穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど

穴吹コミュニティの管理物件は修繕積立金が5〜7千円とか、無茶苦茶安い。
修繕工事のあり方以前に、長期修繕計画見直すべきだよ。

うちは大丈夫。15年目から修繕積立金が倍になるから(T T)

それなりに競争原理が働いて相場の価格で
修繕工事がされていれば積立金が倍に上がっても問題なし。
マンションの価値向上に支払うわけだから。

でも相場がいくらかわかる様に組合で相見積とってなけりゃ
倍の積み立てに比例した価値ある修繕ができるとは限らんと思うよ。

そこが本当に問題。国交省が積立金不足の懸念を口にするけれど
いくら積立ても施工業者と組合との間で工事監理の名目で管理会社に払う金が
異常に高ければ倍に上げることを手放しでは賛成できない。
高いかどうかは相見積による比較でしか判断できないから。

管理会社を信用することと競争原理が働く仕組みの有無は別問題。
競争の仕組みの構築が絶対に必要。管理会社もその中で自分の系列を競わせてほしい。

今の日本の経済状態を考えれば入りに関心ばかり払わないで出にこそ関心を払って
いかなければいけない。

6月19日、国交省は第三者管理方式の試案を提示。
所有者限定の役員資格をマンション管理士や弁護士などにも拡大。
役員を所有者から選ぶ根拠となっている標準管理規約を見直すみたいです。

弁護士が入れば当然すべての案件において公正な手続きで管理組合の利益を至高の価値にして、
公正さを担保した一本筋の通った管理運営が可能になるかも。
無知蒙昧のまま盲目的に賛否を示す組合員の知識の量と質向上に大いに貢献すると思う。

それぞれの弁護士会が窓口になればさらに安心でこれは民主的運営の一大改革になりますね。

>>4 無知蒙昧

無知蒙昧は知識不足に訂正。言葉の使い方が不適切でした。
マンションの課題は多岐にわたり、しかも専門的知識が必要で、お金に関することすら
積算する能力がない中で判断することは至難の業です。でも判断が求めれる、それがマンション運営。

判断するためには相当の資料や基礎的な知識を最低限身につけなければならないけれど
忙しさにかまけて難しいです。よって管理会社任せになるけれどつぶさに、仔細に事の流れを観察、考察
すればお任せでコスト高につながりそうな気が・・・。ものの本や、ネット上にも山ほど指摘されていますからね。

弁護士にお金払って公正な手続きのもと運営されればいいですね。日弁連には若手の仕事のなさを嘆く声もあるそうですが
マンションは山ほどあるし、需要はたくさんあるから、管理運営にたずさわってもらって手続きの公正さを
指導してほしいと思います。

意思決定の過程での手続きが常識的にしかも選択肢に論拠を持たせての多数決なら
納得度は上がるし、あるべき手続きやを踏んでいれば決まった結果にかわらず不満
は少ないでしょうね。

ただあらかじめ決めた着陸点に誘導するようなことが露骨だと不満は口に出さずと
も五臓六腑が煮えくりかえる人は少なくないでしょうね。

やはりいくら契約の自由だとか、営業の自由だとかの大原則があるにしても国は
組合の金が有効に使われ、スラム化していかないように人的な援助や仕組みを打ちたて
ないと庶民の生活は大変だから。善し悪しの物差しを任せられるような相談窓口を各地
に作ってほしいですね。他力本願で申し訳ないけど。

>6 弁護士もいっているように、経費のかけられないマンションに対しては弁護士は
介入しないといってるよ。
マンションの第三者管理は、管理業者かマンション管理士の範疇だとね。

管理に相応の費用は仕方がないでしょう。要は経費をかけた分、その工事によって資産価値が上がれば
いいわけで。費用はかかったけれど相場からすれば費用掛かりすぎ、だとならないように。
そのために弁護士を入れることは保険ですね。マンションの財政規模にもよりますが。

管理業者が第三者管理すればどのような問題が懸念されるのでしょうか、知ってる人教えてください。

初めから、管理会社には大規模改修工事を発注しないことを決めたらどうでしょう？
管理会社は、修繕積立金の残高を知っているので、数社で競争させてもかなり有利に話を進めることができます。

管理会社には、施工管理を任せるほうがよいのではと思います。

後、修繕積立金が安いとありますが、これはどのマンションも似たり寄ったりかなと。
数年置きに値上げするような、長期修繕計画を立てるのが一般的です。
入居当時から、小当たり１万円程度集められればいいのですが、それだと売れないマンションになってしまうからです。

例えば、管理費１万円修繕積立金１万円駐車場１万円のＡマンション
　　　　管理費１万円修繕積立金５千円駐車場１万円のＢマンション

Ａマンションのような設定はまずないでしょう。
Ｂマンションのような設定を、管理費７千円修繕積立金８千円駐車場１万円の設定に直すことが必要です。
管理委託費の見直しをすれば可能です。

駐車場代はそもそも積立金勘定にすべきですか、それとも管理費勘定にすべきですか？
皆さんのところはどうなっていますか？

駐車場代は、本来は修繕積立金会計にいれたほうがよいと思います。
１００％収入があるわけではないですし。

現状、管理費会計にある駐車場収入を修繕積立金会計に変えてしまうと、管理費を増額する必要がありませんか？
もしそうなると、３／４以上の賛成を確保するのが難しいかもですね。

戸当たりの支出（管理費・積立金・駐車場など）が、変わらなければすんなりいけそうですが。。。

私は、あまりこだわる必要がないかなと思います。

>>初めから、管理会社には大規模改修工事を発注しないことを決めたらどうでしょう？
管理会社は、修繕積立金の残高を知っているので、数社で競争させてもかなり有利に話を進めることができます。

＞ですね。マンションの管理組合は国交省ではなくて消費者庁が担当して、公正さを担保できるような積立金支出についての
支援が必要ですよね。残高知って仕切れば仕組みとして競争における公正さに疑義が生じるでしょうに。

これは早急に政治の力で改革してゆかないと消費税とまったく一緒で支出がざるになれば毎月の積み立ては何なの。

穴吹コミュニティの管理物件といえば、
大規模修繕といえば、穴吹建設で決まりです。


穴吹工務店・穴吹コミュニティ・穴吹建設と３点セットの
グループ企業として、利益を出していく方針が
公表されています。


管理組合として、納得のゆく修繕会社決定を行いましょう。

中抜きの時代で航空業界なんて競争激しいし、小売業なんて熾烈なのに。

一般的に競争がなければ高止まりするのは自然の成り行きですよね。

当社の社名まで掲示しての宣伝に感謝致します。

１６ですが正確な理解が必要だと思うので１５さんに

結局管理組合が自分たちで見積もりとって管理業者さんグループもその見積もりに参加してもらって
同じ土俵で競い合ってもらうように管理組合自身が汗をかかなくては本当の競争はできないというこ
とだと思います。

一般にデベのグループがもし修繕工事の請け合いが多いとしたら管理組合の意思として総会で議決さ
れているわけですから手続きには問題はありませんよね。競争云々という問題は合見積もりを区分所
有者が自分たちで取るかどうかにかかっているわけです。

>>15さんの
「当然高くなるということになります。一般競争が行われないのですから。」

この部分は高いかどうかは管理組合が何社かに見積もりを取って比べない限り、わからないわけです。
逆に安い場合も当然ありえますし、金額だけではなく「質」の問題もあります。

比べるための競争状況を作り出す汗をかかなくてはならないのは管理組合であって業者は関係ありませ
ん。そこは誤解のないようにしないといけないと思います。

結局自分たちにもたらされる利益は自分たちが動かないことにはだれももたらしてはくれないという
ことですね。ど素人の私たちが自分たちの利益につながる競争状況を作り出すための援助を国などの
行政にお願いしたいのですが行政は何かその点での対応について方針を持っているんしょうかね。
知ってる人教えてください。

出来レースじゃない競争がある場合は

随意と比べてどれくらいのコストダウンが出来るんでしょうか。管理費や大規模修繕などですが

穴吹物件に住んでない人のレスばっか。

本当に賢い消費者は、サーパスは買わないと思うよ。
どうころんでも穴吹グループが儲かる仕組み。
買っちゃったら、管理会社変えるとこからはじめましょう。呪縛から逃れる第一歩だと思う。

ＮＯ１７ はマルチ　他の管理会社のスレでもやってます　

>>23
どこかの会社は儲けるから。商売だから。世の中の相場なら全然問題ないです。
穴吹さんの管理人はごみひとつないくらいきれいに掃除してくれるから感謝してますよ。

ただ管理費だって修繕費だってダイコン一本？？？円ていわれてはいそうですか　って普通は言わない。
普通は比べる。比べて世間の普通の料金なら問題なしです。
要するに世間の相場で払ってるって確認したいマンション住人は多いと思いますよ。
世間の相場より高いかも～なんて他社の宣伝を聞くまではひょっとしてなんて思いもしませんでしたけど。

23
ということは、大京もダメだし三井もダメだしってことになりますね。
どう転んでもってありますが、それは成り行きに任せたらってことですよね？

本当に賢い消費者ってどういうマンションを買うんでしょうか？

子供手当てぶんくらい違いますか

>本当に賢い消費者ってどういうマンションを買うんでしょうか？

どんなマンションを買っても見積もりを複数とるんだわ
その見積もりは決して管理会社経由にしないで管理組合自身でとるんだわ
買った後に主客転倒にならぬように

管理は最初は仕方がないけど管理は他に変えるとこもあるよ　
28の言うようにもしそうなら
修繕は管理会社から独立した合見積もりをとらない管理組合がだらしないだけ。
自治体なら大事。よほどの専門性が求められる工事でないと。

一戸建てなら見積もりとろうが取るまいが自由ですよ。
マンションの場合他者もいるから手続きとして相見積は必須ですよ。
管理会社から独立した見積もりですけどね。

マスコミで昔取り上げていたマンションでは管理費用見直しで4割ほど減額で修繕にまわしたそうです。
大規模修繕は詳しく調べていませんが金額が大きいそうですから相見積は無駄削減に有効でしょうね。
当たり前のことを当たり前にやるように
国や行政はでしゃばってでもその常識とやり方を広報すべきです。

議決権行使書の取り扱いを管理業者経由にならないように理事が
やらないと公正な取り扱いとはいえないと思うけど。
集計作業を任せたら無責任。理事は行使書の中身の確認をしっかりしてんの？

まさか集計の数だけ聞いて理事報告なんてことはないと思うんけど
任せられるものと任せられないもの、区別をよく日ごろから自覚的に
検討してゆかないと。管理業者自体も議題になることがあるし、
議決権行使書は総会の開催まで理事会が保管しなければならない。
行使書の賛否集計も総会の場でやるべき。

大規模修繕の話ではないですが…

先の東日本大震災で被災した地区のサーパスに住む住人です。
我がマンションでは、タイルのはがれや軽微なひび割れなどの被害がありました。

工事をするにあたり、穴吹コミュニティの見積もりが高めだったので、
複数社から見積もりを取り、一番安かった業者に修繕をお願いしました。
理事会から各住人に工事内容と業者選定についてこれでいいか？というアンケートと確認がありました。

問題は住人の意識かと。
幸い我がマンションは、キチンと考えてくださっている方が多いようで安心です。
理事会は各戸持ち回りでやってますが、理事でない方も理事会に参加したりして
オブザーバー的役割を果たしてくれているようです。

管理会社は穴吹さんにお願いしていますが、いろいろなことの決定権は住人にあると思います。

住民の管理意識の高低によってマンションの価値が解ります。参加する住民が多い事は羨ましいです。私のマンションは総会に区分所有者の10パーセントしか出席がありません。理事会などはほとんど配偶者です。

これからは中古選びでも管理組合の管理意識が
高いかどうかも考慮される時代かもしれません。

ただその意識が高いかどうかは中古を求める側からすれば
どういう点（材料）で見極めればよいのでしょうか。

最も簡単なのは総会の議案と議事録を読んで、貴方が一応理解できたら意識の高いマンション。なんのことやら解らなかったら低いマンションです。

なぜなら、総会に出られない人でもきちんと管理組合の業務を理解できるかどうかを意識してるかどうかがそこに現れるからです。

万が一総会の資料を見せない、見ることも出来ないマンションであれば、違法ですし論外です。

あれ？ちょいと日本語変でしたwww
まあ、意味は伝わるか。

潰れたデベの管理会社に任せておく意味は全く無いというのは置いといて
最終的に管理会社の系列のところで修繕工事をする事になったとしても相見積の提示によって金額の妥当性なりが諮れればいいと思いますよ

>39さん

それは、買う前にどうやって判りますか？

買う前にわかるのは潰れなさそうなデベって事だけ
相見積取る云々の話は自分に気持ちさえあればいいです

デベと管理会社の繋がりは特に関係なく
管理会社の儲けの半分くらいは工事が占めるから単発単発でしっかりと妥当性を諮ります

大規模修繕のコンサルタントも手掛けている管理会社も多いらしいですね。

管理会社といえば管理組合の財布の状況も知っていますしね、
その管理会社に修繕工事を施工する会社の入札事務を任せて管理組合にとって問題点はないのでしょうか。

まあ、その件を穴吹のスレで語り合う価値はないですね。きちんとできてないから、穴吹コミュニティと付き合ってるわけで。

どうすれば公正な事務が担保されるのかについて
それなりに知識を得ようとするのは当然です

管理業者を信用しているからこそ依頼しようとする組合
が存在するわけですが宗教じゃありませんから単に
信用するというだけでなく誰の目から見ても信用に値する
公正な事務が担保される具体策を仕組みとしてどう枠の中
で講じるのかという課題は管理組合側に残ります

ここは勉強の場として管理組合の抱える諸問題について
旺盛に礼節を守って議論するべきでしょう
結果として管理業者さんの苦労も理解できるし、管理の
パートナーとして業者さんと良好な関係ができると思いますが

43の「きちんとできていない」ということと入札をいかに公正に執り行うかは別問題よ。

「きちんとできていな」ければ管理組合がどう公正に入札をやろうかと考えることも
「おこがましい」ってことですかね？

43を読んで「きちんとできていない」管理組合をどう見ているか
よくわかりました。

日本語でお願いします。
何言ってんだかわかんない。

>>37のいうとおり　
議案とか議事録は理解が難しいものは解説ないと。

たしかに理解してもらって賛否を問う工夫が不足しているような。

これまで積み立てた金全部を大規模修繕に使ったら
積み立てがなくなるわけですから急な出費に翌年か
ら困ると思うのですが・・・・・・・・

大規模修繕の積立金の何割位を大規模修繕に使うのが
、別の言い方をすればどの位は残しておいたほうが
良いのかをアドバイスください

そうですね。金額から物言うのはおかしいですね。修繕の必要性があれば
やらなくてはいけない。やればお金はかかる。

肝要なことは管理会社が提示してきた修繕すべき箇所・内容が本当に必要かどうか。
「過剰」になってはいないかどうかに神経と知識と情報を傾注すべきということ
でしょうか。管理組合が「自分の目」を持つ意思があるかどうかが「費用対効果」
の観点のある大規模修繕になるかどうかの分かれ目かもしれませんね。

修繕後もあとあと管理業者だと安心だからとのアピールが散見されますが

大規模修繕の瑕疵保険もあるようですね。

加入には業者が費用を負担し、一応第三者の目での簡単な点検も
あるようですからその加入を業者選定の条件にすることで
基本的には管理業者が施工に関係しなくてもその手の安心は確保
されるのではないかと思いますけどね。

修繕後のアフターケアは大規模修繕の瑕疵保険加入業者の選定から
始まるということでしょうかね。

４年後に大規模修繕の予定です。

消費税のこと考えて前倒したほうがいいですか？

大規模修繕工事をやるときは、建物診断、設計・監理、施工会社と３つに分けて
それぞれ、ヒアリングや見積もりをとるのが理想だが、小規模なマンションにおいては、
建物診断と設計・監理と施工会社の２つに分けてもいいと思う。
その際、大切なのは、管理会社関連の企業も見積に参加するだろうが、その見積もりに
ついては、必ず、専門委員会又は、理事会で保管し、開封は、理事と専門委員会の前で
やらなければ意味がない。
見積に関する仕様書、材料、工事個所等については、設計・監理に作成させ、それを
核見積もり業者に送付して、合同の説明会に参加させればいいと思う。
絶対に、管理会社には任せないことが大切。
その方式をとって、管理会社関連の企業に決まればそれでいいけど。
殆どのマンションは、そうしているけどね。

一番大切なことは、設計・監理に信頼のおける業者を選ぶこと。
そして、施工業者については、公募とかをして、公正を期すこと。
相見積をとる場合は、同じ条件で見積もりをとること。
相見積の開封は理事会・専門委員会の前で行うこと。
決して、管理会社主導で行わないことが絶対条件です。
当然、管理会社関連の業者も相見積や説明会には参加させます。
どこに決まるかは、見積もり価格や説明会次第です。

>管理会社を信用することと競争原理が働く仕組みの有無は別問題。
>競争の仕組みの構築が絶対に必要。管理会社もその中で自分の系列を競わせてほしい。
>2さんがいってる通りだね。
まず、設計・監理会社をどこにするかが大切。
これについては、公募をして説明会を実施しなければならない。
これができなければ、理事会が追求されても仕方ないよ。

その場合でも管理会社はキックバックを取ります。
これは業界の慣習なんですね。
要するに
『このマンションはうちの縄張りだから商売したけりゃショバ代を出せ』
と。
だからどこの業者が落札しようと管理会社は不労所得を得る。

>80
しかし、競争入札をすれば間違いなく安くはなりますよね。
同じ仕様・同じ材料・同じ修繕個所での相見積をとり、一番良かった
ところの業者に決まります。
そして、そのうち、管理会社にキックバックがいくとしても、安くて
それがいくのと高くていくのでは全然違うでしょう。
管理会社にとっては、系列にいくべき工事や設計・監理の仕事が取れなかったら
成績とかに反映されるかもしれませんが。

相見積の中に管理会社へのキックバックが入っていようがいまいが、
決まった以上の経費は組合としては、負担する必要はないよ。
もし、管理会社へのキックバックが必要であれば、その中で、
管理会社と落札業者が話し合えばいいだけのこと。
ただ、管理会社のフロントとしては、自分が担当しているマンションが
系列以外の業者に取られたら、シヨックではあるだろうが。

>>81
勿論、安くなるでしょう。
但し、最安値の業者が一番良いかというとそうは限らないから困ったものです。
具体的には業者選定の要素として
価格・実績・経営基盤等が考えられますが、総合的に判断を下せる人がいるかどうかです。
実際にあった話ですが、大規模修繕を上場会社に頼んだら、なんと三年後位に廃業してしまった事もあります。

>83
確かに最安値が一番いいとは限らないでしょう。
だから、業者説明会があって、見積もり価格や業者の経験、
業績等を勘案して決めるのではないですか。
倒産のことを言えば、穴吹興産も同じことですよ。
管理会社主導で大規模修繕工事が進められ、管理会社関連の
業者に決まるのより、管理会社が関連会社を最初から外して、
そのマンションのために動いてくれる方がずっといいですよね。
関連会社が頭にあるとどうしても、そこにもっていこうとしますから。

>>84
だから、その
勘案
は誰がどう結論づけられるのって話。

専門委員会や理事の連中も、説明会を聞けばある程度は判断できるでしょう。
大規模修繕工事は、まず劣化診断をします。
そして、それに基づいて、修繕個所や工事費の概算をだし、総会にかけます。
それから、設計・監理会社の業者選定を行います。
それについては、見積もりと説明会を行います。
設計・監理会社が決定したら、そのコンサルタントが、元請会社に対して
修繕個所、仕様・材料等を同一にしての見積もりを提出させます。
そして、専門委員会、理事会を含めての業者説明会を行います。
それを聞いて、組合はどこにするかの検討会を行いますが、当然そこには
専門家である、設計・監理のプロがアドバイスしますからね。
そのプロが管理会社の管連会社であっては、どうしてもその業者になる可能性は高くなります。

特に、管理会社関連の業者に決まった場合、元請会社は、四国の業者になるでしょうが、
下請け会社等は、地元の業者がやるんですからね。
設計・監理会社は、地元の設計事務所に依頼すべきですよ。

>86
他所のマンションはそんなことしてるの？

サーパスのマンションでは、大規模修繕は関連会社がやるんですか。

すでに工事が終えた人はどう進められたかを、
今工事前の人はどう進められているかをつぶさにメモし、
次の工事を迎える人に伝えることが大切です。

マスコミも大規模修繕の難しさに関心もっていますからね。
長期で取材してもらって識者に評価してもらうことも一つの手かも。

のちのち識者が検証可能なように誰が建物診断にあたり、
またその業者が誰のどのような発言でそうなっていったのか、
また設計、監理業者は誰になったのか、
その業者選定がどのようないきさつで決まったのか、

また施工業者の募集、選定はどのような方法で行われ
どの様な過程を経て決定したのか、などしっかりと記録を
複数人で取りましょう。

大事なことはその時はその過程の是非についてわからなくても
検証可能な記録を取ることにより後から知識経験を持つ専門家
によって検証できますから。

検証できないように文書化しなかったり、会議を呼び掛けないなど
手続きをおろそかにしていなかったか、していないかなどしっかり
監視することが大切ですね。

公正という価値をないがしろにしないためにも事実に基づいた
あなたの経験を広めてゆくことは社会正義です。
公正な業者はその商売人としての公正さが顧客である住人によって
より広められて信用が高まるでしょう。がその逆はいわずもがなです。
業者の見えないところで消費者の口から口へ経験は伝え拡がります。

あなたより後に工事を迎える人がより適正な価格で修繕が
できるように。経験は社会の宝です。

公正な商いですね。
管理会社としては、できれば公募とか競争入札はしたくないのではないでしょうか。
できることなら、関連会社の設計コンサルタントであり、元請会社に仕事をまわし
たいでしょうから。
できれば、理事長や理事宛の資料や手紙等は、他所の管理会社や建設会社関係からで
あれば、見せたくないし、会わせたくないですからね。
理事長の名前と部屋番号を管理員に聞いても、教えてくれないマンションは多いですから。

>>91
教える方がおかしいわ。
誰が理事長かは外部には教えてはいけない。

>92
何で教えてはいけないんですか？
だったら、マンションから出てくる住民に聞くしかないですね。
そして、訪ねていくか、親展の郵便で出すしかないですね。
決して、管理組合宛とか理事会宛とかではだめですね。
メールボックスへの投函にしても、管理組合に入れたらだめのようですし。

理事長がどこの誰かは外部の人間には関係ない事。
何の目的で理事長に接近したいか知らないが、試しに理事長を突き止めて訪問してみよ。
理事長は
『何故私が理事長をやっていると知っている？誰に聞いた？』
と詰問するであろう。

理事長というかそのマンションのプラスになる情報とかを提供しようとするんだからね。
誰に聞いたと聞かれたら、住民の方にお聞きしましたでいいのでは。

管理会社としては、外部の業者はいれたがらないんだろうね。
公平な競争はだめなんだろう。
穴吹コミュニティはどうなのかな？
自信があるから、どうぞという寛大な気持ちをもっているのかな。
そこに住んでいる理事経験の方なら知ってるだろうけどね。

>92
>教える方がおかしいわ。

こういうところで買う側が可能な限り手を組まないと、デベや管理会社のいいなりです。

人が減ってマンションが余る状況の中、デベ側はとにかく売らなければ潰れるというのに、まだ買う側の方が立場が弱い。

青田売りが存在するのは日本だけ。

そもそも、人生最大の買い物を、なぜ実物なしで購入決定しなければならないのか？

住民側の立場があまりにも弱すぎ。

住民の誰が理事長をやっているかを教えたら、個人情報を洩らしただの厄介な事になるわな。
だいたい理事長が誰かを聞いた人間がその情報を広めない保証はない。
そういう情報の独り歩きを恐れるわけさ。

>98
理事長を教えることが、個人情報保護法に引っかかるとは、おもしろい発想ですね。
理事長を教えたら、何の不都合があるんですか？
理事長が誰かを聞いた者が、その情報を広めるかもしれないとは、またまたユニークすぎる
発想ですね。
余程、理事長を外部の者にはしられたくない、何かがあるのでは？
私のとこのマンションでは、理事長は誰かと聞かれたら、何の疑いもなく、管理員も
住民も教えますよ。それが普通なんですよ。
理事長としては、外部の者に教えたとしても何の弊害もないと思いますけど。
それが管理者としての、理事長の役割でもあるんです。
対外的な交渉とかは、理事長がしなければならないでしょう。
それを、管理会社が防御することの方が不自然なのです。

管理会社の門戸開放、機会均等を求める。
それが、マンションにとってはプラスになる。
しかし、管理会社にとっては、決してプラスにはならない。
それが問題だ。