中央三井信託銀行って・・・　その２

できるだけ長期ローンにして、住宅ローン減税の恩恵を最大にしつつ
減税が終わる10年後からネットで繰り上げ返済して、
20年程度で完済したいと思っている44歳です。
幼稚園児が1人いる3人家族です。
4800万の建売に200万のソーラーパネルをつけます。

中央三井と横浜銀行で悩んでいます。
両方、1.7%優遇もらいました。
どちらかの変動で決めるつもりですが、
各行のメリデメがよくわかっていません。

中央三井
35年　建売分の8割融資

浜銀
30年　建売分＋ソーラー200万合計の8割融資

いずれでも支払いはできるのですが、
中央三井だといざという時の貯金残高に少し不安があります。

両行のメリデメについて、アドバイスをいただけるとありがたいです。
よろしくお願いします。

301さん
縁起でもない話をしますが…。
銀行云々より、減価償却期間との兼ね合いも考慮してください。
建売とのことですので、土地の担保価値は借り入れ金額を下回っていると思います。
戸建てやソーラーパネルの減価償却期間についてはよく知りませんが、木造戸建てなら、減価償却期間は３０年もないのでは?
ソーラーパネルは１０年くらいなのでしょうか?
借主が、団信や生命保険で補填されないような状況に陥った場合にどうなるかをお考えになったほうがよろしいかと。
担保売却をせざるを得なくなった場合の残債を計算してくださいね。

301です。ありがとうございます。
悲しいかな、アドバイスの意味がよく理解できておりません。
もう少しお付き合いいただけますでしょうか。

・「借主が、団信や生命保険で補填されないような状況に陥った場合」とは
たとえば失業によるや自己破産のようなケースでしょうか。

・「担保売却をせざるを得なくなった場合の残債を計算」する意味は
　できるだけ早期に残債を減らしておく方がよい、ということでしょうか。

すみませんが、教えていただけますか。
よろしくお願いします。

ホームページに引き下げ条件がありますが、どれもクリアしていません。変動での引き下げは不可能なのでしょうか？

>>303さん

302です。

・「借主が、団信や生命保険で補填されないような状況に陥った場合」とは
たとえば失業によるや自己破産のようなケースでしょうか。

そのとおりです。

・「担保売却をせざるを得なくなった場合の残債を計算」する意味は

担保を売却しても、借入額を全額返済できなければ、住宅資産はなくなり、残りの借金を背負うことになります。
頭金をどれだけお支払いになるのかわかりませんが、奥様やお子様もいらっしゃるので、そのあたりをお考えになたっほうがよろしいかと。

302さん
303です。

ありがとうございました。

＞２９３

中央三井は共有名義だとローンを組んでない側（例えば妻）も連帯保証人にさせられるので、その点は注意かと思います。

住宅ローン減税の恩恵を受けつつ実質金利を下げて返済負担を減らすなら、
預金連動型ローンで預金沢山積むのがいいよ。

９月引き渡し予定のなか、提携の三菱、▲１．５を急きょやめて
中央三井の▲１．７に鞍替え検討中。

三菱と比べて中央三井の費用等問題点ご教授ください

>310
７月から繰り上げ返済に手数料かからなくなったから、
繰り上げ返済用にα何とかと言うカードを作る費用が
今は浮かせられる。

火災保険について質問なんですが、
ここの窓口に言うとどこでもいいよと返答があったのですが、

ローンは３５年の場合、契約も３５年にしないとダメですか？

それだと大体の会社が一括前払いになりますよね？
できれば５年更新ぐらいで初期の出費を抑えたいんですが。
可能ですか？ご存知の方、教えてくださると助かります。

もちろん更新は必要ですが、借り入れ期間と同じじゃなくても大丈夫でしたよ。

>310

三菱って
銀行？
信託？

最近物件によっては優遇混み0,725を見ることもありますが中央三井信託はやってますかね？

>313
ありがとうございます。

>>725

0.725が出ているんですか？差しさわりなければどこか教えてください。

>>308
ウチも共有名義でローン申し込んだとき妻が連帯保証人にされました。あの時はどこでもそうなんだと思っていましたが、中央三井だけですか？
それなら別の銀行or信託銀行考えたいです。

共有名義であれば、通常共有者は連帯保証人になります。
中央三井だけではなく、ほとんどの金融機関でそうなります。

補足
３１８は収入合算がある場合です。

収入合算がない場合は、担保提供者となります。

うちは、収入合算ではなかったけど、やはりどこの銀行も連帯保証人が貸し付けの条件でしたよ。

ちなみに、物件は共有名義で、ローンは夫婦それぞれの名義で２本組、夫婦それぞれのローンにそれぞれ配偶者を連体保証人として登録するのが、貸し付け条件とどの銀行からも言われました。
その上で、しっかりローンごとに、数十万の保証料も取られます。

意味分かんないですよね。

一人でローンが組めない、もしくは組まないなら仕方ないんじゃないですか。

共働で、二人で払った方がより高い物件がより早く支払えるのでそれぞれでローンを組んでます。
二人で支払うで 物件は共有名義、登記の割合を明確にするため、贈与税を発生させないため、収入合算ではなく、それぞれでローンを組んでいる次第。

それぞれが、それぞれのローンの連帯保証人になるなら、
万が一の際のための保証料払わなくて良いのでは？と思うんだけどおかしいかな？
保証料払うなら、逆に連帯保証人にならなくて良いとも思うんだけど。

普通は、保証料払うだけなのに、
なぜ、共有名義の場合のみ、保証料だけでなく、連帯保証人として、ダブルで保証をかけないと借り入れできないのか疑問。

誰が理由知ってる方いらっしゃいますか？

某銀行に何で？って聞いたら、決まりですからとの回答でした。

私、二年前にこちらで組みましたが、共有名義でそれぞれ同額をローンで組みましたが、お互い連帯保証人にはなっていませんよ。
もちろん保証料は払いましたが。

>320

レスの流れ的に1本を前提において書きました。
2本ならすべての金融機関で配偶者が連帯保証人として徴求されるはず。

>322

万が一の時に、銀行による現金化が困難になるからですよ。

>323

それは珍しい。でも、銀行が新設＆アフォですね。

１．８優遇の銀行有りますか

1.8優遇の銀行はある。
でも店頭金利が高いので意味はない。こちらの方がいい。

他銀行で収入合算ではなかったら、妻は「物件保証人」という肩書きのところにサインでした。
「連帯保証人」とは別欄でした。参考まで。

中央三井でデベ提携非提携問わず、優遇後0.725とれた方いますか？

物件保証人って初耳
ありがとうございます。調べてみます。

物件ではなく物上保証人では？

すみません質問です。
3000万のマンション購入して1.7優遇
1500万の25年ローンで借りる予定ですが
ローン減税含めて考えると
総支払いを少なくするには
もっと借りるべきでしょうか？
よろしくお願いします。

>>332さん
私もこの銀行で似た条件(1.7優遇、最低保証料)で借りる事を検討しています。
10年で完済する場合のシミュレーション結果ですが、
借入額は出来るだけ大きくして元金均等で返済期間は35年とするのが
最も有利となります。
もっと有利にしたければ預金連動型住宅ローンという手もありますが...

私も、頭金を減らしてローン減税を利用しつつ　１１年目に大目に繰り上げ返済を検討中です。
１．７優遇で借りる予定でいますが最低保証料ってどういうものですか？
無知で申し訳ありませんがご教授願いたいです。借りる額面によって決まっているものだと
ばかり思っていましたが、保証料も同銀行でも個人差が発生するものなのでしょうか？

>>334さん
333です。
保証料は借入額、返済期間、返済方法、属性によって変わってくるので個人差があります。
私が書いた最低保証料とは、借入額1000万円、35年、元金均等返済で\163,660となります。

詳しくは中央三井の住宅ローン(商品概要説明書)をご覧下さい。
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/pdf/loan_07.pdf

333さん、ありがとうございます。
先月の審査の時に用意された「住宅ローンガイドブック」の８ページに、
掲載されていました。
確かにこの話を聞いた記憶があります。もう少し申込前に勉強してみます。
借入額の０．２％とのメモが残っているのですが、お恥ずかしながら
記憶にあるだけで明確な数字のイメージが浮かんでおりません。
資料添付、助かりました。

>>336
分かっていると思いますが念のため。
>335に書いたのは一括前払い方式の時の保証料です。
金利上乗せ方式を選んだ時の最低金利は0.975(0.775+0.2)%となります。
ちなみに保証料の戻りも考慮してどちらの方式を選んだ方が総支払額が少なくなるか
担当者に計算してもらったところ、おおよそ10年未満で完済するなら金利上乗せ方式、
それ以外は一括前払い方式が得になるようです。
参考までに。

337さん、度々詳しくありがとうございます。

１０年未満での完済だと金利上乗せのほうが得とは、
知りませんでした。
ローン減税終了後に、返済を考えておりますので
一括前払いにて申し込みで、検討しようと思います。

あとは、保証や登記の手数料や火災保険等　窓口へ
行く前に少しでも勉強したいと思います。

当方、平日に時間がなく窓口にも足を運ぶ時間が少ないため
こちらや本での情報がとても役立ちました。

感謝しております。

三菱信託も1.7%優遇やってますね、信託がんばりますね。まあ、住宅ローンってぼろい商売だから、全然もうかっているはずだけど。

信託銀行は都市銀行と比べて店舗数が少なく、維持費がかからない為、安い金利が提示できる。

都市銀行の変動は、維持費ぎりぎり儲かっていない

繰り上げ手数料無料になりましたが、
繰上げされた方いますか？
それとも年末過ぎてからしますか？（住宅ローン減税の為）

＞繰り上げ手数料無料

　中央三井に確認とってはいませんが、繰り上げを無料でできるわけではなく、
「繰り上げ手数料」という名目の費用がかからなくなるだけです、多分。
保証料の払い戻しに関する「事務手数料（税込み10500円）」及び「払戻保証料のための「振込手数料（税込み210円）」がかかると思います。みなさまご注意下さい。

（繰り上げ手数料無料化前の、繰上げ返済経験者より）

>>343

保証料の返戻および事務取扱手数料
・一部繰上返済の際は、保証会社が振込手数料を差し引いたうえで、保証料を一部返戻させ
ていただきます。
・一括繰上返済の場合には、同社所定の事務取扱手数料１件１０，５００円（消費税込み）
を併せて差し引かせていただきます。
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/pdf/loan_07.pdf

事務手数料は大手所は全額繰上のみ発生すると思うが。

＞344さん
訂正ありがとうございます。ご指摘の通り自分は全額繰上でした、

来年始めに変動金利で住宅ローンを組む者です。
ローマ返済開始して、元本残高を確認したいときは
皆さんどのようにしてるのですか？
基本的なことをお聞きしてすみません。

http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/pdf/loan_07.pdf

繰上返済手数料（消費税込み）

≪固定金利指定型／固定金利型≫
・変動期間中
一部繰上返済１件 ５，２５０円
全額繰上返済１件 ３，１５０円
・固定金利期間中
一部繰上返済１件 ２１，０００円（特約期間終了時のみ無料）
全額繰上返済１件 ３１，５００円

≪変動金利型≫
一部繰上返済 １件 ５，２５０円
全額繰上返済 当初借入れ後３年以内 １件 ３，１５０円
当初借入れ後５年以内１件 ２，１００円
当初借入れ後７年以内１件 １，０５０円
当初借入れ後７年超無料

ネット繰上げは無料になったんでしたっけ？

>>347
ネットは7月から。それ以前も自宅を抵当に差し入れる有担保カードローンのα-Style契約者は無料。

はじめて、住宅ローンを組むことになり、いろいろと迷っています。

ローン：1700万円
返済期間：25年

デベでは、住友信託をすすめられ、優遇金利の-1.7が出ました。
マンション購入セミナーで、中央三井信託の三大疾病つきがお得かもと言う話
を聞き、直接話を聞きに行ったところ、同じ-1.7が出ました。
来年には、一緒になるし、大差はないのかもしれないですが、このふたつで
かなり迷っています。

そもそも住宅ローン減税が使える10年間は、繰り上げ返済なしで、10年後に
一気に返済したいと思っているのですが、今現在繰り上げ返済している方が
多いのを見ると、やっぱり繰り上げしたら良いのか？とかいろいろなことが
よくわかりません。
（住友信託では、繰上返済が、便利なので、その点で上なのか？とか）

どちらの方がおすすめでしょうか？