ローンの仮審査

私も契約前に、ローンがNGの場合の契約について確認をしました。
一般的には、事前審査でOKで本審査でNGということはないので、
事前審査OK→契約となり契約後の解約は手付金が戻らないという
話ですが、これはあくまで安易な契約・キャンセルを防ぐためであり、
契約者に責任がない場合には杓子定規には運用しないということでした。
ただし、デベの良心に任せることになるので、特約はつけてもらった方が
いいと思いますし、やはり大きな買い物なので信頼のおけるデベと話をすすめるべきだとは
思います。

>40さん
丁寧なご説明、ありがとうございました。
やっぱりデペの説明だけで銀行を選ぶのは危険ですね。
自分の足で各銀行の窓口で相談を行い、いろいろな優遇や比較の相談
をしました。皆様の書き込みを読んだおかげで、仮審査もしっかりと本審
査を見据えた銀行を選び、無事に通過することが出来ました。
マンションは高額な買い物なだけに、このような掲示板で沢山の相談相手
がいることは心強いですね♪

教えてください。
デベの提携銀行にしてはダメですか？
デベの提携銀行は、金利優遇などお得な面があるのではないのですか？
また、自分で銀行の窓口で相談してローンを申し込むより
デベの提携銀行の方がローン審査が断然有利に運ぶって聞いたので
すがどうなのでしょうか？

自分で調べてデベの提携銀行が納得したなら良いと思いますよ。
デベのが危険ってのは任せきりだと危険ってことで、自分でいろいろ調べてみて
納得が行けば十分だと思い間す。

私もデベの提携ローンです、やはり提携だけあってほかのより利点がありそれにしました
手続きも楽でしたしね

43さんへ。
金利優遇だからといってお得とは思わないほうがいいですよ。
内容はよくわかりませんが、その金利優遇は最初の２年や３年間が
固定金利の優遇なのか、それとも全期間金利優遇なのか、
どちらか解りませんが、当初の何年間が優遇のみって場合は、
その後、金利を高く取られる場合がありますよ。
ある大手は現在そのような形です。最初の数年優遇固定金利で、
残りの期間も通常金利から０．５％優遇されると言う場合もあります。
これも大手銀行で現在行われています。しかし、このような
優遇金利または、通常の固定金利では繰り上げ返済できない場合が
最近では多くでてきています。銀行からしたら、長く使ってもらったほうが、
手数料も入りますし。そこらへんをしっかり調べたほうがいいですよ。
デベに頼まず、自分で調べたほうがいいです。デベは絶対、いいことしか
言いませんから。４４さんの言うとおり、提携だけあって、利点もあるところは
もちろんありますが、落とし穴がある場合もあるという事だけ、
頭にいれといたほうがいいですよ。

44様、45様、
詳しいお話、どうも有り難うございました。大変参考になります。

「優遇金利または、通常の固定金利では繰り上げ返済ができない場合が最近
では多くでてきている・・」との話はびっくりです。勉強不足でした。

お聞きしたいのですが、
「自分で調べる」とは、
自分で銀行の窓口に出向いて、相談すればよいのでしょうか？銀行さんは
突然来た人にも何でも教えてくれるものなんですか？

また、提携銀行のローンの内容について詳しく知りたい場合も、
その銀行に直接出向いて教えてもらえるのでしょうか？（デベの営業マンを
通していると、ラチがあかないと思うので・・）
その際、○○マンションの提携ローンについて聞きたい、と窓口で話を
すればよいのでしょうか？

４５です。
説明が不足してたみたいで申し訳ないです。
私が、デベの提携銀行で優遇金利を利用し、その申込書を
書いてから、固定金利もしくは優遇金利をご利用されてる期間は
繰上げ返済はできません。と書いた書面をはじめて見たのです。
おそらく、最初から知ってる人は少ないと思いますし、最初から
デベの営業マンが話してくれるとも思いません。変動ではローンを
組めない人もでてくるので。
最初から、その程度の知識はあるって感じでデベの営業マン、
もしくはローン担当の人に聞いた方が良いですよ。
固定金利にした場合、繰上げ返済できますか。とか
優遇金利が終わってからの金利はどうなるか。とか
私も根掘り葉掘り聞いて、解った事もあります。
デベのローン担当の人に聞いたら絶対わかると思います。
もし、解りませんって回答が出てきたら、提携してる意味も無く
はっきり言って不安になるのが買主だと思います。
私の例ですが、３年固定で１．２５％（優遇金利）で組みました。
その後も全期間通常金利から、マイナス０．５％です。
大手のデベだとＵ●Ｊ銀行と提携していて、３５年間−１％となっていましたが、
この内容はよく調べませんでした。ただし、このように３５年間マイナス１％
といった場合は、銀行への保証料は２倍です。全ての銀行がそうかはわかりませんが。

便乗で質問させてください。
繰り上げ返済を毎年まとまった額でしたいのですが、
固定金利の繰り上げ返済手数料は高いですよね。
ソニー銀行の住宅ローンは、繰り上げ返済の手数料が無料と聞きました。
どんなもんでしょうか？　評判よいのでしょうか？

各銀行の住宅ローンのコールセンターに電話するといいですよ。
各銀行とも丁寧に教えてくれます。

基本的なベースはどこのデベでも同じです。
独自の優遇などについてはデベで確認を。
繰上返済のやり方や手数料は銀行へ。

自分は東京三菱とりそなのどちらに？と問われて、どっちでもいいなあと思ったのですが、
両銀行に問い合わせたところ、繰り上げ返済の条件が違ったので東京三菱にしました。
りそな・・固定期間繰上返済不可・期間終了後固定再選択の手数料5,250円・繰上返済手数料5,250円〜
東京三菱・・固定でも繰上返済可（ただし月１回に限る）・期間終了後固定再選択の手数料10,500円・繰上返済手数料5,250円〜（ダイレクトバンキングで手続きすると4,120円）
繰上返済手数料は両行とも100万円未満5,250円・100万円以上3,1500円。
つまり「100万円」や「500万円」を繰り上げ返済するなら、99万円や99x5回に分割したほうが手数料が安い。
（早いほうが金利が低いのはいわずもながなので）
りそなはそれができないので、東京三菱にしました。

自己レスですが、下のほうの試算は固定金利を選ぶという前提です。
変動はまったく魅力がないので、考えていません。

49様、
大変詳しい説明、有り難うございました。勉強になります。

さっそく、提携銀行の住宅ローンセンターに電話してみましたところ、
丁寧に教えてもらえました。
でも細かいことは、デベの担当者を通して、提携銀行の担当者に聞いてもらう
のが一番良いとのことでした。

ローンの本審査までまだまだ何ヶ月も時間があるので、じっくり調べて
考えたいと思います。
ちなみに、４９様は、何年間の固定金利にしたのですか？お差し支えなかったら
教えてください。

実はまだ契約前なのですが（来週契約です）、1年固定にする予定です。
「早く元本を減らす」ために、いちばん低い金利と繰上返済を併用することにしました。
（自分は35年間-0.4%優遇という条件で、あまりいいわけではありません）
長期的には安全とはいえないし、セオリーではないとは思います。

便乗させて下さい。
１０年間くらいで繰り上げ返済して完済するのが目標なのですが、
何年固定を選ぶのが賢明なのでしょうか？　

だったら１０年でしょうね。
１０年間安心して、繰り上げ返済に専念できますね。

10年の間にどれだけ金利が上がると予想するか？だと思います。
「安心」を重視するんだったら、54さんの言うとおり10年固定です。
以下のことはあくまでも個人の意見であって、お勧めはしません。

金利の先高感はいまにはじまったわけではありません。
ずっと先高と言われながらもほとんどかわっていません（一時少し上がりましたが、すぐに下がりました）。
まず誤解しないでほしいのが、公庫の金利は長プラベースの金利に、
銀行の短期固定金利と変動金利は短プラに連動しているということです。
銀行の人には常識のようですが、自分はこれがわかったときに疑問が氷解しました。
長プラは細かい期間で結構大きく動き、それに連動して公庫の金利も動きます。
しかし、短プラはずっと下がり続け、ここ数年は動いていません。
http://www.boj.or.jp/stat/kinri/prime.htm
短プラに連動する銀行変動金利もほとんど動いていません。
http://www.eloan.co.jp/home/rate_history.html
長期金利は景気の先を、短期金利は景気の足元で動くといいます。
「景気がよくなりそう」なので長プラは上がりますが、短プラが上がるのは実体経済が回復してからです。
１０年以内にバブルのような景気がくるかといえば、来ないんじゃないかと。
（期待してはいけないと思いますが、「景気がよくなりそう」では給料は上がりませんが、実体経済が
よくなれば景気も給料もよくなるでしょう（＾＾；））

長期と短期の金利には開きがあり、貸す側のリスクからすると開いていて当然と思いますが、
払う側としてはその時点での「○％」であって、いまの公庫2.6%は銀行1年1.175%(-0.7%優遇)よりも高い。

1年の固定金利は1.875%、10年は3.65%です。-0.7%優遇の場合で、1.175%と2.95%。
1,000万円を10年返済したとします。
1.175%が10年続くとします（こう予想するか！というところがポイントなのです・・）
繰上返済は考慮していません（ここがいちばん関心のあるところと思いますがすみません）。
◆1.175%
支払総額1,060万円・毎月支払額88,366円
1年後(12カ月目)：元本79,425・利息8,941(円)／残債954・残元本905・支払済利息12(万円)
2年後(24カ月目)：元本80,363・利息8,003／残債857・残元本817・支払済利息21
ここから先が比率しか試算してなくて
5年後(60カ月目)：元本83,245・利息5,121
7年後(84カ月目)：元本85,223・利息3,143
9年後(108カ月目)：元本87,249・利息1,117

◆2.950%：
支払総額1,156万円・毎月支払額96,330円
1年後(12カ月目)：元本73,711・利息22,619(円)／残債1,040・残元本913・支払済利息28(万円)
2年後(24カ月目)：元本75,729・利息20,415／残債934・残元本830・支払済利息52
5年後(60カ月目)：元本82,931・利息13,399
7年後(84カ月目)：元本87,965・利息8,366
9年後(108カ月目)：元本93,304・利息3,026
12ヶ月目を例にとると、1.175の場合は88千円払って元本を79千円返しているのに対し、
2.950の場合は、96千円払って元本は73千円しか返していません。

金利が1.175%が10年間平均で2.975%になるには、ゆっくり上昇したとして
毎年約0.4%ずつ短プラが上昇して10年後に4.775%(つまり銀行表示では5.475%)に
ならなければなりません。
こんなに上昇するほど景気がよくなるとは思えず（よくなったらよくなったでいいのですが（＾＾））。
仮にその通りになったとしても、先に元本が減る効果で総額は若干少ないはずです。
（少なくなることはわかるが数値が出せず）

「将来の金利上昇はある。しかし小幅（ここがあくまでも予想）。ならば低いうちに元本を減らそう」
というのが1年固定にした理由です。
ボーナス払併用にせず、早いうちからボーナスで繰上返済するつもりです。

｜金利が1.175%が10年間平均で2.975%になるには、ゆっくり上昇したとして
｜毎年約0.4%ずつ短プラが上昇して10年後に4.775%(つまり銀行表示では5.475%)に

毎年約0.4%ずつ短プラが上昇して、10年後に”10年固定金利が”4.775%(つまり銀行表示では5.475%)に
の誤りです。
今の短プラは1.375%です。いまから10年後に4.975%になる、ということです。
4.975%を超えていたのは、高度成長期と1989年から1992年です。
10年後に再び高度成長期やバブルが起きていた場合、予想がはずれるということになります。

49様、
目からウロコでした。
たしかに「10年の間にどれだけ金利が上がると予想するか？」ですね。
私も個人的には10年後に再びバブルのような経済状況になるとは
考えておりません・・。
49様のお考え、参考にさせていただきます。
有り難うございました。

４９さん
１年固定ということは、１年ごとの金利見直しですよね。
すると、金利がもし急上昇しはじめたとしても、３年固定の人より
早いうちに対策をうてるということですよね？