってきた答えは、
「担保差し入れに同意してもらう必要がある(実印・印鑑証明が必要)が、
連帯保証人になってもらう必要はない。」
でした。
どのような場合に、共有名義人が連帯保証人になることを求められるの
でしょうか？
>74
>共有名義人がいる場合、銀行によっては連帯保証人を求められる場合があります
。
>妻が専業主婦で収入が無い場合でも、頭金の出資などで持分をもてば
>連帯保証人になるよう要求されることを覚悟してください。
これってどういうケースのときなんでしょうね？
我が家は当てはまってるんですが（妻専業主婦で頭金出資、共有名義）
連帯保証人なしで大丈夫でしたよ。
銀行によるのか、ローン状況によるのか、知ってる方います？
借入額が本人の属性に対してちょっと多いかな、というようなケースで、
共有名義人に連帯保証人をお願いすることがあると聞いたことがあります。
でも、そんなケースで、無収入の専業主婦を連帯保証人にしても、
貸し手としてはあまりうれしくないですよね。
専業主婦が連帯保証人にさせられるって、どういうケースなんでしょう？
>>75
ローン名義だけでは税務署は判断していません。
収入が夫婦で継続してある場合、ローンの実質的な支払をどうしているかで判断しています。
数年間だけしか、妻が働いていないようなケースで、最初にそのような持ち分設定をすると、まさしくご指摘のような状況になります。
うちはJAで借り入れをお願いしてるのですが
頭金を一部妻が出して、持分を持つ場合
妻を連帯保証人にしてほしいといわれました。
借り入れ額もそれほど多くなく、夫単独ローンです。
収入のない妻を保証人にするのはなんなので
持分はやめにして、借入額を増やしました。
スター銀行も同じだったような。
以前検討したことがあったので。
でもJAお得でしたよ。
スレ違いですが。
住宅ローン控除について質問です。
ローンの割合を夫２５００万妻５００万の借入３０００万にします。
ただ妻はパートで年収１００万以下なので住宅ローン控除は受けられないですよね。
ただ、例えば４年後とかに正社員になって年収４００万ぐらいになったとするとそこから妻分５００万の住宅ローン控除受けられるのでしょうか？
その場合、１０年−４年の６年間受けられるのでしょうか？
その場合、なにか手続き等いるのでしょうか？
>83
パート年収100万以下でローン組めなくないよ、多分。
また、500万だけ別のローンにするのは、手数料の無駄のような。
それぞれ控除を受けるには、まず、個人個人でローンくまなくちゃいけないからね。
ローンと持分を混合して考えてませんか？
こんにちは。どなたかアドバイス頂ければ幸いです。
先日、公庫から民間金融機関に借り換えしました。
共働きのため、公庫では夫婦連帯債務だったのですが、
借り換え先では連帯債務型が無かったため、夫単独ローンとしました。
夫婦ペアローンも考えたのですが、私（妻）の方が転職等で条件を満たせなかったため、夫単独としました。
そのままでは私の持分分の債務を夫が肩代わりした＝贈与となるため、
税理士の先生にも確認して、書面を交わし、公庫と同じ債務負担割合で、
毎月夫に振込みをして証拠を残すことにしました。
このスレでは同じようにしている方も多いようなので、お聞きしたいのですが、
その場合の振込先は、やはりローンの引落し口座でないと問題があるでしょうか。
もちろん、税務署への説明のためには、ローンの引落し口座にするのがベストだと思うのですが、夫と私のメインバンクが異なり、また、さらにローンの口座は別銀行のため、物理的に口座にお金を移すのがかなり面倒なのです。
単に「夫に肩代わりしてもらった分を夫に対して返済する」というスタンスで問題ないのであれば、夫のネット銀行の口座に送金するのが一番安上がりで簡単そうなので、迷っています。
税務署に聞くと、やぶへびになってしまうかなという心配があるので、
どなたか経験談からでも教えていただければ幸いです。
>>85
税務は実を見ると聞いているので、お金の流れを説明できれば良いのではないかと個人的には思いますが、税務署に電話して聞いてみたらいかがでしょうか？
匿名で。
お役所は、匿名の電話でも一般的な話としたら回答してくれることが多かったです。もっとも確定的な話となると具体的に資料を持って相談に来て下さいといわれるように思いますけれど。
>86さん
アドバイスありがとうございます。なるほど、一般的な話として名乗らずに電話で聞くということもできるのですね。良いことを伺いました。（「お名前は？」と聞かれたらどうしようと心配で、今まで出来なかったのです。）
勇気を出して、一度トライしてみます。ありがとうございました。
>>85
税理士の先生にそういうことまでキチット聞くべきでしたね。
ローン名義だけではなく、実質的にだれがどのくらいの負担で支払っているかを証明できれば、贈与税の問題はクリアできます。
うちは更地・賃貸アパート・自宅と３０年以上収入按分での夫婦共有をしてきました。
月々の資金の流れが説明できるようにしておくことがポイントで、税理士さんの指導内容も理解出来ますが、それに代る方法があれば厳密にしなくとも問題ありません。
税務署は管轄税務署以外に複数確認するとより確実なのですが、管轄税務署だけ解釈が異なる場合もあります。（夫婦の按分についての確認方法についてのことで、考え方の基本は同じです。）
>88さん
85です。アドバイスありがとうございます。
税理士の先生は有料の電話相談だったので、後で「これも聞いておけば良かった」とは思ったものの、再相談は見送っていました。本当に確認したいなら、税務署の方がやはり確実ですよね。
30年以上のご経験からなる力強いお言葉、参考になります。
書面も一応作って、公正人役場で確定日付でも押してもらおうかと思っていますが、何より資金の流れが説明できることが一番重要ということですね。
返済資金の流れが入口・出口ともに一目瞭然で説明できるのがローン返済口座なので、やはり無難にそちらに入金することにしようかと、気持ち的には落ち着いてきました。
86さん、88さん、ありがとうございました。
>79
その考えは税務署では通用しません
夫の単独ローンとのことですから、妻には一切の返済義務は生じていません
仮に夫が返済できなくても妻は返済する義務は無いということです（家は競売ですが・・・）夫婦生活での生活費に対してはどちらがお金を出しても贈与にならないのですが
共有名義で購入した場合はかなりの確立で税務署からの「出金の伺書」がきます
この際、ローンが連帯債務であれば問題ないですが単独or連帯保証人の場合
ローンに関しての妻の出資金は０ということになります
つまり、出資金は頭金のみになります
79さんの考えを税務署に伝えた場合、恐らく贈与税を払う方向ではなく「更正登記」をするようにアドバイスをしてくれるかも知れません
理屈では79さんの考えは納得がいくのですが、お役所は認めてくれないのが現実です
夫婦の持分割合って、どの程度までアバウトで良いのでしょうか？
●物件代金
3900万円
●出資内訳
【夫】自己資金700万円＋借入2500万円＝3200万円
【妻】自己資金700万円
●出資割合
【夫】3200万円÷3900万円＝82.05%
【妻】700万円÷3900万円＝17.95%
この場合、共有持分登記は【夫】8/10・【妻】2/10 としても良いのですか？
それとも、より厳密に【夫】82/100・【妻】18/100 としたほうが良いのですか？
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
