中央三井信託銀行って・・・

799さん

書き込みありがとうございます。実は、私も気になって、電話して聞いたところです。
同じ答えでした。

したがって795さんの書き込みは間違いです。いや、もしかしてアルファスタイル
設定しない場合は、合っているのかもしれませんけど・・・。
うちはアルファスタイル設定しているし、中央三井で借りてアルファスタイル
設定しない人はいないと思うので、799さんの書き込みで間違いないです。

東京三菱UFJみたいに、保証料無料ないの？誰か聞いて！

そのへんは皆さん契約する前に確認しないんですかね？
私がこちらにしたのは繰上で保証料をとられない点もよかったからです。
振込み手数料はしかたないですよね。

でもアルファスタイル設定ないとかかるんですか？
私が聞いた銀行の人はそれに関係なく無料と言ってた気がするんですけど・・・
もらったパンフにも無料って書いてあるけどアルファスタイルのことまで出てたかどうか忘れてしまった。

２、３ヶ月おきに３０、４０万くらいで気まぐれに繰上してます。
額は人によりますが、うちは保証料は毎回１万くらい返ってきてますよ。

うちはアルファスタイルお断りしましたよ。
繰上げ返済の時期や金額が大体決まってしまっているので。
アルファカード作るのにかかるお金と、これから先予定している繰上げ返済の回数を計算したら
必要ないなと思いまして。もちろんネットで返済します。
あと、アルファカード作ると、根抵当が付くのがちょっとイヤだったのもありますね。

>振込み時に発生する410円

420円では？（400円＋消費税）
私が前に繰上げ返済したとき、差し引かれた振込手数料は105円だった。
これは、戻し保証料が5000円くらいだったからだろう。

この銀行のHP掲載の手数料によれば、中央三井の本支店間（同一名義のぞく）の振込手数料は、
振込金額１万円未満で105円、１万円以上３万円未満で210円、３万円以上で420円。

１回で、３万円以上も保証料が戻るということは、借入後の早い段階で相応の金額を返済することとなるはず。
いずれにせよ、大した金額ではないから、こまめに返済していくつもり…。


>根抵当が付くのがちょっとイヤ

担保物件の不可分性があるから、抵当権（普通抵当）が付いていて残高が１円でもあれば、理論的には余分に根抵当がついていようがいまいが、銀行側に首根っこ押さえられていることには変わらない。
心理的に違いはあまりないと思うけどな…。まあ好みの問題でしょう。
合理的に考えれば、繰上返済手数料の合計額や、貯めて返済するまでの金利負担が、余計な根抵当権設定費用を払ってもペイする金額になるかどうかだけに帰着するね。

ところで、
たぶん銀行側が提案する利用者側のメリットは、アルファスタイルで借入資金枠を確保しておいて、手元の現預金を薄くできるということなんだろうけど、あんまり手元預金残高を薄くするのはやっぱり不安ですよね？

αスタイルは、根抵当の登記と、返済が終り不要になったときの根抵当を外す費用と考えると、往復びんたで６万はかかるかなと思っていますが、皆さん、どう思いますか？

変動をローンに組み込んだ場合、恐らく、変動の方を繰り上げていくことになるかと思うのですが、ネットを活用すると、２０回以上の繰上げでもまだ回収できないのかなあと思って、やめようかと考えています。

ふつうはネットからの繰上手数料が２６２５円。
根抵当の登録、抹消で６万かかるとすると２３回は繰上しないと元がとれない計算。
よほど毎月とかしないと１５年や２０年の人は意味ないでしょうね。
うちは３５年で、こまめに繰上予定でしたので元はとれますよ。
誰もが作って意味のあるものではないですね。

ローン完済時の抵当権抹消と一緒に手続きすれば、安くすむのではないでしょうか？

８０２さんへ

ありますよ。私もつい最近比較検討してました。
ただし金利が０．２％高くなるので、
３５年全期間優遇で借りる予定とかならば、
長い目で見るとちょっと損ですが。

それでも今時点なら、例えば変動金利ではＵＦＪより
金利は低いですね。あちらは頭金相当額２０％
とか条件ありますが、中央三井信託は無条件ですね。

アルファスタイルのメリットは、保証料変更手数料も無料なところだと思っています。

確かに、本当に特になるかどうかはわかりませんが、そんなの結果論でしょう？
”私は年に1回しか繰り上げしない”、なんて決められる人がいるのでしょうか。
繰り上げは、借金の返済という意味では、こまめにやったほうがいいことがわ
かっています。なんらかの投資利益が、返済金利より上の場合を別として・・・

安心していつでも繰り上げできるという気分もかなり大事だと思います。

繰上返済が安心してできないってことあるのですかね？
確かに余分な「負担感」がないことってことは、繰上げ返済を気軽に出来る要素となり、結果的に総負担を減らせるかもしれないが…。

通常は、１年とか半年の資金剰余を一定額額見込んでおいて、その期間で区切って繰上返済していくパターンが多いでしょう。１ヶ月とか２ヶ月で10万円以上の資金剰余が出てくれるならいいけど…。
ただ、もしもそんなに剰余が出るのならば、元々の返済計画に余裕をとりすぎた、（極端に悪く言えば余分に借りすぎ）っていうことでは？

うちの場合は２０回以上の繰上げ返済を見込んでいて、かつ将来一次的に支出が増える場合の借入支出枠の確保（親の介護資金等※）との両面の観点からアルファスタイルを契約したんですけどね・・・。

※教育資金など長い期間支出が続く費用はそもそも最初の返済計画において織り込むべき。

まあ、人それぞれの資金計画もありますしね。

＞そんなに剰余が出るのならば、元々の返済計画に余裕をとりすぎた、（極端に悪く言えば余分に借りすぎ）

そうなのかもしれないとは思います。私は、借りられる年限をいっぱいの25年に取りました。
借金額は、年収の約2倍です。したがって、返済は余裕があります。繰上げ返済は、月々の
返済額の減少にしています。前に、住宅ローン借りたときは、期間短縮にして失敗したか
なと思ったからです。繰上げ返済しても、月の返済額が減らないと、達成感や安心感が
全くないのです。

気分はすごく大事だと思っています。繰上げ返済して、月々の返済額が減ると、安心感が
あります。もっと短期でも良かったのかもしれませんが、わたしは、気分を大事にしてい
ます。金利が高ければ、こんな方法は取らないかもしれませんが・・・。こんなに金利が
低い時代でも、返済額における金利部分の額は結構なものがありますね。でも、いいです。
なにか借金するようなことが生じた場合でも、繰上げ返済額で調整できるので、すごく
気にいっています。この金利で新たに借金できるわけがありませんから・・・。

>>811
自分の物差しだけで判断しすぎです。
月に10万以上余る返済の方も結構いるでしょ。
家だけにお金かけるのは嫌だな。

>>813さん

そっか〜。
うらやましいですね。

「結構」はいないと思ういますけどねぇ…。
現実的には、返済負担率が25％を超える人が多数派だと思いますよ〜。たぶん。
よって、年収1000万円の場合、通常返済が250万円、繰上返済120万円以上で、負担率37%以上となるから結構きつい。（同様に、年収800万円なら、40%になる。）
子供がいなくて、奥さんに収入がある等なら10万以上余るかな…。

なお、「人それぞれの資金計画もありますしね」と書いているから、自分の物差し「だけ」で判断「しすぎ」ではないと思いますよん。そんなに批判しないでくださいな（Ｔ Ｔ）

ウチのモノサシは、当初借入額が年収の約2.1倍、期間20年で返済負担率約16％。借入後１年半で年収の1.8倍（返済額減少式の繰上げのため、負担率は14%に微減）

なかなか、月10万円以上を安定的に余らせるのは難しい。道はまだまだ遠いです…。

デペ提携で金利優遇1.6なので他は検討せずにここに決めました。

一回50万以上なら繰上げ返済の手数料が無料とのことで、
私の場合は女性専用ローンで契約しました。
ネットバンキングも便利そうですね。
これから色々勉強して上手に返済していきたいです。

中央三井に金を借りたことを生かしたいなら、前のほうのメッセージを何回も読み直すことを
おすすめします。最近の１００メッセージだけで充分だと思いますが・・・。

契約前に引っ越しをしたいもので、本審査と住民票住所を変更します。
契約時には氏名と実印だけ記入するのでしょうか？
現在の住所も記入しますか？

あれ？　契約前に引越しってできましたっけ？

私は契約から引越しまでに日が少なくて結構大変でした。で、契約前に
引越しできないかと聞いたら、だめといわれたような・・・・

>>818
一旦別の住居に引っ越ししてから入居予定なのです。
金消は新住所で行いますか？審査時の住所ですか？

審査時と違っていても良かったと思いますが、問題は印鑑証明の住所です。

あれこれ変更すると面倒だったような気がします。

全期間１．５優遇をもらいましたが、保証料上乗せで１．３％優遇にしました。
一括で保証料を払うのがもったいなかったのと、２０年くらいで元が取れると言われたのですが、その前に借り換えしてしまうかもしれないと思ったのです。
これって損ですか？

＞これって損ですか？

そんなもの気にする必要なし。誰にも先のことなんかわからない。

もう実行なんですよね。あとは、どうやったら、早く、楽に返せるか考えましょう。

そうですよね。ありがとうございます。
実行後にここを知ったので・・・みなさん色々考えていて勉強になります。

ここもメガと同じように（というか遅れて）2月から変動金利下がるそうですね。

1.6優遇で０．８７５％だって！！

融資を受けるのが２月の終わりか３月はじめ頃になるみたいなんで
正直、変動と固定の両建か変動１本か迷いますね〜。

ここの掲示版見て勉強中です。

こういうときだから、全期間固定＋変動が良いのではないでしょうか。

私は変動1本にしてしまいましたが、インフレ懸念が出てきたので、まずかったかなと
思っています。もちろん、いますぐインフレではないですが、３，４年後には、
インフレとなる可能性があります。微小のインフレが世の中の進歩には好ましい
のですが、ハイパーインフレにならないようにコントロールするのは難しいと
されています。

10年固定というのは全然駄目でしょう。かえって危険です。10年終わったときに、
優遇が減る設定が普通だからです。10年後なんて、どうなっているかわかりません。
10年終わったときに、ハイパーインフレだったら、悲劇です。

というわけで、全期間固定＋変動の組み合わせをおすすめします。ここの全期間固定
は高いから、別のところにしたほうが良いと思います。

中央三井でローンを組みました。
諸経費等の支払いのタイミングが知りたいです。
ローン実行時に振込みか、実行後引き落としとか・・・
同行でローン組まれた方お願い致します。

諸経費の振込み証がないと、鍵を渡してもらえませんでした。

銀行からは、鍵の引渡し日にデベに振り込まれます。こちらは、確認証なし。

したがって、微妙な差で、諸経費の振込みが先ということになります。
デベは三井レジデンシャルでしたが、デベによって違うのかどうかよく
わかりません。

827です。

すいません。ちょっと違いました。諸経費の振込みという項目はなく、諸経費込みの
残金の振込みという形でした。諸経費かどうかは関係ないと思います。あくまで、
銀行ローン以外の残金という形です。いずれにしても、鍵の引渡し日までには、
払う必要があります。

>827さん

826さんの質問は、銀行や保証会社や司法書士に対する諸費用（印紙、保証料、登録免許税、司法書士報酬）をいっているのでは？

もしそうなら、実行時までに振込だったような気がしますよ。

お金には名前ついてないから、残金、あるいはローン以外のお金ということで一括だと
思いますけど。

うちは、”ローンの残金払ってください”と言われました。実行はしてなくても、
”残金”扱いのようですね。

しかしながら、
金利がインフレになるとしても、
どのくらいまで上がることがあり得る範囲内なんでしょうね！？

35年ローン
変動金利
35年通期で常に-1.6%

という条件ということは、
現在の固定金利にプラス1.6%を超えることが今後なければイイわけですが、
実際5%あたりまで金利がいくことは・・・

あるっちゃあるのです・・・よね

1990年に長期金利は8%を超えてますが、たぶん、それ以上になることはないと予測しています。

http://www.yu-cho-f.jp/research/old/pri/reserch/monthly/2001/157-h13.1...

8%で返済額をシミュレーションしてみました。25年返済ですが、月の返済額は1.8倍ほどになり
ます。うちは、食費＋管理費＋修繕積立金＋駐車料＋電気代＋ガス代＋携帯電話台を払ったら
何も残りません。生活費がボーナスに食い込むおそれがあります。厳しい。

826です。
参考になりました。ありがとうございました。

そんなに悩まなくても、変動にして金利が上昇してきたら、固定に変えればいいのでは？
今の間に少しでも繰り上げておけば、金利アップへの備えにもなりますよね。
変動から固定は、手数料なしでいつでも変更できると聞きました。変動の金利アップのお知らせが来てから変えることもできるそうです。私も、今10年固定にするのは不安と思いました。これから10年、必死で耐えて、そのころに景気回復して高金利になっている可能性が高くないですか？なってなかったら、日本はかなり殺伐とした国になってるんでしょうね。

変動一本で、３月入居予定です。

ところで、この銀行のローン保証料が他行より高い（と思われる）のは、

金利が他行よりやや低めだからなのでしょうか？

別に悩んでない。シミュレーションしてみただけ。

私もオール変動なので、必死で繰り上げします。

少なくとも3，4年は、インフレにはならないと思う。もちろん、素人考えだし、
絶対などということはないけど。なお、インフレの予測はプロでもできないと
されているので、自分の考えでやったほうがいいようですね。

>変動にして金利が上昇してきたら、固定に変えればいいのでは？

そのタイミングを決断するのが難しいと思うけど…。
まあ、その考えは昨今の誰でも解るような世界的利下げ局面だからできるんだろうね。

去年も、上がり始めたと思って１０年固定にしたら、今度は大きく下がってみたりするし。

むしろ、なんらかの要因（中東情勢の本格的悪化による石油危機と物価の急騰など）で金利が高騰したら、ちょっと考えてる間に手遅れになったりするのは危険。
かといって、自分でコントロールできる期間が限定されちゃう３年固定なんかも危険かな…。

ま、今なら変動でスタート、ちょっとでもやばくなったら１０年固定に変更、反転したら借換えでしょう。

836さんのように、極端な例も考えて冷静に試算しておくことは重要だと思う。

だけど、一般的には、変動ーー＞固定は簡単でも、固定ーー＞変動は難しい。

この銀行が固定ーー＞変動ができるのはどういうわけなんでしょうね?　前々から
疑問に思っているのですが・・・。相当の費用を要求されるんでしょうか?
優遇率が低くなるからいいのかな?

確かに、固定に変更したら、すぐ金利さがったりしたら、悲劇だなあ・・・・。
一時的にハイパーインフレになったとしても、長く続くわけがないと思って
います。まあ、素人なので、本当のことはわかりませんが・・・・。

だけど、この不況を抜けた後の日本って、どうなるんでしょうかね。人口は
すでに下降局面だし、不況抜けたらまたガソリンあがりそうだし、少なくとも
ミニバブルがはじける前の状態に戻るとはとても思えないのですが・・・。
自動車が売れる時代なんて二度と来ないような気もします。アメリカの自動車
メーカーを助ける声が大きくないのは、たぶん、アメリカでも自動車が売れない
のは一時的な落ち込みではないと考えているからではないでしょうか。

インフレ懸念なんてあるのかなぁ。
今はないといっていて、3，4年後のインフレ懸念なんて分かるのかな？
その根拠を知りたいです。

で借りようかなって思っています。
中央三井って1.6%優遇で、
0．875なんですか?
まだ、銀行には確認してませんが、
そうであれば実に魅力的ですよね?
新住宅ローン減税が実現すれば、5000万円までは
１％減税されるのですから、むしろ借りていた方が儲かっちゃう。
しかも、手持ちの金融資産を取り崩して頭金なんてつくらなくても
(それでも貸してくれるという前提ですが)、少なくとも１％以上の
利回りで運用できていれば、借りれば借りるほど得ってことじゃないですか。
（もちろんいつまでこの金利が続くかという問題はありますが）
でも、株式などのインフレに強い資産を沢山持っている人にとっては
すごく有利に見えるのですが、どうでしょう。

>838

>この銀行が固定ーー＞変動ができるのはどういうわけなんでしょうね?　前々から
>疑問に思っているのですが・・・。相当の費用を要求されるんでしょうか?
>優遇率が低くなるからいいのかな?

すみません、ちょっと↑がわからないので教えていただけませんか。
中央三井信託は、固定→変動の切り替えができるのですか？
(それができるのはソニー銀行だけだと思ってましたので)

固定期間終了後(たとえば3年固定にして3年後)、変動にできるのはどの銀行でもできますが。
(できるというより新たに固定タイプを選ばなければ、自動的に変動になりますよね)

>3，4年後のインフレ懸念なんて分かるのかな？

素人だし、根拠は薄弱ですが、ゼロではないです。今、アメリカでは、大量の
国債を発行しつつあります。日本も税収が減るのに、出費が増えれば、大量
発行せざるをえません。埋蔵金はすぐ尽きるでしょう。

大量のお金が出回れば、次に来るのはインフレです。

マイルドなインフレはデフレ対策としてはいいのですが、マイルドを過ぎて
ハイパーになってしまう危険性があるのですが、この制御は相当むずかしい
というのがマクロ経済学の教えです。

ここで住宅ローンを組もうと思いますが
40歳前なので保険をつけようかと思います。
皆さんは３大疾病の100%、50%、ガン保険のどれを選択されていますか？

変動2本にして、片方に三大50％つけました。
100％で良かったかな？とも思っていますが、
そこそこ繰り上げる予定であれば、保険の面からもローンを2本に分けるのは有効だと思います。
ちなみに、30代半ばです。

ナンセンスな理由を教えてもらえると助かります！

ガン保険は、診断されればですけど
それ以外の病気に対しては、支払い条件が厳しいところだと思います。

844さん
私（30代半ば）もほとんど同じ考えです。
二つに枠を分けて、片枠にガン保険100％つけようかと思っています。
そして、つけていない枠で繰り上げ返済しようかと。
ガンに罹患する確率×免除になる金額に比べれば、ガン保険の金額は
ずっと少ないと思います
（返済期間が短い方・身内にガンにかかった人が全くいない方は別として）。
もちろん進行ガンになって命を落としたいというわけではないので、
定期的に人間ドック（これも一種の保険）にかかるようにしようと思いますが…

>848

>ガンに罹患する確率×免除になる金額に比べれば、ガン保険の金額は
>ずっと少ないと思います

気になって念のため試算したところ、書き込みの内容は誤っていたようです。
支払免除になるローン残高が払込むガン保険料を上回ることはないようです。
保険会社が損をかぶるような保険料設定にする訳はないですね。
大変申し訳ありませんでした。
※安心を買うという保険の意味からすると「元をとろう」という考えてはいけませんね…
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試算内容（概算です）
●1000万円　35年返済で、ガン保険料　約45万円
●∑（ガン罹患確率×ローン残高）　　約15万円　（男35〜70歳返済）
同 　　約25万円　（男40〜75歳返済）
同 　　約40万円　（男45〜80歳返済：ガン保険に入れたとして）
ガン罹患確率は国立がんセンターのがん統計を参考にした
zhttp://ganjoho.jp/public/statistics/pub/update.html