プロ住民対策どうしてますか？

続き
住民達は、あまりにも、老人役員達が悪質コンサルに仕切られているので、通常管理会社に理事会の
進行について、書面で質問する。フロント曰く、弊社は、最終的には理事会の決定方針に従うので、立会いしアドバイスし、議事録もお知らせも作成はしますが、全てコンサルのチェックが入っているようです。

住民は問う。「もう、大規模修繕工事の管理会社一任（元請丸投げ）の線は消えたので、傍観者かね？」
フロント「・・・・・」

この後、理事会役員に一斉メイルが出回る　現役有資格者と不動産勤務現役住民の中傷と悪口の内容だった。
プロの住民達が、興味を持ちだしたことに懸念し、悪質コンサル代表が無能老人を踊らせ、役員へ一斉メイルをしたものだった。（後々メイル発信者のこの無能老人役員はとても困った立場となる）

メイルの出どころは、悪質コンサルに言いなりになる無能老人理事長と取り巻きを快く思わない他の役員とフロントが個人的にプリントをした。

悪質管理会社や嘘つきのこんサルを見破るプロ住民を応援してください。

続き
プロ住民達が、臨時総会招集に向けまず必要な事は、閲覧申請で入手した見積（数量、材料）等を
いかに、悪質にボラレテいるかを住民にわからせるために、同条件でアイミツを取る事です。
しかし、営繕設備業者は、「管理組合からの見積もり依頼」が無ければ、アイミツは決して出しません。
悪質コンサルは無能管理組合に絶対に依頼は出させません。
勿論、役員の何人かは、「その方がスッキリしますが、、」とは言いますが、老人達が潰します。

ここで、フロントが、大規模修繕工事を丸投受注の可能性から、協力もありそうですが、どちらか一方に肩入れして、コケて通常管理契約が危機に晒されるよりは傍観を選択します。（独立系なら、違う判断かもしれません）
結局、プロ住民が業務内でも無いこの見積を自分の仕事のコネで、頼む事になります。（自己負担もアリます）
専業主婦のプロ住民の奥様も及び腰になります。
しかしながら、住民の誰でもわかる比較見積もりを作成せねば、議案はおろか、招集すらも出来ません。

当然、悪質コンサルは、あの住民どもは、知り合いに受注させ、バックを取るつもりだ！と無能役員に言い出しますが、無能老人は、保身を選択し、言いなりになります。

　よくご存じですね。　何か例でもあるのでしょうか？　これだけ具体的にかkるのは、それを実現できる「力」と「カネ」のある悪徳管理会社です。　ついでだから「無能老人」の定義も教えてください。　本当に「無能老人」なら、デイサービスもあるし、介護保険適用も視野に入れなければなりません。

続き
この悪質コンサルは情報を開示せず(業者立合お知らせ掲示は、一カ所にそっと）、説明会も開かず、質問回答は直接では無く、理事会回答にさせます。（何のために雇ったのか、、、）
面白い事に、無能理事会は無能老人なりの責任回避のお知恵で、コンサルより指摘があったと必ず末尾に記載。

理事会内で進めるだけ進めた結果を「お知らせ」で全戸投函で、住民の多数が知った時には、金額も業者も（2社選択ぐらいの小技アリ）も決定済です。
このコンサルは、住民に知られない最小限の動きで議案可させ、無能老人理事長を議長に据え可決させる事が渡世です。
多くの住民は、事前の議決行使権提出反対、又は席上挙手反対以外は、全て賛成議決になることを知らず、委任状が賛成となる事すらも知りません。
可決の日時も、平日の午前中、奥様と老人と出席出来ず委任状を得られる時間帯に設定をする小技も使います。

私の話はこれでオシマイです。最期にプロ住民達がオカシイと考え始めたきっかけの、全戸投函された「お知らせ」より抜粋し、紹介をします。（以下ほぼ原文）

1.当マンションは、国交省ガイドラインが示す、積立金の全国平均値に比較して、極めて少額で、月々の修繕積立金も平均値を下回っていると○○コンサルから指摘がありました。
※これが、全くの嘘である事は、詳しい方で無くても、ガイドラインをPCダウンロードし、不明なら発行部署に問い合わせればすぐに判ります。サンプルは85棟程度で、築は1970-2007で、階数、世帯数もバラバラです。築年により、初回前後、二回目前後、三回目前と平均値なんぞは存在しません。

2.このマンションは10階未満だが、ルーフにより建物形状が複雑で、共用部分が多いので、修繕費用が割高であり、超高層の方が共用部分が少ないので割安であると○○コンサルより指摘がありました。
※これも、嘘ですね。正に1の国交省ガイドラインには超高層は修繕費が「割高である」と記載されています。更に当マンションには、管理棟のみで、所謂コミュ施設は集会場すらもありません。大変に立派な中庭と植栽がありますが、その予算は組まれていません。

　よくご存じですね。　他のマンションの情報は、管理組合で入手不可能です。　多分「プロ住民」を排他したい悪徳管理会社のレスでしょう。

ご返信有り難うございました。
オシマイのオシマイにもう一つだけ、、、、、
理事会からの全戸投函のお知らせを追加します。（ほぼ原文）

3.このマンションは修繕積立金も極めて低く、修繕費も平均以下の徴収なので、当初○○コンサルは、借入も検討を致しました。しかしながら、今後の皆様のご生活のご負担を考慮し、今回は最小限の営繕工事に留め、二回目に持ち越すことにいたしました。

※正にこのコンサルはどこまで悪質なんでしょう？の印象です。
都銀地銀信金信組は、民間区分所有建物の共用部分の借入で、乙区に付かない債権は扱いません。（法人化以外）
結局は機構（旧住宅金融公庫）以外、各戸乙区無の融資は扱いません。
機構に電話で問い合わせれば、工事費は、条件は＠150/戸未満または工費の80％までで、特別の事情（稀な例ですが、修繕積立金全額が消えた！予想外の災害等）が無ければ、初回で借り入れは稀なケースであると
素人でも判ります。（更に融資期間は1年から10年での管理費からの返済比率もアリ）

※前出1、の追加です。大規模修繕工事元請の目が無くなり、傍観を決め込んだフロントですが、戦況を見てちょっとした協力に応じました。（守秘義務の範囲で）
関東甲信越の広い範囲での管理実績より、名称住所共伏せ、約世帯数、階数10階未満、築年は初回前の出来るだけ近似マンションのモザイク修繕積立金と月々の修繕費（管理費からのスライド含むアクチャル値）
を出して貰いました。
都心の例は違うのでは？いえ、立地と相場家賃は違えど「建物」近似なら管理費修繕費はそれほど変わりません。
これに直近の長期修繕計画の推移表をセットしました。
又、現役不動産勤務住民より、極付近の売却物件と成約事例から、名称と部屋の㎡と大規模前の修繕積立金費の例を出して貰いました。
奥様達は流石です。ママ友などからさりげなく、上記マンションの積立金残額も聞いてくる猛者もおりました。
これで、、、前出ガイドラインより、遥かに実践的に住民に示せる資料が出来ました。

　最近は、女性でも技術に詳しい方や会計に詳しい方が増えています。　専業主婦でも家計簿をつける等、会計に関心のある方は多いです。　そこへ近隣情報が加わると「鬼に金棒」状態になります。　そうなるといい加減な長期修繕計画や、決算予算等も簡単に通りません。　これぞ「プロ住民」です。

マンションに管理プロが居住していれば悪い組合員や管理会社は排除される。
国家資格を持った女性は魅力的である。増加を希望する。

　資格を持っているだけでは判断できません。　資格に見合った実力を評価しましょう。
　専業主婦などで、家計簿をつけている方などは、資格はなくとも「プロ」級ですよ。
　これぞ「プロ住民」

本物のプロ住民なら、管理組合に訴訟で挑んでくるよ。

　管理会社相手の訴訟はあっても、管理組合相手の訴訟はありません。　悪徳管理会社の術中にはまっているだけです。　「プロ住民」はそこに気が付きます。　管理会社は訴訟慣れしていますから、手ごわいですよ。　反社会的勢力との繋がりもあるかも？

そんなマンションには住まないのが賢い。ローコストマンションは人材不足ですので
悪い組合員と管理会社の食いものでしょう。買い替える資金もないし仲良くしましょう。

　悪い組合員のことが理解できません。　自分自身のマンションの資産価値を棄損する管理運営はあり得ません。

　他の組合員の知識不足、無関心等を悪用し、管理会社と癒着した者はいるかもしれませんが、諸法令、管理委託契約、管理規約を遵守して、管理会社の関与なしに、不正を行うことは不可能です。

だから管理会社１０９と悪い組合員が共謀しているのです。

　他のスレでもよく出てくる管理会社１０９は、マンション管理業協会理事長会社ですよ。　管理会社と癒着した悪い組合員がいるのが理事長会社ですか？　反社会的勢力排除管理規約改正した管理組合に、悪い組合員は存在しようありません。

　「プロ住民」にも２種類あります。　真のプロ住民は、マンションや地域社会の発展を願い行動する方です。
　もう一方のプロ住民は、管理会社との癒着や自分の能力を認めさせたいと思う人です。
　その人でも、実力はありますから、思い直してくれれば、管理会社のためではなく、マンションのために働いてくれると思います。

似非プロ住民（新語）は、厄介です。
ヒマで分かってるつもり、似非プロ住民同士は実は仲が悪く、相手を見下して権力を取りたいだけ。
実は貧乏なクセに（30年ローンもやっと終わりそう）見栄っ張りで、管理費修繕費の値上げにも受け売りで賛成し「俺は払える！」が出る。
勿論、勉強もしないし、その能力もないからスポットでボリたい管理会社やキックバック目的の悪質コンサルの格好のオイシイエサ。
ヤツラは「○○さんがこの議案を無知な住民に開示せず、うるさい住民を封じて議決取れば、後で皆感謝します。委任状勝負です！」などと見え透いたお世辞で、高額の工事議案出させ、議長で可決させてしまえば、営繕終了後の修繕積立金はカラッポでバイバイ！
管理会社も悪質コンサルも、キックバック成功しても自ら踊ってくれたバカに一銭も支払らう気なんぞ最初からない。（小銭与えて、バカに吹聴される危険は犯さない）

議案が竣工し、、段々と遅ればせながら、詳しい住民達は実はヤラレタんじゃないかな、、、と思う。
すると似非プロは叫ぶ「お、俺が金を貰ったって言うんだな！証拠を出せ！」
いや、、住民もこのバカに金が支払われたわけは無い事だけは十分に理解をしている、、、

　議案が竣工？　工事が竣工の間違いでは？　工事なんか竣工していないよ。　支払いまだだから。　下請けには払ったんだろうけど？　元受けが、契約により二次下請けと支払いは約束しているもの。

　似非プロ住民は出て来ませんね。
　恥を知ったのでしょうか？
　真の「プロ住民」の勝利です。
　正義は勝ちます。　悪は滅びます。
　ニセ投稿は見破られます。

　本当の「プロ住民」の方は、あきらめずに「管理不全マンション」の発生を、自身が居住しているマンションだけでも阻止しましょう。

　マンションに真のプロ住民がいると、管理会社はなぜ具合が悪いのでしょうか？
　プロ住民に相談すれば、多くの問題が、話し合いでこじれることなく、短時間で解決できます。
　それとも、管理会社は、問題を放置し、こじらせたいのでしょうか？
　こじらせると、管理会社に何か良いことでもあるのでしょうか？

　そのマンションのことは、そのマンションに詳しい「プロ住民」が一番頼りになります。
　「プロ住民」を探し、住民のための管理運営に努めましょう。

　プロ住民に情報公開をすると、悪事を働いたのは誰か想像は付きます。
　情報を公開しないと、財閥系悪徳管理会社、悪質大規模修繕コンサルタント、工事会社は困ったことになります。

　プロ住民は、情報収集にも敏感です。　管理会社が期日を過ぎた連絡を平気で行うのに対して、先んじ対応します。

　プロ住民は、現住住民にも配慮します。　区分所有者でない居住者の意見を取り入れるため、理事会に参加できる方法を探します。　管理会社が区分所有者でも排除を平気で行うのに対して、住民の意見を聞き対応します。

　プロ住民は、各種手続きにも厳格です。　定められた手続きが明確で、発行体が明らかだといいのですが、そうでないと判断が正確にできず、管理組合の責任が問われかねません。　管理会社が入っていれば、そんな無責任なことはありませんから、管理会社の責任も厳しく追及します。　管理会社は「プロ」ですから、間違えは許されません。
　管理組合は「素人」ですから、状況により許容することがあります。

　プロ住民は管理規約にも詳しいです。　しかし現実的でない定めには、住民のために柔軟性を持ち対応します。
　管理規約は住民のためにあり、必要なら改正します。

　プロ住民は、情報分析にもたけています。
　バラバラの情報に、何らかのつながりを見つけ、パズルを組み立てるように形にしていきます。
　時には人の意見を取りいれ、相手を全否定するのではなく、どこかに一致点を見つけ、繋いでいきます。
　そうすると、全体像や構造が見えてきますから、分かりやすくなります。

２１４さんの仰る役員が多いマンションは安泰ですけどね。安いマンションにはいない。

大型のローコストマンションは管理会社にとっては金のなる期である。修繕記録を要求
してもなしのつぶてです。

専有部分の工事申請も規約に有りますので管理会社が受理代行をしているはずですが
保管しておりません。

　専有部分の工事申請が管理会社で保管されていなければ、何のために管理会社があるか鼎の軽重をとわれます。
　管理員の失念でこじれた訴訟も起こっています。　管理会社ほ、どこででしょうか？
　とても「プロ」の管理会社の業務ではありません。

　建築に詳しいプロ住民がいて、適正な時期に工事申請を見ていれば、簡単に発見でき、「素人」の集団である管理組合でも、そんないい加減な業務はしません。
　

　プロ住民は、マンション管理だけでなく地域社会や経済情勢にも敏感です。
　働き方改革に関連して、裁量労働制が論議されようとしていますが、管理業務主任者のような有資格者は、残業代なしで働かせ放題になるかもしれません。
　管理業務主任者はそれほど高度とも思いませんが、管理会社社員でマンション管理士資格を持っていると、大変でしょうね。　名称独占資格といえども、管理業務主任者よりは高度ですから。

　プロ住民は、真面目でまともな排他をしない住民ですから、まともなマンション管理士にも注目しています。

各期の議案書（会計報告書）だけを見せてくれれば
管理会社及び組合役員の不正を見抜けるよ。

　管理組合役員の不正は、不正に見えるだけで、情報不足が主な原因です。
　その情報不足は、原始管理組合発足以前から起こっており、販売会社には責任がなく、管理会社の確認不足が原因です。
　管理組合は管理会社から１５年間騙され続けてきました。
　管理会社が紹介した、悪質大規模修繕コンサルタントのいい加減な業務にも遭い、払う必要のない「カネ」も取られました。
　無責任工事会社の大規模修繕工事にも遭い、「管理不全マンション」になりつつあります。
　プロ住民の出番なので、マンションの正常化に向け努力します。
　

プロ住民は、本人の自覚によります。　真面目でまともな排他をしない方なら信用できます。

信用できる正義感の強い方は、財閥系反社管理会社の排除にあいますので、気を付けてください。

>>221 匿名さん
財閥系って、どこですか？

井桁に決まっています。

井伊家の家紋で名門。反社など利用しなくても自前で管理をする
実力のある日本ナンバーワンの管理会社です。
財閥系でも積極的管理会社でしたのでこの管理会社への変更を試
みましたが断られました。残念です。

自前にみえて、丸投げが上手なのが財閥系。　特別理事を説明して。

マル投げでも責任は取るので問題は無いでしょう。

丸投げで責任を取るのはバレたときだけ、かな？　　バレなければ責任は取らない。

出でよ。　正義と信義誠実の原則の「プロ住民」。

呼んだか？　反社退治なら、その筋に任せるが、マンションの正義は任せろ。

プロ住民は詐欺会社に挑む、正義の人です。

1539 匿名さん 3分前


163 匿名さん 19分前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
　 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面　　積で計算されています。）
　　にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費　　　１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面　　積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明　　しました。

苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。]

この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。



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>>232　末尾に、「削除依頼　投稿する」ってあるが、これ？？？？？
偉そうに宣っているだけで中身がない。それとも偉そうに見せようとしているのか？

マンションに住んでいれば、みんなプロだろうよ。アマだと思っているマンション住民の頭の中は？？？？　アホな言い草辞めた方がいい。

マンションにはいろんなプロがいます。　堅気の素人もいますが、堅気ですから、プロの詐欺師の悪徳財閥系管理会社よりも頼りになります。　管理規約上、区分所有者に反社はいません。

青田売りだと、
どんな人が住人なのかさっぱりわからないよね…