集合住宅年間２０００棟設計している俺に聞け

>さぁなんでもこい
ですか、でも少し遠慮して
設計関係の質問ですよね。

申し訳りませんが、平均地盤面を出すときの、盛り土の範囲は
横浜市の場合、どの程度許可されるのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

年間2千「棟」設計する場合、1棟あたりに掛ける設計時間はどれくらいですか？

ぼろぞうきんさん。参考不動産の物件で施工不良を出してる鴻池組。大丈夫でしょうか？

ぼろぞうきんさん、週刊少年ジャンプは何曜日発売ですか？

ぼろぞうきんさん、妻が浮気しているようですが相手は貴方ですか？

ぼろぞうきんさん、お＊＊を擦っていたら先から白いものがどぴゅっと出てきたのですがこれって病気ですか？

ぼろぞうきんさん、今日の朝ごはんは何でした？

>2　すまん、スレに書いてなかったが設備設計担当だ。
切り盛りはよくわからんが、都計法に掛けるか掛けないかで
変わってくるのではなかろうか？
横浜市はかなり開発がめんどくさいので大概は都計法は
掛けないで進めることが多い。
但し１００戸以上の分譲住宅の場合、大規模住宅に該当し
都計法と変わらない作業をしなくてはならない。
回答になってないかも・・・すまぬ

>3　あまり知られてはいないと思うが設計の場合
意匠、構造、設備と大きくわかれる、俺の場合設備設計なので
設計スパンが結構短い、ちなみに30戸くらいのマンションの場合
１週間（急げば３日）もあれば書ける。100戸で2週間、
500戸で1ヶ月位だ。

>4　鴻池が施工不良を出したというのは知らなかったが
設計では結構しっかりやっている方だ、施工は中の上
ゼネコン設計施工の物件は買わないほうがよさげ
（ゼネコンが好き勝手にＶＥするから）

>5　うちのほうでは月曜日

>6　独身（嫁募集中）

>7　君の頭が病気かも知れない

>8　朝食はとらない派

さぁどんどんこい

ぼろぞうきんさんの電話番号教えて下さい。

ぼろぞうきんさん、ローソンの103円むぎ茶って凄くお得じゃないですか？

ぼろぞうきんさん、マリモのポレスターマンションは全国どこでも
同じような形ですが、これはコストダウンに大きく反映されてますか？

>10 いたずら電話がありそうだからダメ

>11　103円はお徳だが紙パックのお茶ってなんか変な味がするから
敬遠してる。果汁100％の紙パックなら良く買ってる。

>12　マリモってのは始めて聞いたがホームページを見てる限り
金太郎飴のマンション版みたいなものだな。

同じ仕様、同じ工法のメリットは誰がやっても同じものができるって
こと、要するに偽造やら適当な設計をするとすぐに分かるので
安心感はありそう。逆にデメリットは意匠なり設備なりの
デザイン性・特殊性が乏しいってとこだな。
意匠設計とは別にデザイン事務所などを入れてエントランスを
設計させるデベも多い。
当然ながらコストダウンをし尽くした建物だと思われるが
設計図書から往々にしてある現場ＶＥが無い建物とも言えるので
一概にどちらがいいかとは言えない。

マリモの物件は設計したことないが例えば長谷工が施工の建物の
場合、デベが違っても仕様はほとんど一緒（外観は除く）
設備の場合は他のゼネコンとはまったく違う手法・工法で
設計・施工を行う。ここも同じようなものだと思う。

まぁ俺なら買わないがな。
一応お勧めはリクルート（コスモスイニシア）か大京ってとこだろう。

まだまだ受付㊥

ぼろぞうきんさん、大京といえばライオンズ、ライオンズといえば
随所で叩かれていますが、販売戸数No.1の実績を安心と見ても良いですか？

>14
販売戸数が１位だったのか？知らなかった

なぜお勧めなのか、意匠がいいとか、間取りがいいとか、
設備がすばらしいとかそんなことでは全く無い、だって俺が
買うわけじゃないし。

では何故か、それは現場監理にある。
あまり知られてはいないが現場監理とは通常設計事務所の
設計担当が行うものだが、デベによっては専門の監理部隊がいる。
基本的に監理するところは設計事務所と変わりはないが
チェックがすさまじく多い、専門の監理部隊がいないデベは
月１の定例には出ることもあるが、殆どの場合、設計事務所に
お任せ状態で完成検査で始めてチェックする、それも素人が。
専門の監理部隊がいるデベでは事あるごとに現場を訪れ
内容をチェックしていくのでゼネコンもいい加減な仕事ができない。
又、デベによってはデベ監理担当の成績を
完成検査でチェック（出来が悪ければデベ監理担当の責任）するので
デベ監理担当も必死になる。ゆえにいい建物ができるってわけだ。
大京は完成検査でチェックは入っていなかったと思うが
段階ごとに検査が組み込まれているのでお勧めしたわけだ。

ぼろぞうきんさん、ライオンズ入居予定なので、安心しました。ところで、引き出し式のキッチンが増えてますが、醤油やみりんなどの調味料のビンはどこに置いたらいいですか？

>16
ライオンズ・・・、いい買い物だ。
地震時に扉が開いて落ちてくる可能性はあるがあまり聞いたことは
無い。ディスポーザがついてない物件であればシンク下に置いたらどうか？さすがにシンク下はスライド式じゃないと思うので。

フージャースの物件を検討中なのですが
他でいろいろ叩かれていますが、実際どうなんでしょうか？

>18
長谷工が設計施工なら他の長谷工物件と遜色はない。
設計事務所がかんでの物件であれば申し訳ないが設計をしたことが
ないので何とも言えない。
長谷工での設計経験は有り、やはり他の物件と仕様は変わりなかったな。

ちなみにレス１３でも書いたが、例え三井やら藤和の物件でも
施工が長谷工の場合は全て長谷工仕様なので、一般の設計事務所が
行った物件とは毛色がまったく違うので注意、ようするに
長谷工が設計施工をやっている場合はデベがどこであれ
みーんな内容は同じようなもんだ。

ぼろぞうきんさん、私のクラスメイトに長谷川浩介という男がいました。
そう、あだ名は「ハセコー」です。
性格が良いので悪く言わないで下さいね。

>20
長谷川京子はハセキョーだな、まぁどうでもいいが

長谷工が悪いとはどこにも書いてないと思うが？
長谷工は集合住宅だけに限っていえば最も信頼できるゼネコンの
一つといっていいと思う。
集合住宅に特化することで削れるものは削る、必要なものは
必要なだけ設置するということをしっかり行っているゼネコンだぞ
現場監理にいくと現場はきちんと整頓され（ひどいところでは
完成検査でピットに入ると資材置きっぱなしなんてところもある）
サブコン（設備業者）もほぼ決まっているところが施工しているので
施工ミスというのが殆ど無い、監理しててここほど安心できるところは
ないぞ。レスにも書いたが金太郎飴みたいなものなので
同じ施工内容であれば間違えようがないところが安心できる理由の
一つだ。

ちなみに長谷工社員じゃないので悪しからず。

ぼろぞうきんさん、
姉歯、浅沼、荻島、水落ですべてですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3503/
他に隠れていませんか

04です。お答えありがとうございました。
鴻池組を信じたいと思います。

どんな質問にも答えてるぼろぞうきんさんが素敵です。がんばってください。

>22
彼らのおかげで偽装と無関係な設計業者がえらい迷惑を被っている、
俺もそうだ。
今年７月から建築基準法が改正されたのは知っているだろうか？
今まで建築確認申請といえばほとんどが儀式化されているような
もので取りあえず出せばＯＫみたいな形だった。

民間の集合住宅を確認申請に出す場合、９０パーセントが民間の
指定確認機関だったわけだが、何故民間に出すのかというと
①審査期間がある程度目安が付く　②ほとんど内容を見ていない
この２つが理由、民間に確認申請を出すと凡そ1カ月程度で
審査が終わり着工できるのだが、役所の場合具体的に審査期間を
教えてくれない為、今後の予定が立て辛いということがある。
着工が遅くなればその分竣工も遅くなるわけで、理想の竣工時期
３月もしくは１２月に完成できなくなってしまうのを嫌うのだ。
又、審査内容も原則は同じ内容（建築基準法に照らし合わせる）を
審査するのが民間の場合、審査期間1カ月で１物件の審査を
終らせなくてはならず、内容のチェックがゆるかった。
ほぼ同じ規模のマンションで同じような設備で設計した場合
民間ではチェック内容がテンプレート化されているものを送ってくる
のに対し、役所では図面一つ一つにチェックが入り、
図面をチェックで真っ赤にされたことがある。

そんな時期があったが今月から民間に提出した場合でも
チェックが細かくなった。（特に構造）
以前と大きく違うところは①意匠・構造・設備の整合性を取らなくては
ならなくなった。以前であれば多少の食い違い、例えば扉の向きが
意匠図と設備図で違っていても大勢に影響がないためそのまま
審査されていたのだが、それができなくなった。
②構造のピアチェック（書いた図面を他社の構造設計者に確認させる）
これで偽造はほぼできなくなったといってもいい。
③資料の後付は不可、これは買う人には関係ないが、不足資料や
整合させるための意匠図の差し替え行為ができなくなった。

こんな事情があるため建築確認提出が今月の物件はとても苦慮してる。
ただ、偽装や手抜き工事が横行していた最近の事情を見れば
買う人からすればこれもいいのかなと思ったりしている俺がいる。
ただ仕事が増えたので姉歯は許しがたい。

>23
聞いたことがないゼネコンに任せるよりよっぽど安心できる
ゼネコンです、問題ないですよ。

ぼろぞうきんさん、今月から忙しくなったのですね(今日はお休みですか？)
にもかかわらず、こんなにも丁寧に回答して頂けるなんて
私たちはとても幸せですね。感謝感激です。

ポレスターマンションですが、私は立地・価格・広さが気に入って契約しました。
金太郎飴デザインですが、ここにしか住まないので関係ないですし。

ぼろぞうきんさんお勧めのライオンズは高くて買えませんでした・・・。

ぼろぞうきんさん
京急建設や京急不動産はどおですか？

>>26
どおですか　→　どうですか

ぼろぞうきんさん、今月イニシアのマンションを
買っちゃいました、立地がとて気に入たのですが
ゼネコンが銭高組ですが大丈夫でしょうか？

>25
今は建築確認の提出中で資料作りなんかをしてるが
今年は盆休みくらいまではのんびりできるので休み。

自分が気にいったのを買うのが一番だが一応アドバイスしておこう。
売主側から見て要注意の客という情報が監理していると耳に入る。
〇〇〇号室の客は要注意とか、そんな感じのことだ。
ここでいう要注意というのは、プロ（設計・施工の職業を生業と
してる人）、あと一般ではモデルルームを詳細にチェックして
保存している人など。凄い人ではメジャーなどを持参して
下がり天井やら機器・器具などの寸法を取りそれをデジカメで
撮影している人がいたことがある。
ここで保存をされると実物との違いを指摘される場合があり
基本的にはモデルルームと同じものを作成しなくてはならない
売主としては直さなくてはならなくなる。
致命的な直しを指摘された場合どうなるのかというと
エアコンのプレゼントやらオプション追加という付加価値を
つけることにより直しを勘弁してもらう形になるのが一般的、
なので要注意人物になるわけだ。
あまりやりすぎると売主から売るのを断られたりするらしいので
（断られた人を見たことは無いが）やりすぎには注意してもらいたい。
又、内覧会のときにプロをつれてくるのもいい、素人では
わからない隠れたミスなどを見つけてくれるので
お金に余裕があれば連れていくのもいいのではなかろうか。

>26
同じ会社の同僚が京急の物件を購入したがこれといって
不具合は無いとのことだったので大丈夫じゃなかろうか
ただ施工が京急不動産の場合、施主・ゼネコンが一緒ということも
あり設計施工になりえるので注意したほうがいいと思われる。

>28
銭高組は時折仕事をするが、設計を行うメンバーはかなり優秀
集合住宅の件数は左程多くは無いが鴻池とほぼ同等中の上って
ところではなかろうか。コスモスの物件であれば監理も
行き届いてるので設計施工であれ間違いは無いと思う。

ぼろぞうきんさん、私はある地方都市にすんでいるのですが、
大手デベロッパーではなく、地元の自社一貫（土地取得・設計
・施工・販売）体制で販売している物件を検討しています。

このような場合、どのような所に注意し購入すべきでしょうか。

宜しくお願い致します。

ぼろぞうきん

デベロッパー　藤和不動産
施工　大末建設

この組み合わせはいかがでしょうか？
私が検討している物件は、
まわりの物件にくらべて少し安い感じがするので
少し心配です。
藤和の物件は無印良品的な感じがして好感がもてるのですが・・・

よろしくお願いします。

どうも有り難うございます。
イニシアがデベでゼネコンが銭高組
の物件のご返事に感謝致します。

よく答えてますね。
匿名とはいえ、特定のゼネコン、デペの評価をするのは大変ですよね？
苦労をお察しします。
でも、私はすでに買ってしまったのですが、これから買う人は
聞いてみたくなりますよね。

3です。ご回答ありがとうございました。
ご謙遜して書かれているようですが大変なハイペースだと思います。
お体どうぞ大切に。

良スレですね。
ぼろぞうきんさん、ナイスの物件は一般的にどうでしょう？
ちょっと安くて心配です。

もうすぐ契約なのですが、
野村不動産販売、大成建設とあすなろ建設のJVが施工のタワーマンションです。
一般的に野村不動産は高い割には...と言われていますがいかがなものでしょうか？

野村不動産で竹中工務店の物件はどうでしょうか？
コンクリートが100年持つという、売りなのですが？

外断熱に興味をもっています。
デベ　康和地所
施工 東鉄工業
どうですか？
他のデベで外断熱を検討しているところってあるんでしょうか？

年間2000棟って1日で5棟以上を設計するペースですけど。
集合住宅を2000戸の間違いじゃないの？

それに設備設計て書いてあるけど機械と電気のどっち？

ぼろぞうきんさん
０２です。まずは、回答ありがとうございました。
皆さん自分のデベのことを聞きたいだろうけど
まあ、難しいですね。
本当のことを、言っても聞いた人が喜ぶわけでは
ないですから。
横浜市の盛り土に関する、規定は知っていますが
かなりいい加減に運用している＆指定確認機関は
いい加減な確認しかしないかと思える節があったので・・
質問してみましたが、回答は結構です。

さて、設備設計とありますが、どのような部分が
得意なんでしょうか？

ぼろぞうきんさんこんばんは。

デベ：ジョイントコーポレーション、ゼネコン：松村組
による、中古マンションを契約しました。
見た目は問題なかったのですが、
日頃の経験からご助言をお願い致します。

お教え願いたく。

設計：日建ハウジング
施工；鴻池組
デベ：野村

という組み合わせはどうでしょうか？

デベが日本エスリードで、施工が大末建設ってどうですか？ちなみに無事住宅ローン審査通りました。

>0
　年間２０００棟じゃなく２０００戸でしょ。
>24
　建築基準法が改正されたのは７月ではなく、６月２０日。

ところで、関西はビルや商業施設建設が花ざかりで、今年来年あたりはマンションの質が落ちていくと思うのですが、どうお考えですか。

ぼろぞうきんさん、質問です。

マンション建築予定地の南側一面が、畑だとすると、
将来、そこは、何か建つのでしょうか。

やっぱり？

よろしくお願いします。　ペコリ。

ご無沙汰、久々に来てみたら書き込みが増えてた、返事遅くなり
申し訳ない。
>31
藤和と大末のコンビは結構色々ある、まず藤和だが通常設計監理と
言われているものの殆どは建築設計担当が監理を纏めて行うことが
多い。戸建住宅ならいざ知らず集合住宅ともなると意匠設計者が
設備も知っているというのは稀、本来設備設計事務所の人間も
監理にいくのが筋ではあるが、設計料の兼ね合いも有り
（意匠事務所から金をもらう為）余程のことがないと監理はしない。
（但し、中間検査やら完了検査は料金に含まれる為参加する）

この余程という場合がごく一部のデベ、藤和もこれに含まれる。
藤和の物件については設備設計事務所も監理をしなくてはならないと
いうことになっており、強制で監理をしなくてはならない。
ゆえに通常の意匠事務所が行っている監理よりはいい物件に
なりえる。又、大京・リクルートと同じようにデベ監理部隊が
いるので安心はできる。

大末に関しては集合住宅を結構やっているので（過去何度か経験有り）
特別不信感は抱かなかった。問題ないですよ

>35　ナイスは設計段階でのチェックがかなり多く、
四苦八苦することが多い、チェックが多い＝内容を見られている
ということにもなるので偽装・手抜き設計などは殆ど無い。
というかやろうとしてもできない。
ゼネコン設計施工でない限り問題ないはずです。

>36　大成は超高層で独自のノウハウをもつゼネコン、外注では
あるが４４だか５だかの超高層の物件をやったことがある。
超高層で且つ複合施設が絡む場合は納まりがほとんどつかず、
現場の施工図レベルで調整することが多い。
でかい現場になればなるほど細かい納まりがいい加減になるので
監理者もしくはデベ監理者の腕にかかるところが多いのでは
なかろうか。
スーパーゼネコンだから安心とかいうのは都市伝説ですので
注意してください。スーパーゼネコンでもどうしようもない
所長やら次席が多々いますので
あすなろは監理経験がないので正直わかりません、すまぬ。

>37　大手デベの中で唯一野村だけはやったことがない。
竹中の物件で妙な所長やら設備担当にあったことが一度も無い。
サブコンもそこそこ聞こえたところをいつも使っていて
現場にいってもほとんどチェック無しというのが多いので
安心してもいいかと。

長くなるので１回目

>38
たまに外断熱は聞くのと物件ごとに外断熱工法を採用する場合がある。
確かにグレードのいい物件は外断熱をしていることもあるが
実際の現場はみたことがないというか見てるかも知れないが
正直あんまり気にしてない。
こんなことをいうと怒られそうだが、仮に外断熱だったとしても
「なんでウレタン吹いてないんだ？」←俺
「外断熱なんですよ」←現場
「そうなんだ〜納まり楽でいいね」←俺
こんなもんです。
結露については実際１０年〜２０年スパンで考えないとわからないかも。
現在は浴室換気乾燥機若しくは全熱交換器によるシックハウス対策が
されており、常時低風量で換気されているのであまり問題はないかと。

ただ断熱については今後の物件（３月以降に確認を出した物件）に
ついては省エネ法が改正されている（但し延べ2000㎡以上）ので
かなり性能は上がる。
３月以前に設計を開始し３月末に確認を出した物件で省エネ法を
提出した際、省エネを満足しないとレッテル貼られました。
簡単にいうと断熱材が足りないということです。
ただこれについては違反建築では無いことだけは付け加えておきます。

康和地所については長谷工物件で一度、東鉄については名前は
聞いた事があるが監理経験は無いのでお答えし兼ねる。すまぬ

>39
失礼した。２０００棟もやってたら身がもたない、
２０００戸〜２５００戸程度と考えて頂きたい。御詫び申し上げる

>40
どのような部分が得意とは？
得意というのが何を示しているかわからんが、空調衛生がメイン
時間があれば電気の基本計画くらいならできる程度。
所有資格は建築設備士、エネ管熱
意匠・構造はさっぱりってところです。

>41
購入おめでとうございます。
ジョイントは意匠にこだわりのあるデベと認識してる。
インテリアデザイナーが多いみたいで色使いについてあれこれ
言っていたのを記憶してる。
施工については５年くらい前までは意匠設計担当におまかせって
感じでしたが、最近デベ監理を雇ったらしく、足しげく現場に
通ってる。ただ設備の専門はいないみたいですね。
松村組は過去に一度ありますが可も無く不可も無くといった
ところでしょうか。

>42
日建ハウジングは日建設計の系列会社でマンション専門設計事務所
みたいなとこです。
企画等は自分のところでやりますが設計は外注です、
まぁ大手総合設計事務所なんてどこもそうだけど。
超高層・免震については担当次第だとは思うけど詳しかったのを
覚えてる、監理についてはこの場合日建ハウジングが行うので
よくわからん。すまぬ

鴻池・野村については前レスを確認して頂きたい。

この組み合わせで不都合が起こることはまずありえないと
いっていいと思う。少なくとも俺がやるよりいい建物になると
思われる。

>44
正確な改正日時まで記憶してない、御詫び申し上げる。
実際６月２０日に出すところは殆ど無いと思うけどね、
プロならご存知だと思うが、今現場で話題になっているのは
建築確認図と現場との不整合をどうするか、軽微な変更で
済む話であればいいが構造に絡む変更が発生した場合
改正内容と照らし合わせると工事が止まってしまう
（建築確認出し直しの為）ので現場での隠蔽が多くなる
可能性が指摘されてる。
実際のところ梁貫通が増えたとか、杭芯ずらしたなんて
ことは今まででは日常茶飯事のことだったのだが
それができなくなったりすると・・・・・偽造どころじゃ
なくなるね。
改正を考えた人も何考えてるんだか・・・
という状況も鑑みて建築工事全てに言えることだが
質は低下すると思われる。
マンション単価は上がるけどね。（もう㎡単価が上がってる）

>45
不動産とか土地関係は㌧とわからん、すまぬ。
ただ参考として一つの話を
ある不動産会社が眺望のいいマンションを計画し建築を
行った。
その２年後、その眺望がいいマンションの前に同じ高さの
マンションの計画がもちあがった。
買った住人は不動産会社に文句をいったがわかりませんの
一点張り、で結局マンションは建った。
新しいマンションは眺望のいいマンションを計画した
不動産会社から委託された他の不動産会社でした。
ってことも時折ある。

名前を出せないから他でやるってことが結構あるって
ことです。（わかりずらくてすまぬ）

いずれにせよ何かが建つと思って住まわれたほうが精神的に
いいですよ。

ということで時間です。つづく・・・かな？

ぼろぞうきんさん、質問です。

扶桑レクセルと大末建設のマンションを購入しましたが、

相性など建設的にはいかがなものなのでしょうか？

ご教示願います。

ぼろぞうきんさんにお聞きしたいことがあります。わたくしは前田建設施工の住友不動産のマンションに住んでいます。１５階建ての上の方に部屋がありますが、免震構造でないのが心配です。設計は日建ハウジングです。いかがでしょうか？

>48
大末に関しては全レスにもある通り、集合住宅をかなりこなしている
ところなので問題無いです。
設計事務所・ゼネコンも得意分野というのがある。
病院が得意なところとか、事務所ビルが得意なところとか
集合住宅が得意なところとか。
集合住宅もかなり特殊性がある建物なので病院を得意としている
ところがいきなり集合住宅をやろうとするとえらいことになる。
（経験有り）
そういう面でも大末については他の方のレスにもあるように
結構な数を施工してるので慣れているといってもいい。
慣れている＝ノウハウがあると考えれば何ら問題ないでしょう。

扶桑レクセルはここ最近やってないけど、以前やったときは
独自の仕様をもつデベと記憶してるけど　えっ。。。というのは
まったくなかったので特別問題はないと思いますが、
監理については意匠事務所おまかせでしたので現場は確認して
いないというのが本当のところです。すまぬ

でも設計事務所が入って、大末施工ならば何ら問題ないと
思いますよ。設計施工なら注意も必要ですが。

>49
大丈夫です、今度やるところは前建で２０階建ですが
免震はおろか、静震デバイスすらありませんから。

というのはおいといて、専門分野じゃありませんが、
あくまで免震については倒れないでは無く、揺れが小さいということ
です。（倒れもしないだろうけど）
高層階へいけばいくほど揺れが大きくなるで、それを防ぐのが目的と
聞いてます。
１９８１年の新耐震基準以降の建築物であれば、倒壊の恐れは無いです。
仮にあったとしてもパタンと横に倒れるようなことはないから
安心してください。偽造については絶対にありえないのでこれまた
ご安心を。

ちなみに免震がある建物は積層ゴムを交換する改修時にかなりの
費用がかかるそうです。（つい先日竣工を迎えた現場での話し）