西神南の建売住宅

８６４は下流ということで…。さらに心は超下流ということで…。８６４と９７０は同じ人物ということで…。

ちょっとスレ違いかもしれませんが、西神南付近で注文住宅を検討している者です。できれば、ゆったりした敷地でガーデニングを楽しみたいのでできれば敷地は80坪ぐらいが理想です（建物は40坪超で）最初は神戸市分譲地を購入してと思ったのですがＨＭで見積りをすると擁壁など込みで7000万円を超えてしまいました・・とてもじゃないが手に負えないといったところＨＭより「桜が丘」というところを紹介されました。西神からバスで15分程度で近くには大きなコープやナフコがあります。半日町を歩いたのですが驚いたことに豪邸が多いのです。それも半端じゃなく家や敷地が広いのです。ＨＭに聞くと敷地が最低70坪ぐらいからで200坪というところもあるそうです。したがって、建物費用だけで平均的に4000万円ぐらいと聞き驚きました。周辺には秋葉台や北山台、美穂が丘という大きな団地もあり、さらに神戸市？分譲の月が丘とういところも行ったのです家が大きいのです。西神からバスでちょっとのところにこれほどたくさんの団地があることも知らなかったのですが、ここであれば6000万円ぐらいで、しかも敷地もゆったりできそうなのです。
若干不便なのでどうかなと思うのですがどうでしょう？やっぱり西神南の小さな敷地でがまんすべきでしょうか？

９７９さん
９７９さんの状況（年齢、家族、生活スタイル等）が解らないので、書き込まれている内容だけでは何ともアドバイスしにくいと思いますよ。もう少し詳しく書いて頂ければ色々意見が出てくるかと思います。個人的には桜ヶ丘で６０００万出すのであれば、もっと別の選択があると感じますが。でも、このタイミングでこのような内容を書き込まれると桜ヶ丘へ誘導しようとしていると思われる可能性もありますよ。

979です。桜が丘へ誘導？意図がよくわかりませんが・・家族4人で小学生2人の男子で元気いっぱいです。三宮へできれば40分までぐらいで行きたいです。ガーデニングと土いじりを子供にさせたいです。とにかくこの沿線で広い敷地の注文住宅用地を探しまくりました。中古住宅を潰して宅地にするか神戸市などの宅地分譲しかないのです。本当は西神中央に適当な土地があればよいのですがありません。それで西神南の宅地に目を付けたわけです。皆さんも西神南を選択されるにあたりいろいろ検討されたと思いますので桜が丘あたりも検討された方がいても不思議はないかなと思いレスさせていただきました。敷地は70坪以上、ＨＭは大手できればセキスイ、ダイワを希望です。総額は6000万円以下（外構込み）であれば考えたいです。また、桜が丘にこだわっているわけでなく、たとえばそれなら月が丘がいいいよというアドバイスもありです

すみません、おじゃまします。根拠をとのご指摘あったので。

>変動金利で年収の５倍以上借りている人は、ほぼかなりの確率で１０年後は
>西神南から退場

年収９００万(手取７００万)　住宅ローン４５００万（５倍として）
　　４０歳で残り７００万ｘ２０年＝１４０００万

　３％　年間返済２３０万、総返済額　６８００万
　５％　年間返済２９０万、総返済額　８６００万
　８％　年間返済３９０万、総返済額１１８００万
１２％　年間返済５５０万、総返済額１６４００万
２０％　年間返済８８０万、総返済額２６２００万

変動金利が５％超になればの話。過去２０年平均４．５％。
（上記はインフレによる昇給がない＝スタグフレーションの前提）
かなりの確率はいいすぎかもしれませんが。
しかし変動→固定への借換がベターと個人的には思います。
いろんな意見もあると思いますので反論もウエルカムです。

ソース：衆議院予算委員会（平成１７年２月２４日）議事録

＞９８２
あんたしつこいよ！
本当空気読めない業者だな。
持論の押し付けは別スレでやってくれ！

神鉄、山電沿線は　お勧めできない。

桜ケ丘とかなら、南のほうがましかと。

自己責任で買われるなら、問題ないですが・・

６０００万まで出すのなら、阪神間もありますよ。
例えば南芦屋浜とか、芦屋市の住所になりますね。

あと六甲や住吉の上のバス便とかもありますね。
阪神間のほうが資産価値あるので将来の売却が有利かも。

981ですアドバイスありがとうございます。建物3500万外構500万円土地2000万円のイメージで計画しています。
土地が2000万円で、70坪ぐらいの土地となるといろいろ探したのですが、西神からのバスか、神戸市北区ぐらいしかないようなので、西神でも神戸市の土地は高めなので・・やはり小さな宅地にすべきですね。あと、西神の徒歩圏の中古で我慢するかな・・でも下手にリフォームすると6000万ぐらいになるみたいで悩みます
　家も趣味の部屋がほしいので広めにしたいです

西神南はサラリーマンがローンで購入する地区。桜が丘は中小企業、弁護士、医者など高サラリーマンが住む場所。
車も3台ともベンツやＢＭＷだったりする。建物も60坪ぐらいある。総額6000万円ぐらいだとみじめな思いをするだけ。もしくは、桜が丘の周辺地域に建売があるからそこで我慢するしかない。とにかくサラリーマンが住む地域ではない。

＞９８６さん

西神中央は座って通勤できるメリットありますね。

例えば西神中央徒歩２０分程度で築２０年超で土地建物で３０００万強、
それをリフォームして（バスとか安いやつなら内装リフォーム３００万～でできるはず）
とりあえず住んで、お子さんがやんちゃなときは(家が傷だらけになるので)それで済ませて、
お金を貯めて１０～２０年でぴかぴかの建替を２５００万くらいでするというのもあると思います。
（その間数ヶ月は近くの賃貸に住む）

どうせ新築でも２０年程度で痛んでくるので老後もそのまま大規模メンテなしで
住むのはしんどいので、金利負担も軽くそのほうが安くつくかもしれません。

西神南で同じことをすればさらに安くなると思いますが。

あくまで選択肢の１つくらいの話ではありますが・・・。

そうそう。
注文でこだわりで、建てるのでは無ければ　新築にこだわらなくてＯＫ。

１０年ぐらいの良い中古を指値で買って、好きにリフォームすればよし。

南の新築は新古物件多いから、かなり割引が引き出せるはず。

桜ケ丘みたいな辺鄙なところに、医師、弁護士が多いとわ思えない。

バブルのころにしょうがなく買ったのか？

子供が高校以上になったら、その辺鄙さが実感できるでアール。

ソースが平成17年？今、平成18年くらいだったかな？自信満々にほざいていると思えば…。さようなら、＊＊＊＊業者さん。

西神南はさらに駅から離れたところ(徒歩２０分以上）も開発中なので、そこら辺になれば６０００万円台でも土いじりができる、ある程度の広さの土地は確保できるかも。注文住宅で家を建てる場合は出来るだけ多くの業者に見積もりをさせるべき。ダイワ、セキスイがよくても2社に絞らずにいろんな業者を訪れましょう。最終的にダイワかセキスイにするにしても値引き交渉の材料に出来るよ。私の知り合いで積水ハウスの人がいるけど最初の提示額から粘りに粘って９％引き＋オプション、を手にした人がいます。セキスイは多少上から目線の応対で、お金持ちの人を中心にしている感があるそうですが、安易に妥協せず、粘り強い交渉をしてみてはどうでしょうか。

地下鉄沿線NTと桜ヶ丘を検討していたうちが西神南を選んだのは

・職場が三宮なので、三宮に直接アクセスできる地下鉄が良かった
・将来、子どもの通学にも地下鉄のほうが便利かとおもった
・公園、病院が多い
・名谷や西神中央より後に開発されていて街が新しい
・希望に一番近い物件があった

からでした。

広い庭でのガーデニングを最重要視されるのであれば地下鉄沿線は避けて、
神鉄沿線にされたほうが良いと思います。

私も主観的には桜ヶ丘に6000万なら別の選択肢がありそうに思います。

981です。アドバイスありがとうございます。特に地下鉄沿線や桜が丘にこだわっているわけではないのです。神戸市内で三宮からできれば近いところで注文住宅用地を探したのがスタートです。いろんな不動産やＨＭに聞いたのですが建築条件付きの宅地が多くフリー宅地は少ないのです。ＨＭの抱えている土地も割高で今一つでした。
　結局、西神南で神戸市宅地分譲をやってるのでここかなと思いました。その前は舞多聞を申しこんだのですが抽選にはずれて・・申し込んだ土地は60坪と小さかったのエスがそれでも予算オーバーでした。坪30万円程度で70坪以上でという条件は見直すか、神戸市の宅地分譲を購入して、更にローンを抱えるか迷うところです

神戸にしか通勤できない神戸の郊外ニュータウンを選ぶと悲惨なことになりますよ。
関西では、淀屋橋、本町、中之島の会社までドアツードアで約1時間で通勤できる所以外は、
不動産価値は皆無に等しいです。

神戸のニュータウンは、これからも下がる一方で売る時に潰しがききません。
有料老人ホームや駅近マンションに移るにあたって、良い条件で土地を換金できるのはあと10年未満です。

※2006年が、日本のピーク
※総人口よりも６５以上の人口に注目

一番良いときが終わったの。　

　　　　日本の人口の推移、並びに65歳以上人口


　　14000┌　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1億2774万人　
　　　　　　 |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2006年・ピーク）　　　　
　　12000├　　　　　　　　　　　 　 　 　 　 ,,,,!l*llﾞﾞﾞﾞﾞ'.＝.,,,_　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　 |　　　　　　　　　 　 　 　 　 ,,lllﾞﾞ’　　　　　　　　　'"= ,,　　　　　　　　　　　　　　
　　10000├　　　　　　　　　　　　,,,,lllﾞ’　　　　　　　　 　 　 　 　　'"'= ､,,_　　　　　　　　　　
　　　　　　 |　　　　 　 　 　 　 ,,,illllﾞﾞ゜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　”'"=li☆　　8993万人　　　　
　　　8000├　　　　　　　　,,lﾞﾞ゜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2055年・政府推計）
人　　　　　|　　　　　,,,illllﾞ゜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　6000├　.,,,illlﾞﾞ°　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
口　　　　　|　5596万人　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　4000├　（1920年）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
[人]　　　　 |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　．．　．．　┌┐
　　　2000├　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ＿　┌┐‥　'　'　　 　　　　　|　|　----65才以上
　　　　　　 .|　　　　　　　　　　　　　　　　＿　┌┐ |　| 　|　|　　　　　　　　　　　　|　|
　　　　　0 └┴─┴─┴─┴＝┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─
　　　　 　　 1920　30　40　50　 60　 70　 80　90　2000　10　20　30　 40　 50　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　次　　[年]

>>993

一番堅実な方法は、神戸勤務であるメリットを活かして
神戸にしか通勤できない（大阪の中心部から遠い）ニュータウンの借家に賃貸で住む。
そして15年ほどしてから、団塊が建てた家が暴落して大量に売りに出る頃合を見計らって
暴落している不動産（中古戸建）を買い叩く。

小椋久美子さん、お疲れ様。

西神南の神戸市宅地分譲を購入される場合、メリットは神戸市から直接購入なので安心感がある、登記は神戸市が無料で行う、仲介費用はかからないなどがあります。デメリットとしては、実勢地価より値段が高い、そして何よりほとんどの宅地が擁壁が必要となる。特に神戸市は規制が厳しく300万円～500万円ぐらいは見込んでいるほうがよいと思われます（宅地にもよりますが残宅地はほとんど何らかの措置が必要）
　また、外構は思ったよりもお金がかかります建売でだいたい売却価格の５％ぐらいかけているところが多いですが、個人だと500万円ぐらいは見込んでいるほうがよいと思われます（セミクローズドとして、駐車場込み）
　予算6000万円だと、土地2500万円、擁壁200万、外構500万、建物2800万（エアコン、照明含む）ぐらいに缶がられるのがよいのでは。いずれにせよ、40坪以上の建物であればさらに予算が必要でしょう。