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Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。
前スレ
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/
[スレ作成日時]2012-09-16 11:14:23
Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。
前スレ
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/
[スレ作成日時]2012-09-16 11:14:23
南部はしかし人気がないねぇ
老齢化も激しいし
売ろうにも売れない
お金持ちがたくさんいるとか関係なく、山手台は不便という事実あり。
暴落とか不便とか考えるのって馬鹿馬鹿しい。
不動産としての価値なんて考えるならマンションを買えばいいし、投資目的で一戸建てなんてね〜
だからただの住居として山手台を買っただけ。別に売ることの損得なんて考えてないのよね。
荒らしてる人の目的は知らないけど、そんな小さなことでうだうだ言ってて可哀相ね。
アンチの珍説とは裏腹に、山手台ってかなり下落率が低いですよね。
駅からなんとか歩けるエリアが93~95年頃に坪100万で分譲され、現在、駅から3km近く
離れた一番遠い完全バス便エリアが坪40~50万で分譲されています。
関西の殆どのニュータウンがこの17~18年で販売価格が1/3以下に下落していますから、
山手台の下落率はかなり低いという事です。
下落が激しいのは石垣が自慢の南部の中古だろ
>>9
普段は山手台北部の開発を、区画が小さいとか擁壁が手抜きとか批判されて、将来価値なしのボッタクリと結論づけておられますが、都合のよいデータは自らに都合よく解釈して肯定するんですね。
山麓グリーンベルトを構成する山肌の斜面や森林をごっそり削って45坪~50坪台とかの開発は、平地で言えば30坪未満の密集乱開発と大差無いな。宝塚の山手の低層エリアでは無秩序かつ景観を無視した悪質なミニ開発が激増している。建売業者に荒らされまくり。
確かに。
海抜3桁の山林を破壊して平均50坪ちょいとかは、都市部市街地の25坪ミニ開発よりある意味ひどい。
山麓部を山の緑と調和した良好な開発にするには、ある程度の区画面積が絶対に必要。
長尾山トンネル抜け道に使うとき山手台北部も良く通るけど、別に普通です。
山を切り開いた造成地ってみんなあんなものです。
そんなに心配しなくてイイですよ。
ぜんぜん普通ではないですね。
阪神間の中でも一番の乱開発都市と言われる宝塚市内で見ても、他の標高が高い山の上の
バス便戸建エリアどこも平均60~70坪以上あるし、コンクリートむきだしでもないし。
そうそう、最近山手台の次期分譲街区でバス道沿いのコンクリートに化粧御影石貼ってますね。
でもバス道沿いだけでは、いかにも表面上だけ取り繕って、本質的に景観を考えたまちづくりを
したとは言えず、応急処置という印象が免れませんね。
せめて、購入者に擁壁の仕上げを義務付けるのであれば筋が通るのですが、どうでしょうね。
今月開かれた宝塚市の景観フォーラムに参加した市会議員の方からお聞きしたのですが、宝塚市が
現在導入手続きを進めている市の景観計画で、コンクリートのままの擁壁は今後禁止になる方向のようです。
どこそこの分譲地限定の話というより、市内全体で景観に配慮が欠ける開発や
無秩序な開発が状態化している事のほうが、問題になっているみたいですね。
取り越し苦労だと思いますよ・・・
幹線道路から見える打ちっぱなし擁壁による宝塚のイメージダウンを随分懸念されていたみたいなので、石貼りは大きな改善点だと思いますが。
新しい街区ができ、若い世代が入ってくるわけですから、従来から住んでいる方達は新しく入って来た人達と積極的に交流を持つことが、街の活性化に繋がると思いますよ。
1億で買ったプライドを前面に出して見下すようなスタンスでは、孤立して寂れていく一方。
石張り?うちは別にどっちでも良かったんですけどね~
あ、じゅうぶん町なみはキレイだと思っていますよ。
大通り沿いの擁壁だけ急遽石貼りにしましたでは、いかにもバス道から容易に見える場所のみしぶしぶ景観対策しました感ありありで心証悪い。
全体で見たら、圧倒的に多くを占めるのは大通り沿いではなく街区内に入って歩いて目に入ってくる各宅地の擁壁なんだから、ここをあらかじめ仕上げするなり仕上げ義務付けするなりしないと、将来的に美しさが担保される開発にはなりえないし、無対策では美しい街並みにはなりえない。
今までの街区の建築協定も、擁壁の基準は含まれていましたよ。
ただその基準内容が、「自然環境や山の緑と調和する仕上げ」ではなく「周辺の擁壁と調和する仕上げ」という意味不明な内容だったのが問題なのです。
周辺の擁壁が、景観を無視したコストダウンなら、それと同じにすれば良いって事ですからね。
まあ、周辺の住民層のレベルと調和してりゃ良いってことなんだからOKなんだろ
山手台叩きの荒らしさんが常駐しているので、本当は書きたくなかったのですが
真実を書きます。
既存(南部)住民の多くは、プライドやらブランドやら高級やら資産価値やら、
そんな低次元な事はどうでもいいんです。
シンプルに、今まで掲げてきた理念を破らず当初の開発経緯を守って、
何よりも景観重視のまちづくりをするという価値観を貫いて美しい街づくりを
責任をもって最後までやってほしい、ただそれだけです。
景観なんてどうでもいいという価値観の方が入ってくるような、当初の理念に
反する開発をしてほしくないのです。
あまり言いたくないのですが、景観を軽視して(擁壁は無頓着なコンクリ打ちっぱなし)
分譲された西4丁目では、10~15%ぐらいのご家庭が、緑化協定すら守っていません。
グリーンベルトに何も植えていないご家庭や、庭を全く緑化していない
ご家庭がまだ新しい街にも関わらず、かなり見受けられます。
一方で、あまり変わらない時期にきちんと景観に配慮(擁壁は石貼り)して分譲された
東1丁目や東3丁目では、殆ど全てのご家庭が緑化協定を守ってグリーンベルトに
植樹して街並みに配慮していますし、庭も綺麗に手入れしておられます。
景観を軽視した開発をすれば、景観なんてどうでもいいという価値観の方が一定の割合で
入居して街並みや景観が守られないという指摘は、決して憶測ではない事が分かります。
デベロッパーが、美しいまちづくりが担保される仕組みや下地をつくれば、綺麗な街にしたいという価値観の人々が入居し、逆に手を抜いてコストダウンすれば、そうではない人々が来てしまうという事ですね。
>>28
「あまり変わらない時期」と曖昧に書いていますが、実際は数年の差があるのですから、植栽の成長状況に差が出ている点もあると思います。
西4丁目の方達を必要以上の色眼鏡で見るのは賢明ではないです。
30さん
新しい街ほど、家や庭づくりの熱が冷めていなくて、綺麗にするのが普通だと思うのですが。
28さんが言っているのは、西4丁目はまだ新しい街なのに、緑化ルールすら守らずグリーンベルトを放置している住民が散見される事を指摘しているのでは?
良好な景観を無視した剥き出しコンクリで分譲したら
宅地購入時に説明された緑化協定書すら入居当初からいきなり無視して
緑化ルールを守らないような住民が入り込むという事やろね
コンクリ擁壁宅地のグリーンベルトは、コンクリを隠すためのネガティブな取り組み
ちゃんと景観に配慮した擁壁宅地のグリーンベルトは、擁壁を隠すためのものではなく景観をよりよくするためのポジティブな取り組み
ってのも関係しているんじゃないでしょうか?
人はポジティブな取り組みのほうが積極的に取り組めるという事じゃないでしょうか。。。
まさにそこがポイントでしょうね。
>>22様
幹線道路から目立つのは、はたして幹線道路沿いだけでしょうか?
山手台東の北部の分譲地は、幹線道路より遠ざかるほど高くなっていく地形なので、幹線道路から中遠景で目立つ範囲は、決して幹線道路沿いだけではないのではありませんか?
特にこれから開発が進むエリア(山手台北公園の南東側など)は道路に面した宅地でなくても、おそろしく目立つと思われますが、、、
36の言う通り。
山手台東の北部は、全体的にバス通りよりかなり高くなっていて
幹線道路に面していなくても、かなり目立つ街区が
多くなると思われる。
幹線道路沿いの石貼りとは別に、今後の街区は化粧擁壁(石に似せた擁壁)も導入するみたいですよ。
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/2012/09/post-115.html
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/IMGP3787.JPG
これが、街区内の大通り沿いなのか、個別の宅地なのかは分かりませんが、、、
東5丁目の奥っぽいね。ビューノの次の街区か?
東5丁目はコンクリむきだし(大部分)と石貼り(バス道沿いなどごく一部)と
化粧擁壁が混在する事になるのか。
東1丁目や3丁目みたいに個々の宅地のコンクリをなんとかしないと美しい街並みには
ならないんじゃないの。
批判を恐れて大通り沿いだけ応急で景観に配慮して対策しましたでは意味無し。
大部分を占める普通の宅地に仕上げを義務付けるなり景観に配慮するなりしないと
阪急不動産が山手台開発で謳っている「日本中がお手本とする美しいまち」には
なりえないでしょう。
宅地規模をどんどん小さくするのもそろそろやめないと。
小さい宅地では緑豊かな街並みにはならない。
気持ち悪いも何も、山手台の理念・コンセプトと開発経緯は、「どこよりも美しい街をつくる」ですからねぇ
45や46みたいな煽りは、今までさんざん山手台を中傷してきた
荒らしアンチ本人(たった1人)のバレバレ自演投稿だから、
まともに相手にしてレスをつけたりせずさくっと削除依頼が吉。
お手本にされていない
ビューノ街区は今からでも建築協定で施主に仕上げを義務付け(打ちっぱなしのままにすることを禁止)
する仕組みを取り入れるべきでしょうねぇ。
そうすれば東3丁目のように意識が高い住民で構成されて、緑化等の協定・ルールも守られるでしょう。
西4丁目にも良い影響を与えるかもしれませんょ。
ビューノが打ちっぱなしであるのに、住民が綺麗な街並みにしたら、西4丁目住民も街の景観を高めて
維持する仕組みづくりを取り入れるかもしれません。
他力本願
65~70坪ぐらいないと、隣との間に植樹できない。
建築物が接近、建てこむ。
50坪台平均では残念ながらやまなみに馴染む緑豊かな街にはならないですね。
別に景観重視の街として開発されたわけではない彩都では、阪急は景観に一定に配慮した開発をしている。
http://www.hankyurealty.jp/3110/landscape/index.html
http://www.hankyurealty.jp/3110/concept/index.html
一方で美しいまちづくりを最高規範に掲げて開発された山手台では、景観を高める為の今までの山手台で取り入れていた要素を極限まで省いて手を抜いている。これはさすがにいかんでしょ。
一般分譲開始という事で、本日、新街区(ビューノ)の特大広告入っていましたね。
あれだけ大きな広告なのに、今までの山手台では全面に押し出していた街並みや
景観の美しさへこだわりなどの記述が、一切消え失せていたのが印象的でした。
阪急不動産自身が、ビューノは極限までコストダウンして景観に手を抜いて開発した街区であり
(ごく普通のニュータウンの平均以下の街並みにしかならない)、街の美しさなんかを
アピールできるような状況ではない、景観にこだわって開発した従来の山手台とは
かけ離れているので従来街区は広告には使えないという事を、自覚しているのかもしれません。
阪急の宣伝文句が、南部の願望と既に違ってるじゃないか
やれ日本中がお手本とか妄言はもう止めなさいということ
ごくごく身近ですらお手本になどされていない訳なのだから
身の丈に合った街になるのですね・・・
醜い開発が横行する宝塚の中では比較的マシだった山手台も滅茶苦茶になってきたな。
美観配慮、百年を見据えた計画的な街づくり全く無し。これが宝塚の開発の特徴。
海抜3桁の山林を破壊して平均50坪ちょいとかは、都市部市街地の25坪ミニ開発よりある意味ひどい。
山麓部を山の緑と調和した良好な開発にするには、ある程度の区画面積が絶対に必要。
確かに森林破壊して開発した場所は最低でも65~70坪ぐらいを規制の目安にしないといけませんね
50坪の区割りでは山並みに調和した緑豊かなゆとりある景観にはなりえません
価格が高くなるからやめて下さいね。
それは割高な坪単価で売りつけたい&全体区画数を増やしたい、業者の都合です。
10坪ほど大きくしても、消費者が出せる価格は限られているので、殆ど高くはなりません(分譲坪単価が下がり、消費者はより良い土地を割安で買えます)。それでいて魅力が永続可能な良好な住環境がもたらされます。
は、どうして業者の都合なの?
小さめの土地(坪単価が少々割高になっても)でいいから総額を抑えたいというお考えは十分理解できますよ。
確かに山のてっぺんで50坪なんて異常なふざけた事やってるのは近隣で宝塚だけだね。
東5丁目、バス通りに面した所だけ石貼りして残りむきだしのままにしたのは
コストけちって儲けて、後はどうなろうが知らんと売り逃げする為かな?
数年前の東3丁目や東1丁目では、街並み考えてちゃんとやっていたのにね。
どんどん手抜きでいい加減になっていくね。
宝塚ガーデンフィールズが年内で閉園だそうで。
旧ファミリーランドの面影を辛うじて残している場所だけに、残念な話です。
赤字が理由ということですが、歌劇場に隣接しているだけに、イメージ的な点を考えても存続させた方がプラスだと思うのですが。
見方を変えれば、Xデー(歌劇撤退)へ向けての伏線とも取れるわけで。
山手台の開発も含め、阪急グループにとって宝塚は既に特別な場所でも何でもなく、保有する資産の価値が暴落する前に処分して手を引きたいのだろう。
私も新聞のカラー折込広告を見て新街区(東5丁目)の60坪以上の土地のあまりの少なさに驚きました。
5~10%も無いんじゃないでしょうか?
西4丁目でも前半の街区と合わせれば平均200㎡ぐらいはあったのでますます小さくなっている感じです。
同じく山を削って開発された彩都や西宮名塩ですら平均で210㎡ぐらいあります。山を削って平均55坪前後では
阪急が今まで、謳い続けてきた世代を越えて愛される美しい街づくりにはまずなりえません。
住宅街において、街並みや景観の美しさは、街路樹や公園の配置や造成の仕上げ(道路や擁壁など)などが
大きく影響を及ぼすのは事実ですが、家と家の間にゆとりある空間があり、そこに緑の潤いがある事が重要です。
55坪と65~70坪では15坪しか違わないようで、建物間のゆとりが全く違い緑の量も数倍にもなります。
1階部分が10m×8mの建物を建てて2台のガレージスペースを確保する場合、家のまわりの1mの通路スペースも含めて
約150㎡必要になります。つまり210㎡と180㎡では植樹が可能なスペース(いわゆる庭)は2倍もの差になります。
平均50坪と平均70坪では街を歩いた時に、空間的なゆとりや緑の潤いが全く違って感じられるのはこの為です。
駐車スペース二台分確保できたら、庭はそこそこでいいです。
総額高くなると買えなくなるので、55坪くらいがちょうどいいです。
狭くてもいいし庭もいらないわという方は、緑の保全や景観配慮が社会的に求めらて当然の
山腹部に住むべきではありませんね。市街地に住んでくださいね。
前回の山手台西4丁目を見ましても、小さめの土地で景観を軽視した打ちっぱなしで分譲したら
販売時に提示された緑化のルール(緑化協定)すら守らずに、協定を無視して全く木を植えない
民.度のお宅がかなり出現するという事が証明されましたし。
同じ山手台住民を批判するのはやめましょうね…
そもそもこちらスレは、山手台開発で20年近く謳われてきた(今も謳われている)
「全ては日本中がお手本とする美しいまちづくりの為に」
「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛される街」
の言葉に偽りの無い美しい街をつくる為にはどうしたらいいかという話題を扱う為に
本スレから分離されたスレです。
初代スレの冒頭より
>“美しい町並みの為”についての専用スレッドをたててみました。
よって、景観なんてどうでもいい、庭なんていらない、安ければなんでもいいという人は
本スレをご利用下さいね。
緑地協定を無視して、グリーンベルトや庭に木を植えていない
一部の西4丁目の方々は、どういう理由で山手台を選んだんでしょうね。
庭や緑や街並みに興味無いのに、山の上のニュータウンに住みたがる
という矛盾した行動ですよね。
人それぞれ、大きなお世話です。
購入時に合意・締結した協定を無視(ルール違反)して、人それぞれや余計なお世話も糞も無いでしょう。
はなから住環境を維持する為に定められたルールを守るつもりがない人間は、周囲の住民に迷惑をかけるだけなので住むべきではありません。
そんなに憤慨されているなら、ルールを守っていないと思われるお宅のインターホンを一軒づつ鳴らして直接抗議されていったらいかがですか?
コンクリむきだしではなく石張りで分譲された東1丁目や東3丁目は、ほぼ100%のお宅が
緑地協定を遵守し、グリーンベルトに植樹しお庭も緑化して奇麗にしていますね。
やはり景観に無配慮で街並みを悪化させるコンクリむきだしで分譲することが、街並みへの
美化意識が低くルールを守らない方を招き入れる要因のようです。
景観に配慮したまちづくりの下地をあらかじめつくった上で分譲すると、意識レベルの
高い層が街に入居するのでしょうね。
故意にルール違反しているのではなく、入居して少し生活が落ち着いて余裕ができてから
庭づくりと一緒にやろうと考えている住民もいるかもしれませんよ。
117さん。
そうですね!
東1丁目や東3丁目の住民のほうが西4丁目より平均的に裕福だから、ちゃんと植樹、手入れしているという可能性は無いでしょうか?
いずれにせよ、景観に無頓着な方を呼び寄せるコンクリうちっぱなし擁壁は今後はやめていただきたいですね。
バス道から見えるところだけ石貼りしたって事は、阪急も高いコンクリートが
将来、景観に甚大な悪影響を与える事を認めているって証左だよな。
にも関わらず一般宅地は、バス道通りより大幅に高さがあるコンクリートでも
仕上げせずにコストけちってむきだしで販売。
ようするに現在の阪急は、今まで謳っていたような将来山手台を美しい街並みに
したいなんて事はもはや全く考えておらず、できるだけ手をかけず売り切って
逃げるつもりなんだろう。
全く同じ事業者である阪急不動産が、彩都では打ちっぱなしではなくちゃん
全区画仕上げ擁壁と電線地中化で販売している事からも、明らか。
ゆとりある区割りやグリーンベルトや庭の緑地協定や自然石を使って仕上げた外構によってもたらされる美しい街並みを、山手台の売り・開発理念に掲げて20年近く顧客に販売してきたのは、阪急自身ですからね。
手抜きやコストダウンや売り逃げに走らず、約束を守り、沿線開発企業として沿線価値の向上、持続可能な街づくりという社会的責任を果たして欲しいものですね。
個人的にはゴツゴツした岩石もどきを張った宅地は好きでありません。
建物に調和したスッキリしたタイルで仕上げたいと思っていますので阪急さんには何にも張らないでと言いたいです。
せめて施主がオプションで選べるように出来ないものでしょうか。
山手台東1丁目も、ビューノの東5丁目のバス通りの石貼りも誰が見てもすっきりとした綺麗な石を貼っているだけで、全くごつごつなんてしてませんけどね。アンチが自演で必死に中傷している(今後の山手台が醜い汚い街並みになるように工作活動)のがバレバレ。
>>107
平均10坪程度のアップ(劇的に環境が良くなるわりに価格は200万ぐらいしかアップしない)
で買えなくなるほど予算がぎりぎりなら、西宮名塩にされたほうがいいですよ。
あなたはどうして山手台にこだわっているの?
名塩のほうが通勤は便利で、駅にも歩けますよ。
高くなって買えなくなったら元も子もないので阪急さんにはコストも考慮した宅地開発を是非ともお願いします。
タイル貼るから石貼りではなく打ちっぱなしにしてほしいなどと書いている人は、タイルなんて貼りませんよ。
単に打ちっぱなしの手抜き分譲を擁護して、山手台を将来悲惨な街並みにしたいだけのアンチの自演活動。
検討中の顧客ですらない。
ビューノのバス道の石貼りは厚さといい平面的な仕上げといい色といい、タイル貼りそのものじゃんw
土地を少し大きくしても、たいして高くはなりません。
むしろお客さんにとってはメリットのほうが遥かに大きいです。
買い手(顧客層)が出せる平均上限金額は自ずと決まっているので、ゆとりある環境が担保できる程度に
区割りを大きくしたところで、価格はアップしないのです。
坪単価が下がってお買い得になるのです。
例えば55坪のかつかつ区割りにした場合で2475万(坪45万)で販売可能な場所で、65坪の区割り
にしても販売価格は2925万(坪45万)にはなりません。せいぜい2600~2700万ぐらいです。
つまり小さい区割りにしてほしいと客のふりをして書いているのは、景観や街並みを犠牲にして
区画数を最大化する事と割高での販売(売り逃げ開発)を今後も続けたい業者です。
阪急は彩都では山手台ほどコストダウンしていないし使い捨て開発に走っていない。
彩都では一定レベルの敷地水準と景観配慮を堅持している。
×山並みと調和した美しい街並みの為に10坪程度土地を大きくしたら高くなってお客さんが買えなくなる
○土地を大きめにしたら、今の坪単価で販売できなくなって業者の儲けが減る
○土地を大きめにしたら、区画数が減って業者の儲けが減る
×きちんと景観に配慮した開発をしたら、高くなってお客さんが買えなくなる
○きちんと景観に配慮した開発をしたら、業者の儲けが減る
所詮、最低敷地割が150の街。
西二丁目とやらでもそうでしょう。
まともな高級住宅地は200あるよ。
悔しければ200に上げたら如何ですか。
従来の山手台(西1~2丁目、東2~3丁目)の敷地割りは平均230㎡ですね。
100坪以上の整形地も少なくないです。
オアシス北側の西4丁目南部の街区から、目に見えて以前より
小さくなりましたが(平均200㎡程度)、今回の新街区は露骨です。
200㎡以上の土地が殆どありません。
最低敷地面積は170㎡ですが、基準ぎりぎりの170~180㎡台が殆どです。
言うまでも無く、景観や緑の潤いや将来の街並みを犠牲にして、
割高な坪単価で販売する為、区画数を増やして利益を増大する為です。
少々割高になってもグロスで安いほう希望。
買えなければ意味ないからね。
170㎡くらいがお手頃です。
平均敷地割の話などしていない
条例、地区協定、街づくりルールで
西二丁目も所詮150の庶民の街
あんまり広いと税金や維持費も高くつくから、結局敬遠されて空き地が虫食い状態で残ることになりかねないかと。
ラインナップとして70坪前後もあっていいとは思いますが、割合として総区画の1割から多くて2割じゃないでしょうか(今回の街区はそのレベルにも届いていないようですが)。
平地で170㎡前後の無条件宅地なんて普通ないですし、それ位の広さの宅地が駅からバス10分以内の立地で売り出されれば、買いたい人は多いと思います。
駅前でも安易なコストダウン乱開発(最も儲かる 基準ぎりぎりの狭敷地×区画数最大化 )に走らず、将来の景観と街並みと100年の街づくりを見据えて平均80坪超(70坪~130坪)の開発をする近鉄&奈良市。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3474016.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120615.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120413.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120113.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html
開発する際には別荘地と同等の景観配慮や環境保全が求められる市街化調整区域の山麓グリーンベルト部を、政治的に線引き変更させて大規模森林破壊してコンクリむきだし平均55坪の乱開発に走る阪急。ファミリーランドの跡地でもグダグダの安易な開発をする阪急&宝塚市。
家が既に余り、人口が減少する時代に、貴重な山を削って、普通のニュータウンの平均水準以下の開発。
まともな企業がやる事じゃあないね。
社会基盤の維持費用が将来世代に重くのしかかる家余りを目前にした今、山を削った場所に一代限りの使い捨ての分譲地にする事に正当性はありません。
たかだが10坪ほど増えて税金が高くなるとかありえませんよ。
むしろ取引の実勢坪単価下がって路線価に反映されるので税額は殆ど変わりません。
整形地の庭付きの戸建て志向する人が、55坪だと大満足で逆に65~70坪だと
広すぎて困るなどという感性はまずありえない事です。
なぜなら10~15坪増える事で、北側区画は1階部分の冬の日当たりが劇的に改善され、
隣の家屋との間のゆとりも大幅に改善されるので、家全体が明るくなり風通しも良くなります。
プライバシー性も高まり、家のまわりのスペースも余裕が出来て通りやすくなります。
南東角地など選ばなくても、ほぼ全ての区画で、良好な日当たりや建てこまない
ゆとりある空間など、住環境の理想を取り込める水準が65~70坪からの区画割りになるのです。
ですから宝塚でも昭和40年代頃までに分譲された山手のエリアは、殆どの区画が70坪程度はあります(分筆された土地や、後からミニ開発された場所を除いて)。
山手台南部も同様にこの基本を追求したので平均70坪ぐらいになっているのです。
そもそも土地50坪の家って平均以下なの?
宝塚の平地で50坪を土地から買って家建てれる人はそんなにいない。
だから買うとすればバス便エリアになる。需要があるのは自然だと思うが。
たしかに、そうですね。
近鉄が今でも駅徒歩圏ですら平均65~70坪のまともな開発をしている最大の理由は、
奈良市や生駒市が開発業者と癒着せずに将来を見据えたまともな開発行政をしているから。
奈良市や生駒市は大規模開発のエリアの殆どで、建蔽率40%容積率60%に決定しているので
40坪の平均的な注文住宅(全国平均値)を建てるには、最低215㎡ほど必要になり、これが
安易な区割りをガードし良好な開発をせざるをえない状況になっている。
一方で宝塚は、山の五~六合目でも容積率100%。だから醜い開発ができてしまう。
地権者、業者との癒着。
宝塚のほうが地価水準が高いから仕方がないでしょ。
>>156
ええ、第一種低層住居専用地域(以下、一種低層)の平均以下ですよ>50坪
宝塚市では阪急宝塚線以北及び今津線以西の殆どを占めるエリアが一種低層ですが
その一種低層の平均宅地面積は平均70坪台です。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3475824.jpg
これを見れば一目瞭然ですが、多くの地域で240㎡~300㎡の宅地と300㎡以上の
宅地の合計で40%~50%(区画数ベース 面積ベースだと60%以上に増えます)あります。
平地(市街地)は、大部分が中高層エリアなので、平地と敷地面積を比較するのは誤りです。
平地で50坪買える人が少ないから、山を破壊して殆ど緑が復元されない50坪の乱開発をしていいという論理は本末転等です。
>>159
全くの誤りです。奈良・生駒の近鉄沿線の駅徒歩圏の主要住宅街の地価(公示地価、実勢地価、路線価)は、宝塚の山麓部のバス便エリアと変わらないか若干高いぐらいの水準です。
ですから、奈良の近鉄沿線が駅徒歩圏ですら良好な住宅開発できているのに、宝塚の山麓部バス便エリアは、山を破壊しても殆ど緑が回復しない50坪乱開発しかできないし仕方無いというのは、乱開発で儲けを最大化したい業者や業者と癒着している行政の詭弁だという事です。
西宮も山麓部(六甲、甲山)では、建蔽率40%(容積率80%)だな。
西宮市は宝塚の醜い開発行政と違って、環境影響を考えて海抜150m以上の
景観への影響が大きい山間部エリアでは、100坪以上の区割りでしか開発させなかった。
しかも戸建て低層エリアの大部分が風致地区に指定されていて、敷地の20~30%緑化しないと
いけないとなっているから、大手開発業者はそれを守る為に平均70坪以上で開発せざるをえなかった。
西宮は建蔽40%と、風致地区の二段ガードで、昭和期に乱開発から景観を守ったという事。
たしかに芦屋や西宮では100坪超の需要ある。
でも山手台で、そんな需要ありません。
だから、最低敷地面積を条例か地区協定か街づくりルールなりで
150から200に変えなさいな。
所詮150の街が、200(60坪)は必要だとか、発言自体に何の意味もないでしょう。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
164さん
最低敷地面積は、
150㎡ではなく170㎡だと思いますよ。
170の街です。
山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。
なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している(してきた)のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。
首長や議員が開発利権で業者から裏金を貰う為に(市長提案の条例案を議会が可決すれば、市街化調整区域を市街化区域に線引き変更できる)、開発しやすい甘い基準のままにして、ブランドを売り飛ばしてきたのです(以前は西宮市よりも宝塚市のほうがブランド力は遥かに高かった)。
もともと宝塚は戦前の古い住宅地は殆ど100~300坪で分譲されています。
昭和40年代までの山手の住宅地も概ね平均70坪以上です。
その頃までは開発業者自身のモラルが崩壊しておらず、山並みに調和する景観や良好な環境を考えてまともな開発をしていたのです。
しかし行政の思惑により、甘い規制のまま据え置かれた為、昭和50年代以降、宝塚の山麓部では環境配慮や景観を考えない無秩序な乱開発が増加したのです。今日の景観を破壊するゲリラ的な建売屋やミニ開発屋による無秩序な開発が一向に減らないのも、行政がまともに景観や山並み環境を守る意思が無いからです。
昭和50年代以降乱開発が増えたといっても当時開発された大規模デベロッパーによる開発では、一定の景観配慮がなされています。
阪急が開発した逆瀬台やクラレ・大林組が開発した中山台は平均65坪ほどありますし、中山や逆瀬川で最も標高が高い山に面した場所(中山桜台7、ゆずり葉台)は、特に緑地率が高くなるように平均150坪以上あります。
そして宝塚の今までのどこよりも開発後の緑地回復や良好な景観に配慮してするからと確約して、本来開発できない山林の開発許可や地元合意を得て昭和60年代に工事が開始されたのが、いわゆる山手台です。
このような経緯がありますから山手台では「宝塚の山麓部の普通や平均レベルの敷地水準や平均レベルの景観配慮」では倫理的に許される事ではないのです。明確に、平均以上の開発をして(曰く日本中がお手本とする美しいまちづくり)、長尾山系の住宅街のベンチマークとなる山並みに溶け込む美しい街をつくると説明していたわけですからね。
宝塚の山手(一種低層)の平均ですら70坪台なのですから、平均50坪台のほとんど庭が無く緑が復元されない街区設定などは論外です。
重要なポイント
・山手台はもともと景観保全、環境保全対象の山麓グリーンベルトで開発禁止区域(別荘地同様の市街化調整区域)だった
・じゅうぶんに景観に配慮して、特に環境影響が大きい標高の高いエリアは敷地面積を通常のニュータウン(平均65坪)より大きめにすることで完成後に緑を回復させて山並みグリーンベルトを復元する計画で、開発許可を得た
156
山の上のバス便エリアに50坪以上の空家や空地が腐るほど余っているのに、
既存の場所は買いたくない&平地で50坪買えないから新たに山の上を山林削って
ほとんど緑が復元されない乱開発の50坪分譲地をどんどんつくっていいって
どんな理論だよw
そんな身勝手なワガママが許されるなら、山の緑は片っ端から順に全て削られ消え失せるわな。
既存の山腹部の住宅街を空地、空家だらけにしながら。
その時代その時代の家を建てる子育て世代が、新たに山を切り開いての分譲地(焼畑的な
使い捨て新規開発)を求める仕組みなど既に破綻しているのは常識だし、無秩序な市街地拡大は、
持続可能なまちづくりたりえない(人口減少時代に社会基盤が支えられなくなる)。
だからといって150坪の邸宅用地を山手台なんかに造っても今どき買う人いないからね。
普通の注文住宅(2階建て延床面積40坪、駐車スペース2台)を建てた場合の平均的な緑(樹木)の量
平均230㎡の区割りで分譲した場合 133
平均210㎡の区割りで分譲した場合 100(基準値)
平均180㎡の区割りで分譲した場合 50
平均55坪と平均70坪では、街の成熟後の緑の量は2.5倍以上もの差になるという事です。
僅か15坪の差が、環境配慮と緑地回復という点において劇的な差になるのです。
>>170
今現在は誰一人としてそんな無茶な事(山手台北部を最低150坪以上にしろとか。
当初は本当に550㎡以上の予定だったようだが)は言っていない。
一代限りの使い捨てにならないよう環境や山並みの景観復元にも配慮して、緑豊かで
自然と調和する美しい街にする為に「平均65~70坪」ぐらいになるように、180~300㎡
ぐらいの幅広い区割りにすればいいだけ。
小さめの土地も選べるから、小さめの土地が欲しいという層も何も困らない。
小さめの土地のみの区割りにした場合と比べて、比較にならないほど美しく緑豊かで
ゆとりある住環境になるのだから、文句など出ようはずがない。
ほとんど同時期に分譲された東3丁目と西4丁目南部(オアシス北側)でも、緑の量も、空間的なゆとりも(街を歩いた時に感じられる家屋のたてこみ具合)、街並みもぜんぜん違いますもんね。。
平均で30㎡程度の区割りの差と、自然石の仕上げの有無だけで、別物といえるほど街並みの美しさと緑豊かさに差がついちゃってます。。。
景観重視なら、>162が紹介しているように西宮か芦屋の山手を選べばいいんじゃないの?
条例、地区計画で良好な住環境の保証がされているのだから、宝塚の山手で同じ環境を期待するより将来にわたって「堅い」と思う。
西宮、芦屋は街として勢いもある。
宝塚がよかった時代はとうの昔に去った。今更規制強化しても後の祭り。
100坪、いや70坪の邸宅を求める層にはまったく見向きもされないよ。
結局50坪前後の戸建てを求める層を相手にせざるを得ないということ。
子育てサラリーマン世帯は同じような世代をニュータウンに求めるからね。
50~60坪の買いやすい宅地で揃えるのが無難だと思いますよ。
宝塚の開発行政が糞なせいでブランド力が悪化したからといって、もっと悪化させて、いくらでも乱開発していというのは全く本末転倒。
山手台より遥かにアクセスも立地もロケーションも地勢も劣る三田市や神戸市北区や奈良市のバス便エリアでも、70坪や100坪の土地がいくらでも需要があるのに(適性価格なら速攻で売れている)、宝塚は50坪じゃないと売れない、大き目の土地は需要無いなどという珍論は全くお話にならない。
少なくとも現在の景観や緑の水準を守れる(今よりは悪化させない、回復させる)基準にするのが筋。
今まで悪化してきたのだから、このまま更に景観や住環境や山麓部の乱開発状況を悪化させてよいなどといっている人物が、住民や検討者や市民であるわけがない。
50坪にしないと売れないなんてちゃんちゃらおかしい。100人中100人が100~200万程度の差なら50坪より65坪を選ぶ。
実際そうなる。消費者が出せる値段から土地の値段は決まるので、65坪にしたからといって50坪の1.3倍の値段にはならない。
単に割高な坪単価で区画数を最大化して儲けたい業者の論理がバレバレ。
山手台北部で55坪2500万の区割りにしたら、販売するには営業や広告を駆使して頑張らないと無理だが、
将来の山並みや緑地環境に配慮して70坪2600万や、100坪2800万の区割りで販売したら、殆ど営業努力無しで
30倍のスピードで売れるよ(笑)
こんなの誰でも分かる事。
小さめの土地にしないと売れないなどという詭弁は、大企業としての社会責任を果たさず環境や景観や
山の緑を犠牲にしてでも、より割高な坪単価で売りたいというただそれだけの事でしかない。
もともと、乱開発して金儲けする為ではなく、宝塚でも有数の緑豊かで美しい山並みになじむ良好な
住宅街をつくる為の開発だといって開発許可を得たのが山手台ですからねぇ。
小さめの土地にしたほうが区画数を増やせて割高な坪単価で売れて儲かるから、景観無視して
コストダウン売り逃げ使い捨て乱開発路線に変更するわって、そりゃ無いでしょ。
70坪は非常識な邸宅用地でもなんでもない。山を破壊して開発する際の緑地回復を考慮するにあたってのマナー水準。
この30~40年の乱開発が異常だったのですよ。
昭和40年代までの宝塚の分譲地は、平均70坪台以上で山の環境や緑との調和に配慮されたものだったので、過去を反省しその水準に習えば良いだけなのです。
これから日本の人口は数十年前のレベルまで減り、大都市近郊の地価水準もその時代の水準(単純金額ではなく現在の物価水準に対して)までまた下がるのですから。
核家族化で世帯人員が減少しているのですから、昔のように広い宅地なんてもったいないです。
庭や外構にお金かかりますしね。
170平米にハウスメーカー建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。
経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。
>山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。 なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している(してきた)のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。
芦屋六麓荘は住民サイドの要望で条例を設けているよ。行政の差もあるが、まずは住民の差じゃないかな。ネットで文句垂れてるだけでしょう。
だから、そこまで言うなら住民運動でも、何でもやればいい。
そこまでやる気概もなく、匿名の掲示板でわーわー喚くだけなら誰も共感しない。
それこそ、あなたの好きな本末転倒、詭弁です。
ま、どうせこういうコメントは華麗にスルーするんでしょうが。。
>>178
区画小さくして増える儲けより、広告費や販売スタッフの人件費の方が大きいと思う。
区画拡げて楽に売れるのなら、とっくにやってるって。完売できる見込みがないから小さくしてグロスを下げているだけ。
もし70坪で分譲するとして、坪単価40万としても建物外構含めた総額は6000万超えるだろうから、今山手台を検討している人(予算5000万円台前半)の大半は検討対象から外すだろう。
検討者を繋ぎ止めるにはグロスを現状並みに設定する必要があるが、坪30万前後となり、そうなると近隣の不動産市場への影響は大きいと思う(新規分譲でその価格なら、古家付き宅地は坪20万切るかも)。
20年近く前に坪100万で買った人達はもう十分下がっているから影響は小さいだろうが、直近に買った人達はかわいそうなことになる。
なるほど!膝を打つ思いです。
阪急はある意味において関西で最もえげつないモラルの無い冷酷なヤ.ク.ザみたいなデベロッパーですからね。
名塩地区でも、最後まで責任をある分譲をせずに投げ出した前科がありますし。
開発における地域との合意や、1億出してくれたお客さんとの約束を裏切るなんて屁とも思っていない会社ですよ。
いい加減なまちづくりや利権目当てで乱開発を見て見ぬふりしてきて、たった数十年でブランを破壊した宝塚市と、モラル無き阪急。
ある意味、最強のコラボです。
確かに三田市や生駒市や奈良市のバス便エリアですら、ちゃんと街並みや景観を
考えて開発された70坪超の土地が分譲されて売れているのに、宝塚では景観に
配慮したまともな開発は成立しない(需要が無い)などという主張は、完全に
論理破綻していますね。
ハウスメーカーの住宅が建ち並ぶニュータウンというだけで、
じゅうぶん美しい街並みだと思います。
ですから200とか230とか大きすぎて持て余すだけ。
少子化の時代170あればじゅうぶん過ぎます。
固定資産税の心配とかもありますしね。
子育てサラリーマン世代にやさしい開発が望まれます。
数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3~8分の一等地(大手銀行の保養地の跡地)で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html
ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです(近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように)。
阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。
40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って利益だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。
数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3~8分の一等地(大手銀行の保養地の跡地)で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html
ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです(近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように)。
阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。
40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って環境を犠牲にして売り逃げで利益の追求だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。
そもそも山手台の北部は、山手南部以上にゆとりある区割りにより開発後にじゅうぶんに緑を回復させる事で、山並みグリーンベルトと家々が一帯化した、宝塚市の住宅文化を象徴する素晴らしい美しい街にするといって、本来景観保全対象で開発禁止の場所だった山林の開発許可をとって森林破壊した場所です。
このような場所で、乱開発路線に変更する事は、モラルハザードとしかいいようがありません。
あんまり広いと税金や維持費も高くつくから、
結局敬遠されて空き地が虫食い状態で残ることになりかねないかと。
ラインナップとして70坪前後もあっていいとは思いますが、
割合として総区画の1割から多くて2割じゃないでしょうか
(今回の街区はそのレベルにも届いていないようですが)。
平地で170㎡前後の無条件宅地なんて普通ないですし、
それ位の広さの宅地が駅からバス10分以内の立地で売り出されれば、
買いたい人は多いと思います。
そもそも山手台は、景観保全対象で開発禁止の山麓グリーンベルトを
じゅうぶんな敷地面積をとることで、緑を復元させて景観を回復させるとした
開発経緯からして「最低限」や「平均」では許されないから、50坪でじゅうぶん
などといった詭弁は通用しないんですよ。
名塩や彩都ですら平均210㎡台(170~260㎡程度)はあるのに、世代を越えて愛される日本中がお手本とするほど美しい緑豊かなまちづくりを謳っている山手台北部が、山の上を大量森林破壊して殆ど木が植えられない(緑の量が70坪の区割りの1/3になる)平均180㎡台。
いかに醜い一代限り使い捨て売り逃げ開発路線に走りはじめたか良く分かる。
× 50坪でじゅうぶん 景観なんてどうでもいいから買いやすい土地にして
× 坪単価が少々割高でも小さい土地のほうが好み
○ 掲げてきた開発理念や住民との約束を反故にしてでも、割高な坪単価で販売する為に小さい区割りにしたい
○ 掲げてきた開発理念や住民との約束を反故にしてでも、区画数を最大化して利益だけを追求したい
>198さん
>・・・50坪でじゅうぶんなどといった詭弁は通用しないんですよ。
詭弁でも何でもないです。
過去の経緯はどうであれ不必要な大きな宅地ばかりでグロスが高くなり
私たちのような一般サラリーマン家庭が買えなくて排除されることのほうが
無駄な自然破壊だと思います。
× 平均50坪台じゃないとお客さんが買えないんですよ
○ 平均50坪台にしないと割高な坪単価で売り切る事ができないからなw
× だんだん小さめの土地にしているのはお客さんのニーズです
○ 街並みや景観を考えてゆとりある敷地のまともな開発にしたらワシらの儲けが減るからなw
>>201
3秒で論破されるような低レベルな事を書かないほうがいいですよ。
山手台の小さいかつかつの170㎡の土地で、既存のバス便エリアの60坪以上の土地が買えます。
つまり山削って、新たに庭無し50坪分譲地つくる為に森林破壊する必要は全く無いです。
また、平均65坪以上にしても、グロスは高くなりません。
顧客層は決まっており、その層が出せるグロスは決まっているので、大きめの土地にしたら
50坪で区割りした場合と値段は大差無く、美しい街並みと緑豊かな環境がもたらされるだけです。
小さい土地ばかりにしてといっているのは、約束を反故にし街並みを悪化させてでも利益を
最大化したい業者と、悲惨な街並みにして嫌がらせしたい荒らしの価値観以外にはありえないのです。
そもそも170~180㎡ぐらいの小さい土地にしてと以前から言い続けている人物は、本来なら書き込む理由などありません。
なぜならご所望の170~180㎡の小さい土地が、西4丁目でもビューノでも選び放題だったのだから、既に希望は実現しており、わざわざ書き込む必要など全くないのです。
にも関わらず書き続けている理由は、山手台北部が開発理念を遵守した『緑豊かで山並みと調和した潤いとゆとりのある美しい街並み』になることを絶対に阻止したいからであり、その目的のみで書き込んでいる荒らしだという事が完全にばれてしまっているのです。
ようするに、今後の山手台の開発路線が「景観や街並みの美しさに配慮したまともな開発」に修正される事を妨害して、まともな開発や開発行政を望む既存住民や宝塚市民に嫌がらせしたいだけです。
どうして?
同じ人が何年間も継続して書き込んでるなんてあり得ないでしょう?
このスレのテーマはPart1から
山手台開発の理念として阪急が長年掲げてきた
日本中(や宝塚市内の斜面地開発)のお手本となる事を目指した
「美しい街づくりのために」です。
つまり、○○でじゅうぶんとか、そこそこでいいといった内容は、スレ違いです。
山手台の開発理念は、平均以上の美しさと、平均以上の緑豊かでゆとりある街並み。
宝塚の山手(阪急より山側の一種低層エリア)の平均=70坪台、擁壁は石積み
つまり平均70坪の区割りでも「平均」だからな。50坪台でコンクリむきだしなんてとんでもない。
もう家が余っているのだから、山林を破壊して新規にニュータウン開発する事(市街化区域を拡大する事)じたいが、今後はありえないです。
今後は、欧州のように住宅街を潰して森に戻していく政策(減築や市街地面積の縮小、逆線引き)が必要になります。
既に開発の手を入れてしまった場所は、せめて緑豊かで景観豊かな美しい持続可能な(再利用される)街にする必要があります。山の上を森林破壊して庭無し50坪で景観に手を抜いたような街では、中古になればオールドニュータウン以下の全く需要の無い一代限りの使い捨てタウンになってしまい、膨大な社会的損失と将来世代の負担増につながります。
積水ハウス 未来への責任
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html
阪急と違い、まともな開発、理想のまちづくりを実践しています。
どこよりも美しい緑豊かな街並みを実現する為に貴重な山林を削らせていただくといいながら、
「やっぱ山削って平均50坪じゃないと無理」
などという論外の開発をするのは、まともなデベロッパーではなく建売屋レベルです。
rokko island 売りっぱなし逃げっぱなし
山手台から率先して森に戻そう
そもそも山並みと調和した緑豊かな街並みの基準である緑被率25~30%は、平均170~190㎡の区割りでは不可能です。
220㎡程度の区割りと比較して、街の成熟後の緑や樹木の量は1/3程度にすぎない水準となります。
一時的に山林を大規模破壊しても、どこよりも緑豊かな街をつくる事で景観を回復するといって、開発禁止区域を政治的折衝で開発可能な区域に変更させて開発の手を入れたのが山手台ですから、後になって復元される緑が激減するような平均50坪台の区割りの一世代使い捨ての売り逃げ乱開発に変更するような行為は、詐欺同然の暴挙なのです。
子育てサラリーマン世代が、平地で50坪は高くて買えない、古い住民がいる
オールドバス便ニュータウンには入りたくない、新しい街じゃないと嫌だと、
その世代ごとに新たに50坪の山林乱開発分譲地を求めていては、山肌が
自然破壊で全てなくなってしまいます。
つまりそんな非常識な開発はもう終わりにしないといけないのです。
それが社会のコンセンサスです。
【一部テキストを削除しました 管理担当】
どうしても既存の山の斜面を森林を破壊するなら、開発後にじゅうぶんに
緑の景観が回復する区割り面積(最低でも平均65~70坪)にしなければいけない。
これがこれからの開発に求められる社会的責任であり、最低限のモラルです。
普通の注文住宅(2階建て延床面積40坪、駐車スペース2台)を建てた場合の平均的な緑(樹木)の量
平均230㎡の区割りで分譲した場合 133
平均210㎡の区割りで分譲した場合 100(基準値)
平均180㎡の区割りで分譲した場合 50
平均55坪と平均70坪では、街の成熟後の緑の量は2.5倍以上もの差になります。
僅か15坪の差が、環境配慮と緑地回復という点において致命的な差になるのです。
55坪は70坪の約80%の面積ですが、開発後の緑の回復量ではそうはならないのです。
阪急は東1丁目や東3丁目までは、利益の追求だけには走らず、社会的責任を考えて
開発理念に反しないまともな開発(景観配慮や敷地規模)をしていた。
なんでこうなってしまったんだろう。
私も同感です。
せめて東3丁目ぐらいの水準を今後の北部開発の平均にしてほしいです。
企業として社会的責任や約束を重んじ、儲けだけに走らず、50年後、100年後に評価される開発をしてほしいものです。
阪急は、山手台開発で、どこよりも美しく緑豊かで景観に配慮した、日本中のお手本となる街づくりをすると20年間いっているのですから。
彩都のPR広告スペースに「阪急100年の想いがここ彩都で花開く」って書いてあるので阪急の軸足が彩都にいっちゃったのでしょうかね、
日本中がお手本にとか100年の想いとかどこの分譲地でも美麗をならべて客集めて中途半端にやる会社なんでしょう、
そんな美辞麗句をマジで受け止めてる人いとるんですか?
誇張した宣伝文句はともかく、開発経緯を無視した乱開発は論外だと思いますよ。
積水ハウスや近鉄が出来ているまともな開発が、阪急が今できないという理由はありませんから。
名塩で裏切って、山手台で裏切って、十数年後、彩都でまた裏切るんですか?
少なくとも小林一三が生きていた時代や昭和40年代までの阪急は、100年後に価値が残る
素晴らしい開発をしていましたよ。
阪急の責任、行政の責任もあると思いますが、業者、行政まかせにして自分達の街の景観を守る活動、監視をしてこなかった住民にも少なからず責任はあるのではないでしょうか。
誤った開発を許さない景観条例や協定を作る働き掛けを怠っていたのではないですか?
街創りに関して自治会等を通じ阪急や行政と対話、時には対決する事はあったのでしょうか?
今もこの掲示板以外目立った活動もないようですし。。
業者、行政まかせにして、業者、行政のせいばかりにするのではなく、もう少し自分達が自ら動いて、わが町を守る事も必要なのではないでしょうか。
確かに。
正確には違いますよ。
過去の市長や議員が銭欲しさ(汚職)に業者と癒着し、将来に渡って続く価値よりも、
無秩序な開発によるブランド換金を選択したのです。
数十年後、宝塚は目先の利権を選んで僅か数十年で悪政によりブランドを全て失った
まちづくりの失敗例、反面教師として語られているでしょう。
そんなことないよ。
行政がブランドや環境にあぐらをかいて乱開発する気まんまんなら、市民がなにやっても無駄ですからね(笑)
過去の市長がことごとく業者と癒着した金の問題や逮捕で失脚しているのはたまたまじゃないよ。
何やっても無駄、ですか。
それでは無駄と解ってここに延々書き込み続けている訳ですな。
問題を起こす人物が何代も続けて市長を務める背景には、やっぱり市民の行政に関する無関心(他人任せ、諦め)があるのかと。
228さんのおっしゃる通りだと思います。
その市長や議員を選挙で選んでいるのは他ならぬ市民ですからね。
そういう市長や議員が当選する背景には市民の無関心があるのでしょう。
宝塚ってブランドに安心しきっていたのではないでしょうか?
行政と市民は表裏一体。
市民のチェックが機能すれば、市長、議員、職員も緊張感を持って職務を行ってくれる。
汚職で市長が何代も続けて逮捕されることなく(そもそも、そういう資質を持った人物が市長に選ばれることはない)、醜態を全国に晒すこともない。
悪徳業者につけ込まれることもない。
教科書的には、宝塚は小林一三による沿線開発(付加価値)の成功例として名高く日本の沿線開発のルーツとも言える場所だった。
まぁもともと風光明媚な場所で、良好な住宅街の素地がありましたからね。
しかし今は正反対の有様。
ここ数十年で最もまちづくりや開発行政に失敗して、大阪圏で最も価値を落とした都市といっても過言ではない。
行政や首長・議会が無能だったり私利私欲に走ると、たった数十年でブランドは崩壊してしまうのだから恐ろしいもんです。
232
いつからおかしくなったにしろ、市民ももう少し自分達の街で行われている事に興味を持ち、政治、行政を監視すべきだったのは変わりないですよ。
全て市民が悪いと言っているのではなく、そういう面もある事も認識して、これからどう落ちたブランドイメージを復権して行くか考えないといけないという事を申しているのです。
行政、業者まかせにしているとこういう顛末を迎える事を経験しているのですから、これからは市民がもっと自分達の街をよい街にする為に自ら動かないといけないと思いますよ。
ちなみに動くというのは、ここに不平不満を書き連ねる事じゃないです。
生活利便性が低い
中心市街地のまちづくりに失敗
再開発や第三セクターでことごとく破綻させ失敗
上記の浪費等により、道路整備状況が悪い(都市計画道路の整備率は阪神7市1町で最低)
街中の公共の緑は阪神7市1町で最も少ない(公園面積ワースト1位)
唯一の売りだった住環境や景観は、保養所跡地などの無秩序な乱開発やミニ開発により大幅に悪化
殆どの高級住宅街は建売業者のミニ開発に荒らされ放題で街並みが崩れまくり
利便性が悪いのに環境もたいして良くなく街も綺麗じゃないし自然はどんどん破壊されて緑も減っている。
これが今の等身大の宝塚。
宝塚から伊丹や西宮に入ったら急に道が綺麗になって緑も多くなりますもんね。
買物や生活、医療は不便で、交通やアクセス等が貧弱で、住環境まで悪いって、、、
いいとこなし
http://image.homes.co.jp/data/0119458/sale/image/0000003-3-3.jpg
たった数年で結構汚くなりますね あと10年たったら・・・
家と家も標高200m近い山の上とは思えないほど接近していますね
(法定の1mしか外壁後退していない)
50坪台の区割りでは、65坪前後の区割りより景観や街並みや緑の回復率が
大幅に悪化するという点以前に
通風や採光や冬季の1階日当たりといった居住環境の基本要素すら犠牲になります。
せやね。
50坪台用意するにしても、大きめの土地も用意してせめて「平均」は65坪ぐらいにおさまるようにせなあかん。
霧がかかるような山の上で50坪台は乱開発以外のなにものでもないしな。
阪急うんねんは別として、業者は法令、条例等の範疇の中で一番利益の上がる売り方を模索するのは当然の事です。
その上でよりよい住環境、景観を守って行こうとすれば、景観条例等により行政が指導、誘導する必要があります。
但し、行政を行う人間の中にも私利私欲を貪ろうとする人間が現れる事があります。
だから、行政に対しては市民、住民が厳しい目で監視する必要があります。
行政が誤った方向を向いてしまった時は市民が声をあげるしかないです。
>但し、行政を行う人間の中にも私利私欲を貪ろうとする人間が現れる事があります。
現れる事がありますどころの話じゃなくて、許認可権限を武器にその利権の限りをつくして、
行政・政治家(首長・議員)が業者と癒着して、街が悲惨に荒らされ放題で凋落した典型例が
宝塚市だという事です。
違法でない範囲ならば、以前の約束を破ろうが、経緯を無視しようが、何をやっても
かまわないし利益追求のみに走るのが当然というのは悪徳業者の論理。
大企業の場合は、自己利益の追求だけには走らず持続可能な社会づくりの為に、CSRとは別に
業務を通しても社会的貢献を果たす事が求められる(エクセレントカンパニーの条件)のが
先進国の常識ですし、実際に積水ハウスや近鉄は利益の最大化には走っていない、まっとうな
開発を実践しています。
要は阪急は悪徳業者と言いたいのですね。
確かに阪急はエクセレントカンパニーではないからな~
積水ハウスもエクセレントカンパニーなら悪徳業者の
分譲地に家を建てるのやめたら良いのに、駅前でも300
平米以下の宅地には建てませんとか、エクセレントカンパニー
らしい商売をして貰いたいものですね。
儲かれば、美観を損ねても構わないという姿勢に疑問を感じます。
デベロッパーの中には立派な事を掲げている立派な会社もありますね
http://suumo.jp/jj/guide/shosai/JJ081FD001/?ar=060&hp=053501022
原点は電鉄グループの使命と責任
“期待を超える”ものづくりを目指して
「鉄道を軸に沿線地域の日常生活と密着している以上、不動産を売って終わりにはできない」。これが、電鉄グループの不動産会社が他と最も異なる特色であり、長所である。
“そう、品と質。”をスローガンに、後世に名を残す住まいづくり
北摂・彩都、宝塚の山の手に、豊かな緑と美しいまち並みのニュータウンを建設
大阪モノレール彩都線「彩都西」駅から徒歩10分の緑あふれる丘陵地(茨木市域)に開発された『阪急彩都ガーデンビレッジやまぶき』。
格調ある御影石調のカラー擁壁が、品格を醸し出している。
いくらなんでも、そのようなスローガン『だけ』を真に受けて購入する人いないと思いますよ。どうか、ご安心下さい。
敷地面積も外壁後退も、地区計画に沿っての結果ですからね。
おかしいと認識しているのなら、まずは地区計画を変更することからじゃないですか?何か取り組んでいるんですか?
そして、小さな区画は100%業者の儲け優先の論理に基づくものなのでしょうか?
70坪や100坪のニーズがその区域にあるのなら、それに応えた販売をした方が速やかな完売が見込め、コスト(広告費、人件費、未売却区画の固定資産税負担)低減になると思います。そのコストは、区画を小さくすることによって得られる儲けより大きいものではないでしょうか。
まともな経営感覚を持つデベロッパーなら、「需要」を完全に無視した開発活動はしないと思います。
もし阪急不動産にその感覚が欠落しているのなら、そう遠くない将来行き詰まって、市場から淘汰されることでしょう。
しばらく見守っていきたいと思います。
同じ価格帯(グロス)で65~70坪の区割りと50~55坪の区割りエリアがあるなら全員が65~70坪のエリアを買います。需要は大有りです。
土地を最低敷地面積ぎりぎりまで小さくして区画数を最大化しているのは、坪単価を最大化、利益を最大化したいという、ゲリラ的なミニ開発を繰り返す建売屋と全く同じ理屈でしかありません。それ以外の理由は何一つ無いです。
そもそも山手台開発の理念は、もともと開発が禁止されていた山林に大規模に手を入れるからには、平均以上の緑豊かでゆとりある街づくりをすることで、景観と緑を回復させるという内容でしたから、それを後からあからさまに反故にして乱開発に走るのは、明確に恥ずべき行為です。
50坪台の区割りでは、70坪の区割りの3割程度の緑しか回復しません。
細切れのミニ開発を防止するために170㎡以上と決められてるのですよね?
守られてるわけですよね?
>同じ価格帯(グロス)で65~70坪の区割りと>50~55坪の区割りエリアがあるなら
同じ街区で、50~55坪と65~70坪の分譲価格が同じなら・・・という意味で仰っているなら、前提条件としておかしいです。
50㎡も広さが違うのにそんな値段の付け方するところどこにあるのですか?あったら教えてください。
隣の中山台では、60~70坪の物件(大抵古家付きだと思うが)の取引は活発なのかな?
ビューノの50坪と同じくらいの価格帯が多かったはずだし、山手台で同じ広さで売れるかどうかの指標になると思う。
約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか?
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。
正に正論
まさにぐうの音も出ない正論だな。
地区計画や最低限度の基準は、東3丁目もビューノも全く同じですよ。
しかし東3丁目では、きわめてまともな、街並みにも景観にも豊かな緑地環境の復元にも配慮された開発が行われています。
業者は利益の最大化のみに走るのは当たり前だ、基準をぎりぎりパスする開発で何が悪いという言い分は、悪徳業者のそれです。
積水ハウスなどは、宝塚市内で、ミニ開発すれば一瞬で売れる(利益を最大化できる)駅徒歩圏ですら、最低基準である150㎡にはせずに平均220㎡程度の景観や将来の街並みや緑にじゅうぶん配慮したまともな開発をここ10年の間に3箇所ほどでしています。積水ハウスにできて阪急にできない理由はありません。
やらないのは儲けだけに走っているからです。
いちばん重要なポイントは、山手台開発の正当性、倫理観、大義名分は、
平野に面した自然環境保全上きわめて重要な山肌(グリーンベルト)を大規模森林破壊するかわりに
じゅうぶんにゆとりある区画の理想の開発をすることで、平均を遥かに上回る緑地回復と、景観を約束するとしていた点です。
郊外のニュータウンやバス便エリアは、利便性を妥協しても住環境を重視したいという価値観で成立しています。
ですから駐車場2台分とったら庭が殆ど無く、隣の建物との空間もカツカツになる50坪台の区割りをわざわざ望むという事はありえません。
郊外のニュータウンを許容する層は、広めの敷地や緑豊かさが担保される区画割(最低でも210㎡~220㎡以上)を本音で求めているのは紛れもない事実です。
デベロッパーは、ゆったりとした敷地のニーズが無いから、区画割りを小さくしているのではないのです。
土地を大きめ(平均65~70坪)にすれば、50坪台とは比較にならない美しい街並みと景観がもたらされる事をデベロッパーは、良く理解しています。
であるにも関わらず、土地を小さくする理由は、売りたい坪単価で分譲するには、景観や街並みや自然環境保全(回復)を犠牲にしてでも、儲けたいからです。
緑地保全の為に最低でも緑被率25%以上が求められる山の標高200m以上のエリアで、殆ど庭無しのガレージ2台&50坪台の分譲など緑地環境を考慮すると狂気の沙汰なのですが、悪魔に魂を売ったデベロッパーはモラルが崩壊しているので、理念や約束を破ってでも強行するようです。
○ 大きめの区割り(平均65坪~)はニーズが無し
× 大きめの区割り(平均65坪~)にすると明らかに美しい街並みやゆとりある環境や緑地回復が実現するけれども、うちが想定する割高坪単価では分譲できないので儲けが減る
本来、行政が、標高100m以上は山並み保全の為に平均65坪以上の区割りしか認めないなどの対策が必要でした。
悪徳ではなく、まともな倫理観とモラルをもったデベロッパーであれば、山のてっぺんで
売却坪単価をあげるために小さく区割りにするなどの暴走乱開発には走らず、
坪単価が30万円台後半になる事を許容して70坪クラスの開発したでしょう、阪急とは違って。
正論相手に連投しても無意味
動き方を間違えている
資産価値的にも逆効果
ネットで愚痴ってる暇あったら足で動け
by 匿名 2012-10-05 18:33:37
約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか?
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。
阪急は儲けだけになど走ってないよ
失敗頓挫プロジェクトの足抜けを早くしたいだけ
50坪の開発計画を通した(環境面の悪化を軽視した)市の失態ではありますね。
しかし、朝起きたら、一夜のうちに50坪の宅地が出来上がっていた訳ではなく、開発計画の閲覧などで事前に市民が計画を把握して、自治会等を通じて計画変更の圧力を掛ける機会はあったはずです。
東3丁目まではきちんと景観配慮されていたから、以降も配慮が当然で、まさかこんな結果になるとは思わなかった、というのは自らを正当化する言い訳にしか聞こえないです。
デベロッパーは営利企業ですから、利益確保や需要変化に沿って(ルールの範囲内で)計画変更することに何の躊躇いもないですよ。並べられた美辞麗句を頭から信じないことこそ、財産を守るために必要であると思います。
十分配慮してくれてるってことさ阪急さんは。
普通なら見切って即終わりだろ。
悪魔に魂を売ったとかさぁ、、、
頓挫プロジェクトを大昔買った人間が何言ってんのって感じ。
いくら珍論を正論ですねと自演で擁護した所で、本当の正論がどこにあるかなんて誰も理解していますよ。
山手台は、必要の無い時代に大規模自然破壊をする変わりに、「金儲け第一」ではなく平均以上の理想の開発をして、じゅうぶんな緑を回復させ景観にも環境するとして、開発の手を入れた場所であり、その理念を掲げ続けてきて今も掲げている分譲地です。
開発禁止の保全対象の山林を開発する為に、家が不足しておらず、住宅開発の必然性が全く無い時代に山を破壊するからには、安易な開発はしない事をコミットしていたのです。
これが全てです。
最低敷地面積は、分譲地の区割りがその面積ぎりぎりになる事を想定して設定されているものではなく、あくまで「最低」です。
最低敷地面積を逆手にとって悪用し、基準ぎりぎりの水準で区画数を最大化する事で利益の極大化(割高坪単価での販売)のみを追及する行為は、ミニ開発業者や建売業者と全く同じです。
>>262さん
都市計画を審議する委員(議員)などは、開発や景観に興味も無く無知な素人が殆どで、行政が出してきた案に
そのまま賛成するだけですから、チェック機能など働きません。
ようするにデベロッパーは、チェック側ではなく担当課・行政(当局)さえ説得できれば開発内容は自由に
後から変更できるのです。市民はどうしようもありません。
行政(首長、当局)が乱開発に寛容であれば、防ぎようがないという事です。
>ブランドにあぐらをかいて
いたのは、行政だけではなかったようです。
売れるなら何をやろうが勝手だの、販売続けているだけでもマシだなどという詭弁は、論理的に破
綻しています。
阪急は山手台事業を一時中断してから再開後も、東1~3丁目など、景観に配慮してまともな開発を
していました。それ以上の景観配慮や緑地回復が求められる、高標高部を、山の緑をじゅうぶんに
回復させるとしていた開発経緯を反故にして、小さい区割りで景観にも配慮の無いコストダウンに
する事に正当性は全くありません。
景観や環境を犠牲にすればミニ開発で簡単に大儲けできる駅徒歩圏ですら、ミニ開発やぎりぎりの
区割りに走らず、平均65坪や70坪の開発をして大企業として社会的責任を果たしている会社(積水
ハウスや近鉄)もあります。
最大限の景観配慮と緑地環境保全が求められている大阪平野に面した標高150m以上の山肌ですら、
50坪台じゃないと事業が成り立たないと変更を押し通すのは、「割高坪単価で販売して利益を最大
化したい」だけが理由です。平地で敷地を法令ぎりぎりに細分化し区画数を最大化して儲けようと
する、ミニ開発業者と全く同じレベルのモラルだという事です。
山手台北部を、東3丁目と同様に平均70坪で擁壁もきちんと仕上げして分譲すれば、じゅうぶんに緑
も回復し環境にも配慮された美しい街並みになりますが、50坪で区割りした場合と比べて、売却可
能坪単価の低下と区画数の減少で、阪急の利益は減ります。阪急は、この住宅地の開発経緯や開発
理念や社会的責任を放棄して、売り逃げ開発、一代限りの使い捨て開発、コストダウン開発(利益
のみの追求)に転じたという事です。
もともとは保全対象で開発禁止区域の山林を大規模に削る開発をするが故に阪急が掲げた理念
『日本中がお手本とする美しいまちづくり』
『いつまでも色褪せない、世代を超えて愛される美しい街』
景観や街並み重視の開発をする事、平均以上の開発をする事を明確に謳っています。
山の上で50坪やコンクリ打ちっぱなしは、日本どころか宝塚市内のバス便NTの中でも平均以下どころか単なる自然破壊のワースト開発です。
どこがチン論ですか?
>250 さんは、正論極まりないよ
具体的反論できないじゃん
キミのいつものコピペのような連投自作自演の方が余程チン論だよ
分譲価格同じで坪数増やせとかさw 本当に病気なのか?
途中から環境犠牲にしたコストタウンの手抜き開発になったのは
市民がチェックしなかった責任って全く理屈が通っていませんよ。
山手台開発は、行政にも地元にも最大限の環境配慮と景観配慮を条件に、
開発禁止区域から開発可能区域に変更させて開発許可を得た場所です。
大前提であり一番重いのはそこです。
開発許可条件は、じゅうぶんな自然環境への配慮と緑地、景観回復だったわけです。
変更になったのは市民や住民が開発に無関心で放置したせいだってのは、
悪質な論点のすり替えであり全くの筋違いです。
>>269
頭が悪すぎるね。
同じ価格で坪数増やせなんていってる奴などいない。
坪数が大きければ、需給関係から(顧客層が出せる金額には限りがある)坪単価が下がるから、坪数に比例した価格上昇にはならないという常識があるだけ。
50坪強の土地が坪48万で分譲できる場合、70坪で区割りすれば、大雑把に坪40万ぐらいでないと販売できない。
割高な坪単価で分譲したいが為に敷地を法令で可能な限り小さくするのは悪徳業者の常套手段で、阪急も開発経緯の約束より利益をとり悪徳業者に倣いそれを行ったにすぎない。
近鉄や積水ハウスは、150㎡の区割りにしたら坪70~80万で売れる場所でも、あえて環境に配慮したまともな開発で社会的責任を果たす為に220㎡にして坪50~60万で分譲しているんだよ。乱開発した場合と比較して、大幅に儲けが減るにも関わらずね。
そもそも阪急は、開発当初、南部は平均70坪(これは守った)、より景観配慮がより求められる山の上の北部はそれ以上の区割りにして緑地回復させる事を示して、山林破壊して開発の手を入れたわけだからな。
阪急グループは宝塚サングリーン(山手台)開発において、宝塚の住宅文化をリードする
理想を追求した開発をやり遂げる事で、地元や市に貢献すると断言していました。
もともと開発が禁止されている区域で大規模森林破壊を伴う開発が許されるのか否か
という審査の時点で、平均かつかつの開発とは正反対の、環境や景観にじゅうぶんに
配慮した平均を遥かに超える理念ありきの開発をすると確約することで、開発許可を
とりつけ、開発可能な区域に編入させたのです。
ちなみに宝塚の山手の斜面地(第一種低層住居専用地域)は、平均70坪台です。
>開発許可条件は、じゅうぶんな自然環境への配慮と緑地、景観回復だったわけです。
まさにそこがポイントですな。そこに全てが集約されている。
大規模山林破壊の条件は、平均水準を遥かに超える環境と景観への配慮だった。
法令に違反していなければ何をやろうが勝手だの、開発時の経緯なんて時効だなどと
ぬかして乱開発に走るのは、社会的責任を果たさない社会悪業者のやり口そのもの。
どれだけ屁理屈をこねて阪急(利益追求コストダウン乱開発売り逃げ路線)を擁護したところで、山手台は自然環境と景観に最大限に配慮する事を条件に開発許可(開発区域に編入)された場所である事は覆りません。
毎度毎度自演連投ご苦労様。
その約束を破った?事について、何かペナルティなり制裁を受けてるの?
本当に約束を反故にした開発をしてるなら、行政なり、地元自治会からとかクレームが出るんじゃないの?
そういうの実際あるのですか?
多分、そんな、話ないんでしょうね。流石に阪急もそういう動きを受けたらそのまま続行とはいかないでしょうからね。
だから、そもそも約束を破ったてのは勝手なあなた基準の中での話ではないの?
平均65坪の区割りにして擁壁もちゃんと今までのように仕上げしていたら、事業として
成立しなくなるなどという事は全くありませんからね。
利益は減りますが、じゅうぶんに成立します。
コストダウンしているのも、区割り小さくしているのも、開発経緯や開発理念や将来を
考えた街づくりを破棄して、環境悪化を犠牲に利益だけを追求する路線に転換したからです。
他の理由は全くありません。
全体の開発内容を変更する内容をデベロッパーが申請してそれが委員会、議会で可決されているのです。
殆どの住民や市民は裏で何が行われているかなど知らないし行政のチェックなどできるわけがないので、いつのまにか変更されていて反対するタイミングも無いのです。
>276
平均65坪にして擁壁もこれまで通りにして、
坪単価をいくらに設定するつもりですか?
土地取得コストや造成コストを知らない人が、
事業として成立云々言うのは、無責任極まりない。
例外的にジオグランデ開発の際に阪急が約束(開発当初は集合住宅は低層しか建てないと言っていた)
を破った開発をしようとした時には、日当たりや眺望などの影響が大きい事から周辺で反対運動が
起きてたな。
しかし山手台北部開発は、南部と離れた立地である事から、殆どの住民は変更を知りえなかった。
都市計画変更の縦覧があったから、住民が賛成とみなしたってのはいくらなんでも無理がある。
そんなの誰も見てないっての。
>山手台開発は、行政にも地元にも最大限の環境配慮と景観配慮を条件に、開発禁止区域から開発可能区域に変更させて開発許可を得た場所です。
それでは、 約束を反故にしたとして、開発業者である阪急不動産と、計画変更を認めた宝塚市を相手どって、訴訟を提起されてはいかがでしょうか?
ルールに則っていたとしても、近隣住民として開発計画変更によって金銭的、精神的に被害を被ったと認定されれば、少しはお金が取れるかもしれません。
何より、ネット上で愚痴愚痴言っているより、はるかに実質的な『行動』であり、裁判の結果に関わらず市民の意識と、宅地開発に対する行政のスタンスに変化が生じる可能性があります。
>市民はどうしようもありません。
>行政(首長、当局)が乱開発に寛容であれば、防ぎようがないという事です。
これでは、いつまで経っても何も変わらないですね。
高い金を払ったのだから、あとは何もせずとも良好な環境がいつまでも続いて当たり前、ということもないと思います。
駅前でも安易なコストダウン乱開発(最も儲かる 基準ぎりぎりの狭敷地×区画数最大化 )に走らず、
将来の景観と街並みと100年の街づくりを見据えて平均80坪超(70坪~130坪)の開発をする近鉄&奈良市。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3474016.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120615.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120413.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120113.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html
開発する際には別荘地と同等の景観配慮や環境保全が求められる市街化調整区域の山麓グリーンベルト部を、政治的に線引き変更させて大規模森林破壊してコンクリむきだし平均55坪の乱開発に走る阪急。ファミリーランドの跡地でもグダグダの安易な開発をする阪急&宝塚市。
数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3~8分の一等地(大手銀行の保養地の跡地)で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html
ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです(近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように)。
阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。
40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って環境を犠牲にして売り逃げで利益の追求だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。
そもそも山手台の北部は、山手南部以上にゆとりある区割りにより開発後にじゅうぶんに緑を回復させる事で、山並みグリーンベルトと家々が一帯化した、宝塚市の住宅文化を象徴する素晴らしい美しい街にするといって、本来景観保全対象で開発禁止の場所だった山林の開発許可をとって森林破壊した場所です。
このような場所で、乱開発路線に変更する事は、モラルハザードとしかいいようがありません。
>>279
六甲山系や長尾山系の標高が高い山の中腹分譲地で、平均50坪台(平均的な130㎡ほどの
注文住宅建てて、駐車場2台とったら、猫の額ほどの庭も無しなので殆ど緑地が回復しない)
の異常な区割りなんて山手台北部だけなんだから、それが当たり前などと抜かすのは無責任きわまりない。
昭和40~50年代に開発された宝塚市の既存の標高200m前後の大手分譲地(桜台、逆瀬台、光ガ丘、青葉台、ゆずり葉台etc)は、平均65~100坪以上あります。
そして山手台は『平均』以上に環境と緑地回復と景観に配慮して開発するとされた場所です。
>>282
土壌汚染や公害などよほど深刻な実害が発生した場合を除いて、住民が面倒な訴訟をするなど現実的には起こりえないという事を逆手にとって、金儲けコストダウン売り逃げ乱開発路線に変更しているのです。
平均182㎡(55坪)では事業として成立するけれども、平均214㎡(65坪)では
事業として成立しなくなるなどという詭弁は、現実的にはありえません。
なぜなら65坪は55坪の1.18倍ですが、造成コスト、土地原価は1.18倍にはならず
(ガスや電気や排水設備などのインフラは面積あたりではなく区画あたりに
かかってくるので大きい区割りほど土地原価に占めるインフラコストの負担は
軽くなる)、せいぜい1.1倍ぐらいです。擁壁工事も面積に比して1.18倍にはならず
せいぜい5%未満のアップです。
そして区画割が大きめになる事により、街区全体に対する道路割合が少なくなり
宅地面積割合が大きくなるので、宅地効率が良くなり、この点でもコストは
下がります。
また、擁壁の仕上げや電線地中化などは、原価以上に売価に転嫁できる事が
過去の実例で証明されているので、事業の採算性とは関係ありません。
つまり土地が大きくするなる事により、売却可能坪単価が数パーセント下がった部分を
コスト減少で相殺できる部分が大きく、区画あたりの利益はあまり変わらないのです。
それでも業者が土地を小さくしたがるのは、分譲地全体の総区画数を増やせるからです。
訂正
つまり区画割りが大きくなる事により、売却可能坪単価が数パーセント下がった部分を
たいして儲からなかったか知らんが、東3丁目がちゃんと平均70坪で擁壁もちゃんとして分譲が成立してたから、55坪の区割りじゃないと事業が成り立たないからやむをえない説は、この時点で完全に破綻しているわな。
そもそも当初の約束や理念を真正面から破って乱開発しないと事業が成り立たないと主張するのなら、事業じたいをやめて山に戻すのが筋。
大阪平野に面した貴重な山並みを大規模破壊するからには、じゅうぶんに緑地回復に配慮して広めの区画にして、街路や擁壁等も景観に配慮して分譲するといって、もともと開発禁止の場所で開発許可を得る
↓
採算とれないから(嘘)、土地は極力小さくして、無仕上げ(コンクリむきだし)に変更します
こんなアホな話はないやろ。採算とれんなら(嘘だが)、約束を守り開発じたいをやめればいいだけ。
当初の約束と違う「乱開発」と声高に叫びつつも、実際には何一つ行動しない(できない)。
近鉄だの積水だのと今ここで引き合いを出すことに、どれ程の意味があるのか(大体、積水は山手台でも分譲してるし)。
おかしいと認識していて何もしないということは、ある意味、「乱開発」に手を貸しているのと同じ。
こういうのをイチャモンと言うのだな
庶民が大損こくと狼狽ぶりが見苦しい
美しい街並みと緑地回復の為に土地を大きめにしたら、売りたい坪単価でさばけなくなるから
標高200mの山の上で50坪の区割りに変更しますなんてのは、
高級住宅街の500㎡の土地を銀行借入れで仕入れて、容赦なく3分割して売りさばく
シロアリ悪徳ミニ開発業者(街並み破壊者)となんら変わらない。
大前提として、山手台開発の目的としてデベロッパーが掲げていたのは金儲けありきではない。
一時的に大規模に自然を破壊する変わりに、素晴らしい街並みと景観と緑豊かな環境の理想の住宅街を開発することで、日本中がベンチマークとするほどの街づくりをして、地域価値を従前以上に高める事で社会貢献するという話だった。
>>291
積水は宝塚で駅徒歩圏でも、自前で開発している場所では乱開発に走らず65坪クラスのまともな開発をしています。
山手台の積水分譲分は既に阪急が開発した造成済みの区画を押し付けられただけで、自社で開発したわけではありませんよ。
客観的な事実として
長尾山系、六甲山系の標高100m以上の山の中腹エリアで
平均50坪の区割りでコンクリむきだしで1000区画以上の分譲地は
他に一例も存在しない
山の上では緑地回復や自然環境に配慮して大きめの土地(平均70~100坪)にするというのは常識ですからね
まともな開発のガイドライン
標高50~100m 平均210㎡~(緑被率20%以上)
標高100~200m 平均230㎡~(緑被率25%以上)
標高200m以上 平均250㎡~(緑被率30%以上)
だいたい昭和40年代までの開発はこれを満たしています。
もし山手台北部が標高200m前後で平均50坪の1000区画以上分譲をやらかしたら過去に例が無い前代未聞の乱開発になるという事です。
「この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。」
「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。」
阪急自身が20年言い続けてきた事です。
平均50坪台のコンクリでは、日本中がお手本とするどころか、宝塚市内の山麓NTでもワーストのコストダウン乱開発ですよね・・・
http://web.archive.org/web/20081026040610/http://www.yamatedai.net/tk/...
『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』
==========================================
区画ごとにも植樹帯(グリーンベルト)を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
==========================================
この病気だけはどうしようもねぇな
連投したって何にも変わらないよ
古ボケた街はより古ボケるだけだし
北だって思い通りになるわけでもない
“日本中がお手本とする美しいまちづくり”
確かに理念として文句の付け所がありませんし素晴らしいですね!
重要なのは最期までそれを守るかどうかですが、、、
アンチがどれだけコストダウン使い捨て分譲を擁護しても、海抜200mの山岳地帯で平均50坪台コンクリ1000区画超が、前例の無い前代未聞の暴走である事は隠せませんね。
だーれもお手本にもしないどころか中古で売れない街だけど
小林一三があの世から今の宝塚の惨状(凋落)や無秩序な開発を見たら、嘆くと同時に社員や行政を叱りつけるだろうな。
山並みグリーンベルトを破壊した標高200m山岳地帯で
まともな緑地回復が見込めない平均50坪台コンクリの区割り
美しいまちづくりどころかごく普通のニュータウン以下の無秩序な開発
阪急が昭和40年代頃に宝塚市内で開発した仁川高丸は、平均100坪以上で
擁壁も石を使っているので、緑豊かでゆとりある環境に育っていますね
昔の阪急は、利益よりも環境や景観に配慮したまともな開発をしていました
小林一三翁が言い残したのは
ブレーブスは売るな、名を残せ、だけ
それすらも守られてないのに
山手台なんて、冗談やめてくれたまえ
ここではやたら積水を持ち上げているけど、積水も山手台で商売している以上阪急と同類だよね。
阪急が自社で捌けない分を安く仕入れて、上物とセットでしっかり利益を得ているわけだから。50坪の宅地でね。
バス通りだけ石張りでごまかして、山岳地帯なのに内部は50坪のコンクリむきだし。
酷すぎる。
http://nishitaninomori.jp/shisetsu.html
いい公園あるよ宝塚。
西谷だけど。西谷。
市街地だと川沿いにあるんだなこれが。
末広中央公園ってデカイのが。
渋滞の橋の脇で微妙だけどな。
まあ、山本のあいあいパーク前がましか。
いっそ山手台つぶして全部公園にするか。
だから微妙だと書いただろうw>末広公園
だから「山本の裏山」を公園にしよう全て。
こんな恨み節ばかり開発しなきゃ良かったね。
庭師が多いんだよw
山手台の元地主もそうだったろう
里山もあるしな
宝塚は市街地と外周部と差が激しすぎる
まるで篠山みたいなところもあるわけだから
西宮や伊丹にはありえない
宝塚は、個人宅や山の緑があるからと、あぐらをかいて、自然破壊し放題で、公園や街路樹はまともに整備してこなかった。
しかし緑に寄与していた屋敷や保養所はミニ開発され放題で緑が激減し、山肌も剥がされ放題で、緑豊かでもなんでもない街になった。
西宮や芦屋や神戸は、六甲山があるから公園はいらないなどと馬鹿げた事を言わず、市街地にちゃんとまともな規模の緑地や公園を整備、保全してきた。
これが大きな差になってきている。
西宮のブランド価値を底上げしている夙川公園も、もともとあった緑地ではなく、昔の市長が都市格の向上に街中の大規模な緑は絶対に必要として整備したもの。
まあ夙川公園たってただの河川敷だけどな。桜生えてるだけで。
ただ末広公園よりははるかにましだなw
末広の方が面積広そうなのに。逆に夙川公園でサッカーや野球はできんだろう。
あそこだけでも何とかしたほうがよいと思うが、まず道路対策だな。
餓鬼や幼児の遊び場としての公園なんてできたって、なんの意味も無いし都市価値には影響与えない。
重要なのは質の高い緑地部分、森。夙川公園のブランドは春だけの桜並木よりも、通年の松林と護岸が生み出す景観だろう。
美化しすぎじゃない。ただの河川敷に松と桜があるだけ。川幅が狭いからそう思うんだよきっと。
美化もなにも宝塚にあのクラス(規模、面積)の景観整備保全された河川敷や都市緑地は無い。
まあ、都市機能を言うなら防災公園としては末広の方が上だろうけどね。夙川公園じゃホタルの墓再びだろう。
大規模な緑地公園は有るに越したことないですが、小学生くらいの子を持つ親にとっては、小さくていいので目の届く近い所に公園はほしいですね。
街は年寄りだけのものではないですし。
昆陽池なら行こうと思えばすぐ行けますから。
宝塚市に昆陽池のような都市公園を整備しようという気概を感じないのは残念ですが。
ガーデンフィールズを阪急から買い取って市民に解放するくらいのことはやってほしい。
開発事に業者に提供させた、小さい幼児・子供向けの身近な公園(街区公園)はいっぱいあるでしょ。
問題なのは、高度成長期に、土地が大量にまだ余っていて税収も増えていたのに、行政主体でまともな大型緑地・公園(都市の顔となる緑)を整備しなかったこと。
だから宝塚は、郊外なのに市街地の緑が少ないし、1人あたり公園緑地面積も最低という恥ずかしい状態になっている。
尼崎や伊丹の平地部よりよっぽど緑少ないんだから。
>>334
>餓鬼や幼児の遊び場としての公園なんてできたって、なんの意味も無い
こんなこと書いてあったので、そんなことはないでしょ、という意味で書きました。
市街地に緑地がろくに整備されていない問題点は認識しています。
末広公園はただの広場だろう。災害時の避難場所、仮説住宅用地。公園(公の庭園)じゃない。
公園っていうのはこういうのだよ。
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse/index.html?lat=35.676529&l...
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse/index.html?lat=34.611736&l...
これが公園(真ん中の豆粒)とか笑わせる
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse/index.html?lat=34.800775&l...
緑に対する意識レベルの違い(宝塚の異常性)が良く分かる画像
市街地にある芦屋の中央公園
http://goo.gl/maps/QOwMq
宝塚の同種の公園(小浜公園)
http://goo.gl/maps/djaKI
最近新しく整備、開設された芦屋総合公園
http://goo.gl/maps/mwgj0
宝塚の自称公園とは比較にならない規模の植樹・緑化がされている事が分かる。
市のブランドと競争力の生命線である緑豊かな市街地と住環境を実現する為の取り組みは惜しまない。
芦屋は鉄道・道路アクセスの良さから宝塚以上に乱開発圧力が高いので、放っておいたら山の緑も削られ放題で40坪のミニ開発建売だらけになってしまう。
しかしこれを防ぐ為に、行政が“芦屋市すみよいまちづくり条例”を制定し、新たな開発は平均250㎡以上の区割りでなければ許可を出さない規制を取り入れた。
もともとあった風致地区(敷地の30%以上を植樹しなければいけない、道路から1.5mセットバック)と、厳しい建蔽率(40%)に加えて、この条例によって、完全に乱開発を阻止した。当然、質の高い住環境と山手の緑を保全できる。
需要なのは、これは市民の行政への圧力、行動や議会の働きかけによって実現した事ではなく、行政自らが市の価値と住環境とブランドを守る為に制定したという事。
乱開発を推進するために、わざと激甘基準(150㎡、建蔽率50%の庭無し)のまま放置して、山の上を削って殆ど緑が回復しない50坪の乱開発やミニ開発がやりたい放題の状況を据え置いている宝塚とは全く行政の向いている方向が違う。
山手台でコンクリ50坪の乱開発に変更された理由も、行政が開発に甘い事(山の緑や住環境や景観を保全する意思がそもそも無い)が最大の原因なんだよ。
宝塚の行政は、過去から現在に至るまで住環境や緑豊かな景観を守り育てる意思など全く無く、一貫して業者と癒着して乱開発を推進している立場なのだから、たとえ市民が「行動」を起こしたとしても、何も改善されない。
それじゃ、これから先も何もせず、ただ荒らされるがまま、指をくわえてただ見ているだけ?
そしてネットで文句垂らすだけ?
それを正当化しようとしているだけにしか聞こえない。
東京から仕事で兵庫に来て宝塚に住んでいますが、兵庫の公園は全体的に貧相ですよ。
そもそも大きな公園と呼べるものは阪神間にひとつもありません。
数少ない広い芝生があるだけ末広公園は良いと思いますけどね。
万博公園や服部緑地クラスの公園は、確かに阪神間に無いが、
それでも昆陽池公園や夙川公園は宝塚のどうしようもない公園と比べて
ウン万倍マシ。
http://pds.exblog.jp/pds/1/200911%2F27%2F98%2Fa0141498%5F23462693%2Ejp...
http://www.hyogo-c.ed.jp/~rekihaku-bo/historystation/legend/html/007/l...
http://blog.lifestage.co.jp/DSC04308.JPG
阪神間の公園だったら名塩が最強かな。
夙川公園はクロマツ1500本、各種の桜1600本ほど。他の樹木も入れると高木4000本以上あるだろうな。
昆陽池はもっと多いだろうな。
夙川公園は周辺の雰囲気も良いけど昆陽池公園は周りがしょぼすぎ。
名塩の公園は立派だし緑地も多く施設(体育館、テニスコート、グラウンド、展望台、多目的広場など)も充実しているが、ああいう山を切り開いてニュータウン整備した時に山とニュータウンの境界部分に既存の山林をベースにつくった公園は、市街地(都市部)の中にある昆陽池みたいな公園(緑地)と価値を同列に比較する事はできないな。
まともな公園が無く、山林、山肌は自然と調和しない手抜きのコストダウン乱開発で破壊され放題。
既存の良好な住宅街はミニ開発され放題。道路整備は最低。市街地の緑は異様に少ない。それが宝塚だ。
南口、逆瀬川、宝塚と至近距離で無謀な規模の利権絡み駅前再開発乱発で、共倒れとなり商業は衰退し阪神間最低レベル。
人口20万に見合う商業地は無く商業の利便性は阪神間最低クラス。
なんだか昆陽池公園をおしてるやつがいるが、あんな立地で都市部と言えるのか(笑)
モールとチェーン店が増えて街のカラーが無くなった所と比べてもね。
都市部=大阪市内みたいな高層ビルが立ち並ぶ都心部と勘違いしている輩もいるが、都市という単語は市街地(人口密度が高いDID地区、人口集中地区)を指す。
伊丹の市街地の整備状況は宝塚の平野部より遥かにマシ。昆陽池に限らず、他にもまともな公園や自然緑地が多数存在する。
もっと言うと尼崎も宝塚より遥かにマシ。
伊丹は寺・神社・酒蔵など由緒ある街並みをいかしたまちづくりなど、宝塚と違って歴史も大事にしている。
既存の自然や緑も大事にしている。破壊し放題の宝塚と大違い。
宝塚に街のカラーって何かあるのか?
歌劇町w?
宝塚の市街地に
http://www.eonet.ne.jp/~adachiitami/newpage18.html
http://www.city.itami.lg.jp/library/home/TOSHISOZO/TOSHIKIKAKU/0001699...
http://www.city.itami.lg.jp/library/home/TOSHISOZO/TOSHIKIKAKU/0001699...
これだけのものは規模の面でも距離の面でも存在しない。
行政が糞だから何も保全しなかった。
ブランドってのは、それを利用して悪さ(便乗、類似品、劣化版、大量供給、大安売り)を働く人間が
あらわれるので、強靭な意思で守る努力をしなければ、あっというまに失われてしまう。
宝塚はまさにその典型例だという事ですな。
利権をむさぼったり、金儲けしようとする人間(業者や役所)にブランド換金しつくされ食い潰されて底をついたのが、今の状況だろう。
本当に宝塚はあっという間に凋落しちゃいましたね。
もう何も良い所が無いと他市の方から馬鹿にされても仕方がない街なのかもしれません。
宝塚って広いぞ。 100平方キロ。 芦屋は5分の1以下。 伊丹4分の1。 尼崎半分。 西宮が互角。 芦屋にはブランドはあっても(浜手は微妙でも)、夙川とか一部にブランドがあるからと言って西宮市全体に別に何のブランド力があるわけでもないしね。
小林一三の成功にあぐらをかいて、努力をせず、利権でブランドを売り飛ばすだけ売り飛ばして調子こいて凋落したのが宝塚。
昆陽池は住友グランド側の西側街路や、北側の川沿いなどもちゃんと整備、管理されているよ。
ただでさえしょぼい公園や市街地公共部分をろくに管理せず小汚いまま放置している宝塚とは意識レベルが全然違う。
宝塚から伊丹に入ったら急に街が綺麗になるというのは、宝塚市民の間では常識。
訂正 東側道路
過去の市長や議員や幹部職員が、ブランド利用して地権者や業者と癒着して私腹を肥やす事しか考えてなかったからなぁ
宝塚でまだ邸宅街と呼べるエリアは一部を除き(中洲、武庫山など)市の外周部にある。 仁川、千種、御殿山、雲雀丘。 西宮、伊丹、川西が密接に入り組む地形だから、幹線道から外れた高台でしか良好な住環境は得られにくい。 唯一、利便性が高く街に勢いのあるのはJR中山周辺だけだが、無論邸宅街の体ではない。 山手台は比較的小綺麗なニュータウン。 宝塚で台が付くニュータウンは程度の差はあれ街の傾向としては酷似している。
市街地の醜さと道路のお粗末さと公園のしょぼさと山岳の乱開発と、駅前整備の失敗は致命的>宝塚
だから外周部がましということです。
山岳の乱開発なら西宮や東灘も負けてないぞ。建売屋が長いことほっ放り出したり、土壌汚染が見つかったり、地滑りが起きたり、よっぽどろくなもんじゃないな。
宝塚や川西は背景に豊かな里山があるけどね 芦屋西宮伊丹尼崎には望むべくもない部分 所詮公園に住むわけではないから結局住環境は各個人で異なる話
ちなみに山手台北部は、南部より緑豊かで景観に配慮した環境を復元する為、区割りも大きくする予定(山の上らしく100坪以上)で開発許可を得て、建蔽率も40%だったのを、市民が知らないうちに行政に働きかけて、50%に変えさせたのは知ってる人なら知っています。
それが現在の50坪手抜き売り逃げコストダウン乱開発につながっています。
西宮は山麓部(六甲、甲山)では、ほぼ全域が建蔽率40%(容積率80%)だな。
西宮市は宝塚の醜い開発行政と違って、環境影響を考えて海抜3桁以上の景観への影響が大きい山間部エリアでは、まともな区割りでしか開発させなかった。
しかも戸建て低層エリアの大部分が風致地区に指定されていて、敷地の20~30%緑化しないといけないとなっているから、大手開発業者はそれを守る為に平均70~100坪以上で開発せざるをえなかった。
西宮は建蔽40%と、風致地区の二段ガードで、開発圧力が強まった昭和の後半に乱開発から景観を守ったという事。
業者と癒着していれば、山岳地帯は40~50坪台の緑貧しい密集ミニ戸建て街になっていたが、それを断固として防いだ。
>>373
里山? 西谷の事?
南部市街地に住んでいる住民にとって、山を越えた西谷地区は全く違う場所であり
西谷があるから公園を整備しないでもいいとか馬鹿げた話ですが・・・
西宮にも里山はありますよ(船坂や山口地区)。
里山とは違いますが、中筋~山本の平地には植木畑を中心としたのどかな風景がまだ残っているので、無秩序なミニ宅地開発を規制するなりしてもっと大切にしてほしいです。
多額の費用を掛けて都市公園を整備することも必要とは思いますが、これ以上街の魅力を落とさないためにも先ず取り組んでほしいです。
幹線道路、高速道路で渋滞も酷いようなエリアを里山と呼ぶのはかなり抵抗がある。
377
船坂に人なんか殆ど住んでないだろう。逆に西宮山口は到底里山とは呼べまい。
確かに山本、中山辺りの規制をしっかりやって欲しい美観や
景観を損ねまくるマンション建設や40坪を切るような戸建てをバンバン
規制して欲しいですね。
西宮市や伊丹市が宝塚市を経営していたら、宝塚はこんな事にはならんかったでしょうね。
今津線の1駅ごとの馬鹿げた駅前再開発乱発や汚職事業(温泉や新霊園など)はなく、まともな中心商業地が形成され、道路は今より遥かに整備が進み、まともな公園は小河川や池などを利用して整備され、まとまった緑地は保全され、山麓部は無秩序に開発されず(ラビスタみたいな山の上の高層マンションは建たなかったでしょう せいぜい5~7階建てぐらいになっていたはず)、山手台は開発されたとしても北部の区画は平均70坪以上になり(特に標高150m以上のエリアは100坪以上)、雲雀丘などの価値ある住宅街は悪徳業者のミニ開発から守られ・・・
関西でも有数の恵まれた環境とブランドを、守らず育てず、利権汚職複合体(歴代の市長議員&行政&地権者&業者)がたった数十年で食い潰したのが宝塚。
これ以上の宝塚の凋落を防ぐ為には市民が立ち上がるしかないな!
でも、宝塚の人は草の根的な市民運動はプライドが邪魔をしてしないかな?
http://nishinomiya.areablog.jp/upload/100148/blog/post/1200501hanshins...
http://nishinomiya.areablog.jp/blog/1000061422/p10763200c.html
http://nishinomiya.areablog.jp/blog/1000061422/p10762955c.html
50年前のこの市議会決定が実行されていれば、宝塚の悲惨な現在の凋落は無かったでしょうね。
山岳部の開発や住環境も質が高いものとなり、公園や道路はまともに整備され、無謀な駅前再開発や
汚職優先の浪費事業には走らず、今よりも遥かに良い街になっていたでしょう、現在の宝塚市域は。
宝塚駅周辺の賑わいやファミリーランドも残っていたかもしれません。
地道に住環境を整備せず、派手な駅前再開発ばかりやって総崩れ
人口少ない芦屋や川西や池田のほうが遥かに中心市街地が充実しているという皮肉
川西や池田の商業集積は背景の商圏人口が相当程度ある。 バス便エリアは勿論、宝塚東部も含まれる。
芦屋は特異なケース。 新快速停車以前から大丸があるなど通常では考えられない。
宝塚西部は宝塚駅、南口駅が車歩導線含め今一つ。 逆瀬川と一駅ごとに分断されている影響も大きい。
唯一JR中山周辺だけが物販飲食とも潜在力があり現に発展もしてきたが、中心部の道路混雑は不可避。
宝塚はマイノリティが力を持ちすぎ。上位層が大人し過ぎた。芦屋のようにがめつくなければならない。
宝塚のまちづくりの失敗と、乱開発推進行政によるブランド凋落は、後に最悪の失敗例として語られる事でしょうね。
まぁ愚かな利権汚職行政によって関西で最もブランド力が低下した街なのは事実でしょうな。
合併して他市に経営してもらうってのが
「これ以上の凋落をとめる」最良の方法かもしれませんね。
歴代の行政や市長や議会がせめて「普通」レベルなら、宝塚は
こんな事にはならなかったのですから。
当初謳っていた開発の大義名分である、景観重視の自然と調和した開発ができなくなったというのなら、開発じたいをやめるべきだし、実際やめたらいいのにね。
当初謳っていた内容では、このような自然に溶け込みどこよりも緑が回復する住宅街という事だった。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-tikuhibari.jp...
現実の今の山手台の開発。
http://www.c21-hyogo.net/photo/100000/21/039002-58196_2_532464.jpg
特に緑地回復や環境・景観への配慮が求められる山の上で50坪とか
コンクリ打ちっぱなし4m擁壁とか、平地で敷地を分割して30坪で
分譲する悪徳業者(建売屋、ミニ開発屋)と変わらないですからね。
まぁ平均70坪以上の区割りが、約束(どこよりも緑豊かで日本中がお手本とする美しい街づくり)に反しないぎりぎりの最低水準でしょうな。
宝塚市ならでは。他市ではありえない開発ですね。
六甲山系や長尾山系の山の中腹で、標高200mの森林域をごっそり削り取って50坪コンクリ1000区画超の住宅街なんて他所には一箇所も存在しませんよ。
日本中の『悪徳業者が』お手本とする街づくり、宣伝文句という意味だったのでしょう。
デベ云々というより、管理する側の宝塚の開発行政やモラルが終わっている事が根本的な原因なんでしょうね。。。
乱開発しやすいから味をしめた業者に荒らされ放題で、街並みや景観もブランドも取り返しがつかない状況にまで悪化しちゃいましたね。
長尾山はもともと保全対象の山林で、開発が規制されていた場所。
他市だったら宅地開発はせいぜい標高100~150mぐらいまでで(それでも70坪以上にするのが普通)
それ以上標高のあるエリアはそもそも開発を許可しなかったでしょう。
宝塚は、平均を遥かに超える緑豊かな住宅街にする事でグリーンベルトを復元するという名目で、開発規制を解除して許可を出した。まぁ当時の行政や市長が、地権者や開発業者と癒着して主導したのでしょう。
逆瀬台のアヴェルデあたりも、本来は開発できない山林で市街化調整区域だったが、阪急が行政と折衝して、開発可能区域に変更させている。
数十年ブランドにあぐらをかいて許認可に絡む開発利権あさり過ぎた結果、
恵まれた環境そのものが悪化してブランドじたいを失ってしまったのが宝塚。
その話はもういいって。
いくらしつこく書いたところで、次の一手(具体的行動)を何もできないのであれば意味ないから。
一市民ではどうしようもない、でも街のブランド価値下落が気に入らない。だったら家を売って、より魅力があるよそに引っ越せばいいだけ。
どれだけ実効性があるか知らんが、平成24年10月15日に宝塚市景観計画が策定されたな。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
これによると、高さ2.0m以上の仕上げ無しコンクリ擁壁は、景観上の悪影響から禁止になるみたい。
本当に守られなければ何の意味も無いが。
> 擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
>リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。
> 法面や擁壁前面には、樹木等を植栽し緑化する。
> 建築物や擁壁等は、前面道路等に圧迫感を与えないようにするため、敷地境界からの
>後退や高さを抑える。
山麓部市街地地域(いわゆる阪急より山側 宝塚線以北、今津線以西)の景観形成指針
表B.1.1 景観形成の指針【自然景観の保全、都市との共生・調和】
1 六甲山地・長尾山地の山並みを背景とし、緑と調和する建築物デザイン(形態、色彩、材料)とする。
2 道路、河川、公園などの公共施設等からの山並みへの眺望を確保するため、建築物の最上部の形態に変化をつけることや高さに配慮する。
3 横幅の広い建築物の場合は、緑や河川の見通しを確保するため、スリットの設置や建物を分節化する。
4 現存する屋敷林などを保全し、やむを得ず伐採する場合は必要最小限として、敷地内での移植をする。移植が困難な場合は、既存の植生に配慮した樹種を選定して、敷地内の緑化をする。
5 法面や擁壁前面には、樹木等を植栽し緑化する。
6 風の通り道やクールスポットを確保するため、まとまった緑地を確保する。
表B.1.2 景観形成の指針【個性的で魅力あるまちなみ景観の保全・育成】
1 平野部からの見上げ景観や上部からの見下げ景観を検討した建築物デザイン(形態、色彩、材料)とする。
2 建築物の形態は、地域との調和を図るとともに、リズム感や陰影など変化をつけることや色彩及び材料の工夫をする。
3 建築物や擁壁等は、前面道路等に圧迫感を与えないようにするため、敷地境界からの後退や高さを抑える。
4 擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面にリズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。
5 道路沿いは、歩行者空間を演出するため、身近な緑を感じる植栽スペースやオープンスペースを確保し、樹木等を植栽し緑化する。緑の開放性を高めるため、垣や柵は透過性のあるフェンス等を用いる。
6 まちなみの統一を図るため、垣や柵の高さ、材料や生垣等を揃える。
7 駐車場等は道路から後退して設置する。やむを得ず近接する場合は、駐車場、路面を緑化することや道路境界沿いに生垣や樹木を植栽する。
表B.1.3 景観形成の指針【まちづくり活動の推進と芸術文化の創造・育成】
1 まちづくりルール検討委員会の設立やまちづくり活動を支援し、協働のまちづくりを継続して進める。
2 共用の空間をつくることによりコミュニティガーデンやポケットパークなど市民主体の活動を生み出し、緑豊かな景観作りの仕組みをつくる。
3 広告物は必要最小限で、落ち着いた色彩とし、まちなみに調和したものとする。
>408
この景観計画って山手台の今後の1000区画近い開発にも適用されるんのかな?
それとも山手台はもう開発が(変更も含めて)決まっているから適用外なのかな。
適用されるなら、今後は擁壁も仕上げが必須になるから一定の効果はありそうだが。
行政は阪急のやる事には甘そうだからなぁ・・・
歌劇撤退をちらつかせたら、どんな変更や要求だって通りそうだし。
山手台北部の開発はナシオン(国土交通省の都市景観大賞受賞)以下。
山手台、東3丁目までは宝塚を荒らしまくる他の業者に対して、一定の模範となる程度には、景観や緑地回復に配慮したまともな開発、区割りしてたのにね。
阪急ですらまともな開発をやめて宝塚を見限ったら、他の建売屋や分譲業者や地場ビルダーがまともな開発なんてするわけがないわな。
そういう意味では、山手台開発が今後どうなるかは、単にこのエリアだけの話ではなく宝塚全体の今後の運命を左右する問題。
山手台だけの問題です
行政が乱開発に甘すぎるのをいいことに、宝塚全域がシロアリ建売業者の虫食い状のミニ開発に
荒らされまくって街並みが崩れまくって景観が悪化しまくって陳腐化しまくっているね。
もう宝塚はブランド的には瀕死の状況。
市民がもっと怒らないとね。その行政の甘い体質を見過ごしてきたのは市民ですからね。
そう。それを棚に上げて執拗に行政批判しているから白けてしまう。
汚職で逮捕された過去の市長(逮捕されていないが限りなくクロの者含め)、そして納税者のために街の価値を高める投資をせず、市職員の厚遇を優先する現市長を当選させたのは他ならぬ市民だからね。
どうぞ山手台だけ独立してくださいな
優秀な施政者でも募って
暴落の憂さ晴らしに市民や行政を巻き込まずに
宝塚の施政者はぼんくらどもだったが、山手台を暴落させたのが奴らの責任とまでいえまい。当時わざわざ高値であんなところ買うからとしか言いようが無い。
暴落暴落とかいている馬鹿は一人だけだからねぇ。
山手台の下落率は、宝塚の平均やニュータウン以下なわけで。
そもそも下落率と、開発の理念や経緯を反故にして、いい加減なコストダウン乱開発に転じていいというという話は何の関係も無い。
アホのアンチが主張する、山手台だからどうでもいい、山手台だから乱開発していいという、アホ丸出しの理論は全く論理として成立していない。
あほなのは君だよ。日がな一日ネットで暴落の憂さばらし。
実勢地価のピーク時に対する都心の平均下落率 75%以上
実勢地価のピーク時に対する郊外NTの平均下落率 70%以上
山手台がこれらを超えて暴落したという事実は全く無い。
つまり自宅の土地・不動産を当時売却して、山手台に住み替えた住民(多い)は別に損などしていない。
92~93年頃の不動産のピーク時に売り抜けているからな。
一方でラビスタのラメゾンなど20年ほど前に宝塚で億ションを買った市民は、いまや2000万弱でなければ売れないので、まさに暴落で悲惨な目にあっている。まさに行政の無秩序な開発行政や乱開発等も影響した宝塚のブランド凋落の被害者と言える。
宝塚の築10年マンション下落率(リセールバリュー)は、阪神間で最悪なのは有名。
伊丹や川西や尼崎より下落率高い。
これも無能な行政によるもの。
震災後に某市長がカ●欲しさにアホみたいに中心部でマンション許可しまくって、景観、風情、環境台無しにしたからね。
>>417
正確には、どうしようもない歴代市長や現市長を選んできたのは、一般市民の投票行動の選択ミスによるものでないね。
一般市民の投票率の低さから、地縁血縁票や固定票や利権票の影響が大きかった事と、まともな候補が出てこなかった事(これはどうしようもない)の影響が大きい。
1億越えの物件が3000万台でも売れない
下落率は7割超
下落幅は文句無くNT最大
訳あり物件や割高物件が売れないのを、暴落した、需要が無い、買い手がいないと都合良く解釈する低脳。
山手台で5000万以上で制約した中古物件などいくらでもあるのに無視。アタマが悪すぎる。
例の3000万台後半物件は、上物価値がなくなった例外的に小さい土地を坪単価70万近くで売ろうとしているのだから売れるわけない。上物は価値がなくなっているから、関係無い。
単純に言うと、5700万で買った土地を解体費用除いて3980万で売ろうとしている。
これがアホアンチ曰く7割の下落らしい。幼稚園児並の知能。
約20年弱ほど前の初期山手台に1億1000万(土地70坪7000万、建築費用4000万)で家を建てたとして、今3300万で売れても、それは7割の下落とは言わない。53%の下落。上物の不動産価値はなくなっているのだから。
郊外ニュータウン平均の7割超の下落というのは、物件価値の下落ではなく土地価値の7割下落だ。
ようは20年近く前に60坪4800万で買った土地に3300万の建築費用をかけて8100万で買った家が、上物価値なくなって今売り出したら土地価値が60坪1440万でしか売れない。これが7割の下落であり、郊外ニュータウンの平均。
428、429
5000万以上で成約した物件の成約時点を答えよ
2年以上ろくに成約がないのに適当なホラを吹かない
7700万の下落 ですが
その値段で仮に売れたとして
関西NTで下落幅最大に異論ありますか?
>どうしようもない歴代市長や現市長を選んできたのは、一般市民の投票行動の選択ミスによるものでないね。
>一般市民の投票率の低さから、地縁血縁票や固定票や利権票の影響が大きかった事と、まともな候補が出てこなかった事(これはどうしようもない)の影響が大きい。
投票率が低い、つまり市政、行政への無関心が、街の価値低下として市民に跳ね返ってきたということだね。
山手台と同年代に阪急が分譲していた池田伏尾台、名塩さくら台、名塩南台、逆瀬川アヴェルデは、山手台どころではない悲惨な暴落に見舞われている。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
>>430
成約が無いのではなく、住民の居住満足度が高い(行政調べ)から、新規の売り出し物件自体が極端に少ない。
数少ない売り出し物件が、割高で相場を逸脱した値段で回転寿司状態だから、売れないのは当たり前。
上物価値が15~20年でなくなるのは常識。
土地の実勢価格で比べなければ何の意味も無い。
山手台の下落率は、明らかに関西の郊外ニュータウン平均(土地が70%下落)より低い。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
>>430
上物価値の資産価値(一般的な注文住宅の場合15年でゼロになる 20年では完全にゼロになる)
を考慮していない時点で全く不動産を理解していない。
429の事例では、7000万→3500万(3300万+仲介手数料+解体費用)で50%の下落だね。
下落率ワーストどころか真逆で、かなり下落率が少ない部類。
おばかが湧いてるな
売れない理由まで都合よく解釈
市場はうそをつかないよ
誰かと違って
しかしさすが山手台だな
2chでもないのにAA貼るおばかがいるなんて
営業が必死に自演しても、過去は消えないよ。
景観と自然にじゅうぶんに配慮して山を削るといっていた過去はね。
また君は相手が阪急に見えるのか
阪急に転職したらどうだ
今以上に利益相反そっちのけで頑張れるじゃないか
宝塚や阪神間どころか日本の宅地開発の範となるような山の緑に溶け込み調和し自然と共生する美しい街を作るための開発。
これが開発が禁止されていた保全対象の山を削る大義名分でしたからね。
読んでるとまるで宗教団体の内輪もめみたいな投稿内容だな。教祖の片割れは今やいないし、もう片方も思ったような存在じゃなかったと。別にそれだけの話だろう。
教訓・反省としてはデベロッパーは選ぼうねと。そんだけの話だな。
阪急は、山を削るからには、水準を遥かに超える景観や山並みに配慮したまともなまちづくりをするといいっていたのは紛れも無い事実ですからね。
今の山手台北部の開発、水準どころか、何の変哲も無い普通のニュータウンの平均以下でしょう
だからデベロッパーは選びましょう。もう選んでしまった人以外は。
居住地選びという点では、デベロッパーよりも、行政の民度のほうが重要でしょ
ところで北部が売れないと一番困るのあなたたちじゃないの?どうでもいいけど。関係ないとか言い張るだろうが市場はそうは見ないよ。おやすみなさい。
行政の民度って造語にしても酷い
わかりました。
行政や民度がどうこう言っても所詮あなたも構成する一員なのですから。
結局北部と同じにされるのが気に入らないだけですよね。
この際、町名変えてもらったらどうですか?
北部は「山手台台」にするとか。
あ、南部を「山手」にするのは無理ですから。
別に行政批判を擁護するつもりはないけど、歴代の宝塚市の行政が最低レベルである事を擁護するのは無理があるんじゃないの?
どう見ても阪神間で一番失敗して価値を落としている最悪例でしょ>宝塚
街づくりに失敗した宝塚は20年前は見下していた西宮にブランド力で逆転されて見下される立場。
10年後は伊丹や尼崎に住まう市民の方々にも嘲笑され馬鹿にされ見下される街になっているでしょうな。
確かに。
他市なら大阪平野に面した山並みの標高200m前後の土地を
全く緑の復元が期待できない50坪の分譲地にするような馬鹿げた
変更計画を許可しなかったでしょう。
いやだからそれはわかったから
別に否定してないよ宝塚の行政は最低だったし
で、山手台台で気に入った?結構満足したやろ
頑張って夜中に連投してもわかるよキミ程度は
というわけで阪急さん
「山手台台」が無理なら
「山手台ZERO」でも
「山手台(注:これはビールではありません)」でも
なんか適当に変えたってくださいな
よろしくね
まあ、気の抜けたビールより、冷えた発泡酒を呑みたい人もいるだろうが、、、
今はともかく、昔の阪急は売りっぱなしではなく顧客に報いる事を考えて街づくりをしていたと思う。
昔の阪急の実直な沿線開発、まちづくりを頑なに守っているのは、意外に近鉄とかではないのか。
阪急は小林一三の頃とは全く似ても似つかない理念の組織に変質した。
だからー、わかってるんなら、近鉄で買いなよ。
山手台売って奈良いけば良いだけだよ。
山手台なら何やっても良い。
この***紛いの横暴がありえないよね。
もろ当初の開発経緯を破ってるじゃん。
かってに伏字に変換された
ヤ・ク・ザまがい
どう屁理屈をこねたところで山の上を一台限りの使い捨てコストダウン手抜き売り逃げ開発にする事を正当化できる理由がない
社会情勢の変化云々を乱開発や変更の理由にでっちあげるなら開発そのものをやめたらいいい
意外でもなんでもないよ
メインバンク見ればわかるだろう
近鉄は三菱
阪急は三和がいなくなってSMBCにおんぶにだっこ
だいたいここの当初PJの片割れ銀行と組むって・・・
長期開発理念があるとか本気で思えるか?
客も何も考えずに買った結末じゃない?
阪急はよく尻拭いしてると思うよ
共同事業主の銀行がいなくなったんだぜ?
だいたい、小林一三の時代っていつだよ笑
存命中って意味か?
公平さんすらもうお亡くなりなのに
当初の開発理由と真逆の乱開発に走る阪急を擁護する理由などないがねw
社会情勢が変わったから開発を見直したってwww
擁護なんてしとらんよ
奴らもビジネスやってて銀行から金借りてるんだからさ
調達金利も想像するに近鉄とはわけが違うだろうしさ
過去の失敗プロジェクト(少なくとも片割れ銀行が頓挫)に
全身全霊、無条件で取り組む、なんてわけにいかんだろう
猿でもわかる話だ
ネオ山手台、とりあえず格好だけつけたらそれで終了だよ
社会情勢が変化して郊外バス便エリアの需要が低下しというなら、北部はこれから不足する高齢者住宅や福祉施設にしろよw
どういう理由で、バス便エリア家余りまくり時代に割高坪単価で売って儲ける為のカツカツ庭無し50坪使い捨て子育て世代向けコンクリ打ちっぱなし分譲地になったんだよw
大体、行政が阪急に大口叩けるわけなかろう
今、ヅカが出て行くとかいわれたらどうすんだ
キミのようにカルイアタマで世の中動いてないよ
高齢者住宅は南部に形成されつつあるのではないのか
55坪(駐車場2台とったら殆ど緑が復元されずまともな街並みにならない)なら成立して、
70坪なら事業が成立しないなどという詭弁は成立しないがね。
山手台は家が不足していない時代に山を削るからには、平均以上に緑と調和した
美しい街づくりを実践するという確約をもって開発の手を入れた場所だ。
南部は平均70坪以上、北部はその2倍以上の面積で自然と共生する街並みを創造するという
話だったがな。
どう屁理屈をこねたところで、売り逃げ手抜きコストダウン一世代限り使い捨ての山手台北部開発を擁護する材料はありませんね。
誰もそんな話してないよ
君の会社も銀行からカネ借りて建売やるだろう
今はやれんでも
想像すればわかる話だろう
君の話、銀行が了承するか?
阪急さんの社員は夜中まで社の為にがんばってますね
時代にそぐわない使い捨てニュータウン分譲地開発路線そのものをやめて、自然と調和した公園、別荘地、福祉施設、霊園にしましょう。
債権者が君の言う70坪のプランでしかも同額とやらで収支見て了承するか?そもそも社内の財務すらも通らんだろうが。慈善事業じゃないのだよキミ。一兆円超の借金がある会社だよ。
阪急の社員が調達金利が近鉄の方が低いとかわざわざ書くわけなかろう
他スレでもそれらしいこと書いたら即効削除要請されたわ
常識なのに
475の金融のキの字も知らない偽者銀行関係者
キミんとこが債権者で、そんな眠たいこと行内でいえるか?
55坪なら事業が成立して70坪なら無理という乱開発強行路線に正当性は皆無。
そもそも東3丁目は70坪かつ石貼りで事業が成立していたわけで。
将来の街並みや緑地回復を犠牲にして土地を小さくしているのは、将来の街並みを捨てた目先の利益率追求(使い捨て)意外に何一つ理由は無い。
ああ、霊園とか言ってるから嫌味で言ってるんだな。
他行だと呑気でいいってことなんだろうな。内容同意するよ。
SMBCがそんな眠たい話聞くわけがない。
東三丁目とやらの販売時期いつだ?
君は時代が読めてないのか?
阪急が約束や開発理念を無視してまで土地を緑豊かな街並みが望めない事が明らかなレベルまで小さくしているのは
・少しでも割高な坪単価で売って儲ける為
・少しでも区画数を増やして事業全体での儲けを増やす為
これ以外に一切の理由は無い
阪急のオッサンが夜中まで山の上削る乱開発擁護の為にがんばってるねw
キミのところのように普通の上場会社は通常ユルくないと思うよ。
君の会社が建売に精を出せた時期なら阪急も70坪でも石張りでも出来たろう。
他市は標高200m以上なら立地から山の緑に溶け込む必要性を考慮して平均100坪以上が当たり前だ。
宝塚なら50坪のコンクリむきだし1000区画でもOKというのは行政の甘さにつけこんだ業者の横暴でしかない
・少しでも割高な坪単価で売って儲ける為
・少しでも区画数を増やして事業全体での儲けを増やす為
当たり前やないか。何を眠たいことを言っているんだ。コア事業、コアPJでもないのに。
http://www.yamatedai.net/tk/concept/
『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために 』
『この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。』
『いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。』
宝塚は阪急で持ってるの、持ってたの。
キミ、市長になって阪急相手に言いたいこといってみ。
施政が今後立ち行かんようになるリスク承知で。
山手台は、大阪平野に面した景観上重要なグリーンベルトを一時的に破壊するからには、緑と調和した日本屈指のまともな街づくりをすると約束して開発に着手した場所。
どう自己弁護したところで、普通のニュータウンを遥かに下回る手抜きコストダウン開発を正当化する理由など無い。
すべては盲目的に信じて買ったやつが悪い
共同事業主の銀行が破綻するようなPJ買うなど見る眼が無さ過ぎる
阪急は今やケツ拭くのに必死になってるだけ
別に悪いことではない当たり前の話
キミ、人のこと社員社員とか適当なこと言ってるが
もし自分が社員だったらどうすんの?
そういや阪急阪神HDの今の会長(社長)や創業者一族は宝塚に住んでるけど、宝塚の凋落についてどう思ってるんだろうな。
JR西日本の会長(中山台在住)のほうが宝塚に愛着持ってたりしてな。
はい、アナタ先輩から失敗PJの尻拭い回されました
理念理念、擁壁のお化粧・・・・
予算は?金利返済は?
キミ経営者じゃないでしょう
阪急のトップに言いなさい
それか財務の役員
銀行にそのまま話がいくから
70坪でまともに景観配慮しても、じゅうぶんに事業として成立する。
55坪コンクリなら黒字で、70坪なら赤字というのが都合の良い捏造でありえんわけ。
土地大きくしたら面積あたりの造成費用が下がる上に、道路割合が減るのでペイする。
単に儲けが減る(事業が成立しなくなるという意味でも赤字になるという意味でもない)のが嫌で
使い捨て手抜きコストダウン乱開発に走っているにすぎない。
佐々木会長は中山台在住だよ。
六麓荘に住んでいるのは4代前の悪名高い井出元会長。
俺が担当なら冷徹に30~40坪で売るよw
即完かもな。
建売なんぞ興味ないが。
理念や開発時の手続きを無視した乱開発は、どれだけ屁理屈をこねても正当化されません。
理念に無視した開発をせざるをえなくなったというのは言い訳で、それなら開発事業そのものをやめればいいのです。
もともとの開発許可とかけはなれた開発を無理矢理押し通すのは***そのもの。