第三者管理方式について

NHK 5/16 7時
#クロ現ジャーナル
少しですが取り上げられてます
NHK + で見られます
やっと危なさ周知されてきましたね

>>1521 通りがかりさん
どんな内容でしたか？

>>1522 匿名さん
このスレで指摘されている問題が真実だという事
外部監査の砦は必要です

外部監査の費用に充てる、管理費の値上げがなければ良いが

>>1524 匿名さん
すべてのムダを見直す良い機会になればよいと思う。

管理費等じわじわと値上げされて賃貸で借りてるのと同じくらいの額取られるようになったら目が覚めるだろう
その時は遅きに失してるけど

マンション理事会代行､三菱UFJ信託参入　入居者負担軽く

https://www.nikkei.com/nkd/industry/article/?DisplayType=1&n_m_cod...

>>1527 マンション検討中さん

独立系のガイドライン無視の第三者管理方式とは違って、
ガイドラインの基本方針は一応は守るのではないか？
対象はおそらく海外富裕層向け投資型マンションだけなのでは？

管理業者管理者方式でははなく、管理者業務だけの事業ですかね？
財務基盤がないマンション管理士の管理者よりは良いかもしれないが、費用が気になる。

>>1529 匿名さん
費用なんか気にならない富裕層が所有する分譲マンションがターゲットだと思いますよ。

マネーゲームの場と化した「晴海フラッグ」のような、区分所有者の４分の１以上が投機目的で、自らが住んでいない法人や投資家は、良好な住環境の確保等には関心が無く、外部管理者方式が良いのでしょうね。昔から。

>>1527 マンション検討中さん

三菱ＵＦＪ信託銀行の理事会業務を代行する事業は、信託ではないと思うが、信託（共用部分の管理所有）にしたいような意見がある。

◇第２回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要より。
2023年11月17日

（委員）
・ 第三者管理者方式のもとで、規約において管理所有が承認されると、実質的に管理者管理になる。管理所有が含まれると、受託者の義務のレベルがより上がると考えられる。

管理所有は信託と考えられるので、信託法上の受託者の忠実義務のような義務と責任を課していない場合には管理所有までは受託してはならないとする制限を掛けることが考えられる。

・ 管理所有されると、共用部分の管理事項（例えば、大規模修繕）は、そもそも総会に諮る必要がないので、より区分所有者の意向が反映されづらくなると考えられるため、管理所有まで想定するならば、それに応じた契約（委託）内容が必要になる。


（委員）
・ 将来的に管理者方式が重要になると考えている。その上で、根本的な疑問として、信託の受託者が資産を処分したりすることができるように、管理者自らが修繕工事を行ってはいけないのか。

管理者というのは管理をする地位である。管理者が信託的な地位にあるとすると、自分で全部できるのが当たり前であるはずなのに、マンション管理においては管理者は管理する人として自分で工事してはいけないのだろうか。現在の議論を妨げるものではないが、根本的な疑問について、意見しておく。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001713398.pdf

「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」がリリースされたようです。

PDF文書（001746827.pdf）の作成日／更新日が、2024/06/06 23:46:15。
深夜まで、ご苦労様と思います。

■ 報道発表資料：マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの策定について
～外部管理者方式等の適正な運営に向けた留意事項を整理しました～ - 国土交通省
令和6年6月7日
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000205.html

・マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン
（最終改正：令和6年6月7日）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001746827.pdf

・外部管理者方式等に関するガイドラインの概要
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747039.pdf
‐抜粋‐

マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン第３章の概要
⑧ 監事の設置と監査のあり方

・ 監事のうち少なくとも１名は外部専門家から選任し、
加えて、区分所有者からも監事を選任することが望ましい。

※例外的に、小規模マンションであり、かつ経済的な理由等により外部専門家を
選任しないこともやむを得ないと考えられるときは、

① 区分所有者に対する定期的な報告（月１回程度）が実施され、
② 区分所有者の意思を反映する仕組みが整備されている
場合に、区分所有者からのみ監事を選任することも考えられる。
==========

なお、この他に↓が改正されたようです。

・マンション標準管理規約（最終改正：令和6年6月7日）
・長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン（コメント含む）（最終改正：令和6年6月7日）
・マンションの修繕積立金に関するガイドライン（最終改正：令和6年6月7日）
・助言・指導及び勧告に関するガイドライン（最終改正：令和6年6月7日）

住宅：マンション管理について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

>>1533 匿名さん

まあ、結局、法的効力のないガイドラインに記載された”推奨”でしかないので、
悪徳管理会社の思うツボのままであることには変わりない。

”区分所有者”の監事も選任できるので安心できるかと言えば
全くそうではない。マンション管理士など専門家の外部専門家の選任を
地方自治体が経済的支援によってサポートすべきだろうが、
地方自治体も赤字のところが多く、そんな余裕がないところがほとんどだろう。

悪徳管理会社はありとあらゆる手段を使って
”区分所有者”の監事を丸め込もうとするだろう。
悪徳管理会社のやり方がどれだけ悪質であるかについてー
ある意味、反社以上にあくどい狡猾なやり方について
何も知ろうとしない人たちだけが、このマンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの期待外れのきわめて貧しい内容に満足できるのだろう。

日本のマンション管理の闇はさらに深まり、依然として先の全く見えない深刻な危機状況にあると思う。