阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

>>102
山手台小学校や山手台中学校は擁壁に間地石を使っていますよね。
幹線道路沿いなど目立つ場所のみ石貼りにして、他の公共部分はああいう風にすれば
石でもたいしてコストアップしないですよ。

宅地の擁壁は、各世帯の外構時に擁壁の仕上げを義務付ければ宅地価格には影響与えません。
街の価値を守る効果は絶大です。
安くあげたい方は、塗装仕上げなどにすれば費用を抑えられます。
塗装仕上げがメインになっても各宅地の擁壁が仕上げ有りなら、街全域が汚れた打ちっぱなしコンクリートの景観になるより遥かにマシですよ。

塗りだととんでもない色に塗る人が出てくる。
やはり石などの自然に馴染む素材をメインにしたほうがいい。
３丁目みたいな薄い張り石でも貼らないよりは全然良い。

「すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために。」

この言葉は重いですね・・・
山手台開発で20年近く掲げてきたこの看板を撤回して正反対の開発をするなら、阪急にとって山手台開発とはなんだったのか、きちんと説明する責任があります
僅か十数年でどうしようもなくまちなみを醜くするコンクリートむきだしで、今もその言葉に矛盾しない美しいまちづくりを実践しているという主張は無理がありますし

景観無視の安売り路線に走られた上、当初予定より分譲戸数大幅増加で
メイン道路が渋滞して使い物にならなくなったら、南部住民にとっては
裏切り以外の何物でもないでしょうね。

104
美しい街にする為に平均200万/戸かかっても、打ちっぱなしが原因で将来誰も住みたいとは思わない使い捨ての街になって1000万近く土地の値下がりで損するより遥かにいいんじゃない。

＞１０６
公共部分の擁壁でコンクリートで出来上がってる部分は今さら壊して間知石積みにしたら余計にコストかかります。
既に出来てしまっている部分は宅地と同様に自然石を貼るしかないのでは？

＞１１０さんが仰るように各宅地 平均２００万円以上はかかるでしょうね。

山手台北部の住宅街は、通期通学時間帯の幹線道路の負荷を軽減する為に

・山の上の緑豊かな別荘地
・敷地が広めで自然に囲まれたシニア向けセカンドライフ住宅地
・有料老人ホーム（専用マイクロバス送迎付き）
・高齢者向け低層分譲マンション

をメインにすれば良いのではないでしょうか。これならオールドニュータウンや家余り時代にも悪い影響も与えませんし、幹線道路への負荷を抑えられますから、中山台住民にとっても山手台住民にとっても宝塚市民にとっても一切のマイナスはありません。

阪急は分譲が終わったら速攻でトンズラして、山手台開発は黒歴史として闇に葬り去るつもりなのかな。
ずっと謳ってきた理念を途中で破棄しても、開発自体を後からなかったことにすれば誤魔化せる思っているのかな。

阪急オアシスの敷地は間知擁壁ですね。
一応人目につきやすいという場所という事で景観に配慮したのかな。

>>112
『使い捨て』コンクリうちっぱなし分譲地で1500区画埋め尽くすよりは
遥かに良いですね。
子育て世代向けは3～4割にして、残り6～7割はそういう時代に
求められる街にしたほうが本気でマシです。

１１１
前スレでは自然石仕上げは数十万って言ってた人いてたけど・・・
そらそうですよね、やっぱ平均２００万くらいはかかるでしょうね
西２丁目分譲当時の宅地７０００万のうちの自然石２００万と
西４丁目分譲以降の宅地２０００万のうちの自然石２００万と
ではまったく意味合いが違ってきますよね。

まぁ山手台北部を今まで謳ってきた美しいまちづくりとはかけ離れた無秩序な環境破壊丸出しのコンクリうちっぱなし住宅街にしたら、阪急は露骨に住民や宝塚市に対して公約を反故にしたという事になりますから、とてつもない社会的責任、道義的責任が発生しますね。宝塚市でも西宮市でも芦屋市でも川西市でも池田市でも箕面市でも茨木市でも高槻市でも、山の標高150mを超えるエリアで、山林を削って1500区画を超えるコンクリうちっぱなし擁壁のローコストで画一的な50～60坪使い捨て住宅街を開発をした業者なんてかつて存在しませんしね。

なんか勘違いしてる人がいますね。

道路整備費用や、小中学校の建築費用や、バス道路沿いの石組みや、東1丁目の階段の擁壁の石や、御影石をふんだんに使った北公園や南公園や中央公園などは、南部住民が購入した宅地の価格にのみ転嫁されているわけではありません。

山手台に既にある自然石を多様した大型公園の工事費用や、山手台南部のバス通り沿いの自然石の擁壁の仕上げ代や西2丁目の美しいコミュニティーロード（石畳）の造成費用などは、これから住まう北部住民も負担していますし、宅地の価格に含まれ転嫁されています。

つまり北部の宅地がコンクリむきだしになったら、大型公園の美しい石積みやバス通りの擁壁や山手台南部の美しいまちなみをつくるために公共部分にかかった費用分はきっちり負担しているのに、自分の家の擁壁はそれらと比べて何の景観配慮もされていない将来100%醜くなるコンクリむきだしの仕様になるって意味ですよ。

景観に配慮された山本駅北側ロータリー（山手台開発時に整備）や山手台南部の美しいまちなみへの公共部分投資費用は、西4丁目など北部のコンクリむきだし宅地代金にも含まれているのです。

その通りです。
山手台開発にあたって美しいまちづくりを目指して整備された社会基盤部分は
南部だけではなく、これから販売されるエリアも含め全体で費用負担しています。
それなのに、自宅やまわりは将来誰も住みたいとは思われなくなる打ちっぱなし・・・

しかし今後の擁壁にかかるコストは当然ながら今後の分譲価格に転嫁するしかないですよね？
いいとか悪いとかではなくて擁壁の仕上げ方も含めて造成コストの上昇分は
今後(北部)の分譲価格に転嫁し回収することに違いないのでは？

それが、石貼ると平均２００万upってこと。

実際買う人間に石の擁壁にするか、上物に200万円分のオプションを付けるかを
選んでもらったらどちらを選ぶだろうね？

>>115
そんなにかかりませんよ。
2丁目のような分厚い石組みをRC擁壁の外側に施すなら高くなりますが、東3丁目のように
タイルより少し厚い程度の御影石を貼る仕上げなら費用はタイル貼りと同じぐらいで、
個人が発注しても道路に面した擁壁面㎡あたり15000～20000円ぐらいで出来ます。
つまり擁壁の高さがあるエリアでも一戸あたりで割ると平均で数十万です。
もちろんデベロッパーが一括で発注すれば、効率が上がりますからコストは下がります。

まぁ阪急は、緑豊かなゆとりある環境とまちなみの美しさを何よりも重んじて
単なる使い捨てのニュータウンとは正反対の世代を超えて愛され価値が永続する
理想の永住環境を供給する為に長尾山系の上まで削るという事で、本来保全すべき
対象だった山林の市街化調整区域を行政と交渉して無理矢理市街化区域に編入させて
開発したんですから、最低でも東3丁目みたいに薄い石は貼るか仕上げを義務付ける分譲に
するべきでしょうね。もちろん土地の平均面積は最低でも1～3丁目と同程度にして。

町の景観の為の、たかが200万の擁壁代を渋るようなら、山手台をかわなければいいのです。

西２丁目分譲当時、宅地７０００万の購入層と西４丁目分譲以降、宅地２０００万の購入層とでは２００万の負担感が全く違ってきますからね。意識の違いもあるでしょうし。

いつまでも色褪せない世代を超えて愛される愛される美しいまちをつくる為に
（まとまった土地が必要で）どうしても宝塚の山を上まで削る必要があると
いって開発をしていた阪急が、あるときからそんなの知らん記憶に無いと言わんばかりに
打ちっぱなし擁壁や、小さい区割りにする事は全く道理が通らないという事ですね。

山手台東の北部を、

「３０～５０年後に人々に評価され、年月を経ても美しさと魅力が失われない街づくり」

とは正反対の

「新品（新規分譲地）であるという事以外に何の特徴も無く、人口減少時代に中古になったら色褪せて終了の、一世代限りで終わりの画一的なコンクリうちっぱなし５０～６０坪１５００区画のファミリー向け分譲地」

にして子育て世代が１５００世帯（人口にして５０００人）も増えたら、山手台バス道（山手台幹線）もバス便も通勤時間帯や週末の混雑時間帯に使い物にならなくなるのは間違いないですね。

今ですらしょっちゅう渋滞してるあの２車線一本で、無理がありますって。

山手台住人の購入代金で整備された山手台幹線（行政が整備した道路ではなく、山手台開発に伴い開発業者負担で整備させた幹線道路）をバイパス代わりに利用している中山台住民ももちろん使えなくなって、中山台の幹線道路もキャパオーバーで慢性渋滞に逆戻り。

ニュータウン整形地や家が余っている時代に山を盛大に削って自然破壊して・・・

西４丁目が売出し中、東3丁目の上はいつ開くのかと問い合わせたら「東3丁目の上は場所も良いから4丁目よりは高くなると思いますよ」と、とある営業マンが言っていた。

このままじゃ、むしろ安いのでは？3丁目のように石が貼られるわけでもないし。

幹線道路や主要な通り沿いの目立つ擁壁や公共部分のみ石貼りにして、
各宅地の擁壁は施主に仕上げを求める方式の場合、一区画（宅地）あたり
数十万（100万以下）のアップで分譲できます。
各宅地の擁壁は、60万で石やタイルを貼ってもいいし、100万で立派な
石積みを設けてもいいし、30万で塗装仕上げにしてもいいし、施主に
まかせればいいんです。打ちっぱなしで放置だけは規制して。

山手台最北部（長尾山トンネル直前）に現存している、十数年前につくられた擁壁。

上段に化粧石を積んで
http://farm9.static.flickr.com/8005/7130935997_4d9479cc55_o.jpg
こういう風にするはずだった所、幸福銀行が破綻して事業がストップし、上段はコンクリむきだしのまま放置されたと思われる。

この擁壁の上段（コンクリむきだし）と下段（石積み化粧）を見比べると、いかにコンクリ打ちっぱなしがありえないか良く分かる。

別角度から（同じく長尾山トンネル直前の山手台最北部擁壁）。山手台南部の石積みがどれぐらいの厚さなのか良く分かります。

幸福銀行さん、生き返って下さい(涙)

＞１２９
その方式でも宅地価格には公共部分の石貼りに要したコストが各区画に上乗せして転嫁されているでしょう。

ンクリ打ちっぱなしも、味があっていいと思うのだが・・・

133

129は公共部分＆半公共部分（街区内の主要な道路沿いや公園、階段まわりなど）の擁壁のみ石貼りだったら戸あたり数十万の上昇ですむって話でしょ？

それプラス自宅の擁壁の仕上げコストは仕様によってさまざまだけど、コンクリ打ちっぱなしにはならず街区全体としてはまちなみや景観が守られる。

>>124
その通りですね。
植樹や庭の手入れや固定資産税の僅かな上昇を嫌って小さい土地を希望したり
住宅取得価格全体の僅か数パーセントも景観を守る為（街全体の価値を守る為）の
費用に支払えないなら、山を削った所に住むべきではないです。

＞１３４

http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg

ただ汚く醜くなっているだけで、味わいも糞も無いです。

定期的に完璧な手入れと保護がなされる建築物の化粧打ちっぱなし仕上げと、単なる仕上げコストをけちる為のコンクリむきだし放置（このスレで言う所の打ちっぱなし擁壁）は別物です。

ビューノの発売予告と、映画「阪急電車」のテレビ放映は関係がありそうですね♪

映画での電車内の車内広告は全て「山手台」でしたから！

阪急さんは上手だな〜

擁壁に石さえ貼れば将来に渡って美しい街並みが担保されるわけじゃありませんが
擁壁の仕上げが街並みを守り住宅街の価値と落とさない為に絶対に必要である事は
皆さんも仰るように、間違いないですね。打ちっぱなしはありえません。

擁壁に石貼っても、貼らなくても、遠くから見たら同じだし、どちらも環境破壊には変わりない。

擁壁の仕上げの義務化と、緑化協定と、建築協定があるだけでも安心感が全然違いますよね。

山の上を開発する場合、遠景には緑の多さ（＝庭の広さ＝敷地面積の大きさ）で配慮、

近景には植栽や石などの自然と馴染む素材で配慮というのか、景観配慮の基本ですね。

いずれにせよ確実に醜くなり、街が使い捨てとなる打ちっぱなしコンクリはありえないですね。

自己満足だね、環境破壊には違いない。

>>140
ぜんぜん違います。
南部と北部を見比べれば一目瞭然です。
南部は訪れた人がそこに住みたいと感じる美しいまちなみがそこにあります。
これから20年経過して市の人口が大幅に減っている時代になっても、魅力は色あせず
新しい世代が入ってきます。現在、中古市場でも他のニュータウンより同一時期に
建てられた物件が高く評価されます。
美しく緑が多い理想的な永住環境であれば、街が寂れる事はなく世代を超えて
末永く愛される街になります。50年後、100年後も価値が保たれます。
リサイクルされ続けます。

一方で老朽化して汚れた不気味な打ちっぱなしコンクリートの高い擁壁が立ち並ぶ街は、
家が余る時代に誰も住みたいとは思いませんので、結局一世代限りの使い捨ての街で
終わります。まさに使い捨ての環境破壊です。

えっ、山の上の環境破壊を問題にしてるんでしょ？

もう家やニュータウン整形地が都市圏全体で余っているのだから、古参住民がいない所に住みたくないというエゴだけの為に新たに山を削るべきではないという意見は絶対的に正しい。

しかし、だからといって、全ての開発は環境破壊なのだから、どんな開発も同じだという意見はあまりにも愚かかつ浅はかで話にならない。

既に山に手を入れて削ってしまった場所は、せめてサスティナブルで価値が永続する世代を超えて人々が住む街にしなければいけないというのは当たり前の意見。

もう家が余っているのだから山に戻すべきという意見は、正論であっても現実的には不可能だからね。市街化区域に編入されて固定資産税が発生している以上、山に戻す事は非現実的な意見。

更に言うと山手台は、住宅不足や良好な整形地不足を解消する為に開発された従来のニュータウンとは異なり、いつまでも価値や魅力が色褪せない理想の栄住環境を供給する為にどうしても山を切り開く必要がありますという名目で開発許可を得た所。

途中で理念を破棄して、使い捨てコンクリ打ちっぱなしコストダウン開発に走る事は許されない。

コンクリだろうが石貼ろうが自然破壊には違いないな

麓から見たらどちらも大して変わらんよ

第三者から見たら住民さんの自己満足の世界でしかない。

>>130
この上段部分が（打ちっぱなしになった場合の）山手台北部全域の未来ですね。

これから家が盛大に余る時代に、山を削って景観配慮が普通のニュータウン以下の
コンクリ打ちっぱなしの密集街区にする事が、日本中がお手本とする美しいまちづくりで
世代を超えて愛されるいつまでも魅力が色あせない街づくりであるとか、ブラックジョークです。

どうせ自然破壊して山を削っている場所なんだから、コンクリ打ちっぱなしでも
ちゃんと景観に配慮して世代を超えて受け継がれる街でも同じだという意見は、
完全に悪徳業者の論理で、一般の市民や住民からは出てきようがない意見です。

当時、高値で購入した先住民さん達の自己満足を満たすためだけに、これから北部を購入する若い夫婦がスマートさに欠けるバブリー擁壁の負担を強いられるのは到底納得できないな。

「宝塚市　山手台」で検索したらここが公式サイトより上のトップにヒットしますねｗ

そりゃ営業も必死になるわけだｗ　絶対に見せたくない当たり前の正論が書かれているからねｗ

山手台販売センターのパソコンでこのスレが開かれている所をたまたま見た人がいるらしいｗ

阪急さん、山手台開発コンセプトの日本中がお手本とする美しいまちづくりはどこにいったんですか？

阪神間史上初の山の上の１０００区画以上打ちっぱなしコンクリ分譲地が日本中がお手本とする美しいまちづくりですか？

>>152
0点。
山手台は、自然と調和したゆとりある景観に配慮された街をつくるという事で、
本来開発できない市街化調整区域の山を市街化区域に編入して開発許可された
経緯があります。

石を使う擁壁は大正時代から用いられてきた阪神間の文化かつマナーです。
100年以上の歴史です。
自然石に対してバブリーなどという形容詞を持ち出すのは、
みにくい・醜い・汚い・おぞましい、確実にきたな～くなる一円の価値も
無い打ちっぱなし分譲地を肯定する悪徳業者だけです。

確かに道路に面したコンクリむきだし擁壁は、新品じゃなくなったら
誰も住みたいとは思わない使い捨ての醜い街にするだけで単なる乱開発ですから
ありえないです。
コンクリむきだしで引き渡すなら、最低でも擁壁の仕上げを各世帯に義務付ける内容を
建築協定に盛り込む必要があります。
もちろんその場合においても、公共部分や目立つ場所はデベが統一感のある
擁壁仕上げを施した上で宅地を分譲する責任があります。山の上ですからね。