住宅ローン・保険板「どう繰上返済をしたらよいでしょうか?」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2009-06-16 21:42:00

私は31歳の会社員(年収600万円)で、妻(専業主婦)と娘(9ヶ月)の3人家族、
子供は2人目を計画中です。

昨年3月にマンションを購入し、今回初めて繰上返済をしようと思っています。
当初借入は下記の通りです。

住友信託銀行(借入期間35年、保証料上乗せ)
①700万円、3年固定特約1.15% 月々返済額20,253円
②2100万円、30年固定特約2.93% 月々返済額80,000円
のMIXで借りています。

今回100万円を繰上返済しようと思っており、
来年以降も年100万円を繰上返済していく予定です。
①、②をそれぞれ期間短縮、返済額変更で返済する方法があると思うのですが、
今後、金利が上昇すると思っているので、①を返済額変更で返済しようと考えています。

みなさんだったらどうされますか?
ご意見をお聞かせ下さい。

[スレ作成日時]2007-01-06 20:38:00

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どう繰上返済をしたらよいでしょうか?

  1. 16 匿名さん

    15さん、999,999円ですよね?

    年収、家族構成など分かりませんが、毎年100万円繰り上げ返済できるのであれば
    頑張ってくださいね。いい計画だと思います。

    近頃は繰り上げ返済の手数料がかかるほうが珍しくないですか?

  2. 17 匿名さん

    毎年繰上するつもりなら、返済額軽減でいいと思うけどな。
    月々の返済が楽になる分、繰上返済資金がたまるペースが早まるじゃないですか。
    将来の子供さんのための貯金とかも始めておくのもいいでしょうし、期間短縮より自由度が高まると思いますよ。

  3. 18 匿名さん

    100万以内で6,300円なら、
    素直に100万でいいんじゃない?

  4. 19 匿名さん

    17
    私はいろいろ計算してみましたが
    期間軽減型が断然有利です。
    返済額軽減型だと、繰上げ返済額を総返済回数で割った金額が
    毎月減額されるだけです。金利の減額は期間軽減型と同額です。
    それなら、期間軽減型の方が短縮された期間は返済しないでよいので
    有利だと思います。

  5. 20 匿名さん

    >19
    >金利の減額は期間軽減型と同額です。
    それなら、返済額軽減型の方が減額された金額は返済しないでよいので
    有利だと思います。

    よく勉強してから書き込みましょう。

  6. 21 匿名さん

    まとめると、長期から返して、長期金利を短期が上回るようであれば短期から。要するに金利が高い方からってことですかね。

  7. 22 匿名さん

    >>19
    期限の利益ももっと大事にしましょうね

  8. 23 匿名さん

    >>19
    かな〜りアタマ悪そうだな。
    階段を上ろうとして、一段目めでつまずいたってかんじ。

  9. 24 匿名さん

    返済額軽減型と期間軽減型だと後者の方が返す総額が少なくなるのでお勧めだと銀行に言われたのですが、違うのですか。

  10. 25 匿名さん

    一回返すたびに5000円+保証会社への手数料3000円程度がかかる場合、99万くらいで毎年(年に何回も返すよりも)1回のほうがいいのですか?よくわからない。。。

  11. 26 匿名さん

    >>24
    ロバの親子を読みましょう。

    それはさておき、理由は下記の通り。

    ■期限の利益(将来的なインフレなり現金の減価リスク)
    ■積極的に繰り上げ返済するなら返済軽減も機嫌短縮もほとんど同じ
     (=期限の利益が生きてくる)

  12. 27 匿名さん

    >24さん
    一回こっきりの繰上げなら期間短縮に方が総返済額は減ります。但しその見返りとして借金を待ってもらえる期間が減ります。

    完済まで毎年繰り上げするのなら両者の総返済額はたいして変わりませんし、
    しかも軽減型なら完済まで最長期間(35年)借金を待ってもらえます。

  13. 28 匿名さん

    35年も働く気がない場合は?

  14. 29 匿名さん

    >>28
    誰にレスしてるのか分からんが、
    積極的に繰り上げ返済するなら、返済軽減も期間短縮でも、完済時期は変わらん。

  15. 30 匿名さん

    >>28
    Aさんは一生懸命働き、毎年必ず繰上返済(期間短縮型)を行ないました。

    3年目: 元々は10万円だった毎月の返済額が8万5千円になりました。Aさんはちょっと嬉しさを実感しましたが、繰上げの手は休めず、毎年12月には、まとまった金額を繰上返済することを続けました。
    6年目: 毎月の返済額が6万円になりました。月々の支払いが少なくなったのでその分貯金が溜まり、繰上げ返済に回せる金額も増えてきました。
    10年目: クリスマスの日、Aさんは去年までと同じように金融機関の窓口に立っていました。繰上返済の手続きを終え、渡された返済計画明細に目をやるとそこには・・・、残り300ヶ月(25年)の毎月の返済額が2500円と印刷されていました。「ああ、これは次の夏のボーナスで完済できるな」。でもAさんは、来年もこの日にここを訪れることに決めました。頑張った自分にプレゼントをあげるために。
    (このお話はフィクションです)

  16. 31 匿名さん

    間違えた;

    Aさんは一生懸命働き、毎年必ず繰上返済(返済額軽減型)を行ないました。

    3年目: 元々は10万円だった毎月の返済額が8万5千円になりました。Aさんはちょっと嬉しさを実感しましたが、繰上げの手は休めず、毎年12月には、まとまった金額を繰上返済することを続けました。
    6年目: 毎月の返済額が6万円になりました。月々の支払いが少なくなったのでその分貯金が溜まり、繰上げ返済に回せる金額も増えてきました。
    10年目: クリスマスの日、Aさんは去年までと同じように金融機関の窓口に立っていました。繰上返済の手続きを終え、渡された返済計画明細に目をやるとそこには・・・、残り300ヶ月(25年)の毎月の返済額が2500円と印刷されていました。「ああ、これは次の夏のボーナスで完済できるな」。でもAさんは、来年もこの日にここを訪れることに決めました。頑張った自分にプレゼントをあげるために。
    (このお話はフィクションです)

  17. 32 匿名さん

    返済額軽減型→一括返済ってこと?。仮に2000万35年のローンがあって毎年99万返す場合は、お話みたいに簡単に期間短縮できるのですか(25年が10年ですよね。毎年いくら返したのだろう。)

  18. 33 匿名さん

    間違えた。35年ローンを10年で返したのだ。いずれにせよ、すごいスピード。繰上げ返済額と夏のボーナスの額を知りたい。

  19. 34 匿名さん

    >>32-33
    借入金額を10年で割って、それに年利息を乗っけりゃだいたい分かるだろ。
    月10万の支払いの借入金額もだいたい分かるだろ。
    ちなみに毎年99万の繰上げだと、軽減分の上乗せができないので、多少誤差が多くなるな。

    >>30-31
    12月に繰上げとはイイ例とは言えんな。w

  20. 35 匿名さん

    >>34
    わからん。意地悪しないで教えて。

  21. 36 34

    >>35
    何?私か?。繰上返済額が知りたいのか?。

    月10万の返済だと35年ローン10年固定2.5%位の借入で2800万だ。
    コレを10年で返済すると月26万強の返済だ。つまり1年目200万弱の繰上げだ。

    35年ローン2.5%の借入で2800万を10年で返済するには、年間約320万の返済でOK。
    これは、期間短縮or返済軽減どちらでも同じだ。

    わかった?。

  22. 37 匿名さん

    どうもありがとう。わかったけど、320万の繰上返済ってきつくないかい?それくらいやらないと返済軽減のメリットはないのかね。今はもちっと金利高いよ。期間の利益を生かして運用しないとだめなんだよね。運用リスクもあるのでは?繰上げは何月がいいの?手数料とか考えると小刻みがいい?しつこいかな?

  23. 38 34

    >>37
    確かにしつこいね。w
    320万は年間返済額であって繰上額ではないよ。きついかどうかは人それぞれだ。
    コレは31さんの例であって、(このお話はフィクションです)だしな。
    今月10年固定金利は住信は2.25%だわな。もっと安いとこもあるし、別に高いと思わんぞ。
    返済軽減のメリットに金額は関係無い。運用も必要ない。
    繰上は1月でイイだろ。ローン控除の都合だ。
    手数料無料なら小刻みがイイかもしれんが、有料で計算メンドければ、年1回1月にしとけ。

  24. 39 匿名さん

    ↑35年返済であって、10年固定で計算するのはどうか。だったら最初から10年固定で返せばいいのでは。

  25. 40 匿名さん

    ↑ハナから10年返済で組むって意味?
    3000万を10年で審査を降ろすにはかなりの年収がいるし、
    リスクが高いでしょ。

  26. 41 34

    >>39
    10年ローンを10年で返済するのと、35年ローンを10年で返済するのは基本的に返済総額ほとんど変わらん。
    万一に備えて、長期でも借りることが可能ということは、重要だと思うぞ。
    35年ローンを10年で返しても誰も文句は言わんが、10年ローンを35年かけて返すとブラックリスト入りだぞ。w

    しかし、10年固定で計算しようが、35年固定で計算しようがどうでもイイ。
    ツッコミ所を間違ってるぞ。w

  27. 42 しつこい人

    35年返済で当初10年固定にするって意味ですか?35年の超長期の利率と10年固定の利率は違うから、返済総額が変ってきますよね。それにしても、300万の年間繰上額はすごいね。出来る人がうらやましい。別の質問!99万の繰上返済だと云々ってありますが、いくらが適正でしょうか?また1月以外だと住宅控除に響くのであれば、何回も分けて返済できないですよね。

  28. 43 34

    >>42
    利率が違うと返済総額は変わります。当たり前。
    いくらが適正でしょうか?って、人それぞれやがな。('・ω・`)

    >1月以外だと住宅控除に響くのであれば、何回も分けて返済できないですよね。
    ローン控除のしくみが分かってるのか?。
    言ってる意味がわからん。誰か日本語に翻訳してくれ。w

  29. 44 42

    馬鹿でごめんなさい。「35年ローン10年固定2.5%位」って言っているから、当初10年固定って意味だよね。具体的に言うと、うちは、年320万円も確実に返済できないから、手数料のかからない99万円を何回できるかってことにかかっている。せいぜい2回くらいかな。そうすると、返済軽減じゃ損するの?それで、複数回に分けるってことは、1月に2回やればいいってこと。ローン控除のしくみは分かっていません。

  30. 45 34

    当初10年固定の意味。つい1年くらいまで35年フル固定でも2.5%ぐらいであったけどね。
    手数料の関係で99万にしたいなら、1月と7月に2回でいいんじゃないの。
    もう一度書くが、短縮と軽減の有利不利に金額は関係ない。
    返済軽減については「おりこうな〜」スレを読み、
    ローン控除については、ググってみれば、様々な解説サイトがあるだろ。

  31. 46 42

    ありがとうごじゃいます。おりこうスレとローン控除のサイトはあとで読みます。でも、34さんの家庭教師の方がいい。繰上げの期間は、1月を入れるってことが重要なの?3回とか4回の場合は何月がいいですか。軽減を「期間」にするか「額」にするかは、月額の支払いを減らすことによって可能性を広げるってことですよね。10年で返せるかもしれないけど、あえて35年で借りるみたいなのと同じですか。うう、自分でもうざいのがよくわかる。馬鹿は嫌ですね。

  32. 47 住宅ローンが残ってる家を賃貸にだす

    この場合、住宅ローン控除などはどうなるのでしょうか。

  33. 48 34

    >>47
    原則受けられない。
    >>46
    ローン控除は12月末の残高によって控除額が決まるのだ。
    つまり12月に繰上げると、寸でのところで返ってくる税金が減るのだ。
    細かく繰上げる場合のサジ加減は自分で決めろ。

    繰り返し繰上げると、期間短縮でも返済軽減でも、総支払利息はあまり変わらん。
    だったら万一に備えて、長く借りておけることができる方がイイだろ。

  34. 49 匿名さん

    わかった〜

  35. 50 匿名さん

    教えて下さい!
    繰上返済にかかる手数料は0円として。
    年1回100万円づつ繰上返済するのと、10年に1回1,000万円づつ繰上返済するのはどっちが得?
    どっちも同じ?
    極端な例ですがどうでしょうか?

  36. 51 匿名さん

    ↑マルチポストはやめましょう。
    答えはもう一つの方に。

  37. 52 相談者X

    相談させて頂きます。

    ■夫;32歳;年収650(昨年は700でしたが保守的に)
    ■妻;30歳;年収350(時短を利用してますが、いつまで続けるかは未定)
    ■子;2歳

    ①2700万;35年変動;全期間-1.5%優遇
    ②100万;20年固定

    上記合計2800万を都銀より借入しております。
    (09年4月購入・借入実施)
    ②の借入条件で①の1.5%優遇がありました。
    尚、②は既に全額繰上返済済みです。

    今後の繰上返済(手数料無)ですが、
    期間短縮or返済額変更のどちらがセオリーでしょうか?

  38. 53 匿名さん

    24
    総額をみるとそうなるよ。例えば1000万を30年で借りるのと20年で借りるのとでは、支払総額は後者の方が少なくなる。期間が長い分利子が乗っているからね

  39. 54 匿名さん

    >>52
    マルチポストはやめましょう。

  40. 55 匿名さん

    私  31歳の会社員(年収800万円)
    妻  31歳(専業主婦)
    子供 5歳(幼稚園)、3歳


    住友信託銀行(借入期間35年)
    ①1500万円、10年固定特約2.20% (保証料金利上乗せ0.2%)
    ②2500万円、30年固定特約2.98% (保証料一括払い)
    のMIXで借りています。

    ①、②を毎月返済額変更で繰上返済するつもりです。

    みなさんだったらどちらを繰上げされますか?
    ご意見をお聞かせ下さい。

  41. 56 匿名さん

    元金が多く、金利の高く、期間の長い②。

  42. 57 匿名さん

    どういう理由で、①と②に分けたんでしょう?(①②の比率やそれぞれの固定期間)
    それがわからないと何とも言い難いですが、そのあたりの理由を無視して一般論で言えば②でしょうね。

  43. 58 匿名さん

    >>57さん
    ①は当初10年間程度で繰り上げて終わらせるつもりでした。しかし、10年後の金利は分からないので、今現在金利の高い②を繰り上げた方が良いのではと思い始めました。本末転倒ですかね。ちなみに、本当は変動と30年のMIXにしようと思っていましたが、変動のリスクを避けて10年固定を選択しました。今思えば変動と30年の方が良かったと後悔しています。。

  44. 59 匿名さん

    変動と30年固定って熱いお茶とソフトクリームのような気がするけど
    やる人いるのでしょうか?

  45. 60 匿名さん

    例えば10年繰り上げして変動を完済、その後10年くらいは教育資金に繰り上げ分を回し、子供にお金がかからなくなれば、固定を気長に返済。
    結局計画的にお金の流れを考えれば、いないことはないし、ほどほどにリスクが分散される。
    ギリギリなら自分はミックスで借りる。

  46. 61 匿名さん

    57です。
    >①は当初10年間程度で繰り上げて終わらせるつもりでした。
    >本当は変動と30年のMIXにしようと思っていましたが、変動のリスクを避けて10年固定を選択しました。
    10年後の金利がわからないから、10年固定にして終わらせようとしたんですよね?
    60さんもおっしゃっている方法で、それはそれでよくある考え方だと思います。

    >しかし、10年後の金利は分からないので、今現在金利の高い②を繰り上げた方が良いのではと思い始めました。
    10年後の金利がわからないから、10年後に変動があってもいいというお考えに変わったのでしょうか?
    それはそれで、考え方次第ですから別に構わないとは思いますが。
    そうではなくて、私には、「将来の変動」が怖かったのだけれど、「現在の変動」の低金利が羨ましくなってきた、という感じに聞こえるのですが、いかがでしょう?

    >今思えば変動と30年の方が良かったと後悔しています。。
    では、変動と30年ならどちらを繰り上げるのでしょう?
    変動のリスクは受け入れられるようになったということでしょうか?

    考え方や状況が変わったのでしたら、セオリーどおり②から繰り上げればいいと思いますし、
    そうではないなら、当初の予定どおり①から繰り上げればいいと思います。

    どちらが正解かというより、58=55さんの考え方が変わったかどうかですよ。(それを言っては元も子もないって話もありますが(笑))
    迷うなら半分ずつ両方繰り上げては?

  47. 62 匿名さん

    58=55です。

    >>60さん
    まさに自分はその考えで10年固定と30年固定のMIXを組みました。
    やはり当初計画通り10年固定から繰り上げてしまった方が良いかと思ってきました。

    >>61=57さん
    >私には、「将来の変動」が怖かったのだけれど、「現在の変動」の低金利が羨ましくなってきた、という感じに聞こえるのですが、いかがでしょう?
    まさにそうです(笑)。”変動金利は怖くない!?”スレを見て全額変動で組んでも良かったのかなとも思いました。でも年収800万で4000万全額変動は正直リスクが高いと感じます。

    とりあえず10年固定を繰り上げていって完済した時、残った30年固定と変動金利などとの金利差を見て低金利の商品があったらその時に借換を検討したらいいのかなと思い始めました。

  48. 63 匿名さん

    >>62
    >年収800万で4000万全額変動
    やめとけって。
    実際10年30年なんて中途半端なMIX組んでんだから。

  49. 64 匿名さん

    支払総額だけなら、今現在利率の高い方を返済するのが無難じゃないかな。
    精神的な安定とか社会情勢とか加味して、①繰上返済用②延々返済用というのも、もちろんアリだろうけど。
    何しろ、先のことは分からんね・・・

  50. 65 借換え予定

    数年前、1400万円(35年固定・2.95%)+1200万円(10年固定・2.25)を借り入れました。
    繰り上げ返済は何度か行いました。
    しかし、当初の思惑とは異なり、目先の金利(支払総額)が気になりました。
    結果、35年固定>10年固定の繰上げ返済金額になりました。
    今月、残高1850万円を借換える(10年固定・1.65%)予定です。

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