物件購入にあたり数ヶ月、あーでもないこーでもないと散々考えてきましたが
所詮将来の金利なんて誰にも分かりやしない。
なんか今まで必死に考えてきた時間、これからも市場金利の動向をwatchしなきゃいけない時間
とかを思うと、いっそのこと35年固定にして趣味とか他の事に費やしていたほうが
よっぽど幸せなんじゃないか。
せっかくの休日のこんな深夜に何年後に金利何％あがったら支払いが何円増えて・・・とか
シミュレートしまくってる俺がすげーあふぉらしくなってきｔ
[スレ作成日時]2006-10-09 02:42:00
なんか数年で金利が２％以上上がるとか言ってる人がいるけど、さらにその後も急騰したとして
長期固定の人だけが助かるとでも思ってるんでしょうか？
思ってるだろう
ローンってのは民間人が借りるときは固定が原則だもんね。特に日本人は
普通に考えたら変動で借りないわけだ。
割合で見ても７０％以上が固定を組むってところが現実
終わってみたら損でも固定が普通なんだよ。
いや、普通とかの問題じゃなくて、金利の動向次第だろ
7割が固定ってのはフラットの発表によるもので今は上昇基調だから。
実際は家賃並みの売り文句をそのまま信じて短期固定が7割って聞いたことあるが
どっかにソースなかったかな・・・。
あと気にしてるのは、長期固定でも「経済の情勢により金利の見直しがある」って一文の
適用範囲ね。
変動ヤバイヨって言ってる人のケースって極端だから、それって銀行の都合で
反古にされる可能性もあるんじゃないの？ってこと。
変動で組んでる人のが圧倒的に多いですよ。
>長期固定の人だけが助かるとでも思ってるんでしょうか？
これは>199が言う所の長期金利が4%や5%の時代が来た時に
さらに財政赤字の問題が何も解決されていない場合の事でしょ？
現実問題として政府は骨太の方針で2011年までにプライマリーバランス（基礎的財政収支）
を黒字化する目標を立てています。仮にこの目標通りに行ったとしても
財政収支がプラスになるだけで借金は何も減っていないのですよ。
2011年以降に今ある借金を返して行くつもりって事ですよ。
現在ですでに1000兆円を超えていると言われる財政赤字が2011年までにいくらに
なっているか解りませんが、現在はこの膨大な借金の利息を払う為にさらに
国債を発行しているような状態ですからね。そんな中国債利回りが上昇すれば
さらに多くの国債を発行して補うか、税収を上げるか、支出を減らすしかありません。
仮に住宅ローンの月々の返済額が変わらなくても消費税15%や医療費負担増、
老後国からの年金支給は何もなし。そんな時代が来たらよほどの蓄えが無いと
のたれ死にですよ？
ようするに国の借金が現状のままで長期金利が急激に上昇したら短期だろうが
長期だろうが、と、いうより、住宅ローン借りて無くてもよほどの蓄えが無いと
終わりって事だと思いますが？
その壁の詳細が知りたいんですが
>207
単純に変動は「半年ごと金利を見直す」が金利の契約条件になってる。
短期は「3年間は金利XX%」、超長期は「35年間は金利XX%」になる訳。
但し書きとして全てに「経済の情勢により金利の見直しがある」とあるわけです。
これはハイパーインフレ等、経済状況の急激な変化により大きく貨幣価値が変化した
時の対策と思います。言わば伝家の宝刀になります。これを抜く場合、銀行は日銀に
お伺い立てないと抜けないと思います。（この条文は住宅ローンだけでは無いので
経済混乱の引き金になりかねませんから。）
よって、正常な経済状況下では、まず考えないで良いと思います。
と銀行員さんからの説明でした。
異常な経済状況下のときは日本は駄目でしょうから。議論になりませんけどね。
現実には超長期で組んでいる割合は、変動・短期に比べるとかなり小さい。
超長期の金利を反故にして得られる収益は限られると思われるが、
金融機関の命である信頼の失墜とを天秤にかけて判断すると思われる。
少なくともサラ金業に血道を上げている今の銀行には、消費者に対するプライドなぞ微塵もないと思う。
>長期固定の人だけが助かるとでも思ってるんでしょうか？
短期VS長期の論争で昔から話された話題ですよ。結論としては上記のような
状態になった場合、明らかに長期固定有利です。
がんばって考えてみたら分かると思うんですが・・。
常識的に考えれば、
超長期の金利を反故にする前に、変動・短期の優遇金利を先に反故にすると思われますが。
そこのところはどうなんでしょう？
変動で上がったら困るようなローン組むのが悪いんだよ。
>212
優遇無くさないでも金利上げれば良いので。反故をしないでも良いです。
金利上昇局面の借金は固定がセオリー。確かに此処数年での上昇率は高いかも。
故に金利読めなくて変動の人は・・・銀行に踊らされた可能性もあります。
セオリーっていっても、今の長期まで追いつく間は長期が損してるわけで。
長期が保険代に高い金利を払っている間に、短期はどんどん元本減らしているわけで。
3000万で長期と短期で3万／月の差額 年に36万は余計に繰り上げ出来ますね。
それを軽減型でかつ繰上げで減った分も加算して毎年繰り上げれば、
（もちろん長期の人と同様に＋αの加算も数年後とに実施）
35年間3万／月の保険を払うより効果的な気がしますが・・どうなんでしょうか？
↑もちろん差額3万は金利差によって上下（壁を超えた時はマイナス）するでしょうが、
軽減繰上げが吸収してくれるでしょう。
つーか金利決める張本人がゆっくり金利調整するって言ってるんだから
そーいう事だと思うが？
去年から今年に掛けての株価の動き（倍！）とか景況感を見ると日本の経済は
かなり良くなったと実感出来るような状況で結局利上げは1度の0.25。（もしかしたら
年内もう1回と言われてるけどかなり微妙）日銀のおっさんはこの状況をシナリオ通りと
言い張ってるし。ようするに日銀のおっさんのシナリオ通りなら利上げは年1回、多くて
2回程度だろ？政策決定者がそうするって名言してるんだからそうなる確率が一番
高いと思うが？
ていうと、シナリオ通りに行く訳ないとか甘いとか言う長期厨がいるけど、
それを言うならどっちかというと下ブレする確率のほうが断然高いと思うけどな。
おっさんは経済の各指標を丹念に点検して決めるって言ってるじゃん。
金利上げるには相応のインフレ率とか各指標が必要って事でしょ？
バブル崩壊から立ち直るのに10年も掛かったこの国が人口減少で若者がいなく、
年寄りばかりのこの国がそんな短期間に潤うとはとても思えませんが？
そうすると考えられるのは財政破綻による金利高騰だけど、そのときは
国債の最大の所有者である銀行が真っ先にお亡くなりになりますので
ご安心を。
「経済の情勢により金利の見直しがある」とのことですが、
今まで実際に見直しされた事例ってあるのでしょうか？
222で十分だと思うが
金利が高かろうが低かろうが、繰り上げ返済は、早いほうが効果的。
もっとも、生活を苦しくしてまでの繰り上げ返済となると、
金利が低いときには必要ないとは思います。
最終的に、短期・変動は長期より得かもしれないという期待はある。
リスクが取れる人はチャレンジするのも悪くはないが、
損得で考える以上、いざという時は損切りする覚悟はできているんだろうか．．．
住宅というものは、そう簡単に手放せるものではない。
損切りというより、損をしたらあきらめて払い続けるしかないのでは。
>225
微妙に違います。繰り上げ返済は支払い利息が大きいときに行うのが効果的なのです。
だから短期の低金利でつなげているときは特に無理して繰上げ返済する必要がないのです。
長期はスタートが一番支払利息が大きいため、すぐに実行しないとどんどん効果が
下がっていきます。
短期は今後金利が今の長期金利水準以上になったときに実行するのが効果的なんです。
ポイントは長期金利以上になったときの繰上げ費用をどれだけ考慮しているか、です。
繰り上げ返済資金(余剰資金)を、利息がほとんど付かない普通預金に
寝かせているだけなら、さっさと繰上げした方がよい。
この資金を、ローン金利以上で運用しているのなら、>>288の言うとおりだ。
円定期も、まだまだ鼻くそ程度の利息しか付かない。
なら、さっさと繰上げして、ローン金利分だけでも得した方が言い。
日銀総裁の談話は、ゼロ金利維持の圧力をかけてくる政府への牽制だろう？
「ゆっくり金利調整するから文句ないよね」と言うのは当たり前。
今後、調整のスピードが実際どうなるかはわからんよ。
短期固定や変動で組んでる人が、金利政策の結果で泣くことになる事態の可能性は低いと思うが。
10年間で借金の大半（2/3とか）を返済できる人なら問題ないよ。
10年間で借金の大半ってのはオーバーでは？
そこまで返さなくても10年間低金利（変動3%台）が続けば
借入額にもよるけど長期より数百万余剰金が出るし元本の減りも早いし。
問題は10年以内に高金利時代が来てさらにそれがずっと続くようになった時に
繰り上げ出来る余力があるかでしょ？
もっとも10年以内に高金利時代が来なかったり、もしくは来ても一瞬だったり
したら万々歳ですけどね。
政府は借金が沢山有りすぎて金利上がると日本が転覆するからあんまり金利
上げないでねって言ってるわけでしょ？いくら独立性を主張したがる日銀でも
国の借金を無視した政策はとらないと思うけどなぁ？？
>232
一方、預金金利の低さに国内外から文句を言われる政府でもある。
金利＝経済指標の一部でも有るから、海外からの投資が下がるのも困るわけで。
銀行が余りに肥えるのも良くないのです。
借金金利の裏には預金金利も存在しますので、綱の引き合いですねぇ〜
適正な金利に日本も軟着陸して欲しい。（あくまで個人的には預金金利2-3%？、借金金利4-5%？）
10年定期で5%行かないのは・・・ある種、異常とも思えますが・・・？
とはいえ日本が転覆したらおしまいだからやはり
「ゆっくり金利調整する」んじゃないんですか？
>国の借金を無視した政策はとらないと思うけどなぁ？？
日銀がコントロールできるのは、無担保コール翌日物金利だけだよ。
長期金利は、市場で国債が売買される評価額に左右されるので、
日銀の思惑通りになるとは限らない。
今現在は、日本の金融機関や生保や年金が、有り余る余剰資金で
国債価格を買い支えているだけ。
昨今、この余剰資金の本当の持ち主である高齢者たちは、
貯蓄から投資へ(特に海外へ)資金を移動させているので、
いつまで国債を買い支え続けられるか．．．
>貯蓄から投資へ(特に海外へ)資金を移動させている
グロソブなんかはいい例だよね。
じゃやっぱ日本はおしまいですか？
たぶん、日銀は低金利政策を続けざるを得ないだろう。
低金利といっても、世界的に見れば低金利ということで、
２％(但し、翌日物金利)くらいまでは、低金利政策の範囲内だと思う。
その結果、何が起こるか。当然、インフレが起こる。
本来、中央銀行はインフレファイターとして働かなければならないが、
インフレにさせることで、国の債務を半減させることに貢献する。
これで、日本国は破綻を免れる。
その代償として、日本円の貯金をたくさん持つ層、特に高齢者の資産が吹っ飛ぶ。
また、インフレになると貨幣価値が落ちるわけだから、現在のような利回りの低い
国債の価値は落ちていく。結局、長期債、短期債問わず国債は売られ、
１年もの以上の金利は上昇する。インフレ度合いによっては、急上昇する。
でも、低金利政策の継続で翌日物金利は低いまま。
つまり、イールドカーブは極端に立った状態になる。
住宅ローンは、インフレによる債務の目減りと、金利上昇による負担の増加、
どちらが大きいかで、短期・変動組みの運命が分かれる。
長期組みは、債務の目減りの恩恵を存分に受けられる。
但し、インフレに応じて収入も増えなければ、生活が苦しくなるが...
５年１０年後の日本を、このように予想します。
1です。別のとこ（スレ違いだった）で短期と長期の損益分岐点みたいな計算をしたので、
ここに移します。
条件
※借入額2400万、長期35年固定2.9%、短期3年固定0.78%（基準2.55%）期間終了後1.2%優遇、
以後短期2年固定が最安金利とする
１・短期金利上昇は日銀「ゆっくり上げる」発言に従い、年に基準0.25%upと仮定
２・繰り上げ返済（返済額軽減型のみ）は2〜3年ごと100〜200万を5回まで行う予定
３・長期との差額を繰り上げ返済額に含める
※長期シミュレートは２だけ共通
結果：
長期2.9%と短期刻みの総返済額がほぼ一致するのは、
「最安金利5.55%まで上がり（18年後）、それ以降ずっと5.55%」
最安金利35年間平均は4.34%、年間支払額平均は83万円
みなさんのケースはどうですか？
ようするに短期有利って事ですか？
そういうことです。
そして変動金利4.5%行くまでは
金利がが上がるかもというストレスよりも長期の余計に払っているというストレスの方が大きい。
ミックスにしてしまいましたが、3分の1の長期分でさえ余計に払ってる方のストレスの方が大きいです。
主さん、最終決定はミックスですか？我が家も（２０００万借り入れのせこせこ主婦の私です）ミックスでいきます。でも私はここにきて、長期３０年と、３年のミックスと、１０年と３年のミックスという（無謀？）二つの選択肢で迷っています。あと一週間で決めないと・・・。でも主さんの金利と違って我が家の金利の方が高いです。３年１．５５（全期間１．２優遇）、長期３．３です。だから終わってみれば、トータルの利息はかわらないかもしれないです。お互い頑張りましょう。主さんのブログのおかげで勉強になりました。また3年後、近況ブログなんてあったらいいのになあと思います。
242のケースでは以下のとおり。
条件
※借入額2000万、長期35年固定3.3%、短期3年固定1.55%（基準?%）期間終了後1.2%優遇、
以後短期2年固定が最安金利とする
１・短期金利上昇は日銀「ゆっくり上げる」発言に従い、年に基準0.25%upと仮定
２・長期との差額を繰り上げ返済額（返済額軽減型）に含める
結果：
長期3.3%と短期刻みの総返済額がほぼ一致するのは、
「最安金利5.3%まで上がり（16年後）、それ以降ずっと5.3%」
最安金利35年間平均は4.37%、年間支払額平均は96万円
1です。俺もそろそろ決めなければならない・・・。
半年前のローンって何？長期にしてればいいんじゃないの？って状態から
あんま成長してない気がするけど、スレ題に反してやっぱ短期変動でいこうかなと思ってます。
やばそうなときは変動の5年ルールで耐えます（ある意味逃げます）。
経済って難しいし、金利が決まる仕組みもややこしい。
今後どうなるかのヒントは大量にあっても、どれも決定力には欠けてしまう。
こんなとき他人に勧めるのは固定になるのは仕方がない。だって絶対間違いが
ないんだもの。（だから242の場合は30年と3年のミックスやっとき、って言う）
俺はチャレンジャーだって分かってるし、短期でいける完全な根拠なんてないけど、
それほど命がけのトライでもないと考えてる。
全期間固定はやっぱ勝ち組の選択肢で、俺は底辺で蠢いてる貧乏短期変動組かもしれない。
だが長期の金利（または総返済額）に追いつかれる前に完済したとき、心の中で静かに
勝利宣言だ。（でも長期固定の人には、あっ、そうって言われるだろう）
そのときまでにこの掲示板が残ってるかどうか定かではないけど、俺の歓喜と悲鳴の声は
定期的にこのスレから聞こえてくるかもしれませんｗ
そんな大きなリスクのある勝負してまでマイホームって持つ必要あるの？
いや、ないと思いますよ。
でも賃貸って、広くていい部屋って意外に少ないしなぁ。
金利が上がって四苦八苦しそうな頃の値段の賃貸ならいい部屋ありますけどね。
要は買いたいときが買い時、ってだけさ。
主様
借入金額4000万 長期35年固定3.15%、短期3年固定1.25%期間終了後1.2％優遇で比率6（3年固定）：4（35年固定）のミックスで考えているのですが、主様でしたら短期3年固定1本で考えるんでしょうか？当然繰り上げ返済は定期的に行っていくつもりですが・・。少し心配です。
そうですね。応援しますよ。
別に勝負してるわけじゃないし。買ってから、気合い入って生き生きした自分が現れたらそれでいいじゃない。ガンガン働いてガンガン返せばどうにでもなりますよ。
でも冷静さは持ち続けてガンバリましょ。
ようするに全期間固定有利って事ですか？
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
