阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

いつまでも色褪せない世代を超えて愛される愛される美しいまちをつくる為に
（まとまった土地が必要で）どうしても宝塚の山を上まで削る必要があると
いって開発をしていた阪急が、あるときからそんなの知らん記憶に無いと言わんばかりに
打ちっぱなし擁壁や、小さい区割りにする事は全く道理が通らないという事ですね。

山手台東の北部を、

「３０～５０年後に人々に評価され、年月を経ても美しさと魅力が失われない街づくり」

とは正反対の

「新品（新規分譲地）であるという事以外に何の特徴も無く、人口減少時代に中古になったら色褪せて終了の、一世代限りで終わりの画一的なコンクリうちっぱなし５０～６０坪１５００区画のファミリー向け分譲地」

にして子育て世代が１５００世帯（人口にして５０００人）も増えたら、山手台バス道（山手台幹線）もバス便も通勤時間帯や週末の混雑時間帯に使い物にならなくなるのは間違いないですね。

今ですらしょっちゅう渋滞してるあの２車線一本で、無理がありますって。

山手台住人の購入代金で整備された山手台幹線（行政が整備した道路ではなく、山手台開発に伴い開発業者負担で整備させた幹線道路）をバイパス代わりに利用している中山台住民ももちろん使えなくなって、中山台の幹線道路もキャパオーバーで慢性渋滞に逆戻り。

ニュータウン整形地や家が余っている時代に山を盛大に削って自然破壊して・・・

西４丁目が売出し中、東3丁目の上はいつ開くのかと問い合わせたら「東3丁目の上は場所も良いから4丁目よりは高くなると思いますよ」と、とある営業マンが言っていた。

このままじゃ、むしろ安いのでは？3丁目のように石が貼られるわけでもないし。

幹線道路や主要な通り沿いの目立つ擁壁や公共部分のみ石貼りにして、
各宅地の擁壁は施主に仕上げを求める方式の場合、一区画（宅地）あたり
数十万（100万以下）のアップで分譲できます。
各宅地の擁壁は、60万で石やタイルを貼ってもいいし、100万で立派な
石積みを設けてもいいし、30万で塗装仕上げにしてもいいし、施主に
まかせればいいんです。打ちっぱなしで放置だけは規制して。

山手台最北部（長尾山トンネル直前）に現存している、十数年前につくられた擁壁。

上段に化粧石を積んで
http://farm9.static.flickr.com/8005/7130935997_4d9479cc55_o.jpg
こういう風にするはずだった所、幸福銀行が破綻して事業がストップし、上段はコンクリむきだしのまま放置されたと思われる。

この擁壁の上段（コンクリむきだし）と下段（石積み化粧）を見比べると、いかにコンクリ打ちっぱなしがありえないか良く分かる。

別角度から（同じく長尾山トンネル直前の山手台最北部擁壁）。山手台南部の石積みがどれぐらいの厚さなのか良く分かります。

幸福銀行さん、生き返って下さい(涙)

＞１２９
その方式でも宅地価格には公共部分の石貼りに要したコストが各区画に上乗せして転嫁されているでしょう。

ンクリ打ちっぱなしも、味があっていいと思うのだが・・・

133

129は公共部分＆半公共部分（街区内の主要な道路沿いや公園、階段まわりなど）の擁壁のみ石貼りだったら戸あたり数十万の上昇ですむって話でしょ？

それプラス自宅の擁壁の仕上げコストは仕様によってさまざまだけど、コンクリ打ちっぱなしにはならず街区全体としてはまちなみや景観が守られる。

>>124
その通りですね。
植樹や庭の手入れや固定資産税の僅かな上昇を嫌って小さい土地を希望したり
住宅取得価格全体の僅か数パーセントも景観を守る為（街全体の価値を守る為）の
費用に支払えないなら、山を削った所に住むべきではないです。

＞１３４

http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg

ただ汚く醜くなっているだけで、味わいも糞も無いです。

定期的に完璧な手入れと保護がなされる建築物の化粧打ちっぱなし仕上げと、単なる仕上げコストをけちる為のコンクリむきだし放置（このスレで言う所の打ちっぱなし擁壁）は別物です。

ビューノの発売予告と、映画「阪急電車」のテレビ放映は関係がありそうですね♪

映画での電車内の車内広告は全て「山手台」でしたから！

阪急さんは上手だな〜

擁壁に石さえ貼れば将来に渡って美しい街並みが担保されるわけじゃありませんが
擁壁の仕上げが街並みを守り住宅街の価値と落とさない為に絶対に必要である事は
皆さんも仰るように、間違いないですね。打ちっぱなしはありえません。

擁壁に石貼っても、貼らなくても、遠くから見たら同じだし、どちらも環境破壊には変わりない。

擁壁の仕上げの義務化と、緑化協定と、建築協定があるだけでも安心感が全然違いますよね。

山の上を開発する場合、遠景には緑の多さ（＝庭の広さ＝敷地面積の大きさ）で配慮、

近景には植栽や石などの自然と馴染む素材で配慮というのか、景観配慮の基本ですね。

いずれにせよ確実に醜くなり、街が使い捨てとなる打ちっぱなしコンクリはありえないですね。

自己満足だね、環境破壊には違いない。

>>140
ぜんぜん違います。
南部と北部を見比べれば一目瞭然です。
南部は訪れた人がそこに住みたいと感じる美しいまちなみがそこにあります。
これから20年経過して市の人口が大幅に減っている時代になっても、魅力は色あせず
新しい世代が入ってきます。現在、中古市場でも他のニュータウンより同一時期に
建てられた物件が高く評価されます。
美しく緑が多い理想的な永住環境であれば、街が寂れる事はなく世代を超えて
末永く愛される街になります。50年後、100年後も価値が保たれます。
リサイクルされ続けます。

一方で老朽化して汚れた不気味な打ちっぱなしコンクリートの高い擁壁が立ち並ぶ街は、
家が余る時代に誰も住みたいとは思いませんので、結局一世代限りの使い捨ての街で
終わります。まさに使い捨ての環境破壊です。

えっ、山の上の環境破壊を問題にしてるんでしょ？

もう家やニュータウン整形地が都市圏全体で余っているのだから、古参住民がいない所に住みたくないというエゴだけの為に新たに山を削るべきではないという意見は絶対的に正しい。

しかし、だからといって、全ての開発は環境破壊なのだから、どんな開発も同じだという意見はあまりにも愚かかつ浅はかで話にならない。

既に山に手を入れて削ってしまった場所は、せめてサスティナブルで価値が永続する世代を超えて人々が住む街にしなければいけないというのは当たり前の意見。

もう家が余っているのだから山に戻すべきという意見は、正論であっても現実的には不可能だからね。市街化区域に編入されて固定資産税が発生している以上、山に戻す事は非現実的な意見。

更に言うと山手台は、住宅不足や良好な整形地不足を解消する為に開発された従来のニュータウンとは異なり、いつまでも価値や魅力が色褪せない理想の栄住環境を供給する為にどうしても山を切り開く必要がありますという名目で開発許可を得た所。

途中で理念を破棄して、使い捨てコンクリ打ちっぱなしコストダウン開発に走る事は許されない。

コンクリだろうが石貼ろうが自然破壊には違いないな

麓から見たらどちらも大して変わらんよ

第三者から見たら住民さんの自己満足の世界でしかない。

>>130
この上段部分が（打ちっぱなしになった場合の）山手台北部全域の未来ですね。

これから家が盛大に余る時代に、山を削って景観配慮が普通のニュータウン以下の
コンクリ打ちっぱなしの密集街区にする事が、日本中がお手本とする美しいまちづくりで
世代を超えて愛されるいつまでも魅力が色あせない街づくりであるとか、ブラックジョークです。

どうせ自然破壊して山を削っている場所なんだから、コンクリ打ちっぱなしでも
ちゃんと景観に配慮して世代を超えて受け継がれる街でも同じだという意見は、
完全に悪徳業者の論理で、一般の市民や住民からは出てきようがない意見です。

当時、高値で購入した先住民さん達の自己満足を満たすためだけに、これから北部を購入する若い夫婦がスマートさに欠けるバブリー擁壁の負担を強いられるのは到底納得できないな。

「宝塚市　山手台」で検索したらここが公式サイトより上のトップにヒットしますねｗ

そりゃ営業も必死になるわけだｗ　絶対に見せたくない当たり前の正論が書かれているからねｗ

山手台販売センターのパソコンでこのスレが開かれている所をたまたま見た人がいるらしいｗ

阪急さん、山手台開発コンセプトの日本中がお手本とする美しいまちづくりはどこにいったんですか？

阪神間史上初の山の上の１０００区画以上打ちっぱなしコンクリ分譲地が日本中がお手本とする美しいまちづくりですか？

>>152
0点。
山手台は、自然と調和したゆとりある景観に配慮された街をつくるという事で、
本来開発できない市街化調整区域の山を市街化区域に編入して開発許可された
経緯があります。

石を使う擁壁は大正時代から用いられてきた阪神間の文化かつマナーです。
100年以上の歴史です。
自然石に対してバブリーなどという形容詞を持ち出すのは、
みにくい・醜い・汚い・おぞましい、確実にきたな～くなる一円の価値も
無い打ちっぱなし分譲地を肯定する悪徳業者だけです。

確かに道路に面したコンクリむきだし擁壁は、新品じゃなくなったら
誰も住みたいとは思わない使い捨ての醜い街にするだけで単なる乱開発ですから
ありえないです。
コンクリむきだしで引き渡すなら、最低でも擁壁の仕上げを各世帯に義務付ける内容を
建築協定に盛り込む必要があります。
もちろんその場合においても、公共部分や目立つ場所はデベが統一感のある
擁壁仕上げを施した上で宅地を分譲する責任があります。山の上ですからね。

元々北部は打ちっぱなしで安く(安っぽく)売り出すつもりだったのでしょうか？

それとも、元は「美しい町並み」にするつもりが、途中で、「安っぽい町並み」に変更したのでしょうか？

後者なら、阪○不動産は、最悪な詐欺集団ですね。

趣味の悪い石張って価格が高くなるなら購入を考えているものとして迷惑以外何モノでもないです。

言っときますけど業者じゃないですよォー。

石は自然や山と調和しますが、コンクリは汚くなるだけですからね。

訪れた人々や通りかかった人々に嫌悪感、不快感を与えるだけです。

ありえませんね。

>>157
残念ながら趣味が悪く価値観が異常なのは貴方です。
正常な日本人で、自然石を用いた擁壁
https://www.ssl-sys.net/users/nagaistone.com/c_sekou/img2/item7b1.jpg
よりも醜く汚れたコンクリむきだし擁壁
http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg
のほうが好みだと感じる人は存在しません。

世代を越えて愛され続ける美しい街にする為には、擁壁に自然石を用いた外構が
必要不可欠であるとして、山手台のコンセプトで石を使った景観重視のまちづくりを
謳ってきたのは他ならぬ阪急ですからネ
これは山手台に限らず、過去（大正～昭和）に開発された旧阪急分譲地の全てに当てはまりますョ

土日祝日の混雑時間帯の中山台バス道は、山手台と比べても渋滞の発生頻度が高いですね。本日の夕方も中筋の踏み切り付近でかなり渋滞していました。山手台経由で麓にアクセスする中山台住民が結構多い状況ですら渋滞が避けられないのですから、これから山手台北部に子育て世代が1400世帯も増えて山手台バス道も渋滞が悪化すれば、本当に山手台、中山台ともに悲惨な事になるでしょうね。ともに不動産価値は暴落するでしょうね。

どう見ても山手台南部の石垣風擁壁は最近のシンプルモダンな外観の住宅には合わないです。

宅地購入コストが上がって、わざわざ建物の選択肢を狭めることにもなりかねません。

２０年近くも経てば世の中は変わる、地価も変わる、人の心も変わる、シャ〜ナイ。。。

中古を見てるともう既に暴落してると思います。ぜんぜん売れてません。

週末は買物や　　外出するのが億劫になるまちになるのですね。
平日の通勤時間帯も毎日渋滞。

ちなみに醜いコンクリを毎日お粗末な自演で肯定しているのは自称検討中奥様だけです。

阪急は、日本中がお手本とする美しいまちづくりをする為に山を削るといっていたのですから、最後まで責任を松任する責務があります。

醜い汚れた真っ黒なコンクリ打ちっぱなしが似合う住宅など過去にも現在にも存在しません、業者の脳内以外には。

>>164
暴落していませんよ。
築15～20年の物件で見ると、山手台南部の中古は、宝塚でも上の2割に入る相場（土地評価）で売れています。
中山台や逆瀬台よりずっと高い。中古相場は、雲雀丘の山手の徒歩10～15分圏と同等の水準です。

山手台開発当初（1993～1994年）と比べたら、関西のほぼ全ての場所が
半額に近い価格に下がっていますからね。
しかし山手台南部は、半額にはなっていない。土地評価で当時の6割ぐらい。
だからむしろ相対的な価値は上がっている。
電柱地中化や植栽や擁壁などが評価されているのでしょうね。

一方でコンクリ打ちっぱなしは20年後には坪15万程度になる可能性が高いでしょう。

汚く醜いだけのコンクリ打ちっぱなしの街に中古で住みたい人など存在しませんから。

外構屋さんの回し者の様な書き込みが多いですが、旧来の垣根であれば石垣の方があうでしょうが、
最近の流行のスッキリしたオープン外構の場合、コンクリ打ちっ放しの方が良いと言う人も多いと思いますよ。
確かに時間が経った場合、石垣のほうが汚れが目立ちませんが、あのゴツゴツ感は好みの範疇でしょう。
自分の価値観を押し付けるもの如何なものかと。それで値段が上がるとなると尚更です。
よっぽど、仕事が減って困ってる方々でしょうか？

>>78さん

＞76さん
＞
＞北部を擁護するわけではないのですが、北部はまだ新しい街なので、街路樹が大きく育っていないのが
＞要因かと思って私は見てました。

さすがに無理があるのではないでしょうか？

西4丁目はどれだけ年数を経ても南部（2丁目付近）と同様な街路景観にはならないと思います。

画像は西4丁目のバス通りです。

西2丁目のバス通りです。

もう一枚　西2丁目のバス通りです。

ラスト、同じく西2丁目バス通りです。

写真は残酷なほど正直ですね。
いくらなんでも阪急さん手を抜きすぎました。
バス道路沿いなのに、植樹帯も道路側に設けず、戸数稼ぐ為に間口も狭くして建物間に高木の1本も無く建てこんで・・・。

>>１６５

週末は買物や　　外出するのが億劫になるまちになるのですね。
平日の通勤時間帯も毎日渋滞。

ちなみに醜いコンクリを毎日お粗末な自演で肯定しているのは自称検討中奥様だけです。

阪急は、日本中がお手本とする美しいまちづくりをする為に山を削るといっていたのですから、最後まで責任を松任する責務があります。

醜い汚れた真っ黒なコンクリ打ちっぱなしが似合う住宅など過去にも現在にも存在しません、業者の脳内以外には。


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同じような内容のコンクリネタで阪急への嫌がらせとしか思えない投稿を執拗に繰り返している人がいますよね。

西４丁目はコンクリート擁壁で分譲済みですので次期街区以降で再び南部のような擁壁に回帰すること

は常識的には有り得ないのは分かっていますからね。

(次期ビューノもコンクリートのまま近日中に見学会実施予定)

出来ないことを分かっていて不毛な要求を延々繰り返すのは「嫌がらせ」でしかありません。

また都合の悪い書き込みに論破されかかったら「自称検討中奥様」「いつもの中山台住民」「業者の脳内」

「業者の論理」などと利害関係者による投稿だと決め付けて逃げを打つのも特徴です。

これら「自称検討中奥様」「いつもの中山台住民」「業者の脳内」「業者の論理」は過去スレでも

十数回にわたり引用されています。

山手台スレが健全な検討の場へ戻ることを願ってやみません。

No.712

by 匿名　2012-04-21 10:52:35

マスコミに言うなんて無駄ですよ。
この掲示板に書くだけで（ただし誹謗中傷は駄目だよ　根拠のある批判はOK）じゅうぶんです。
阪急に直接言うより効果あります。
なぜなら、阪急に直接言っても適当にその場だけ対応されて何もなかったことになりますが、
この掲示板は検索サイトで公式サイトなみの上位にヒットして検討者の殆どが見ますからね。
直接言うよりも、効くのです。


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↑このように前スレで自ら認めていますからね。


住民さんではなく検討者こそが自由に情報交換できる山手台スレに早く戻って欲しいです。