阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

ハイソかもしれませんが、風光明媚な山の手で眺望が良くていい所ですよ。
公立の山手台小学校、山手台中学校はへたな市立よりレベルが高いようです。
ふもとの山本地区は植木の町で、商業施設はあまりないです。
買い物にいく場合は、お隣の中山付近か東の川西が充実していますね。
坂の町ですので、クルマを使った生活が嫌な人には不向きです。
徒歩で駅に行くのは下りですから楽ですけど、普段の買い物
などはやはりクルマを使うことになると思います。

私も興味を持ったので見に行きましたが、あの坂だけが気になりました。
自転車も使えないようなところなので実際すんでみるとどうなのだろう。
今まであんな坂に住んだ経験がないので。ただ町並みはきれいですね。

坂なんてそんなにひどくないと思いますが？？
環境も良さそうだし学校区も良さそうです。
ただ聞いた話しによるとやはり所得の多い人が多く住んでいてそうでもない人が住むとかなり背伸びをしなくちゃいけないらしくしんどいらしいですよ。
幼稚園も高級車で送迎しているほどらしいです。
そういう世帯の方なら大丈夫じゃないですか？
うちはそうじゃないので検討していたのですが却下しました(゜-゜)

買い物も病院も全く不便だとは思いませんよ。
便利なものがそう近くにないからこそ静かに暮らせるんじゃないですか？

頑張ってください！

となりの中山五月台、中山桜台も金持ちが多い（山手台よりも高額納税者や
富裕層の人数は多い）人口15,000人の坂の町ですが、団地とか分譲マンションも
あって庶民や普通の人もいっぱい住んでますよ。

山手台は現時点ではとてもハイソですが、これから分譲マンションもできますし
一戸建てゾーンについても普通の人が住みやすくなっていくと思います。

山手台は今後も基本的には、住宅以外できないと思います。
逆にそれをステータス、売りにしているのではないでしょうか？
五月台や桜台も、下界まで降りてきて買い物している人のほうが多いです。
ラビスタとかも同じですね。
山手台のほうが土地は高いですね。大通りをおりたところが駅ですから、
道については五月台、桜台よりも恵まれていて、それが地価に関係している
と思われます。五月台や桜台はおりきったところが駅ではありませんので。

桜台に昨年引越ししてきました。山手台がＣＭに登場してから、
明らかに桜台、五月台の中古の売れ行きが良くなったような気がします。

街並みは断然山手台の方が綺麗です。
五月台、桜台はファミリーセンター付近だと、バス便が多く便利です。
五月台、桜台内はお買い物無料バスが結構頻繁に走っています。

丁度、段階ジュニアの世代も多く、意外に子供は多くいます。
もちろん、マンションラッシュのエリアには全くかないませんが。

ちなみに山手台は一番上まで行くと、五月台4、5丁目と交差点で繋がっています。
そこから右に行くと立派なトンネルがあり、宝塚市北部や三田、北摂方面への
ショートカットになっています。山手台の上のほうはまだ造成中で家が建つのは
まだ数年先だと思いますが、五月台や桜台の上のほうから山手台の道を通って
マイカーやバスで山本方面に出て通勤している人もけっこういるようです。
山手台の人口が増えていくにつれてて、バスは増便されていくと思います。

山手台はまだまだこれからですよ。
まだ売り出されていない部分の面積のほうが遥かに多いです。
少しずつ少しずつ売りにだしてプレミアム性を煽る狙いのようです。

私も４年くらい前積水ハウスが山手台西を売り出していたころ
まだ山手台東が少ししか家がなかったころ
山手台東の北の方は区画を大きくして高級感をモチーフに
売り出すと聞きました。

中山桜台、中山五月台の「敷地面積の最低限度」は
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-0102nakaya...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-005sastuki...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-014nakayam...
150㎡、360㎡、400㎡

山手台は
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-008yamated...
現時点では170㎡のみ。
これから販売される北側の区画については、300〜400㎡以上のみに規制された場所も出てくるかもしれませんね。

宝塚で山手台はニュータウンですが中山五月台桜台といった少し古いニュータウンの他にどんなニュータウンがあるのでしょうか？

ニュータウンとよべるぐらい規模が大きい町（人口が5000人以上）は、
おそらく中山台や山手台を除くとすみれガ丘（ラビスタ）ぐらいしか
ないのではないでしょうか？

少し人口の規模が小さい所も含めると、光が丘、紅葉ガ丘、青葉台、逆瀬台、
長寿ガ丘などが山の手の住宅街ですね。仁川の標高が高い所（仁川高丸）なんかも
新しい住宅地ですね。仁川高台は歴史の古い高級住宅地ですけど。

山手台はしばらく販売はないのですかね？

>>20
先着順で販売しています。

第四期分譲地は完売ということで
今は以前から売出していて売れていない土地だけ
先着順で分譲しているようです。
残りの区画の販売はハウスメーカーにおろしての販売のようですが
それはいつごろなのでしょうかね？

今先着順の土地は崖淵であったり土地の形が正方形でなく
広いなど満足のいかない点もありますが・・・。
次は山手台の北部方面が開拓されそうですね。
いつになるかわかりませんが・・・。

山手台は、阪神間最後の大規模山の手（南斜面）ニュータウンだと思います。
大阪湾を一望できる1万人規模のニュータウンがこれから実現できる土地は、
阪神間にもう残っていませんからね。坂（眺望）、街並みの美しさ、整然と
整った区画、庭（緑）の無い家や狭小住宅、古い家がまわりに存在しない事
に魅力を感じる人向けですが、クルマは必須でしょうね。


利便性を重視される方にはあまり
向いていないかもしれません。

>21
確かにそうでした。先着順の分は私には値段と物件がつりあわないような
気がしてわすれてました。

山手台の既に建っている家を見ると高級外車率がかなり多いような気がします。

心配なのが病院ですが近くにあるのでしょうか？

徒歩で気軽にいける大きな病院は無いと思います。
病院は、自家用車かバスかタクシーを使って宝塚の
平地部へいう事になるでしょうね。
クルマなら遠くありませんよ。せいぜい10〜15分ぐらいかと。

歩いていける病院とは中山五月台の方でしょうか？

山本駅の近くだと思います。あと山手台にはお医者さんがたくさん住んでいます。
そういう所なので、これから人が増えるにつれて開業医（個人医院）がけっこうできるかもしれませんね。

山手台の南部から中山五月台へ徒歩でいくのは、散歩好きの方なら別ですが
普通の人はけっこうしんどいと思います。

距離的には近いですし
http://map.livedoor.com/map/scroll?MAP=E135.22.34.3N34.49.44.8&ZM=...
このあたりの谷に橋があれば簡単に行き来できるのですが、現時点では一番上のみつながっているので
簡単には徒歩で行き来できません。

今売り出している阪急不動産さんの土地を
ハウスメーカーに引渡しで売り出すそうですが
売り出されたらお気づきの方教えてください。
どのメーカーかわかればメーカーさんに教えてもらうのですが・・・
積水でしょうかね。

ニュータウンの雰囲気が嫌いな人は、近くに平井山荘という所があります。
結構金持ちが多く住んでいます。

これから分譲される山手台の上のほう（駅から歩く気がうせる地域）は建蔽率３０％、容積率８０％まで
下げて敷地を広くしつつ坪単価を40万ぐらいまで安くして緑豊かな邸宅地にすることを提案します。

建蔽率30%は流石に厳しいというかないんじゃないかな。
街並みの見栄えは50%より良くなるけどね。
建蔽率40%容積80%縛りの平均100坪以上ならありえるかも。
といっても5000万ぐらいにはなるでしょうね。

宝塚には風致地区がない。
自然と共生する住宅都市を謳っていながら、これはちょっとなさけない。
周辺の西宮、池田、伊丹、芦屋にはあるのに。

駅から日常的に歩けるのは前回の山手台東までが限界ですよね。
39さん次回の分譲予定地は前回と比べて坪単価はどうでしたか？
歩けなくなるぶん、駅からの距離が遠くなればちゃんと価格に反映して
安くする（あるいは同じ値段なら遠くなるにしたがい広くする）べきだと
思いますが…

病院はちょっとわかりません。お役に立てず申し訳ないです。

今回の分譲地はだいたいですが、

63坪　3700万円だい
60坪　3400万円だい
60坪　3400万円だい
61坪　4000万円だい
70坪　4100万円だい
65坪　3700万円だい
69坪　3900万円だい
81坪　4500万円だい
101坪　5300万円だい
102坪　5100万円だい

以上となっていました。

2か月ごとに分譲するようで
全部で84区画？売られるようです。
ほとんどが60坪から70・80が多く
330坪くらいのものもありました。
ほとんどが駐車場が掘り込み式になっていました。

ご回答ありがとうございます。
やはりなかなか強気の値段をつけていますね。
小出しにすることでプレミア感を演出し、営業力で
売り切るつもりでしょうか。。。

かなりの高額物件ですがどのような方が購入されるのでしょうか。
普通のサラリーマンでは購入後、近所づきあいが大変そうですが。

43さん

幸福銀行が倒産する前（10年ぐらい前かな？）に分譲したぶんは
一流企業役員や上級管理職、医者や歯科医、個人事業主が多いと
聞いたことがあります。
わりと小さい子供や若い主婦や学生も見かけますので、高齢者が
特に多いという感じはしないですね。

>>43
330坪は論外として、土地、建物、外構で6000万から8000万というとこ
ろでしょうか。
今はローン金利が低いので、年収が1500万クラスなら買えるでしょう。

駅からあれだけ遠くてきつい坂で100坪5000万は高いですね。
200㎡以下に分筆禁止にして60坪3000万、100坪4500万、150坪6000万ほどに
設定するべきでしょう。

眺望がいいといっても高圧線や鉄塔も景色に必ず入り込んでいるし、
長尾山トンネル方向にぬける車で交通量が多くて必ずしも
閑静とは言えないしね。確かに街並みは綺麗だけど、それらの
ネガティブ要素も考慮して適性価格を考えるともう少し安くするべき。

山手台の幹線道路より東の大部分地域は土石流危険地域になっています。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/hzmap_k/pdf/takaraduka6.pdf

阪急さんは山手台が、土砂災害の指定地域になっている事を隠さず
どういう対策をして造成しているのかちゃんと説明して
販売するべきでしょうね。強気の値段も下げたほうがいいかと。
実際に土砂災害で死ぬかどうかはともかく、指定区域にプレミア価格を
出すのは馬鹿げているというのが一般人の感覚でしょう。

次回の分譲地は、高圧線が見えているというより高圧線＆鉄塔の至近距離。
これは健康被害云々は別にしても、大きなマイナス要因。
火葬場、＊＊＊事務所、ラブホテル、層化＆＊＊＊＊関連施設、ゴミ焼却炉と
同じく高圧線や鉄塔が200メートル以内にあるという事は、不動産の資産価値を
露骨かつ明確に下げる要因です。
環境に厳しい諸外国では高圧線から100〜200メートル以内には、病院や学校の
建設を認めていないケース（例え測定値が2ミリガウス以下であっても）
もあるぐらいですからね。
まぁ山手台中学校にはもろに高圧線が通っていますが。。。

４８さんのお話で驚きました。

土石流危険地域が幹線道路より東というと
山手台東は全部そうだと思うのですが。

以前は地盤は固いから地震にも強くて阪神大震災でも
被害はなかったと聞いたのですが、
山手台西のことだったのでしょうか・・・。

この間土地見学会に行ってきました。

今回の分譲地ではなく
次回以降売り出しの84区画の中には
建売もあるようです。

阪神住宅。
てっきり積水さんかと思っていましたが・・・。
大阪ガスの家とも提携しているようで
大阪ガスの資料もたくさんもらってきました。

阪急と阪神が合併して
住宅部門ができたからだと思いますが、
阪神住宅や大阪ガスで家を建てれば
土地が高くても
建物が安いぶん安く建つのでしょうか。

大手ハウスメーカーよりは安いでしょうが。