パークハウスつくば研究学園　Part5

修繕費用と管理費が妥当になればね

>900

で、妥当ってどの程度？

と、この手の質問が出るたびに聞いてみるが返答が来たためしなし。

結局、管理費や修繕積立金についてウダウダ言う人は内容はまったく関係無いのかもね。

そうですね。修繕費用と管理費は高めかもしれないですね。私の個人的な意見ですが、近くにある他のマンションよりも共有部分にお金をかけていると感じていて、それを維持していくことを考えたらしょうがないような気がします（勿論、これから管理費等検討すべき点も多々あると思います）。サービスや共有部分が味気ないものだったら、私は購入しなかったでしょう。エントランスから入ってきた時の、落ち着いた雰囲気のソファスペースが好きですし、いろいろなサービスをすぐに受けられるのは利点だと思います。

ゆくゆく、居住者からあまり利用されないサービスがあれば、その分の費用を見直すことも出来るはずですし、サービスを生かしておく必要性もありませんよね。入居前に検討していたマンションは、共有部分もそっけなく、サービスもＰＨほど豊富でないのに、同じ位修繕費用と管理費がかかるところがありましたよ。　

>903さん

修繕積立金が、高めと言うことですがどう言う点で高いと判断したのですか？
周囲の物件との単価比較とか計画内容自体が割高っぽいとか、無駄な計画が含まれている
とか。参考までに教えてください。

単価だと近所の物件と比較しても１０円/㎡位(１００㎡のタイプで1,000円)しか違わない
ので内容なのでしょうか。

私の検討していた物件は、平均ですが修繕積立金は５０００円台～６５００円位、管理費は１００００円台～１０５００円位でした。購入した方や検討中の方はご存知だと思いますが、ＰＨはそれより少し高めの金額です。私の検討していた物件と、９０４さんが検討している物件と若干違っていると思いますし、ＰＨを購入した時点で他のマンションの資料を処分してしまったので、詳しくお話できなくて、申し訳ありません。

割安な物件もありましたが、あとから追加で積立金を支払わなければならないケースもあると聞いたことがあるので、高めですが許容範囲だと思っていますし、無駄があるとは感じていません。

今のレスで、誤解があってはいけないと思い、書かせていただくのですが、私が言っている「無駄」というのは修繕費用計画についての無駄です。

№９０６のレスですが、修繕費用計画に無駄があると言っているわけではありません。意味の分かりにくいレスをのせてしまいました。№９０６は無かったことにしてください。

>905さん

管理費が、１万円の物件てどの程度の規模で２４時間有人管理とか有るのでしょうか？

みどりのなんかの物件概要とかみると２４時間有人管理とかもろもろ無くてもパークハウスと
同等、場合によっては以上の管理費を見ると比較して高いとは感じます。

管理費や修繕費などは例え周辺に同じ様な物件があったとしても簡単に比較できるものではありません。
内容が全て同じな訳ではないし現在の修繕費や管理費が今後継続される保証などどこにもありません。
常識的に考えれば購入費用に応じて維持費が高くなるのが自然だとと思います。
パークは周辺の物件に比べて高級指向が強いので管理費、修繕費とも現状では高くない様な気がします。
中にはみどりのの物件と比較したがる方がお見えですが内容やスタイルが別物なので無意味だと思います。
真剣に購入を検討するなら全てをトータル的に考えて検討した方が後悔しないと思います。
どの物件にもそれぞれに良し悪しがあるはずなので十分に検討した上でパークハウスを検討して頂きたいと思います。

最終的には、管理費や修繕費はマンション住人（管理組合）が決めることです。
住人の皆さんが高いと思えば、管理仕様を決めて管理業者から見積もりをとって
管理業者を変更すればよいわけで
マンションでは、よくあることです。

最初は、マンション販売業者系の管理業者ですので余裕をもった管理費の設定になりがちです。
ただ、管理業者を変更するには売主がまだ沢山の部屋を持っている状態では難しいです。

また、売れていない部屋の管理費は売主が払うでしょうが、駐車場などは
払われないので、管理費を下げるのは難しいと思います。

ここはつくばで最高のリッチマンション。
管理費でグダグダいっている人は他の安売りマンションを
買えばいいのではと思う。

マンション持てば必ず発生する固定費（管理費、修繕積立金）を高いと思っているのであれば、他を探すべし。固定資産税も毎年かかってくることもゆめゆめ忘るる事なかれ。（今は減税だが、ご承知のとおり今後減税は廃止されてゆきますよ）。資産価値を維持したいなら、固定費の今後の下げを今考えることではない。

管理費は、金額より内容が大事だと思います。

みんなで他を買えばっていうから、ここ、売れないんだよね。
結局、一部の住民のその発言が三菱の販売の邪魔をしてるってことに気がついてほしいな！

書き方はともかく、みなさんは正当な発言をされていると思いますよ。
管理費や修繕費は多少前後する可能性はありますが管理費などを大幅に下げるためには何かのサービスを犠牲にしないと難しいでしょうし、そうなると本来の価値が変わるので今のクオリティを維持するのは難しいでしょう。
修繕費を下げるのは先行き不安を感じると思います。

それは、初期に購入した一部の意見だと思います。

>>917
>それは、初期に購入した一部の意見だと思います。
その意見には何の根拠もない。
管理費が高いかリーズナブルか（はたまた安いか）は住んでみた人が払ってサービスを享受してから語れる話。脳内で高いのどうのと言っても意味ない。まずは月々の支出のなかで、このような維持費に無理を感じないことが購入の条件であることに変わりはないでしょう。>>913さんの書き込みはまことにごもっとも。

駅前でティッシュ配ってた

資産価値はぜひ、維持してほしいです。
ですので、それなりの負担はしょうがないと思いますよ。
（もっと高くして、もっと付加価値をつけてもいいくらい）

マンションは管理を買うとも言いますよね。
目先だけの安さだけをＰＲして売って終わりなマンションは怖くないですか。

自慢するつもりはありませんが、販売価格なりに管理費、修繕積立金も高くなるのは
当然だし、それも含めて皆さん購入している人が多いと思います。

自分のマンションは長期的にトップブランドでいてほしいですから。
そういう考えを持っている人が選択するマンションだと思います。

>920
同意。他の安売りマンションとは違うよね。勝ち組の思想を持っている人が住むマンションだよね。

921さんはいつか買いたいと思いながら買えない人なんですか？切ないね。

管理費は、住民への目に見えるサービスのみならず、大部分は資産維持管理のための日常・定期的なメンテナンス等。施設が大規模かつ複雑化すればするほどメンテナンスフィーがかかってくるのは必然（クルマをイメージすればわかりやすいですよね。軽とベンツの維持費の違い。）。また、管理に当たっては、管理委託先の管理会社の人件費や間接費等も、メンテナンスの実費に加えて生じてくる。

資産価値を落とさず（管理の質を保ちつつ）、管理にかかる人件費や間接費を抑えたいのであれば、管理組合が（組合員が分担して）直営で管理業務を行うしかない。

皆さん、それでも直営で管理しますか？

優雅でリッチな勝ち組のマンションライフからはほど遠い現実が待ってますよ。。。。

ベンツの例えは、同じボルトでもベンツの方が高いんじゃないかな。つまり、割高と言う例えにしかならん。
同じサービスなら規模が大きくなればスケールメリットで各戸のコストは下がるのが常識でしょ。

直営ってのは短絡的杉。どうせ、初年度なんてデベと管理会社が相談して決めているんだから叩く余地はあ
るてしょう。ただ、１割２割の違いは出ても半分とかには成らないから２千円程度の違いにしかならんので
今のサービスで管理費が高価に感じる人はやめた方がいいかもね。

>優雅でリッチな勝ち組のマンションライフ

こういう発想ってなんだか恥ずかしいね。

>自分のマンションは長期的にトップブランドでいてほしい
>優雅でリッチな勝ち組のマンションライフ

先住民がこういう言い方するから敬遠されるのですよ。
確かに管理費・修繕積立金に不安を感じる人は購入に向かないと思いますけど、
いい加減ブランドマンション、リッチマンションのプライド捨てないと完売できませんよ。

>925

マッチポンプ？

920も923も住民じゃないのは、ミエミエなんだけど。

入居者で自分達を勝ち組とか言う人はいない。

管理費が高くなるのは、戸数が少ないレジデンスタイプのマンションなんじゃないのか？負担が多いから高いのは必至。ある意味本当に高級だ。
パークハウスは高級と言われる割に、実際はそう高級でもないと付け入る隙がある物件だから、管理費の妥当性が疑われるんだろうね。

管理費高いのは管理会社が儲けるためでないの？違うの？

隣駅の大規模物件と比較すると、管理費は同じくらいになってもおかしくないのにかなり差がある。何の管理にお金がかかるのかよくわからないです。住民の皆さんはどのような説明を受けたのでしょう？

隣駅のガレリアとの違いは免震装置くらいかな。やはりここに金がかかるのでは？

みらい平のマンションも免しんだけどここより安い。

いやあ、でもつくばではトップの分譲マンションなのは確かでしょ。

ブランド価値を感じて購入する人もおおいのが実情だと思うよ。
それがあるから、あの値段でも購入するわけで。

胸を張ってブランドマンションっていえるでしょ。ここなら。

線路からもう少し離れた立地なら検討するんだがなぁ。
建物は最高クラスなんだけどね。

2000万になったから購入したんだけど！

どこの物件を買ったんですか？隣駅？花畑？千現？

>930さん

規模だけで管理費が同じになる訳無いです。両方の資料を取り寄せて管理内容を比較してみれば
いいんじゃないのかな。

同じ２４時間管理でも管理人の数が違うとかコンシェルジェの数が違うとか掃除する人の人数や
頻度が違うとか細かい違いが有るのではと思うけど。カーシェアリングや貸し自転車とかも違う
んじゃないかな。エレベーターの数も違うから保守費も違う。

免震とか書いている人も居るけど免震部分の保守費用なんて年間千円に満たないですよ。

>926

ははは、いまさら住民でないことを指摘してどうするの？
もともと「マンション投資家さん」と名乗っているのに（笑）。購入しても住民ではないからこの板にいるのですが、それが何かお気にさわって？

やっぱり管理について、目に見える表面的なコト（コンシェルジュ、管理員、清掃員、警備員）しか目に入ってないですね。

バックオフィスでの事務管理（管理費の出納、会計、、、）、設備管理（エレベーター保守管理、受水槽、、、、）、遠隔監視、管理会社委託手数料、、、委託管理契約の明細に目を通しているのかな？目を通しているからこそ、原契約が締結されているのですよね？

まあ、今一度管理委託契約を見直して、次年度の契約交渉でどこをどう削るか考えておくんなさい。

以前のスレ（又は住民版の板？）で現理事会体制に懐疑の目を向けたカキコがありましたが、次期委託管理契約の契約交渉を行うのはその現理事会であることをお忘れなく。

え？千現のマンションそんな安いの？研究学園よりよっぽど環境いいよね。それだけ安ければキャッシュで買える人いますね。ローン人生とは雲泥の差。今度そのモデルルーム行ってきます。
パークハウスが半額なら買うのに…。

千現もいいところですが、私が探したところでは、千現、二の宮で自走式駐車場２台分確保できる物件はなかったです。
駅からも遠いし。
車生活でない人にとってはお買い得ですよね。

>>938＝マンション投資家さん
> もともと「マンション投資家さん」と名乗っているのに（笑）。購入しても住民ではないから

私も「購入しても住民ではない」人だけど、それは家庭の事情であって投資ではないです。
マンション投資家さんがどういう理由で購入し、どのように運用しているのか、せっかくだからご高説お願いしたいです。

またぞろ飲み屋ができそうな雰囲気ですよ。
スロウアップ対策も万全でお願いします。

飲み屋にホテル二件の建設、深夜の暴走族。研究学園心配です。

文教地区に指定されていない以上、飲み屋等の歓楽街は制限できないですよね？

研究学園、万博、みどりの、それぞれの街の将来像は、街づくりセンターのパンフで想像するのとギャップがありますね。

もっと子供や老人にやさしい街になると予想してました。
例えば、読み聞かせのできる児童館やちょっとした発表会に使えるホールや公民館。

イーアスにどうぞ。

市庁舎の中に国際交流センターができますよ。

研究学園は副都心なんだから、人が集まるように歓楽街がほしいです。
そうすれば毎日のみにいけて、歩いて帰れる。
自分にとっては天国なんだけどな～。
マンションはもういいから、夜息抜きする店もっとほしいな。
天久保までは遠すぎるからね。