管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/
２スレ目
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/
情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！
[スレ作成日時]2007-07-20 01:47:00
頭金はいくら入れるといいんだろ。
6割は貯金が目減りするから嫌だし、1割か2割で悩みます。
＞2
銀行でシミュレーションしてもらえば？
利息がなくなるまでは、
支払い額が減っていくから気分がいいけど、
それ以降は、
支払い額が上がっていくのが気持ちよくない。
金利０をしばらく満喫したら、全額返済予定。
>>03
ゼロ金利だったら、預金にお金を放りっぱなししているだけだから、
支払い額は意識外ですね。
全額返済してしまうとこの商品の旨みが消えるので、意味ないと思いますね。
私は、ゼロ金利なのですが、住宅ローン控除額を上げるためあえて、金利の高い固定型を選択しました。
頭金を削って割り増し金利を入れたほうがもっと住宅ローン控除額が増えるのですが、借金の額が大きすぎるのも問題かなと思い、頭金はかなり入れてしまいました。はじめからゼロ金利ができる人で、より積極的な人は、頭金は最低の1割、金利タイプは固定でということになるでしょうか？
結局、この銀行をあまり信用していないので、ペイオフ限度額内の預金で済むように1000万円しか借りませんでした。とはいってももう返済が進んでいるので、現在の残債＝預金額はそれぞれ900万円を割っています。
頭金を削って、もう少し借りた方が良かったと今は思っています。
>>02
銀行の審査で問題なければ、頭金1割を薦める。
頭金に入れなかった1割分を預金が増えるなら問題ない。
預金せずに使ってしまうのなら別ですけど。
結局、ゼロ金利状態にすれば、頭金でも、預金でも、金利負担なしで、同じですから。
ゼロ金利状態を早く実現することに頭を使ったほうがいい。
>05さん
ペイオフを勘違いされてませんか？
1000万円借りて、1200万円預金している状態でスター銀行が破綻した場合、200万円は返ってくるんですよ。「預金−借金を1000万円保証」してくれるのが預金保険ですよ。ちなみに、ウチは3000万借りて、3500万円預金しています。この場合、スター銀行が破綻しても500万円返ってきます。
さらに、預金ですが、1500万円は円で2000万円は外貨です。というわけで毎月５万円くらい利息をもらってます。さらに、円安が進んでいるせいで200万円くらいは為替差益という状況です。これは想定外でしたが。
外貨預金はの通常ペイオフ対象外です。どこの銀行でもそうですが、外貨預金は対象外なので、1000万円どころか1円でも保証されません。つまり、銀行が破綻した場合はいくら返ってくるか分からないのです。
しかし、1000万円ローン組んでる銀行に1000万円外貨を預けておけばつぶれた場合にはゼロになるだけです。つまり、外貨預金の抱えている大きなリスクも消しているのです。
為替リスクが怖い、と思っているかもしれませんが、円しか持っていないというのもリスクです。つまり、インフレ懸念を抱えているわけです。仮に1000万円預金を持っていても物価が10倍になればそれは100万円の価値に目減りします。このときには外貨も跳ね上がるので、損失を相殺してくれます。自分の財産の一部を不動産や外貨や株にするのはリスクを抱えることではなくて、リスクを分散することになります。
スター銀行はホントに使い勝手がいいです。
確かに６０にもなって、月１０万とか払うのは気分が悪い
しかし、その頃には１０万が１０万の価値でなくなったり
２年固定0.8％が終わるので、借り換えに使おうと思っているのですが、
固定終了後、変動で３年程返済しつつ貯金して、
ゼロ金利から始めたいと思います
>>04 さん
分からないので教えてください。
ゼロ金利で、固定を選ぶのと、変動を選ぶのとでは、
違いがないのかと思っていたのですが、
どう違うのでしょう？
期間を長く借りるなら分かる気はするのですが。
＞シミュレーションで一見お得に見えても実はトリック
＞他行の繰上返済がないものとして計算されるから
トリックなのでしょうか？
皆さんちゃんと理解してそれでもメリットがあると考えているから借りているのだと思っていました。
他行の場合貯金が500万あったとしてもすべて繰り上げすることは通常ありません。
300万手許に残し、200万繰上げするといった方が多いと思います。
たまに1000万近く手許に置いて、繰上げしないのと聞くと、「いざと言うときに・・・」という人までいて、
なかなか手元資金を薄くする勇気はないようです。
私も借り換え前はいくら手許に置きいくら繰り上げしようというのに頭を悩ませました。
他行で繰り上げした分はこの先どんなことがあっても決して返ってこないお金です。
これだけでも東京スターを選ぶにあたいします。
うちの場合、0金利に達成したあとも定年まではそのまま保険代わりに支払を続ける予定です。
0金利後支払額が増えていくも考え、支払い期間は長くとってあります。
団信だけがちょっとネックかな。
でも保険代わりなので小さな額だと思っています。
ゼロ金利は、預金とローンを相殺して達成する実質金利のこと。
固定や変動などの商品別に異なる金利は、ゼロ金利の場合は実際は払わない、名目的な金利ではあるが、ローン控除には影響する。
ローン控除は、ローン残高の1％分が控除される仕組みなので、
元金均等払いだと、名目金利が高い→元金分が少なくなる（金利分はゼロだけどね）→ローン残高が増える→ローン控除額が増える。
エクセルなどでシミュレーションしてみるとよくわかります。
要するに、ローン控除受けられる限界まで、高い金利で、たくさん借りた形で契約しましょうということです。（でも実際はゼロ金利状態なので支払い金利はゼロ、ロー控除分がまるまる懐に残るという節税策です。）
私の場合、既契約している生命保険や会社の団体保険がありますので、団信はあえてはいりませんでした。（既契約の保険金額で、融資額を全額カバーしてしまうので）
東京スターの場合、金利の中に、団信保険料が入っていないので、はいるのがもったいない感じがする。
もちろん融資額が数千万あるのだったらはいったけどね。1千万しかかりなかったら、入る必要なかった。
もともと住宅ローン控除狙いなので、10年過ぎたら返しちゃうかもしれない。
定年前の15年で完済する予定だし。
3000万円くらいローンしたら、外貨とかで遊べたということか。
でも為替リスクが恐いから、2000万円も預けられないね。
ようやく今の円安で、新生銀行で預けていた300万円相当のドルを円に戻せた
ところだよ。円安のおかげで、幸運にも差損はなかったけど、取り戻すのに、
3年もかかる長い道のりだった。
これが2000万だったら大変だったよ。。300万円が一時は250万円になっていたからね。2000万円だったらと思うとぞっとする。
毎月5万円＝年間60万ぐらいのおこづかいだとするとリスクが高すぎるね。
ローンを組んできます。
1割頭金の5年固定で4.15％です。
最初金利が高いけど、がんばればどんどん減っていく仕組みなので
無駄遣いしないようにがんばるつもりです。うまくいけば、5〜7年で
ローン＝貯金になりそうです。病気しなければの話です。
また何かあったときに金利は高いけど、貯金分で返していけばいいので
いいのかなと思っています。また、他の生活ローンに比較したら
住宅ローンは安いので、借りられるだけ借りてしまおうと思いました。
あとは団信をがんを入れるか入れないかで迷っています。
支払い金額が2倍以上になるので、どうしようかな？と。
何かあったら怖いしなと。
でもガンマではいる人は少ないらしいです。
5年固定で4.15％か高いけど、
5年でゼロ金利になればOKですね。ゼロ金利になると毎月に支払いは気にしなくなるから（預金＆ローン残が減っていくだけ）気がらくだよ。 毎月ローン払っている感じないよ。
でも東京スターの変動の金利高いよね。固定モノと差が少ない。
5年か10年にするよね普通。こんなので変動や3年で頼む人いるのかな？
今は変動は怖いかもですね。
固定も5年にしようか10年にしようか迷いましたが、順調に行けばローン＝貯金になるのが早いので、とりあえずは5年固定にしました。
でも困ったことに今度はお金を使うのがもったいなくなってしまうんですよね。無駄なものにはお金を使わないようにしてもけちにはならないようにしなきゃ。また人生を楽しむことも忘れないようにしなきゃなって思いました。
これで団信も不要なら、もっといいのになあ。
新生銀行みたいにならないのかな？
外貨預金は今、円安なのでもう少し状況を見てから考えようかなと思います。手数料が往復で1ドルに対して1円、計2円かかるので考えてしまいます。また円高が怖いです。何せ1ドル80円を経験しているので・・・。あのころは50円まで行くといわれてましたから。あのころにドルに換金しとけばよかったと後悔しています。今は状況がまだ読めないので考え中です。
それにしても銀行は損をしない仕組みができていますね。リスクは消費者が負う。まあメリットもあるので、世界情勢が読めればいいのでしょうけどね。
07です
外貨預金のリスクは確かに怖いですけど、ローン完済までに与えられた時間は35年ですよ。（まぁその35年間元本は減り続けるわけですが）。我々は時間を売って利息を得ているわけですよね。35年あれば円の価値が半分くらいになるような為替リスクでも、わずかな利息で取り戻せますよ。数年と言うスパンでなく、長期スパンで考えればいいと思います。
とはいえ，外貨は別の議論でしょうね。ここは住宅ローンのスレですので，他のサイトで勉強したり議論した方がいいと思います。
ただ、少なくともいえることは、
・外貨預金には預金保護がないけどローンを組むことで相殺されるため、結果的に銀行が破綻しても損しない形になる（2000万円借りて2000万円預けているという状態なら破綻すればゼロ）。
・もともとキャッシュで物件を買えば無くなる予定だったお金から利子が生まれる。
のは大きなメリットですので、ここでローンを組んでいる人は他で外貨預金をする理由はないと思います。絶対ココでやったほうがトクと言えます。
もともとスター銀行の住宅ローンビジネスモデルは私のような顧客を主として想定してます．実際にローンを組む人の半分は金利ゼロからスタートし、外貨預金を３割以上は保有すると銀行の人も言っていました。つまり典型例であり、カモとも言えます。
銀行はローンを組みつつ預金をしてもらって体力を得ると同時に，大量の外貨預金による手数料利益と利息の一部を手に入れているわけです。他の銀行とは顧客は競合しないはずです。逆に言えば、他の銀行と比較している人はその時点でスター銀行のビジネスモデルから若干外れています。（とはいえ、数年でローン残高と同じくらい預金ができるという見込みを持っている人を囲い込みするという意味ではサブの目的にはなっています）。
いずれにしても、普通はローンを組まない（キャッシュで物件を買う人）と数年で払いきる力のある人を対象としているので、金持ち狙いの銀行ですね。普通にローンを返すのに10年以上はかかりそうだなーという人は他行の方がいいでしょう。また、一方ではおまとめローンとかスターフィットのローンはお金のない人狙いのローンなので、真中ぐらいの人はホント対象にしていませんね。
>18
5年でゼロ金利になればOKですね。ゼロ金利になると毎月に支払いは気にしなくなるから（預金＆ローン残が減っていくだけ）気がらくだよ。 毎月ローン払っている感じないよ。
前にも書きましたが、
ゼロ金利になるまでは減っていく支払いも、
それ以降はあがっていくから、毎月のローン負担が高くなってる感は否めない。
私は、気がらくとは思えないです。
ただ、貯金も増えていくんで、問題はないのですが。
貯金をローンに当てていくって考えればいいんですかね？
利息が最小限になるのはうれしいです。
しかし、団信がなければもっといい。
銀行払いにしてくれればいいのに〜。
たとえ5年後にまだ貯蓄が元金の半分しか貯まってなかったとしても、他の銀行の長期金利に比べるとずっと有利な金利に相当すると思っていましたが、
>>18さんがおっしゃる「数年で払いきる力のある人を対象」という理由を教えてください。
10年後、元金＝貯蓄の予定ですが、それではこの銀行で預金連動をするメリットはまったくないのでしょうか？
>>23
18さんではないですが、10年後に元金＝貯蓄と考えると素直に新生銀行とかでローン組んで繰上げ返済した方が、金利が低い分得ということでしょう。
ただ住宅ローン控除を計算に入れてどっちがいいかということでしょう。
私ははじめ3割しか貯金なかったですが、予定では7年で残債と貯金が同じになるので、手元にお金があることやローン控除を考えて、スター銀行にしましたよ。
トースターの１０年固定金利で毎年貯金できる額と、
他銀行の金利で毎年繰上げできる額をシミュレーションですね。
他銀行の場合、
１０年で完済予定なら、１０年固定の金利で考えるのが実質的だと思いますし、
もし手元にお金がないと不安ならば、
繰上げ金と貯金は、わけて考えるべきでしょう。
さらにその場合、１０年で完済しそうにないならば、
１５年、２０年固定の金利で考えた方がいいかもしれません。
いくらのローンで、毎年返せる金額はいくらか、貯めれる金額はいくらか、
各金利はどれくらいなのか…
めんどうですねー
結局、リスクに対する考え方です。
5年間の年収は予想可能範囲だけど、10年間はどうでしょうか？
10年計画通りローン支払いをしつつ預金できるのか。10年先には、修繕費用とか、（大規模修繕ではなく、自分の専有部分のメンテナンス）とかいろいろと物入りになる可能性もあるし、10年間年収が安定しているかどうかも不確定。
5年先というのはあくまで目安。もっと短い方がいいにきまっているが、5年くらいなら予想範囲に収めることは可能だろう。
ここってお金も貸すけど貯蓄もするわけだから顧客じゃない。
なんで客がせっせとそこにいかんといけないんだろう？？
人数少ないから仕方がないのか。
それにしてもぐったりと手続きで疲れてしまった。
でもま、後は預金の移動のみ。
対応は悪くないけどね。
家を買うって本当に大変なんだな。病気になるのが分かります。
SMBCに借りたときもせっせと通いましたが。
デベ経由じゃなきゃそんなもんじゃないの？
SMBCと東京スターだけが殿様商売だということなんでしょうか。
おれは説明と金消の2回だけだなあ
郵送と電話は何度かした
当時一世を風靡した1％定期やってたから口座はあったけど
デベ提携で取扱手数料ぼったくられたところで、
書類集めと記入と金消はいかなきゃいけないし。
＞おれは説明と金消の2回だけだなあ
＞郵送と電話は何度かした
私も、基本的は同じ。
書類を、郵送じゃなく、店に手で持っていったこともあるけど。
（重要書類を送るのに、郵便だと信用できないから）
勤務先のそばの支店で借りたから、全然、苦にはならなかったけどな。
金借りるわけだから、自分から支店に行くのは当たり前じゃねーの。
でも店に行っても、待ち時間はなかったし、（事前に約束の時間を決めているから）、質問事項はたいてい電話でOKだし、こんな簡単でいいの？という感じだった。東スターで借りたから、結局断った財形融資の方が、手続きが面倒だった。（書類も東スターより多くて大変）おまけに、融資を断ったら、断った理由を書けと書類を送ってきたのにはむかついた。
財住金だけど、お役所まるだしだな。
融資が実行されました。これでこれから借金返しの人生と貯金がんばりの日々が続きます。なのに今日は後輩に食事をおごってしまった。いいかっこしいをしてしまう自分が悲しい。でもま、いいか。節約はしてもけちにはならないようにしようっと。
明日またお金を入金しなきゃ。
月8回の出入金の手数料を新生みたいにもう少し増やしてくれるといいのになあ。ここをメインバンクにしようかと思ったけど、月8回までしか無料で利用できないので、メインは他にしようと思います。
ローン返済と日常資金は別管理にしないと預金などおぼつかない。
私は3年間預金だけで金利0達成。引き出した事は一度も無い。
>>33
給料の振込先を、二つにわけて銀行に入れてもらうことはできませんか？
勤務先に聞いてみれば？
うちはもうゼロ金利状態だから、住宅ローン返済で使っているわけではないけど、賃貸のときに家賃用の口座を別にしていました。
毎月定額を強制的に、東京スター口座に割り当てて、いけば貯金も進みやすいと思います。
日々の生活預金（メインバンク）を東京スターと分けるのは賛成です。
日々の経済管理上は、預金通帳があったほうがいいです。
それに、東京スターのゼロバンクは便利すぎて、ムダ使いしてしまうよ。
ＡＴＭは手数料かかるほうが、手数料かかるからもったないという意識も働くので、歯止めになると思う。
まだあまり仕組みが分かってないので教えてください。
３１さん！
スター銀行って月9回目から入出金で手数料がかかるのですか？
ローン借り入れ1000万円なのですが
スター銀行はいろいろ手数料がかかるのでしょうか？
横浜銀行などがいいかな？
>>35
横浜や東京なら、東京スターの支店があるから問題なし。
手数料うんぬん言っている人は、東京スター銀行の支店が遠い地方や郊外の人でしょう。支店が近くにあれば問題ないよ。
支店以外のATMの手数料の話です。
東京スター支店ATMで手数料がかからないのは当たり前か。。。
要するに、東京スターじゃない他行のATMでも、月8回も無料でATM使えるよというメリットことだと思うけど。
以下引用：
当行のATM時間外利用手数料、
国内提携金融機関・郵便局のATM利用手数料無料!
取引残高にかかわらず、当行ATM時間外手数料(1回につき105円) 、国内提携金融機関および郵便局のATM手数料が合計月間8回まで無料です。
※ 手数料は、ご利用時にいったん引き落とされた後、翌月同額をスターワン普通預金口座にキャッシュバックします。
※ キャッシュバックは、前月の預金平均残高の10%を上限とさせていただきます。
早速のご回答ありがとうございます。
そういう意味だったのですね。
あと支店がなくてもサンクスの提携ATMでも出入金できるよ。平日土曜の時間内手数料は無料だから、結構いい。
東京スターで借りてると現金が手元にあると入金したくなります。
サンクスだけでなく郵貯ATMでも入金だけなら無料なので便利です。
入金だけなら無料なんですか？
問い合わせをしたら、入金も手数料を取られるっていってたんですが・・・。でも今せっせとお金を移し変えてるんですが、手数料は取られてないです。9回目から105円引かれるのかな？って考えてるんですけど。どうなんでしょうね？
今までこつこつとためてきたお金をせっせと移してるんですが、合計金額が増えてくると利息が安くなると思って、がんばれる気がしています。でも欲しいものを買い控えてるので、これはいかがなものかと考えたりして・・・。
郵便局のATMやサンクスのATMは手数料を入金の際も9回目からはとられるって聞いたんですよ。東京スターの場合は無料なのはわかっています。時間外手数料は別にして。別に混乱させたくてしてるんじゃないですよ。
地方なので郵便局やサンクスのATMしか通常は使えないんです。
>>43
よしわかった。
地方にいるなら、東京スターをメインバンクにはしないほうがいい。
月8回のチャンスをうまく利用すべきだね。
塩漬けする預金はいいとして、そんな状態で、給与なんか自動振込みしていたら不便でしょうがないだろう。
メインバンクは地元の銀行にして、給与振込みはメインバンクにして、
もし、給与振込みがふた口に分割できるなら、貯金目標額を東京スターに振り込むように勤務先に依頼すればいい。君は何も手を動かす理由がなくなる。
毎月あまった金を東京スターに預金するにせよ、月8回も必要ないだろう。
自分も最初の塩づけ分の預金をするとき面倒くさかった。
ATMだと一回に入れられる金額の上限があるから何回も入れないといけないから、最初の預金は、面倒でも、メインバンクの窓口で、振込み依頼をしたよ。大金だからこの1回分の振り込み手数料は必要経費と割り切ったよ。
↑
階数→回数でした。すみません。
＞今せっせと8回までを目処に100万ずつ移しています。来月もそうするつも＞りですが、階数が不足するので、結局は振り込み手数料が必要になりそう＞です。
それなら始めから、振込み依頼した方がいいと思うけど。
新生銀行なら振込み手数料が節約できるけど、そのためだけに新生銀行の口座を開くのも意味ないか。。。。
新生銀行ならネットバンキングが便利ではあるが。。。
私は他の銀行から現金で引き出して、郵便局のATMから100万円づつ分割して振り込んだ。時間がかかるので、警戒も兼ね二人以上ですいてる時間帯に実行。最近はATMからの預金も手数料がかかるのかな？
やはり皆さんメインバンクと使い分けされてるんですね。
塩漬けできるならいいのですが、私の場合、借入額２４８０万円、当初預入額９５０万円のため、一日でも早く給与を振り込みたく、一日でも遅くクレジットの引き落としをするために東京スターをメインバンクとするものだとばかり思っていたのですが、確かに言われてみればセキュリティー上少し心配です。
こういう場合皆さんどうされているのでしょうか？
給与振込は第二口座が指定できますが、共働きですので小遣いを第二口座に直接入れようと思っています。
銀行口座なんかいくらでも開設できる。ネットバンクと都市銀に家族名義の口座を複数持てば、手数料0でかなりの応用がきく。最近は振込手数料が惜しくて、コンビニATMで都市銀から引き出してそのままネット銀行に預金する事が多い。ウィークデイの昼間はコンビニATM無料の銀行も多い。
新生銀行に口座を開設して、新生から東京スター銀行に振り込めばいいのかな？確か手数料は無料？新生の口座開設は簡単なの？
>>54
簡単だね。新生銀行HPで申し込み用紙をプリントアウトして記入して、郵便で送ればOK。店に行く必要はない。
地方在住だとネット銀行を持っていたほうがいいかもね。
ただし、新生銀行でもフィッシング詐欺事件とかもあるし、セキュリティーには気をつけたほうがいい。不特定多数の人間が使うPC（ネットカフェなど最悪）では、絶対取引しないこと。あなたのパスワードが漏れたら終わりだから。
新生銀行に限らず、ネットバンクはメインバンクにするのではなく（メインバンクは地元で店がそばにある銀行がいいでしょう）口座振込み用とかにして限定的に使えばいいと思う。
＞一日でも早く給与を振り込みたく、一日でも遅くクレジットの引き落と＞しをするために東京スターをメインバンクとするものだとばかり思って＞いた。
なるほどと一瞬思ったけど、クレジットカードに依存する消費だと結局、生活費を節約できない→なぜなら、安売りショップではカードは使えない、カードが使うこと自体浪費に直結する。
貯金を早くしたいなら、クレジットカードは最低の1枚にして、無駄遣いを防ぐほうが本質的だろう。
ゼロ金利達成までは、東京スター銀行の口座から金を引きおろすのはやめたほうがいい、もちろんクレジットカードは東京スターの口座にしない。
よくマイレージをためてということをしている人がいますが、あれは経済的にみても馬鹿げています。マイレージは消費しないと貯まらない。
消費を押さえ込まないと貯金は増えません。
貯金したかったら、クレジットカード払いは減らす、マイレージ遊びからは手を引いたほういいです。
年利で数パーセントの金利なのだから、数日間の金利など鼻くそ以下の話。そんな細かいことは無視して、生活費から無駄な省き、1000円節約して、月末に1000円多く貯金できるように意識を持っていった方がいい。
振込み手数料は完全にムダなので発生しないように気をつけるべきだけど、ATMの時間外手数料など本当に馬鹿げているから、普段から計画的に行動して、ATMの時間外使用などしないことですね。
No.51です。
>>58
クレジットがあるからといって使うタイプではないです。
買い物以外でも水道光熱費、通信費だけでも結構な金額になりますし、
クレジットカードを選べば３％のポイントが溜まります。
クレジットのボーナス一括払いや2回払いは半年以上支払いを遅らせることができるので、このローンには有効だと思っています。
>>61
私（妻）の給料はがっつり働いて全額貯金する勢いですが、新婚なので３年後くらいには子供を産みたいと思っていますので、産休育休中は年間５０万くらいしか貯金できなさそうです・・・
なのでシミュレーションでは９年後に金利０になる予定です。
（それ以外に３年後満期になる投資資産あり）
>>77
>産休育休中は年間５０万くらいしか貯金できなさそうです・・・
>なのでシミュレーションでは９年後に金利０になる予定です。
普通に、変動で借りて、繰上げ返済するのと大差ないかんじがするが。
９年後じゃ遅い感じがする。共働きだと15年以内で完済してしまうのがほとんどらしいし。
質問です
スター銀行では一部繰上げはせず、貯蓄が元金を上回ったときに全額繰上げをしたほうがいいのでしょうか？
ここの銀行は、金利が高いのが問題になります。
ここの銀行にしたらいい人
①最初から借入金相当の預金がある人
②住宅ローン減税分と他行との金利差を比較して得する人
③外貨預金にしてその運用利益が他行との金利差を埋められると思える人
④いつでも使えるお金があって欲しいと願う人
⑤お金はあるのに繰り上げ返済するのが面倒な人
それ以外の人は他行で借りて繰上げ返済していけば、結局、総支払額は金利の差分少なくなります。
って当たり前か。
私は④と⑤、7年で①になれるのでここにしましたけど。
でも④と⑤なら、新生銀行でもいいのか...
>>80
考え方次第だと思います。
団信を払うのが惜しかったら、全額返済する。
安心のために貯金を持ちながら、ローン分の貯蓄は確保する。
考え方はいろいろです。私は後者を選択する予定です。
安心できるほどの老後資金がたまったら、全額返済予定です。
団信は保険代として支払っていくつもりです。
私はローン額相当に、預金がなるのが7年目なのでそのときに全額返済して、スター銀行は預金連動型だと預金の利息が０％なので
さっさと他の金融機関に移すつもりです。
借り入れ実行が来春なので今でもスター銀行は金利設定が高めなので
どのくらい上がるかが不安です。
ちょっと前のスレで
契約後でも、銀行側からいつでもやめることができる
と契約書に書いてあると載っていたのですが
もしこの事項が発生した場合は（つまり銀行が危なくなった場合は）
契約者全員が対象者となると言うことですよね
大きな理由もなしにあなただけ止めますと言う可能性も
あるのでしょうか？
>>84
それはないと思いますよ。契約者全員が対象です。
1000万以上の分はローンと相殺されるので、心配要らないそうです。
またそういう事態になったら、他の銀行に借り換えをすれば言い訳で
大丈夫だと思います。実は私もその点を心配していましたが、しつこく
確認をして、納得してここに決めました。うまくいけば4年後には金利0
になる予定です。それまで、欲しいものを少し我慢したいと思います。
>>83さん
>私はローン額相当に、預金がなるのが7年目なのでそのときに全額返済して、スター銀行は預金連動型だと預金の利息が０％なので
>さっさと他の金融機関に移すつもりです。
そのつもりなら、新生銀行などで繰上げ返済した方がいいと思いますよ。
おそらくスターで借りる人のほとんどが満期まで借りると思います。
余計なお世話ですが、スターで借りる意味がどこにあるかもういちど考えたらどうでしょうか？
>>83さん
先日契約しました。私の場合、当初から金利０達成ですが、
満期（２５年）まで借りるつもりです。
スターで借りるメリットとは、こういうことです。つまり、
大金が必要になったとき、自分のスターワン預金を使うことで、
低金利でお金を借りるのと同じ効果が得られるのです。
（消費者金融ではありえないくらいの低金利で、です）
あと、ローン残高をこえた分の預金には、ちゃんと利息がつきますよ！
金利0で借りた人には本当にメリットですよね。
私のように不足している場合、折角新築マンションに越してきても
早く金利0にしなきゃって思って、欲しい高額なものを我慢してしまいます。でもま、人を呼ぶとかしなければ、生活用品は一通り、揃っているし、いいのかもしれません。かっこいいアーバンライフ、マンションライフはまだまだ先ね〜。まああんまり見栄を張ることもないのでいいですかあ。
うちの場合は預金は少ないですが、やや割高な金利でも預金との相殺で、すでに以前借りていた銀行より月々の支払額が少ないです。
ボーナス払いをなくしたにも関わらず！
年支払額がかなり減っているため預金ペースも順調すぎるくらいですし、毎月支払額が減っているのがものすごく楽しいです。
浪費家の夫も「無駄遣いはするなー」とか言って張り切ってますよ。
>>８９
借入額と預金額を具体的に、書いてもらわないと言っている内容が理解できませんでした。
借入残高の何割まで預金額が到達すれば、割高な金利でも支払いが安くなるのですか？
結局、８９さんも預金は少ないといいつつ、かなりあるのではないですか？
>>89さん
私も預金少なかったですよ。
借りてわかったことは、ここのメリットのひとつに預金したくなるということがあります。
しかし他行で低金利で借りて繰上げ返済していったらどうなるか、結果ここより総額は確実に少ないです....
でも案外、繰上げ返済面倒なのでなかなか進まず結局ここの方が得って人多いと思います。あとはローン控除も多いしね。
私がここに決めた理由は、手元に使えるお金があるっていうことが一番です。
早くゼロ金利にしたいです。でもあと5年ぐらいかな。
>借入残高の何割まで預金額が到達すれば、割高な金利でも支払いが安くなるのですか？
これをきちんと説明するには借り換え前の金利等の条件、今回東京スター銀行でいくら借りていくらの金利でいくらの預金をしている等の情報が必要となりますので、>>90さんにとって得であるかどうかは私にはわかりません。
私の場合は、以前の借り入れは長期固定、現在の預金は借入額の1/10程度です。
もし4000万借り入れであれば、400万の預金、金利がかかるのは3600万ということになります。
そこに契約した金利を掛け合わせれば、今現在他行で借り入れしている（もしくは検討している）住宅ローンとの比較が簡単にできますよ。
皆さんおっしゃるようにこのローンを借りることによる節約効果というのはあると思います。
一軒目のマンションは普通のローンで繰り上げ完済。
二軒目（現在の家）はこのローンで借り替えし、３年後の金利ゼロを目指しています。
ここのローンの特徴は「借金が借金として見える」ということかな。
借りている側の心理が一軒目のときとまったく違います。
一軒目のときはローンなんて普段は忘れて過ごしていて、家賃感覚で、お金が余ったら繰り上げすればいいかな？なんて考えでした。
東京スターにしてからは、借金！という感じになりました。「まだ借金が××円あるじゃない・・・早く金利ゼロにしなくては」とプレッシャーを感じてケチケチしてしまいます。
ローン返済額がいくら節約できたか見えるのも大きいですね。
＞かっこいいアーバンライフ、マンションライフはまだまだ先ね〜。まああんまり見栄を張ることもないのでいいですかあ。
お気持ちはすご〜くよくわかります。
新居には自分の好きな物を置きたいし
お部屋の雰囲気に合った家具にしたいし、
家電は新品にしたい。
（新居に古びた家電は合わない！）
賃貸のときは安いカーテンで我慢したけど
分譲となればそれなりのものにしたい、等
あげれば限がありません、
が、
一方で
＞ローン返済額がいくら節約できたか見えるのも大きいですね。
というのがあるので
なるべく預金額を減らさないようにしてます。
要は自分なりのバランスでしょうか。
固定で組んでしまったのですが、変動に変更するのは可能でしょうか？いろいろと悩んだ割には、馬鹿なローンの組み方をしているような気がします。
ゼロ金利状態で、借りたから、節税効果が最も大きい（即ち金利が最も高く、元本が減らない）固定10年で組みました。
ゼロ金利じゃないと、固定は金利が高いだけだと思うけど、さっさと預金してゼロ金利になるまでがんばりましょう。
金利タイプを変えるのは、契約をしなおすことになるから借り換えになってしまうのでは？
ところで、急激な円高で、外貨預金をしている人は、瀕死じゃないですか？
自分も外貨預金の為替差損に苦しんだ経験があるので、（損をとり戻すまでに3年預金を寝かして、元にもどした）外貨預金はここではやらなかった。
為替差損がでてゼロ金利がおじゃんになったら困るから。
No.87を書き込んだ者です。
私も０金利スタートですが、変動にしました。
（ちなみに、ローンは借り換えで、税控除期間は７年残っています）
87でも書きましたが、スターのメリットは、
低金利でお金を借りる（のと等価の）権利を得ることで、
キャッシュフローを確保できることです。
（人生、いつ大金が入用になるか、分かりませんからね）
このメリットを最大限享受するため、一番金利の低い変動に
したわけです（税控除はおまけ程度に考えております）。
ただ、98さんの考えも、ありだと思いますよ。預金を１０年
塩漬けにできるのでしたら、節税効果が高い方が得ですからね。
ところで、金利タイプの変更ですが、
金消契約を既に結んでしまったのであれば難しいでしょう。
もちろん、固定期間が終われば、変動に変更できます。
逆に変動から固定への切り替えも可能です。
（変動は、６ヶ月固定、のようなものです）
98さん>
どこまで円高が進むのか、先が見えませんね。
円預金を外貨預金に回すチャンスのようにも思えますが、
もう少し様子を見たほうがよさそうです。
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-27426220070817
>円預金を外貨預金に回すチャンスのようにも思えますが、
金利の先は見えないから、チャンスの入り口が、地獄の入り口ということもあるから気をつけましょうね。
外貨でチャレンジするなら、東京スターは薦めないけどね。
手数料が高い。ソニー銀行などがいいだろうね。
本当にここでローンを組んで失敗だったかも。
それも固定を選ぶなんて。営業の人は客のことを考えたりしないもんね。
大きな失敗だったわ。
>101
まあそういわずに、早くゼロ金利状態にすればいいのですよ。
ちなみに最初からゼロ金利の人は、節税面から固定を選ぶ人が多いと思います。
ここで借りたからには、がんばって預金してください。めざせゼロ金利。
>>101
失敗だったかどうかは、まだわからない。
正直、２、３年先の金利情勢など、誰もわからないのだよ。
今は変動が得な様だが、2年後、金利がどうなっているかあなたは予想でき
できるのかな？ もしできる力があるなら、あなたは金融で大もうけでき
るから、住宅ローンをちまちま返す必要なんかなくなるよ（笑）
固定を選んで失敗などと判断する根拠を書いてみな。書けないと思うよ。
銀行員も変動か固定かどちらかがいいかなんて判断できない。
証券会社に絶対もうかる株を売ってくれと頼むのと同じだよ。
全て自己責任。
今回の米国のサブプライムローン問題に端を発した、世界同時株安により急激な円高にはびっくりしました。私は、約１年前に借り換えを実施しました。当時は外貨預金をするつもりはなかったのですが、ドルで約３．７％、ユーロで２％の金利は魅力的でしたので、思い切って外貨（ドル５割、ユーロ３割）で運用しています。
ＦＸのスワップ金利に比べると見劣りするのですが、預金連動のメリットと合わせてこちらを選択しました。
（ローン金利を支払いながら、ほかで運用するというのはムダな気が
したためです。）
今後の為替動向は予断を許さない状況ですが、ＦＸと違い現物取引ですので、追証を請求されることもなく何年でも円安局面になるまで待てばいい
わけですし、そういう目的の資金運用ですので、心配する必要はない思います。
No.87,99の者です。
今回の円高は、一時的なものだと思いますよ。
円＜ドルの金利差がある限り、ヘッジファンドの
円キャリートレードは止まらないでしょうし、
個人資産の外貨建て投資も増える方向でしょうから、
円安トレンドが続くような気がします。
円の金利が上がるかどうかは政策次第だと思いますが、
簡単には上がらないと踏んでいます。
＃私は６年前に公庫固定金利でローンを組みましたが、当時から
＃金利は上昇すると言われていました。でも結局この６年間
＃低金利のまま推移しています。
以上は私の勝手な予想ですので、真に受けることなく
自己責任で御願いします。
もし、2000万円のローンと預金を残して
当銀行に事故があった場合は双方が相殺されるのか？
それとも、預金補償額は1000万円で残りは貸し倒れになるのか？
ご存知の方がいれば教えて下さい。
→過去のレスに書かれているかもしれませんが
長すぎて...
ローンと貯金が同額の2000万の場合は、1000万が保護されて、残りの1000万が相殺されますので、大丈夫です。何度も確認しましたので間違いはないです。
>外貨預金は、余剰資金でやるのが鉄則。
今更ながらの御忠告、有難う御座います（苦笑）
人生、何が成功かってわからないよ。
今は得たと思っても、数年後は分からない。
生きてくだけの糧があればいいさ。
108さん
ありがとうございました。
安心しました。
今せっせとお金の移動をしています。結構疲れます。
お金が集まっていくのはいいけど、まだまだゼロ金利には数年かかります。必要なものを買おうと思ってもこの額が減るのかと思うと、使えなくなってしまいます。カーテンや家具、車・・・これでいいのだろうか？安い金利で借りて、必要なものは購入していったほうがいいのではないか？などと考えてしまいます。
「塩漬け」は本当にいいんでしょうかね？
新生の変動で借りたほうが、金利は安いし、自由に使えるお金は増えるしで、そっちのほうがいいのではないかと思ってしまいます。反省中。
預金を塩漬けにしても、普通の生活が出来る人向けのローン。
私は、ここのローンの金利0状態の預金は、急な高額出費の保険くらいに考えています。
気持ち的には既にローン完済状態。金利変動や繰上げ返済を忘れることができ、通常の貯蓄に専念できるのは精神衛生上もいい。
同感
申し込み予定なんですが いろいろ調べだところわからないものがありました 分かる方が教えてもらいませんか
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
株式会社東京スター銀行（とうきょうスターぎんこう、英称：The Tokyo Star Bank, Limited ）は、東京都港区に本店を置く第二地方銀行。経営破綻した第二地方銀行である株式会社東京相和銀行の営業を譲り受けることを目的として新たに免許を受けた銀行である。アメリカの投資ファンド会社ローンスターが筆頭株主である。
管轄税務署は麻布税務署である。
ただし、店舗外ATM（小型機種）から発行されるキャッシュサービスご利用明細票では、「印紙税申告納付に付き○○税務署承認済」の欄が記載されていない。
上の印紙税のことなんですが？？？？？？
バカ高かった外貨もこのところお求めやすいお値段になったので，塩漬けされてる預金を外貨に替えようかなーと思っています。
現在は，
ローン残高 ４３００万円（３５年ローン）
円預金残高 ４３００万円
という状態なのですが，３０００万円分を外貨にしようと思っていて
ローン残高 ４３００万円
円預金残高 １３５０万円（為替変動分を吸収できるように５０万円増額）
米ドル預金 １５００万円分
ユーロ預金 ５００万円分
豪ドル預金 ７５０万円分
NZドル預金 ２５０万円分
としようかなと思っていますが，どうでしょうか？
これで外貨に利子を稼いでもらって，両親からの借入分１５００万円の返済に充ててしまおう！って思っています。
116です
支店の答えは普通は三万円以上のお金流通したら印紙税がいる 用紙に記入してなくでも残高で計算して税金を支払っている 法律上問題がない
以上
先月から支払いが始まりました。
引かれる金額がシュミレーションの2倍近くあります。
今海外にいて、直接、東京スターに確認できません。
どなたか返済欄の見方を教えてください。
>119さんへ
私の経験です。最初の月は、返済（元金＋利子）は無く、
保険料のみでした。
次の月も、返済は無く、保険料と融資手数料（73,500円）です。
119さんは、この73,500円＋保険料が、シミュレーションの倍
くらいの金額なのではないですか？
3ヶ月目からが、元金＋利子＋保険料になりました。
>>120さん
ご返事ありがとうございます。
最初の月は支払いがなく、2ヶ月目から事務手数料と保険料と毎月の返済分がひかれるということでした。なのですが、毎月の返済分のところがシュミレーションの2倍くらい引かれています。3ヶ月目以降も同様に倍くらいひかっるような予定になっています。帰国までまだしばらく時間がかかるので、確認ができません。
最初の頃のシミュレーションは、普通預金の相殺分が加味されて
いなかったような気がするので、気にしなくてよいと思いますよ。
詳細は不明ですが、過去３ヶ月分の平均とか、２ヶ月前の預金残高
を元にしているのかなーとそのときは思いました。
(同じように、本当に相殺されるのかなーと引き落とし日まで
どきどきしてましたが、大丈夫でしたよん。)
>>119さん
実際にシミュレーションの２倍くらい口座から引き落とされているのでしょうか？
東京スターの東京スターダイレクトのページで今後のご返済予定を見ていただき、一番右側の欄がお支払い予想金額となります。
一番左側の欄は、普通預金がゼロの場合の支払額です。
もう既にご存知でしたら、ご容赦下さい。
いろいろと考えてみたのですが、借りたローン額の半額程度を外貨預金にすると、ローンの金利が実質的に相殺されてしまいませんか。
たとえば，３０００万円のローンを組んで、１５００万円の預金をする場合、ローンの金利がかかってくるのは１５００万円分ですよね。
ローンの金利も外貨預金の金利もだいたい３％くらいだと考えると、
１５００万円外貨預金で得られる利息−１５００万円のローンで失う利息＝０
ということですよね？
利息には税金がかかるので厳密にはそうはいえないのでしょうけれど、それほど自己資金がないような人でも「実質ローン金利０％」にできるのでは？と思ったのですが、なにかまちがっていますでしょうか。
カーディフ生命保険は信頼できる会社ですか？ここの団信の引受保険会社はカーディフのみですよね？2500万借り入れで金利ゼロ状態の場合、月額4千円ほどで死亡時2500万の生命保険に入っているのと同じであり、とってもお得な気がするのですが。
私の友人は夫が今年亡くなりましたが
残債1000万が保険でまかなわれたそうです。
それが唯一の遺産と言ってました。
・・・・・・・・・
これまで10数年支払った保険金額よりは多いのでしょうが、、、、
ビミョウです。
ローン残高と預金をバランスさせ金利0にしています。
万一の場合、ローン残債は保険で担保され、預金はそのまま
返ってくるんじゃないかな？
ここの団信保険料は、他の保険に比べて特に高くはないと思う。
（3000万円の借り入れで保険料は月6000円くらいだったかな？）
一時途中で掛け金が上がるという珍事はあったけど・・・・・・・・。
預金連動型住宅ローンを比較検討をしていると，北日本銀行の預金連動型住宅ローンのほうが
・金利が低いし金利優遇制度がある
・団信コミコミ
・両親など家族の預金を合算できる
ってことで，東京スター銀行の預金連動型住宅ローンよりもいいように思えるのだがどうだろう？
ただ，東京スター銀行の預金連動型住宅ローンは，外貨預金も連動できてなおかつ利息がつくってのがオイシイ。
塩漬けの金（いってみれば銀行の金みたいなもの）で運用できちゃう。
ということは
堅実派向き＝北日本銀行で費用を極力抑える
攻撃派向き＝東京スター銀行で外貨を稼ぐ
ってことになる？
外貨預金でヤケドすると預金連動もパーですけど。
円預金を全て外貨預金に回した場合、
毎月の返済は、外貨預金から引かれるのでしょうか？
そのときのレートはTTBでしょうか？
相殺計算のレートは仲値、と説明書に書いてありますが、
返済時のレートが書いていないもので・・・
それとも、返済不能で遅滞扱いになってしまうのでしょうか？
毎月の返済は円預金からでないとダメなので、円預金残高が足りないと返済不能で遅滞扱いになりますよ。
思いますけど、１０００万円を１０年間円預金で塩漬けしておいても１０００万円でしかないわけですが、１０００万円を外貨にしておけば毎年３％程度利息がつくから単純計算で１３００万円になりますよね。
ということは、換金時に５円くらい円高になっていても損はしないと思います。
当然、そのときどきによって円高のときもあれば円安のときもあるわけなので、どうせ塩漬けしているお金だったら、長期で外貨預金に入れて利息を稼ぎつつ、円安のチャンスをうかがえば、それほどリスクはないのではないでしょうか。
>133
御回答ありがとうございます。
＃東京スターさん、ちゃんと説明書に書いてください！
>換金時に５円くらい円高になっていても損はしないと思います
5円どころではないような・・・
もう少し厳密に計算すると（１ヶ月複利、分離課税２０％）、
1000*(1+0.03*0.8/12)^120 = 1270万
115円/ドルでスタートした場合、
115/(1270/1000) = 91円/ドル
までは、元本を保てそうです（手数料除く）。
来月からローン開始されるモノです。
すべて円預金でひたすら０金利を目指して、、、と思っていたけれど外貨魅力的ですね〜☆
ちょっと冒険したくなってきましたｗ
為替以外に気をつけることってありますか？
>>No.127
カーディフ生命保険が信頼できるかどうかはわかりませんが、
うちはここに借り換える前、三井住友銀行で住宅ローンを組んでおり同じくカーディフでの団信でした。
他大手の銀行で採用されてるなら少なくとも怪しいということはないと思いますよ。
円高になって円換算したときにローン残高を割ると金利が発生しますがね。預金利息も吹っ飛びます。
>>134
計算間違えているよ。円高になった時点で、塩漬け預金（円換算）＜ローン残になれば、支払い金利が発生する。ドル91円なんてのが続けば、よほど預金に余裕がないとゼロ金利がパーになる。
外貨で遊ぶときは、円建て預金＞ローン残にしておくために、為替リスクを見込んで預金することになるな
外貨そう簡単ではなさそうですね涙
先月金利が少々下がっていたのでここが決め時かなと１０年固定にしたら今月すごく下がっていましたね、、がっかりです涙
134です。
>>138
そうですね。
０金利スタートできて且つ、
追加で270万（外貨1000万の場合）預金できる人向け、
ということで。
というか、91円を予想するなら外貨にする意味ないですが。
>>135
為替以外に気をつけること、
東京スターの心変わり、かな。
大株主も代わる様ですし。
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-27778420070907
外貨連動廃止、とかされると困りますね。
足が出た分に金利がかかるだけなのに、利息分が吹っ飛ぶ？？？
よほどのことがない限り、んなことーないと思うけどなー。
気をつけないといけないのは、円高と同時に外貨の金利が
下がった場合ですね。
>>300
為替変動は、10%くらいすぐ動く。120→90なら25%も下落していることになる。20％ぐらいのリスクはあるだろう。
ローン3000万円したとして、全額を全部外貨にして、2割毀損したら、
600万円損しつつ、600万円分の金利がかかりますがね。
1割の変動でも、300万円損しつつ、300万円分の金利がかかりますがね。
>>141
要するに、円高で2割も動いたら、円建てに戻したとき、虎の子の預金が2割も減って、ローン金利支払いも発生するわけで、もちろん逆もある。
外貨はめちゃくちゃギャンブルですけど。
こういう私も、たった300万円を外貨預金した経験があるのだけど、
120円で預けて、あっというまに100円台になって、50万円ほど含み損をずっともったことがある。3年まってようやく戻せたけど、やばかった。
1000万円も外貨預金するのはチャレンジャーですな。
目先の金利なんか餌ですよ。
また、米ドルから円に戻すとき、手数料ががっぽりとられますし。
その計算もした？
外貨預金初心者が多いから、忠告するけど、この銀行で外貨預金するのはばかだよ。ドル→円に戻すときの手数料が高い。ソニー銀行の2倍もとられる。この差はでかいよ。
>>145
東京スターの口座に外貨を置かないとローン金利相殺ができません。
外貨と円の交換だけ、他でやればいいですか？
東京スターから他行への国内外貨送金の手数料って、
いくらくらいなんでしょうか。
東京スターでの交換手数料＞他行での交換手数料＋送金手数料
であれば、他行で交換する方が得ですね。
他の銀行でやれって言われてもねぇ…。
ローン金利が3％ちゃらになって、その上外貨の金利が4％弱。
毎年7％の運用益だと円高で25％損しても、4年で元がとれますよ。
144さんもやばかったとはいえ、3年で為替は多少戻って損はしなかった
わけでしょう？こっちは、ローンが30年以上あるんで、長期になれば
なるほど為替リスクは低減できると思うのはおかしいでしょうか？
リスクがあるとすれば、外貨の金利が今の日本なみに1％以下とかに
なっちゃうことぐらいだと思うよ。
>>147
3年待って、元に戻せたのはラッキーだったが、やばかったよ。
ちょうど、ローンを実施する直前だった。もう少し遅かったら、ゼロ預金に間に合わなかったよ。
＞毎年7％の運用益だと円高で25％損しても、4年で元がとれますよ。
それも机上の空論だよ。さらに円高が進行したら？
毎年7％の運用益というのも、計算がおかしいけどね。
外貨の金利分だけでしょ運用益は。しかも金利は変動だし。
あまり自分の都合の良い計算ばかりしないほうがいいよ。
所詮、外貨はリスク資産という認識でいないとね。
おかしくはないでしょー。
スター銀行の普通預金を引き出して、他の銀行で外貨預金を
行う場合との比較なんだから。
外貨預金がリスクないとは言わないけど、ここのローンと
組み合わせると、他行でやったりＦＸでやったりするより
リスクが低いのでは？と思っているだけです。
なのに、外貨預金するなら他の銀行のほうが…とか言い出す
人がいるから？？？です。手数料だって、FXやるときみたいに
頻繁に行き来させるわけではないので、問題ないと思うけど。
あと、私は他行に外貨1000万ぐらいあったんですが、ローンの
時期に円高で円に戻したくなかったので、ドルのままスター銀行
に送金してローン金利をゼロにしました。
ソニー銀行は、手数料は安いが、他の銀行には海外を含めて
送金もできないし、外貨で引き出すこともできないはずです。
そっちの方がよほどリスク高いですよ。
もっと円高になったらについては、30年スパンで見たときに、
少子化も進んで、円高がずっと続くような将来は予測して
ないんで、その辺は私個人の考え方ですね。
将来、25％以上も円高になるかもと思ってる方は、今は
外貨預金始めないで、そのときに始めればよいだけかと
思いますよ。
みなさんなぜそんな外貨預金に熱くなるかなー？
私はローン金利０状態で２０００万円ほどを外貨にしています。
確かに今回の円高で、円換算した資産総額は１００万円ほど減ったけど、
逆に３ヶ月くらい前までは円安だったので、１００万円ほど資産総額が
増えていたこともある。
でもまあ、それはあくまで計算上の問題で、それほど気にしなくても
いいと思っています。要は円高のときに円に戻さなければいいだけ
ですし、どうせ長期間塩漬けになっている預金ですから、円安になるのを
気長に待つだけですよ。
それよりも外貨にすることで「毎月５万円程度の利息がもらえる」という
のはほぼ確実なわけです。これがけっこう楽しいんです。
為替変動でローン金利が０じゃなくなっても、毎月のローン金利が外貨預金
の金利を超えることになるのは、それこそ１ドルが８０円くらいにならない
といけないわけなので、長期的に見ればそんな可能性はい低いですよね。
でも、確かに、ローン金利支払い中の方は多少危険かもしれないですね。
せっかくせっせと円預金に入れても、円高に振れれば努力がムダになる
結果になることがありますから。
でもまあ、外貨預金にすれば外貨の額は円高だろうが円安だろうが
増えていくわけなので、外貨預金は、それぞれの方があまり負担に感じない
額で、遊びでやる感覚でのぞめばいいのではないでしょうか。
否定的な人は外貨にせずに円預金で地道に行けばいいだけですよ。
本契約しました。
今月から少しずつスターに預金を移し
借り入れ２５００万で預金２５００万＋団信等でぴったり金額あわせ預金予定。
外貨預金は殆んど経験が無く円預金のみ、金利０とローン控除だけの利点を受けるつもりです。
こちらの方は皆さん外貨預金、為替等知識豊富で、当方のように５０過ぎのサラリーマン、今までの預金で現金で買えなくはないが何かあったときの為と、金利がもったいない理由でスターにするという方はあまりいないのでしょうか？
>当方のように５０過ぎのサラリーマン、今までの預金で現金で買えなくはないが何かあったときの為と、金利がもったいない理由でスターにするという方はあまりいないのでしょうか？
自分も10年目の住宅ローンをこのローンに一本化して、預金をまとめて金利0にしています。円建て預金のみです。金利や為替の変動で一喜一憂したくないので、運用は別の資金でやっています。
金利0を達成したら、あえて外貨預金でリスクを負う必要などありません。
預金を塩漬にして、実質完済の状態で老後の資金計画に集中できるのは、心理的なゆとりになります。
ここの預金は、非常時の一時資金程度の認識ですが、残高を忘れないよう、団信保険料だけ毎月5千円程度を給振してます。
外貨預金は、平気で１０％以上の上下をするわけなので、株式保有と感覚的には変わらない。むしろギャンブル性が高いとも言えるけどね。
外貨→円への手数料は、株取引手終料より高いし、外貨預金で喜んでいるのは銀行さんだと思うけどね。
円建てで、ゼロ金利を余裕で達成している人が、余裕資金でやるのが普通でしょうね。外貨の利回りで、ゼロ金利まで貯めようとするのは、ギャンブラーでしょうな。
>ここのローンと組み合わせると、他行でやったりＦＸでやったりするより
>リスクが低いのでは？と思っているだけです。
ここで論理が飛躍しているね。外貨のリスクは全くヘッジされてないけど、住宅ローンを低利で借りて、あまった金を運用するという意味なら、
どこでも同じじゃないの？
ここの銀行はむしろ金利高いし、論理矛盾があるね。
＞ローンの時期に円高で円に戻したくなかったので、ドルのままスター銀＞行に送金してローン金利をゼロにしました。
外貨1000万分のうち、いくら含み損をかかえているか知らないけど、問題を先送りしているだけじゃん。
外貨預金はリスク資産ではないと思います。
むしろ円預金のみの方の方が世界的な視点から見てリスクがあります。
スタ銀で円預金によって金利を相殺している方はそのままでいいと思います。
スタ銀で外貨預金によりローン金利を下げるよりも
金利の低い金融機関でローンを組んでＦＸ（レバ１倍）で外貨を持つ方が
同じ貨幣であっても金利は高くなりますし、外貨へ換金する際の手数料は1/10以下です。（参考まで）
> 住宅ローンを低利で借りて、あまった金を運用するという意味なら、
>どこでも同じじゃないの？
だからー、外貨分もローンから相殺されるんですよ。
他でやるとローン分の3％損でしょう。
> ここの銀行はむしろ金利高いし、論理矛盾があるね。
外貨を含めて0金利になってるので、スター銀行の金利が高くても
関係ないし、まったく矛盾しないですよ。
> 外貨1000万分のうち、いくら含み損をかかえているか知らないけど、
> 問題を先送りしているだけじゃん。
海外赴任時代に外貨でもらってた給料が溜まったぶんなので
ご心配には及びません。
単純に、マンションを購入した時期が思ったより円安になって
なかったので、この銀行を選んだだけです。
ここを見て、利息のつかない円預金に全額塩漬けなんてもったい
ないなーと思って書いているだけなんですけどね。
>>"だからー"、外貨分もローンから相殺されるんですよ。
そんなこと判ってるでしょ。
その上でのコメント
他でやればローンの分3%が相殺されないが、3%以上金利が付く。
外貨預金は銀行系は金利が低いし両替手数料が高い。
スター銀行の外貨預金による金利相殺で満足ならばそれでいい。
計算して、他の方法も選べるという事。
>>156
勘違いをしていますね。この銀行の外貨預金分には住宅ローンはかからず、逆に金利が3％ぐらいつきます。
なので、実質5％位にはなるのでは、ということです。
外貨預金は、リスクの分散ということで私はやっています。
円、ドル、ユーロで均等にしています。
この銀行を使う人は、ただ円預金で塩漬けにしているのは面白くもなく、かりに外貨で損しても影響ないような人が多いのでしょう。
ちなみにローンは35年で全額借りています。
＞＞１６３
そうなんですよ。
このシステムは、本来使えないはずのお金で運用できるっていうところがすごいんですよ。
頭金大量に入れて物件を購入してしまったら手持ちのお金はなくなるわけですが、スター銀行なら頭金を少なくして預金を多く持つことが可能なので、確かにほかの銀行で同等のパフォーマンスを得るには６％以上の運用益が必要になるわけです。
みんなこのすごさがわかってないんだなーと思うと、人ごとながらもったいないなーと思ったりもします。
>海外赴任時代に外貨でもらってた給料が溜まったぶんなので
>ご心配には及びません。
作り話だろうな。
やっぱり株式投資の方がいい感じがする。
総資産かき集めても融資額の３分の２弱なので外貨に手が出しにくい。。
けれど銀行にいって話を聞いてみたくなりました。
金利は決して安くないけど、預金（繰上げ返済）がんばろう！
って人生のモチベーションを高められるローンですよ。
ただ、公務員や安定企業にお勤めの方には、あまり意味ないです。
がんばって収入が上げられる方、収入が若干不安定な方が、ある程度の余力（預金）を残して借り入れするには、すごくメリットがあると思います。
あるいは、ローンを借りなくても家を買える方が、ローン控除を使う節税として借りるのもいいですね、（ちょっと脱税っぽいですが、現時点では合法です。）
まぁ他に類を見ないユニークな商品です。
実際どれくらいの人がどのくらいの割合で外貨預金をしているのでしょう？
とても気になります。
このローンは、割とローンと資産運用について勉強していて，なおかつ資産もそこそこある方しか利用なさらないかと思うので、みなさんの見解はとても参考になります。
東京スターでは外貨はやっておらず、円のみです。
それとは別に、小遣い範囲の小額でＦＸでやってます。
円高がもっと進んだら、ＦＸを外貨のままで出金→東京スターに送金→海外旅行時にＴＣに変更して使う、という手を考えているんだけど、どうでしょう。
ＴＣへの変更手数料が1ドル1円、外貨送金手数料が3000円くらいかかり、さらに為替リスクがありますから、お勧めはしませんが。
>>170
小遣い程度なら、FXもいいと思うけどね。
ＦＸを外貨のままで出金→citiバンクに送金→海外旅行時にATMで引き出し
の方がいいですよ。citiバンクに口座つくるの日本でできるし。
どこかのファンドが東京スターにＴＯＢをしかけるとか？
もし、成功したらこの連動型システムってなくなってしまうの？
円高がまた進んでいますね。今買いどきなのかな？外貨預金するか悩みます。
100円台になったらドル買いじゃないですか。
どうやらアドバンテッジへの身売り交渉がまとまった模様ですね。
東京スターは上場廃止になるというから、今後は一にも二にもアドバンテッジ次第。
一般人の目の届かないところですべては決定される。
銀行経営の目的は、アドバンテッジの利益の最大化、この一点。
しかし再上場後２年で上場廃止にするとは、えげつないな。
東京スターを考えていたのですが
なんか身売り交渉なんてする
銀行、大丈夫なのでしょうか？
他にしようかなと思ってしまいます。
このシステムも危ういですよね？
今まで契約した人たちも不安でしょうね
そうなんですね。
では今、契約を早くしてしまえばいいと言うことですかね？
それとも契約はやはり融資実行の時のことでしょうか？
うちは来春なのでそのときの保障は危ういかな？
>>179
私の場合、金消契約は融資実行の３週間ほど前でした。
銀行の方の話だと、融資実行の１ヶ月以内が契約の目安らしいです。
契約さえしてしまえば、なんとか逃げ切れるでしょうね。
買収先も、契約を反故にすることは、金融庁が認めませんよ。
契約さえしてしまえばもう大丈夫という考え方がちょっと甘いですね。ここに興味を持っている方々狙っているのが預金との連動でしょう。しかし、肝心の連動は銀行側が一方的にやめることができると理解しています。連動をやめても契約違反になりません。この辺のリスクが一番大きいと思いますよ。
連動解除
破綻時の相殺
預金が少ないですがお得でしょうか？
ドル
これらはほんとにループするね。
過去スレと過去ログで結論は出てる。
すべて読んでから来てね。
>しかし、肝心の連動は銀行側が一方的にやめることができると理解してい
>ます。
そう思うのはキミだけだよ。
そんなことをしたら、絶対、金融庁から指導がくる。契約書を解釈すれば可能かもしれないが、日本の行政は裁量主義なので、そんなことはゆるされませんよ
きつーいお灸が据えられます。営業停止処分になるだろうから、買収先もそんなリスクはおえません。
買収されても、日本で営業する限り金融庁の監督下。銀行ははしの上げ下げも監督庁から監視されている。普通の民間企業のような自由はない。
バブル清算で国民の血税をつっこんでいるから当たり前。金を返したとしても、監視は続く。
ここが最大のポイント。
預金連動は簡単にはやめられませんよ。大々的にテレビ広告して客を集めた手前やめることをすれば、絶対に、金融庁から、営業停止処分が出るはず。最悪、銀行免許が取り上げられるよ。
買収される前に、預金連動ローンを契約した奴が勝ち逃げできる。
これが正解。
予想としてはアドバンテッジはどこか海外の金融会社に売る可能性がありそうですよね。シティバンクとかかな？
丁度シティには住宅ローンがないんですよね。
そうしたら日本の省庁の管轄外では？
>そうしたら日本の省庁の管轄外では？
日本で営業する企業がなぜ管轄外になる？
外資は治外法権とでも思っているのか。
キャンペーンで本日から11月末までに契約すれば金利0.6%優遇となるそうですね。当初数年間の優遇ではなく、融資期間中ずっと0.6%優遇です。先月とかに変動3%で融資実行された人はどうなるのでしょう？すでに金利ゼロの人はさほど気にされないと思いますけど。金利引下げの理由を聞いたところ「預金連動のサービス開始から約4年経ち、このローンの客層もそろそろ一巡した。次のステップとして、数年後に金利ゼロを目指す客層の獲得に力をいれたい。そのためには金利引下げが必須」とのこと。つまり、上流の獲得はほぼ完了したので、次は中流をターゲットにしたい、そのために金利下げないと新規契約がとれないということですね。金利引き下げは嬉しい限りですし、応対して頂いた女性担当者もかなり信頼できる感じの人でしたが、TOB疑惑の件もあって新たな動きは少し気になりますね。。
ホームページを見たら前、連動型は気合の入った画面だったのに、今度はフィット方のほうが気合の入った画面になっていた。
なんか怪しい。
キャンペーンで0.6％優遇するんですか？？
超ショック、、先月11年固定で4.4％でくんだばかり。。
今月くめば4.1−0.6＝3.5％？？！
こんなに下がるなんて、、
営業さんの来月はあがる！の言葉に動揺してしまった(~_~;)
まあ、金利を判断できなかった自分がいけないのですが、
キャンペーンがあるならそれくらい教えてほしかったな。。って無理ですよね。。
とすぎたことだけどうだうだ書いてしまいました。
書いてちょっとすっきりしました☆
よし！！気持ちを切り替えて頑張ってゼロ金利目指さなくちゃ！！
私も５年固定の4.15％を組んだばかりです。超むかつきます。
でも運がないのだと諦めます。早く金利ゼロになるように貯金に励みます。涙。
そう言えば昔シティバンクの住宅ローンって結構人気だったんだよね。
・自動繰り上げ返済
・月３回まで繰り上げ返済いくらでも可、手数料無料
・２４時間いつでも電話で繰り上げ返済
当時こんなことをやっている銀行はシティバンクだけだった。
その後シティバンクは住宅ローン事業から撤退、
住宅ローン債権はＵＦＪに譲渡。しかし
ＵＦＪは上記自動繰り上げ返済等を引き継がなかった。
当時、「私は自動繰り上げ返済目当てでシティバンクで住宅ローンを
借りていたんですがどうしたらいいでしょう」という相談を見たことがある。
自動繰り上げ返済等を引き継がなかったＵＦＪには何のお咎めもなしだったな。
その前例から判断して、住宅ローンに派生する特別サービスとみなされる契約は、
それを引き継がなくても容認されるのじゃないかという気もするけどね。
>>194
シティの契約書にどう書かれていたのかは分かりませんが、
スターの契約書を読んでみると、簡単には解除出来ないように
思えます。
金消契約書からの抜粋
１９．利息に係る相殺計算の取扱い
（３）相殺計算取扱の中止
将来、税法および税法に関する国税当局による基本通達の改制定に伴い
本契約における相殺計算の取扱が税法上課税扱いとされる等の事情の
変更が生じ、相殺計算の取り扱いを維持することが法的又は経済的に
相当ではないと銀行が判断したときには、銀行は、相殺計算の取り扱い
を一時停止し、または、中止することができます。以下略
重要事項説明書からの抜粋
中略。このような事態にいたりました場合には、銀行といたしましては、
お客様および銀行の双方にとってより合理的な解決策を発見すべく調査
検討を十分にいたしますが、適当な解決策を見出すことが困難であり、
また、相殺計算を維持することにより当事者の双方またはいずれか一方
に生じる経済的負担を回避することができない場合または法的に不適当
となる場合には、あらかじめ書面にて通知のうえ、相殺計算を停止し、
または中止する場合があります。
その抜粋を見ると、金利ゼロの状態の人が住宅ローン減税を受けるのは不当だと国税局から指導があったら、「住宅ローン減税を受けられなくなるから」っていうことが、金利相殺制度をやめる口実にされたりしませんか？
>>196
その場合は、ローン減税を受けない、という合理的な解決策が
見出せます。よって金利相殺制度をやめる口実にはならないと
思います。借り換えでローンを組んだ人のなかには既に税控除期間が
終了した人もいるでしょうし。
皆さん 冷静に考えましょう。
ゼロ金利になっている状態は、ローン残＝預金高 なのですよ。
そういう人は、はじめから、現金払いで家を買っているのと同じ財力がある人です。
東京スターのローンがどうなろうと、住宅ローン減税分のはした金が損するだけだし、（もし、定年退職しているか、年収2000万とかの高収入者だとその損すらないです）預金をローン支払いに一気に戻せばいいだけだから、はじめからリスクなんかないです。
問題なのは、ローン残高−預金＝数千万 みたいな人。
預金連動制度が崩壊したら、返済計画が大幅に狂う。
自動繰上げがなくなるのとはわけがちがう。金融庁が許すとは思えない。
法律が変わらないかぎり、東京スターが預金連動を止めることはないでしょう。
IRプレゼンの資料をみると、貸出金の１／４がスターワン住宅ローンです。
その他の数字をみても、東京スターがリテールを重視していることがわかります。
このリテール向けの主力商品である預金連動ローンを止めるなど、考えられません。企業価値を大きく損なうだけです。
預金連動ローンは東京スター成長の柱です。その成長力がある故、アドバンテッジはスターを買収したいのです。
たらればで申し訳ないが、来年初頭に急遽、預金連動が終了された場合
1) 最初から金利ゼロで、すでに十分にこのローンの恩恵を受けた人は：
僅かなローン控除や、団信による格安生命保険を利用する機会を失う
2) 最近金利ゼロになった、または近々金利ゼロになる人は：
多大な利益機会損失といえる。借換えならばなおのこと。登記手数料や、高金利で支払ってきた利息を一部返金してほしいぐらい。
3) ローン残高−預金＝数千万 の人は：
ハイペースで預金を増やすことを前提に、預金連動型を選択されたのでしょうね。まあ、東☆側も（または経営譲渡先の金融機関が）、それらの利用者に対しては金利引下げなど何らかの特別措置を取るのではないですかね。
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6998万円～8548万円 |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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50.11m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
