マンション管理会社の変更できる？in名古屋

今いろいろマンションを見てるんですが、マンションも様々なら管理会社も様々です。管理費だけ見ると似たり寄ったりですが「美園サービス」というところは割安な感じがします。内容はよくわかりませんが。「大京管理」は高いというのを耳にします。

御園サービスはあまり評判良くないですよ。売主、管理会社が違うとクレームなんかの時、たらい回しに
されますよ。経験者です。管理会社に文句を言ったら「それはうちでは対応できないので、売主さんへ
聞いてみてください」と言われ、今度は売主へ電話したら「当時の担当がいないのでわからない」
とひどい対応。大京管理は高いとよく聞きますが、安ければいいってものでも無いと思います。
やはり高いだけの管理体制もあれば、安いだけの管理体制もあると思います。
それ以外は、自主管理という方法もありますよ。

０１です。なるほど！売主と管理会社が同じグループ会社でよい点もあるわけですね！確かにマンション内の問題点を理事会で話し合うと管理会社から売り主へ報告しすぐに修繕したりしてくれます。

うちのマンションは、管理会社を変えました。
同じグループというメリットは全くなく、管理組合の要望に、迅速にも、的確にも対応しないので、業を煮やして変えました。
でも、結局変わっていません。自社の利益優先、動きは鈍い（マンション会社の管理会社よりはほんの少しは改善したかな。）。
問題は、管理組合のエネルギーです。管理組合のまとまりが良くないと、難しいでしょう。年１回の総会は、２〜３時間をかけて審議してますか。ウチは３時間はかかります。みんな辛度いのによく、参加するモンだと感心しています。

デベの子会社だと最悪。

管理会社に文句を言ったら「それはうちでは対応できないので、売主さんへ
聞いてみてください」と言われ、今度は売主へ電話したら「当時の担当がいないのでわからない」
とひどい対応。
これは、デベの子会社の管理会社でもあるんですけど。
なんでも、住民に支払わせようとして気分が悪いし。

デベの子会社ってとこがほとんどですよねぇ（泣）

自主管理は最悪
理事長が積立金使い込むのはしょっちゅう

預金の口座残高は、必ず銀行の残高証明を決算書に添付するということを義務づけるだけでも、使い込みは防げるのではないでしょうか？
管理組合のレベルは、入居当初の入居者で決まると言われています。どういう人が入居してるかを注意できればいいのですが、実際には難しいです。
そこでよく言われるのは、入居戸数５０個以下のこぢんまりしたマンションが良いとか、専有面積の幅が広すぎない方が良い（幅が広すぎると入居者のタイプに差が出て話がまとまりにくい＝たとえば新婚さんと高校生の子どもがいるファミリーではマンションの補修でも全く考えが違います）とか言われています。

現在、管理会社変更を前提に相見積を取り各社のプレゼンテーションを計画してます。
理事でもないタダの組合員ですが、あまりの管理のひどさについつい深入りしてしまい、理事長さんを前面に立て
（理事長が管理会社の対応に不満を持っていたため全面協力。理事会は機能していない。理事長はどうしていいの
か分からず困っていた）現在の問題点の情報を組合員に流し、臨時総会を開催し、プレゼンテーションの段取りを
しております。
関心が低いというのはありますが、情報の共有化と方向付けが重要だと思います。状況が分かれば皆さんさすがに
考えます。しかし、所詮素人の集まりなので、誰かが（理事でなくても）情熱をもって理論整然と動かないといけ
ません。（孤立しないように）
下記ホームページを参考にして、着々と管理会社変更に向けて進めています。問題点がありすぎたので誰も反対す
る人はいませんでした。じっくり、管理委託契約書とマンション規約を熟読することを勧めます。これが基本です。

http://homepage2.nifty.com/fumichin/index.htm

住民の創意で管理会社を無くすことも可能です。

ウチのマンションは元地主が理事長に就任して管理会社側とべったり癒着してるから変更したいのに出来ません。
総会も理事長の都合に合わせて、普通の会社員とかは出席しづらい平日の昼間に開催されてますし。
まったく管理能力がなく、ただ管理費だけ徴収してるような管理会社に限って、そういった小細工が得意なんですよ。
何か良い手段ないですかね？

御園サービス？ハイエナのように何でも管理する会社と聞いてます。
知り合いのマンションを管理してますが・・・担当者が能無しだそうです。

御園はダイア管理に比べたら随分とマシだけどなあ・・・・

理事長は持ち回りがいちばんでしょう。管理会社はよくやってくれますが、毎年、管理組合総会
で、管理会社を来年はどうしますか？って継続するかどうか話し合いますよ。緊張感があるおかげ
で、そりゃ、よくやってくれますよ。管理組合の他に建物委員会（自主的な組織）が、あって長期
的な視野で管理を考えています。要は、住んでいる人の意識しだいです。

ここに出てくる内容は相当にひどいですね。そういったときは早々に管理会社変更した方が良いでしょうね。ただ、巷では金額が下がりさえすればいいと言った内容ばかり目立ち、本質は違うように思います。本質は管理組合が主導していかに良い住環境を作り上げていくかにあるわけです。今まで管理会社任せにしておいて金額ばかりの値下げでは更なる質の低下を招くばかりです。また管理会社がかわるということはリスクが伴う事を十分に理解しないと、今まで良くなったのは金額だけ？になってしまいます。今は同時にマンションに住む住人のレベルも試されているのではないでしょうか。

ＮＯ．１０　さんの記載は、相当古いか管理会社の収支報告書の作成フォームに問題があるようですね。
ＮＯ．１７　さんの投稿も総会での発言であれば遅過ぎると思いますよね、議案化しているのでしょうか？
姉が住まいしている江坂にあるマンションでは、自称か否か不明ですが、弁護士が住まいしており、反対運動を展開して後に転居してきた方で、区分所有方等に疎く、関わりを持ちたくない管理会社の社員がヨイショするもので、管理会社の肩を持つと非難されそうですが、担当者は大変業務がしずらそうでした
。
ＮＯ．１８　さんの意見には賛成です。井戸端会議で愚痴の吐け口となって自己満足されるならばよいですが、真剣に考えておられるならば、真剣に行動されるべきです。
なお、管理会社変更には、規約に準じた手続きが必要でありますので、事前に準備が必要です。
管理会社は、察すると費用の低減を申し出ますが、サービスの内容は変わりませんので、低減の提案を受入れて、平行して
相見積もりを取られるべきです。
会場等に足を運んで相談されますと、後は相談先の管理会社が
契約までは親身になってくれます。
契約後も親身かどうかは、わかりませんが・・・・

管理会社に勤めています、とにかく工事見積もりは高いし素人集団といえます。去年ハウスメーカー系列にはいったて期待したのですが…管理人や担当者に責任を押し付け事務方は知らぬふり。やはり、建築を専門に持っている会社を信用すべきでしょう。金額は交渉次第なので、口先だけの意気込みにくれぐれもだまされないように。

名鉄不動産が東京都荒川区のトキアスを解約された理由（あるマンション管理士さんのコメントより）

それは「業務のほとんどを再委託していたから」ということでした。
管理人業務、フロント受付業務、清掃業務、警備業務、設備管理業務など
中小管理会社ではよく外部に委託することはありますが、
名鉄不動産は、物件担当者までもが外部の人間であった･･･
どうやらこれは本当だったようです。

「合人社計画研究所」という管理会社をご存じでしょうか？
広島に本社があり、全国展開をしている独立系管理会社で、
ランキングでも準大手の部類に入る会社です。

ここの特徴は、とにかく委託管理費が安いこと。
その一方で質の方には疑問符が付くという評判のところです。
そして、あるマンションの物件担当者（業界ではフロントといいます）の対応があまりに酷いために、
某管理組合の総会等でその事実を挙げて非難をした理事長を名誉棄損で告訴したと言う勇猛な会社。

名鉄不動産は、その合人社にほとんど全てを丸投げしていたそうです。
フロントまでも委託する管理会社なんて聞いたことありません。
この話を聞いたときは、にわかには信じられませんでした。

しかし、理事会では裏付けを取っていました。
1.歴代フロントのメールアドレスが本社の課長のものとは違うので、
　ドメイン（@マーク以降）から調べたら、設定者が合人社だった。
2.合人社がハローワークに「名鉄不動産への在籍出向」の前提で求人を出していた。
3.合人社に資料請求してみたら、毎月所有者に送付されて来る「管理費等の請求書・領収証」や
　「管理報告書」が全く同じ書式で、封筒にはしっかり「ウェンディ」
　（合人社の子会社）と印刷されていた。
4.フロントからメールで送信されて来た文書のプロパティに
　合人社のパソコンで作成された情報が入っていた。
5.管理費滞納者に対する少額訴訟をする際、フロントから提出された訴状の案文に
　合人社東京支店の住所が入っていた。
6.最後のチャンスとして、名鉄不動産もプレゼンテーションの参加させたら、
　提案書に使用されていた写真や提案内容が合人社の資料と同一のものが多数あった。
7.緊急連絡先として配布されていたフリーダイヤルは合人社の緊急センターだった。
などなど。

う～ん、これだけの証拠を突き付けられると、
事実は認めざるを得ないですね。

トキアスのフロントは新規分譲のときから合人社だったようで、
歴代の対応は、専門会社以前の問題として、低レベルだったとの不満があったそうです。

また、法定点検を費用だけもらっておいて新築以来一度も実施していなかった
というようなお粗末な管理をされていたそうで、理事会としては我慢の限界にきていたとのこと。
当然、この件では過去にさかのぼって返金させたそうです。

購入予定者の皆さんは、入居後の管理会社の対応をよく監視して下さい。
この場合、「管理人＝管理会社」と思われがちですが、
管理人業務は全体の一部に過ぎませんので、
フロントの言うことを鵜呑みにするのではなく、
本当に適正なのかどうかを見極めることが大切です。

マンション管理に素人の理事会が細かいチェックなどできないと思うかもしれませんが、
決してそうではありません。
1つ1つの事案について、きちんと根拠を求めることで、それは可能です。

例えば、修繕工事や特別作業や物品購入にあたっては、
必ず3社以上の見積合わせにすることなどで金額の妥当性を確認することができます。

フロントマンとして有能もしくは普通レベルであれば、
懸案事項は進捗状況が把握しやすいように管理しますし、
宿題となってことは確実にこなしてくれるはずです。

マンション管理会社の業界は、実は決してレベルは高いくないので、
皆さんの社会人としての常識をもって対処すれば、
（言い換えれば、日頃上司からガミガミ言われている逆のことをもって）
容易に見破ることが可能です。

万一、ハズレに当たってしまったときは、チェンジしましょう。
まずはフロントを変えるのもいいでしょう。
どうしようもなくなったら、トキアスのように管理会社を変更すればいいのです。

管理会社を変更し、管理費を半減させた例が、２０１１年７月２８日（木）の中日新聞（２０面）や東京新聞に掲載されてますね。

管理会社介さず、区分所有者による管理組合が直接、専門業者と契約すれば、手間はかかるものの、管理費を半減し、将来の大規模修繕の経費にめどを付けた事例が紹介されています。
２０数社に見積もりを依頼し、管理会社と専門業者に切り替えていったとのこと。うちも考えてます。

居住者の自覚が大切で、お金が絡んでくると利害関係者も出てきまうので、騙されないことですね。

「マンション管理ネットワーク愛知」という理事長、理事長経験者でつくるネットがあり、過去の経験などみんなで相談、勉強、対策してるところがありますよ。