元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？
（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）
金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？
元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？
[スレ作成日時]2007-10-02 11:17:00
今のところ金利の安い変動を選ぶ人は元利均等にしておいて、繰上げ返済すればいいだけなので意味はないでしょ。
手数料がボッタグリなら別ですが、安い金利で借りておいて、自分の都合で可能な限り繰り上げる事が出来るので元金均等より便利かと。繰り上げれない時はそのままでいいし。
手数料がかかるなら毎月繰り上げなくても年に一回くらいやればいいだけだし。そもそも住宅ローンの優遇のある変動金利で元金均等ってあるの？
>そもそも住宅ローンの優遇のある変動金利で元金均等ってあるの？
その辺も分からないのです。。。
銀行のHPはどこも元利金等を前提に書いてあって、
元金均等についてはあまり触れないようにしている感じがします。
私は元金均等変動です。
繰上げすると月の返済額も下がるので便利ですよ。
うちのデベ提携のとこにはありましたよ。私も変動+元金均等を検討中。1円たりとも無駄な利息は払いたくないので。でも金利上昇局面では不安かな〜
>>05
無駄な利息は払いたくないのは同じですけど、繰り上げていけば利息がそうかわるわけでもないかと。そらまあ、繰り上げまでのタイムラグの分は取られるのでしょうけど。
元金均等の変動で通期-1.2％とかってて有るのならそれもいいのかもね。
私も変動・元金均等にしようと思っています。
金利の安い内にどんどん返して行きたいので。
今の固定金利+優遇％程度まで変動金利が上がるのに何年かかるのか、
それまでに借金をなるべく減らして・・・、
と考えると、変動に軍配！と思ってしまってます。
ただ、最近金利が上がっていきそうな気配があるので、
様子を見ながら最終決定したいと思いますが。
10月から？金利が上がってしまいましたね。
りそなで、変動金利2.625%→2.825%になっていました。
元金均等＋変動もアリなんですね！
通期の優遇があれば、ぜひ検討したいです。
>>01
＞元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で
そもそも、その前提を考えることが甘いのです。
１０００万円を金利３％で３５年返済で借りることを考えてください。
元金均等返済だと、月に５７１４２円８６践。
元利均等返済だと、月に４４２７７円００銭。
その差を比率にすると７８．８％。
借入できる金額が２１．２％も違うんです。
これが４％であとは同じ条件だと、
元金均等返済だと、月に４８８０９円５２践。
元利均等返済だと、月に３８４８５円００銭。
その差を比率にすると７７．５％。
借入できる金額が２２．５％も違うんです。
元利均等で５０００万円借りられても、
元金均等だと４０００万円弱しか借りられないことになります。
それだけ、頭金を多く用意しないと、選択出来ないということです。
頭金が貯められない人には、元々が出来ない選択なのです。
最初、元利均等で申し込んで、直前で元金に変更しましたが大丈夫でした。
１０投稿を鵜呑みにしてはいけませんよ。
なにしろ、固定資産税を税務署で決める人です。
>>10
ローンの総額・物権価格と、ローン条件、あなたの借りる前過去三年間の年収（給与所得者でなければ所得）を明らかにして。
返済率に余裕があれば認められます。
はい、どうぞ。
↑よく覚えていますね！とてもうれしいです。
家はでかいですが中古なので、水周りなんかリフォームしないと
いけないんですがね。掃除でごまかしています。
固定資産税が１６万ですよ。高いですね。
あ、そうそう。
元利から元金に直前に変更して、住宅ローンは通過しましたけど
問題なかったですよ。返済率は元利でぎりぎりでしたが
何も言われなかったんで・・・
審査が通った後ならいいんでしょうね。大変になったら元利に
変更できるからでしょうか。そこらへんは分かりませんが。
銀行によってケースバイケースなんでしょうね。
固定資産税は路線価が上がったんで区役所の徴税担当に説明して
もらっていますが、こういう人たちまで何でも税務署と言ってしまいますね！
地方の人が市役所を役場とか電車のことを汽車と言うのと同じですね！
我が家は、妻とローン名義半々で、元金均等返済で変動０.８７５%で、借りてます。僕の方は、２ヶ月に一回、１ヶ月分の繰り上げ返済。妻の方は毎月一万円の返済額軽減の繰り上げ返済。変動の金利上昇のリスク防げると思う。変動金利は元金均等返済で組むのが、おすすめと思います！
金利負担の多い借入初期にたくさん返済していく元金均等は確かに合理的だが
元利＆繰上でも効果はさほど変わらない
元金は繰上を強制的に行っているのと同じ
むしろ繰上分は自分でコントロールできる元利のほうが様々なリスクに対応可能
ま、選択は好みで
元金均等で34年 3980万借りました。つい先日、買い換えで手元に2200万残り一括で2200万返しました。もったいなかったかもと最近思っています。
元金均等返済で返済額軽減の繰り上げ返済していき、余裕が出来た時に、元利均等返済に条件変更、年数も条件変更で短縮するのもありだと思う。
若干手数料分損はしますが、元金均等と同じ返済金額になるよう返済額軽減で繰上げていけば、元利均等でも同じペースでローン残高は減っていきますよ。
例えば急遽車を買う必要が出来た時にカーローンを申し込むくらいなら、住宅ローンの繰上ペースを落として現金で買うほうがお得ですので、自由度の高さから元利均等をお勧めします。
とは言え若干面倒なのは確かなので、ローンは放置したい人なら元金均等も良い選択肢だと思いますよ。
なおローンを実際に実行した人なら分かるはずですが、返済方法が確定するのは金消契約の時点で、それよりはるかに前の審査時点では確定していません。
銀行は最も条件の厳しくなる全期間固定で審査しますから、借りられる金額は変わりません。
頭金やら諸費用とやらでキツい序盤に元金均等でやってもなんら支障がないってんなら、その初期設定値（払込額）を元利均等の払込額にして、ローン期間を短縮スタートさせた方が話が早くはないでしょうか？ってか私ならそうする。 給料が下がっていく見込みなら話は別ですが…。
月々の支払い額が減っていくのが楽しみで仕方ないとかなのかな？？
元金均等の方が保証料が安かったのでそちらに決めました。
金利が上がってしんどくなるとか考えるなら全期間固定か購入をあきらめた方が
家庭は平和だと思いますよ。
私は単純に元金を確実に減らしたいという理由で元金均等です。繰上返済も併用しますが、元利均等ほど頻繁に繰上返済をする必要もなさそうなので。
金利低く住宅ローン控除満額貰えるなら保証料加味しても元利均等の方が良いよね。
金利が高く控除満額貰えないなら元金均等の方が良いよね。
一番いいのは自動繰上げで元利均等だね。
私は元金均等です。(借入れ期間は30年、10年固定+20年固定半々でミックス)
理由は
1、保証料が安いから
2、10年後にある程度(当初借入額の３割程度)を繰上げ返済予定で困窮しているわけではない。
3、元利金等よりもトータル利払い費が少ないから
返済プランによっては元金均等は利用価値あると思います。
自動繰上げ返済無い場合や、
無料で繰上げ返済できない場合は、
元金均等の方が総支払額が安くなるので検討の価値はある。
元金均等だと住宅ローン控除が減っちゃう分も考慮するとまたどっちが得かわからんけどね。
元金均等返済だと、金利上昇しても、返済額が毎月少なくともなるから、元金均等返済はいいとおもいます！
>>27
その条件でもローン後半は逆に月々の返済額が減ってしまって結局繰り上げしなきゃならないのだから元金均等のメリットにはならないと思う。
自動繰上げ返済出来なかったり、 無料で繰上げ返済できない銀行を選んでしまった事が最大の失敗なような。ってそもそも今時そんな銀行ないと思うけど。
元金均等のメリットって単に月々の返済額が減っていく安心感だけでは？損得言ったら誤差の範囲だし。
俺は返済手数料かかるがつなぎ融資必要無い銀行選んだよ。
つなぎ融資の必要経費に比べりゃ返済手数料なんて微々たるもんだしね。
それでも元利均等にしたけどね。
変動金利且つ元金均等の一番のメリットは返済額据え置き５年ルールがないことでは？
全然メリットじゃないやんか
変動金利且つ元金均等の一番のメリットは返済額据え置き５年ルールがないことでは？
＞変動でも元金均等だと返済額据置き5年ルールがないんですか？
変動だと自動的に5年ルールになるのかと思ってました。
その場合、金利か上がったら、その都度返済額か変わるのでしょうか？
すみません、どなたかご教授お願いいたします。
10年くらいで買い換えるなら元金均等がいいよ。
元利金等は当初は利息分が多く30年ローンだと
10年程度返済しても元金がほとんど減らない。
SP?,FPでは？
10年で買い換えるならば尚更元利均等でしょ。
減税期間はマイナス金利なんだから。
>33
元金均等返済の場合、返済額据え置き５年ルールは適用されません。
元金均等とは、支払う元金を固定し、そこに一月分の金利をプラスして返済していく方法です。
もともと、返済額は毎月変動していきます。（徐々に減ってくる）
半年毎の金利見直し時に金利が変われば、当然、支払額の内の金利分は変化します。
そうでないと元金が均等に返済できなくなりますから。
それってデメリットじゃん。
返済額据え置き５年ルールって誤解している人も多いけど、あくまで返済額が据え置かれるだけだよ。
つまり金利が上がった分残債は増えるけど返済期限は変わらない。すなわちその分は最後に一括返済を求められる。
元金ってどこの銀行でも取り扱ってるんですか？
>46さん
取り扱ってる銀行と
取り扱ってない銀行があるみたいですよ。
全部聞いたわけじゃないし地域で違うのかもしれないけど、
メガバンクは取り扱ってて、
地方銀行は取り扱ってない可能性がたかいかも。
元金均等返済で支払いして行き支払いが苦しくなったら、元利均等返済に条件変更するのも有りだと思う。
銀行によると思うけど、元利金等の変動で組んで、
月の支払額を指定の年数の間、多めに固定できるプランとかもあるよ。
本来10万のところを最初の5年間は11万にするみたいな。
それなら、リスクにも対応できるし、
余裕があれば、それプラス返済額軽減で繰上すれば、さらに効果があるかと。
あっ、均等ね。
元利均等返済に条件変更ナイスアイデア！同時に年数も短縮の条件変更で無理の内範囲額にするのもいいね！
元利均等で借りて、
控除しきれるうちは繰上げ返済せず、
控除終わったら自動繰上げ。
これがベスト。
控除しきれなかったり自動繰上げ無い場合はまた別。
＞55
銀行にもよりますが、
元金均等が、約２割保証料が安いです。
繰上返済方法が、月々自動繰上や返済額軽減の場合は、戻って来ないので
ある程度まとめて、期間短縮繰上（借入期間35年の場合13年短縮）しないと、元利均等返済の保証料は安くできません
住宅ローン初心者です。
変動で、元金均等返済を希望しています。
提携ローンではなく、保証料無料等手数料の安い銀行に狙いを定めていますが、元利均等のみしか選択できません。問い合わせると繰上げ返済（期間短縮）をすると同じ効果なので、気にする必要はないと言われました…。
どれを選べば良いか混乱しています……。
私は銀行員ですが、自身のローンは当然、元金均等返済です。残債がガンガン減ってますよ。元利均等は最初利息ばかり払いますから、5年10年経って気付くと残債がほとんど減ってないと…。
元金均等でも元利均等でも、残債と金利が同じなら、次回の利息額は同じです。
利息＝残債×金利÷12
元金均等の方が元本返済額が大きいので、２回目以降は残債に差が出るので利息も違ってきます。
だけど、元利均等でも繰上返済して残債を同じにすれば、元金均等と同じにできます。
ところで、銀行員さんは、平日の９時過ぎなのに今日はお休みですか？
変動と言っても金利によるかと。
新築マンションの提携ローンなら金利0.75前後くらいじゃないですか？
ほとんど元金ですよ。
35年ローンだと最初は30パーセントくらい金利ですね。25年な20パーセント切りますけど。
> 私は銀行員ですが、自身のローンは当然、元金均等返済です。残債がガンガン減ってますよ。
> 元利均等は最初利息ばかり払いますから、5年10年経って気付くと残債がほとんど減ってないと…。
本当に銀行員なの？
元利均等でも、月々の支払額を繰上げで元金と同じにすれば、利息は同じですよ。
さらに10年は、住宅ローン控除があるため、そもそも変動（利息が１％未満）なら利息を気にしなくてもよい。
つまり元利にしていて、繰上げをしていない場合、元金よりも残債は減っていないが、貯蓄は増えているので、結局一緒ですよ。
前から不思議だったんだが効果が一緒なら、手間のかからない元金均等が良くないか？
手元に現金起きたい気持ちは分かるが、元金を元利に変えても大した差はないと思うんだが
６１も６４も実際は元金均等返済と同じ効果は得られません。1年ごとに残債が同じになるように繰上げ返済しても、繰上げ返済分に1年分の利息はかかってますし、手間かかるだけ。
毎月自動繰り上げ返済。これが出来る銀行なら元金選ぶ理由が見つからない。
それが無くても年一回の元金均等よりも年間総返済額以上の繰り上げすれば元金で何もしないより総返済額減らせる。返済額軽減にしとけば月々の返済額抑えれるので翌年の繰り上げ金額を自由に決められる。
それに元金均等は最初はいいけどローン後半は強制的に返済額が減らされるから結局面倒な繰り上げやらなきゃならないので。
そもそも今の金利じゃ元金も元利も殆ど変わらないだしょ？初回で数千円？
元金均等のほうが、保証料が２割程度安かったので
10万ぐらい、諸費用節約できました。
毎月口座には15万入金して、
引き落としは、約11万ぐらい、
差額は繰上用に貯めてます。
元金均等と元利均等で毎月同じ金額を支払う場合、手数料が無料であれば保証料を含めてほぼ同じ支払総額になる。
違いは、元利均等の場合余分な手間が掛かる事と、保証料を最初に余分に支払い後で返金されることだけ。
元利均等のメリットは、自由度がより高いこと。
繰上原資を貯蓄しておけば月々の支払いが少ないためローンの残額が多くなり、減税期間中の返金をより多く受取ることもできるし、元金均等より多く繰上げてローンを早く減らすことも出来る。
元利均等は定められた返済額より多く返済することは出来るが、減らすことは出来ない。
手間を取るか、自由度を取るか、価値観は人それぞれだから、好きなほうを選べばよいと思うよ。
５７です。
色々とアドバイスありがとうございます。
元金均等返済にしたいのは、単純に利息を少しでも低減したいからです。
保証料無料で、元金均等返済ということでは、住友SＢIが妥当でしょうか。提携ローンの保証料は高くて…。
元利均等返済の繰上げ返済の説明に、期間短縮型で、繰上げ返済は全て元金に充当されます。とあります。
このことをコールセンターの方は、元金均等返済と元利均等返済が同じと説明されました。
>73さんは、>72へのレスだと思うけど
少し勘違いされてる。
信託銀行とか、保証料の単価が異なる
http://www.smtb.jp/personal/loan/charge/
35年だと1000万あたり
元利206千円
元金163千円
約４万違う
期間短縮時の返金とは違いますね。
>>77
だから繰り上げることによって戻ってくるので差額はほとんどないんだよ。
元利は繰上げをするかしないかの選択が借り手にあるのに対して元金は強制的に繰り上げさせられるってだけ。
毎月繰り上げが現実的ではないって言ってる人はそもそも借りた銀行の選択ミス。いまどきネットバンキングでボタンひとつで繰り上げ出来たり、最初に設定すれば勝手に毎月繰り上げ返済してくれるとか普通。
７９さん、どこの銀行ですか？是非教えてください。それと７９さんのイメージは毎月、1万円とか数千円とかの繰上げ返済をするということですよね。
79の言う通り。
例えば、本来の月返済額が11万のところを、12万固定で、しかも返済額軽減型で繰り上げていくと、
最初1万の繰上だったところが、1万＋軽減分で自動でどんどん繰上額が増えてくってやり方もある。
金利上昇時や子供にお金がかかる頃に月返済額を調整するなど、リスクヘッジも可能。
大した手間ではないが、あえて手間を掛けて毎月繰り上げ返済するメリットって？？
元金にしとけば、ほっといても自動で繰り上げみたいなものだし保証料も安い
ローン減税狙いなら長く借りる、元利均等、繰り上げないが正解だがなぁ
まぁテクニックの説明はしてみたものの、
今の金利ならこまめに繰上げなんかせずに、
減税受けつつ、元利金等でタイミング見ながら繰上でいいと思うよ。
現金持ってた方がいざって時に自由度あるし。
今年は、減税少ないから
借入3000万以上なら、
元金でもいいんじゃない。
要するに、資金的に余裕のある人は手間をかけず計画的に元金均等。余裕のない人は元利均等で繰上げ原資は手許に確保ということかな。あとは元利均等の場合に、理屈はそうでも実際に手許に貯めておけるか、適時適切に繰上げ返済できるかなど、こまめに管理できないといけませんね。
資金に余裕が有るからこそ元利金等だよ。結局繰り上げして早めに返済しちゃうんだから。
繰り上げが面倒な元金さんは35年で借りたら35年掛けて返すんでしょ？
住信なら手数料無料、最初に設定した額を毎月自動繰り上げ出来るから返済額軽減でやっても最後は勝手に期間が短縮さらて終わる。しかもその設定額は自由に変更出来る。
元金均等は設定額を変更出来ないから返って面倒。
資金に余裕があるのに、低金利を理由に
繰上先送りするぐらいだったら、
そもそも、借入時に頭金減らして
借入額増やしておけばいいのに。
もちろん、減税期間考慮の先送りは
しますが。
みんな金利惜しさに必死なんだな
83、84、85、88、90
同じ方が1人で必死に繰り返し元金均等を主張してるけど、何故そんなに？
92です。元金均等でなく、元利均等を主張でした。
むしろ元金均等を必死に主張する意味もメリットも無いんだけど？
94も95も96も同じか？
住宅ローン返済ごっこって面白いよね。
支払い回数の後半になったら、元利均等返済より支払い額(月々の額)が減ってくるのが楽しいです。
変動だけ考えていて、
元金均等か元利均等か、はあまり考えていませんでした。
結果的に、元金均等、変動金利になっていました。
年を取ってからローンを組んだのと、
１０年以上借りないとローン減税を受けられないため、1750万を11年のローンです。
毎月の支払いは100円くらいずつ減っていきます。、
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4398万円～6298万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
60.06m2～71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
7198万円～8548万円 |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
50.11m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
