阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

残念ながら1人ではありません。削除依頼でもして管理者に調べてもらないなさい。

ビューノネタで必死に茶化している自称検討中の奥様はあなた1人だけどね。

残念ながら、この掲示板は抑止力として高い存在意義を発揮しているから、あなたがそれだけ必死なんです（笑）

じゃァデベの販売戦略に何か影響あった？

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-668
これ見て打ちっぱなし＆仕上げ義務付け協定無しをわざわざ希望する馬.鹿はおらん罠ｗ
打ちっぱなし＆ビューノマ.ン.セー奥様はどうみても業者です
ありがとうございました
本物の一般検討者には数千万の買い物する時に、数十万安いなら将来醜いまちなみになっても
かまわないという価値観は無い

打ちっぱなし状態での販売でも、道路に面した擁壁の仕上げを施主に求める内容が建築協定にあれば、緑化協定とあわせて街の景観は守られますから、相対的なまちの価値の暴落は避けられます。

逆にこの仕組みがなければ、大損する事になります。

この仕組みにすら反対して打ちっぱなしを希望する立場の人間というのは、業者（営業、建売屋、ハウスメーカーetc）以外にはいません。自分が住む街の価値を守れる仕組みが無いほうが良いという検討者がいるわけありませんよね。

山手台北部が土地小さい密集住宅街になって1500世帯近く増えたら、車送迎で山手台幹線の

渋滞は必至で、中山台住民も麓へのバイパスの利便性失う上に、中山台の幹線道路や麓の渋滞にも

大きな影響を及ぼし、バスの利便性大幅に低下で、自分の街の価値も暴落させる結果になるだけなのにね

JRのバス便アクセスなど付近道路やロータリーが渋滞すれば何の意味も無くなる

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

>>68
今でも山手台幹線は結構渋滞寸前で時々渋滞していますからね。
北部に1000区画以上も増えたら、通勤時間帯の渋滞慢性化は確実でしょうね。
そうなると確かに山手台の幹線道路は中山台住民のバイパスとしては使い物にならなくなります。
当然、中山台は昔の不便なクネクネ峠道一本に逆戻りで大渋滞です。
バスの定時性も崩壊します。共倒れになりますね。

オールドニュータウンと競合する新品宅地を大量供給されて困る（資産価値が下落する）のは
中山台等のオールドニュータウン住民なのに、焼き直し版の供給をよしとしてるんだから
哀れで愚かだね。

土地面積やコンセプトなど全く競合しないものなら、自分の街にも子育てサラリーマン層が入り
再生されるのにねぇ。

北部のなかでもビューノは幹線道路沿いでチョー目立つ場所に陣取っていますから

その行方が非常に気になっていましたが結局石張りなしのスッキリした若向きの街並みに落ち着きましたね〜

手前のビューノが石張りなしで北部の奥地に石張りなんて有り得ませんからねぇ(^^)

これをもって北部全体(１５００戸！)が石張りなしのスッキリした街並みになると確定しました！

コンクリネタでもバスネタでも何でもテキトーにやってくださいね(笑)

いろいろご心配おかけいたしましたが山手台の将来、

山手台の今後の方向性が確定し非常に喜ばしい限りですっ(^ム^)

未来の山手台北部は
http://farm8.static.flickr.com/7280/6984861674_02a2eb4296_o.jpg
この画像の最下部（新品から13～14年程度経過した阪急不動産が取り壊して隠蔽したコンクリート）
のような色のコンクリートの壁が延々とそびえる阪神間初の山の上のコンクリむきだしタウンになるのでしょうネ～☆彡

この打ちっぱなし擁後の検討中の奥様とやら（ステマ）は、以前は自分でタイル貼るから石除去しないでいい打ちっぱなしのほうがいいとのたまっていたのに、今は打ちっぱなしそのものを希望したり、支離滅裂だな。

まぁ多くの堅実な検討者は現実を知って、山手台を検討から外したからね（打ちっぱなしの問題が解決されない限り）。

影響が出てくるのはこれからでしょう。そもそも今販売殆ど休止中だから、影響も糞も無い。

中山台から176号に降りる道を通りましたが、行楽に向かうかどうかは知りませんが、今朝はグランドメゾンの辺りまで大渋滞でしたね。阪急のバスも渋滞にはまってました。仕方ないのでUターンして山手台の方から降りていきました。
ここで指摘されているように、あと1000世帯も増えたら、中山台も山手台も幹線道路はパンクして、路線バスは使い物にならなくなるでしょう。

余談ですが、山手台の幹線道路を北部から降りましたけど、北部と南部では道路からの風景が一変しますね。
ここで南部の住民が怒る気持ちも解らなくはないです。

営業からは聞けない有益な情報、参考になります。

76さん

北部を擁護するわけではないのですが、北部はまだ新しい街なので、街路樹が大きく育っていないのが要因かと思って私は見てました。
南部の街路樹は、今一番いい季節ですね。青々生い茂ってきて五月晴れによく合います。
この街路樹が長尾山トンネルまで続いたら走っていて気持ちいいでしょうね。

バス道路を通って山手台西を観察したらわかりますが、西2丁目は歩道と建物の間に3mぐらいの幅で樹木が生い茂っていて、南北の建物間の距離も平均5mぐらい離れています。良好な景観そのものです。

西4丁目は、歩道から水路を挟んでいきなり建物です。隣の建物と接近しておりその間に木が一本も植えてない（植えられない）所が多いです。殺風景です。どう足掻いても南部のような景観にはならないでしょうね。

美しい町並みにすれば、言い値で買う客が多いのに、わざわざ安っぽくしてしつこく値切りを求める客を集めるのですね。

打ちっぱなし擁壁では、未来も壁も真っ黒です。

校区を分けてください。

阪急は
「日本中がお手本とするような美しいまちづくり」
という公約を破るんですね。
山の7～8合目まで削って打ちっぱなしでは美しいまちづくりどころか
「日本中から嘲笑される醜いまちづくり」
ですから。本当は行政が打ちっぱなし擁壁そのものを
全ての新規開発事業で規制するべきですよね。
あんな山の上で打ちっぱなし＆狭い区画はありえないです。

だから、検討してる人は、街路樹や石垣なんて求めてないんだけど（笑）
２丁目の人は、２丁目の坪単価が暴落してるのに４丁目が好調なのが
よほど癪に障るのかな・・・。

二丁目で土地価格が暴落してるのを気にしているのは
西に住んでる先住民（億で買った人たち）だけだと思うよ
西の後期や東の人たちはそんなこと気にしていないんじゃないかな

今じゃもう坪単価30万円くらいでしょ
西二丁目でも最近中古住宅の売りが出ているけれど
築十数年の建物込みで坪60万くらいじゃ厳しいんじゃないかな

これからもっと下がっていくでしょうけど
転売するわけじゃないし
ここだけ極端に下がってるわけじゃないと思うし
固定資産税も安くなるし
別にいいんじゃない

検討者の感覚としては、西２丁目あたりで、石垣＆街路樹の立派な古い土地が坪４０万で売りに出てたとして、
西４丁目も同じ坪単価でコンクリート擁壁の新街区が出ていると、どうしても西４丁目を選ぶ。
これが、西２丁目の人には癪に障るんじゃないか。普通は、上部の街区がどうなってるか気にならないと思うけどね。

82=83=84

くだらない自演。

http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg

山の上にこんな汚くなるコンクリートの壁が3m以上えんえんとたち並ぶまちに住みたい人などいません。

自分の住む所のまちなみが悪いほうが良い、経年で醜くなるほうが良い人なんていませんよ。

いるのは



「　ま　だ　汚　れ　て　な　い　新　品　の　コ　ン　ク　リ　ー　ト　擁　壁」



に騙されて、通勤アクセスや土地面積や価格面で希望条件に合致していたら、営業の誘導で購入してしまう人々がいるだけです。

訂正

高さ3m以上のコンクリートの壁が

>>72

＞オールドニュータウンと競合する新品宅地を大量供給されて困る（資産価値が下落する）のは
＞中山台等のオールドニュータウン住民なのに、焼き直し版の供給をよしとしてるんだから
＞哀れで愚かだね。
＞
＞土地面積やコンセプトなど全く競合しないものなら、自分の街にも子育てサラリーマン層が入り
＞再生されるのにねぇ。

既に影響出ていますよ。

理念もモラルも社訓も無い三流業者（阪急不動産）が、同じ宝塚バス便エリアの山手台で小さいチープなコストダウンした、一世代限り使い捨ての安物分譲地を手ごろな値段で大量新品供給しているので、中山台や逆瀬台などのオールドニュータウンの70坪前後の物件は割を食らって坪35万～坪30万ジャストぐらいまで下げないと売れない状況になっています。

バス便エリアの空家率が上昇し土地も余っている時代に、粗悪品でも競合する新品の土地を市内同一エリアに大量にばらまかれたら、価値が下がるのは当たり前の事です。

今後の流れとしては

山手台が北部で三流業者（阪急）が安物土地を大量供給する
↓
中山台などオールドニュータウンには新たに人が流入せずますます空家率上昇して寂れる
↓
山手台の北部の人口増加
↓
山手台の幹線道路の朝夕の渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
山手台の幹線道路は中山台住民のバイパスとして使い物にならなくなる
↓
中山台住民の大半は昔のように中山台の幹線道路を使わざるを得なくなる
↓
中山台の幹線道路も渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
中山台の価値がますます下がる（JR中山寺バス便アクセスなど帳消し）
↓
山手台も中山台もどちらも渋滞が避けられない住宅街になり大幅に価値が下がる
↓
（15～20年後）山手台北部のコンクリートが相当汚れてきて醜くなる
↓
新しい街という付加価値など消え失せた山手台北部はシビアに評価されるようになる
↓
醜いまちなみのコンクリうちっぱなしの街という当然の評価になる
↓
山手台北部の中古の坪単価は、中山台以下になる
↓
山手台北部住民も大損する

山手台北部で三流業者（阪急）が安かろう悪かろうのチープな新品土地を大量供給する
↓
中山台などオールドニュータウンには新たに人が流入せずますます空家率上昇して寂れる
↓
山手台の北部の人口増加
↓
山手台の幹線道路の朝夕の渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
山手台の幹線道路は中山台住民のバイパスとして使い物にならなくなる
↓
中山台住民の大半は昔のように中山台の幹線道路を使わざるを得なくなる
↓
中山台の幹線道路も渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
中山台の価値がますます下がる（JR中山寺バス便アクセスなど帳消し）
↓
山手台も中山台もどちらも渋滞が避けられない住宅街になり大幅に価値が下がる
↓
（15～20年後）山手台北部のコンクリートが相当汚れてきて醜くなる
↓
新しい街という付加価値など消え失せた山手台北部はシビアに評価されるようになる
↓
醜いまちなみのコンクリうちっぱなしの街という当然の評価になる
↓
山手台北部の中古の坪単価は、中山台以下になる
↓
山手台北部住民も大損する

まぁ打ちっぱなしなら山手台北部の坪単価は30年後の仲介相場で20万前後でしょうね。中山台は25万。

西2丁目の相対的価値、ぜんぜん暴落していないどころか上がっていますよね。西2丁目が分譲された当初は坪100万で、その当時中山台は坪90万ぐらいで、宝塚全体の土地相場も現在の2倍ぐらいでした。当時は地価がバブルのピークからまだ下がりはじめた初期段階でしたからね。

95年頃に建てられた五月台や桜台の中古物件と比較して、山手台西1～2丁目の中古物件は同程度の土地面積、建物面積でも1000万円以上高い値段で売れています。建物価値を除いて土地価値のみに換算すると、中山台の約1割増しで分譲された山手台が、現在は2割増しの評価になっているという事です。分譲から20年近く経過してもはや新しい街でもなんでもなく、価値相応の評価される状況になって、擁壁の石組みやグリーンベルトやまちなみ、景観重視のまちづくりが効いてきているという事です。

これは残念ながら北部（西4丁目のような分譲）では起こりえない事です。
コンクリート打ちっぱなしなら中山台より1割以上高い値段で販売されて、20年後に中山台より2割以上安い値段に下がるだけです。まさに相対的価値の下落。コンクリート打ちっぱなしなら、まちなみも利便性もバスも全て中山台以下ですからね。新品という事だけしか売りが無い手抜きの街なんてそんなもんです。

宝塚山手台は破綻・暴落をくり返した歴史だろ。

一連の投稿を見て普通の人が感じるのは、「山手台北部の販売が好調で、危機感を覚えた他地域の営業が数ヶ月に渡りネガティブキャンペーンを張っているが、結局擁壁位しかけちがつけられないんだな」だと思う。
実際西4丁目は執拗なネガティブキャンペーン中に完売しているし、ネガティブキャンペーンもやりすぎると逆効果と言う典型的な例に見えるんだけど。

>>92
業者の論理でお粗末すぎてお話にならない。

安っぽい分譲にしても買う人がいるという事象と、社会の公器として
掲げていた最大の理念を反故にして顧客を裏切って、醜い開発に転じても
許されるかというのは全く無関係。

>>27
>>28
>>29
を良く読んだほうがいい。

あなたは頭が悪すぎます。

山手台開発では景観を何よりも重視して美しいまちづくりをしますと20年近く
いっていか会社が、突然それを撤回して180度転換し、景観もへったくれもない
普通以下の手抜き分譲をはじめて批判されるのは当たり前です。

また、人口が減り家を余る時代に、人口急増期のニュータウンの劣化版のような
一代限りの使い捨ての分譲地を新たに山の頂上付近まで切り開いてつくることが
批判されるのも当たり前の事です。

>93
ここで批判されているのは、延々と結論の出ない擁壁議論を幾度注されても続ける一般常識のない貴方です。

>80さん

＞美しい町並みにすれば、言い値で買う客が多いのに、わざわざ安っぽくしてしつこく
＞値切りを求める客を集めるのですね。
＞
＞打ちっぱなし擁壁では、未来も壁も真っ黒です。
＞
＞校区を分けてください。

悪質なのは、コンクリート打ちっぱなしで分譲するだけでなく

「わざと」擁壁の仕上げを施主に求める規定を北部で設けていない事ですよね。

建売業者やハウスメーカーに転売しやすくする為です。

コンクリート打ちっぱなしでの分譲であっても（これは良くない事ですが）、

擁壁の仕上げ規定を設けるだけで、未来の景観が最悪になる事だけは防げるのに、

それを阪急は理解していながらあえて「わざと」入れていないのです。

前スレでも私達と同じ住民の方が仰っていましたが、景観なんてどうでもいいという

価値観の人が北部に大量に入ってきたら、山手台は終わったも同然です。

>>94
まちなみや景観の事を話題をしているのは多数の住民も含めて一人ではありません。ランキング上位のこのスレで自作自演の話題であれば、この掲示板の管理者にとっくに削除されています。山手台で、擁壁に石を使う事やまちなみへの拘りを散々延々十数年以上宣伝してきたのは阪急と営業です。現在、都合の悪い打ちっぱなし擁壁の話題をされる事を嫌っている人間は「検討者に正しい情報や知識が知られてしまう事を恐れている」あなたのような業者のみで、検討者には1人もいません。むしろ「危うく掴まされる所だった」と感謝しています。

住民なら知ってると思うけどビューノ街区は今まさにばんばんコンクリ擁壁つくって向かいの歩道から目立ちまくってるじゃんｗ

あと将来のバス道になる進入路もつくってる

あれ見てコンクリとバスと今後北部の景観がどうるるかという事以外の話題なんてあるの？ｗ　今販売してないし

>96
自分が業者だと、反論する人も業者に見えるのは理解します。
当初は擁壁の話題もここで受け入れられていたにもかかわらず、結論が出ないとわかりきった話題を延々と過去幾度か他の話題が埋もれるからやめてほしいとそれこそ複数の人に指摘されても続けるのは、擁壁くらいしか粗探しできなかったが山手台の人気が上がることを阻止したい業者にしか見えないということ。

たしかに

元業者は山手台が売れないから潰れたわけじゃないですよね？
ただ、会社が潰れたから山手台を阪急が受けついだのですよね？
土地を受け継いだ阪急は、こだわりまでは、受け継ごうとしなかった。
これから買いたい人だって、未来の景観を台無しにする打ちっぱなしなんて嫌だと思いますよ。
石を貼ること自体は、それほどｺｽﾄは掛からないのに、石を貼ることで、業者が高く売り付けようとするからいけないのです。
せめて建て売りはきちんと擁壁を化粧するべきじゃないですか？
営業マンHMは、施主には擁壁より上物にお金をかけてほしいでしょうが。

たしかに新街区の擁壁や北部の景観以外にこれといって山手台住民や検討者の関心が高い話題は無いですね

過去スレで殆どの情報は出尽くしたし

関心が高いネタが他にあると主張されるなら、そういう方が自ら書いたらどうでしょう

それぞれの宅地の擁壁に石を貼るだけだったら大したコストにならないかも知れないが、公園など公共用地にも貼らなくてはならないから、そのコストを各宅地に転嫁したら購入者の負担はけっこう重くなるんじゃないかな？

以前からの山手台住民が今最も注視しているのは、阪急不動産が一貫して顧客（住民）に謳い続けてきた
『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために』
をきちんと最後まで守って山手台開発をするのかその一点です。
企業として約束をちゃんと守るか、それを見ているのです。

パブリックスペース分を含めたら石張りは１軒あたり数百万円のアップになるよ。

103さんその通りです。

阪急山手台は、大阪平野に面したとても目立つ宝塚の山を上まで破壊するかわりに景観に配慮した

まちづくりを実践して自然環境と調和した緑豊かな理想の永住環境を目指す事を最大のコンセプトに

掲げて分譲してきましたから、それをいきなり無かった事にして真逆のローコスト安売り分譲路線に

変更するとなればとんでもないです。

今阪急に問われているのは、市民に対しても住民に対しても約束を守ってきちんと最後まで責任を

持って開発するという事ではないでしょうか。

阪急が醜い開発をすれば、他の業者や市内の開発にも影響を与えます。

>>102
山手台小学校や山手台中学校は擁壁に間地石を使っていますよね。
幹線道路沿いなど目立つ場所のみ石貼りにして、他の公共部分はああいう風にすれば
石でもたいしてコストアップしないですよ。

宅地の擁壁は、各世帯の外構時に擁壁の仕上げを義務付ければ宅地価格には影響与えません。
街の価値を守る効果は絶大です。
安くあげたい方は、塗装仕上げなどにすれば費用を抑えられます。
塗装仕上げがメインになっても各宅地の擁壁が仕上げ有りなら、街全域が汚れた打ちっぱなしコンクリートの景観になるより遥かにマシですよ。

塗りだととんでもない色に塗る人が出てくる。
やはり石などの自然に馴染む素材をメインにしたほうがいい。
３丁目みたいな薄い張り石でも貼らないよりは全然良い。

「すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために。」

この言葉は重いですね・・・
山手台開発で20年近く掲げてきたこの看板を撤回して正反対の開発をするなら、阪急にとって山手台開発とはなんだったのか、きちんと説明する責任があります
僅か十数年でどうしようもなくまちなみを醜くするコンクリートむきだしで、今もその言葉に矛盾しない美しいまちづくりを実践しているという主張は無理がありますし

景観無視の安売り路線に走られた上、当初予定より分譲戸数大幅増加で
メイン道路が渋滞して使い物にならなくなったら、南部住民にとっては
裏切り以外の何物でもないでしょうね。

104
美しい街にする為に平均200万/戸かかっても、打ちっぱなしが原因で将来誰も住みたいとは思わない使い捨ての街になって1000万近く土地の値下がりで損するより遥かにいいんじゃない。

＞１０６
公共部分の擁壁でコンクリートで出来上がってる部分は今さら壊して間知石積みにしたら余計にコストかかります。
既に出来てしまっている部分は宅地と同様に自然石を貼るしかないのでは？

＞１１０さんが仰るように各宅地 平均２００万円以上はかかるでしょうね。

山手台北部の住宅街は、通期通学時間帯の幹線道路の負荷を軽減する為に

・山の上の緑豊かな別荘地
・敷地が広めで自然に囲まれたシニア向けセカンドライフ住宅地
・有料老人ホーム（専用マイクロバス送迎付き）
・高齢者向け低層分譲マンション

をメインにすれば良いのではないでしょうか。これならオールドニュータウンや家余り時代にも悪い影響も与えませんし、幹線道路への負荷を抑えられますから、中山台住民にとっても山手台住民にとっても宝塚市民にとっても一切のマイナスはありません。